Grundlagen der griechischen Immobiliensteuer für ausländische Käufer

Immobiliensteuern in Griechenland lassen sich in vier Kategorien einteilen: Steuern auf den Kauf, den Besitz, den Verkauf und die Vermietung von Immobilien. Steuern fallen auch an, wenn Immobilien geerbt oder geschenkt werden.

Der Kauf einer Immobilie beinhaltet Steuern und zusätzliche Gebühren. Käufer müssen beim Eigentümerwechsel eine Grunderwerbsteuer und einen Zuschlag darauf zahlen. Weitere Kosten sind Notargebühren, Registrierungsgebühren für das neue Eigentum und Maklerprovisionen.

Der Besitz einer Immobilie erfordert die Zahlung einer jährlichen Grundsteuer, genannt ENFIA, und einer Gemeindesteuer. Beide basieren auf dem amtlichen Wert der Immobilie und werden als feste Gebühren und nicht als Prozentsätze erhoben.

Die Vermietung einer Immobilie gilt als steuerpflichtiges Einkommen für Privatpersonen und als Teil des Unternehmensgewinns für juristische Personen. Eine digitale Transaktionsgebühr fällt ebenfalls an.

Vermieter können möglicherweise Ausgaben wie Instandhaltung, Hypothekenzinsen und Immobilienverwaltungsgebühren von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen.

Der Verkauf einer Immobilie löst normalerweise eine Kapitalertragsteuer aus. Diese Steuer ist jedoch bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt.

Immobilienbesitzer in Griechenland können sich für das Golden Visa Griechenland qualifizieren, das als Aufenthaltserlaubnis für 5 Jahre dient.

Die erforderliche Mindestinvestition beträgt €250.000. Dieser Schwellenwert gilt für Immobilien, die zur Renovierung oder Umwandlung in Wohnzwecke erworben werden. Für andere Arten von Immobilien gelten die folgenden Investitionsanforderungen:

• €800.000 für Immobilien in stark nachgefragten Gebieten wie Athen, Thessaloniki, Santorini und anderen Inseln mit einer Bevölkerung von mehr als 3.100 Einwohnern;

• €400.000 für Immobilien in allen anderen Regionen.

Die jährliche Grundsteuer in Griechenland wird ENFIA oder Einheitliche Grundbesitzsteuer genannt. Sie gilt sowohl für Gebäude als auch für Grundstücke und wird in 12 monatlichen Raten gezahlt.

Es gibt keine festen Steuersätze. Stattdessen erhebt Griechenland eine Gebühr pro Quadratmeter:

• €2 bis 16.20 pro m² — für Gebäude;

• €0.0037 bis 9.25 pro m² — für Grundstücke.

Die genaue Gebühr hängt von Faktoren wie Größe, Lage, Nutzung und anderen Merkmalen der Immobilie ab. Die Sätze werden vom griechischen Finanzministerium festgelegt.

Übersteigt der gesamte steuerpflichtige Wert des Immobilienbesitzes eines Eigentümers €500.000, erhöht sich die Hauptsteuer um 5 bis 20%. Dieser Zuschlag gilt für den gesamten Betrag der Hauptsteuer, nicht nur für den Anteil, der €500.000 übersteigt.

Die Gemeindesteuer wird über die Stromrechnung gezahlt und ist in der Regel zwischen 0.025% und 0.035% des objektiven Immobilienwertes.

Die Steuer für Reinigungs- und Beleuchtungsdienste wird separat erhoben. Immobilienbesitzer zahlen eine Gebühr für Müllabfuhr und Straßenbeleuchtung, die durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem von der örtlichen Gemeinde festgelegten Satz berechnet wird.

Immobilienkauf. Käufer in Griechenland müssen zusätzlich zum Kaufpreis mehrere Steuern und Gebühren entrichten:

1. Die Grunderwerbsteuer, die auf 3% des vom Finanzministerium festgelegten objektiven Immobilienwertes festgesetzt ist.

2. Ein Zuschlag zur Grunderwerbsteuer von 0.09%, der den lokalen Gemeinden und Gemeinschaften zugutekommt.

3. Notargebühren, die typischerweise zwischen 1 und 2% des Immobilienpreises liegen, abhängig von der Komplexität der Transaktion.

4. Gebühren für die Eintragung des neuen Eigentums im Grundbuch oder Kataster, die in der Regel etwa 0.5% des Immobilienwertes betragen.

Insgesamt sollten Käufer damit rechnen, zusätzlich zum Kaufpreis 5 bis 7% des Immobilienwertes an Steuern und damit verbundenen Gebühren zu zahlen.

Die Mehrwertsteuer von 24% fällt normalerweise auf neue Immobilien an, aber diese Steuer ist bis zum 31. Dezember 2025 ausgesetzt. Stattdessen gelten die Standard-Grunderwerbsteuer und die Zusatzsteuer, die zusammen 3.09% betragen.

