Immobilieninstandhaltung in Malta: Der ultimative Leitfaden

1. Bürger anderer Länder, einschließlich der Europäischen Union, dürfen in der Regel nur eine Immobilie kaufen. Die einzigen Ausnahmen sind EU-Bürger, die vor dem Kauf der Immobilie mindestens 5 Jahre in Malta gelebt haben.

2. Ein Ausländer benötigt eine Genehmigung oder eine AIP-Genehmigung, um Immobilien zu kaufen. Das Finanzministerium erteilt sie, und der Prozess dauert in der Regel 6–8 Wochen.

3. Nur Wohnimmobilien dürfen vermietet werden.

Diese Beschränkungen gelten jedoch nicht für Immobilien in speziell ausgewiesenen Gebieten (SDAs), die luxuriöse Komplexe mit eigener Infrastruktur enthalten. Gebäude in SDAs umfassen einen geschlossenen Innenhof, ein Schwimmbad, ein Fitnessstudio, Sicherheit und manchmal einen Garten.

Ausländische Investoren bevorzugen oft den Immobilienkauf in SDAs, da der Prozess einfacher, schneller und profitabler ist:

• es gibt keine Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der gekauften oder vermieteten Immobilien;

• eine AIP-Genehmigung ist nicht erforderlich;

• die Immobilie kann auf den Namen einer Einzelperson und auf den Namen einer Gesellschaft registriert werden, was bei Immobilien außerhalb der SDAs schwierig ist.

Es ist profitabler, Immobilien in einer SDA zu kaufen als in anderen Gebieten. Die Nachfrage nach Wohnraum in SDAs wächst ständig, ihre Preise steigen bereits in der Bauphase, und die Kaufverträge werden schneller abgewickelt, in etwa zwei Monaten statt vier bis sechs Monaten. Darüber hinaus sind ausländische Investoren nicht auf eine Immobilie beschränkt, sondern können jede Immobilie kaufen.

Strom- und Wasserrechnungen. Es gibt verschiedene Tarife, die je nach der Anzahl der Personen, die in einer Immobilie leben, angewendet werden – je mehr Personen an einer Adresse gemeldet sind, desto niedriger sind die Nebenkosten. Eine dreiköpfige Familie kann somit fast die Hälfte dessen bezahlen, was ein Einzelmieter zahlt, der die gleiche Menge Wasser und Strom verbraucht. Die Rechnungen basieren auf individuellen Zählerständen.

Es gibt auch monatliche Quoten, die eingehalten werden sollten. Werden diese überschritten, steigen die Tarife stark an. Tarife in Gewerbegebäuden sind doppelt so hoch wie in Wohnimmobilien.

Zähler befinden sich außerhalb der Wohnungen, normalerweise in einem separaten Raum im Erdgeschoss. Inspektoren der Versorgungsunternehmen nehmen Ablesungen vor.

Die durchschnittlichen Kosten für Strom und Wasser in einer Wohnung betragen 100–120 € pro Monat, und in einem kleinen Haus oder einer Villa etwa 200 € pro Monat.

Es gibt keine Zentralheizung oder Warmwasser. Stattdessen werden Klimaanlagen und Heizgeräte zum Heizen und Boiler für Wasser verwendet. Jede Wohnung hat einen eigenen Wassertank auf dem Dach. Wasser aus der zentralen Wasserversorgung gelangt zuerst in den Tank, wird dort erhitzt und gelangt erst dann in die Wohnung.

Keine häuslichen Gasnetze. Gas kann nur in Flaschen zum Heizen und Kochen gekauft werden. Eine 15 kg Gasflasche kostet 19,5 € und reicht für 2–3 Monate Kochen für zwei Personen. Die meisten Familien nutzen Elektroherde.

Instandhaltung der Immobilie und des Gemeinschaftsbereichs des Gebäudes. Wartungskosten für Aufzug, Reinigung, Reparaturen, Sicherheit und Schwimmbad werden einmal jährlich bezahlt. Bei kleinen Gebäuden wird der Betrag auf einer Hauptversammlung der Bewohner (Hausausschuss) festgelegt, während er bei großen Wohnanlagen von der Verwaltungsgesellschaft festgelegt wird. Der genaue Betrag hängt von der Region, der Art und Größe der Immobilie sowie dem Vorhandensein eines Schwimmbades und/oder eines Gartens ab. Im Durchschnitt sind es 100–150 € pro Jahr pro Immobilie, und bei Elite-Immobilien 500–1000 €.

Müll wird kostenlos abgeholt; der Staat bezahlt den Service. Alle Abfälle müssen in Kategorien sortiert werden: Papier, Plastik, Glas und Metall. Wertstoffe müssen sauber, trocken und frei von Essensresten sein. Die Hauptentsorgungsgesellschaft in Malta ist WasteServ Malta.

