Yatırım mülkü nasıl satılır ve oturma izni veya ikinci vatandaşlık nasıl korunur

Göç alanında, yatırım mülkü, bir yabancının oturma izni veya vatandaşlık almasını sağlayan gayrimenkulü ifade eder. Mülkün ülkenin fiyat, tür ve konum gerekliliklerini karşılaması koşuluyla, bir daire, bir ev, bir arsa veya ticari bir mülk olabilir.

Ülkeler, ekonomiye, özellikle inşaat, konut yenileme ve belirli bölgelerin geliştirilmesine sermaye çekmek için yatırım programları geliştirirler. Yatırımları karşılığında, yatırımcı uzun süreli ikamet hakkı ve bazı durumlarda pasaport elde eder.

Gayrimenkul satın alarak oturma izni Yunanistan, Türkiye, Andorra ve BAE'nin yanı sıra Kıbrıs ve Malta'da da mevcuttur.

Gayrimenkul satın alarak vatandaşlık ise St Kitts ve Nevis, Dominika, Grenada, St Lucia, Antigua ve Barbuda gibi Karayip ülkelerinin yanı sıra Türkiye ve Mısır tarafından sunulmaktadır.

Hükümetler mülk seçimini nasıl sınırlar

Çoğu ülkede, mevzuat konut ve ticari mülke yatırım yapılmasına izin verir. Bazen alımlar, belirli bölgelerin gelişimini teşvik etmek için belirli alanlarla kısıtlanır.

Örneğin, BAE'de yatırımcılar, yabancıların tam mülkiyet edinebildiği tam mülkiyet bölgelerinde mülk satın alırlar. Ülkede yaklaşık 100 tam mülkiyet bölgesi bulunmaktadır ve bunların 60'ı Dubai'nin konut ve tatil bölgelerindedir.

Asgari satın alma tutarı yasalarla belirlenmiştir

Farklı ülkeler, bir yatırımcının oturma izni veya vatandaşlık için uygun olması için kendi asgari mülk değerini belirler.

Örneğin, Yunanistan'da bu tutar 250.000 €; Kıbrıs'ta 300.000 €; Türkiye'de ise 400.000 $'dır.

Devlet işlemi düzenler

Satın alma süreci ve statü verilmesi devlet kurumları veya lisanslı acenteler aracılığıyla yürütülür. Tüm prosedür, yasalarla belirlenen düzenlemelere uyar.

Yatırımcı için bu, yasal koruma, net kurallar ve minimum risk anlamına gelir.

Mülkün ne zaman satılabileceğine dair kısıtlamalar vardır

Oturma izni veya vatandaşlığı sürdürmek için gerekli mülkiyet süresi ülkenin kurallarına bağlıdır. Bazı durumlarda 3 yıl; diğerlerinde ise 5 ila 7 yıldır.

Gerekli süreden önce mülkün satılması, statünün kaybına yol açar.

Yatırımcı kira geliri elde edebilir

Çoğu ülke mülkün kiralanmasına izin verir, ancak bazı durumlarda yalnızca uzun vadeli olarak.

Örneğin, Yunanistan'da oturma izni için satın alınan mülk kısa vadeli olarak kiraya verilemez. Bu tür mülkler için asgari kiralama süresi 12 aydır.

AB oturma izni programları kapsamındaki tüm yatırımların yaklaşık %70'i gayrimenkule yapılmaktadır. Bu popülerlik birkaç faktörden kaynaklanmaktadır.

1. Oturma izni almanın hızlı yolu

Gayrimenkul satın alarak oturma izni veya vatandaşlık verilmesi süreci yasalarla belirlenmiştir, bu nedenle bir yatırımcı başvuru işlem süresini önceden bilir.

Gayrimenkul satın alarak oturma izni genellikle 2-9 ay içinde verilirken, vatandaşlık 6-10 ay sürer. Süreler ülkeye, siyasi duruma ve bürokrasi düzeyine bağlı olarak daha uzun olabilir.

2. Pasif kira geliri

Kısa vadeli kiralamalar yıllık ortalama %6-12 getiri sağlarken, uzun vadeli kiralamalar %5-10 getiri sağlar.

