Avrupa’da Gayrimenkul: Fiyatlar, Vergiler ve Bakım Maliyetleri

Avrupa gayrimenkul piyasası, Balkanlar’daki uygun fiyatlı konutlardan Akdeniz kıyısındaki villalara, Monako ve İsviçre’deki lüks dairelere kadar geniş bir yelpazeyi kapsar. Her piyasa; kira geliri ve değer artışından tatil evlerine ve kalıcı olarak taşınmaya kadar farklı fırsatlar sunar.

Gayrimenkul yatırımı, asgari şartları programa göre değişmekle birlikte, çeşitli ülkelerde oturma izni veya vatandaşlık almak için de bir yol sağlayabilir:

• Yunanistan — €250,000+;
• Kıbrıs — €300,000+;
• Malta — €100,200+;
• Türkiye — $400,000+;
• Andorra — €1,000,000+.

Nereden satın alınacağına karar vermek bütçeye, yatırım hedeflerine, iklime ve yabancıların mülk edinme kurallarına bağlıdır. Portekiz, yıllık konut fiyatı artışında AB’de lider konumdayken^{[2]Kaynak: Eurostat — Avro bölgesinde konut fiyatları %4 arttı}, San Marino AB dışı piyasalar arasında öne çıkmaktadır^{[3]Kaynak: Wikicasa — San Marino'da Gayrimenkul Fiyatları}. İrlanda, güçlü kira getirileri^{[4]Kaynak: Global Property Guide — Avrupa'da Kira Getirileri} ve yüksek kiralarıyla^{[5]Kaynak: Numbeo — Avrupa: Şehir Merkezinde Daire} gelir odaklı yatırımcıları cezbetmektedir.

Satın alma vergileri, bakım masrafları ve yerel talep de yatırım getirisini şekillendirir. Yüksek kira geliri her zaman güçlü bir değer artışı anlamına gelmediğinden, hem kısa hem de uzun vadeli potansiyel önem taşır.

Aşağıdaki tablo Avrupa ülkelerindeki m² başına gayrimenkul fiyatlarını, yıllık fiyat artışını, aylık kiraları ve uzun vadeli kira getirilerini karşılaştırmaktadır.

Yunanistan Akdeniz yaşam tarzı ve çeşitli gayrimenkul piyasasıyla gayrimenkul alıcılarını cezbediyor. Fiyatlar anakara bölgelerindeki uygun fiyatlı evlerden popüler adalardaki lüks villalara kadar değişmektedir. AB üyesi olmayan yatırımcılar için gayrimenkul satın almak, Golden Visa programı kapsamında yenilenebilir bir oturma izninin de kapısını açabilir.

Gayrimenkul fiyatları

2026 yılında Yunanistan’da ortalama gayrimenkul fiyatı m² başına €2,780 seviyesindedir^{[6]Kaynak: Indomio — Yunanistan'da gayrimenkul fiyat teklifleri}. En pahalı mülkler Santorini, Mikonos, İkincil Kiklat Adaları, Atina Rivierası ve Atina merkezinde bulunmaktadır.

Atina’daki fiyatlar, daha uygun fiyatlı Kypseli semtinde m² başına €2,170 ile Atina Rivierası boyunca m² başına €5,030 arasında ciddi farklılıklar göstermektedir.

Yabancı alıcılar ve turistler arasındaki popülerliklerine rağmen Girit ve Rodos’ta ortalama mülk fiyatları m² başına €2,400 civarındadır. En uygun fiyatlı mülkler ise fiyatların m² başına €650'den başladığı Batı Makedonya’da yer almaktadır.

Yunanistan’da emlak vergileri ve bakım maliyetleri

Yunanistan’da mülk devir vergisi, belediye harcı dahil olmak üzere vergiye tabi mülk değerinin %3.09'udur. İkinci el mülkler ve KDV muafiyeti kapsamındaki yeni projeler için geçerlidir.

Önerilen bir reform kapsamında, mülk devir vergisinin konut satın alan AB dışı ülke vatandaşları için 1 Temmuz 2027'den itibaren %15'e çıkarılması beklenmektedir^{[7]Kaynak: Yunanistan Başbakanlık Ofisi — Başbakan Kiriakos Mitsotakis'in 90. Selanik Uluslararası Fuarı'ndaki konuşması}. Önerilen artıştan önce işlemin tamamlanması için yeterli zaman sağlamak adına satın alma sürecine en geç 15 Ocak 2027 tarihinde başlanmasını tavsiye ederiz.

Yeni mülklerde KDV %24'tür. Uygun yeni projelere uygulanması 31 Aralık 2026 tarihine kadar askıya alınmış olup, alıcıların bunun yerine daha düşük mülk devir vergisini ödemelerine olanak tanınmıştır.

ENFIA olarak bilinen yıllık emlak vergisi, mülkün konumuna, büyüklüğüne, yaşına ve diğer özelliklerine göre değişiklik gösterir. binalar için temel vergi oranı, ayarlamalar ve indirimler öncesinde m² başına €2 ile €16.20 arasında değişmektedir^{[8]Kaynak: Yunanistan Bağımsız Kamu Gelirleri İdaresi — ENFIA Vergi Oranları}. Daha yüksek değerli gayrimenkul portföylerine sahip olanlar ek ücretlerle karşılaşabilir.

Ek gayrimenkul satın alma maliyetleri genellikle şunları içerir:

• %1.5 — hukuki danışmanlık ücretleri;
• %0.5 — tapu tescil ücreti;
• %0.3 — mühendislik ücreti.

Mülk devir vergisi ile birlikte bu masraflar satın alma fiyatına yaklaşık %5.5 ek yük getirir. €400,000 tutarındaki bir mülk için bu, yaklaşık €22,000 tutarında ek maliyet anlamına gelir.

Aylık faturalar 85 m²'lik bir daire için tüketime, mevsime ve konuma bağlı olarak ortalama €190 civarındadır.

Gayrimenkul satın alma yoluyla oturma izni

Yunanistan’da gayrimenkul satın almak, AB dışı ülke vatandaşlarına Golden Visa programı kapsamında bir oturma izni sağlayabilir. Asgari yatırım tutarı mülkün konumuna ve türüne bağlıdır:

• €800,000+ — Atina, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'den fazla olan adalarda;
• €400,000+ — Yunanistan'ın diğer bölgelerinde;
• €250,000+ — ticari kullanımdan konut kullanımına dönüştürülen mülklerde veya restorasyon gerektiren tarihi binalarda.

€400,000 veya €800,000 tutarındaki yatırımlar için alıcıların en az 120 m² alana sahip tek bir mülk satın almaları gerekmektedir. Bu mülk uzun süreli olarak kiraya verilebilir.

Oturma izni 5 yıl süreyle geçerlidir ve yatırımcı mülkiyet hakkını koruduğu sürece 5 yıl daha yenilenebilir. Yunanistan'da asgari ikamet zorunluluğu bulunmamaktadır.

Yatırımcılar mülklerini istedikleri zaman satabilirler ancak oturma izinlerini korumak için başka bir yatırım yapmaları gerekir.

Aile üyeleri de oturma izni alabilir; buna yatırımcının eşi, 21 yaşın altındaki çocukları ve her iki eşin anne babası dahildir.

Kıbrıs, Lefkoşa’daki şehir dairelerinden Limasol ve Baf’taki deniz kenarı evlerine kadar geniş bir yelpaze sunmaktadır. Kişisel kullanım ve kira gelirinin ötesinde, gayrimenkul yatırımı AB dışı alıcılar ve aileleri için daimi ikamet da sağlayabilir.

Gayrimenkul fiyatları

Kıbrıs’ta konut fiyatları müstakil evler ve daireler için ortalama m² başına €2,000 seviyesindedir^{[9]Kaynak: Landbank Properties — Piyasa İstihbaratı}. Fiyatlar mülkün konumuna ve türüne göre değişiklik göstermektedir:

• Limasol — m² başına €2,680;
• Baf — m² başına €1,750;
• Lefkoşa — m² başına €1,580;
• Larnaka — m² başına €1,530.

Kıbrıs’ta emlak vergileri ve bakım maliyetleri

Mülk devir ücretleri %3 ile %8 arasında değişmekte olup mülkün değerine göre kademeli olarak hesaplanır:

• %3 — ilk €85,000 için;
• %5 — sonraki €85,000 için;
• %8 — €170,000'i aşan miktar için.

İkinci el mülk alıcıları, hesaplanan devir ücretleri üzerinden %50 indirim alarak efektif oranları %1.5—4 seviyesine düşürürler. Satın alma işlemi KDV’ye tabi ise devir ücreti alınmaz^{[10]Kaynak: Kıbrıs Tapu ve Kadastro Dairesi — Gayrimenkul Devir Ücretlerinin Hesaplanması}.

Yeni mülklerde KDV %19'dur. Mülk tek konut ise ve yatırımcı burada yaşamayı ve kiraya vermemeyi planlıyorsa KDV %5'e düşürülür.

Aylık faturalar Kıbrıs'ta 2 yatak odalı bir daire için ortalama €80—150 tutarındadır ve klima kullanımının yoğun olduğu dönemlerde €250—450 seviyesine kadar çıkabilir.

Gayrimenkul satın alma yoluyla daimi ikamet

Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almak, AB dışı ülke vatandaşlarına daimi ikamet sağlayabilir. KDV hariç asgari yatırım tutarı €300,000'dir. Uygun mülkler arasında doğrudan geliştiricilerden satın alınan yeni evler ve dairelerin yanı sıra ofisler, dükkanlar ve oteller gibi yeni veya ikinci el ticari mülkler yer alır.

Daimi ikamet ömür boyu verilir, ancak ikamet kartının her 10 yılda bir yenilenmesi gerekir. Yatırımcılar, statülerini korumak için mülklerini hemen aynı veya daha yüksek değerde başka bir yatırımla ikame etmeleri şartıyla satabilirler.

Aile üyeleri de oturma izni alabilir; buna yatırımcının eşi ve üniversitede öğrenim gören 18 ila 25 yaş arasındaki mali açıdan bağımlı çocukları dahildir.

Malta, prestijli bir gayrimenkul piyasasını ömür boyu daimi ikamete giden bir yolla birleştirir. Yatırıma dayalı çoğu ikamet programının aksine, ülkede bir ikamet adresi sürdürdükleri sürece yatırımcıların 5 yıl sonra statülerini kaybetmeden mülklerini satmalarına izin verir.

AB üyesi olmayan alıcıların Taşınmaz Mal Edinme (AIP) iznine ihtiyacı vardır ve belirlenmiş bölgeler dışında kiraya verme hakkı olmaksızın yalnızca tek bir mülk satın alabilirler. Özel Olarak Belirlenmiş Alanlarda (SDA) yabancılar, AIP izni olmadan veya sahip olunan mülk sayısında kısıtlama olmaksızın birden fazla mülk satın alabilirler. SDA’da yer alan gayrimenkuller kiraya da verilebilir.