Immobilienverkauf. Die Hauptsteuer, die beim Verkauf einer Immobilie anfällt, ist die Kapitalertragsteuer. Kapitalerträge aus Immobilienverkäufen werden jedoch bis zum 31. Dezember 2026 nicht besteuert. Nach Ablauf dieser Befreiung wird eine Kapitalertragsteuer von 15% erhoben.

Mieteinnahmen. Sowohl Gebietsansässige als auch Nicht-Gebietsansässige unterliegen der Besteuerung von Mieteinnahmen aus in Griechenland gelegenen Immobilien. Der Satz hängt vom Jahreseinkommen ab:

• 15% — bis €12.000;

• 35% — €12.001 bis 35.000;

• 45% — über €35.000.

Diese Sätze gelten für das Nettoeinkommen, d.h. nach abzugsfähigen Ausgaben.

Vermieter können sich für eine 3-jährige Steuerbefreiung auf Einnahmen aus langfristigen Wohnmietverträgen qualifizieren, sofern alle folgenden Bedingungen erfüllt sind:

1. Die Immobilie überschreitet nicht 120 m².

2. Der Mietvertrag ist langfristig und wurde zwischen dem 8. September 2024 und dem 31. Dezember 2025 unterzeichnet.

3. Die Immobilie war zuvor unbewohnt oder wurde für Kurzzeitvermietungen genutzt.

Wird der Mietvertrag vorzeitig beendet, entfällt die Steuerbefreiung für dieses Jahr. Wird die Immobilie innerhalb des 3-Jahres-Zeitraums kurzfristig vermietet, wird die Befreiung rückwirkend widerrufen.

Digitale Transaktionsgebühr. Am 1. Dezember 2024 führte Griechenland eine digitale Transaktionsgebühr ein, die die frühere Stempelsteuer für bestimmte Vereinbarungen, einschließlich Immobilienmietverträge, ersetzt. Diese Gebühr wird vom Vermieter gezahlt und gilt für Gewerbeimmobilienmietverträge, bei denen keine Mehrwertsteuer anfällt. Der Satz beträgt 3.6% des Vertragswertes.

Immobilientransaktionen, die der Mehrwertsteuer oder der Grunderwerbsteuer unterliegen, sind von der digitalen Transaktionsgebühr nicht betroffen.

Die Erbschaftsteuer gilt für in Griechenland gelegene Immobilien, unabhängig davon, ob der Erbe in Griechenland oder im Ausland wohnhaft ist. Der Erbe ist für die Zahlung der Steuer verantwortlich.

Die Schenkungsteuer fällt an, wenn eine Immobilie als Geschenk übertragen wird, normalerweise durch eine notarielle Urkunde, und wird vom Empfänger gezahlt. Sie gilt für in Griechenland gelegene Vermögenswerte und in einigen Fällen auch für ins Ausland verschenkte Vermögenswerte, die nach Griechenland gebracht werden.

Sowohl bei der Erbschaft- als auch bei der Schenkungsteuer hängt der Satz vom Verwandtschaftsgrad zwischen dem früheren Eigentümer und dem Empfänger ab. In der Regel führen engere Familienbeziehungen zu niedrigeren Steuersätzen.

ENFIA. Unternehmen in Griechenland zahlen eine jährliche Immobiliengebühr, die auf der Fläche basiert:

• €2 bis 16.20 pro m² — für Gebäude;

• €0.0037 bis 9.25 pro m² — für Grundstücke.

Übersteigt der gesamte steuerpflichtige Immobilienbesitz eines Eigentümers €500.000, wird ein Zuschlag von 5 bis 20% auf den vollen Betrag der Hauptsteuer erhoben.

Juristische Personen zahlen zudem eine Ergänzungssteuer auf den Gesamtwert ihrer Rechte an Immobilien in Höhe von 0.55%. Selbstgenutzte Immobilien werden mit dem reduzierten Satz von 0.1% besteuert.

Gemeindesteuer. Juristische Personen unterliegen einer Gemeindesteuer zwischen 0.025 und 0.035% des objektiven Immobilienwertes.

Die Sonderimmobiliensteuer, SRET , von 15% gilt für Unternehmen, die Immobilien in Griechenland besitzen, aber ihre tatsächlichen Eigentümer nicht klar offenlegen. Ziel dieser Steuer ist es, anonymen oder undurchsichtigen Immobilienbesitz zu verhindern.

