Immobilien in Ungarn: Kosten und Kaufverfahren

1. Ungarns Immobilienpreise gehören zu den niedrigsten in der EU. Die Kaufpreise für Wohnungen in Budapest sind 20% niedriger als in Ljubljana und Madrid und 30% niedriger als in Lissabon.

2. Bis zu 40% der Ausländer kaufen Immobilien in Budapest als Investition, laut Statista-Recherche.

Ausländische Käufer werden von niedrigen Preisen, einem stabilen Markt und der Möglichkeit angezogen, die Immobilienpreise aufgrund der Wechselkursanpassung um mehrere Prozent zu senken.

Nach dem EU-Beitritt ist Ungarn nicht zum Euro übergegangen, und es gibt Schwankungen des Wechselkurses der Landeswährung — des ungarischen Forint — gegenüber dem Euro und dem Dollar.

3. Aussichten auf einen Wohnsitz. Wenn ein Ausländer in Ungarn ansässig werden möchte, muss er eine gemeldete Adresse in Ungarn haben. Eine gemietete oder gekaufte Unterkunft kann dafür infrage kommen.

Diese Anforderung gilt für die meisten Antragsteller für einen Wohnsitz, einschließlich Investoren, die das Golden Visa anstreben.

4. Die Immobilienmietpreise steigen. So stiegen die Mietpreise im Dezember 2024 landesweit um 9,3% und in Budapest um 9,6% gegenüber dem Vorjahr, wie das Statistische Zentralamt berichtete. Eurostat verglich die Mietpreise im dritten Quartal 2010 und im dritten Quartal 2024 und stellte einen Anstieg von 108% fest.

Die Miete in Budapest beträgt HUF 235.000—322.000, was etwa 580—795 € pro Monat entspricht. Die jährliche Mietrendite liegt zwischen 3,5 und 8%.

Einige ungarische Gemeinden sehen den Anstieg der Käufe von Anlageimmobilien, der zu steigenden Mietpreisen führt, jedoch nicht gerne. So hat beispielsweise der 6. Bezirk von Budapest, Terézváros, Kurzzeitvermietungen, einschließlich Airbnb, ab dem 1. Januar 2026 verboten.

5. Der ungarische Immobilienmarkt ist im Aufwind. Im Vergleich des dritten Quartals 2010 mit dem dritten Quartal 2024 stiegen die Immobilienpreise laut Eurostat um 230%. Damit nimmt Ungarn den ersten Platz beim Immobilienpreisanstieg unter den EU-Ländern ein.

HUF 1,2 Millionen, oder etwa 2.900 € — ein Quadratmeter neuer Immobilien. Das Ungarische Zentrale Statistikamt liefert diese Daten für das 1. bis 3. Quartal 2024.

Die teuersten Entwicklungen gibt es in Budapest: Im Durchschnitt kostet ein Quadratmeter Wohnraum in der Hauptstadt HUF 1,5 Millionen, oder etwa 3.695 €. In prestigeträchtigen und touristischen Stadtteilen — darunter die Bezirke I, II, V und XII — können die Preise für Wohnungen bis zu 5.500 € pro m² erreichen.

In größeren ungarischen Städten variiert der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter erheblich. In Nyíregyháza liegt der Durchschnittspreis unter HUF 700.000, was etwa 1.725 € entspricht. In Siófok ist ein Quadratmeter etwa HUF 1,4 Millionen, oder 3.450 € wert.

In Ungarn besteht eine wachsende Nachfrage nach Wohnungen bis 60 m² in modernen Wohnkomplexen, da die Preise für solche Immobilien schneller steigen als für andere. Zudem ist die Immobilieninstandhaltung in Neubauten aufgrund der höheren Energieeffizienzklasse neuer Immobilien günstiger als in historischen Gebäuden.

HUF 519.000, oder etwa 1.280 € — ein Quadratmeter von Bestandsimmobilien. In Budapest ist der Preis doppelt so hoch: HUF 955.000, was etwa 2.355 € pro Quadratmeter entspricht.

