Gayrimenkul Yatırımı Yaparak Avrupa’da Oturma İzni Nasıl Alınır

AB gayrimenkul piyasası, ölçeği, yasal güvenceleri ve uzun vadeli konut talebi ile yatırımcıları cezbetmektedir. Tek bir gayrimenkul piyasasından ibaret değildir: fiyatlar, kiralar ve koşullar üye devletler arasında büyük farklılıklar gösterir, bu da yatırımcılara geniş bir konum ve strateji seçeneği sunar. 

Aynı zamanda yatırım, mülkiyet haklarını koruyan, yasal kesinliği destekleyen ve sermayenin serbest dolaşımına izin veren bir AB çerçevesinde gerçekleşmektedir^{[1]Kaynak: European Justice, Tapu Sicilleri}.

1. Sürekli gayrimenkul fiyat artışı

Performans ülkeye ve döneme göre farklılık gösterse de konut mülkü AB’de önemli bir varlık sınıfı olmaya devam etmiştir. Eurostat’a göre, AB’deki konut fiyatları 2025'in üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,5 daha yüksekti. Uzun vadede yukarı yönlü eğilim daha da nettir: 2015 ile 2025'in üçüncü çeyreği arasında AB’de konut fiyatları %63,6 arttı ^{[2]Kaynak: Eurostat, 2025'in 3. Çeyreğinde konut fiyatları ve kiralar arttı}. 

Bu, her piyasanın aynı hızda büyüdüğü anlamına gelmez. Eurostat verileri üye devletler arasında geniş farklılıklar olduğunu göstermektedir. 2025'in üçüncü çeyreğinde Slovakya, %4,9 ile çeyreklik bazda en güçlü artışlardan birini kaydederken, Macaristan konut fiyatlarının yıllık bazda %21,1 artmasıyla yıllık büyümede başı çekti.

2. İstikrarlı kiralama talebi ve gelir potansiyeli

Getiriler yalnızca yeniden satış değerine bağlı değildir. Uzun vadeli kiralama talebinin kalıcı olduğu piyasalarda gayrimenkul, özellikle arzın kısıtlı ve talebin dirençli olduğu şehirlerde ve kıyı bölgelerinde düzenli gelir de üretebilir. 

Avrupa’nın birçok bölgesinde kiralama talebi güçlü kalmaya devam etmekte, bu da gayrimenkul yatırımının gelir tarafını desteklemektedir. Eurostat, AB’deki kiraların 2025'in üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,1 ve 2015'e göre %21,1 daha yüksek olduğunu bildirdi. Kira artışı AB düzeyinde konut fiyat artışına göre daha ılımlı olsa da zaman içinde daha istikrarlı bir seyir izlemiştir. 

3. Şeffaf ve korunan mülkiyet

Yatırımcıların Avrupa gayrimenkulünü değerlendirmelerinin bir başka nedeni de mülkiyetin arkasındaki yasal altyapıdır. Avrupa e-Adalet Portalı'na göre, AB ülkelerindeki tapu sicilleri; konum ve mülkiyet dahil olmak üzere gayrimenkul hakkındaki bilgileri kaydetmek, incelemek, saklamak ve bunları kamuoyuna ile profesyonel kullanıcılara sunmak için tasarlanmıştır.

Bu kayıtlara erişim, alıcıların mülkiyeti doğrulamasına, hakların düzgün bir şekilde kaydedildiğini onaylamasına ve işlemlerin tanınmış yasal prosedürleri izlemesini sağlamasına olanak tanır. Bu düzeydeki şeffaflık; uyuşmazlık, bildirilmemiş hak iddiaları veya unvan üzerindeki belirsizlik riskini azaltarak yasal korumayı güçlendirir. Özellikle yabancı alıcılar için bu, piyasada gezinmeyi kolaylaştırır ve satın alma sürecine öngörülebilirlik katar.

4. Enerji verimliliğine ve varlık kalitesine giderek artan odaklanma

AB piyasası, bina kalitesi ve enerji performansına daha fazla odaklanmaktadır. Avrupa Komisyonu, AB binalarının %85'inin 2000 yılından önce inşa edildiğini ve %75'inin zayıf enerji performansına sahip olduğunu belirtmektedir.

Binalarda Enerji Performansı Direktifi kapsamında yenileme kuralları sıkılaştıkça, enerji açısından verimli ve iyileştirilmiş mülklerin daha rekabetçi hale gelmesi muhtemeldir. Şu anda AB, 2050 yılına kadar tamamen karbonsuzlaştırılmış bir bina stoğuna ulaşma yolunda ilerlemektedir^{[3]Kaynak: Avrupa Komisyonu, Binalarda Enerji Performansı Direktifi}.

5. Uzun vadeli servet transferi

Bazı yatırımcılar için Avrupa gayrimenkulü sadece getiri elde etmekle ilgili değil, aynı zamanda sermayeyi korumak ve devretmekle de ilgilidir. Gayrimenkul, özellikle yatırımcının daha sonra çocuklarına veya diğer mirasçılarına devredilebilecek somut bir varlığa sahip olmak istediği durumlarda, uzun vadeli aile serveti planlamasının bir parçasını oluşturabilir.

Bu avantaj, veraset vergisinin alınmadığı Kıbrıs gibi ülkelerde özellikle belirgin olabilir. Malta’da da geleneksel bir veraset vergisi yoktur, ancak devredilen taşınmaz mülkler yine de diğer masrafları ve kayıtla ilgili harçları tetikleyebilir.