Ein Unternehmen kann die Zahlung der SRET vermeiden, wenn es seine tatsächlichen Eigentümer den griechischen Steuerbehörden vollständig offenlegt oder unter eine spezielle Ausnahmekategorie fällt. Diese Kategorien umfassen Folgendes:

• Unternehmen mit eingetragenen Anteilen bis zu Einzelpersonen;

• an einer Börse notiert;

• Reedereien, die Immobilien für Büros, Lager oder Personal nutzen;

• aktive Unternehmen, die mehr aus dem Handel als aus Immobilien verdienen;

• Wohltätigkeitsorganisationen, Schulen und religiöse Gruppen, die die Immobilie für ihre Mission nutzen;

• Banken und Fonds in kooperierenden Ländern, unter Aufsicht;

• Sozialversicherungsfonds und regulierte Immobilienfonds;

• Unternehmen, die von gemeinnützigen Stiftungen geführt werden und Immobilien für gemeinnützige Zwecke nutzen.

Die Grunderwerbsteuer von 3% wird auf den steuerpflichtigen Immobilienwert beim Kauf einer Immobilie erhoben, mit einem zusätzlichen kommunalen Zuschlag, der den Gesamtsatz auf 3.09% bringt.

Mehrwertsteuer. Im Allgemeinen sind Immobilientransaktionen von der Mehrwertsteuer befreit. Wenn ein Unternehmen jedoch Kurzzeitvermietungen mit hotelähnlichen Dienstleistungen anbietet, kann es erforderlich sein, 13% oder 24% Mehrwertsteuer zu berechnen und sich entsprechend zu registrieren.

Steuern auf Mieteinnahmen und Kapitalerträge. Mieteinnahmen und Kapitalerträge gelten als Teil des steuerpflichtigen Gewinns eines Unternehmens, der einem Körperschaftsteuersatz von 22% unterliegt.

Alle Immobilienbesitzer, einschließlich ausländischer Staatsangehöriger, müssen ENFIA für in Griechenland gelegene Immobilien zahlen. Um die Steuer zu entrichten, muss der Immobilienbesitzer die folgenden Schritte durchlaufen:

1. AFM erhalten. Besuchen Sie das örtliche Finanzamt oder beauftragen Sie einen lokalen Vertreter, um eine Steuernummer zu erhalten.

2. E9-Formular einreichen. Melden Sie sich bei myAADE an und füllen Sie das E9-Formular aus, das alle für die Steuerberechnung notwendigen Immobiliendetails enthält.

3. Steuerbescheid abrufen. Sobald die Steuer berechnet wurde, ist der ENFIA-Bescheid in Ihrem myAADE-Konto verfügbar.

4. Zahlung vornehmen. Sie können online per Kredit- oder Debitkarte oder über Internet-Banking mit den Zahlungs-Codes oder dem Barcode aus Ihrem ENFIA-Bescheid bezahlen.

ENFIA ist in der Regel in 12 monatlichen Raten zu zahlen. Der Ratenzahlungsplan kann jedoch jedes Jahr variieren, daher sollten Immobilienbesitzer die jährlichen Ankündigungen der Steuerbehörde prüfen.

Die Zahlung kann online erfolgen oder über jede griechische Bank unter Verwendung der auf dem ENFIA-Bescheid aufgedruckten Zahlungs-Codes. Alternativ kann eine E-Zahlung in myAADE generiert und per Kredit- oder Debitkarte oder über Internet-Banking mit dem im Portal bereitgestellten Barcode bezahlt werden.

1. Steueroptimierung. Investoren können das Non-Domicile-Steuerregime nutzen. Dieses Regime ermöglicht Begünstigten, eine pauschale Steuer von €100.000 auf ihr weltweites Einkommen zu zahlen, unabhängig von der Höhe.

2. Visafreies Reisen innerhalb des Schengen‑Raums. Griechenland ist Teil des Schengen‑Raums, und seine Einwohner können die anderen 28 Schengen-Staaten frei betreten. Der zulässige Aufenthalt beträgt 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen.

3. Aufenthalt für die gesamte Familie. Investoren, die das Golden Visa Griechenland beantragen, können ihre unmittelbaren Familienmitglieder einschließen. Dies umfasst Ehepartner oder Partner, Kinder unter 21 Jahren und Eltern jeden Alters. Der Investitionsschwellenwert bleibt unabhängig von der Familienzusammensetzung gleich.

4. Rendite. Immobilien, die im Rahmen des Golden Visa Griechenland erworben wurden, können vermietet werden und bieten Investoren eine jährliche Rendite von bis zu 10%.

Die griechischen Immobilienwerte steigen jährlich um 5 bis 12%, abhängig von Art und Lage der Immobilie.

5. Aussicht auf die Staatsbürgerschaft. Golden Visa-Inhaber können 7 Jahre nach Erhalt ihrer Aufenthaltserlaubnis die griechische Staatsbürgerschaft beantragen. Die Berechtigung erfordert einen kontinuierlichen Aufenthalt in Griechenland und das erfolgreiche Bestehen von Staatsbürgerschafts- und Griechisch-Sprachprüfungen.