Mülk yönetimi bir yönetim şirketine devredilebilir. Bu, yatırımcının uzaktan gelir elde etmesini sağlar.

3. Mülk değeri artışı

Ekonomik olarak istikrarlı ülkelerde, fiyat artışı 5-10 yıllık bir ufukta tahmin edilebilir. AB ülkelerinde gayrimenkul fiyatları 2010'dan 2025'in ilk çeyreğine kadar %57,9 oranında artmıştır.

4. Tercihli vergi rejimlerine erişim

Vergi teşviklerinden yararlanmak için bir yatırımcının vergi ikametgahı olması ve yılın çoğunu ülkede geçirmesi gerekir: genellikle en az 183 gün.

Yunanistan'da, oturma izni olan yabancılar, yabancı kaynaklı gelirleri üzerinden sabit 100.000 € vergi ödeyebilirler. Andorra'da ise temettü ve sermaye kazançları için vergi oranı %10'dur.

5. Tüm aile için oturma izni

Bir yatırımcı, gayrimenkul satın alarak oturma izni veya vatandaşlık başvurusuna eşini, çocuklarını ve bazen de ebeveynlerini dahil edebilir.

Taşınma planları olmasa bile, ikinci bir pasaport veya oturma izni, aile üyelerinin yabancı bankalarda hesap açmasını ve yurt dışında sağlık hizmetlerine erişmesini sağlar. Bir Schengen Bölgesi ülkesinde oturma izni, 29 devlete vizesiz seyahat imkanı sunar.

Yatırım yoluyla elde edilen Avrupa oturma izni genellikle Altın Vize olarak adlandırılır. Tüm aileye verilebilir ve Schengen Ülkesinde elde edildiği takdirde Schengen Bölgesi içinde serbest seyahat imkanı sağlar.

Andorra sakinleri yalnızca İspanya ve Fransa'ya vizesiz seyahat edebilirken, Kıbrıs oturma izni sahiplerinin bu tür seyahatler için Schengen vizesine ihtiyacı vardır.

Amaç oturma izni veya vatandaşlık ise, yatırımcılar genellikle yüksek likiditeli gayrimenkul seçerler. Bu tür mülkleri gelecekte kiraya vermek veya satmak daha kolaydır.

Likidite, mülk tipine, konumuna ve piyasa koşullarına bağlıdır.

Konut mülkü: daireler, evler, villalar

Yatırımcılar en sık olarak turistik bölgelerdeki tamamlanmış veya proje aşamasındaki daireleri ve evleri seçerler. Yeni yapılar, inşaat aşamasında özellikle çekicidir, çünkü tamamlandıktan sonra bu mülkler daha yüksek fiyata satılabilir.

Farklı ülkelerde yabancılar arasında yüksek talep gören bölgeler:

Ticari mülk: ofisler, perakende alanları, depolar

En çok arananlar, popüler turistik caddelerdeki küçük perakende birimler ve iş bölgelerindeki ofislerdir.

İstanbul'da Levent ve Maslak'taki ofisler talep görürken; Dubai'de Business Bay ve DIFC'deki ofisler rağbet görmektedir. Kıbrıs'ta ise merkezi Limasol'daki ticari mülkler likittir.

İnşaat için arsa

Likidite, konum ve inşaat izinlerine bağlıdır. En çok talep görenler, aktif gelişim bölgelerindeki, tatil yerleri veya şehir merkezlerine yakın arsalardır.

Türkiye'de yabancılar Antalya ve Bodrum'un banliyölerinde arsa satın almaktadır. Kıbrıs'ta Limasol ve Ayia Napa yakınlarındaki arsalar popülerdir. Yunanistan'da ise Girit ve Korfu'daki villa inşaat potansiyeli olan arsalar alıcıları çekmektedir.

Yenileme için mülkler: eski evler, tarihi binalar

Restorasyon sonrası bu tür mülkler, satın alma fiyatlarının birkaç katına satılabilir. Turistik merkezlerdeki ve popüler adalardaki tarihi binalar özellikle likittir.

Yunanistan'da, Atina'nın eski mahallelerindeki restore edilmiş evler yüksek talep görürken; Malta'da Valletta ve Gozo'daki tarihi binalar rağbet görmektedir. Kıbrıs'ta ise alıcılar merkezi Larnaka ve Baf'taki restore edilmiş evleri aramaktadır.