6. AB sakini olma fırsatı

Bazı AB ülkelerinde yabancılar, belirli şartları karşılayan gayrimenkul satın alarak ve yatırım yoluyla oturma izni programına başvurarak oturma izni alabilirler. Bu seçenek Yunanistan, Malta ve Kıbrıs'ta mevcuttur.

AB, emlak yatırımcıları için tek destinasyon değildir. ABD, ölçeği ve likiditesiyle alıcıları çekerken, Orta Doğu piyasaları, özellikle de Dubai, vergi avantajları ve güçlü uluslararası talep yoluyla cazibesini korumaktadır. Yine de AB farklı bir nedenle öne çıkıyor: Daha geniş bir ülke karması, daha çeşitli giriş noktaları ve daha yapılandırılmış bir yasal ortam sunuyor.

ABD ile karşılaştırıldığında daha geniş coğrafi seçenek

ABD genellikle büyük ve likit bir emlak piyasası olarak görülür. Ancak, geniş ölçüde bağlantılı fiyatlandırma dinamikleri, faiz oranı maruziyeti ve finansman koşullarıyla tek bir ulusal piyasa olmaya devam etmektedir. Yabancı alıcı faaliyeti de toplam piyasanın sınırlı bir kısmında yoğunlaşmıştır.

Amerikan piyasası, uluslararası alıcılar için yüksek bir giriş noktası belirlemektedir. Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre, yabancı alıcılar Mart 2025’e kadar olan 12 ayda ABD’de toplam 56 milyar dolar değerinde 78,100 konut satın almıştır. Bu, mevcut konut satışlarının %1.9’unu temsil etmektedir. Yabancı alıcılar için medyan satın alma fiyatı $494,400 olmuştur; bu da uluslararası alıcıların piyasaya genellikle nispeten yüksek bir fiyat noktasından girdiğini göstermektedir^{[4]Kaynak: National Association of Realtors, 2025 ABD Konut Gayrimenkulünde Uluslararası İşlemler}.

AB farklı türde bir ölçek ve daha fazla seçenek sunar. Yatırımcılar tek bir ulusal piyasa yerine, farklı giriş seviyeleri ve büyüme döngüleri olan birkaç ülkeyi karşılaştırabilirler. 2025’in dördüncü çeyreği için Eurostat verileri aralığın ne kadar geniş olabileceğini gösteriyor: AB konut fiyatları genel olarak yıllık bazda %5.5 artarken, yıllık ülke bazlı performans Finlandiya’da -%3.1 ile Macaristan’da +%21.2 arasında değişmiştir^{[5]Kaynak: Eurostat, Konut fiyatları euro bölgesinde %5,5, AB'de %5,7 arttı}.

Bu varyasyon, yatırımcıların tek bir fiyatlandırma döngüsüne sahip yüksek maliyetli bir ulusal piyasaya girmek yerine, düşük, orta ve yüksek büyüme gösteren piyasaları ülke bazında karşılaştırmasına olanak tanır. Ayrıca bu durum AB’yi; mülk sahipliğini kira geliri, sermaye koruma veya ikamet planlaması ile birleştirmek isteyen yatırımcılar için daha esnek hale getirir.

Orta Doğu’dakinden daha çeşitli bir piyasa

Orta Doğu’da yatırımcı ilgisi, başta Dubai olmak üzere az sayıda öne çıkan piyasada yoğunlaşmıştır. Dubai Tapu Dairesi verileri emirliğin ne kadar baskın hale geldiğini gösteriyor: 2026’nın ilk çeyreğinde gayrimenkul yatırımları 173 milyar AED’ye ulaşırken, yabancı yatırımlar 48,445 yatırım üzerinden toplam 148.35 milyar AED olmuştur^{[6]Kaynak: Dubai Land Department, Dubai emlak işlemleri 2026'nın 1. çeyreğinde %31 artarak 252 milyar AED'ye ulaştı}.

Dubai’nin cazibesi açıktır. BAE, bireylerden gelir vergisi almamaktadır; bu da ülkenin uluslararası hareketliliğe sahip yatırımcılar için cazibesini artırmaktadır.

Federal Vergi Dairesi tarafından yayınlanan kılavuza göre, gerçek kişiler tarafından elde edilen gayrimenkul yatırım geliri de belirli koşullar altında BAE kurumlar vergisi dışında kalabilir. Aynı zamanda, mülk alıcıları hala işlem ücretleri, hizmet maliyetleri, bakım ücretleri ve mülkle ilgili diğer masraflarla karşı karşıyadır, bu nedenle genel maliyet yapısı sadece ‘vergisiz’ değildir ^{[7]Kaynak: PwC, Birleşik Arap Emirlikleri: Kişisel gelir vergileri}.

Siyasi şoklar hissiyatı hızla etkiler. Mart 2026’da Dubai Finansal Piyasası Genel Endeksi, bölgesel gerginlikler sırasında iki günlük bir duraklamanın ardından BAE piyasalarının yeniden açılmasıyla bir seansta %4.71 düştü. Bu, Dubai mülk fiyatlarının hemen düştüğü anlamına gelmiyordu ancak yatırımcı güveninin bölgesel güvenlik olaylarına ne kadar çabuk tepki verebileceğini gösterdi^{[8]Kaynak: Dubai Financial Market, DFM Genel Endeksi}.

