Investitionstrends in Athener Immobilien im Jahr 2025

Athen hat sich zu einem Magneten für Investoren entwickelt, mit Immobilienpreisen, die 2025 durchschnittlich 2.580 € pro m² betragen, ein Anstieg von 7,6% gegenüber dem Vorjahr. Fast 40% der Transaktionen betreffen ausländische Käufer, viele davon im Zusammenhang mit dem Golden Visa Programm.

Die Preise variieren je nach Bezirk: Pangrati liegt im Durchschnitt bei 2.900 € pro m², Kolonaki bei 4.000 €, die Riviera bei bis zu 5.000 € und Glyfada bei etwa 4.250 €. Das Angebot richtet sich sowohl an mittelständische als auch an Premium-Investoren.

Mietrenditen liegen in zentralen Gebieten bei 6—9% und in einigen Fällen bei bis zu 10%. Die Nachfrage ist stark, Häuser werden in etwa 58 Tagen verkauft. Projekte wie das 8 Milliarden Euro teure Ellinikon und die 370 Millionen Euro teure Sanierung der Faliro Bay versprechen, die Werte weiter zu steigern.

Prognosen deuten auf ein jährliches Wachstum von 4—6% bis 2026 hin, angetrieben durch stabile Nachfrage und neue Infrastruktur. Käufer sollten rechtliche Prüfungen, Steuern und Renovierungskosten berücksichtigen, obwohl Griechenlands digitales System Fernkäufe unkompliziert macht.

Immobilien in Athen sind immer noch viel günstiger als in den meisten anderen großen europäischen Städten, aber die Preise steigen stetig an. Der Kaufprozess ist dank neuer digitaler Systeme, die Immobiliengeschäfte schneller und klarer machen, ebenfalls einfacher geworden.

1. Golden Visa Zugang

Athen glänzt weiterhin als erstklassiges Ziel für diejenigen, die eine Aufenthaltserlaubnis durch Investition suchen. Das Golden Visa Griechenland, das sich mit der Zeit weiterentwickelt, bietet immer noch einen unkomplizierten Weg, in Europa zu leben.

Das Programm bietet nicht nur eine Auf­ent­halts­er­laub­nis für Sie und Ihre Familie – einschließlich gleichgeschlechtlicher Paare seit Februar 2024 – sondern ermöglicht auch visafreies Reisen im gesamten Schengen‑Raum. Es bietet Zugang zu Griechenlands öffentlichen Gesundheits- und Bildungssystemen, was es zu einer umfassenden und attraktiven Option macht.

Die 800.000 € Option bietet eine schlüsselfertige Investition mit höheren Renditen und geringerem Risiko. Immobilien in der Hauptstadtregion sind stark nachgefragt, mit starkem Kapitalwachstum, ausgezeichnetem Mietpotenzial, erstklassiger Infrastruktur und Lifestyle-Annehmlichkeiten. Dies macht sie ideal für Investoren, die langfristigen Wert, einfache Wiederverkaufsmöglichkeiten oder persönliche Nutzung suchen.

Der 250.000 € Weg eignet sich für kostenbewusste Investoren, die sich mit Renovierungen wohlfühlen. Obwohl er mehr Eigeninitiative erfordert, bietet er Kapitalgewinnpotenzial durch wertsteigernde Verbesserungen und spricht jüngere Käufer, Entwickler oder solche an, die an der Stadterneuerung mit lokaler Projektunterstützung beteiligt sind.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass Immobilien, die über das Golden Visa erworben werden, für den Daueraufenthalt bestimmt sind und nicht für Kurzzeitvermietungen auf Plattformen wie Airbnb genutzt werden dürfen.

2. Miet-Kraftpaket

Athen ist nicht nur ein vorübergehender Touristenstopp; es ist eine lebendige Stadt, die Langzeitbewohner anzieht, von Rentnern, die einen entspannten Lebensstil suchen, bis zu Studenten, die eine höhere Ausbildung anstreben.

Im Gegensatz zu kurzfristigen Touristenmieten, die in letzter Zeit einigen Regulierungen unterlagen, bieten die Mieter eine stabile und konstante Einnahmequelle für Immobilieneigentümer.

