2026 Yılında Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Vatandaşlık veya Oturma İzni Sunan 13 Ülke

Bazı Avrupa, Karayip, Latin Amerika ve Orta Doğu ülkeleri yabancı yatırımcıların gayrimenkul yatırımı yoluyla oturma izni veya vatandaşlık almalarına olanak tanır. Bu yollar genellikle standart göç prosedürlerinden daha hızlıdır ve genellikle daha esnek gerekliliklere sahiptir.

Çoğu durumda, başvuru sahiplerinin yerel dili bilmesine veya başvurmadan önce ülkede yaşamasına gerek yoktur. Ek devlet harçları uygulanabilse de, aile üyeleri genellikle başvuruya dahil edilebilir.

Yatırımcılar program seçerken asgari mülk maliyetini, beklenen yatırım getirisi süresini, işlem süresini, seyahat avantajlarını ve oturma izni veya pasaportun sağladığı uzun vadeli hakları karşılaştırmalıdır.

Karayipler

Beş Karayip ülkesi gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık sunmaktadır: Antigua ve Barbuda, Dominika, Grenada, St Kitts ve Nevis ve St Lucia. Asgari gayrimenkul yatırımı, ülkeye bağlı olarak $200,000'dan başlamaktadır.

Karayip pasaportları 140'tan fazla destinasyona vizesiz erişim sağlar. Grenada ayrıca Çin’e vizesiz seyahat imkanıyla öne çıkmaktadır.

Avrupa Birliği

Yunanistan, Kıbrıs, Letonya ve Malta, emlak yatırımının oturma iznine yol açabildiği AB ülkeleri arasındadır. Yatırımcılar, ilgili ülkede yaşama hakkı elde eder ve çoğu durumda Schengen Bölgesi genelinde vizesiz seyahat edebilirler. Kıbrıs, henüz Schengen Bölgesi’nin bir parçası olmadığı için bir istisnadır.

İşlem süreleri Letonya’da yaklaşık 3 aydan Kıbrıs’ta 9 aya kadar değişmektedir. Asgari yatırım eşikleri de ülkeye göre farklılık göstermekte olup Malta’da €169,000'dan başlamaktadır.

Latin Amerika

Panama, en az $300,000 değerinde gayrimenkul satın alan yatırımcılara süresiz oturma izni vermektedir. Süreç yaklaşık 3 ay sürmektedir ve bu da onu en hızlı Golden Visa programlarından biri yapmaktadır.

Panama, avantajlı vergi ortamıyla öne çıkmaktadır: yabancı kaynaklı gelirler vergilendirilmez.

Orta Doğu

Türkiye, %30'a varan sermaye artışıyla $400,000'dan başlayan gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık sunmaktadır. Süreç genellikle yaklaşık 8 ay sürer.

Türk vatandaşları 138 ülkeye vizesiz seyahat edebilir ve ülkede zaman sınırı olmaksızın yaşayabilirler.

Malta Daimi İkamet Programı, yabancı yatırımcılara en baştan itibaren konaklama zorunluluğu olmaksızın ömür boyu ikamet statüsü verir.

Malta Daimi İkamet Programı şartlarına göre, yatırımcı Malta’da konut kiralar veya satın alır ve diğer iki zorunlu koşulu yerine getirir.

Yeterlilik gereklilikleri şunlardır:

1. 5 yıl süreyle €375.000+ değerinde Malta’da gayrimenkul satın alma veya yıllık €14.000+ karşılığında konut kiralama.
2. €37.000 tutarında bir katkı payı ödemek.
3. €60.000 tutarında bir idari ücret ödemek.
4. Malta sivil toplum kuruluşlarından birine €2.000 tutarında bir bağış yapmak.

Başvuru sahipleri ayrıca, €150.000'i likit finansal varlık şeklinde olmak üzere en az €500.000 tutarında varlığa veya €75.000'i finansal varlık olmak üzere en az €650.000 tutarında varlığa sahip olduklarını onaylarlar.

Malta daimi ikamet programı, AB’de çoğu aile üyesine yaş sınırı getirmeyen tek programdır. Yatırımcının eşi, 29 yaş altı çocukları, ebeveynleri ve büyükanne ile büyükbabaları programa katılmaya uygundur. Resmi olarak kayıtlı olmayan evliliklere de izin verilmektedir.