AB daha çeşitli bir yapı sunar. Yatırımcılar tek bir öne çıkan şehre güvenmek yerine; Yunanistan, Kıbrıs, Portekiz, İspanya ve Malta gibi yerleşik emlak piyasalarını karşılaştırabilirler. Eğer hedef aynı zamanda mülk yatırımı yoluyla oturma izni almaksa, popüler her AB emlak piyasası artık gayrimenkul satın alımını oturma izni statüsüne bağlamadığı için kısa liste daralır.

Birçok yatırımcı için AB’nin avantajı hız veya vergi hafifliği değildir. Ülke seçeneği, yasal yapı, piyasa şeffaflığı ve uzun vadeli öngörülebilirliğin birleşimidir.

Latin Amerika’ya kıyasla daha güçlü bölgesel hareketlilik

Latin Amerika, ikinci bir üs, birçok piyasada daha düşük giriş maliyetleri ve hızla büyüyen şehir merkezlerine maruz kalmak isteyen gayrimenkul yatırımcıları için cazip olabilir.

Bölge güçlü bir konut talebine sahiptir: Inter-Amerikan Kalkınma Bankası, Latin Amerika ve Karayipler’deki insanların yaklaşık %80’inin şehirlerde yaşadığını, 55 milyon hanenin ise bir tür konut açığıyla karşı karşıya olduğunu belirtmektedir. Bu durum konut mülkiyetine talep yaratır, ancak aynı zamanda bölge genelinde dengesiz altyapı, planlama ve konut kalitesini de gösterir.

Panama, mülk yatırımının ikametle nasıl ilişkilendirilebileceğine dair bir örnektir. Nitelikli Yatırımcı Programı kapsamında, yabancı bir yatırımcı Panama’da gayrimenkule en az $300,000 yatırım yaparak süresiz oturma izni alabilir.

Bölgesel tablo AB’ninkinden daha karışıktır. Latin Amerika büyüme potansiyeli sunar, ancak Dünya Bankası’nın Nisan 2026 görünümü, bölgenin büyümesini yapısal zorluklarla kısıtlı olarak tanımlamakta ve 2026’da bölgesel GSYİH büyümesini 2025’te kaydedilen %2.4’ün altında, %2.1 olarak öngörmektedir^{[9]Kaynak: Dünya Bankası, Latin Amerika ve Karayipler Ekonomik İncelemesi}. Gayrimenkul yatırımcıları için bu, piyasa seçiminin özellikle önemli olduğu anlamına gelir: getiriler büyük ölçüde tek bir şehre, bölgeye, para birimine veya yerel siyasi döngüye bağlı olabilir.

AB genellikle daha düzenlidir ve genellikle daha pahalıdır, ancak Latin Amerika’nın genellikle eşleşemeyeceği avantajlar sunar. Bir Schengen ülkesindeki oturma izni, Schengen Bölgesi genelinde kısa süreli seyahatleri destekleyebilir; sermayenin serbest dolaşımına ilişkin AB kuralları ise Tek Pazar içindeki sınır ötesi yatırımları destekler.

Avrupa Komisyonu sermaye akışlarını izler ve Anlaşma kurallarıyla bağdaşmayan engellere karşı harekete geçer, ancak mülkiyet hukuku, vergilendirme ve oturma izni gereklilikleri hala ulusal meseleler olmaya devam etmektedir^{[10]Kaynak: Avrupa Komisyonu, Sermayenin serbest dolaşımının izlenmesi}.

Uzun vadeli ikamet planlaması, aile taşınması, varlık koruma ve yasal öngörülebilirliğe odaklanan yatırımcılar için AB genellikle daha güçlü bir seçenektir. Öte yandan Latin Amerika, uygun fiyat, esneklik ve daha kolay girişe öncelik verenler için uygundur.

Bir AB ülkesinde mülk satın almak, kişiyi otomatik olarak oturma izni almaya hak kazandırmaz. Yalnızca birkaç Avrupa ülkesi yatırımcıların gayrimenkul satın alarak ikamet almalarına izin verir:

1. Yunanistan. Yunanistan Golden Visa, €250,000 yatırım eşiği ile AB'de gayrimenkul yatırımı için en kapsamlı seçenek listelerinden birini sunmaktadır.
2. Kıbrıs. Kıbrıs daimi ikamet programı, en az €300,000 değerinde konut mülkü veya ticari mülk satın alınması karşılığında ömür boyu daimi ikamet için anlaşılır bir yol sunar.
3. Malta. Ülke, geleneksel Golden Visa çerçevesinden farklı iki yatırım yoluyla oturma izni programı sunmaktadır: Malta Küresel İkamet Programı ve Malta Daimi İkamet Programı.

Yukarıda belirtilen ülkeler, izni korumak için hiçbir ikamet şartı getirmez veya asgari düzeyde getirir. Başka bir deyişle, yatırımcılar ülkede yaşamak zorunda değildir. 

Letonya da daha önce gayrimenkul yoluyla ikamet sunan Avrupa ülkeleri arasındaydı, asgari gayrimenkul yatırımı €250,000 idi. Ancak 15 Eylül 2026'dan itibaren Letonya, Golden Visa kurallarını yeniden şekillendirdi ve yeni başvuru sahipleri için hem gayrimenkul hem de banka mevduatı yollarını kaldırdı. 

Yatırım mülkünü satma kuralları ülkeye göre değişiklik gösterir. Çoğu ülkede, ikameti korumak için gerekli sahiplik süresi genellikle 5 yıldır. Bu süreden sonra yatırımcılar mülkü yalnızca daimi ikamet veya artık ilk yatırıma bağlı olmayan başka bir statü elde etmişlerse satabilirler. Yatırımcı oturma iznini yenilemeye devam ederlerse, yatırımı elde tutmaları gerekir.