Gayrimenkul fiyatları

Malta’da daireler ortalama m² başına €4,630 tutarındadır. Fiyatlar mülk türüne göre değişmekte olup dubleks daireler (maisonette) ortalama m² başına €3,810 ve çatı katları (penthouse) €4,730 seviyesindedir^{[11]Kaynak: MIRA Estate — Malta Gayrimenkul Piyasası Verileri}.

Sliema ve Portomaso, lüks dairelerin m² başına €6,000—8,000 tutarında olduğu en pahalı alanlar arasındadır; Valletta’da ise fiyatlar m² başına €4,500 ile €7,500 arasında değişmektedir. En uygun fiyatlı mülkler, fiyatların Malta’nın ana adasına kıyasla %30—50 daha düşük olabildiği Gozo’da bulunmaktadır^{[12]Kaynak: MIRA Estate — Malta Gayrimenkul Piyasası Raporu 2026}.

Malta’da emlak vergileri ve bakım maliyetleri

Malta’da damga vergisi, mülkün satın alma fiyatının %5'idir. Değerlendirilen piyasa değeri daha yüksekse vergi bu tutar üzerinden hesaplanır. Alıcılar ön sözleşmeyi imzalarken ilk %1'lik kısmı öderler ve kalan %4'lük kısım satın alma işleminin tamamlanması üzerine ödenir.

Noter ücretleri, işlemin karmaşıklığına bağlı olarak mülk değerinin %1 ile %2.5'i arasında değişmektedir. Mesleki hizmetlerdeki KDV dahil ek ücretler uygulanabilir.

Aylık faturalar 85 m²'lik bir daire için yaklaşık €80—140 tutarındadır. Elektrik ve su giderlerin çoğunu oluşturur ve faturalar sayaçlı tüketime göre değişir.

Gayrimenkul satın alma yoluyla Malta’da daimi ikamet

Malta’da gayrimenkul yatırımı, ömür boyu daimi ikamete giden bir yol sağlayabilir. Yatırımcıların mülk kiralamaları veya satın almaları, gerekli hükümet harçlarını ödemeleri ve bir bağış yapmaları gerekir. Başvuru sahiplerinin kiralama ile satın alma arasında seçim yapabilmesi dışında tüm koşullar zorunludur.

Maliyetler şunları içerir:

1. Gayrimenkul — yıllık en az €14,000 kira veya €375,000+ değerinde satın alma.
2. Gayrimenkul satın alımı için hukuki danışmanlık ücretleri — €26,250+.
3. Devlet katkısı — €37,000.
4. İdari ücret — €60,000.
5. Bağış — onaylanmış bir Malta sivil toplum kuruluşuna €2,000.

Toplam yatırım, kiralama için €100,200 veya gayrimenkul satın alma için €474,000'den başlamaktadır.

Daimi ikamet ömür boyu verilir. Malta'da asgari ikamet zorunluluğu bulunmamaktadır.

Yatırımcılar, başka bir mülk satın alarak veya kiralayarak Malta’da bir ikamet adresini korumaları şartıyla 5 yıl sonra mülklerini satabilirler.

Aile üyeleri de daimi ikamet alabilir; buna yatırımcının eşi, 29 yaşın altındaki bağımlı çocukları, anne babası ve büyükanne ve büyükbabaları dahildir. Başvuruya dahil edilen tüm yetişkin aile üyeleri, finansal destek için esas olarak ana başvuru sahibine bağımlı olmalıdır.

Avusturya’da gayrimenkul satın almak için AB dışı alıcıların, satın alma amacını değerlendiren bölgesel mülk devir makamından onay alması gerekir. Onay almak için başvuru sahipleri pasaportlarını, satın alma sözleşmesini ve mülk belgelerini sunarlar. Gereklilikler eyaletlere göre değişir ve bazı bölgeler özel izin olmaksızın satın almaya izin verir^{[13]Kaynak: Avusturya Hükümeti — Üçüncü Ülke Vatandaşları İçin İzin Prosedürü}.

Avusturya’da dairelerin ortalama metrekare satış fiyatı €6,250'dir. Fiyatlar şehre ve semte göre önemli ölçüde farklılık göstermektedir^{[14]Kaynak: ImmoScout24 Avusturya — Gayrimenkul Fiyat Analizi}. Viyana, m² başına ortalama €6,730 olan daireleriyle ülkenin en pahalı gayrimenkul piyasalarından biri olmaya devam etmektedir. Prestijli Innere Stadt bölgesinde fiyatlar m² başına €13,000'u aşabilmektedir.

Vergiler. Avusturya'da mülk edinirken alıcılar, satın alma fiyatının %7—11'ini vergi ve ek ücret olarak öderler^{[15]Kaynak: Avusturya Hükümeti — Gayrimenkul Satın Alma Maliyetleri}. Temel maliyetler şunları içerir:

1. Mülk devir vergisi — satın alma fiyatının %3.5'i.
2. Tapu Sicil ücreti — mülk değerinin %1.1'i.
3. Emlak komisyonu — pazarlığa tabi olup, €48,448.51 üzerindeki mülkler için satın alma fiyatının %3'ü artı %20 KDV ile sınırlandırılmıştır.

Yıllık emlak vergisi, mülkün piyasa fiyatı yerine değerlendirilen değeri kullanılarak hesaplanır. Belediyeler, yasal vergi değerlendirmesine %500'e kadar bir çarpan uygulayarak nihai tutarı belirler^{[16]Kaynak: Avusturya Federal Maliye Bakanlığı — Emlak Vergisi}. Örneğin, vergi değerlendirmesi €50 olan bir mülk, maksimum çarpanla yıllık €250 emlak vergisi öder. Daireler için bu vergi aylık bina giderlerine dahildir.

Aylık bakım maliyetleri bir daire için bina yönetimi, temizlik ve ortak alanları kapsayacak şekilde €100 ile €300 arasında değişebilir. 85 m²'lik bir dairenin faturaları ayda ortalama €315 civarındadır.

Belçika’nın gayrimenkul piyasası, lüks veya yazlık ev yatırımcılarından ziyade öncelikle konut alıcılarına hitap etmektedir. Cazibesi yüksek yaşam standardı, iyi bağlantılara sahip şehirleri ve komşu Avrupa ülkelerine kolay erişiminde yatmaktadır.

Belçika’da ortalama konut maliyeti m² başına €2,420'dir^{[17]Kaynak: Immoweb Emlak Fiyat Endeksi}. En pahalı mülkler, lüks konumların €4,000'u aşabildiği Brüksel'de bulunmaktadır. En ucuz konutlar ise fiyatların m² başına ortalama €1,500 olduğu Hainaut eyaletindedir.

Vergiler. Belçika'daki yeni mülkler %21 KDV'ye tabi iken, ikinci el evler bölgeye göre değişen oranlarda tescil vergisine tabidir:

1. Flandre — %12, nitelikli bir birincil ikametgah için %2'ye düşürülür.
2. Valon Bölgesi — %12.5, nitelikli bir birincil ikametgah için %3'e düşürülür.
3. Brüksel — %12.5, €600,000'a kadar olan uygun birincil ikametgah alımlarında ilk €200,000 için muafiyet uygulanır.

İndirimli oranlar, mülkü kiralık bir yatırım yerine ana evi olarak kullanmayı amaçlayan alıcılar için geçerlidir.

Yıllık emlak vergisi, mülkün endekslenmiş kadastro geliri üzerinden hesaplanır. Oranlar bölgeye ve belediyeye göre değişir. Örneğin, Brüksel’de endekslenmiş kadastro geliri €1,500 olan bir mülk, belediyeye bağlı olarak yıllık yaklaşık €920 emlak vergisine tabi olabilir^{[18]Kaynak: Brüksel Başkent Bölgesi — Emlak Vergisi}.

Aylık faturalar 85 m²'lik bir daire için ortalama €200'dür.

Bulgaristan konut fiyatı artışında AB’de 2. sırada yer almaktadır^{[19]Kaynak: Bulgaristan Ulusal İstatistik Enstitüsü — Konut Fiyat Endeksi}. 2026'nın ikinci çeyreğinde mülk fiyatları bir önceki yıla göre %15.5 artarak AB ortalaması olan %4.7'nin oldukça üzerine çıkmıştır. İkinci el evler %17.6'lık fiyat artışıyla en güçlü büyümeyi gösterirken, yeni mülklerde bu oran %12.3 olmuştur.

Bulgaristan’da gayrimenkul fiyatları şehre göre büyük farklılıklar göstermekte olup Sofya en pahalı şehirdir^{[20]Kaynak: ImotMax — Bulgaristan'da Gayrimenkul Fiyatları}. Başkentteki daireler ortanca m² başına €2,890 tutarındayken, bu rakam Varna'da €2,080, Burgaz'da €1,890 ve Filibe'de (Plovdiv) €1,680'dir.

Vergiler. Temel giderler şunları içerir:

1. Mülk devir vergisi — satın alma fiyatının veya değerlendirilen değerin (hangisi yüksekse) %0.1—3'ü.
2. Mülk tescil ücreti — mülk değerinin %0.1'i.

Yıllık emlak vergisi, mülkün değerlendirilen değerinin %0.01 ile %0.45'i arasında değişmekte olup kesin oran belediye tarafından belirlenir.

Aylık faturalar 85 m²'lik bir daire için ortalama €115 civarındadır.

Macaristan gayrimenkul piyasası, Budapeşte'deki tarihi dairelerden popüler tatil beldelerindeki göl kenarı evlerine kadar her şeyi sunmaktadır. Doğrudan mülk satın almak yatırımcılara oturma izni kazandırmasa da, Macar gayrimenkul fonlarına en az €250,000 yatırım yaparak 10 yıllık bir oturma izni elde edebilirler.

Başkentteki ikinci el daireler m² başına ortalama €3,500 civarındadır, prestijli merkez semtlerde fiyatlar daha da yükselmektedir^{[21]Kaynak: Global Property Guide — Macaristan Konut Piyasası Analizi 2026}. Tatil kenti Hévíz, dairelerin m² başına ortalama €3,600 civarında ilan edildiği bir diğer popüler gayrimenkul piyasasıdır^{[22]Kaynak: Költözzbe — Hévíz Gayrimenkul Fiyat İstatistikleri}.

Vergiler. Macaristan'da mülk devir vergisi, mülk değerinin 1 milyar HUF'a (yaklaşık €2.75 milyon) kadar olan kısmı için %4'tür. Bu eşiğin üzerindeki tutar için oran %2'ye düşer ve maksimum vergi 200 milyon HUF (yaklaşık €550,000) olur.

Macaristan’da ülke çapında uygulanan yıllık bir emlak vergisi yoktur, ancak yerel makamlar binalar ve arsalar üzerinden vergi alabilir. Örneğin Hévíz’de yıllık bina vergisi m² başına 900 HUF (yaklaşık €2.50)'dir. Dolayısıyla 85 m²'lik bir daire yıllık yaklaşık €210 vergi öder. Mülklerini daimi ikametgahları olarak kullanan malikler tam muafiyet hakkına sahip olabilir.

Aylık faturalar 85 m²'lik bir daire için ortalama €130'dur.