Turistik bölgelerde daireler ve oteller

Likidite, turist trafiğine ve kira getirisine bağlıdır.

Karayipler'de, otel hisseleri ve tatil komplekslerindeki daireler talep görmektedir. BAE'de, Dubai Marina ve Palm Jumeirah'daki stüdyolar ve daireler popülerdir. Mısır'da ise yatırımcılar Hurgada ve Şarm El Şeyh'teki apart otellerde daire satın almaktadır.

2024 yılında Yunanistan, Malta, Türkiye, Andorra ve BAE, yatırım mülkü satın almak için en popüler destinasyonlar oldu.

Yunanistan, bir yılda 9.000'den fazla Altın Vize başvurusu aldı. Türkiye'de yabancılar yaklaşık 24.000 mülk satın aldı. Dubai'de ise 100.000'den fazla mülk işlemi kaydedildi — bunların %42'si yabancı alıcıları içeriyordu.

Yatırımcılar, uygun giriş eşikleri için Yunanistan ve Kıbrıs'ı, vergi avantajları ve esnek oturma izni için BAE'yi ve vatandaşlığa hızlı yolu için Türkiye'yi tercih etmektedir.

Malta ve Andorra, yüksek yaşam standardı ve uzun süreli ikamet için istikrarlı kurallara sahip destinasyonlar olarak çekicidir.

Mülk satın almak sadece bir göç aracı değil, aynı zamanda istikrarlı bir ek gelir kaynağıdır. Örneğin, ortalama kira getirisi Yunanistan'da yaklaşık %4,60, Kıbrıs'ta %4,77, Dubai'de %6,4 ve Türkiye'de %7,4'e kadar çıkmaktadır.

Mülk satın alma

Bir yatırımcı, hedeflerine ve bütçesine bağlı olarak birkaç satın alma seçeneğinden birini seçebilir. Tüm durumlarda, mülkün ülkenin gerekliliklerini karşılaması gerekir.

Yunanistan'da oturma izni almak için, bir yatırımcı şunları satın alabilir:

1. En az 250.000 € değerinde, restorasyon veya konut amaçlı dönüştürme için mülk.
2. Eyaletlerde en az 400.000 € değerinde, hemen taşınmaya hazır konut mülkü.
3. Atina, Selanik ve nüfusu en az 3.100 olan Mikonos, Santorini ve diğer adalarda en az 800.000 € değerinde yeni gayrimenkul.

Mülkü kiraya verme

Yatırımcılar mülkü yalnızca uzun vadeli olarak kiraya verebilirler. Getiri yıllık %10'a ulaşabilir.

31 Ağustos 2024 tarihinden sonra satın alınan mülkler için kısa dönem kiralamalar yasaktır. Bu kuralın ihlali, oturma izninin iptaline ve 50.000 € para cezasına yol açar.

Mülkü satma

Mülkü satmak ve oturma iznini korumak, yalnızca ülkenin belirlediği koşullar yerine getirildiğinde mümkündür. Bir mülk şu durumlarda satılabilir:

1. Yatırımcı oturma iznini yenilemezse, bu her 5 yılda bir yenilenir. 250.000 €'dan başlayan yatırımlar için, mülkü restore etmek yenileme için zorunlu bir koşuldur.
2. Yatırımcı daimi ikamet almış ve ülkede en az 5 yıl yaşamışsa.
3. Yatırımcı vatandaşlık almışsa, bu da yılda en az 183 gün ve 7 yılın en az 4'ünde ülkede yaşamayı gerektirir.

Mülk satarken vergiler

Yunanistan'da gayrimenkul vergileri hem vergi mukimleri hem de mukim olmayanlar tarafından ödenir. Bu, vergi yapısını etkiler ancak ödeme yapmaktan muaf tutmaz.

Mülk satışından elde edilen sermaye kazançları %15 oranında vergilendirilir. Ancak, 2013'ten beri 31 Aralık 2026'ya kadar bir erteleme uygulanmaktadır. 5 yıldan uzun süredir sahip olunan mülkler de sermaye kazancı vergisinden muaftır.

