Immobilien in der Karibik: Preise, Einnahmen und Ausgaben

Analystenberichte, wie der der Canadian Imperial Bank of Commerce, zeigen einen stetigen Anstieg des Touristenstroms. Gleichzeitig wächst der „Geldbeutel“ der Touristen; der Betrag, den ein Gast während des Aufenthalts ausgibt. Dennoch erlitt die Wirtschaft der karibischen Länder zwei schwere Rückschläge.

Die Hurrikane von 2017 verursachten große Schäden. Antigua und Barbuda sowie Dominica waren am stärksten betroffen. Die Zerstörung führte zu einer Reduzierung des Touristenstroms, der sich jedoch schnell erholte. Die fallenden Immobilienpreise begannen nach wenigen Monaten wieder zu steigen.

Im Frühjahr 2019 führte der Fall des Britischen Pfunds zu einer negativen Dynamik der Immobilienpreise. Sie fielen um durchschnittlich 5–10 %. Seit dem Sommer 2019 zeigt der karibische Immobilienmarkt jedoch eine verstärkte positive Dynamik. Die Nachfrage von amerikanischen, britischen und kanadischen Investoren nach Mietvillen am Meer wuchs.

Anfang 2020 hatten sich die Preise um etwa 90 % erholt, sagte Bradley Esty, Geschäftsführer von Stanley Real Estate in Antigua.

Die Pandemie hat den Touristenstrom reduziert. Während der Quarantäne sank die Nachfrage nach Mieten, wird sich aber schnell erholen, sobald die Grenzen geöffnet werden. Die Erfahrung hat gezeigt, dass die Preise auf dem karibischen Immobilienmarkt schnell wieder das Vorkrisenniveau erreichen.

Das Angebot an Objekten ist vielfältig; von Wohnungen bis zu Luxusvillen. In Antigua reichen die Preise beispielsweise von $250.000 für ein Reihenhaus mit zwei Schlafzimmern in Jolly Harbor an der Westküste bis zu $10–25 Millionen für ein Haus am Meer im nahegelegenen Pierce Point.

Wir geben ungefähre Preise für möblierte und voll ausgestattete Immobilien an. Die Schätzungen stammen von großen Agenturen und wurden auf Basis der Erfahrung von Immigrant Invest angepasst:

• 60–120 Quadratmeter kosten 0,4 bis 1 Million Dollar.

• Kleine Villen mit ein bis zwei Schlafzimmern werden auf 1 bis 2 Millionen Dollar geschätzt.

• Für eine große Villa am Meer mit eigenem Bootsanleger muss man 2 bis 10 Millionen Dollar zahlen.

Man muss nicht das gesamte Immobilienobjekt kaufen. Sie können einen Anteil am Projekt kaufen, und dann fällt der Investitionsbetrag geringer aus. Große Hotelkomplexe werden zur Beteiligung angeboten. Der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche liegt zwischen $5.000 und $8.000.

Die Besonderheit solcher Projekte ist, dass sie von der Regierung zur Teilnahme am Staatsbürgerschaft durch Investition Programm genehmigt sind. Als Bonus erhalten Investoren die Möglichkeit, 7–14 Tage kostenlos im Hotel zu entspannen.

Beachten Sie, dass einige Wohnungen und Villen, die im Rahmen von Investitionsprogrammen erworben werden, an Gäste des Landes vermietet werden müssen. Plant der Investor nicht, die Immobilie zu vermieten, ist es notwendig, eine entsprechende Immobilie im Voraus auszuwählen.

Investoren kaufen Immobilien in der Karibik üblicherweise zum Vermieten und seltener für den Urlaub. Nur wenige Menschen ziehen dauerhaft in die Karibik. Daher ist es wichtig, die Mietrendite im Voraus abzuschätzen.

Die Karibik hat Hoch- und Nebensaisonen, aber der Unterschied bei den Mietpreisen ist gering; weniger als 1,5-mal kleiner. Es gibt das ganze Jahr über einen Touristenstrom.

Quelle: Global Property Guide

Die Kosten für die Miete von Apartments oder Villen in Hotelkomplexen, die für Staatsbürgerschaftsprogramme genehmigt sind, sind viel höher — von $1.500 bis $2.500 pro Woche. Für einen Investor beträgt die Rendite 3-5% pro Jahr.