Almanya; güçlü kiralama talebi, gelişmiş altyapısı ve istikrarlı istihdam merkezleriyle alıcıları çeken Avrupa’nın başlıca gayrimenkul yatırım piyasalarından biridir. Almanların yarısından fazlası evlerini kiralamaktadır; bu oran AB’deki en yüksek oran olup alıp kiraya veren (buy-to-let) yatırımcılar için fırsatlar yaratmaktadır.

Almanya’da ikinci el dairelerin m² maliyeti ortalama €2,650 iken, yeni daireler m² başına €4,200'dür^{[23]Kaynak: ImmoScout24 — Konut Piyasası Raporu}.

Münih, m² başına €8,030 tutarındaki ikinci el daireleriyle ülkenin en pahalı ana gayrimenkul piyasası olmaya devam etmektedir. Fiyatlar diğer şehirlerde daha düşüktür:

• Hamburg — €6,000;
• Frankfurt — €5,580;
• Berlin — €5,000.

Vergiler. Alıcılar vergi ve harç olarak ek %5.5 ila %12.5 öderler. Bu tutara %3.5 ila %6.5 arasındaki mülk devir vergisi, yaklaşık %2 tutarındaki noter ve tapu tescil harçları ve uygulanabildiği yerlerde emlakçı komisyonları dahildir.

Yıllık emlak vergisi mülkün değerlendirilen değerine, geçerli vergi oranına ve belediye çarpanına bağlıdır. Örneğin vergi matrahı €100 olan ve belediye çarpanı %400 olan bir mülk, yıllık €400 vergi öder. Hesaplama kuralları eyaletlere göre değişmektedir.

Aylık faturalar 85 m²'lik bir daire için ortalama €230'dur ve €300'ü aşabilir.

Danimarka, yabancı uyrukluların mülk satın alımlarını, özellikle de yazlık evleri kısıtlamaktadır. AB dışı alıcılar, Danimarka’da daimi ikametgahları varsa veya daha önce burada en az 5 yıl yaşamışlarsa hükümet izni olmadan mülk satın alabilirler. Aksi takdirde Danimarka Sivil İşler Dairesi’nden izin almaları gerekir. Birincil ikametgah satın alma izni Danimarka’da yasal ikamet gerektirirken, yazlık ev satın almak ülke ile özellikle güçlü bağlar gerektirir^{[25]Kaynak: Danimarka Dışişleri Bakanlığı — Gayrimenkul Edinimi: Sıkça Sorulan Sorular}.

Danimarka’da dairelerin m² maliyeti ülke genelinde ortalama €6,250'dir, Eylül 2025 ile Eylül 2026 arasında %15 artış göstermiştir^{[26]Kaynak: Boligsiden — Danimarka'da Daire Fiyatları}.

Başkent bölgesi, m² başına ortalama €8,900 ile en pahalı bölgedir. Fiyatlar diğer bölgelerde daha düşük olup Kuzey Yutland’da €2,610 ile Orta Danimarka’da €4,670 arasında değişmektedir.

Vergiler. Mülk alıcıları, satın alma fiyatının %0.6'sı artı 1,850 DKK (yaklaşık €250) tutarında bir tescil harcı öderler.

Yıllık emlak vergileri iki ayrı ödemeden oluşur:

1. Devlet değer vergisi — 9,007,000 DKK’ye (yaklaşık €1.21 milyon) kadar olan değerlendirilmiş mülk değeri üzerinden %0.51. Oran, bu eşiği aşan miktar için %1.4'e yükselir.
2. Belediye arsa vergisi — değerlendirilen arsa değeri üzerinden hesaplanır ve oranlar belediyeye göre değişir. Örneğin Kopenhag %0.51 oran uygularken Frederiksberg %0.31 almaktadır.

Her iki vergi de tam piyasa fiyatı yerine ilgili değerlendirilen değerin %80'i üzerinden hesaplanır.

Aylık faturalar 85 m²'lik bir daire için ortalama €190 civarındadır.

İrlanda, tarihi Gürcü tarzı müstakil evleri, modern şehir daireleri ve Atlantik’e bakan sahil evleriyle mülk alıcılarını çekmektedir. Yabancılar İrlanda genelinde uyruk temelli bir kısıtlama olmaksızın mülk satın alabilirler.

İrlanda’da gayrimenkul fiyatları şehre göre önemli ölçüde değişmekte olup Dublin en pahalı piyasa olmaya devam etmektedir^{[27]Kaynak: EuroPropertyData — Şehirlere Göre İrlanda Gayrimenkul Fiyatları}. 2026 yılında başkentteki daireler m² başına yaklaşık €7,450 tutarındadır; bu rakam şunlarla karşılaştırılabilir:

• Galway’de €5,400;
• Cork’ta €4,300;
• Waterford’da €3,450.

Daha uygun fiyatlı seçenekler, fiyatların ortalama m² başına €3,200 civarında olduğu Limerick’te bulunabilir.

Vergiler. İrlanda'daki mülk alıcıları, satın alma fiyatına bağlı olarak damga vergisi öderler:

• İlk €1 milyon için %1;
• €1 milyon ile €1.5 milyon arasındaki kısım için %2;
• €1.5 milyonu aşan tutar için %6.

Mülke bağlı olarak €400 ile €800 arasında değişen tescil harçları da uygulanmaktadır.

Yıllık emlak vergisi mülkün piyasa değerine dayanmaktadır. Örneğin €400,000 değerindeki bir ev yıllık €333 temel vergiye tabi iken, €500,000 değerindeki bir ev €428 vergi öder. Yerel makamlar bu oranları %15'e kadar ayarlayabilir.

Aylık faturalar 85 m²'lik bir daire için yaklaşık €250'dir.

İspanya’nın Akdeniz kıyı şeridi, tüm yıla yayılan yaşam tarzı ve köklü yazlık ev piyasası uluslararası alıcıları çekmeye devam etmektedir. Yabancılar 2026'nın ikinci çeyreğinde 26,800'den fazla ev satın alarak mülk alımlarının yaklaşık %16'sını oluşturmuştur^{[28]Kaynak: İspanyol Tapu Sicil Memurları — Yabancı Alıcı İstatistikleri}.

İspanya’da ikinci el evler Eylül 2026'da m² başına ortalama €3,130 tutarında olup Eylül 2025'e göre %13.8 artmıştır. San Sebastián m² başına €7,030'a ulaşan fiyatlarla en pahalı şehirler arasında yer alırken, onu €6,580 ile Madrid ve €5,350 ile Barselona takip etmektedir^{[29]Kaynak: Fotocasa — İspanya Emlak Fiyat Raporu}.

Vergiler. Alıcılar vergi ve harç olarak satın alma fiyatının %10 ila %15'i kadar ek ödeme yaparlar. Tutar, bölgeye ve mülk türüne bağlıdır.

İkinci el mülkler %6 ila %10 arasında bir devir vergisine tabidir, ancak bazı bölgelerde oranlar %13'e ulaşabilir. Yeni inşa edilen evler %10 KDV’ye ve bölgeye bağlı olarak %0.5 ila %1.5 arasında değişen damga vergisine tabidir.

Yıllık emlak vergisi, şehir mülkleri için kadastro değerinin %0.4 ile %1.1'i, kırsal mülkler için ise %0.3 ile %0.9'u arasında değişmektedir. Kesin oran belediyeye bağlıdır.

Aylık faturalar 85 m²'lik bir daire için ortalama €130'dur.

İtalya; tarihi villaları, Toskana çiftlik evleri ve genellikle tatil beldesi veya emeklilik için satın alınan sahil evleriyle uluslararası gayrimenkul alıcılarını çekmektedir. 2025 yılında yabancı alıcılardan gelen talepler 5 yıl öncesine kıyasla %65 artmıştır^{[30]Kaynak: Gate-away.com — İtalya'da Uluslararası Gayrimenkul Talebi}. Amerikalılar, İngilizler ve Almanlar en aktif alıcılar arasındadır.

İtalya’da konut mülkleri ortalama m² başına €2,220 tutarındadır, 2025'e göre %4.9 artış göstermiştir^{[31]Kaynak: Immobiliare.it — İtalya Emlak Piyasası}. Milano, evlerin ortalama m² başına €5,660 olduğu ülkenin en pahalı büyük şehridir; onu yaklaşık €4,950 ile Venedik takip etmektedir. Milano'nun tarihi merkezinde fiyatlar m² başına €11,000'u aşabilmektedir.

Vergiler. İtalya'da mülk satın alırken temel vergiler şunları içerir:

1. Tescil vergisi — özel bir satıcıdan satın alınan birincil ikametgah için %2 veya ikinci bir ev için %9. Vergi, satın alma fiyatı yerine kadastro değeri üzerinden hesaplanır.
2. KDV — birincil ikametgah için %4, diğer konut mülklerinin çoğu için %10 veya satışın KDV’ye tabi olduğu durumlarda geliştiricilerden satın alınan lüks evler için %22.

Yıllık emlak vergisi ikinci evler ve yatırım mülkleri için geçerlidir. Standart oran, vergiye tabi kadastro değerinin %0.86'sıdır, ancak belediyeler bunu ayarlayabilir. Birincil ikametgahlar, lüks mülkler hariç, genellikle muaftır.

Aylık faturalar 85 m²'lik bir daire için ortalama €200'dür.

Letonya, Riga’daki Art Nouveau dairelerden Jūrmala’daki deniz kenarı evlerine kadar değişen seçeneklerle AB’deki en uygun gayrimenkul fiyatlarından bazılarını sunmaktadır. Riga, Avrupa’nın en büyük Art Nouveau mimarisi koleksiyonlarından birine sahipken Jūrmala; Baltık plajları, çam ormanları ve tarihi ahşap villalarıyla alıcıları çekmektedir.

Riga’daki daireler ortalama m² başına €1,790 tutarındadır, Eski Riga ve Ķīpsala gibi prestijli bölgelerde €3,000'u aşmaktadır^{[32]Kaynak: EMMEK — Riga ve Jūrmala Gayrimenkul Piyasası}.

Eski daireler daha uygun fiyatlı olup başkentte ortalama m² başına €980 ve yakınlardaki Jelgava’da €800'dür. Riga’da bu tür konutların fiyatları Ocak ve Eylül 2026 arasında %10'dan fazla artmıştır.

Vergiler. Letonya'da gayrimenkul satın alırken alıcılar, mülk değerinin gerçek kişiler için %1.5'i veya şirketler için %2'si oranında (maksimum €50,000 ile sınırlı) devlet tescil harcı öderler.

Letonya’da yıllık emlak vergisi konut binalarının kadastro değerinin %0.2 ile %0.6'sı arasında değişmektedir.

Aylık faturalar 85 m²'lik bir daire için ortalama €270'tir. Isınma masrafları kış aylarında özellikle yüksek olabilir.

Litvanya gayrimenkul piyasası Vilnius’taki tarihi daireleri, Kaunas’taki modern evleri ve Baltık deniz kenarı tatil yerlerini kapsamaktadır. Talep güçlü kalmaya devam etmekte olup en büyük beş şehirdeki daire fiyatları Eylül 2026'da yıllık bazda %13.7 artmıştır.

