Wie man eine maltesische Auf­ent­halts­er­laub­nis durch Immobilienkauf erhält

Die maltesische Gesetzgebung ermöglicht es ausländischen Investoren, einen offiziellen Status im Land zu erhalten. Für Nicht-EU-Bürger gibt es drei Möglichkeiten:

1. Eine Aufenthaltserlaubnis im Rahmen des Malta Global Residence Programme erhalten.

2. Eine Daueraufenthaltserlaubnis im Rahmen des Malta Permanent Residence Programme erhalten.

3. Die maltesische Staatsbürgerschaft für außergewöhnliche Verdienste durch Direktinvestition beantragen.

Jeder Weg erfordert den Kauf oder die Anmietung einer Wohnimmobilie. Mieten ist beliebter, da es günstiger und schneller ist, aber der Kauf kann auf lange Sicht profitabler sein.

Der Mindestpreis für Wohnraum hängt vom beantragten Status und der Region der Immobilie ab.

Dieser Artikel konzentriert sich auf den Erwerb einer Daueraufenthaltserlaubnis in Malta durch Immobilienkauf. Das Malta Permanent Residence Programme ermöglicht es einem Investor, innerhalb weniger Monate eine Daueraufenthaltserlaubnis zu erhalten, einschließlich 4—6 Monaten für die Antragsbearbeitung.

Eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis in Malta durch Immobilieninvestition kann für einen Antragsteller geeignet sein, der einen lebenslangen Status in Malta erhalten möchte, der es ihm ermöglicht, dort zu leben und visafrei in den Schengen-Raum zu reisen. Für Inhaber einer Daueraufenthaltserlaubnis besteht keine Verpflichtung, sich in Malta aufzuhalten oder dessen Dauer in anderen Ländern zu beschränken.

Ausländer können Immobilien in jeder Region Maltas kaufen. Normalerweise können sie Wohnimmobilien für sich selbst erwerben und benötigen eine Sondergenehmigung, aber einige Gebiete sind von Beschränkungen ausgenommen. Auch hängen einige Nuancen bei der Objektauswahl vom Standort und den Zielen eines Investors ab.

Special Designated Areas (SDA) sind Komplexe, in denen Nicht-Malteser ohne Einschränkungen eine Immobilie kaufen können. Es ist ihnen gestattet, mehrere Objekte zu erwerben und zu vermieten. Auch ist keine Genehmigung für den Kauf erforderlich.

SDA-Komplexe befinden sich an attraktiven Standorten und bieten verschiedene Arten von Immobilien an. Beliebte Ferienorte wie St. Julian’s und Sliema verfügen über eigene SDAs. Investoren können Immobilien auf den Inseln Malta oder Gozo wählen, abhängig von den Mindestinvestitionsanforderungen und den Vorteilen der Standorte.

Regionen für den Immobilienkauf. Die nördlichen Teile Maltas sind am weitesten entwickelt und dementsprechend teuer. Es gibt eine entwickelte Verkehrsinfrastruktur und eine hohe Bebauungsdichte. Kleine Städte gehen ineinander über; sie alle verfügen über Schulen, Krankenhäuser, Geschäfte und Restaurants. Investoren bevorzugen solche Küstenorte: Mellieha, St. Julian’s, Sliema und Pembroke. St. Julian’s, Sliema und Msida sind auch bei Personen beliebt, die geschäftlich oder beruflich nach Malta ziehen.

Der Süden Maltas und die Insel Gozo sind nicht so stark entwickelt, und ihre Investitionsattraktivität ist geringer als in anderen Gebieten des Landes. Allerdings ist die Mindestinvestition in Immobilien für den Erhalt einer dauerhaften Aufenthaltserlaubnis in Malta dort ebenfalls geringer.

Antragsteller für eine Aufenthaltserlaubnis können jede zum Verkauf stehende Immobilie in Malta wählen: eine Wohnung, ein Haus oder ein anderes bevorzugtes Zuhause. Die Hauptanforderung ist, den vom Programm festgelegten Preisrahmen einzuhalten.