Quelle: Numbeo

Objekte mit zwei bis drei Schlafzimmern werden oft zur Vermietung erworben. Dies sind familienfreundliche Immobilien sehr nah am Strand. Sie können nicht nur eine bestimmte Wohnung oder Villa kaufen, sondern, wie bereits erwähnt, auch einen Anteil am Projekt. Eine Kapitalbeteiligung ist günstiger als der Kauf des gesamten Objekts. Es ist möglich, ein Baugrundstück oder einen Yachthafen zu erwerben.

Genehmigte Projekte gelten als zuverlässige und rentablere Investitionsoption. Lassen Sie uns im Detail erklären, warum:

• Die Lizenz zur Teilnahme am Programm bestätigt die Zuverlässigkeit des Projekts. Dies ist ein garantierter Schutz vor Betrug.

• Dies sind Fünf-Sterne-Hotels. Die Zimmer sind daher nie leer und werden im Voraus gebucht.

• Für solche Projekte werden bessere Standorte zugewiesen – in der Nähe von schönen Stränden und lokalen Sehenswürdigkeiten. Ihre Verfügbarkeit treibt auch die Nachfrage an.

• In 80% der Fälle befinden sich Einkaufszentren und Autobahnen in der Nähe dieser Hotels. Bequemlichkeit bestimmt die Nachfrage.

• Private Investoren werden bereits in der Bauphase angezogen. Je früher Investitionen getätigt werden, desto loyalere Bedingungen gelten für den Projekteinstieg.

• Nur große internationale Unternehmen sind am Bau solcher Projekte beteiligt. Dies ist ein Zuverlässigkeitsfaktor: Das Projekt wird gebaut und in Betrieb genommen.

• Es ist nicht nur für Hotelgäste, sondern auch für Investoren bequem. Die Verwaltungsgesellschaft ist für die Pflege und die Kosten der Immobilieninstandhaltung sowie der Vermietung verantwortlich. Ja, diese Ausgaben werden von den Mieteinnahmen abgezogen, aber der Investor muss sich keine Gedanken über alltägliche Probleme machen.

• Die Verwaltungsgesellschaft ist ein Vertreter des Entwicklers, einer internationalen Hotelgesellschaft. Dies bedeutet bestimmte Standards für die Verwaltung und Instandhaltung des Hotels.

• Ein privater Investor als Miteigentümer des Projekts kann 1-2 Wochen im Jahr kostenlos in einer Hotelwohnung oder Villa verbringen.

Die häufigste Transaktion bei einem genehmigten Projekt ist ein Erstverkauf während der Bauphase. Die Programme von Antigua und Barbuda, Dominica, St. Kitts und Nevis erlauben den Kauf von Wiederverkaufsimmobilien. Dies sind Anteile an denselben lizenzierten Projekten.

Das heißt, der Investor, der den ersten Kauf getätigt hat, kann seinen Anteil nach fünf Jahren an den nächsten Investor verkaufen. Der zweite Investor wird ebenfalls die Staatsbürgerschaft erlangen können. Der dritte Investor wird nicht am Programm teilnehmen können.

Bei der Auswahl ist es wichtig, den sauberen Eigentumstitel der Immobilie zu überprüfen. Dies sollte besser einem professionellen Anwalt anvertraut werden. Die Dienstleistungen kosten 1-3% des Objektwertes. Immigrant Invest arbeitet mit Entwicklern zusammen und stellt detaillierte und überprüfte Informationen zu jeder Immobilie bereit.

Wenn keine Zeit für eine Reise in die Karibik bleibt, können Sie ein Objekt auch aus der Ferne auswählen. Wenn es sich um einen großen Entwickler handelt, können Sie eine Videoübertragung der Besichtigung anfordern.

Erwerb einer Lizenz. Ist der Investor kein Staatsbürger des Landes, muss er oder sie eine Alien Landholding License (ALHL, Lizenz für Landbesitz) erwerben.

Eine Vereinbarung zur Objektreservierung wird geschlossen. Der Käufer überweist dem Bauträger 10-15 % des gesamten Transaktionsbetrags. Die Immobilie wird vom Markt genommen.

Ein Kaufvertrag wird aufgesetzt, der Investor überweist die Gelder auf das Konto des Bauträgers. Im Durchschnitt dauert der Abschluss eines Kaufs eine Woche. Alle Verträge können persönlich in Anwesenheit eines Notars oder aus der Ferne über einen Anwalt mit Vollmacht des Investors unterzeichnet werden.

Nimmt der Käufer am Staatsbürgerschaftsprogramm teil, wird der Kaufvertrag erst nach Genehmigung des Antrags unterzeichnet und bezahlt.