Dominika yatırım yoluyla vatandaşlık programı, Karayipler'deki en uygun maliyetli programlardan biridir. Pasaport almak için yatırımcı iade edilemez katkı yapar veya gayrimenkul satın alır. Her iki durumda da eşik $200.000'dır.

Başvuru sahibi, Dominika hükümeti tarafından onaylanmış bir turistik gayrimenkul projesinden hisse satın alabilir. Onaylı mülkler genellikle oteller veya tatil köyleri kompleksleridir.

Yatırımcı, 3 yıllık mülkiyet süresinden sonra mülkü satabilir. Bu durumda alıcı CBI programına katılamaz. Mülk, Dominika pasaportu için gelecekteki bir adaya satılacaksa, gayrimenkulün en az 5 yıl boyunca sahipliğinde kalması gerekir.

Ülkede yaşama veya ülkeyi ziyaret etme zorunluluğu yoktur. Tüm prosedürler uzaktan yürütülür ve en az 6 ay içinde tamamlanır.

Dominika pasaportları, ana başvuru sahibinin yakın akrabaları tarafından da alınabilir: eş, 30 yaş altı çocuklar, 25 yaş altı bekar kız çocukları ve 65 yaş üstü ebeveynler ile büyükanne ve büyükbabalar.

Ana yatırıma ek olarak, başvuru sahibi Durum Tespit Süreci ve idari ücretleri öder. Toplam masraflar, seçilen yatırım seçeneğine ve başvuru sahibi sayısına bağlıdır. Örneğin, dört kişilik bir aile, iade edilemez katkı için yaklaşık $271.000 ve gayrimenkul satın alma için $321.000 harcayacaktır.

2 yıllık BAE oturma izni için, yatırımcılar yaklaşık $204.000'a tekabül eden 750.000 AED tutarında gayrimenkul satın alabilirler. 10 yıllık BAE Golden Visa almak için adayların 2 milyon AED veya yaklaşık $545.000 değerinde gayrimenkul almaları gerekir.

Dubai’deki uzun dönemli kiralamalar yıllık yaklaşık %5—8 oranında yatırım getirisi sağlayabilir. Bu rakam Palm Jumeirah, Dubai Marina ve Business Bay gibi lüks bölgeler için geçerlidir. Discovery Gardens ve International City gibi bölgelerdeki daireler %9'a kadar kâr getirebilir.

Eşler, mülk değerinin en az 1 milyon AED veya $272.000 olması kaydıyla, 2 yıllık vize için ortak mülkiyetle mülk satın alabilirler. Sertifikalı ve tercüme edilmiş bir evlilik cüzdanı gereklidir.

BAE Golden Visa sınırsız sayıda yenilenebilir. Eşler, çocuklar ve ev yardımcıları başvuruda yer alabilir. Ayrıca oturma iznini korumak için her zaman BAE’de yaşama şartı bulunmamaktadır.

Yunanistan yatırım yoluyla oturma izni programı, yatırımcıların mülk tipine, konumuna ve bütçesine bağlı olarak birkaç yol arasından seçim yapabilmesi nedeniyle şu anda gayrimenkul satın alımı için en popüler Golden Visa seçeneklerinden biridir.

En popüler gayrimenkul yatırımı seçenekleri şunlardır:

• Restorasyon gerektiren tescilli binalar veya ticari kullanımdan konut kullanımına dönüştürülmüş mülkler için €250.000+;
• Yunanistan'ın çoğu bölgesindeki mülkler için €400.000+;
• Atina, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ün üzerindeki adalar dahil olmak üzere yüksek talep gören bölgelerdeki mülkler için €800.000+.

Başvuru sahipleri ayrıca bir otel veya turistik tesis için 10 yıllık kira sözleşmesi imzalayarak, 10 yıllık devremülk hakkı edinerek veya gayrimenkulü miras ya da bağış yoluyla alarak da hak kazanabilirler. Asgari yatırım tutarı mülk türüne ve konumuna bağlıdır.

Yunanistan ikameti, yatırımcının eşi veya partneri, 21 yaş altı çocukları ve yatırımcının veya eşinin ebeveynleri dahil olmak üzere tüm ailesini kapsar.

Yunanistan Golden Visa, yatırımcılara ve aile üyelerine yenilenebilir oturma izni kartı sağlar. Yatırımcı Golden Visa statüsüne dayandığı sürece yatırım sürdürülmelidir.