Müll wird in der Regel einmal pro Woche abgeholt, Glas einmal im Monat. Säcke werden einfach vor dem Haus auf die Straße gestellt.

Internet, TV und Telefon. Maltas Hauptanbieter sind Melita, GO und Vodafone. Alle drei bieten Paketangebote an, die Internet, TV, unbegrenzte Anrufe und mobile Daten umfassen. Die günstigsten Tarife kosten 20 € pro Monat, und Paketangebote für die ganze Familie reichen von 50 bis 100 €.

Kostenbeispiele. Die Nebenkosten hängen von der Gegend, Größe und Art der Immobilie ab. Der Unterschied bei den Rechnungskosten für eine kleine Wohnung in verschiedenen Regionen Maltas kann mehrere Dutzend Euro betragen, und für ein Haus kann er mehrere Hundert Euro erreichen. Zum Beispiel betragen die Nebenkosten für eine Wohnung von 85–150 m² in Sliema oder St. Julians 80–150 €; für Wohnungen in SDAs 450 €+; und für Villen oder Häuser 500–1000 €.

Wenn eine Wohnimmobilie leer steht, sollten die Eigentümer die zuständige Regierungsbehörde schriftlich informieren. Auf diese Weise werden die Zählerstände nur einmal im Jahr erfasst und es besteht keine Notwendigkeit, Rechnungen alle zwei Monate zu bezahlen.

Automated Revenue Management Services (ARMS), im Besitz von Enemalta und WSC, übernimmt die Verwaltung der Nebenkostenabrechnungen in Malta.

Die meisten Wasser- und Stromzähler werden zweimal jährlich abgelesen, Rechnungen werden jedoch in der Regel alle zwei Monate ausgestellt. Kunden können jederzeit eine Rechnung anfordern, ihre Abrechnungshistorie einsehen oder eine Rechnung auf der ARMS-Website bezahlen. Wasser- und Stromverbrauch werden über eine einzige Rechnung abgerechnet.

Sie können Rechnungen per Kreditkarte, Scheck per Post, in den Büros der Anbieter oder an Geldautomaten bezahlen. Die Zahlung muss innerhalb von 15 Tagen nach Rechnungsdatum erfolgen, es werden jedoch keine Bußgelder oder Strafen erhoben, solange die Rechnung innerhalb von 45 Tagen bezahlt wird. Im Falle der Nichtzahlung fällt eine Strafe von 35 € und eine Gebühr von 6 % pro Jahr an.

Wenn Sie nicht planen, in der von Ihnen gekauften Immobilie zu wohnen, können Sie einen Vertrag mit einer Verwaltungsgesellschaft abschließen, um diese zu überwachen, Rechnungen in Ihrem Namen zu bezahlen oder sie zu vermieten.

Enemalta Corporation liefert Strom und Flaschengas, Water Services Corporation (WSC) liefert ganz Malta mit Wasser und Abwasser, und Liquigas und Multigas liefern Gas.

Der Eigentümer muss beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie Steuern zahlen und eine jährliche Steuer auf das Grundstück, auf dem sie sich befindet. Mieteinnahmen werden ebenfalls besteuert.

Steuern, die beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie anfallen:

1. Stempelsteuer: 5 % des Immobilienwerts (2 % in Gozo).

2. Notargebühr: 1 bis 2 % (+18 % MwSt.) des Immobilienwerts.

3. Maklergebühr: 1 % (+18 % MwSt.) des Immobilienwerts. Diese Provision muss an einen privaten Makler gezahlt werden, wenn dieser bei der Immobiliensuche geholfen hat. Wurde die Immobilie über eine registrierte Agentur gefunden, zahlt in der Regel der Verkäufer die Gebühr.

4. AIP-Genehmigung (falls erforderlich): 233 €.

Die Zahlung der Stempelsteuer kann von derzeitigen und ehemaligen Ehepartnern, Witwern und Erben eines verstorbenen Ehepartners vermieden werden.

Bis Ende 2021 wurde der Stempelsteuersatz auf 1,5 % für 400.000 € der Immobilienkosten und 5 % für den verbleibenden Teil der Immobilienkosten gesenkt. Dies war eine der wirtschaftlichen Stimulierungsmaßnahmen, die während der Coronavirus-Pandemie ergriffen wurden.

Jährliche Grundsteuer: wird in Malta nicht erhoben.

Steuer auf das Grundstück, auf dem sich die Immobilie befindet (Erbbauzins). Wenn ein Investor eine Immobilie kauft, aber das umliegende Land pachtet, zahlt er einen jährlichen Erbbauzins von 40–250 € für das Land. Wenn Investoren auch das Land um eine Immobilie kaufen, müssen sie einen einmaligen „Erbbauzins“ zahlen, der 20 Erbbauzinsen entspricht. Wenn der frühere Eigentümer der Immobilie das Land um die Immobilie gekauft und darauf Steuern gezahlt hat, muss der neue Käufer das Land von ihm erwerben, indem er ihm den entsprechenden Erbbauzinswert zahlt.