Die reiche Geschichte der Stadt, das angenehme Klima und die wachsende Wirtschaft machen sie zu einer attraktiven Wahl für Einzelpersonen und Familien, die planen, sich für längere Zeit niederzulassen. Diese kontinuierliche Nachfrage nach Mietobjekten bedeutet, dass die Investition in Wohnimmobilien in Athen attraktive Mietrenditen bieten kann, insbesondere für gut gelegene Wohnungen in der Nähe von Universitäten, Verkehrsknotenpunkten und renovierten zentralen Gebieten.

3. Smarter Wert

Beim Vergleich der Immobilienpreise in Athen mit denen in anderen großen europäischen Hauptstädten sticht die Stadt als besonders kluge Investition hervor.

Trotz des stetigen Wachstums in den letzten Jahren bleiben die Immobilienwerte in Athen deutlich erschwinglicher als in Städten wie Paris, London, Berlin oder Madrid. Dies schafft eine wertvolle Gelegenheit für Investoren, hochwertige Vermögenswerte zu einem zugänglicheren Preis zu sichern.

Zum Beispiel sind die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter im Zentrum Athens deutlich niedriger als in vielen westeuropäischen Städten. Diese relative Erschwinglichkeit, gepaart mit den sich verbessernden Wirtschaftsaussichten der Stadt und dem wachsenden internationalen Interesse, deutet auf ein starkes Potenzial für zukünftiges Kapitalwachstum hin.

4. Massive Stadtentwicklungsprojekte

Athen durchläuft eine bemerkenswerte Transformation, wobei groß angelegte Stadtentwicklungsprogramme die Stadt aktiv umgestalten und ihre Attraktivität insgesamt steigern.

An der Spitze steht The Ellinikon, Europas größtes Stadterneuerungsprojekt. Diese ehrgeizige Entwicklung verwandelt das Gelände des ehemaligen internationalen Flughafens von Athen in eine riesige Smart City, komplett mit modernsten Wohnungen, weitläufigen Grünflächen, Einzelhandelsvierteln, Geschäftszentren und Freizeiteinrichtungen.

Diese Multi-Milliarden-Euro-Initiative geht weit über den bloßen Bau neuer Gebäude hinaus. Sie zielt darauf ab, ein modernes, nachhaltiges städtisches Umfeld zu schaffen, das sich nahtlos in den historischen Charakter Athens einfügt.

Die Pläne umfassen Europas größten Küstenpark, einen neuen Yachthafen und verschiedene Wohngebiete wie „Little Athens“. Zusammen spiegeln diese Entwicklungen ein starkes Engagement wider, die Infrastruktur der Stadt zu verbessern und gleichzeitig weitere Investitionen und neue Bewohner anzuziehen.

5. Steuervorteile für Immobilienkäufer

Der Kauf von Immobilien in Griechenland beinhaltet verschiedene Steuern und zusätzliche Gebühren. Käufer müssen eine Grunderwerbsteuer von 3,09% zahlen, die die Mehrwertsteuer auf berechtigte Käufe ersetzt.

Die Mehrwertsteuer von 24% auf Neubauimmobilien ist derzeit bis Ende 2025 ausgesetzt[1]. Weitere Kosten umfassen Notargebühren, Grundbuchgebühren für die Eintragung des neuen Eigentums und Maklerprovisionen.

Der Verkauf von Immobilien zieht in der Regel eine Kapitalertragsteuer nach sich. Diese Steuer ist jedoch bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt[2].

Bei Immigrant Invest haben wir Scorecards auf Bezirksebene für Athen erstellt, basierend auf verifizierten und aktuellen Marktdaten. Jede Zahl ist auf unabhängige Immobilienstatistiken zurückführbar, was eine zuverlässige Grundlage für die Analyse gewährleistet.

Methodik

Verkaufspreise: durchschnittliche Angebotspreise pro Quadratmeter in jedem Bezirk.
Mietniveaus: durchschnittliche Angebotsmieten pro Quadratmeter pro Monat.
Bruttorendite: berechnet als 12 × Monatsmiete ÷ Verkaufspreis.
Zusammengesetzter Investoren-Score (0–100): kombiniert Rendite (50 %), Preiszugänglichkeit (30 %) und Mietstärke (20 %).
Abdeckungsgrad: gibt die Vollständigkeit des Datensatzes für jeden Bezirk an.

Wichtige Erkenntnisse

Einstiegspunkte reichen von zugänglichen Vierteln wie Peristeri bis zu Premium-Küstengebieten wie Vouliagmeni.