Yunanistan’da 5 yıl fiili ikametten sonra, yatırımcılar AB uzun süreli ikamet statüsü için uygun hale gelebilirler; 2 yıl daha süren vatandaşlık başvurusundan sonra, ülkede yaşama haklarını kaybetmeden mülkü satabilirler.

Letonya Golden Visa, yatırımcıların en az €250.000 değerinde konut veya ticari mülk satın almalarına olanak tanır. Mülkün halihazırda inşa edilmiş olması ve Riga'da veya şehrin 30 kilometre yakınında bulunması gerekir.

Yatırımcının eşi ve çocukları, ana başvuru sahibi ile birlikte oturma izni alabilirler. Yatırımcının bir banka hesabında en az €26.640, eşi için artı €8.880 ve her bir çocuk için artı €2.664 bulunmalıdır.

Oturma izni 5 yıl süreyle verilir ve yenilenebilir. Bu süre zarfında yatırım sürdürülmelidir. Bundan sonra, yatırımcı süresiz oturma izni alabilir ve gayrimenkul yatırımını korumadan bu statüyü devam ettirebilir.

Grenada vatandaşlığı Çin'e vizesiz seyahat imkanı sunar ve Karayipler'de hamiline Amerika Birleşik Devletleri'ne E-2 yatırımcı vizesi alma hakkı veren tek programdır.

Gayrimenkule yapılacak asgari yatırım $270.000'dır. Diğer Karayip programlarında olduğu gibi, projenin hükümet onaylı olması gerekir.

Asgari tutarla başvurabilmek için yatırımın iki kişi tarafından yapılması ve toplam ortak yatırım miktarının en az $440.000 olması gerekir. Diğer durumlarda eşik $350.000'a yükselir.

Yatırımcı otellerden, tatil köylerinden ve villalardan hisse satın alabilir. Mülk satılabilir ve yatırım 5 yıllık sahiplikten sonra geri alınabilir.

Eş, ebeveynler, büyükanne ve büyükbabalar ve 18 yaş üstü kardeşler ana başvuru sahibi ile birlikte başvuruya dahil edilebilir. 30 yaşın altındaki çocuklar, yatırımcıya mali açıdan bağımlı olmaları durumunda dahil edilebilirler. Katılımları ek masraflara tabidir.

Antigua ve Barbuda yatırım yoluyla vatandaşlık programı diğer Karayip programlarına benzer. Ancak ana bir fark vardır: başvuru sahibi vatandaşlığın ilk 5 yılı içinde en az 5 gün geçirmek üzere ülkeye gelmelidir.

Ayrıca, başvuru sahibi sadakât yemini eder. Bu işlem Antigua ve Barbuda’da, ülkenin yurt dışındaki bir temsilciliğinde veya video konferans yoluyla yapılabilir.

Gayrimenkulde asgari yatırım 5 yıl süreyle $300.000'dır. Satın alma ve yatırım yapma için hükümet onaylı turistik projeler mevcuttur.

Ana başvuru sahibinin ailesi de Antigua ve Barbuda pasaportu alabilir: yatırımcının eşi, 31 yaş altı çocukları, 55 yaş üstü ebeveynleri ile büyükanne ve büyükbabaları ve bekar kardeşleri.

Tek bir başvuru sahibi $10.000 tutarında bir işlem ücreti öder. 4 kişiye kadar olan bir aile $20.000 öder. İlave her aile üyesi için ekstra $10.000 ödenir. Diğer harçlar ve masraflar başvuru sahiplerinin sayısına ve yaşına göre hesaplanır.

St Lucia vatandaşlık programı, hükümet onaylı gayrimenkul projelerine en az $300.000 yatırım yapılmasını gerektirir. Ayrıca $30.000 tutarında ek bir devlet harcı ödenir.

Program; otellere, lüks villalara ve diğer hükümet onaylı turizm projelerine yatırım yapılmasına izin verir.

CBI programı kapsamında satın alınan gayrimenkul 5 yıl sonra satılabilir.

Ana başvuru sahibinin eşi, 30 yaş altı çocukları, 55 yaş üstü ebeveynleri ve 18 yaş altı kardeşleri St Lucia vatandaşlığı için hak kazanabilir.