Der Durchschnittspreis einer Wohnung pro Quadratmeter in Malta liegt bei etwa 2.600 €, wenn sich das Objekt außerhalb eines Stadtzentrums befindet. Die höchsten Preise finden sich in Tourismus- und Geschäftszentren, zum Beispiel Valletta oder St. Julian’s. Die niedrigsten Preise gibt es auf der Insel Gozo; sie können bis zu zweimal niedriger sein als der Durchschnitt.

Malta hat keine jährliche Grundsteuer, daher zahlen Sie diese einmalig beim Kauf eines Hauses. Es gibt eine Stempelsteuer von 2 bis 7 % der Immobilienkosten und eine Immobiliensteuer — von 5 % der Objektkosten.

Es fallen zusätzliche Kosten für die Abwicklung der Transaktion an:

• 1–2,5 % Notargebühr und 18 % Mehrwertsteuer auf diesen Betrag;

• 1–2 % Maklergebühr und 18 % Mehrwertsteuer auf diesen Betrag;

• 350 € AIP (Acquisition of Immovable Property) Genehmigung, nicht erforderlich für SDA‑Immobilien.

Wenn das Grundstück unter einem Haus gemietet ist, zahlen Investoren eine Grundsteuer von 40 € bis 250 € pro Jahr. Und die Steuer auf Mieteinnahmen beträgt bis zu 35 %.

Beim Verkauf von Immobilien in Malta zahlen Sie eine Grunderwerbsteuer von 5 bis 12 %, abhängig von der Besitzdauer.

Der Prozess des Immobilienkaufs in Malta lässt sich in vier Phasen unterteilen:

Wie bereits erwähnt, gibt es zwei Möglichkeiten der Teilnahme am MPRP: Mieten und Kaufen von Immobilien. Der erste Weg mag attraktiver erscheinen, ist aber nicht ganz so einfach. Es gibt mehrere Vorteile beim Immobilienkauf zu beachten.

Kauf eines liquiden Vermögenswerts. Immobilien in Malta stiegen schneller im Preis als in anderen EU-Ländern. Sie wuchs in fünf Jahren, von 2015 bis 2020, um 25 %. Im Jahr 2020 stiegen die Preise trotz der Pandemie um 5—9 %. Der Wohnungsindex in Malta stieg im ersten Quartal 2023 auf 149 Punkte. Das bedeutet, dass die Preise im Durchschnitt um 5 % pro Jahr steigen.

Passives Einkommen erzielen. Die Vermietung von Immobilien kann Ihnen einen Gewinn von etwa 3‑5 % pro Jahr einbringen, und der Gewinn kann höher sein, wenn Sie eine Immobilie an einem bei Touristen beliebten Ort kaufen. Im Vergleich dazu steigen die Zinssätze bei EU-Banken nicht über 1,5 %.

Die Zielgruppe für Mietobjekte sind Ausländer oder junge Familien ohne eigenes Eigentum. Villen und Häuser sind zum Mieten nicht so beliebt wie Wohnungen. Die größte Nachfrage besteht nach Wohnungen von 75 bis 120 m², die Familien mit drei oder vier Personen beherbergen können. Ein Vertrag mit Kaution ist gängige Praxis.

Investoren können ihre Immobilien in Malta vermieten, wenn sie am MPRP teilnehmen oder die Staatsbürgerschaft für außergewöhnliche Verdienste erhalten. Sie können ihre Immobilien nicht vermieten, wenn sie eine maltesische befristete Aufenthaltserlaubnis im Rahmen des GRP erhalten.

Das Malta Permanent Residence Program ermöglicht Ausländern den Erwerb einer Daueraufenthaltserlaubnis ohne:

• Vorstrafen oder Verstöße gegen das Migrationsrecht,

• gesellschaftlich gefährliche Krankheiten, wie HIV.

Für Bürger aus EU-, EWR-, Schweizer und sanktionierten Ländern besteht keine Teilnahmemöglichkeit.

