Permiso de residencia en Grecia por inversión inmobiliaria para usted en 2026

1. Viajar sin visado. Con un permiso de residencia griego, puede explorar otros países del espacio Schengen sin la complicación de un visado: disfrute de una estancia de hasta 90 días en cualquier periodo de 180 días y de viajes sin interrupciones.

2. Ingresos adicionales por alquiler. Una vez que compre una propiedad, puede alquilarla a largo plazo y obtener potencialmente hasta un 10% de rentabilidad por alquiler en 2026.

3. Régimen fiscal favorable. Gracias a los Convenios para evitar la Doble Imposición de Grecia, no tendrá que preocuparse por pagar impuestos dos veces por los mismos ingresos.

Como inversor extranjero, puede acogerse al programa fiscal especial de Grecia y disfrutar de un tipo fijo sobre sus ingresos extranjeros. Podrá optar por pagar una cantidad fija de €100,000 en impuestos cada año, independientemente de la cuantía de sus ingresos extranjeros. Solo tiene que mantener activa su inversión.

4. Bajo umbral de inversión . En comparación con otros países de la UE, Grecia ofrece umbrales de inversión relativamente más bajos para obtener la residencia. Sin embargo, en septiembre de 2024, la inversión mínima aumentó a €400,000—800,000 en las regiones más populares.

5. Camino hacia la ciudadanía. Después de 7 años viviendo en Grecia, usted y su familia pueden solicitar la ciudadanía. Esto proporciona una vía clara y alcanzable para convertirse en ciudadano de la UE, lo que conlleva beneficios adicionales, incluido el derecho a vivir, trabajar y estudiar en cualquier lugar de la UE.

6. Sin requisito de estancia mínima. No es necesario trasladarse ni cambiar su estilo de vida. Grecia no exige que viva allí para mantener su residencia.

7. Coste de vida asequible. En comparación con otros países de la UE, Grecia ofrece un estilo de vida asequible sin sacrificar la calidad. Por ejemplo, vivir en Atenas cuesta unos €830 mensuales para una persona sola sin incluir el alquiler, significativamente menos que en París o Londres, donde los gastos ascienden a aproximadamente €1,000 y €1,300, respectivamente. 

También ahorrará mucho en alquiler. Atenas es más de un 60% más barata que París y más de un 55% más barata que Londres.

8. Vivir en un lugar hermoso. Ya sea que desee una escapada vacacional o un nuevo hogar, las playas, las montañas y la historia de Grecia hacen que cada visita sea inolvidable.

9. Clima agradable. Grecia tiene un clima cálido pero no sofocante. La primavera y el otoño son periodos más agradables para visitar los lugares famosos de Grecia. El invierno también es suave, con una temperatura media de +15°C.

La residencia por inversión en Grecia puede obtenerse mediante la compra de bienes inmuebles. Los inversores obtienen un permiso de residencia en un plazo de 4 meses tras la presentación de los documentos. No es necesario superar una prueba de competencia en lengua griega ni vivir en el país de forma permanente.

Requisitos para el solicitante principal y sus familiares

Puede solicitar la participación en el programa solo o con sus familiares. Un único inversor o una pareja casada pueden ser propietarios del inmueble.

Esto es lo que necesitará para cumplir los requisitos:

• ser mayor de 18 años;
• contar con antecedentes penales limpios;
• disponer de un seguro de salud que sea válido en Grecia y cubra al menos €30,000;
• tener una cuenta bancaria griega.

El cónyuge, los hijos menores de 21 años y los progenitores de ambos cónyuges también pueden solicitar permisos de residencia griegos junto con el solicitante principal. Pueden solicitarlo todos juntos o por separado, lo que mejor les convenga.

Coste de los bienes inmuebles

Para participar en el programa de Golden Visa, debe adquirir bienes inmuebles por un valor mínimo de €400,000 u €800,000, con una excepción disponible de €250,000.

Se requiere una inversión de al menos €800,000 para propiedades nuevas en regiones populares, como Atenas, Tesalónica, Míconos, Santorini y otras islas con poblaciones superiores a 3,100 residentes.

Se aplica una inversión mínima de €400,000 para propiedades nuevas situadas fuera de estas zonas de alta demanda.