In Budapest verzeichneten die Preise für Fertighäuser den größten Anstieg, nämlich 10% im Vergleich zu 2023. Gleichzeitig stiegen die Preise in nicht-vorgefertigten Mehrfamilienhäusern um 7%. Einfamilienhäuser verzeichneten einen Preisanstieg von 4,1%.

HUF 760.000, oder etwa 1.870 € — ein Quadratmeter in der Nähe des Plattensees. Diese Gebiete sind bei ausländischen Immobilienkäufern ebenso beliebt wie Budapest.

Immobilienkäufer in Ungarn zahlen Stempelsteuer für die Eigentumsübertragung, Verwaltungsgebühren und Gebühren für die Dienstleistungen von Experten, die den Deal begleiten.

Die Stempelsteuer für die Eigentumsübertragung wird bei Abschluss des Deals gezahlt. Der Satz beträgt 4% des Kaufpreises für Immobilien unter 1 Milliarde Forint oder 2,5 Millionen Euro. Für den übersteigenden Betrag bei teureren Immobilien zahlt der Käufer 2%.

Die Stempelsteuer ist innerhalb von 90 Tagen nach dem Kauf zu entrichten.

Mehrwertsteuer. Erstkäufer von Immobilien zahlen eine Mehrwertsteuer von 5%. Die Steuer ist in der Regel im Immobilienpreis enthalten.

Verwaltungsgebühren sind wie folgt:

• 170—200 € — für die Einholung einer Genehmigung für den Immobilienkauf;

• 60 € — für die Einlegung eines Vetos gegen Aktivitäten mit der Immobilie;

• 30 € — für einen Auszug aus dem Grundbuch;

• 22 € — für die Eigentumsurkunde der Immobilie.

Anwalts-, Makler- und Notardienstleistungen werden ebenfalls vom Käufer bezahlt. Die Ausgaben überschreiten in der Regel 5% des Immobilienpreises nicht.

Die Ausgaben beim Immobilienkauf betragen etwa 10% des Immobilienpreises. Beim Kauf von Wohnungen für 175.000 € wird der Käufer etwa 192.500 € für den Deal ausgeben, alle Steuern und Gebühren inbegriffen.

Nach dem Immobilienkauf in Ungarn zahlt ein Käufer eine Übertragungssteuer oder eine Stempelsteuer zu einem allgemeinen Satz von 4%. In einigen Fällen kann einem neuen Immobilienbesitzer jedoch erlaubt werden, eine reduzierte Steuer zu zahlen:

1. Wenn eine neue Immobilie innerhalb von 3 Jahren nach dem Verkauf der vorherigen gekauft wird, zahlt eine Person die Steuer nur, wenn der Kaufpreis des neuen Hauses höher ist, und die Steuer wird nur auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis erhoben.

2. Käufer unter 35 Jahren, die ihre erste Immobilie erwerben, zahlen eine Grundsteuer von 2%. Die Hauptbedingung ist, eine Immobilie für weniger als HUF 15 Millionen oder 36.960 € zu kaufen.

3. Neubauimmobilien können zu einem reduzierten Satz besteuert werden: Der Betrag unter HUF 15 Millionen oder 36.960 € wird nicht besteuert. Der Käufer zahlt die Steuer nur auf den Betrag, der diesen Wert übersteigt. Immobilien, die günstiger als HUF 15 Millionen sind, werden nicht erhoben.

Budapest ist die Hauptstadt und größte Stadt Ungarns. Sie ist bekannt für ihre historischen Gebäude, großartigen Donaublicke, kulturellen Sehenswürdigkeiten und hohen Lebensstandards. Gleichzeitig sind die Lebenshaltungskosten in Budapest niedriger als in vielen anderen großen EU-Städten.

Der Immobilienkauf in Budapest ermöglicht es, den Charme des Wohnens in einem historischen Haus mit eleganter Architektur, hohen Decken und einzigartigen Dekorationen zu erleben.

Budapest ist die beliebteste Stadt unter Immobilieninvestoren: Im Jahr 2022 befand sich mehr als die Hälfte der von Ausländern gekauften Immobilien in Budapest. Infolgedessen sind die Immobilienpreise im Vergleich zum Rest Ungarns am höchsten.

