Portekiz Golden Visa: On Yıllık Sosyo-Ekonomik Etkinin Analizi

Portekiz yatırım yoluyla oturma izni programını, yani resmi adıyla Autorização de Residência para Atividade de Investimento veya yaygın adıyla Golden Visa'yı, Ekim 2012'de devlet borç krizini takip eden derin bir ekonomik kriz sırasında başlattı. 

Ülkenin inşaat sektörü çökmüştü ve hükümet ekonomik toparlanmayı desteklemek için yabancı sermaye çekmeyi hedefliyordu. Gayrimenkul satın almak, yatırımcılar için hızla en popüler seçenek haline geldi. İlk 10 yılında Golden Visa, €7.3 milyar üzerinde yatırım getirdi ve bu miktarın yaklaşık %88'i gayrimenkule gitti[1].

Yatırımların çoğu Lizbon, Porto ve Algarve’de yoğunlaştı. Bu durum emlak piyasasının canlanmasına yardımcı olsa da emlak fiyatları ve kiralardaki keskin artışlarla aynı döneme denk geldi. Bu da konut erişilebilirliği hakkında artan kamuoyu tartışmalarına ve yabancı yatırımların büyük şehirlerde soylulaştırmaya (gentrifikasyon) katkıda bulunduğuna dair endişelere yol açtı.

Artan siyasi ve sosyal baskılara yanıt olarak hükümet çeşitli reformlar yaptı. 2022'de uygulanan ilk büyük değişiklik, yeni konut mülkü yatırımlarını Lizbon, Porto ve diğer yüksek talep gören kıyı bölgeleri dışında bırakarak iç kesimler ve özerk bölgelerle sınırladı.

Daha önemli bir reform, Ekim 2023'te 56/2023 sayılı Kanun, yani 'Mais Habitação' yasası ile geldi[12]. Bu mevzuat, gayrimenkul satın alımlarını ve büyük sermaye transferlerini yeni başvuru sahipleri için uygun yatırım seçenekleri arasından çıkardı. 

Golden Visa; Ar-Ge finansmanı, kültürel miras projeleri, gayrimenkul içermeyen yatırım fonları ve istihdam yaratan ticari yatırımlar gibi ekonomi için daha faydalı görülen alanlara yönlendirildi.

Aynı dönemde, programın idaresi de değişti. 2023 sonlarında Portekiz, o dönemdeki adı SEF olan göç ve sınırlar servisini feshetti. Golden Visa da dahil olmak üzere göç idaresi sorumluluğu yeni bir kuruma; Entegrasyon, Göç ve İltica Ajansı (AIMA) devredildi. Amaç, idari görevleri kolluk görevlerinden ayırmak ve göç yönetimini iyileştirmekti.

AIMA görevi devraldığında, 50.000'den fazla bekleyen ARI başvurusu devraldı ve bunları işlemek için büyük bir operasyon başlattı[1]. Faaliyetinin ilk tam yılı olan 2024'te AIMA, ana yatırımcılara 2.081 oturma izni ve aile üyelerine 2.909 izin düzenledi. Bunlar hem güncellenmiş kurallar altındaki yeni başvuruları hem de birikmiş iş yükündeki eski vakaları kapsıyordu[1].

Dolayısıyla Portekiz Golden Visa, lansmanından bu yana önemli ölçüde kabuk değiştirdi. Gayrimenkul yatırımı yolunu kaldıran hükümet, Golden Visa’yı, oturma izninin konut piyasasına bağlanmasının riskleri konusunda uyarıda bulunan AB ve OECD gibi kuruluşların tavsiyeleriyle uyumlu hale getirdi.

Sonuç olarak, programın Portekiz konut piyasası üzerindeki doğrudan etkisi artık asgari düzeydeyken, başarısı bu yeni yatırım kanallarının net ekonomik faydalar sağlayıp sağlamayacağına bağlı olacaktır.