Mietnachfrage konzentriert sich auf zentrale und Küstengebiete, einschließlich Kolonaki, Marousi und Glyfada, wo die Mieten pro Quadratmeter zu den höchsten gehören.

Bruttorenditen erreichen in Bezirken mit moderaten Preisen und stabiler Nachfrage etwa 5 %, während Luxusgebiete niedrigere Renditen im Bereich von 3,8—4,2 % verzeichnen.

Implikationen

Die Bezirk-Scorecard-Tabelle vergleicht Athener Stadtteile auf einer gemeinsamen Skala von durchschnittlichen Angebotspreisen, Mieten, Bruttorenditen, zusammengesetzten Investoren-Scores und Abdeckungsgraden.

Höhere Renditen und höhere Gesamtwerte deuten auf ein stärkeres Einkommenspotenzial hin, während niedrigere Einstiegspreise die Erschwinglichkeit verbessern, aber auf eine weniger etablierte Nachfrage hindeuten können. Premium-Bezirke zeichnen sich durch hohe Anschaffungskosten und niedrigere Renditen aus, behalten aber ihre Attraktivität als langfristige Wert- und Prestigestandorte bei.

Alle Zahlen stammen aus unabhängigen Marktdaten, die von Indomio und dem Spitogatos Property Index Q2 2025 bereitgestellt wurden[3].

Bei Immigrant Invest haben wir den Athener Immobilienmarkt mit Fokus auf die für das Golden Visa relevanten Schwellenwerte analysiert. Unser Ansatz kombinierte verifizierte Datenquellen mit einem strukturierten Rahmen aus Budgetszenarien und Risikobewertung.

Wir sind der Ansicht, dass Investoren klar zwischen den verschiedenen Einstiegspunkten unterscheiden müssen, da jeder unterschiedliche Bedingungen, Möglichkeiten und Einschränkungen mit sich bringt.

Budgetszenarien

250.000 €: spezielle Projekte

Gilt nur für die Restaurierung denkmalgeschützter historischer Immobilien oder die Umwandlung von Gewerbe- in Wohneinheiten. In Athen sind diese Möglichkeiten rar, oft handelt es sich um kleine Wohnungen in älteren Gebäuden, die eine vollständige Renovierung erfordern. Die Renditen sind stark projektspezifisch und können nicht verallgemeinert werden.

400.000 €: außerhalb Athens

Dieser Betrag gilt nicht für Athen, wird aber zum Vergleich aufgeführt. In Thessaloniki oder regionalen Städten ermöglicht 400.000 € den Erwerb moderner Wohnungen von mindestens 120 m², die typischerweise Bruttorenditen von 4—5% erzielen. Für Athener Investoren dient dieses Szenario lediglich als Vergleichsgröße.

800.000 €: Athener Markt

Dies ist das effektive Minimum für die Golden Visa Berechtigung in Athen, mit der zusätzlichen Anforderung von mindestens 120 m² pro Immobilie. Es eröffnet den Zugang zu Premium-Bezirken:

1. Kolonaki: erstklassige zentrale Wohnungen zu 6.000+ €/m² mit Renditen um 3,8—4,0%.
2. Makrygianni: mittlere Premium-Lagen zu ~3.800—4.000 €/m² mit Renditen ~4,2%.
3. Glyfada, Voula, Vouliagmeni: Küstenluxus von 5.000—7.300 €/m² mit Renditen von 3,8—4,0%.

Laut der Bank von Griechenland stiegen die Wohnungspreise in Athen im ersten Quartal 2025 um 5,47% im Jahresvergleich, während die landesweiten städtischen Immobilienpreise um 6,19% zunahmen. Im Jahr 2024 wuchs der Gesamtmarkt nominal um 8,6% und real um 5,44%[4].

Die Tabelle verdeutlicht die strukturelle Unterscheidung zwischen den Einstiegsschwellen. Nur das 800.000-€-Szenario eröffnet den Athener Markt unter den aktuellen Regeln. Erschwingliche Einstiegspunkte bleiben auf Spezialprojekte oder Regionen außerhalb Athens beschränkt. Premium-Bezirke in Athen bieten Stabilität und Prestige, obwohl die Renditen im Vergleich zu regionalen Märkten bescheiden sind.