Yunanistan Golden Visa, gayrimenkul satın alımı söz konusu olduğunda en geniş seçenek yelpazesini sunar. Yatırımcılar konut veya ticari mülk satın almayı ya da bir otel veya devre mülk anlaşmasına yatırım yapmayı seçebilirler.

Gayrimenkul yatırımı gereklilikleri

Yunanistan Golden Visa programı, öncelikle gayrimenkul odaklı birkaç yol sunar.

Gayrimenkul için asgari yatırım tutarı mülkün konumuna ve türüne bağlıdır:

• €800,000 — Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3,100'ün üzerindeki adalarda;
• €400,000 — ülkenin diğer tüm bölgelerinde;
• €250,000 — konuta dönüştürülen mülkler veya restorasyon projeleri için.

Ayrıca, €400,000 veya daha fazla tutarda yatırım yaparak Yunanistan Golden Visa programı birkaç esnek seçenek sunar:

1. Bir otel ünitesinin veya turistik tesisin kiralanması. Yatırımcılar, bir tatil köyü bünyesindeki tam mobilyalı bir üniteyi, tam mülkiyet edinmeden yatırım şartını karşılayarak, en az 10 yıllık bir sözleşme ile kiralayabilirler.
2. Devre mülk anlaşması. Yatırımcılar, bir mülkü her yıl belirli dönemlerde kullanma hakkı elde edebilirler. Sözleşmeler, mülkün Yunanistan Ulusal Turizm Örgütü tarafından lisanslı olması kaydıyla 1 ila 60 yıl arasında değişebilir.

Program kapsamında mülk satın alan yatırımcılar, mülkü uzun vadeli olarak kiralayabilir ve oturma izni statüsünü korurken yaklaşık %5 yıllık getiri potansiyeli ile gelir elde edebilirler.

Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı ile oturum almanın toplam maliyeti

Asgari yatırım tutarına ek olarak, başvuru sahipleri Yunanistan’da mülk satın alma ve oturum alma ile ilgili devlet harçlarını, vergileri ve işlem maliyetlerini hesaba katmalıdır.

Devlet harçları şunları içerir:

• €2,000 — başvuru işlem ücreti;
• €180 — Ulusal Giriş Vizesi almak için konsolosluk ücreti;
• €16 — oturma izni kartı düzenleme ücreti.

Mülk devir vergisi mülk değerinin %3.09'dur.

Noter masrafları genellikle gayrimenkul satın alma fiyatının %1—2'si arasındadır.

Toplamda, bir mülke €250,000 yatırım yaparak Yunanistan Golden Visa alan tek bir yatırımcının en az €262,400 harcaması beklenmelidir.

Yunanistan’da mülk vergileri

Satın alma. Yunanistan’da satın alma üzerindeki ana vergi, mülkün vergiye tabi değerinin %3’ü oranında alınan gayrimenkul devir vergisidir. Buna ek olarak, devir vergisinin %3’üne eşit bir belediye harcı alınır. Sonuç olarak, toplam efektif vergi yükü mülkün vergiye tabi değerinin %3.09’una denk gelir ^{[11]Kaynak: Yunanistan Ulusal Ekonomi ve Maliye Bakanlığı, Sermaye vergilendirmesi}.

Mülkiyet. Mülk edinildikten sonra sahipleri, Yunanistan’ın yıllık birleşik emlak vergisi olan ENFIA’ya da tabidir. ENFIA tek bir sabit oranda alınmaz. Her yıl mülkün türü, büyüklüğü, konumu, bölge değeri, yaşı, katı, kullanımı ve diğer özelliklerine göre hesaplanır. Konut mülkleri için temel oranlar metrekare başına €2 ile €16 arasında değişmektedir.

Satış. Gerçek kişiler için Yunanistan’ın taşınmaz mülk satışına uyguladığı sermaye kazancı vergisi %15 olarak belirlenmiştir, ancak bu uygulama şu anda 31 Aralık 2026’ya kadar askıya alınmıştır. Sonuç olarak, bireysel satıcılar genellikle bu dönemdeki mülk satışlarında sermaye kazancı vergisi ödemezler.

Kira geliri. Kira geliri, taşınmaz mülk geliri olarak ayrı ayrı vergilendirilir. Geçerli oranlar şunlardır:

• €12,000’ye kadar yıllık gelirde %15;
• €12,001 ile €35,000 arasındaki kısımda %35;
• €35,000’nin üzerindeki kısımda %45.

Malta’da süresiz oturma izni almak için gayrimenkul yatırımı yoluyla başvuru sahiplerinin birkaç zorunlu gerekliliği yerine getirmesi gerekir: gayrimenkul satın almak veya kiralamak, devlet harcı ödemek ve hayır kurumuna bağışta bulunmak.

Katkı paylarının yanı sıra, yatırımcıların en az €150,000'si likit olmak üzere en az €500,000 varlığı veya €75,000'i likit olmak üzere €600,000 varlığı olduğunu kanıtlaması gerekir.

Gayrimenkul yatırımı gereklilikleri

Gayrimenkul için finansal eşikler satın alma durumunda €375,000'dan, kiralama durumunda ise yıllık €14,000'dan başlar.

Yatırımcıların yatırımı en az 5 yıl elde tutmaları gerekmektedir. Bu süreden sonra satın alınan mülkü satabilirler veya asgari eşiği olmayan daha uygun bir kiralamaya geçebilirler.