Bu raporda Immigrant Invest, resmi adı Autorização de Residência para Atividade de Investimento olan ve yaygın olarak Golden Visa olarak bilinen Portekiz yatırım yoluyla oturma izni hakkında analitik bir inceleme sunmaktadır[2]. Programın 2012'deki lansmanından 2026'daki mevcut formuna kadar nasıl geliştiğini inceliyoruz.

Amacımız sadece tanımlamak değil, aynı zamanda mevcut verileri ve politika gelişmelerini kullanarak Golden Visa’nın gelişimini ve etkilerini analiz etmektir. Kuralların zaman içinde nasıl değiştiğine, programın hangi ekonomik ve sosyal etkileri olduğuna ve siyasi tartışmaların reformu nasıl şekillendirdiğine bakıyoruz. Rapor bu nedenle Golden Visa’nın gidişatına dair kanıta dayalı bir değerlendirme sunmaktadır.

Analizimiz birkaç temel soruya odaklanmaktadır. Bu rapor Golden Visa’yı çeşitli açılardan incelemektedir. Özellikle şunları kapsamaktadır:

• 2008—2012 ekonomik krizinin Golden Visa’nın oluşturulması üzerindeki etkisi ve orijinal hedefleri;
• yasal çerçevedeki değişiklikler, yatırım seviyeleri ve zaman içinde yatırımcı profilleri;
• sermaye girişleri, gayrimenkul piyasası etkileri ve vergi gelirleri dahil olmak üzere ölçülebilir ekonomik etkiler;
• özellikle kamuoyu tartışmalarında ana konu haline gelen konut erişilebilirliği ile ilgili sosyal ve siyasi sonuçlar;
• 2020 ile 2023 yılları arasındaki düzenleyici sıkılaştırmalar, 'Mais Habitação' yasası ile doruğa ulaşması ve bunun program üzerindeki etkisi;
• Portekiz’in yaklaşımının Avrupa Birliği’ndeki diğer yatırımcı ikamet yollarıyla karşılaştırılması, programın mevcut durumu ve yeni idari ve yasal çerçeve altındaki olası geleceği.

Veri kaynakları ve güvenilirlik kriterleri

Bu rapor yalnızca güvenilir ve kamuya açık kaynaklara dayanmaktadır. AIMA, eski SEF, Ulusal İstatistik Enstitüsü (INE) ve Portekiz Merkez Bankası (Banco de Portugal) dahil olmak üzere Portekiz devlet kurumlarından alınan resmi istatistikleri ve raporları kullandık[1].

Yasal analizimiz, Portekiz’in resmi gazetesi Diário da República’da yayınlanan mevzuata dayanmaktadır[3]. 

Daha geniş politika bağlamını anlamak için Avrupa Komisyonu, OECD ve Uluslararası Para Fonu (IMF) gibi uluslararası kuruluşların yayınlarını ve raporlarını da inceledik.

Sınırlamalar ve veri süreksizlikleri

Bu raporun önemli bir sınırlaması, 2023 sonlarında sorumluluğun SEF’ten AIMA’ya devredilmesinden kaynaklanan veri kesintisidir. Bu değişiklik nedeniyle, 2023 ve 2024 verileri doğrudan bir yıllık karşılaştırma ile değerlendirilemez. AIMA’nın erken dönem rakamları sadece yeni başvuruları ve onayları değil, aynı zamanda SEF’ten devralınan büyük bir birikmiş iş yükünün işlenmesini de yansıtmaktadır[4].

Diğer bir sınırlama ise, bu raporun yazıldığı sırada resmi raporların 2024 Golden Visa onaylarının milliyete veya yatırım türüne göre tam bir dökümünü sunmamış olmasıdır. Bu nedenle, en son döneme ilişkin analizimiz ayrıntılı kategori düzeyindeki modellerden ziyade daha geniş genel eğilimlere odaklanmaktadır.

Portekiz bu döneme ciddi bir ekonomik baskı altında girdi. Büyüme durdu, özel yatırımlar zayıfladı ve kamu maliyesi baskı altına girdi. Kriz, küresel finansal şok ve euro bölgesi borç krizinden sonra daha da derinleşti. Bu koşullar, işsizliğin artmasına ve uzun süreli bir yatırım yavaşlamasına zemin hazırladı.