Der Athener Markt kombiniert moderate Renditen mit starker Kapitalerhaltung. Die Hauptrisiken sind regulatorischer und makroökonomischer Natur, während Miet- und Marktrisiken durch eine sorgfältige Auswahl des Bezirks gemindert werden können.

ELSTAT-Statistiken zu Baugenehmigungen zeigen, dass das neue Angebot allmählich zunimmt, aber nicht in einem Tempo, das die Nachfrage sofort ausgleichen würde. Dies unterstützt eine stabile Preissteigerung, obwohl in bestimmten Teilmärkten Überangebot auftreten könnte[5].

Immigrant Invest betrachtet das 800.000-€-Szenario als den wahren Zugang zu Athener Immobilien im Rahmen des Golden Visa. Während spezielle 250.000-€-Projekte oder 400.000-€-Möglichkeiten außerhalb Athens attraktiv erscheinen mögen, sind sie entweder stark begrenzt oder geografisch eingeschränkt. Für Investoren, die sowohl den Aufenthalt als auch die Vermögensqualität priorisieren, bleiben die Premium-Bezirke Athens der Maßstab.

Die griechische Hauptstadt zieht weiterhin sowohl inländische Käufer als auch internationale Investoren an, angetrieben durch Tourismus, stetige Mietnachfrage und laufende Stadtentwicklungsprojekte. Diese Faktoren prägen einen dynamischen Markt, in dem die Werte zwischen den Bezirken stark variieren.

Durchschnittliche Immobilienpreise nach Typ und Gebiet

Im August 2025 liegt der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnimmobilien in Athen bei etwa 2.580 € pro Quadratmeter. Diese Zahl bietet einen allgemeinen Richtwert für den Wohnungsmarkt der Stadt.

Die Preise variieren jedoch erheblich je nach Stadtteil. Zentrale Gebiete wie Koukaki und Pangrati überschreiten oft 2.900 € pro Quadratmeter, was ihre Beliebtheit und Zugänglichkeit widerspiegelt.

Renommierte Stadtteile wie Kolonaki erzielen noch höhere Preise. In diesen begehrten Vierteln können erstklassige Immobilien 4.000 € pro Quadratmeter oder mehr erreichen.

An der Athener Riviera können die Preise bis zu 5.000 € pro Quadratmeter steigen. Dieses Küstengebiet ist aufgrund seiner Luxusentwicklungen und seiner Lage am Meer besonders attraktiv[6].

Wie sich die Immobilienpreise in Athen Jahr für Jahr ändern

Der Athener Immobilienmarkt hat ein robustes Wachstum erlebt, wobei die Preise im ersten Quartal 2025 im Jahresvergleich um 7,6% gestiegen sind. Diese solide Leistung setzt einen Trend der stetigen Erholung nach der Post-Krisen-Periode fort.

Mehrere Faktoren, darunter starke ausländische Investitionen, eine sich verbessernde Wirtschaft und ein begrenztes Wohnungsangebot, treiben den Anstieg an.

Das anhaltende Wachstum macht Athen sowohl für inländische als auch für internationale Käufer zunehmend attraktiv. Während ein jährlicher Anstieg von 7,6% gesund ist, haben einige Bezirke – insbesondere die in den südlichen Vororten, die von Großprojekten profitieren – sogar höhere Zuwächse verzeichnet. Diese herausragenden Gebiete unterstreichen die dynamische Natur des Marktes, wobei bestimmte Hotspots den breiteren Durchschnitt übertreffen.

Anteil ausländischer Investoren an Immobilientransaktionen in Athen

Ausländische Investoren spielen eine Schlüsselrolle im Athener Immobilienboom und machen im ersten Quartal 2025 fast 40% der Transaktionen aus. Dieser signifikante Anteil unterstreicht die Attraktivität Athens als internationales Investitionsziel.

Ein wichtiger Faktor, der dieses Übersee-Interesse antreibt, ist das Golden Visa Griechenland Programm, das Nicht-EU-Bürgern, die in griechische Immobilien investieren, eine Auf­ent­halts­er­laub­nis gewährt.

Der hohe Anteil ausländischer Käufer spiegelt ein beträchtliches Vertrauen in den griechischen Markt wider. Viele werden nach Athen gezogen, nicht nur wegen des Potenzials für Kapitalwachstum, sondern auch wegen der Mietrenditemöglichkeiten.