Satış zamanına kadar, yatırımcının Birleşik Mülkiyet Vergisi — Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, ENFIA'yı ödemesi gerekir. Temel kısım mülkün alanına göre hesaplanır ve m² başına 2 ila 13 € arasında değişir. Mülkün değeri 250.000 €'dan fazlaysa, kadastro değerinin %0,15-1,15'i oranında ek bir vergi uygulanır.

Mülk satın alma

Yatırımcılar, fonlarını likit bir varlığa yatırmak, kiraya vermek, kendileri yaşamak veya tatil evi olarak kullanmak için Malta'da mülk satın alırlar.

Malta'da oturma izni almak için, bir yatırımcının Malta'nın güneyinde veya Gozo adasında en az 220.000 € değerinde bir mülk veya orta ve kuzey bölgelerde en az 275.000 € değerinde bir mülk satın alması gerekir.

Daimi ikamet almak için, bir yatırımcının Malta'daki konumdan bağımsız olarak en az 375.000 € değerinde bir mülk satın alması gerekir.

Mülkü kiraya verme

Oturma izni ile mülkü kiraya vermek veya alt kiraya vermek yasaktır. Bu koşulun ihlali statü kaybına neden olabilir.

Daimi ikamet verilirse, kiralama serbesttir. Mülk sahipleri kiralamalardan yıllık %5-10 gelir elde edebilir ve St Julian's, Sliema ve Swieqi gibi premium kıyı bölgelerinde getiriler yıllık %15'e kadar çıkabilir.

Mülkü satma

Malta'da oturma izni sahibi mülkü satarsa, statüsünü kaybeder.

Daimi ikamet sahibi yatırımcılar, statülerini koruyarak mülkü 5 yıl sonra satabilirler.

Mülk satarken vergiler

Satıcı, sermaye kazancı vergisini %8 oranında öder. Oran, yatırımcının 31 Aralık 2018'den önce Valletta'da mülk satın alıp restore etmesi, 5 yıldan az süredir sahip olunan tek konutun satılması veya diğer uygun koşullar gibi istisnai durumlarda %2-5'e düşürülebilir.

Bazı durumlarda sermaye kazancı vergisi alınmaz. Örneğin, mülkün eşe veya çocuklara resmi olarak hediye olarak devredilmesi, miras yoluyla, bir hayır kurumuna veya kişinin şirketini satarken.

Mülk satın alma

Kıbrıs'taki yatırımcılar genellikle yeni projelerde konut birimleri veya dükkan veya ofis gibi ticari mülkleri tercih ederler.

Daimi ikamet almak için, toplam değeri en az 300.000 € olan bir veya iki mülk satın almak gereklidir.

Mülkü kiraya verme

Kıbrıs'ta, daimi ikamet sahibi yatırımcılar mülklerini kısa veya uzun vadeli olarak kiraya verebilirler.

Kira getirileri yıllık %8-9'a ulaşabilir.

Mülkü satma

Yatırımcılar, daimi ikameti sürdürmek istemiyorlarsa mülkü satabilirler. Statü süresiz olarak verilir, ancak oturma izni kartı her 5 yılda bir yenilenmelidir. Statüyü korumak için, sakinlerin sadece mülkiyeti elinde tutması ve her 2 yılda bir Kıbrıs'ı ziyaret etmesi gerekir.

Ülkede 5 yıl yaşadıktan sonra, bir yatırımcı genel esaslara göre daimi ikamet alabilir, mülkü satabilir ve yatırımını geri alabilir, ancak bunun için Kıbrıs'ta yılda en az 183 gün yaşamış ve art arda 90 günden fazla ülkeden ayrılmamış olması gerekir.

Kıbrıs'ta 8 yıl yaşadıktan sonra, bir yatırımcı vatandaşlık alabilir, mülkü satabilir ve yatırımını geri alabilir.

Mülk satarken vergiler

Satıcı, sermaye kazancı vergisini %20 oranında öder. Satın alma vergileri, harçlar ve yenileme giderleri gibi edinme ve bakım maliyetleri kârdan düşülür.