Yatırım yoluyla Malta süresiz oturma izni almanın toplam maliyeti

Harçlar ve bağış, emlak yatırımıyla birlikte programın zorunlu koşullarıdır.

Devlet harçları €37,000 tutarında bir katkı payı ve €60,000 tutarında bir idari ücret içerir. İkincisi, aile yapısına bağlı olarak artar: eş dışındaki 18 yaş üstü her aile üyesi için yatırımcı €7,500 ekler.

Bağış, Gönüllü Kuruluşlar Komiserliği'ne kayıtlı yerel bir hayır kurumu, kültürel, spor, bilimsel veya sanatsal sivil toplum kuruluşuna veya derneğine €2,000 tutarında yapılmalıdır.

Ek masraflar. Gayrimenkul satın alınması durumunda yatırımcılar, mülk değerinin yaklaşık %7'sini ücret olarak öderler.

Malta yatırım yoluyla süresiz oturma izni programı, idari maliyetlerin çoğunu toplam yatırım gereksinimine dahil eder. Bunun üzerinde başvuru sahipleri şunları öder:

• €500 — oturma izni kartı ücreti;
• Sağlık sigortası için yaklaşık €400;
• Belgelerin çevirisi ve noter onayı maliyetleri.

Malta Küresel İkamet Programı, gayrimenkul yatırımını avantajlı vergi muamelesiyle birleştirerek başvuru sahiplerine ikamet yoluyla birlikte uygun bir mali rejime erişim sunar.

Oturma izni statüsünü korumak için katılımcılar, başka bir tek ülkede yılda 183 günden fazla zaman geçirmemeli ve başka bir yerde vergi ikametgahı elde etmemelidir.

Gayrimenkul yatırımı gereklilikleri

Malta’da bir ev satın almak, oturma izni almak için önemli bir koşuldur. Yatırımın asgari tutarı, Malta’nın orta veya kuzey kesimindeki mülkler için €275,000'dan, Gozo adasındaki veya ülkenin güneyindeki mülkler için €220,000'dan başlar.

Alternatif olarak başvuru sahipleri, mülkü en az beş yıl süreyle kiralayabilirler. Yıllık kira kuzey veya orta bölgelerde en az €9,600, güneyde ve Gozo’da €8,750 olmalıdır.

Malta Küresel İkamet Programı almanın toplam maliyeti

Program, başvuru sahiplerinin Malta'da özel bir vergi mükellefi statüsü almalarını gerektirir. Yerleşikler, Malta'ya gönderilen yabancı gelir üzerinden %15 vergiye tabidir ve yıllık asgari vergi €15,000'dur. Bu, birçok Avrupa ülkesinden daha azdır.

Malta Küresel İkamet Programı'nda, tek bir yatırımcı için kilit sabit devlet masrafı €6,000 tutarındaki idari ücret bedelidir. Bu ücret, başvuru sahibinin Malta’nın güneyinde veya Gozo adasında gayrimenkul satın alması durumunda €5,500'ya indirilebilir.

Katkı payının yanı sıra başvuru sahibi şunlar için de ödeme yapar:

• sağlık sigortası — yaklaşık €400;
• belge hazırlığı ve noter ücretleri — €4,000+.

Malta’da mülk vergileri

Satın alma. Malta'da alıcı, sözleşme değeri ile piyasa değerinden yüksek olanının %5'i oranında damga vergisi öder. Satış vaadı imzalandığında, genellikle önce %1'lik geçici bir vergi ödenir ve bakiye nihai senette kapatılır^{[12]Kaynak: Malta Vergi ve Gümrük İdaresi, Kira gelirinin vergilendirilmesine ilişkin kılavuz}.

Mülkiyet. Malta'da standart bir yıllık ülke çapında tekrarlayan mülk vergisi uygulanmamaktadır. 

Satış. Devirler, devredilen mülkün değeri üzerinden %8 oranında stopaj vergisine tabidir. 

Kira geliri. Malta, brüt kira geliri üzerinden isteğe bağlı %15 nihai vergiye izin verir. Bunun yerine, mülk sahipleri net kira gelirini beyan etmeyi ve %35'e varan normal oranlarda vergilendirilmeyi seçebilirler.

Gayrimenkul yatırımı, başvuru sahiplerinin avantajlı vergi sistemi ve ılıman iklimiyle bilinen bir ülke olan Kıbrıs’ta süresiz oturma izni almalarına olanak tanır.

Gayrimenkul yatırımı gereklilikleri

Kıbrıs’ta süresiz oturma izni almak için başvuru sahiplerinin aşağıdakilerden birine en az €300,000 yatırım yapması gerekir:

1. Yeni konut mülkü, en fazla iki mülke izin verilir.
2. Ofis veya otel gibi ticari gayrimenkuller.

Mülkler, yıllık %4'e varan tipik getirilerle kiraya verilebilir.

Başvuru sahipleri ayrıca Kıbrıs dışındaki kaynaklardan yıllık en az €50,000 tutarında istikrarlı bir gelir beyan etmelidir. Bu gereklilik, bakmakla yükümlü olunan her bir ek yetişkin için €15,000 ve üç veya daha fazla kişiden oluşan ailelerde ikinci çocuktan itibaren her çocuk için €10,000 artar.

Kıbrıs’ta gayrimenkul yatırımı ile oturum almanın toplam maliyeti

Gerekli yatırıma ek olarak, başvuru sahipleri Kıbrıs’ta mülk edinme ve oturum alma ile ilgili devlet harçlarını, vergileri ve işlemle ilgili masrafları öderler.