Die Bearbeitungszeit für einen Antrag beträgt je nach Programm 2 bis 6 Monate. Der Investor erhält den Reisepass per Kurierdienst an eine gewünschte Adresse.

Nach dem Kauf wird die Immobilie beim örtlichen Grundbuchamt registriert.

Ein ausländischer Investor erwirbt eine ALHL-Lizenz für 5–10 % des Transaktionsbetrags. Dabei ist die Bearbeitungsdauer der Lizenz zu berücksichtigen. In Antigua und Barbuda kann dies zum Beispiel bis zu sechs Monate dauern. Tatsächlich können Sie in dieser Zeit einen Pass des Landes erhalten.

Der Käufer muss Steuern und Maklergebühren entrichten. Wird die Immobilie zum Erwerb der Staatsbürgerschaft gekauft, erfordern einige Programme die Zahlung spezieller staatlicher Gebühren.

Die Provision für den Verkaufsagenten ist verhandelbar und beträgt 3–6 % der Transaktionssumme. Es ist vorteilhafter, Projekte direkt vom Bauträger zu erwerben, hier gibt es eine Auswahl. Wird die Immobilie im Rahmen eines Staatsbürgerschaftsprogramms erworben, entfällt dieser Kostenpunkt.

Steuern. Die Grundsteuer liegt zwischen 0,002 und 5 %, der Mindestsatz ist auf St. Kitts. Die Bodensteuer wird nach einem progressiven System berechnet, ist aber für Wohnbebauung gering. Eigentümer von Immobilien in Dominica zahlen nur 1,25 % des Katasterwerts der Immobilie an Gemeindesteuer.

Nebenkosten für Wasser, Strom, Telefon und Internet sind in Grenada am niedrigsten ($83). Die höchsten Kosten fallen auf St. Kitts und Nevis an ($200 bis $260) sowie in Antigua und Barbuda ($150-250). Die Angaben beziehen sich auf Wohnungen mit einer Fläche von 60-80 qm.

Immobilienversicherung beträgt etwa 0,2 % des Wertes der Immobilie.

Die Servicekosten der Verwaltungsgesellschaft hängen von der Art der Immobilie ab. Für Villen und Wohnungen ab einem Wert von $200.000 können sie 1-2 % betragen.

Käufer von Anteilen an Resortkomplexen, Teilnehmer von Staatsbürgerschaftsprogrammen tragen keine direkten Kosten für die Instandhaltung der Immobilie. Die Verwaltungsgesellschaft zieht diese von den Mieteinnahmen ab.

Immobilien, die von Investoren über Staats­bür­ger­schaft durch Investition Programme erworben werden, werden sofort nach der Inbetriebnahme der Anlage vermietet. Der Prozess wird von einer Verwaltungsgesellschaft verwaltet.

Der Bauträger und der Privatinvestor teilen die Mieteinnahmen, in der Regel zu gleichen Teilen. Der Anteil des Investors ist im Vertrag mit der Verwaltungsgesellschaft festgelegt. Die Mietrendite beträgt in der Regel 3‑5% pro Jahr. Die gleiche Mietrendite gilt für Immobilien, die außerhalb des Staats­bür­ger­schaftsprogramms erworben werden.

Es gibt unterschiedliche Steuerregelungen für Mieteinnahmen für Steuerinländer und andere.

Um Steuern zu zahlen, erhält ein Nicht-Resident eine Steuer-ID, ein Analogon der TIN. Eine karibische Staats-ID kann Investoren im Geschäft helfen.

Die Möglichkeit des Ausstiegs aus dem Investitionsprojekt wird bereits vor der Investition geplant. Das Gleiche gilt für Immobilien: Die Liquidität eines Objekts (die Fähigkeit, es schnell zum Marktpreis zu verkaufen) ist nicht weniger wichtig als die Rentabilität. Aus dieser Sicht sind touristische Immobilien in der Karibik ein gewinnbringendes Anlagegut.

Obligatorische Haltedauer. Teilnehmer an Staatsbürgerschaftsprogrammen können Immobilien nach 3-7 Jahren Besitz verkaufen. Angesichts der Dynamik der Preissteigerungen kann der Verkauf Einkommen generieren. Der Investor verkauft die Immobilie selbst oder über eine Verwaltungsgesellschaft.

Steuern und Gebühren beim Verkauf. Der Immobilienverkäufer entrichtet Stempelsteuer, die einen bestimmten Prozentsatz des Immobilienwerts ausmacht. Der Satz der Stempelsteuer unterscheidet sich von Land zu Land. In Grenada und St. Lucia ist der Steuersatz für Ausländer deutlich höher als für Einwohner.