Anlageobjekte können langfristig vermietet werden und jährliche Renditen von bis zu 10% erzielen.

Wie schnell Immobilien verkauft werden und was das für Käufer und Verkäufer bedeutet

Immobilien in Athen werden relativ zügig verkauft, wobei die durchschnittliche Vermarktungszeit derzeit 58 Tage beträgt. Dieser Rückgang deutet auf einen wettbewerbsintensiveren und schnelllebigeren Markt hin.

Eine kürzere Vermarktungszeit signalisiert typischerweise eine starke Nachfrage und ein begrenztes Angebot, wobei begehrte Immobilien schnell von motivierten Käufern erworben werden.

Für Verkäufer ist dieser schnelle Umschlag, wie Elena Kozyreva betont, ein ermutigendes Zeichen dafür, dass gut bepreiste, gut präsentierte Häuser wahrscheinlich Interesse wecken und schnell verkauft werden. Für Käufer unterstreicht es die Bedeutung, vorbereitet und entschlossen zu sein, da attraktive Immobilien möglicherweise nicht lange verfügbar bleiben.

Die Grafik zeigt den griechischen Immobilienpreisindex von 2007 bis Q1 2025 (2007 = 100). Nach einem Höchststand von 101,7 im Jahr 2008 fiel der Index während der Schuldenkrise 2017 auf 59. Seitdem hat er sich stetig erholt und übertraf seinen Vorkrisenhöchststand, um Anfang 2025 105,1 zu erreichen[7].

Anhaltendes Interesse internationaler Käufer, Stadterneuerungsprogramme und ein relativ stabiles Wirtschaftsklima in Griechenland werden diesen Aufwärtstrend voraussichtlich unterstützen.

Groß angelegte Infrastrukturprojekte — einschließlich der Ellinikon-Entwicklung und der Erweiterung der Athener Metro — werden voraussichtlich die Immobilienwerte in den umliegenden Gebieten steigern.

Athen tritt in einen neuen Entwicklungszyklus ein, in dem wegweisende Projekte sowohl seine Skyline als auch sein Investitionsprofil neu gestalten. Von groß angelegten Küstentransformationen bis hin zu urbanen Boutique-Sanierungen verdeutlichen diese Initiativen, wie sich die Stadt für Bewohner, Unternehmen und globale Investoren neu definiert.

Ellinikon: Europas ambitioniertestes Sanierungsprojekt

Das Ellinikon ist das Herzstück der Transformation der Stadt[8]. Auf dem Gelände des ehemaligen Athener Flughafens errichtet, ist es eines der größten Stadterneuerungsprogramme Europas, mit einer Investition von 8 Milliarden US-Dollar.

Wichtige Merkmale sind:

1. Einer der weltweit größten Küstenparks, der einen kilometerlangen öffentlichen Strand hinzufügt und die Grünflächen der Stadt nahezu verdoppelt.
2. 9.000 Wohneinheiten, darunter Griechenlands erster umweltfreundlicher Wohnwolkenkratzer, der Riviera Tower, der bereits die 12. Etage erreicht hat.
3. Einzelhandels-, Freizeit- und Geschäftszonen, darunter Griechenlands größtes Einkaufszentrum, die Riviera Galleria, Luxushotels und modernste Büroflächen.
4. Grüne Infrastruktur, mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge, Regenwassersystemen und über 20 Kilometern Rad- und Wanderwegen.

Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sind kaum zu überschätzen: Nahegelegene Gebiete wie Glyfada könnten infolge des Welleneffekts von Ellinikon Preisverdopplungen oder sogar -verdreifachungen erleben.

Faliro Bay: der aufstrebende Star der Riviera

Neben Ellinikon ist die Sanierung der Faliro Bay ein weiteres Vorzeigeprojekt, das Athens Küstenlinie neu gestaltet. Mit einer Investition von 370 Millionen Euro werden neue Marinas, Sportanlagen, Freiluftkinos und der Aenaon Metropolitan Park eingeführt, dessen Eröffnung für 2028 geplant ist[9].

Kleinere, aber wirkungsvolle Projekte

Es gibt auch Projekte, die die Landschaft des urbanen Lebens in Athen verändern. Dazu gehören:

• UrbanCity 44 in der Nähe des Omonia-Platzes vereint stilvolle Wohnungen, Geschäfte, Cafés, Co-Working-Spaces und Fitnessstudios;
• Blue Lagoon in Loutraki bietet Boutique-Apartments in Meeresnähe mit luxuriösen Extras wie Dachpools.