Litvanya’da gayrimenkul fiyatları şehre göre değişmekte olup Vilnius en pahalı piyasa olmaya devam etmektedir^{[33]Kaynak: Ober-Haus — Litvanya Daire Fiyat Endeksi}. m² başına ortalama daire fiyatları şöyledir:

• Vilnius — €3,200;
• Kaunas — €2,340;
• Klaipėda — €2,100;
• Šiauliai — €1,460;
• Panevėžys — €1,430.

Vergiler. Litvanya'da mülk edinirken alıcılar, satın alma fiyatının yaklaşık %0.5 ila %1'ini noter, tescil ve idari ücret olarak öderler.

Yıllık emlak vergisi mülkün vergiye tabi değerine ve birincil ikametgah olup olmadığına bağlıdır. Ocak 2026'dan bu yana birincil evler €450,000'a kadar olan değerlerde muaf tutulurken, bu eşiği aşan tutar %0.1 ila %1 arasında vergilendirilmektedir.

İkinci evler ve yatırım mülkleri, €50,000'u aşan toplam vergiye tabi değerleri üzerinden kademeli olarak %0.2 ila %1 oranında vergilendirilir.

Yerleşik olmayanlar da dahil olmak üzere arsa sahipleri, arsanın vergiye tabi değerinin %0.01 ila %4'ü oranında yıllık arsa vergisi öderler.

Aylık faturalar 85 m²'lik bir daire için ortalama €200'dür.

Lüksemburg gayrimenkul piyasası; kompakt boyutu, yüksek gelir seviyesi ve uluslararası iş gücü ile şekillenmektedir. Ülke sakinlerinin neredeyse yarısı yabancı ülke vatandaşlarından oluşmakta, bu da Lüksemburg Şehri ve gelişmiş ulaşım bağlantılarına sahip banliyölerinde konut talebini artırmaktadır. Sınırlı arsa varlığı ve güçlü talep, mülk fiyatlarını Avrupa’nın en yüksek seviyelerinde tutmaktadır^{[34]Kaynak: Immotop — Lüksemburg Gayrimenkul Fiyatları}.

İkinci el dairelerin ortalama m² fiyatı €7,800 iken, yeni daireler €9,800'dür. Fiyatlar Lüksemburg Şehri'nde daha da yüksek olup ikinci el daireler için ortalama m² başına €10,200 civarındadır. Belair ve Rollingergrund gibi prestijli semtlerde metrekare satış fiyatları €12,000'u aşmaktadır.

Vergiler. Lüksemburg'daki mülk alıcıları satın alma fiyatının %7'sini tescil ve devir vergisi olarak öderler: %6 tescil ve %1 devir. Birincil ikametgah satın alan gerçek kişiler kişi başı €40,000'a kadar vergi indiriminden yararlanabilirler.

Yıllık emlak vergisi oldukça düşük olup konut mülkleri için genellikle yılda yaklaşık €100 ile €300 arasındadır.

Aylık faturalar 85 m²'lik bir daire için ortalama €270'tir ve genellikle €180 ile €400 arasında değişmektedir.

Hollanda’da gayrimenkul talebi yerel aileler, ilk kez ev alacaklar ve Amsterdam, Rotterdam ve Utrecht gibi şehirlerde çalışan profesyoneller tarafından yönlendirilmektedir. 2026 yılında yaklaşık 384,000 konut açığı ile konut arzı yetersiz kalmaya devam etmektedir.

Hollanda’da ortalama mülk fiyatı m² başına yaklaşık €4,700'dür. Amsterdam, ortalama m² fiyatı €8,600 olan evleriyle en pahalı ana piyasa olmaya devam etmektedir^{[35]Kaynak: Amsterdam Emlakçılar Derneği — 2026 2. Çeyrek Piyasa Raporu}.

Vergiler. Hollanda'da mülk devir vergisi birincil ikametgah için %2, ikinci evler ve yatırım mülkleri için %8'dir. 18-34 yaş arası ilk kez ev alacak kişiler, €555,000'a kadar olan evlerde vergi muafiyetinden yararlanabilirler.

Yeni inşa edilen mülkler mülk devir vergisi yerine %21 KDV’ye tabidir ve KDV genellikle ilan edilen fiyata dahildir.

Yıllık emlak vergisi mülkün değerlendirilen belediye değerine dayanmaktadır. Belediyeler kendi oranlarını belirler ve bu oranlar değerlendirilen değerin yaklaşık %0.1'i kadardır. Örneğin belediye oranı %0.1 olan ve €400,000 değerinde olan bir ev, yıllık €400 vergi öder.

Aylık faturalar 85 m²'lik bir daire için ortalama €230'dur.

AB ve AET vatandaşları Polonya’da geniş mülk satın alma haklarından yararlanırken, AB dışı alıcıların ev veya arsa satın almak için hükümet onayına ihtiyacı vardır. Başvuru sahipleri, ikamet veya ticari faaliyet gibi Polonya ile olan bağlarını kanıtlamalıdır. Kişisel konut ihtiyaçlarını karşılamak üzere satın alınan mülkler için arsa alanı 0,5 hektarla sınırlıdır^{[36]Kaynak: Polonya İçişleri ve İdare Bakanlığı — Yabancılar Tarafından Mülk Satın Alınması}.

Polonya’da yeni dairelerin m² başına ortalama maliyeti yaklaşık €3.600'dir, bu da 2025'e göre %6 artış göstermiştir. Varşova en pahalı büyük şehir olmaya devam ederken, onu Gdańsk ve Kraków takip etmektedir^{[37]Kaynak: RynekPierwotny.pl — Polonya'da Daire Fiyatları}.

Vergiler. Gayrimenkul satın alırken alıcılar, ilk ev muafiyetinden yararlanmadıkları sürece ikinci el konutlarda %2 mülk devir vergisi öderler. Geliştiricilerden satın alınan yeni inşa edilen mülkler KDV'ye tabidir ve bu KDV genellikle satın alma fiyatına dahildir.

Yıllık mülk vergisi, mülk değerinden ziyade taban alanına göre hesaplanır. 2026 yılında, konut binaları için azami oran m² başına PLN 1.25 veya ≈ €0,29'dir. Örneğin, 85 m²'lik bir daire için, arsa vergisi hariç, yıllık bina vergisi olarak PLN 106.25 veya ≈ €24 ödenir.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €260 tutmaktadır.

Portekiz, 2026 yılının ikinci çeyreğinde konut fiyatlarının yıllık bazda %16,5 oranında artmasıyla mülk fiyatı artışında AB’ye liderlik etmektedir. Talep, yerel alıcılardan ve kira geliri, tatil evleri veya uzun vadeli sermaye değer artışı arayan uluslararası yatırımcılardan gelmektedir.

Portekiz’de konut mülkü ortalama fiyatı m² başına €3.230'dir, bu da 2025'e göre %7,9 artış göstermiştir. Lizbon ülkenin en pahalı pazarlarından biri olmaya devam ederken, daha küçük şehirler ve Azorlar daha uygun fiyatlı seçenekler sunmaktadır^{[38]Kaynak: idealista — Portekiz Mülk Fiyat Raporu}. 

Vergiler. Portekiz'de mülk devir vergisi mülkün değerine, konumuna ve kullanım amacına göre değişiklik gösterir. Portekiz ana karasındaki bir birincil ikametgah için ilk €106.346 vergiden muaftır ve bu eşiğin üzerinde %2 ile %8 arasında değişen kademeli oranlar uygulanır. Değeri €660.982 ile €1.150.853 arasında olan mülkler %6 sabit orana tabi iken, €1.150.853'ten fazla değere sahip olanlar %7,5 oranında vergilendirilir.

Damga vergisi, satın alma fiyatının %0,8'ini ekler.

Yıllık mülk vergisi, kentsel mülkler için vergilendirilebilir değerin %0,3 ile %0,45'i arasında değişir ve her belediye tarafından belirlenir. Örneğin, vergilendirilebilir değeri €200.000 olan bir mülk, yıllık €600 ila €900 arasında vergiye tabi olur. Birincil ikametgahlar ve restore edilmiş mülkler vergi muafiyetlerinden yararlanabilir.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €120 tutmaktadır.

Romanya’da mülk talebi öncelikle yerel alıcılardan gelirken, Bükreş ve Cluj-Napoca gibi üniversite şehirleri de uzun vadeli kiracıları hedefleyen yatırımcılara hitap etmektedir. Artan fiyatlara rağmen ilgi güçlü kalmaya devam etmektedir: 2026'da anket yapılan kent sakinlerinin %42,5'i önümüzdeki bir yıl içinde ev satın almayı planlamaktadır^{[39]Kaynak: Colliers — Rumenlerin Ev Satın Alma Niyetleri}.

Ülke genelinde dairelerin m² başına ortalama maliyeti €2.020'dir^{[40]Kaynak: Romanya Gayrimenkul Pazarı İstatistikleri}. Romanya'nın gayrimenkul pazarı büyümeye devam etmektedir. 2026 yılının ikinci çeyreğinde konut mülkü fiyatları, AB ortalaması olan %4,7'ye kıyasla yıllık bazda %12,1 artmıştır.

Vergiler. Romanya'da mülk satın alırken alıcılar noter ücretleri ve mülk değerinin %0,15'i oranında bir tapu tescil harcı öderler. Ayrı bir damga vergisi yoktur. 

Satıcılar, mülke ne kadar süredir sahip olduklarına bağlı olarak %1 veya %3 mülk devir vergisi öderler. Yeni inşa edilen evler %21 KDV’ye tabidir.

Konut binaları için yıllık mülk vergisi, vergilendirilebilir değerin %0,1 ile %0,2'si arasında değişmektedir.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €145 tutmaktadır.

Slovakya’nın gayrimenkul pazarı, Viyana’ya sadece bir saat uzaklıktaki Bratislava’daki şehir dairelerinden Yüksek Tatra Dağları'ndaki dağ evlerine kadar her şeyi sunmaktadır. Mülk devir vergisi olmadığından satın alma maliyetleri nispeten düşüktür.

Ülke genelindeki ortalama m² başına €3.040'ye ulaşmaktadır; konut fiyatları 2026 yılının ikinci çeyreğinde yıllık bazda %13,6 artış göstermiştir^{[41]Kaynak: Slovakya Ulusal Bankası — Konut Mülkü Fiyatları}.

Yeni inşa edilen daireler, özellikle büyük şehirlerde önemli ölçüde daha pahalıdır. m² başına ortalama talep fiyatları şöyledir^{[42]Kaynak: Urbs — Yeni İnşa Edilen Daire Fiyatları}:

• Bratislava — m² başına €5.350;
• Žilina — m² başına €4.650;
• Trenčín — m² başına €3.100;
• Banská Bystrica — m² başına €4.020;
• Prešov — m² başına €3.570.

Vergiler. Slovakya'da mülk devir vergisi yoktur. Tapu tescil harcı kağıt üzerindeki başvurular için €100, elektronik başvurular için €50'dir.