Satıcı ayrıca işlem tutarının %0,4'ünü Kuzey Kıbrıs'tan yerinden edilmiş kişileri destekleme fonuna ödemek zorundadır. Bu vergi Şubat 2021'de yürürlüğe girmiştir.

Mülk satın alma

Bir yatırımcı, ikincil veya yeni yapım, konut veya ticari her türlü mülkü veya bir arsa satın alabilir.

Türkiye'de oturma izni almak için, en az 200.000 $ değerinde bir mülk satın almak gereklidir. Bu mülkün Tapu Sicil Müdürlüğü'ne kayıtlı olması ve oturma izni için açık bir bölgede bulunması gerekir.

En az 400.000 $ değerinde mülk satın almak, bir yatırımcının vergi ikametgahı olmasına gerek kalmadan Türk vatandaşlığı almasını sağlar.

Mülkü kiraya verme

Bir yatırımcı mülkü kısa veya uzun vadeli olarak kiraya verebilir.

En yüksek getiriler İstanbul, Antalya, Alanya ve Bodrum'dadır. Ortalama yıllık getiri %8-12'dir.

Mülkü satma

Türk oturma izni olan bir yatırımcı, statüsünü korumak isterse mülkü satamaz.

Türkiye'de oturma izni 1 yıl süreyle verilir ve ardından 2 yıl süreyle yenilenir, ancak yatırımcının mülkiyeti elinde tutması ve yılda en az 183 gün ülkede ikamet etmesi şartıyla.

Türkiye'de oturma izni ile 5 yıl yaşadıktan sonra, yatırımcı vatandaşlığa geçiş yoluyla vatandaşlık başvurusunda bulunabilir. Vatandaşlık alındıktan sonra mülk satılabilir ve yatırım geri alınabilir.

Bir yabancı, en az 400.000 $ değerinde gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı almışsa, mülk daha erken satılabilir ve yatırım 3 yıl sonra geri alınabilir.

Mülk satarken vergiler

Satıcı tarafından ödenen Türkiye'deki emlak vergileri, mülkün 5 yıldan az süredir sahip olunması durumunda uygulanan sermaye kazancı vergisini içerir. Oran, kadastro değerindeki artış üzerinden %15 ila %35 arasında değişir.

Satış zamanına kadar, satıcının yıllık emlak vergisini de ödemesi gerekir: kadastro değerinin %0,1-0,6'sı. Yüksek değerli lüks mülk sahipleri, kadastro değerinin 280.000 $'ı aşan kısmı üzerinden ek bir yıllık lüks vergi öderler — %0,3-1. %4'lük damga vergisi genellikle alıcı ve satıcı arasında paylaştırılır.

Mülk satın alma

Andorra'daki yabancılar, daire, ev, ticari mülk ve arsa satın alabilirler, ancak sadece hükümet onayıyla. Sahip olabilecekleri mülk sayısında herhangi bir kısıtlama yoktur.

Andorra'da oturma izni almak için, bir yatırımcının en az 600.000 € değerinde mülk satın alması gerekir.

Mülkü kiraya verme

Andorra'da yatırımcıların mülk kiralaması yasaktır. Mülk yalnızca sahibi ve ailesi tarafından kullanılmalıdır. Bu kuralın ihlali, oturma izninin iptaline neden olur.

Mülkü satma

Bir yatırımcı, mülkü yalnızca oturma izni süresi dolduktan sonra, yenilemeyi planlamaması koşuluyla satabilir.

Mülk, Andorra vatandaşlığı alındıktan sonra da satılabilir — bunun için ülkede 20 yıl yaşadıktan sonra başvuru yapılabilir.

Mülk satarken vergiler

Bir yatırımcı, Andorra'da sermaye kazancı vergisini, mülk mülkiyetinin ilk yılında satılırsa %15, ikinci yılda satılırsa %13 ve üçüncü yılda %10 oranında öder. Oran daha sonra her takip eden yıl %1 azalır.

Mülk satın alma

Yabancılar, mülkiyeti doğrudan yalnızca belirlenmiş tam mülkiyet bölgelerinde edinebilirler. Bu bölgeler, en büyük iki emirlikte yer almaktadır: Abu Dabi'de 9 ve Dubai'de 60.