Ana devlet ve işlem maliyetleri şunları içerir:

• €500 — başvuru ücreti;
• €70 — oturma izni kartı düzenleme ücreti;
• €500 — tek bir başvuru sahibi için sağlık sigortası;
• €70 — kayıt ücretleri.

Damga vergisi, 1 Ocak 2026'dan beri Kıbrıs'ta alınmamaktadır.

KDV normalde %19 oranında alınır. Gayrimenkulün sahibinin tek konutu olması durumunda %5'lik indirimli oran uygulanır.

Mülk devir masrafları işlemin KDV'ye tabi olup olmadığına bağlıdır. KDV uygulanıyorsa, devir ücretlerinden tam muafiyet vardır. KDV uygulanmıyorsa, kanun standart devir ücretlerinde %50 indirim sağlar.

Hukuki destek genellikle mülk değerinin %1'i olarak tahmin edilir ve bu da €300,000 tutarındaki bir satın alma için €3,000 ekler.

Toplamda, Kıbrıs’ta süresiz oturma izni almak için €300,000 tutarında mülk satın alan tek bir yatırımcı, indirimli %5 KDV oranına uygunsa yaklaşık €322,140 veya standart %19 KDV oranı uygulanırsa yaklaşık €364,140 toplam maliyet beklemelidir.

Kıbrıs’ta mülk vergileri

Satın alma. Satın alma işlemi için ana oranlar şunlardır:

• Standart KDV oranı %19’dur;
• Yeni bir konutun satın alınması veya inşası için ya da gayrimenkulün sahibinin tek konutu olduğu durumlarda indirimli %5 KDV uygulanır.

KDV ödenmezse, devir vergisi uygulanır:

• İlk €85,000 üzerinden %3;
• Sonraki €85,000 üzerinden %5;
• €170,000’nin üzerindeki tutar üzerinden %8.

İşlem KDV’ye tabi değilse, devir ücreti %50 oranında indirilir ^{[13]Kaynak: Kıbrıs Vergi Dairesi, Taşınmaz mal vergisi}.

Mülkiyet. Kıbrıs şu anda standart bir yıllık devlet taşınmaz mülk vergisi uygulamamaktadır. Mülk sahiplerinin belediye, topluluk veya kanalizasyonla ilgili yerel idare harçlarını ödemeleri gerekebilir ve bunlar bölgeye göre değişir.

Satış. Gerçek kişiler için Kıbrıs, genellikle Kıbrıs’ta bulunan taşınmaz mülklerin satışından elde edilen vergiye tabi kazanç üzerinden %20 sermaye kazancı vergisi almaktadır. Vergi, satış fiyatının tamamı yerine elde edilen kâr üzerinden alınır.

Kira geliri Kıbrıs’ta aşağıdaki dilimlerle normal gelir vergisi sistemi altında vergilendirilir:

• €22,000’ye kadar %0;
• €22,001 ile 32,000 arası %20;
• €32,001 ile 42,000 arası %25;
• €42,001 ile 72,000 arası %30;
• €72,000 üzeri %35.

Avrupa’da bir ev satın almak ve ikamet almak, uluslararası yatırımcılar ve aileleri için basit mülk mülkiyetinin ötesinde birden fazla stratejik avantaj sağlar.

Schengen Bölgesi içinde vizesiz seyahat

Çoğu AB ülkesinin sakinleri, herhangi bir 180 günlük dönem içinde 90 güne kadar olan kısa süreli konaklamalar için 29 Schengen Bölgesi ülkesinde vizesiz seyahat imkanından yararlanır^{[14]Kaynak: Avrupa Komisyonu, Schengen Bölgesi}. 

Yukarıda adı geçen ülkeler arasında Kıbrıs, henüz Schengen Bölgesi’nin bir parçası olmayan tek ülkedir. Ülkenin oturma izni bölge içinde vizesiz seyahat hakkı sağlamaz. Ancak Kıbrıs, Schengen iş birliğine katılmakta ve diğer Schengen ülkeleriyle olan sınır kontrollerini kaldırmayı içerecek tam üyelik yönünde çalışmaktadır^{[15]Kaynak: Avrupa Komisyonu, Göç ve İçişleri}. 

Vergi optimizasyonu 

Bazı AB ülkeleri, yeni sakinlere veya Golden Visa yatırımcılarına elverişli vergi rejimleri sunmaktadır. 

Yunanistan, %45'e varan oranlar yerine yabancı gelirler üzerinden yıllık €100,000 sabit vergi ile yüksek net değerli bireyler için özel bir vergi rejimi sunmaktadır. Ayrıca bu rejim kapsamındaki mükellefler, yurt dışındaki varlıkları için veraset ve intikal vergisinden muaf tutulmaktadır. 

Sabit vergi rejimi yalnızca Yunanistan'ın yeni vergi mükellefleri için geçerlidir. Hak kazanmak için başvuru sahibinin, vergi ikametgahını Yunanistan’a taşımadan önceki 8 yılın 7'sinde Yunanistan vergi mükellefi olmamış olması gerekir. Ayrıca Yunanistan’da örneğin gayrimenkul, işletme, menkul kıymet veya Yunan şirketlerinin hisselerine en az €500,000 yatırım yapmaları gerekir. Rejim 15 vergi yılına kadar kullanılabilir.

Kıbrıs, ülkeye kalıcı olarak taşınmayı planlamayan yatırımcılara non-domicile (ikametgah dışı) statüsü aracılığıyla cazip bir rejim sunmaktadır. Kıbrıs'ın ikametgah dışı vergi mükellefleri; temettü, faiz ve kira gelirleri üzerinden Özel Savunma Katkısı'ndan muaf tutulur. Kıbrıs ayrıca servet veya veraset vergisi de almamaktadır.