El umbral de inversión reducido de €250,000 se aplica exclusivamente a propiedades adquiridas para su renovación o para la conversión de edificios industriales en unidades residenciales.

Tipos de bienes inmuebles aptos

Puede comprar inmuebles residenciales, ya sea como persona física o a través de una entidad jurídica. La inversión debe realizarse en una sola propiedad. Para compras de €400,000 u €800,000, la superficie de la propiedad debe ser de al menos 120 m².

¿No está listo para comprar? También puede arrendar un hotel durante 10 años y seguir cumpliendo los requisitos. Incluso una propiedad heredada puede permitirle obtener una Golden Visa.

Los precios de la propiedad en Grecia crecieron de forma constante en 2018—2026. A pesar de ello, las propiedades griegas siguen siendo más baratas que en la mayoría de los países mediterráneos populares, especialmente Francia e Italia. 

Los precios medios de las propiedades griegas por metro cuadrado dependen de la unidad regional:

• Atenas Central — €2,440;
• Atenas Norte — €3,320;
• Atenas Sur — €4,100;
• Atenas Oeste — €2,150;
• El Pireo — €2,500;
• Tesalónica — €2,600;
• Corfú — €2,900;
• Corintia — €1,800.

Atenas, la capital de Grecia, es atractiva para los inversores porque no está sujeta a la estacionalidad: los turistas acuden a la ciudad durante todo el año. 

El precio medio de los bienes inmuebles en Atenas varía y depende de la región. Los precios de la vivienda en las zonas del sur son los más caros porque los apartamentos y casas están más cerca de la costa.

El coste de las propiedades alejadas del mar es más bajo y suelen tener poca demanda. Si los inversores buscan una buena rentabilidad de la inversión, podrían considerar apartamentos o casas atractivos para los turistas. Alquilar bienes inmuebles en Grecia puede generar un rendimiento bruto medio de alrededor del 4.4% anual, con rentabilidades más altas en el centro de Atenas, de aproximadamente el 5.5%.

Las villas griegas varían en precio, pero el coste medio sigue siendo inferior al de otros países europeos. Por ejemplo, el precio medio por metro cuadrado en el centro de la ciudad en Grecia es de €2,700, mientras que en España es de €3,800 y en Italia de €3,300.

Los costes asociados al comprar bienes inmuebles y obtener un permiso de residencia en Grecia incluyen impuestos y tasas administrativas.

Al comprar una propiedad, los inversores pagan un impuesto único del 3,09% de su valor.

La tasa de registro de la propiedad es del 0,5% del valor de la propiedad. Los honorarios notariales son del 1,5—2%.

La tasa de solicitud para una Golden Visa es de 2.000 € para el solicitante principal y 150 € por cada miembro adulto de la familia.

También se requiere seguro de salud para los solicitantes de la Golden Visa. Su coste comienza en 300 € por persona.

Condiciones de venta de bienes inmuebles. Si los inversores desean seguir siendo residentes griegos, deben mantener la inversión hasta obtener la ciudadanía. Se puede solicitar después de 7 años de vivir en el país.

Después de convertirse en ciudadano o de renunciar a la Golden Visa, el inversor puede vender bienes inmuebles. El beneficio de esta operación estará sujeto a un impuesto sobre las ganancias de capital del 15%.

Impuesto de transmisiones. El primer impuesto que un extranjero debe pagar por la propiedad es el impuesto de transmisiones. Es el 3.09% del valor imponible de los bienes inmuebles.

El impuesto sobre bienes inmuebles se paga en Grecia una vez al año. Consta de una parte principal y otra adicional. El importe del impuesto varía según las ciudades y distritos. Para las zonas costeras, el impuesto medio es de €10—12 por metro cuadrado al año. Se aplica un impuesto adicional del 0.5—1% a los bienes inmuebles que superen los €300,000.

Las tasas municipales suelen ascender al 0.025—0.035% del valor catastral de la propiedad. Estas tasas no necesitan pagarse por separado, ya que se incluyen en las facturas de electricidad.

Impuesto sobre los ingresos por alquiler. Si la propiedad se alquila, se deberán pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler. Existen tipos impositivos progresivos para las personas físicas:

• 15% sobre un ingreso anual por alquiler de €12,000 o menos;
• 35% sobre €12,000 a €35,000;
• 45% sobre más de €35,000.