Bir yatırımcı, en az 750.000 AED veya 204.000 $ değerinde mülk satın alarak 2 yıl geçerli bir BAE oturma vizesi alabilir.

2.000.000 AED veya 545.000 $ değerinde gayrimenkul yatırımları için 10 yıllık Altın Vize verilir. BAE bankalarından ipotekler mevcuttur, asgari peşinat %20'dir.

Mülkü kiraya verme

BAE'de yatırımcılar mülklerini kısa veya uzun vadeli olarak kiraya verebilirler. Getiriler, sezona ve konuma bağlı olarak yıllık %6 ila %12 arasında değişir.

En popüler bölgeler Dubai Marina, Palm Jumeirah ve Downtown Dubai'dir.

Mülkü satma

Bir yatırımcı, statüsünü yenilemeyi düşünmüyorsa mülkü satabilir.

Satıştan sonra oturma vizesini korumak isterlerse, asgari yatırım eşiğini karşılayan başka bir mülk satın almaları gerekir.

Mülk satarken vergiler

BAE'de mülk satarken bir mülk devir ücreti uygulanır: Dubai'de %4 ve Abu Dabi'de %2.

Yasalara göre, maliyet her iki taraf arasında paylaşılır, ancak pratikte satıcı genellikle bu tutarı satış fiyatına dahil eder.

Oturma izni almak için bir yatırımcının iki takım belge sunması gerekir. Birincisi kişisel ve finansal belgelerin bireysel listesi, ikincisi ise mülk satın alımını teyit eden belgelerdir.

Oturma izni başvurusu için standart belge seti

Bu paket, yatırımcının güvenilirliğini, finansal yeterliliğini ve göçmenlik gerekliliklerine uygunluğunu teyit etmek için gereklidir.

Göçmenlik makamlarının web siteleri genellikle standart listeleri yayınlar. Immigrant Invest avukatları, belirli programlara, mülk tipine ve aile yapısına bağlı olarak her yatırımcı için bireysel bir liste hazırlar.

Ana belge paketi şunları içerir:

• geçerli yabancı pasaport;
• daimi ikamet ülkesinden adli sicil belgesi;
• çocukların doğum belgeleri ve evlilik cüzdanı — başvuru sahibi aile üyelerini başvuruya dahil ediyorsa;
• yasal gelir kanıtı — düzenli girişleri gösteren bir banka hesap dökümü, iş yerinden bir belge veya başvuru sahibinin işine ait mali tablolar;
• ev sahibi ülkede geçerli sağlık sigortası;
• ev sahibi ülkenin mevzuatının gerektirdiği formatta güncel fotoğraflar;
• doldurulmuş vize veya göçmenlik formları;
• ücret ödeme makbuzları.

Gelir kanıtı tüm ülkelerde gerekli değildir. Örneğin, Yunanistan'da yatırım yoluyla oturma izni için, mülk ödemesini teyit etmek yeterlidir. Kesin gereklilikler her ülke için ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Mülk satın alımını teyit eden belgeler

Başvuru sahibi, satın alınan mülkün ülkenin gerekliliklerini karşıladığını kanıtlamalıdır. Yalnızca bir satış ve satın alma sözleşmesi genellikle yeterli değildir — özellikle mülk yapım aşamasındaysa veya özel bir bölgede bulunuyorsa, noter onaylı kopyalar, kayıt belgeleri ve diğer kağıtlar da gerekebilir.

Mülk satın alımını teyit etmek için şunları sağlamak gereklidir:

• satış ve satın alma sözleşmesi;
• işlemin noter onaylı teyidi;
• mülkiyet belgesi veya eşdeğeri;
• tapu sicilinden veya mülk sicilinden bir özet;
• geliştiriciden belgeler — mülk yapım aşamasındaysa;
• bazı ülkelerde belediye veya bakanlıktan izin;
• işlemin tamamlanması üzerine kabul ve devir belgesi veya eşdeğer bir belge.

2024 yılında, yıllık CBI Endeksi vatandaşlık programları sıralamasına göre liderler Karayip devletleri St Kitts ve Nevis, Dominika, Grenada, St Lucia ve Antigua ve Barbuda oldu.