Wird die Immobilie zu einem höheren Betrag als die Anschaffungskosten verkauft, entstehen Kapitalgewinne. Viele Länder sind verpflichtet, die entsprechende Steuer zu erheben. In der Karibik gibt es jedoch keine Kapitalertragssteuer.

Der Verkäufer zahlt für die Dienste eines Immobilienmaklers 5-7 %.

Neben Einnahmen und Ausgaben beeinflussen auch andere Faktoren die Wahl eines Objekts. Dazu gehören die Dichte der touristischen Infrastruktur, natürliche und historische Attraktionen, die Qualität der Strände und der Reichtum der Unterwasserwelt. Im Folgenden wird jedes Land bewertet.

Antigua und Barbuda. Der Staat Antigua und Barbuda besteht aus drei Inseln: Antigua, Barbuda und Redonda. Das dünn besiedelte Barbuda ist bekannt für seine Tierwelt, und Redonda ist ein beliebtes Ziel für Segler, eine felsige unbewohnte Insel, die die Flora und Fauna der Tropen in ihrer ursprünglichen Form bewahrt hat.

Antigua ist das wichtigste Tourismuszentrum des Landes. Die meisten Hotels, Restaurants, Bars, Casinos, Clubs und Geschäfte befinden sich hier. Antigua beherbergt private Villen im Wert von Hunderttausenden bis Millionen von US-Dollar. Zwei Drittel der Bevölkerung arbeiten im Dienstleistungssektor und sind Touristen gegenüber sehr gastfreundlich. Die Insel strahlt eine Atmosphäre der gelassenen Entspannung aus.

Antigua ist bei Wassersportlern beliebt. Fans von Windsurfen, Tauchen und Hochseefischen reisen aus der ganzen Welt auf die Insel. Der größte Hafen der Insel, die English Bay, ist ein bekannter internationaler Yachthafen. Jedes Jahr Ende April findet hier eine Woche Segelwettbewerbe statt.

Das Geschäftszentrum des Landes ist die Hauptstadt St. John's. Die meisten Sehenswürdigkeiten befinden sich ebenfalls hier. Das Wahrzeichen der Stadt ist ein einzigartiger eklektischer Architekturstil, der sich in einer Kombination aus mehrfarbigen stabilen Steingebäuden und verfallenen Hütten ausdrückt.

Dieser Inselstaat kann als Zentrum für Tourismus, Wassersport und Kultur bezeichnet werden. Immobilien werden hier von jenen gut gekauft und vermietet, die einen aktiven Lebensstil und die Nähe zur Infrastruktur bevorzugen.

Grenada. Die Insel wurde im 15. Jahrhundert von Kolumbus entdeckt und hat bis heute weitgehend ihr ursprüngliches Aussehen bewahrt. Der Sand an den Stränden ist weiß. Das Meer ist sehr ruhig, da Grenada von Korallenriffen umgeben ist, die die Insel vor den Winden schützen.

Die Hauptfreizeitaktivität auf der Insel ist Tauchen. Tauchbegeisterte kommen nach Grenada, um eine Vielzahl von Fischen, seltene Meeresschildkröten, verschiedene Delfin- und Haiarten sowie Ausflüge zu versunkenen Schiffen zu erleben.

Die interessantesten Tauchplätze sind die Südküste des Grand Anse Beach, Dragon Bay, Tyrrel und Grand Mal Point sowie Bose Reef. Jennys kleine Insel ist bei Tauchern beliebt: Sie gilt als einer der Orte mit dem saubersten Wasser der Welt.

Die wichtigste Stadt des Landes ist die Hauptstadt St. George's, der Kreuzfahrthafen und das Touristenzentrum Grenadas. Hier finden Sie Geschäfte, Restaurants und Sehenswürdigkeiten. Zum Beispiel die Concord Falls, das Grand Etang Forest Reserve mit einem Bergpfad zu den Seven Sisters Falls, den Kratersee, einen botanischen Garten mit dem Annandale Wasserfall.

Immobilien in Grenada ziehen in erster Linie Liebhaber von Natur und Unterwasserwelt an.

Dominica wird „Die Naturinsel“ genannt, um die unberührte Schönheit dieses Landes hervorzuheben. Die vulkanische Aktivität der Insel äußert sich in schwarzem Sand, Geysiren, heißen Quellen und Seen mit kochendem Wasser. Dominica beherbergt den weltweit zweitgrößten Boiling Lake.