Das Programm ermöglicht die Aufnahme von Fa­mi­li­en­mit­glie­dern in den Antrag:

• einen Ehepartner,

• Kinder unter und über 18 Jahren,

• Eltern,

• Großeltern.

Kinder und Eltern sollten hauptsächlich vom Investor abhängig sein. Die Familienzusammensetzung hat Auswirkungen auf den Investitionsbetrag und zusätzliche Gebühren.

Investoren haben zwei Optionen zur Teilnahme am MPRP: Mieten oder Kaufen von Immobilien. Die Mindestmiet- oder -besitzdauer beträgt fünf Jahre nach Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis.

In beiden Fällen fallen obligatorische Verwaltungs- und Staatsgebühren, Spenden an maltesische Organisationen und der Abschluss einer Krankenversicherung an:

• 40.000 € — eine Verwaltungsgebühr;

• 58.000 € — der Regierungsbeitrag, wenn Sie Immobilien mieten;

• 28.000 € — der Regierungsbeitrag, wenn Sie Immobilien kaufen;

• 2.000 € — eine Wohltätigkeitsspende.

Der feste Anteil beginnt also bei 70.000 €. Die Beitragsgebühr für Eltern und Großeltern beträgt zusätzlich 7.500 € pro Person.

Es fallen auch damit verbundene Ausgaben für Krankenversicherung, Dokumentenübersetzung, Apostille und Notar an.

Zusätzlich sollten Antragsteller über regelmäßige und stabile finanzielle Mittel verfügen. Der Betrag sollte ausreichen, um sich und ihre Angehörigen zu unterhalten. Und über Kapitalanlagen von nicht weniger als 500.000 € verfügen, wovon mindestens 150.000 € Finanzanlagen sein müssen.

Recht auf Aufenthalt in Malta. Investoren und ihre Familienmitglieder können mit einer Daueraufenthaltserlaubnis so lange in Malta leben, wie sie möchten. Sie sind jedoch nicht dazu verpflichtet: Sie behalten ihren Status, auch wenn sie das Land nicht besuchen.

Ein weiterer Vorteil der maltesischen Aufenthaltserlaubnis ist, dass wir sie als „zweite Wahl“ bezeichnen könnten. Investoren müssen nicht dauerhaft auf den Inseln leben, aber sie sollten Immobilien besitzen oder mieten. Im Notfall können Investoren also umgehend nach Malta umziehen.

Visafreies Reisen in den Schengen‑Raum. Eine maltesische Aufenthaltserlaubnis ermöglicht es Ihnen, die Länder des Schengen-Raums visafrei zu besuchen und sich dort 90 Tage innerhalb von 180 Tagen aufzuhalten.

Zugang zu hochwertiger Medizin und Bildung. Der Investor und seine Familie haben Zugang zu den maltesischen Gesundheits- und Bildungssystemen. Darüber hinaus haben viele britische und amerikanische Universitäten ihre Niederlassungen in Malta.

Möglichkeit, einen Steuerwohnsitz in Malta zu erhalten. Malta zieht Investoren und Unternehmer durch sein Steuersystem an.

Ein Daueraufenthalt gewährt Ihnen keine Steuervorteile, aber wenn Sie nach Malta ziehen oder sich mindestens 183 Tage im Jahr im Land aufhalten, werden Sie steuerlich ansässig und zahlen Steuern gemäß der maltesischen Gesetzgebung. In einigen Fällen kann dies dazu beitragen, die Steuerlast zu senken.

Wenn Sie Ihr Unternehmen nach Malta verlegen, können Sie einige der Vorteile des Systems nutzen: Zum Beispiel können Aktionäre maltesischer Unternehmen bis zu 100 % der von der Gesellschaft gezahlten Körperschaftsteuer zurückerhalten.

Malta hat Doppelbesteuerungsabkommen mit mehr als 80 Ländern. Indien, Frankreich, Kanada und China stehen auf dieser Liste.