St Kitts ve Nevis en az 325.000 $ değerinde mülk satın alımı karşılığında vatandaşlık verir. Yatırımcılar tatil bölgelerindeki modern dairelerden geniş rezidanslara kadar seçim yapabilirler. Mülk, vatandaşlık korunarak 7 yıl sonra satılabilir.

Dominika en az 200.000 $ değerinde mülk satın alımı karşılığında vatandaşlık verir. Bunlar genellikle turizm altyapısındaki hisselerdir: oteller, apartman kompleksleri ve hükümet onaylı listeden villalar. Mülk, satın alındıktan 3 yıl sonra satılabilir.

Grenada en az 270.000 $ değerinde mülk satın alan yatırımcılara vatandaşlık verir. Yabancılar kıyı turistik bölgelerde veya milli parklara yakın mülkleri seçerler. Mülk 5 yıl sonra satılabilir.

Antigua ve Barbuda en az 300.000 $ değerinde mülk satın alımı karşılığında vatandaşlık verir. Yatırımcılar genellikle tatil kompleksleri ve otel projelerini tercih ederler, bazıları yapım aşamasındadır. Mülk 5 yıl sonra satılabilir.

St Lucia en az 300.000 $ değerinde mülk satın alımı karşılığında vatandaşlık verir. Yatırımlar hükümet onaylı projelere yapılmalıdır. Bunlar otel kompleksleri veya kısa dönem kiralamalar için daireler olabilir. Mülk 5 yıl sonra satılabilir.

Türkiye konut veya ticari mülke en az 400.000 $ yatırım karşılığında vatandaşlık verir. Mülk, Türk Tapu Sicil Müdürlüğü'ne kayıtlı olmalıdır. 3 yıl sonra satılabilir.

Mısır en az 300.000 $ değerinde mülk satın alımı karşılığında vatandaşlık verir. Yatırımcılar Kahire, Gize, Hurgada ve Şarm El Şeyh'te konut ve ticari mülklerin yanı sıra arsaları da seçebilirler. Mülk 5 yıl sonra satılabilir.

Mülke yatırım yapmak sadece oturma izni veya vatandaşlık elde etmenin bir yolu değil, aynı zamanda gelecekte kârlı bir satış için bir varlıktır. Satış sırasında potansiyel riskleri en aza indirmek için, satın almadan önce anahtar faktörleri göz önünde bulundurmak önemlidir.

Fiyat düşüşü riski

Fiyatlar en sık olarak altyapısı yetersiz veya talebi istikrarsız bölgelerde düşer.

Yatırımlarını korumak için yatırımcılar, talebin sürekli yüksek olduğu popüler yerlerde — turistik, iş veya öğrenci merkezleri — mülkleri seçerler.

Mülkün yavaş satışı

Bazen bir mülk, özellikle piyasa düşüşleri sırasında hemen satılamaz. Bu gibi durumlarda, yatırımcılar gelir elde etmek ve bakım maliyetlerini karşılamak için mülkü kiraya verirler, böylece daha iyi bir teklif bekleyebilirler.

Kıbrıs ve BAE'de yıllık kira getirileri %10-12'ye ulaşabilir; Türkiye'de Antalya ve Alanya'nın turistik bölgelerinde %8-10; Malta'da ise daimi ikamet alındıktan sonra kıyı mülkleri yıllık %15'e kadar getiri sağlayabilir.

Mevzuattaki değişiklikler

Ülkeler periyodik olarak asgari yatırım eşiğini yükseltir ve mülk gerekliliklerini değiştirir. Statü kaybını önlemek için, yasal güncellemeleri izlemek ve avukatlara danışmak esastır.

Örneğin, 1 Temmuz 2025'te Karayip ülkeleri arasında yatırım yoluyla vatandaşlık için birleşik kurallar getirilmesine yönelik bir anlaşma taslağı yayınlandı.

Önerilen temel değişiklikler şunları içerir:

• ilk 5 yıl içinde ülkede en az 30 gün zorunlu ikamet;
• zorunlu entegrasyon programlarının tamamlanması;
• vatandaşlık hibeleri için yıllık kotaların getirilmesi;
• ilk pasaport 5 yıl geçerlidir, tüm koşullar yerine getirilirse 10 yıl yenilenebilir.