Dominica ist ein grünes und ökologisch sauberes Land: Elektrizität wird durch Wasserkraft, Solar- und Geothermie erzeugt. Zu den Sehenswürdigkeiten gehören einer der größten Wasserfälle in der Karibik, Schwefelwasserstoffquellen, ein botanischer Garten und der Waitukubuli National Trail, ein 184 km langer Wanderweg.

Die Hauptstadt von Dominica ist der Kreuzfahrthafen Roseau, die älteste Stadt der Insel und das kulturelle Zentrum des Landes. Es gibt viele architektonische Denkmäler in der Stadt, zum Beispiel die katholische Kathedrale aus dem 18. Jahrhundert. Sie beherbergt auch die größte Autobahn, die Roseau mit einer anderen großen Stadt, Portsmouth, verbindet.

Immobilien in Dominica sind interessant für Liebhaber von Outdoor-Aktivitäten und unberührter Natur.

St. Kitts und Nevis. Der Staat besteht aus zwei Inseln. St. Kitts ist fast doppelt so groß wie Nevis, und hier verbringen Touristen am liebsten ihren Urlaub. Es gibt viele Freizeitmöglichkeiten: Sportanlagen, Golfplätze, Tennisplätze, Reiten, Segeln, Surfen, Tauchen, Ausflüge und Wellnessbehandlungen in Hotels.

Die Insel hat viele Salzseen und Buchten mit Sandstränden, von denen einige dunkel, fast schwarz sind. St. Kitts zieht Tauchbegeisterte an: Etwa vierhundert versunkene Schiffe liegen in der Nähe der Insel.

Die Insel beherbergt ein UNESCO-Weltkulturerbe – den Brimstone Hill National Park and Fortress auf dem Gipfel eines alten Vulkans, auch bekannt als Gibraltar der Westindischen Inseln.

Nevis liegt drei Kilometer von St. Kitts entfernt. Ausflugsrouten rund um die Insel, die fast vollständig aus vulkanischen Gesteinen alter Eruptionen besteht, sind bei Touristen sehr beliebt.

Die größte Stadt des Landes ist die Hauptstadt Basseterre, die sich auf der Insel St. Kitts befindet. Sie ist eine der ältesten Städte der Westindischen Inseln, gegründet 1627. Basseterre beherbergt den Großteil der Bevölkerung des Landes.

Viele Hotels in St. Kitts richten sich an Besucher mit hohem Einkommen. Immobilien auf der Insel werden von wohlhabenden Gästen gekauft und gemietet.

St. Lucia ist eine der schönsten und grünsten Inseln der Karibik: Solche Wälder wie auf St. Lucia gibt es nirgendwo sonst.

Die Visitenkarte des Landes sind zwei kegelförmige Berge, die Pythons genannt werden und 45 km von der Hauptstadt entfernt liegen. Es lohnt sich, die malerische Marigot Bay, den Sulfur Springs Park mit Schwefelwasserstoffquellen, die Botanischen Gärten von Toraille und Diamond Gardens, einen schwarzen Sandstrand und die örtliche Kathedrale zu besuchen.

Das wichtigste Wirtschafts- und Tourismuszentrum des Landes ist die Hauptstadt Castries, in der ein Drittel der Gesamtbevölkerung der Insel lebt. Die Stadt ist ein wichtiger Kreuzfahrthafen und bekannt für ihre Zentralkathedrale und ihre eigenwilligen Flohmärkte.

Touristische Immobilien in St. Lucia sind vor allem bei Liebhabern tropischer Wildnis gefragt.

Bei der Auswahl von Immobilien sollte beachtet werden, dass sich die meisten repräsentativen Apartments und Villen in Fünf-Sterne-Hotelkomplexen in Antigua und Barbuda sowie St. Kitts und Nevis konzentrieren. Dementsprechend ist das Mieteinkommen höher und die Mietrendite dürfte sich 5 % nähern. Die Rendite bei der Vermietung bescheidenerer Objekte in günstigeren karibischen Immobilien liegt näher bei 3 % pro Jahr.

Andererseits leben alle karibischen Staaten vom Tourismus. Daher gibt es auf vielen Inseln eine rege Bautätigkeit großer Resort-Komplexe. Und im Entwicklungsstadium sind die Preise niedriger als nach der Fertigstellung, das heißt, für den gleichen Betrag können Sie ein Objekt mit einem höheren Rentabilitätspotenzial erwerben.

Wenn Sie planen, Urlaub zu machen, sollten Sie Investitionsmöglichkeiten in Hotelkomplexen in Betracht ziehen.