In unserem Unternehmen haben wir den Athener Immobilienmarkt sorgfältig analysiert, um Investoren zu helfen, die wahren Chancen zu erkennen. Athen ist keine Einheitsstadt – verschiedene Viertel bieten je nach Ihren Zielen unterschiedliche Vorteile.

Südliche Vororte und Athener Riviera: für Luxus und langfristiges Wachstum

Wir sehen die südlichen Küstengebiete – Glyfada, Vouliagmeni, Elliniko und Voula – als erstklassige Standorte für hochwertige Investitionen. Dies sind einige der prestigeträchtigsten Viertel in Athen, und das Interesse ist aufgrund des Mega-Projekts The Ellinikon sowie ihrer Attraktivität für Touristen und Golden Visa Antragsteller stark gestiegen.

Medianpreis in Glyfada: 4.250 € pro Quadratmeter.

Warum das wichtig ist: Diese Gebiete verbinden Küstenleben mit erstklassiger Infrastruktur, und die Nachfrage bleibt stark. Für Käufer, die sich auf Luxus oder langfristiges Kapitalwachstum konzentrieren, liegt hier der Schwerpunkt.

Zentral-Athen: für starke Renditen und schnellen Umschlag

Wir haben eine konstant starke Investorennachfrage in zentralen Vierteln wie Koukaki, Pangrati, Neos Kosmos und Exarchia festgestellt. Diese Gebiete sind bei internationalen Käufern beliebt, insbesondere bei denen, die Kurzzeitmietmöglichkeiten suchen.

Koukaki ist bekannt für seine Begehbarkeit und Nähe zur Akropolis, mit hoher Mietnachfrage und Liquidität. Pangrati bietet eine gute Balance – erschwinglicher als Koukaki, aber mit wachsender Attraktivität für junge Berufstätige und ausländische Investoren.

Neos Kosmos entwickelt sich dank jüngster Modernisierungen schnell, während Exarchia beim Preiswachstum führend war. Medianpreis in Koukaki: 2.950 € pro Quadratmeter. Durchschnittliche Mietrendite in Zentral-Athen: 6—9%.

Nördliche Vororte: für Familien und Berufstätige

Die nördlichen Teile Athens – insbesondere Agia Paraskevi, Chalandri, Vrilissia, Marousi, Kifisia, Filothei, Ekali und Pendeli – richten sich an einen anderen Käufertyp. Dies sind Gebiete mit mehr Platz, Grünflächen und Zugang zu internationalen Schulen und privaten medizinischen Zentren. Marousi dient insbesondere auch als Geschäftszentrum.

Medianpreis in Marousi: 2.800 € pro Quadratmeter. Durchschnittliche Mietrendite: 4,5—6%.

Aufstrebende Gebiete: für Wert und Zukunftspotenzial

Für Investoren, die vorausschauend planen, sehen wir ein spannendes Wachstum in mehreren aufstrebenden Vierteln: Amerikis Square, Korydallos, Egaleo, Peristeri, Agios Dimitrios und Piräus.

Diese Gebiete profitieren von Infrastrukturverbesserungen und sich ändernden demografischen Gegebenheiten. Ein herausragendes Beispiel ist Peristeri, wo die Preise seit der Metro-Erweiterung im Jahr 2021 um 42,3% gestiegen sind – ein klares Beispiel dafür, wie Verbesserungen im öffentlichen Nahverkehr direkt zur Kapitalwertsteigerung beitragen können.

Mietrenditen in Piräus liegen bei bis zu 6,9%.

In unserem Unternehmen, so Elena Kozyreva, haben wir vielen internationalen Kunden geholfen, sich auf dem Athener Immobilienmarkt zurechtzufinden – und obwohl es viele Möglichkeiten gibt, sind einige häufige Fallstricke zu beachten.

1. Rechtliche Komplexität

Einer der größten Fehler, die wir sehen, ist, dass Käufer einen Kauf ohne ordnungsgemäße rechtliche Prüfungen überstürzen. In Griechenland ist es unerlässlich, einen unabhängigen Anwalt zu beauftragen, bevor Sie überhaupt mit der Besichtigung von Immobilien beginnen.