Yıllık mülk vergisi taban alanına göre hesaplanır ve oranlar belediyeler tarafından belirlenir. Örneğin, Košice’de 2026 yılı konut daireleri vergi oranı bölgeye bağlı olarak m² başına €1,143 ile €1,27 arasında değişmektedir. Bu nedenle 85 m²'lik bir daire için yıllık €97 ila €108 arasında daire vergisi ödenir.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları yaklaşık €225 tutmaktadır.

Slovenya’nın gayrimenkul pazarı Ljubljana’daki şehir dairelerini, Alp evlerini ve Adriyatik kıyısındaki konutları birleştirmektedir. Gelişen turizm sektörü tatil kiralamaları için fırsatlar sunmaktadır: 2025 yılında ülke, %75'i yabancı ziyaretçiler tarafından gerçekleştirilen 17,8 milyon turist gecelemesiyle rekor kırmıştır^{[43]Kaynak: Slovenya İstatistik Ofisi — 2025 Yılında Turizm}.

Slovenya’da bir dairenin ortalama fiyatı m² başına €3.000'yi aşmaktadır, ancak maliyetler konuma göre büyük farklılıklar göstermektedir. Ljubljana, m² başına €5.000'yi aşan fiyatlarla en pahalı şehirdir. Daha küçük kasabalarda ve başkentin dışındaki bölgelerde daha uygun fiyatlı mülkler bulunabilir^{[44]Kaynak: Slovenya Harita ve Kadastro İdaresi — 2025 Gayrimenkul Pazarı Raporu}.

Vergiler. Slovenya'da mülk satın alırken alıcılar aşağıdaki vergi ve harçlarla karşılaşırlar:

1. İkinci el mülkler: Aksi kararlaştırılmadıkça normalde satıcı tarafından ödenen %2 mülk devir vergisi.
2. Yeni inşa edilen mülkler: 120 m²'ye kadar olan daireler ve 250 m²'ye kadar olan evler için %9,5'e indirilen %22 KDV.

Slovenya’daki yıllık mülk harçları, mülk büyüklüğüne, konumuna ve yerel oranlara göre hesaplanan belediye arazi kullanım harcını içerir. Mülk sahipleri ayrıca, tespit edilen vergilendirilebilir değerin %0,1 ile %1'i arasında değişen kademeli oranlarla mülk vergisi de ödeyebilirler.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €260 tutmaktadır.

Finlandiya; Helsinki’deki şehir daireleri, göl kenarındaki kulübeler ve Lapland’daki tatil evleri arayan alıcılara hitap etmektedir. Talep büyük ölçüde yerli alıcılardan gelmekte olup, ikinci konutlara ve kırsal mülklere olan ilgi artmaktadır.

Dairelerin ve sıra evlerin ülke genelindeki ortalama fiyatı m² başına €2.560'dir^{[45]Kaynak: Finlandiya İstatistik Kurumu — Konut Şirketlerindeki Konut Fiyatları}. Örnekler şunları içerir:

• Helsinki — m² başına €5.030;
• Büyük Helsinki — m² başına €4.280;
• diğer büyük şehirler — m² başına €3.730;
• büyük şehirlerin dışındaki bölgeler — m² başına €1.580.

Vergiler. Finlandiya'da mülk satın alırken alıcılar, konut şirketi hisseleri aracılığıyla satın alınan daireler için %1,5 veya evler ve arsalar için %3 mülk devir vergisi öderler.

Yıllık mülk vergisi, belediyeye bağlı olarak daimi konut binaları için vergilendirilebilir değerin %0,41 ile %1'i arasında değişmektedir.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €125 tutmaktadır.

Fransa, Paris dairelerinden kırsal evlere ve Riviera tatil evlerine kadar her şeyi arayan uluslararası alıcıları cezbetmektedir. Belçikalı ve İngiliz alıcılar özellikle kırsal mülk pazarında aktifken, Amerikalılar Paris’i tercih etmektedir.

Fransa’da mülk fiyatları konuma göre önemli ölçüde değişiklik göstermektedir^{[46]Kaynak: Paris Notaires — Departmanlara Göre Daire Fiyatları}:

• Paris — m² başına €9.600;
• Île-de-France — m² başına €6.170;
• Petite Couronne, iç varoşlar — m² başına €4.960;
• Grande Couronne, dış varoşlar — m² başına €3.210;
• Hauts-de-Seine — m² başına €6.020.

Vergiler. Gayrimenkul alıcıları, ikinci el evler için satın alma fiyatının ek %7 ila %8'ini, yeni binalar için ise %2 ila %3'ünü öderler. Bu maliyetler mülk devir vergilerini, noter ücretlerini ve tescil harçlarını içerir. 

Geliştiricilerden satın alınan yeni mülkler %20 KDV’ye tabidir ve bu KDV genellikle ilan edilen fiyata dahildir.

Yıllık mülk vergisi, mülkün kadastro kira değeri ve geçerli yerel vergi oranları kullanılarak hesaplanır. Konut binaları için vergi matrahı, kadastro kira değerinin %50'sidir. Örneğin, yıllık kadastro kira değeri €6.000 ve bileşik yerel vergi oranı %40 olan bir mülk, ilave harçlar hariç yıllık €1.200 mülk vergisine tabi olur.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €190 tutmaktadır.

Hırvatistan'ın gelişen turizm sektörü, kıyı mülklerini tatil kullanımı ve sezonluk kiralamalar için cazip hale getirmektedir. 2025 yılında Hırvatistan, %90'ından fazlası yabancı ziyaretçiler tarafından yapılmak üzere ticari konaklama tesislerinde 94,8 milyon turist gecelemesi kaydetmiştir^{[47]Kaynak: Hırvatistan İstatistik Bürosu — Ticari Konaklama Tesislerinde Turist Gelişleri ve Gecelemeleri}.

AB vatandaşları konut mülkünü Hırvatlarla aynı koşullarda satın alabilirler. AB üyesi olmayan alıcıların, Hırvatistan ile kendi ülkeleri arasında karşılıklı mülk mülkiyeti haklarına tabi olarak hükümet onayına ihtiyacı vardır.

Ülke genelinde ortalama talep fiyatı m² başına €3.940'dir^{[48]Kaynak: Hırvatistan İstatistik Bürosu — Konut Fiyat Endeksleri}, bu fiyat Split'te €5.810 ile Osijek'te €2.410 arasında değişmektedir^{[49]Kaynak: Nekretnine.hr — Hırvatistan Mülk Fiyatları}. Fiyatlar istikrarlı bir şekilde yükselmekte olup, 2026 yılının ikinci çeyreğinde yıllık bazda %12,7'lik bir artış kaydedilmiştir.

Vergiler. Alıcılar, %3 mülk devir vergisi, emlakçı komisyonları, yasal ve tescil maliyetleri dahil olmak üzere vergiler ve harçlar için satın alma fiyatının ek %5 ila %8'ini öderler. 

Geliştiricilerden satın alınan yeni inşa edilen mülkler, mülk devir vergisi yerine %25 KDV’ye tabidir ve KDV genellikle ilan edilen fiyata dahildir.

Yıllık mülk vergisi belediyeye bağlı olarak m² başına €0,60 ile €8 arasında değişmektedir.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €175 tutmaktadır.

Çek Cumhuriyeti, özellikle uluslararası profesyonellerin ev satın aldığı veya kiralık dairelere yatırım yaptığı Prag ve Brno’da yabancı mülk alıcılarını cezbetmektedir. Yabancılar satın almaların yaklaşık %20‑25'ini oluşturmaktadır.

Çek Cumhuriyeti’nde gayrimenkul ülke genelinde m² başına ortalama €6.020'dir, 2025'e göre %9,7 artış göstermiştir^{[50]Kaynak: Çek Bankacılık Birliği — Daire Fiyatları}. Prag, m² başına €7.350 olan daire fiyatlarıyla ulusal ortalamanın yaklaşık %22 üzerinde, en pahalı pazar olmaya devam etmektedir^{[51]Kaynak: Çek Bankacılık Birliği — Bölgesel Daire Fiyatları}.

Vergiler. Çek Cumhuriyeti'nde 2020 yılında kaldırıldığı için mülk devir vergisi yoktur. Tapu tescil harcı CZK 2,000 veya ≈ €83'dir.

Yıllık mülk vergisi, mülkün taban alanına ve belediye katsayılarına dayanmaktadır. 2026 yılında, konut daireleri için temel oran m² başına CZK 3.50 veya ≈ €0,14'dir. Örneğin, 85 m²'lik bir daire, herhangi bir ilave yerel çarpan hariç, 3,5'lik bir belediye katsayısı ile yıllık €53 tutarında vergiye tabi olabilir.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €280 tutmaktadır.

İsveç; şehir daireleri, göl kenarı kulübeleri ve doğayla çevrili tatil evleri arayan alıcıları cezbetmektedir. Uluslararası ilgi özellikle kırsal inziva yerlerinde güçlüdür: 2025 yılında yabancılar, toplamın %6'sını temsil eden 38.000'den fazla İsveç tatil evine sahipti^{[52]Kaynak: İsveç İstatistik Kurumu — Tatil Evlerinin Yabancı Mülkiyeti}.

İsveç'te daire fiyatları ortalama m² başına €4.260'dir^{[53]Kaynak: Svensk Mäklarstatistik — Ulusal Konut Fiyatları}. Östersund'da €1.920 ve Kiruna'da €2.270 iken Stockholm'de €8.230 ve Stockholm merkezinde €10.910'a kadar konuma göre keskin değişiklik gösterir.

Vergiler. İsveç'te mülk satın alırken bireyler %1,5 damga vergisi artı SEK 825 veya ≈ €75 tescil harcı öderler. İpotek tescili kredi tutarının %2'sini ekleyebilir. Kooperatif daireleri damga vergisinden muaftır.

Evler için yıllık mülk vergisi, tespit edilen değerin %0,75'i olup azami SEK 10,425 veya ≈ €950 ile sınırlandırılmıştır. Kooperatif daire sahipleri bu vergiyi konut dernekleri aracılığıyla dolaylı olarak öderler.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları €60 ile €250 arasında değişmektedir.

Estonya, Tallinn’in tarihi daireleri, Pärnu’daki deniz kenarı evleri ve gelişen dijital ekonomisi ile uluslararası alıcıları çekmektedir. Yabancı uyruklular 2025 yılında mülk işlemlerinin %17'sinde yer almıştır^{[54]Kaynak: Kinnisvara24 — Estonya'daki Yabancı Gayrimenkul Alıcıları}.

Tallinn’de daire fiyatları ortalama m² başına €3.180'dir ve şehir merkezinde yaklaşık €4.250'ye ulaşmaktadır. Yeni inşa edilen mülkler önemli ölçüde daha pahalı olup, talep fiyatları m² başına ortalama €5.330'dir. Tartu ve Pärnu gibi daha küçük şehirler daha uygun fiyatlı alternatifler sunmaktadır^{[55]Kaynak: Estiq — Gayrimenkul Pazarı Raporları}.