Steuern auf Immobilien, die in Malta verschenkt oder geerbt werden: Es fallen keine Steuern an.

Steuer auf Mieteinnahmen: 15 % des Mietbetrags.

Beim Verkauf von Immobilien: Der Verkäufer zahlt eine Kapitalertragssteuer von 8 % des Verkaufspreises oder des Marktwertes, je nachdem, welcher Wert höher ist. Bis März 2021 war diese Steuer auf 5 % reduziert worden, vorausgesetzt, die Immobilie war mindestens 5 Jahre lang im Besitz gewesen.

In einigen Fällen wird die Kapitalertragssteuer zu niedrigeren Sätzen erhoben. Wenn Sie beispielsweise vor dem 31. Dezember 2018 eine Immobilie in Valletta gekauft und restauriert haben, beträgt der Satz 5 %; wenn Sie Ihre einzige Immobilie weniger als 5 Jahre nach dem Kauf verkaufen, beträgt der Satz 5 %; und wenn Sie Ihre einzige Immobilie weniger als 3 Jahre nach dem Kauf verkaufen, beträgt der Satz 2 %.

In den unten genannten Fällen und in einigen anderen spezifischen Fällen fällt keine Kapitalertragssteuer an.

• Übertragung von Eigentum an Ihren Ehepartner, Kinder oder Enkelkinder;

• Spende an eine Wohltätigkeitsorganisation;

• Wiederverkauf der Immobilie an Ihr eigenes Unternehmen.

Die Regierung von Malta hat mit mehreren anderen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abgeschlossen. Ein DBA wird zwischen zwei Ländern geschlossen, das die Steuerregeln für Steueransässige beider Länder festlegt.

Die Bestimmungen des DBA zwischen Malta und anderen Ländern betreffen die folgenden Investoren:

• sie sind Steueransässige Maltas und erhalten Dividenden oder Zinsen von ausländischen Unternehmen;

• sie sind Steueransässige eines anderen Landes, das ein DBA mit Malta unterzeichnet hat und ein maltesisches Unternehmen besitzt.

Die Versicherungskosten hängen von der Art und Größe der Immobilie sowie deren Wert ab. Im Durchschnitt kostet es 100–200 € pro Jahr für eine Wohnung mit mehreren Schlafzimmern oder 500 € für ein Haus.

Eine Immobilie kann gegen Raub und jegliche Unfälle, zum Beispiel Feuer, Überschwemmungen, Erdbeben und Wasserrohrbrüche, versichert werden.

Die Versicherungssumme muss den Wert aller beweglichen Gegenstände in der versicherten Wohnung oder dem Haus widerspiegeln und nicht den Marktwert der Immobilie. Mit anderen Worten, die Versicherung sollte die Kosten für neue Möbel, Geräte, Türen, Fenster, Solarheizungen, Klimaanlagen, Alarmanlagen usw. abdecken.

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Wir berechnen die Kosten für die Instandhaltung einer Wohnung in Valletta und einer Villa an der Küste. Diese Berechnung geht davon aus, dass der Eigentümer die Immobilie bewohnt.

Die meisten Malteser leben in ihren eigenen Wohnungen oder Häusern. Wohnraum wird hauptsächlich von Ausländern und jungen Paaren gemietet. Villen und Häuser werden oft gekauft, da das Mieten nicht so rentabel ist. Die Miete einer Villa mit mehreren Schlafzimmern kostet 8.000–10.000 € pro Monat, während der Kauf mindestens 500.000 € kostet.

Malta ist in 5 Verwaltungsregionen unterteilt: Gozo, Nordmalta, Zentralmalta, Südost- und Südmalta sowie die Hauptstadt Valletta.

Zentral- und Nordmalta sind die beliebtesten Regionen. Am häufigsten kaufen Ausländer Immobilien im Zentrum der Insel: in Sliema und St. Julians. Die meisten SDA-Komplexe befinden sich ebenfalls hier. Die Immobilienpreise hier sind jedoch auch die höchsten in Malta: die Miete einer Wohnung kostet 600 bis 2.000 € pro Monat. In günstigeren Gegenden, wie St. Paul's Bay, Bugibba, Marsaskala und Birzebbuga, sind Wohnungen für 500 € zu finden.

Eine Dreizimmerwohnung am Meer in Sliema im Wert von 300.000 € kann Mieteinnahmen von etwa 7 % pro Jahr erzielen. Ähnliche Wohnungen in Gzira oder St. Paul's Bay im Wert von 200.000 € können mit einer Rendite von mindestens 5 % vermietet werden. Die gleiche Rendite kann jedoch durch den Kauf einer Zweizimmerwohnung für 110.000 € in San Gwann erzielt werden. Wohnungen in Marsaskala im Wert von 150.000–180.000 € können mit einer Rendite von 4 % pro Jahr vermietet werden.