Ein qualifizierter lokaler Anwalt wird bestätigen, wer die Immobilie rechtmäßig besitzt, nach ausstehenden Schulden oder Hypotheken suchen und sicherstellen, dass sie den Bau- und Erdbebensicherheitsvorschriften entspricht.

2. Versteckte Kosten

Viele Kunden unterschätzen zunächst die wahren Kosten des Kaufs. Über den angegebenen Preis hinaus fallen mehrere weitere Gebühren und Steuern an:

• Grunderwerbsteuer: 3,09%;
• Anwalts- und Notargebühren: jeweils 1—2% (zuzüglich Mehrwertsteuer);
• Grundbucheintragung: 0,2—0,6%;
• jährliche Grundsteuer, oder ENFIA, und Gemeindesteuern;
• laufende Wartungs- und Nebenkosten.

Unser Tipp: Planen Sie ein Budget mit Puffer ein und lassen Sie sich eine vollständige Aufschlüsselung aller voraussichtlichen Kosten geben, bevor Sie sich verpflichten.

3. Immobilienqualität

In Zentralathen sehen viele ältere Immobilien auf dem Papier ansprechend aus, können aber mit kostspieligen Problemen verbunden sein – veraltete Sanitäranlagen, schlechte Isolierung oder sogar strukturelle Probleme.

Was wir raten: Beauftragen Sie immer eine professionelle Immobilieninspektion vor dem Kauf. Wenn es sich um einen Neubau handelt, überprüfen Sie die Erfolgsbilanz des Bauträgers und lassen Sie sich eine Bankgarantie geben, um Ratenzahlungen zu schützen.

1. Der Athener Immobilienmarkt wächst stetig, mit Durchschnittspreisen von 2.580 € pro 1 m² und einem Anstieg von 7,6% im Jahresvergleich zum ersten Quartal 2025.
2. Ausländische Käufer treiben fast 40 % der Geschäfte an, hauptsächlich aufgrund des Golden Visa Griechenland.
3. Zu den Vorteilen gehören der Zugang zum Golden Visa, solide langfristige Mietrenditen, wettbewerbsfähige Preise im Vergleich zu anderen Hauptstädten und große Entwicklungen wie The Ellinikon.
4. Athen wird durch groß angelegte Entwicklungen wie The Ellinikon – Europas größte Stadterneuerung – und die Sanierung der Faliro Bay transformiert, die beide die Infrastruktur und die Immobilienwerte steigern.
5. Top-Gebiete für Investitionen sind Glyfada, Vouliagmeni, Koukaki, Pangrati, Marousi und Kifisia.
6. Dieser Inhalt dient nur der allgemeinen Information. Er ist nicht als Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung gedacht. Entscheidungen über den Kauf von Immobilien oder die Beantragung einer Auf­ent­halts­er­laub­nis sollten am besten mit Hilfe qualifizierter Fachleute getroffen werden.

1. Quelle: Die Aufschlüsselung der Mehrwertsteuerbestimmungen vom Ministerium für Wirtschaft und Finanzen Griechenlands
2. Quelle: Erläuterung der Besteuerungsregeln nach Gesetz 5162/2024 bereitgestellt von PwC
3. Quelle: Zahlen zu Mieten, Verkaufspreisen und Renditen in Athen, Indomio, Juli 2025; Spitogatos Property Index, Q2 2025
4. Quelle: Indizes der Wohnimmobilienpreise: Q1 2025, Bank von Griechenland
5. Quelle: Hellenic Statistical Authority, ELSTAT, zeigt steigende Baugenehmigungen, aber nicht schnell genug, um die Nachfrage zu decken
6. Quelle: Die jährlichen Wohnimmobilienpreise in Griechenland stiegen 2024—2025 um ca. 6—7 %, laut ELSTAT
7. Quelle: Bank für Internationalen Zahlungsausgleich, Reale Wohnimmobilienpreise für Griechenland [QGRR628BIS], abgerufen von FRED, Federal Reserve Bank of St. Louis, 27. August 2025
8. Quelle: Die Details und der aktuelle Entwicklungsstand sind auf der offiziellen Projektwebsite dargestellt
9. Quelle: Premierminister Kyriakos Mitsotakis bezeichnete Faliro Bay als „ikonisches Projekt“, laut Greek Reporter