Vergiler. Estonya'da gayrimenkul satın alırken alıcılar, noter ve tescil harçları olarak satın alma fiyatının yaklaşık %0,3 ile %1'ini öderler. Mülk devir vergisi veya damga vergisi yoktur.

Yıllık mülk vergisi binalara değil yalnızca araziye uygulanır. Konut arazisi, belediyeye bağlı olarak vergilendirilebilir değerinin %0,1 ile %1'i oranında vergilendirilir. Ev sahipleri yıllık €1.000'ye kadar vergi indiriminden yararlanabilir.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €270 tutmaktadır.

Yabancıların Andorra’da mülk satın almak için hükümet iznine ihtiyacı vardır. Bir müstakil ev veya en fazla iki daire satın alabilirler. Yabancı yatırım vergisi ilk mülkte %6, ikinci mülkte %10'dur, ancak muafiyetler uygulanabilir^{[56]Kaynak: Andorra Hükümeti — Yabancı Gayrimenkul Yatırım Vergisi Değişiklikleri}.

Gayrimenkul yatırımı oturma izni almak için bir yol sağlayabilir. Başvuru sahipleri, tamamen gayrimenkule veya diğer uygun Andorra varlıklarına en az €1 milyon yatırım yapmalıdır. Gayrimenkule yatırım yapılıyorsa, satın alınan birimin değeri €800.000'den fazla olmalıdır. Oturma izni yılda en az 90 gün kalmayı gerektirir ve yerel işgücü piyasasına erişim sağlamaz.

Andorra’da ortalama mülk fiyatı m² başına €4.460'dir^{[57]Kaynak: Canal Andorra — Gayrimenkul Pazarı Raporu}. Escaldes-Engordany m² başına yaklaşık €6.120 olan dairelerle en pahalı bölgeyken, Encamp €3.240 ile en düşük fiyatları sunmaktadır.

Vergiler. Andorra'da mülk satın alırken alıcılar, ikinci el evlerde %4 mülk devir vergisi veya yeni binalarda %4,5 KDV artı noter ücreti öderler. Yıllık mülk vergisi belediyeye ve mülk büyüklüğüne göre değişir ve yılda onlarca veya birkaç yüz euro tutarındadır.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €120 tutmaktadır.

Arnavutluk’un gayrimenkul pazarı, hatalı kadastro kayıtları, tescilsiz binalar ve tartışmalı mülkiyet hakları ile ilgili zorluklarla karşı karşıyadır^{[58]Kaynak: Avrupa Komisyonu — Arnavutluk 2025 Raporu}. Yatırım yapmadan önce yatırımcılar, mülkün yasal durumunu, tescilli alanını ve yapı ruhsatlarını kontrol etmek için saygın bir gayrimenkul acentesi ve bağımsız bir avukatla çalışmalıdır.

Arnavutluk’ta mülk fiyatları m² başına ortalama €1.580'dir, başkent, kıyı beldeleri ve daha küçük kasabalar arasında önemli ölçüde değişiklik gösterir^{[59]Kaynak: BalkanHome — Daire Fiyatları}.

Vergiler. Arnavutluk'ta mülk edinirken alıcılar satın alma fiyatının %0,23—0,35'i oranında noter ücretleri ve yaklaşık €130 tutarında kadastro tescil harçları öderler. Yıllık mülk vergisi, tespit edilen değerin %0,035 ile %0,065'i arasında değişmektedir.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €80 tutmaktadır.

Bosna Hersek; uygun fiyatlı şehir daireleri, dağ evleri ve tatil kiralamaları fırsatlarıyla alıcıları çekmektedir. Turizm, yatırım amaçlı mülklere olan ilgiyi desteklemektedir: 2025 yılında yabancı ziyaretçiler Bosna Hersek Federasyonu’ndaki gecelemelerin %70'inden fazlasını oluşturmuştur^{[60]Kaynak: Bosna Hersek İstatistik Ajansı — Turizm}.

Yeni inşa edilen daireler ülke genelinde m² başına ortalama €1.690'ye satılmaktadır, bu da ülkeyi Avrupa'nın çoğuna kıyasla nispeten uygun fiyatlı kılmaktadır.

Vergiler. Bosna Hersek'te devir vergileri konuma bağlıdır: örneğin, Saraybosna Kanyonu mülk değerinin %5'i oranında ve alıcı tarafından ödenecek şekilde vergi almaktadır. Yıllık mülk vergisi de yetki alanına göre değişir. Sırp Cumhuriyeti'nde belediyeler, tespit edilen mülk değerinin %0,2'sine kadar vergi alabilir.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €150 tutmaktadır.

Birleşik Krallık, yerleşik kiralama pazarı, küresel iş merkezleri ve önde gelen üniversiteleriyle gayrimenkul yatırımcılarını cezbetmektedir. 2024/25'te 685.565 uluslararası öğrenci Birleşik Krallık üniversitelerine devam etmiş ve Londra ile diğer büyük şehirlerdeki kiralık konut talebini desteklemiştir^{[61]Kaynak: HESA — Birleşik Krallık Yükseköğretim Öğrenci Sayıları}.

İngiltere ve Galler genelinde mülk fiyatları m² başına ortalama £3.500 veya ≈ €4.140'dir. Londra önemli ölçüde daha pahalı olup, evler ortalamanın neredeyse iki katına mal olmaktadır^{[62]Kaynak: Plumplot — Metrekare Başına Mülk Fiyatları}.

m² başına ortalama konut mülkü fiyatları şöyledir:

• Londra — £6.800 veya ≈ €8.040;
• Manchester — £3.100 veya ≈ €3.660;
• Birmingham — £3.100 veya ≈ €3.660;
• Galler — £2.500 veya ≈ €2.950;
• Liverpool — £2.400 veya ≈ €2.840.

Vergiler. Birleşik Krallık'taki mülk alıcıları, değere ve konuma bağlı olarak vergi ve harç öderler. İngiltere ve Kuzey İrlanda'da damga vergisi %0 ile %12 arasında değişmekte olup, ikinci evler için %5 ek harç uygulanır. İskoçya ve Galler ayrı vergi oranlarına sahiptir.

Yıllık belediye vergisi (council tax), mülkün değerleme bandına ve yerel idareye bağlıdır. Yalnız yaşayan kişiler %25 indirimden yararlanırlar. Kuzey İrlanda’nın ayrı bir emlak vergisi sistemi vardır.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları €175 ile €490 arasında değişmekte olup ortalama €280 civarındadır.

İzlanda’nın gayrimenkul pazarı, sınırlı konut arzı ve nüfusun yaklaşık %65'ine ev sahipliği yapan Reykjavík bölgesindeki güçlü talep ile şekillenmektedir. Gayrimenkul satın almak için, AET dışı alıcıların en az 5 yıldır İzlanda’da yaşamış olmak gibi bir muafiyetten yararlanmadıkları sürece Adalet Bakanlığı'ndan onay almaları gerekmektedir^{[64]Kaynak: İzlanda Hükümeti — Gayrimenkul Mülkiyet ve Kullanım Hakkı Kanunu}.

Konut mülkü fiyatları ülke genelinde m² başına ortalama €5.480'dir. Başkentin dışında konutlar daha uygundur^{[65]Kaynak: Húsgreind — Reykjavík Mülk Fiyatları}: Akureyri'de m² başına yaklaşık €4.970 ve Ísafjörður'da €2.660.

Vergiler. Mülk alıcıları, tespit edilen değerin %0,8'i oranında damga vergisi öderler; bu oran ilk kez ev alacaklar için %0,4'e indirilir. Tüzel kişiler %1,6 öder. Konut binaları için yıllık mülk vergisi, belediyeler tarafından tespit edilen değerin %0,5'ine kadar belirlenir.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €80 civarındadır.

Lihtenştayn'ın gayrimenkul pazarı küçük ve sıkı bir şekilde düzenlenmiş olup, uluslararası yatırımcılardan ziyade ev arayan bölge sakinlerine hitap etmektedir. 2025 yılının sonunda ülkedeki konut sayısı sadece 22.447 olup, yıl boyunca sadece 232 konut eklenmiştir. Mülk satın alma işlemleri hükümet onayına tabidir ve bu da spekülatif yatırımları zorlaştırmaktadır.

Lihtenştayn’da daire fiyatları merkezi konumlarda m² başına ortalama €14.840'dir, şehir merkezlerinin dışında ise m² başına €6.500'dir^{[66]Kaynak: Numbeo — Lihtenştayn'da Yaşam Maliyeti}.

Vergiler. Lihtenştayn'da mülk satın alırken alıcılar, asgari CHF 200 veya ≈ €216 olmak üzere işlem değerinin %0,6'sı oranında bir tapu tescil harcı artı geçerli noter, hukuk ve idari ücretleri öderler. Ayrı bir mülk devir vergisi yoktur.

Lihtenştayn yıllık ayrı bir emlak vergisi almaz. Bunun yerine mülk, sahibinin vergilendirilebilir servetine dahil edilir. Vergilendirilebilir net varlıklar üzerinden yıllık %4'lük varsayımsal bir getiri gelir olarak kabul edilir ve geçerli gelir vergisi oranlarında vergilendirilir.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları €200 civarındadır.

Yabancılar, uyruklarına dayalı kısıtlamalara tabi olarak Kuzey Makedonya’da mülk satın alabilirler. AB ve OECD vatandaşları yerel alıcılarla aynı haklara sahipken, diğerleri yalnızca karşılıklı mülkiyet haklarının mevcut olduğu yerlerde ev ve arsa satın alabilirler. Yabancılar tarım arazisine sahip olamazlar.

Daireler Üsküp’te m² başına ortalama €2.150'dir,^{[68]Kaynak: Realtor.mk — Kuzey Makedonya Gayrimenkul Pazarı} Ohrid'de ise ortalama €1.270 civarındadır. Pazar büyümeye devam etmekte olup, Üsküp'teki daire fiyatları 2026 yılının ikinci çeyreğinde yıllık bazda %13,3 artmıştır.

Vergiler. Kuzey Makedonya'da mülk devir vergisi belediyeye bağlı olarak mülkün piyasa değerinin %2 ile %4'ü arasında değişmektedir. Vergi satıcı tarafından ödenir, ancak satın alma sözleşmesi alıcının ödemesini gerektirebilir.

Yeni inşa edilen konut mülkleri, mülk devir vergisi yerine, inşaattan sonraki ilk 5 yıl içindeki ilk satışlarında %5 KDV’ye tabidir. İndirimli KDV oranı 31 Aralık 2028 tarihine kadar geçerlidir.

Yıllık mülk vergisi, mülkün tespit edilen piyasa değerinin %0,1 ile %0,2'si arasında değişir ve kesin oran belediye tarafından belirlenir.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €130 tutmaktadır.

Monako, elverişli vergi ortamı, Akdeniz yaşam tarzı ve sınırlı konut arzı ile varlıklı uluslararası alıcıları cezbeden dünyanın en ayrıcalıklı gayrimenkul pazarlarından biridir. Sadece 2,08 km²'lik bir alanı kaplamasına rağmen, prenslik 2025 yılında yaklaşık €5,9 milyar değerinde 493 mülk işlemi kaydetmiştir.