Immobilie versichern. Wenn Sie Ihre Wohnung gegen Naturkatastrophen versichern, wird die ENFIA reduziert:

• um 20%, wenn der Wert der Immobilie bis zu €500.000 beträgt;

• um 10%, wenn der Wert €500.000 übersteigt.

Um sich zu qualifizieren, muss die Immobilie im Vorjahr mindestens 3 Monate lang versichert gewesen sein. Ist sie weniger als ein ganzes Jahr versichert, wird der Rabatt proportional angewendet. Zum Beispiel führt eine 6-monatige Versicherungsperiode zu einem Rabatt von 10% bzw. 5%.

Abzugsfähige Ausgaben deklarieren. Das griechische Steuersystem erlaubt Immobilienbesitzern, bestimmte Kosten von den Mieteinnahmen abzuziehen, wodurch die steuerpflichtige Nettobasis gesenkt wird.

Einzelne Eigentümer können abziehen:

• 5% der Bruttomiete automatisch für Instandhaltung;

• 60% der Renovierungs- und Energiekosten, bis zu €16.000 über drei Jahre;

• kommunale Grundsteuern.

Juristische Personen können alle tatsächlichen Geschäftsausgaben abziehen, wie Reparaturen, Versicherungen, Immobilienverwaltung und Abschreibungen.

Eigentum aufteilen. Die ENFIA wird pro Steuerpflichtigem berechnet, sodass die Aufteilung des Immobilienbesitzes unter Familienmitgliedern die Haftung reduzieren kann.

Zum Beispiel besitzt ein Ehepaar gemeinsam eine Immobilie im Wert von €1 Million, wobei jeder Ehepartner einen Anteil von 50% hält. Dies bedeutet, dass der Anteil jedes Ehepartners €500.000 beträgt, was unterhalb der Zuschlagsgrenze liegt. Wenn ein Ehepartner die gesamten €1 Million besitzt, würde der €500.000 übersteigende Teil einem Zuschlag unterliegen.

Immobilie klug wählen. Die Merkmale der Immobilie selbst beeinflussen Ihre Steuerlast. Berücksichtigen Sie bei der Wahl der Immobilie Folgendes:

1. Zonierungswert. Immobilien in Gebieten mit hohem Zonierungswert haben eine höhere ENFIA. Ein Haus in einer mittleren Lage kann eine bessere Rendite bei niedrigeren Steuern bieten.

2. Objektiver Wert unter €500.000. Ein Verbleib unter diesem Schwellenwert vermeidet den ENFIA-Zuschlag.

3. Energieeffiziente Gebäude. Diese können Anspruch auf Renovierungszuschüsse haben und die Nebenkosten senken.

4. Alter der Immobilie. Ältere Immobilien können höhere Abschreibungen und einen niedrigeren Schätzwert für die ENFIA ermöglichen.

Doppelbesteuerungsabkommen berücksichtigen. Nicht-Gebietsansässige, die Einkommen aus griechischen Immobilien erzielen, können auch in ihrem Heimatland besteuert werden. Griechenland hat über 50 Doppelbesteuerungsabkommen unterzeichnet, die es Ihnen oft ermöglichen, eine Steuergutschrift für ausländische Steuern zu beantragen. Dies stellt sicher, dass Sie nicht zweimal Steuern auf dieselben Mieteinnahmen, Kapitalgewinne oder Erbschaften zahlen.

1. Immobilienbesitzer in Griechenland zahlen eine jährliche ENFIA-Steuer zwischen €2 und 16.20 pro m² für Gebäude und €0.0037 und 9.25 pro m² für Grundstücke, zuzüglich einer lokalen Gemeindesteuer.

2. Immobilienkäufer unterliegen einer Grunderwerbsteuer von 3%, einem Zuschlag von 0.09%, Notargebühren von 1—2% und einer Registrierungsgebühr von 0.5%.

3. Ausländische Immobilienkäufer können sich für das Golden Visa qualifizieren.

4. Mieteinnahmen werden mit 15—45% besteuert.

5. Erbschaft- und Schenkungsteuern liegen je nach Verwandtschaftsgrad zwischen 0 und 40%.

6. Juristische Personen zahlen ENFIA, eine ergänzende Grundsteuer, kommunale Abgaben, Grunderwerbsteuern und werden auf Mieteinnahmen und Kapitalgewinne mit einem Körperschaftsteuersatz von 22% besteuert.

7. Um die Steuerlast zu reduzieren, können Eigentümer ihre Immobilie versichern, alle abzugsfähigen Ausgaben deklarieren und das Eigentum unter Familienmitgliedern aufteilen.