Debrecen ist die zweitgrößte Stadt Ungarns. Die Stadt hat eine günstige Lage und einen Flughafen, was das Reisen in jeden Teil Europas erleichtert. Es gibt mehrere Universitäten und Forschungszentren in der Stadt, sodass sie eine Wahl für diejenigen sein kann, die einen Ort mit guten Bildungsmöglichkeiten suchen.

Im Gegensatz zu Budapest mit seinem lebhaften Lebensstil bietet Debrecen seinen Bewohnern eine ruhige Umgebung. Dies ist kombiniert mit einer reichen Kultur, einer hohen Lebensqualität und niedrigeren Immobilienpreisen.

Städte rund um den Plattensee, wie Siófok oder Veszprém, sind ebenfalls bei Immobilienkäufern sehr gefragt. Im Jahr 2023 befanden sich fast 10% der von Ausländern gekauften Immobilien in diesem Gebiet.

Es gibt mehr als 70 Entwicklungsprojekte am Ufer des Plattensees, und Investoren können Erstbezugswohnungen mit schöner Landschaft erwerben.

Die Lebenshaltungskosten in dieser Gegend sind niedriger als in Budapest, Debrecen und anderen großen ungarischen Städten. Als wichtigste ungarische Ferienregion bietet der Plattensee verschiedene Freizeitaktivitäten wie Segeln, Windsurfen, Kajakfahren, Wandern, Radfahren und Reiten.

Die ungarische Gesetzgebung erlaubt Ausländern den Erwerb beliebiger Immobilien im Land, mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen und Kulturgütern.

Ausländer müssen eine Genehmigung für den Immobilienkauf beim Grundbuchamt des Bezirks einholen, in dem sich die Immobilie befindet. Die Genehmigung wird von dem Anwalt eingeholt, der den Deal begleitet. Das Verfahren dauert bis zu 4 Wochen.

Die folgenden Kategorien benötigen keine Kaufgenehmigung:

• Bürger Ungarns;

• Bürger von EU-Ländern sowie Norwegen, Liechtenstein, Island und der Schweiz;

• Bürger jedes Landes, wenn sie Immobilien erben.

Ausländer müssen die Kosten für Immobilienkauf, -besitz und -instandhaltung vollständig tragen. Käufer zahlen die Stempelsteuer für die Eigentumsübertragung, Eigentümer zahlen Nebenkosten und die jährliche Grundsteuer, und Verkäufer müssen die Kapitalertragssteuer zahlen.

Bei Investitionen in ungarische Immobilien sollten Ausländer einige Fallstricke beachten, auf die sie stoßen könnten.

Komplexes Verfahren des Immobilienkaufs. Beim Kauf einer Immobilie in Ungarn kann sich ein Ausländer nicht persönlich an öffentliche Behörden wenden. Der Kaufvertrag muss von einem Anwalt begleitet werden, der alle Dokumente im Namen des Käufers einreicht und entgegennimmt.

Die meisten Ausländer müssen auch eine besondere Genehmigung zum Kauf eines Hauses einholen, was den Zeit- und Kostenaufwand erhöht.

Besonderheiten der Eigentumsübertragung. In Ungarn geht das Eigentum an der Immobilie nicht mit der Unterzeichnung eines Kaufvertrags in den Besitz des Käufers über, sondern erst nach einem entsprechenden Eintrag im Grundbuch. Dies kann mehrere Wochen bis Monate dauern, und bis der Prozess abgeschlossen ist, ist der Käufer rechtlich kein Eigentümer der Immobilie.

Für den Investor bedeutet dies, dass er möglicherweise keine wichtigen Entscheidungen bezüglich der Immobilie, wie Renovierung, Vermietung oder Umzug, treffen kann, bis der Grundbucheintrag erfolgt ist.

Schutz historischer Gebäude. Das Land schützt sein historisches Erbe, einschließlich Häuser. Für einige Gebäude gibt es Einschränkungen bezüglich Eigentum und Renovierung. Wenn ein Käufer sein Haus renovieren möchte, kann er daher verpflichtet sein, eine Sondergenehmigung einzuholen und die Erhaltungsrichtlinien einzuhalten.