Yatırım kıtlığı ve işsizlik artışı

2008 ile 2012 yılları arasında Portekiz, iki resesyon dönemi ve işsizlikte keskin bir artış dahil olmak üzere derin bir ekonomik kriz geçirdi. 

2008'de neredeyse hiç büyüme kaydedilmemesinin ardından, ekonomi 2009'da %2.9 daraldı[5]. GSYİH’nin %1.9 büyüdüğü 2010 yılında sadece hafif bir toparlanma gösterdi, ancak sonra tekrar resesyona girdi: GSYİH 2011'de %1.6 ve 2012'de çok daha sert bir oranla %3.2 azaldı[5]. Bu gerilemenin büyük bir kısmı, başta yatırımlar olmak üzere iç talepteki çöküşten kaynaklandı. 

Genel olarak, Portekiz’in GSYİH’si 2007 sonu ile 2012 sonu arasında yaklaşık %10 düştü[5].

İnşaat ve konut piyasasının çöküşü

İnşaat sektörü ekonominin diğer tüm bölümlerinden daha sert darbe aldı. Üretimi her yıl düştü: 2008'de %4.9, 2009'da %10.7, 2010'da %5.4, 2011'de %9.7 ve 2012'de %15.8[37]. Bu dönemin sonunda, inşaat faaliyeti 1999'daki zirvesinin yaklaşık %44 altındaydı[38].

Bu çöküş, inşaatın çok sayıda işçi çalıştırması nedeniyle özellikle ciddi sonuçlar doğurdu. Sadece büyük inşaat şirketlerinde istihdam 2008 ile 2012 arasında yaklaşık %29 azaldı[38].

Mali baskı ve IMF programı

Portekiz’in kamu maliyesi kriz yıllarında ağır baskı altına girdi. Eurostat verileri, genel hükümet açığının 2008'de GSYİH’nin %3.6'sından 2009'da %10.2'sine genişlediğini ve 2010'da %9.8 ile çok yüksek kaldığını göstermektedir[39]. Aynı dönemde kamu borcu hızla artarak 2008'de GSYİH’nin %71.7'sinden 2011'de %108.1'e ulaştı[39].

Daha geniş euro bölgesi borç krizinin şiddetlenmesiyle Portekiz’e olan yatırımcı güveni zayıfladı ve devlet borçlanma maliyetleri arttı. Avrupa İstikrar Mekanizması, Portekiz 10 yıllık tahvil getirilerinin 2011 ortasına kadar %10'un üzerine çıktığını ve hükümetin borçlanma maliyetini keskin bir şekilde artırdığını belirtmektedir[41].

Yatırım yoluyla oturma izni politikasının gerekçesi

Portekiz, ekonomik krize ve IMF kurtarma programı tarafından dayatılan katı sınırlara pratik bir yanıt olarak yatırım yoluyla oturma izni sistemini Ekim 2012'de başlattı. O dönemde hükümetin harcamaları artırmak için çok az alanı vardı, bankalar daha az kredi veriyordu ve konut piyasası ciddi bir düşüşteydi.

Golden Visa, devlet bütçesine baskı yapmadan veya kamu borcunu artırmadan ülkeye yabancı para getirmek üzere tasarlanmıştı. Hükümet, özellikle gayrimenkul alanında yabancı yatırımı teşvik ederek konut arz fazlasını azaltmayı, fiyatları desteklemeyi ve zor durumdaki inşaat sektörünü canlandırmayı umuyordu.

Ayrıca, 2012 Yeni Şehirsel Kiralama Yasası[42] ve kentsel yenilemeyi teşvik eden önlemler dahil olmak üzere halihazırda devam eden daha geniş konut reformlarına da uyum sağlıyordu. Ek olarak, Golden Visa aracılığıyla gelen para, ekonomi için önemli bir yabancı sermaye kaynağı sağladı.