Para los propietarios de bienes inmuebles en Grecia, el permiso de residencia deberá renovarse cada cinco años. Para obtener una nueva tarjeta de residencia, los inversores deben poseer la propiedad en su totalidad y los contratos y arrendamientos pertinentes deben estar en vigor.

La reventa de bienes inmuebles durante el período de validez de un permiso de residencia otorga a otra persona el derecho a obtener un permiso de residencia. Pero en este caso, el permiso de residencia del vendedor será cancelado.

Para prorrogar un permiso de residencia, el solicitante debe presentar la siguiente lista de documentos:

• solicitud cumplimentada;

• cuatro fotos recientes a color;

• copia auténtica de un pasaporte válido;

• copia certificada del permiso de residencia anterior;

• contratos de seguro.

Los miembros de la familia también deben presentar un paquete de documentos, incluida la certificación de una agencia de seguros para el coste de la atención médica. El solicitante principal debe proporcionar una declaración del patrocinador de que las circunstancias familiares no han cambiado. Si un niño nació durante el período de validez del permiso de residencia en Grecia, proporcione una copia del certificado de nacimiento.

El inversor y su familia presentan los documentos para la renovación de los permisos de residencia al menos 2 meses antes de su vencimiento. De lo contrario, se deberá pagar una multa de 50 €.

Grecia no es su única opción cuando se trata de residencia basada en bienes inmuebles. Malta y Chipre también acogen a personas de alto patrimonio con la Golden Visa en términos similares, pero no iguales.

Malta ofrece a individuos y familias la oportunidad de obtener la residencia permanente mediante una inversión cualificada bajo el Programa de Residencia Permanente de Malta, MPRP.

Para solicitar el MPRP, los solicitantes deben cumplir varios requisitos clave:

1. Alquilar un inmueble por al menos €14,000 al año durante 5 años o comprar una propiedad por al menos €375,000.
2. Pagar una tasa administrativa de €60,000, más €7,500 por cada familiar de 18 años o más, excepto el cónyuge.
3. Realizar una aportación de €37,000.
4. Donar €2,000 a una ONG local que apoye proyectos sociales en Malta.
5. Demostrar la propiedad de activos por valor de al menos €500,000, incluidos €150,000 en activos financieros líquidos, o mostrar una cartera de €650,000, con al menos €75,000 en activos financieros.

En total, los solicitantes necesitan al menos €169,000 si alquilan una propiedad, o €474,000 si compran una propiedad, incluidos los gastos relacionados con los bienes inmuebles.

En Chipre, la inversión mínima es de €300,000, pero no hay restricciones en cuanto al tipo o la ubicación de la propiedad. Puede ser cualquier inmueble comercial o residencial.

Usted y su familia pueden asegurar la residencia permanente con perspectivas de ciudadanía.

No puede adquirir la ciudadanía de Grecia comprando bienes inmuebles o valores. Pero con una Golden Visa, está en el camino correcto. A partir de ahí, todo se trata de cumplir los requisitos de naturalización.

Viva en Grecia durante 7 años consecutivos con su Golden Visa, y podrá solicitar la ciudadanía plena.

Para calificar, deberá demostrar que conoce los conceptos básicos — idioma griego, geografía e historia — aprobando el examen “Panhelénico” con una puntuación superior al 80%.

Grecia permite a sus ciudadanos tener múltiples ciudadanías a la vez. Así que, a menos que su país de origen diga lo contrario, no es necesario renunciar a su pasaporte original.

1. ¿Está pensando en unirse al programa de Golden Visa de Grecia? Puede empezar con una inversión inmobiliaria de tan solo €250,000.
2. El umbral mínimo de inversión es de €400,000—800,000 en las regiones con una alta demanda de propiedades.
3. Con la Golden Visa de Grecia, usted y su familia obtienen un permiso de residencia, la libertad de viajar sin visado por todo el espacio Schengen y la oportunidad de poseer una villa junto al mar.
4. Al comprar una propiedad, el inversor paga un impuesto único del 3.09% de su valor.
5. Permanezca en Grecia durante 7 años y su Golden Visa puede conducirle a la plena ciudadanía y a un pasaporte de la UE.