Konut mülkü fiyatları m² başına ortalama €57.570'dir^{[69]Kaynak: Monako İstatistik Kurumu — Gayrimenkul Gözlemevi}. En pahalı bölge, fiyatların m² başına ortalama €71.170 olduğu Larvotto'dur. 

Vergiler. Mülk alıcıları %4,75 tescil vergisi, yaklaşık %1,5 noter harcı ve %3 artı KDV oranında emlakçı komisyonu öderler. Yeni inşa edilen mülkler, indirimli tescil harçlarının yanı sıra genellikle satın alma fiyatına dahil olan %20 KDV'ye tabidir. Monako'da yıllık mülk vergisi alınmamaktadır.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları nispeten pahalı olup, €190 ile €510 arasında değişen maliyetlerle ortalama €350 civarındadır.

Norveç'in gayrimenkul pazarı, konut mülkiyetinin ülkenin barınma kültürüne köklü bir şekilde bağlı olması nedeniyle büyük ölçüde yerel alıcılar tarafından yönlendirilmektedir. 2025 yılında Norveç hanelerinin %72,7'si kendi evine sahipken, Oslo’daki hanelerin %33,8'i kiradaydı^{[70]Kaynak: Norveç İstatistik Kurumu — Yaşam Koşulları, Kayıtlara Dayalı Konut İstatistikleri}. 

Norveç'te konut mülkleri ülke genelinde €5.630 per m² maliyete sahiptir. Oslo en pahalı büyük pazar olmaya devam ederken, Bergen ve Trondheim daha uygun fiyatlı alternatifler sunmaktadır^{[71]Kaynak: Boligpris.no — Norveç Mülk Fiyat Genel Bakışı}.

Vergiler. Alıcılar mülkün piyasa değerinin %2,5'i oranında damga vergisi artı NOK 545 veya ≈ €47 tescil harcı öderler. Konut kooperatifi daireleri damga vergisinden muaftır.

Yıllık servet vergisi, NOK 1.9 milyon veya ≈ €163.000'i aşan vergilendirilebilir net servetin %1'i olup, daha yüksek servet seviyeleri için %1,1'e yükselir. Birincil ikametgahlar bu vergi için piyasa değerlerinin %25'i üzerinden değerlendirilir.

Yıllık belediye mülk vergisi, belediyeye bağlı olarak konut mülkleri için tespit edilen vergilendirilebilir değerin %0,1 ile %0,4'ü arasında değişmektedir. Tüm belediyeler bu vergiyi almamaktadır.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €220 tutmaktadır.

San Marino, sınırlı konut arzına sahip küçük bir mülk pazarına sahiptir. Yabancılar özel bir izin olmadan iki mülke kadar satın alabilirler, ek satın almalar ise hükümet onayını gerektirir.

Konut mülklerinin maliyeti m² başına ortalama €3.870'dir, talep fiyatları m² başına €1.550 ile €6.250 arasında değişmektedir^{[72]Kaynak: Wikicasa — San Marino'da Mülk Fiyatları}.

Vergiler. Gayrimenkul alıcıları tescil, transkripsiyon ve kadastro devir vergilerinde mülk değerinin %3,9'unu artı sabit harçlar ve noter ücretlerini öderler.

San Marino'da 85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €100 civarındadır.

Yabancılar, karşılıklı mülkiyet haklarının mevcut olması durumunda Sırbistan’da daire ve ev satın alabilirler. Uygun alıcılar arasında AB ülkelerinin çoğu, Birleşik Krallık, ABD, Kanada, Rusya, Çin ve 70'ten fazla diğer ülkenin vatandaşları yer almaktadır. Tarım arazileri kısıtlamalara tabidir^{[73]Kaynak: Sırbistan Adalet Bakanlığı — Yabancılar İçin Mülk Mülkiyet Hakları}.

Sırbistan’da ortalama daire fiyatı m² başına €1.800'dir, ülkenin en pahalı bölgesi olan Belgrad merkezinde ise yaklaşık €3.250'dir^{[74]Kaynak: Sırbistan Cumhuriyeti Jeodezi Kurumu — Gayrimenkul Pazarı Raporu}.

Vergiler. İkinci el evlerde %2,5 mülk devir vergisi uygulanır. Satıcı yasal olarak ödemeden sorumludur, ancak sözleşmede kararlaştırılırsa alıcı maliyeti karşılayabilir. Yeni inşa edilen mülkler ise bunun yerine %10 KDV'ye tabidir.

Yıllık mülk vergisi belediyeler tarafından belirlenir ve RSD 10 milyon veya ≈ €85.000'den fazla değeri olmayan konut mülkleri için oranlar %0,4'e kadardır.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €170 civarındadır.

Türkiye, Antalya’daki deniz kenarı daireleri, Bodrum’daki villaları ve İstanbul’daki yatırım fırsatlarıyla yabancı mülk alıcılarını cezbetmektedir. Enflasyon bu büyümeyi geride bıraksa da konut fiyatları yıldan yıla %20‑30 oranında artmaktadır. Uluslararası alıcılara pazarlanan mülkler dolar veya euro cinsinden fiyatlandırılır ve bu durum yatırımcıların döviz kuru veya enflasyon risklerini tamamen ortadan kaldırmadan daha istikrarlı bir para biriminde maliyetleri değerlendirmelerine yardımcı olur.

En az €400.000 değerinde mülk satın alınması yatırımcılar, eşleri ve 18 yaşın altındaki çocukları için vatandaşlık kazanılması yolunu sağlayabilir. Mülk, vatandaşlık kaybedilmeksizin 3 yıl sonra tekrar satılabilir.

Türkiye’de konut mülkü fiyatları ülke genelinde m² başına ortalama €770'dir, ülkenin en pahalı pazarı olan Muğla'da ise €1.580'e yükselmektedir^{[75]Kaynak: CNBC-e — Bölgesel Mülk Fiyatları}.

Vergiler. Türkiye'de mülk satın alırken, alıcılar ve satıcılar beyan edilen işlem değerinin toplam %4'ü oranında bir tapu harcına ortaklaşa tabidir ve yasal olarak aralarında %2'şer olarak eşit şekilde bölünür. Uygulamada, alıcılar genellikle tutarın tamamını karşılamayı kabul ederler. Beyan edilen işlem değeri mülkün resmi emlak vergisi değerinden düşük olamaz.

Yıllık konut mülk vergisi, büyükşehir belediyeleri dışında kanuni vergi değerinin %0,1'i, büyükşehir belediyelerinde ise %0,2'sidir. Belirli şartları taşıyan ev sahipleri vergi muafiyetinden yararlanabilir.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €60 civarındadır.

Karadağ; Budva, Kotor ve Tivat gibi kıyı beldelerinde Adriyatik tatil evleri, kiralık mülkler ve yatırım fırsatları arayan yabancı alıcıları çekmektedir. Yabancı uyruklular ülkede yaklaşık 50.000 mülke sahiptir^{[76]Kaynak: Karadağ Hükümeti — Yabancı Mülk Mülkiyeti}.

Karadağ'da mülk fiyatları başkent ile Adriyatik kıyısı arasında değişiklik gösterir. Yeni inşa edilen daireler ülke genelinde m² başına ortalama €2.560'ye mal olurken, kıyı bölgelerinde €2.840'a yükselmektedir^{[77]Kaynak: MONSTAT — Yeni Konut Binalarındaki Daire Fiyatları}.

Vergiler. Karadağ'da mülk satın alırken alıcılar kademeli bir devir vergisi öderler:

• €150.000'e kadar olan mülklerde %3;
• €150.000 ile €500.000 arasındaki kısım için %5;
• €500.000'i aşan kısım için %6. 

Geliştiricilerden satın alınan yeni inşa edilen mülkler ise bunun yerine genellikle satın alma fiyatına dahil olan %21 KDV’ye tabidir. 

Yıllık mülk vergisi, konumuna ve özelliklerine bağlı olarak mülkün piyasa değerinin %0,25 ile %1'i arasında değişmektedir.

85 m²'lik bir dairenin aylık faturaları ortalama €110 civarındadır.

İsviçre’de mülk satın alırken yerleşik olmayan yabancılar katı kısıtlamalarla karşılaşır. Tatil evleri kanton izni gerektirir ve konum, büyüklük ve kullanım kısıtlamalarıyla birlikte yılda en fazla 1.500 izinlik ülke çapında bir kotaya tabidir^{[79]Kaynak: İsviçre Federal Adalet Ofisi — Yabancı Uyruklular Tarafından Mülk Satın Alınması}.

İsviçre, Avrupa’nın en pahalı gayrimenkul piyasalarından birine sahiptir. m² başına ortalama daire fiyatları şöyledir:

• Zürih — CHF 17,810 veya ≈ €19,140;
• Cenevre — CHF 15,950 veya ≈ €17,140;
• Lozan — CHF 12,640 veya ≈ €13,580;
• Basel — CHF 11,550 veya ≈ €12,410;
• Bern — CHF 9,530 veya ≈ €10,240^{[80]Kaynak: RealAdvisor — İsviçre Gayrimenkul Fiyatları}.

Vergiler. İsviçre'de mülk satın alırken alıcılar, kantona bağlı olarak satın alma fiyatının yaklaşık %1 ila %3,3'ü oranında mülk devir vergisi ve tescil ücreti öderler. Zürih ve Aargau idari ücretler uygulasa da devir vergisi almaz. 

Yıllık gayrimenkul vergisi, bu vergiyi uygulayan kantonlarda takdir edilen mülk değerinin %0,01 ila %0,3'ü arasında değişmektedir. 

85 m²'lik bir daire için aylık faturalar ortalama €240 civarındadır.

Mülkiyet kuralları kıta genelinde belirgin farklılıklar gösterir. Çoğu Batı ve Güney Avrupa ülkesi, yerleşik olsun ya da olmasın yabancı uyrukluların serbestçe mülk satın almasına izin verir. Çoğunlukla İskandinav ülkeleri ve mikro devletlerden oluşan daha küçük bir grup ülke ise belirli satın alımlarda izin, ikamet şartı veya doğrudan kısıtlamalar uygulamaktadır.

AB vatandaşları

AB vatandaşları, 27 AB üye ülkesinin tamamında yerel vatandaşlarla aynı mülk satın alma haklarından yararlanır. Varış ülkesinde vatandaşlık veya daimi ikamet edinmeksizin birincil ikametgahlar, tatil evleri ve yatırım amaçlı gayrimenkuller satın alabilirler.

Özellikle tarım arazileri, korunan alanlar ve tatil mülkleri için bazı kısıtlamalar hala geçerlidir. AB dışında, İsviçre ve Lihtenştayn gibi ülkeler AB vatandaşlarının satın alımlarını kısıtlayabilecek kendi mülkiyet kurallarına sahiptir.