Başvurudaki aile üyesi sayısına bağlı olarak, Durum Tespit Süreci ve işlem ücretleri gibi ek maliyetler artabilir. Örneğin, Durum Tespit Süreci ana başvuru sahibi için $8.000 ve 16 yaşından büyük her aile üyesi için $5.000 tutarındadır.

Panama Golden Visa, ülkenin bölgesel vergi sistemi sayesinde yatırımcılar ve girişimciler için cazip bir seçenek olabilir. Panama, vergi ikametgahı statüsünden bağımsız olarak yabancı kaynaklı gelirleri vergilendirmez. Bu, yurt dışında gelir elde eden veya varlık tutan kişiler için popüler bir destinasyon olmasını sağlar.

Yabancı yatırımcılar, en az $300.000 değerinde gayrimenkul satın alarak süresiz oturma izni için hak kazanabilirler. Yatırım 5 yıl boyunca sürdürülmelidir; bu süre zarfında mülk kira geliri sağlayabilir ve potansiyel sermaye değer artışından yararlanabilir.

Tek bir başvuruya yatırımcının eşi, 18 yaş altı çocukları, yatırımcıya mali açıdan bağımlı olan ve eğitimlerine devam ettiklerini kanıtlayabilen her yaştan bekar çocukları ve mali açıdan bağımlı ebeveynleri dahil edilebilir.

Başarılı başvuru sahipleri en başından itibaren süresiz oturma izni alırlar ve ikamet statüsü ömür boyu verilir.

St Kitts ve Nevis CBI programı dünyadaki en eski programdır: yatırım yoluyla ilk pasaportlar 1984 yılında verilmiştir. Bu, programın güvenilirliğini ve başvuru sahiplerinin sürekli ilgisini göstermektedir.

Gayrimenkul yatırım seçenekleri şunlardır:

1. $325.000+ — hükümet onaylı bir gayrimenkul projesinden hisse satın alma.
2. $325.000+ — Onaylı Özel Konut olarak belirlenmiş bir kat mülkiyeti birimi satın alma.
3. $600.000+ — Onaylı Özel Konut olarak belirlenmiş tek ailelik özel bir mesken edinme.

Mülk kiraya verilebilir ve 7 yıl sonra satılabilir.

St Kitts pasaportu başvurusu yatırımcının eşini, 25 yaş altı çocuklarını ve 55 yaş üstü ebeveynlerini içerebilir.

Başvuru sahibi ayrıca Durum Tespit Süreci ve devlet harçlarını öder. Durum Tespit Süreci tek bir yatırımcı için $10.000 ve 16 yaş üstü aile üyesi başına artı $7.500 tutarındadır. Devlet harcı yatırımcı için $25.000, eşi için artı $15.000, 18 yaş altı her bağımlı kişi için $10.000 ve 18 yaş üstü her bağımlı kişi için $15.000'dır.

St Kitts ve Nevis vatandaşlık başvuru sahipleri ayrıca ya St Kitts ve Nevis’te ya da İstanbul gibi yurt dışındaki mevcut toplama noktalarında zorunlu biyometrik kayıt işlemlerini tamamlamalıdır. Ziyaret sırasında yetkililer, başvuru sahibinin kimliğini doğrulamak ve Durum Tespit Süreci kontrollerini desteklemek için parmak izi ve fotoğraf alırlar.

Kıbrıs’ta daimi ikamet, konut veya ticari taşınmaz mülke €300.000 yatırım yaparak elde edilebilir. İzin almak için gereken süre 9 aydan başlamaktadır.

Daimi oturum statüsü ömür boyu verilir, sahiplerine Kıbrıs’ta yaşama ve 8 yıllık ikametten sonra vatandaşlık başvurusunda bulunma imkanı tanır. Bu, yatırımcıların kartlarını her 2—3 yılda bir yenilemeleri gereken geçici oturma izni türünden daha kullanışlı bir oturma izni türüdür.

Eşler, 18 yaş altı çocuklar ve 25 yaş altı bekar ve mali açıdan bağımlı çocuklar aynı başvuru sürecine katılabilir.

Başvuru sahiplerinin Kıbrıs’ta kalıcı olarak yaşamaları gerekmemekle birlikte, statülerini korumak için her 2 yılda bir adayı ziyaret etmelidirler.