Satışta belge ile ilgili sorunlar

Kayıt dışı mülkiyet hakları, vergi borçları veya diğer ipotekler/takyiye içeren mülkleri satmak zordur. Bu tür sorunları önlemek için, Immigrant Invest avukatları satın almadan önce belgelerin tam bir hukuki kontrolünü ve mülkün durum tespiti incelemesini yaparlar.

Örneğin, Malta'da tarihi mülkler satın alırken, binanın sicilde listelendiğinden ve restorasyona uygun olduğundan emin olmak önemlidir — tüm gereklilikleri karşılamak satış vergisini %8'den %2'ye düşürebilir. Türkiye'de mülkler Tapu Sicil Müdürlüğü'ne kayıtlı olmalıdır; aksi takdirde vatandaşlık başvurusu yapmak imkansızdır.

Satış için doğru zamanlama, piyasa koşulları, yatırım performansı ve kişisel koşulların bir karışımına bağlıdır. Bir karar vermeden önce aşağıdaki faktörleri göz önünde bulundurun.

Güçlü piyasa aşaması. Gayrimenkul fiyatları döngüler halinde hareket etme eğilimindedir. Talebin yüksek ve arzın sınırlı olduğu bir zirve döneminde satış yapmak, kârınızı önemli ölçüde artırabilir.

Düşen performans. Kira geliri düşmüşse, boşluk süreleri uzuyorsa veya bakım maliyetleri getirilerden daha hızlı artıyorsa, mülk artık yatırım amacına hizmet etmeyebilir. Zamanında bir satış, daha kârlı girişimler için sermayeyi serbest bırakabilir.

Daha iyi fırsatlar. Bazen düşük performans gösteren bir varlığı elde tutmak, daha yüksek getirili yatırımları kaçırmak anlamına gelir. Diğer piyasalar, sektörler veya finansal ürünler daha güçlü getiriler sunuyorsa, sermayeyi yeniden tahsis etmek için satış yapmak akıllıca bir hareket olabilir.

Yaşam olayları. Başka bir ülkeye taşınma, emeklilik planlaması veya aile büyüklüğündeki değişiklikler gibi büyük değişiklikler finansal öncelikleri değiştirebilir. Bir mülkü satmak, geçiş dönemlerinde likidite sağlayabilir ve varlık yönetimini basitleştirebilir.

Oturma izni veya vergi planlaması. Yatırım yoluyla oturma izni veya vatandaşlık programları kapsamında satın alınan mülkler için, asgari mülkiyet süresinden önce satış yapmak statü kaybına neden olabilir.

Mevsimsel zamanlama. Birçok ülkede konut piyasası, alıcı ilgisinin zirveye çıktığı ilkbahar ve yaz başlarında daha aktiftir. Turistik destinasyonlarda, mülkü yüksek sezondan önce veya yüksek sezon sırasında listelemek daha fazla alıcı çekebilir ve daha yüksek bir fiyat sağlayabilir.

1. Yatırım yoluyla oturma izni Yunanistan, Malta, Kıbrıs, BAE ve Andorra'da sunulmaktadır. Nitelik kazanmak için, yatırımcılar BAE'de 204.000 $'dan Yunanistan'ın ana bölgelerinde 800.000 €'ya kadar değişen asgari eşiği karşılayan mülk satın alırlar.
2. Çoğu ülke, yatırımcıların aileleriyle birlikte oturma izni veya vatandaşlık almasına izin verir. Ana başvuru sahibi, eşini, çocuklarını ve bazı durumlarda ebeveynlerini başvuruya dahil edebilir.
3. Mülk kiraya verilebilir, ancak kurallar değişir. BAE ve Kıbrıs'ta hem kısa hem de uzun vadeli kiralamalara izin verilir. Yunanistan'da, 2024'ten beri yatırımcıların mülklerini kısa vadeli kiralamaları yasaklanmıştır.
4. Statüyü korumak için, mülk 3-7 yıl boyunca mülkiyette kalmalıdır.
5. Satış vergileri mülkiyet süresine bağlıdır. Türkiye'de sermaye kazancı vergisi %40'a ulaşabilir, ancak mülk beş yıldan fazla süredir sahip olunuyorsa muaftır.