Non-dom rejiminden yararlanmak için, bir yatırımcının önce Kıbrıs'ın vergi mükellefi olması gerekir. Standart yol, yılda 183 günden fazla bir süreyi ülkede geçirmektir. Daha esnek bir seçenek de mevcuttur: 60 gün kuralı.

60 gün kuralı uyarınca, yatırımcının Kıbrıs’ta yılda en az 60 gün geçirmesi ve aynı yıl içinde başka bir ülkede 183 günden fazla kalmaması gerekir. Ayrıca ticaret, istihdam veya Kıbrıs merkezli bir şirkette direktörlük rolü aracılığıyla Kıbrıs ile bir bağlarının olması ve ülkede satın alınmış veya kiralanmış daimi bir konuta sahip olmaları gerekir.

Bu statü, bir kişinin önceki 20 yılın 17'sinde Kıbrıs vergi mükellefi olduktan sonra genellikle Kıbrıs’ta ikamet ediyor sayılması nedeniyle genellikle 17 yıla kadar mevcuttur.

Tüm aile için ikamet

Avrupa yatırım yoluyla oturma izni programları, yakın akrabaların başvuruya dahil edilmesine izin verir. Uygun aile üyelerinin listesi ülkeye ve özel programa bağlıdır. 

Tüm programlar eşlerin ve reşit olmayan çocukların dahil edilmesine izin verir. Yetişkin çocuklar da belirli koşullar altında ve yaş sınırları dahilinde katılabilir. 

Yüksek kaliteli sağlık hizmetlerine ve eğitime erişim

Oturma iznine sahip olmak, ailelerin küresel ölçekte sürekli olarak en iyiler arasında gösterilen Avrupa sağlık sistemine erişmesini sağlar.

AB ülkeleri, yaşam beklentisi ve tıbbi standartlarda güçlü sonuçlarla kamusal ve özel sağlık hizmetlerinin bir birleşimini sunar.

Sakinlerin çocukları, genellikle ücretsiz veya düşük maliyetle devlet okullarına devam edebilir ve Avrupa genelinde uluslararası düzeyde tanınan üniversitelere erişim sağlayabilir. Birçok AB üniversitesi dünyanın en iyi kurumları arasında yer almaktadır.

İş ve yatırım fırsatları

Yatırım yoluyla alınan çoğu AB oturma izni, dünyanın en büyük ekonomik alanlarından birine de erişim sağlar.

Sakinler, 450 milyondan fazla tüketiciyi içeren AB tek pazarına erişimden, yerel olarak işletme kurma ve işletme yeteneğinden ve istikrarlı bir yasal ve düzenleyici ortamdan yararlanırlar.

AB tek pazarı mal, hizmet, sermaye ve büyük ölçüde işgücünün serbest dolaşımını destekleyerek girişimciler ve yatırımcılar için cazip hale getirmektedir.

Avrupa’da vatandaşlık beklentisi

İkamet karşılığında Avrupa’da gayrimenkul yatırımı yapmak, tüm aile için AB ülkesinde vatandaşlığa giden yolda ilk aşama olabilir. Ancak izlenecek yol ülkeye göre değişiklik gösterir.

Vatandaşlığı hedefleyen yatırımcılar, ikamet ettikleri ülkedeki genel vatandaşlığa kabul yolunu izlerler. Vatandaşlığa doğru ilerlemek için seçilen ülkeye taşınmalı ve burada gerekli asgari yıl boyunca gerçek bir ikamet kurmalıdır. Vatandaşlığa kabul en az şu kadar sürer: 

• Yunanistan’da 7 yıl;
• Kıbrıs’ta 8 yıl.

Başvuru sahipleri ayrıca yerel ulusal dil bilgisi ile tarih ve kültürün temelleri gibi entegrasyon şartlarını da karşılamalıdır.

Yatırım yoluyla oturma izni programı seçmek sadece asgari yatırım şartını karşılamaktan ibaret değildir. Her ülkenin mülk uygunluğu, vergilendirme, ikamet hakları ve uzun vadeli beklentiler konusunda kendi kuralları vardır. Başlangıçta yapılacak dikkatli bir inceleme; ileride yaşanabilecek gecikmeleri, ek maliyetleri ve yanlış beklentileri önlemeye yardımcı olur.

Yatırım tutarını ve mülk uygunluk kurallarını küçümsemek

Asgari yatırım eşiği genellikle yatırımcıların baktığı ilk şeydir, ancak bu tek başına değerlendirilmemelidir. Gerçek yatırım tutarı; ücretler, mülk vergileri ve ek masrafların ardından birkaç bin euro artabilir.

Bir o kadar önemli olan da, program kuralları kapsamında aslında ne tür bir mülkün uygun olduğudur. Yunanistan iyi bir örnektir: Genellikle €250,000'den başlayan giriş noktalarıyla en uygun fiyatlı seçeneklerden biri olarak sunulur, ancak bu düşük eşik esas olarak yenileme veya dönüşüm amaçlı mülkler için geçerlidir. Birçok bölgede, standart konut mülkleri €400,000 veya €800,000 tutarındaki daha yüksek eşiklere tabidir.