AB dışı alıcılar

ABD, Birleşik Krallık, Kanada, Avustralya ve Singapur gibi 1. Kademe ülkelerden gelen alıcılar da dahil olmak üzere AB dışı ülke vatandaşları, çoğu Avrupa ülkesinde konut mülkü satın alabilir. Bazı destinasyonlarda hakları mütekabiliyet anlaşmalarına bağlıdır; yani yabancı alıcılar, hedef ülkenin vatandaşları kendi ülkelerinde benzer haklara sahipse mülkiyet hakkı kazanabilirler.

Örneğin Hırvatistan, Birleşik Krallık ve birçok ABD eyaleti ile mütekabiliyeti tanıyarak uygun alıcıların mülk edinme onayı için başvurmasına izin verir. Avustralyalı alıcılar, Mart 2027'ye kadar mevcut mülklerde ek kısıtlamalarla karşı karşıyadır. Diğer ülkeler uyruk, oturma izni durumu veya mülk türüne göre özel gereklilikler uygular.

Yabancı alıcılara kısıtlama getiren ülke örnekleri şunlardır:

1. Kıbrıs. AB dışı vatandaşların yerel Bölge Yönetiminden izin alması gerekir. En fazla iki konut birimi veya bir ev inşa etmek için 4.000 m²'ye kadar bir arsa satın alabilirler^{[81]Kaynak: Kıbrıs İçişleri Bakanlığı — Mülk Satın Alma}. 
2. Malta. AB dışı vatandaşların gayrimenkul satın almak için Taşınmaz Mal Edinme (AIP) iznine ihtiyacı vardır. AB vatandaşları da Malta’da 5 yıldan az yaşamışlarsa ikinci bir ev satın alırken izne ihtiyaç duyabilirler. Özel Tasarlanmış Alanlardaki mülkler, uyruğuna bakılmaksızın AIP izni olmadan satın alınabilir^{[82]Kaynak: Malta Hükümeti Hizmet Portalı — Taşınmaz Mal Edinme}.
3. Hırvatistan. AB ve AET dışı alıcıların mülk satın almak için Adalet Bakanlığı'ndan onay alması gerekir. Onay, Hırvatistan ile alıcının ülkesi arasındaki mütekabiliyet anlaşmalarına bağlıdır. Tarım arazileri ve koruma altındaki belirli mülkler ek kısıtlamalarla karşı karşıyadır^{[83]Kaynak: Hırvatistan Adalet Bakanlığı — Yabancı Uyrukluların Mülk Edinimi}.
4. Lihtenştayn. Mülk satın alımları Adalet Ofisi’nin onayını gerektirir. Alıcılar, barınma gibi meşru bir mülk ihtiyacını kanıtlamalıdır. AET ve İsviçre dışı vatandaşların en az 10 yıl kesintisiz ikamete ihtiyacı vardır^{[84]Kaynak: Lihtenştayn Hükümeti — Arazi Devri ve İç Konut İhtiyaçları}.

Yabancı mülkiyet kısıtlamaları Avusturya, Danimarka, İsviçre, Finlandiya, Hırvatistan, Polonya, Macaristan, Slovenya, İzlanda ve Lihtenştayn’da da geçerlidir.

Avrupa’da gayrimenkul satın almak bir konum seçmekten ve fiyat pazarlığı yapmaktan daha fazlasını içerir. Yabancı mülkiyet kuralları, yasal kusurlar, beklenmedik maliyetler ve göçmenlik gereklilikleri bir işlemi karmaşıklaştırabilir. Bir sözleşme imzalamadan önce bu riskleri anlamak, alıcıların maliyetli hatalardan kaçınmasına yardımcı olur.

Oturma izni veya vatandaşlık için mülk uygunluğu riski

Fiyatı asgari sınırı karşılasa bile her mülk yatırıma dayalı bir oturma izni programına uygun değildir. Yunanistan’da Golden Visa, yalnızca mülk dönüşümleri ve tarihi binalar için €250,000'dan başlarken, standart satın alımlar konuma bağlı olarak €400,000 veya €800,000 gerektirir. 

Alıcılar bir sözleşme imzalamadan önce hem mülkün uygunluğunu hem de devam eden yatırım yükümlülüklerini doğrulamalıdır, çünkü yalnızca gayrimenkul satın almak oturma izni onayını garanti etmez.

Kiralama kısıtlamaları ve yeniden satış riskleri

Yatırım amacıyla satın alınan mülkler kiralama kısıtlamaları, ruhsat gereksinimleri veya kullanım sınırlarıyla karşılaşabilir. Örneğin Yunanistan Golden Visa kapsamındaki mülkler kısa süreli kiraya verilemez, ancak uzun süreli kiralamalara izin verilir. Malta’da MPRP kapsamında satın alınan mülkler, yalnızca sahipleri geçici olarak yurt dışındayken kiraya verilebilir.

Oturma izni veya vatandaşlık arayan yatırımcılar, mülklerini ne kadar süre ellerinde tutmaları gerektiğini de göz önünde bulundurmalıdır. Yunanistan ve Kıbrıs’ta mülkü satmak, yatırımcı başka bir statü veya vatandaşlık kazanmadığı sürece oturma izninin kaybına yol açabilir. Malta, yatırımcıların bir mülkü en az 5 yıl elde tutmalarını şart koşar.

Ayrıca bir mülk değer kazanabilir ancak özellikle küçük kasabalarda, mevsimlik tatil beldelerinde veya az alıcılı lüks piyasalarda satılması aylar sürebilir. Yatırımcılar yalnızca öngörülen fiyat artışını değil, yerel işlem hacimlerini ve yeniden satış talebini de değerlendirmelidir.

Kur dalgalanmaları

Euro bölgesi dışındaki gayrimenkul yatırımları döviz kuru riskleri taşır. Bir ev yerel para biriminde değer kazanabilir ancak euro veya dolara çevrildiğinde değer kaybedebilir.

Alıcılar satın alma fiyatlarını, kira gelirlerini ve potansiyel yeniden satış getirilerini karşılaştırırken döviz hareketlerini dikkate almalıdır.

Gayrimenkul satın alma kısıtlamaları

Bazı Avrupa ülkeleri yabancıların nereden ve ne satın alabileceğini kısıtlar. Ancak bu durum yatırımcıların mülk satın almasını mutlaka engellemez. Bazı ülkelerde alıcılar özel izin alabilir veya uygun bir mülkiyet yapısı kullanabilir. En iyi yaklaşım uyruklarına, ikamet durumlarına ve mülkün türüne bağlıdır.

Gizli yasal ve mülkiyet sorunları

Bir mülkün ödenmemiş ipotekleri, mülkiyet anlaşmazlıkları, ödenmemiş borçları veya izinsiz değişiklikleri olabilir. Bunlar tescili geciktirebilir, tadilatı engelleyebilir veya beklenmedik masraflara yol açabilir.

Bağlayıcı bir sözleşme imzalamadan önce bağımsız bir avukat tapu sicilini, tapu senetlerini, yapı ruhsatlarını ve ödenmemiş yükümlülükleri kontrol etmelidir.

Abartılı kira getirileri

Reklamı yapılan kira getirileri genellikle masraflardan önce hesaplanan brüt rakamlardır. Gayrimenkul yönetimi, onarımlar, vergiler ve boş geçen dönemler fiili getirileri önemli ölçüde azaltabilir.

Yatırımcılar kiralık bir mülk satın almadan önce net getirileri hesaplamalı ve yerel doluluk oranlarını kontrol etmelidir.

Immigrant Invest, 2006'dan bu yana yatırımcıların oturma izni ve vatandaşlık almalarına yardımcı olmaktadır. 20 yıllık deneyimimiz ve dünya çapında 10.000'den fazla müşterimizle hukuki uzmanlığı mülk seçimi ve göçmenlik desteğiyle birleştiriyoruz.

Gayrimenkul yatırımlarına bağlı oturma izni veya vatandaşlık programları sunan ülkeler olan Malta, Yunanistan, Kıbrıs ve Türkiye’deki yerel ekiplerimiz dahil olmak üzere dünya çapında 11 ofisimiz bulunmaktadır. Bu yerel varlık, yatırımcıların seçtikleri ülkede gayrimenkul işlemlerini ve göçmenlik prosedürlerini yürütmelerine yardımcı olur.

Müşterilerimizi süreç boyunca destekliyoruz:

1. İlk danışmanlık. Avukatlar uygun bir ülke ve program önermek için yatırımcının hedeflerini, uygunluğunu ve bütçesini değerlendirir.
2. Ön Durum Tespiti. Uyum uzmanları, yatırımcı bir mülk taahhüdünde bulunmadan veya başvuru yapmadan önce potansiyel riskleri kontrol eder.
3. Mülk seçimi. Gayrimenkul uzmanları uygun mülkleri sunar, seçilen program için uygunluklarını kontrol eder ve satın alma düzenlemelerine yardımcı olur.
4. Hukuki ve işlem desteği. Avukatlar belgeleri hazırlar ve inceler, satın alma sürecini koordine eder ve mülkiyet tesciline yardımcı olur.
5. Oturma izni veya vatandaşlık başvurusu. Ekip başvuruyu hazırlar, ilgili makamlarla iletişim kurar ve oturma izni kartı veya pasaport verilene kadar yatırımcıyı destekler.
6. Onay sonrası destek. Immigrant Invest izin yenilemeleri, aile üyelerinin eklenmesi, mülkle ilgili hususlar ve göçmenlik statüsünü korumak için gereken diğer hizmetlerde yardımcı olur.

Yatırımcılar gayrimenkul kataloğumuzu inceleyebilir; Yunanistan, Kıbrıs, Malta ve Türkiye'de yatırıma dayalı oturma izni ve vatandaşlık programları için seçilmiş mülkler yer almaktadır.

1. Mülk fiyatları Avrupa genelinde önemli ölçüde değişiklik göstermektedir. Uygun fiyatlı piyasalar arasında Letonya, Arnavutluk ve Türkiye yer alırken, Monako, İsviçre ve Lihtenştayn yüksek fiyatlara sahiptir. 
2. İrlanda ve Birleşik Krallık en yüksek kira getirilerinden bazılarını sunarken, Portekiz konut fiyat artışında AB’ye liderlik etmektedir.
3. Satın alma vergileri ve devam eden masraflar toplam yatırımı etkiler. İspanya’daki alıcılar vergi ve harç olarak ek %10—15 ödeyebilirken, Slovakya ve Çekya’da asgari tescil masrafları uygulanır.
4. Yunanistan, dönüşüm ve tarihi binalarda €250,000'dan başlayan veya standart mülkler için €400,000—800,000 tutarındaki mülk yatırımları için yenilenebilir 5 yıllık oturma izni sunmaktadır.
5. Kıbrıs, konut veya ticari mülklere en az €300,000 tutarında yatırım yapılması karşılığında süresiz oturma izni verir. Statü ömür boyudur.
6. Malta da sırasıyla €100,200 veya €474,000'dan başlayan toplam maliyetlerle mülk kiralama veya satın alma yoluyla ömür boyu süresiz oturma izni sunmaktadır.
7. Türkiye, en az $400,000 tutarında gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık sunmaktadır.