Yatırımcı mülkü ancak vatandaşlık aldığında veya daimi ikametinden feragat etmeye hazır olduğunda satabilir.

Türkiye Yatırım Yoluyla Vatandaşlık programı uygun şartlar sunmaktadır. Asgari yatırım $400.000'dır, Türkiye'deki mülk fiyatları ise yılda %30'a kadar artarak zamanla sermaye değer kazancına olanak tanır.

Türk pasaportu, sahibine Japonya, Singapur ve Tayland gibi Asya ülkelerine vizesiz seyahat imkanı sağlar. Türk vatandaşları ayrıca Türkiye ile ABD arasındaki anlaşma sayesinde 5 yıla kadar geçerli çok girişli Schengen vizelerini daha kolay alabilir ve Amerika Birleşik Devletleri için 5 yıllık E‑2 yatırımcı vizesine hak kazanabilirler.

Türkiye’de iyi gelişmiş bir gayrimenkul piyasası vardır. Çoğu yabancı yatırımcı, iş ve yaşam için cazip koşullara sahip Orta Doğu’nun ekonomik merkezi İstanbul’a yatırım yapmaktadır.

Yatırım yoluyla vatandaşlık almak için başvuru sahipleri genellikle şehir merkezinde 1 veya 2 yatak odalı daireler satın alırlar. Antalya, Bodrum, Belek ve diğer kıyı şehirlerindeki tatil yerlerinde bulunan daireler ve villalar da popüler alternatiflerdir.

Ana başvuru sahibinin eşi ve 18 yaş altı çocukları başvuruya dahil edilebilir. Vatandaşlık alma süreci genellikle yaklaşık 8 ay sürer.

Aile üyesi sayısına bağlı olarak masrafları artıran devlet harcı başvuru sahibi başına $574'dır.

Andorra yatırım yoluyla oturma izni, ülke ekonomisine en az €1.000.000 yatırım yapan yabancılara sunulmaktadır. Bu miktarın en az €800.000'i tek bir birime yatırılmalı, kalan miktar ise başka bir birime veya diğer uygun yatırımlara yönlendirilebilir.

Yatırım yoluyla alınan oturma iznine sahip yabancılar Andorra’da çalışamaz veya iş kuramazlar. Tüm gelirleri yurt dışından gelmelidir.

Andorra sakinleri Fransa ve İspanya’ya vizesiz seyahat edebilirler. Ayrıca hızlı bir prosedürle Schengen Bölgesi, ABD ve Kanada vizeleri alabilirler.

Andorra oturma izni yatırımcının eşi ve 25 yaşına kadar olan çocukları tarafından alınabilir. Statüyü uzatmak için Andorra’da yılda en az 90 gün geçirmeleri ve Katalanca dil sınavını geçmeleri gerekir.

1. Avrupa, Karayip ve Latin Amerika ülkeleri, gayrimenkul yatırımları karşılığında oturma izni veya vatandaşlık sunmaktadır. Yatırım yoluyla vatandaşlık ve oturma izni programları, resmi prosedürlerin tamamlanması için gereken süreyi kısaltır ve başvuru sahipleri için gereklilikleri kolaylaştırır.
2. Gayrimenkul yatırımıyla vatandaşlık veya oturma izni alma fırsatı sunan ülke örnekleri arasında Yunanistan, Antigua ve Barbuda, Grenada, Dominika, St Lucia, St Kitts ve Nevis, Türkiye, BAE, Andorra, Letonya, Kıbrıs, Malta ve Panama yer almaktadır.
3. Çoğu durumda, gayrimenkul yatırımı 3—5 yıl içinde mülkü satma fırsatıyla birlikte iade edilebilirdir.
4. Yatırım amaçlı mülk türleri ülkeden ülkeye değişmekte olup konut ve ticari gayrimenkulleri, otel hisselerini ve inşaat halindeki projeleri içerebilir. Bazı ülkeler yatırımcıların yalnızca hükümet onaylı mülkleri satın almasına izin verir.
5. Yatırım yoluyla alınan oturma izni veya vatandaşlık ile bir ülkede yaşamak genellikle zorunlu değildir. Mülk, yerel yönetim şirketlerinin yardımıyla kiraya verilebilir. Statüyü korumak için yatırımcının belirli bir süre boyunca düzenli olarak ülkeye gelmesi gerekebilir.