Vergi riskleri

Vergi avantajları cazip olabilir ancak bunlara dikkatle yaklaşılmalıdır. Çoğu durumda, oturma izni tek başına vergi avantajı yaratmaz. Bunlar, vergi mukimi olmaya ve ülkenin ayrı vergi kanunu gerekliliklerini karşılamaya bağlıdır. Örneğin, Kıbrıs ve Yunanistan yeni sakinler için özel vergi rejimleri sunmaktadır, ancak bunlar yatırımcıların ülkede belirli bir süre geçirmelerini gerektirir.

Potansiyel getirileri aşırı tahmin etmek

Yatırımın kalitesi, göçmenlik sonucu kadar önemlidir. Eğer bir yatırımcı yatırım yaptığı gayrimenkulü pasif gelir için kullanmak istiyorsa, bazı programların kuralları çok kısıtlayıcı olabilir.

Yunanistan’da, örneğin Atina’daki kira getirileri genellikle %4 ile %6 arasında değişmektedir ve bu da oldukça kârlı görünmektedir. Ancak, Yunanistan Golden Visa yatırımcılarının mülklerini kısa süreli kiraya vermelerine izin verilmez; bu da Airbnb tarzı kiralamaların yapılamayacağı anlamına gelir.

Çalışma hakları ve ticari faaliyet kısıtlamaları

İkamet hakları her zaman çalışma hakkını içermez. Bu, başvuru sahiplerinin genellikle gözden kaçırdığı önemli bir noktadır.

Yunanistan’da Golden Visa ikamet hakkı verir ancak bir çalışan veya aktif bir işletme sahibi olarak istihdama otomatik erişim sağlamaz. Yatırımcıların sadece yerel şirketlerde pay sahibi olmalarına ve icracı olmayan üyeler olarak yönetim kurulunda yer almalarına izin verilir.

Eğer plan yerel olarak çalışmayı veya bir işletme işletmeyi içeriyorsa, bu durum sürecin başında kontrol edilmelidir. Bu, farklı bir izin, ayrı bir kayıt veya farklı bir yasal yapı gerektirebilir.

Elde tutma süresi ve çıkış stratejisi riskleri

Gayrimenkul odaklı ikamet programları hızlı satış için tasarlanmamıştır. Çoğu durumda, yatırımcının oturma iznini korumak için uygun mülkü belirli bir süre elinde tutması gerekir. Çoğu zaman yatırımcıların, en az 5 yıl süren daimi ikamet alana kadar yatırımlarını elinde tutmaları beklenir.

Çok erken satış yapmak statü kaybına yol açabilir. Bu nokta, esneklik isteyen veya portföyünü planlanandan daha erken dengelemek isteyen yatırımcılar için önemlidir. Elde tutma süresi, küçük bir teknik ayrıntı olarak değil, yatırım zaman çizelgesinin bir parçası olarak ele alınmalıdır.

Immigrant Invest, bir danışmanlık şirketidir ve yatırım yoluyla oturma izni ve vatandaşlık konularında uzmanlaşmıştır. Avrupa, Karayipler, Orta Doğu ve diğer bölgelerdeki programlarla çalışıyoruz. Yardımımızla 10.000’den fazla kişi ikinci bir oturma izni veya vatandaşlık almıştır.

Müşterilerimiz sadece oturma izni başvurusu konusunda değil, aynı zamanda yatırım amaçlı mülk seçimi konusunda da destek alırlar. Uzmanları hem yatırımcının hedeflerine hem de seçilen programın gerekliliklerine uygun mülkleri seçen özel bir gayrimenkul ekibimiz bulunmaktadır.

Kendi gayrimenkul veri tabanımız bulunmaktadır ve hem yatırımcının hedeflerine hem de programın gerekliliklerine uygun mülkler sunmaktayız. Bu, çekici görünebilen ancak oturma izni için uygun olmayan ilanlardan kaçınılmasına yardımcı olur.

Ekibimiz satın alma işleminin pratik yönlerini de desteklemektedir. Avukatlar, mülkün program kriterlerini karşılayıp karşılamadığını kontrol etmeye yardımcı olur, yasal ve işlem yönlerini gözden geçirir ve yatırım sürecinde müşteriye rehberlik eder. Sonuç olarak, yatırımcılar hem mülk seçimi hem de oturma izni başvurusu konusunda tek bir noktadan destek alırlar.

1. Avrupa Birliği’ndeki bazı ülkeler, gayrimenkul satın almaları durumunda AB dışı ülke vatandaşlarının oturma izni almalarına izin vermektedir.
2. Yunanistan, sadece €250,000'dan başlayan en düşük yatırım eşiğini sunarak daha düşük maliyetle AB ikameti arayanlar için en üst sırada bir seçenek olmaktadır.
3. Kıbrıs, en az €300,000 tutarında gayrimenkul yatırımı ile lüks bir mülk piyasası sunmaktadır. Ülkenin konumu, elverişli vergi rejimi ve Akdeniz yaşam tarzı, burayı yüksek net değerli bireyler için ideal kılmaktadır.
4. Malta, istikrarı ve güçlü kiralama piyasasıyla tanınır. Malta Daimi İkamet Programı (MPRP), yatırımcıların yatırım yoluyla daimi ikamet kazanmalarına olanak tanır. Gayrimenkul kiralamak veya satın almak, bu program kapsamındaki yatırım şartlarından biridir. Mülk satın alma durumunda katılımcı için mali eşik €474,000'dur.
5. AB’de gayrimenkul sahibi olmak; istikrarlı bir piyasaya erişim, potansiyel sermaye değer artışı, mülkiyetin güçlü yasal koruması ve kira geliri elde etme fırsatı da dahil olmak üzere çeşitli avantajlar sunar.