Merkmale des Vertrags und des Mietprozesses. Mietverträge in Malta sind obligatorisch.

Der Mieter zahlt außerdem eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete, um unvorhergesehene Kosten und Schäden an der Immobilie durch Fahrlässigkeit des Mieters abzudecken, sowie eine weitere Kaution zur Deckung unbezahlter Nebenkostenabrechnungen. Kautionen werden abzüglich ausstehender Rechnungen oder Kosten für die Reparatur von Schäden, die dem Mieter zuzurechnen sind, am Tag der Beendigung des Mietvertrags zurückerstattet.

Kosten im Zusammenhang mit der Anmietung einer Immobilie. Es fallen keine zusätzlichen Kosten, abgesehen von der Miete, im Zusammenhang mit der Anmietung einer Immobilie an. Wenn Sie jedoch über eine Agentur mieten, müssen Sie deren Dienstleistungen bezahlen. Dies ist in der Regel die Hälfte einer Monatsmiete plus 18 % Mehrwertsteuer.

Der Vermieter oder der Mieter kann die Nebenkosten in Malta bezahlen, je nach Vereinbarung. Meistens zahlt bei Kurzzeitmieten von bis zu 4 Monaten der Vermieter diese, und ihre Kosten sind in der Miete enthalten. Bei langfristigen Mietverträgen werden die Nebenkosten in der Regel vom Mieter bezahlt.

Wir empfehlen Ihnen auch, die Immobilie zu versichern, um unvorhergesehene Situationen wie Überschwemmungen durch Nachbarn oder Brand abzudecken.

Steuer auf Mieteinnahmen: 15 % des Mietbetrags. Der Satz ist derselbe für Einwohner und Nicht-Einwohner Maltas, Wohn- und Nicht-Wohnräume sowie Einzelpersonen und Unternehmen. Für diese Steuer ist kein Abzug anwendbar. Wenn Sie mehr als eine Immobilie vermieten, müssen Sie eine Steuer von 15 % des gesamten Mieteinkommens aus allen vermieteten Immobilien zahlen.

Energieausweis. Alle Immobilientransaktionen, einschließlich der Vermietung, erfordern einen Energieausweis (EPC), der vom Immobilieneigentümer eingeholt werden muss.

Der Ausweis bewertet die Energieeffizienz einer Wohnung oder eines Gebäudes und enthält Empfehlungen zur Verbesserung. Der Ausweis wird alle 10 Jahre erneuert.

Ein lizenzierter Gutachter stellt den Ausweis aus, die Kosten betragen 200–300 € für eine Wohnung und 500+ € für ein Haus. Die Strafe für das Fehlen eines Ausweises bei der Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien liegt zwischen 500 und 5.000 €.

Nicht-Wohnräume, im Bau befindliche Gebäude, baufällige Gebäude, freistehende Häuser kleiner als 50 m² und als Kulturerbe anerkannte Häuser benötigen keinen Ausweis.

Immobilien in Malta sind eine profitable Investition mit einem durchschnittlichen Preiswachstum und Mieteinkommenswachstum von 5–10 % pro Jahr.

Der Kauf einer Immobilie in Malta ist eine profitable Investition, ermöglicht dem Eigentümer aber auch, eine maltesische Aufenthaltserlaubnis, einen Daueraufenthalt oder die Staatsbürgerschaft zu beantragen. Ein maltesischer Staatsbürger kann in jedem Land der Europäischen Union leben und arbeiten. Gleichzeitig kann der Inhaber einer maltesischen Aufenthaltserlaubnis oder eines Daueraufenthalts visafrei in die ganze Welt, einschließlich Europa, reisen.

Die maltesische Staatsbürgerschaft für außergewöhnliche Verdienste durch Direktinvestition kann durch eine Investition von 800.000 € erworben werden, einschließlich des Kaufs einer Wohnimmobilie für 700.000 € oder der Anmietung für 18.000 € pro Jahr für 5 Jahre. Die Staatsbürgerschaft kann für die ganze Familie erworben und an Ihre Kinder und Enkelkinder weitergegeben werden.

Es ist möglich, die Immobilie in Malta zu angemessenen Kosten zu kaufen und zu unterhalten. Die Nebenkosten betragen 100–150 € pro Monat für eine Wohnung und 400–500 € für ein Haus oder eine Villa. Es gibt keine jährlichen Steuern auf die Immobilie selbst, obwohl eine Grundsteuer zwischen 40 und 250 € pro Jahr liegt. Die Versicherung kostet 40–200 € pro Jahr. Es gibt auch eine Steuer von 15 % auf Mieteinnahmen.