Energieausweise für Immobilien. Der Eigentümer muss beim Verkauf einer Immobilie in Ungarn einen aktuellen Energieausweis besitzen. Der Ausweis enthält Informationen über die Energieeffizienzklasse des Gebäudes, die den Wert der Immobilie und die Kosten eines neuen Eigentümers beeinflussen können.

Wenn der Verkäufer einen veralteten Ausweis vorlegt oder gar keinen vorlegt, kann der Deal rechtlich angefochten oder für ungültig erklärt werden.

Die jährliche Grundsteuer hängt von der Gemeinde ab, in der sich die Immobilie befindet. Der Höchstsatz beträgt etwa 3% des Katasterwerts der Immobilie, oder etwa 1 € pro m² im Jahr.

Monatliche Nebenkosten hängen von der Immobilienfläche, der Energieeffizienzklasse des Gebäudes sowie dem Wasser- und Stromverbrauch ab. Im Durchschnitt zahlen Eigentümer von 85 m² Wohnungen 85—210 €.

Immobilienversicherung in Ungarn ist optional. Nur Immobilien, die mit einer Hypothek erworben wurden, unterliegen einer obligatorischen Versicherung.

Beim Verkauf von Immobilien in Ungarn muss der Eigentümer eine Kapitalertragssteuer zahlen. Der Steuersatz beträgt 15% der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Immobilienkaufkosten.

Je länger der Eigentümer die Immobilie besitzt, desto niedriger ist der Steuersatz beim Verkauf. Die Kapitalgewinne werden je nach Besitzdauer der Immobilie besteuert:

• weniger als zwei Jahre Besitz — 100% der Kapitalgewinne werden besteuert;

• zwei bis drei Jahre — 90%;

• drei bis vier Jahre — 60%;

• vier bis fünf Jahre — 30%;

• über fünf Jahre — 0%.

Im Jahr 2024 hat Ungarn das Golden Visa Programm gestartet, das Ausländern ermöglicht, eine Aufenthaltserlaubnis im Gegenzug für Investitionen in die Wirtschaft des Landes zu erhalten.

Verfügbare Investitionsoptionen umfassen:

• Investition in lokale Immobilienfonds — €250.000+;
• Spende an eine Hochschuleinrichtung — €1.000.000+.

Zusätzlich muss der Investor eine gemeldete Adresse in Ungarn haben, was bedeutet, dass er Wohnimmobilien im Land mietet oder kauft, aber preislich nicht begrenzt ist.

Der Investor erhält zunächst ein Gastinvestorenvisum für 6 Monate, das ihm die Einreise nach Ungarn ermöglicht. Innerhalb von 93 Tagen nach der Einreise nach Ungarn mit diesem Visum muss er die Investitionsbedingung erfüllen — Investmentfondsanteile kaufen oder spenden. Danach beantragt der Investor eine Aufenthaltserlaubnis.

Ein Ehepartner, Kinder unter 25 Jahren und Eltern können zusammen mit dem Investor in den Antrag aufgenommen werden.

Investoren mit Aufenthaltserlaubnis erhalten das Recht, nach Ungarn umzuziehen, visafrei in die Länder des Schengen-Raums zu reisen und Geschäfte in der EU zu tätigen.

1. Bis zu 40% der Käufer von Budapester Immobilien betrachten diese als Anlageobjekt. Der Immobilienmarkt wächst, während Ungarns Immobilienpreise weiterhin zu den niedrigsten in der EU gehören.

2. Anwälte müssen einen Immobilienkaufvertrag begleiten. Nur sie haben das Recht, einen Kaufvertrag abzuschließen, eine Kaufgenehmigung einzuholen und die Eigentumsurkunde zu erhalten.

3. Steuern und Gebühren für Immobilienkäufe machen bis zu 10% des Immobilienpreises aus.

4. Die attraktivsten Immobilien in Bezug auf Investitionen sind Wohnungen bis 60 m² in modernen Wohnkomplexen.

5. Ausländische Immobilieninvestoren können eine Aufenthaltserlaubnis in Ungarn erhalten. Ein Ausländer muss eine Immobilie mieten oder kaufen, um eine gemeldete Adresse zu haben und die erforderlichen Investitionsbedingungen zu erfüllen.