Büyük bir kamu yatırımı girişimi gibi diğer seçenekler gerçekçi değildi çünkü Portekiz katı kurtarma koşullarına bağlıydı. Bu bağlamda yatırım yoluyla oturma izni, hükümetin mali konsolidasyon kurallarına uymaya devam ederken hızlı bir şekilde sermaye çekmek için kullanabileceği az sayıdaki araçtan biri haline geldi.

Portekiz, ekonomik zayıflık döneminde yabancı sermaye çekmek için 2012 yılında Golden Visa’yı başlattı. Hükümet toparlanmayı desteklemeyi, yatırımı artırmayı ve ekonomiye olan güveni güçlendirmeyi hedefliyordu.

Yasal çerçeve ve politika hedefleri

Portekiz’in yatırım yoluyla oturma izni sisteminin yasal temeli 9 Ağustos 2012 tarihli ve 29/2012 sayılı Kanun ile oluşturulmuştur[6]. Bu yasa, mevcut 23/2007 sayılı Yabancılar Yasası'nı, Portekiz’de nitelikli yatırımlar yapan AB dışı vatandaşlara oturma izni verilmesine ilişkin kuralları belirleyen yeni bir hüküm — Madde 90-A — ekleyerek değiştirmiştir[6].

Temel politika hedefi, devlet borç krizinden sonra ülkenin ekonomik toparlanmasını desteklemek için yabancı sermaye çekmekti. Program, 8 Ekim 2012'de yürürlüğe giren ve belirli yatırım şartlarını tanımlayan Despacho No. 11820-A/2012 sayılı bakanlık emriyle uygulanmıştır.

Erken dönem yatırım şartları

Başlangıçta Golden Visa üç ana yatırım seçeneği sunuyordu. Başvuru sahipleri Portekiz’e en az €1 milyon transfer edebilir, en az 30 iş yaratabilir veya en az €500,000 değerinde gayrimenkul satın alabilirdi[7]. İş yaratma gereksinimi daha sonra 10 işe düşürüldü ve standartlaştırıldı.

Orijinal ikamet kuralları ayrıca yatırımcıların Portekiz’de nispeten kısıtlı bir süre geçirmelerini gerektiriyordu: ilk yıl boyunca 30 gün ve sonraki her iki yıllık yenileme döneminde 60 gün. 2015 yılında bu kurallar daha da esnek hale geldi. 

Decreto Regulamentar No. 15-A/2015 uyarınca asgari konaklama süresi ilk yıl için sadece 7 güne ve sonraki her 2 yıllık dönemde 14 güne indirildi. Bu durum, yatırımcıların Portekiz’e sadece kısa ziyaretler yaparak ikamet statülerini korumalarına izin verdiği için Golden Visa’yı uluslararası yatırımcılar için çok daha cazip hale getirdi.

Golden Visa ilk yıllarında hızla genişledi. Portekiz bunu, iç yatırımların zayıf olduğu bir dönemde yabancı sermaye çekmek için kullandı. İlk talep döneminde AB dışı yatırımcıların güçlü ilgisi görüldü. 2016 yılına gelindiğinde Golden Visa, ülkenin yatırım politikasının görünür bir parçası haline gelmişti.

Yatırım girişleri ve erken ekonomik etki

İlk yıllarında Golden Visa istikrarlı bir şekilde büyüdü. Mevcut veriler 2012'den 2015'e kadar olan tam yıllık verileri içermese de, 2016 rakamları programın bu ilk aşamanın sonunda ne kadar büyük hale geldiğini göstermektedir. 2016 yılında, o zamanki adı SEF olan Portekiz göç makamları 1.414 Golden Visa başvurusunu onayladı[8].

Sonuç olarak, ana yatırımcılara 1.172 ilk oturma izni verilirken, aile birleşimi yoluyla aile üyelerine 2.000 izin daha verildi[8]. Aynı yıl içinde Golden Visa, Portekiz’e yabancı sermaye getirme konusundaki güçlü kabiliyetini göstererek €874.44 milyon yatırım çekti[9].

Gayrimenkulün rolü ve yatırımcı milliyetleri

Golden Visa’nın ilk yıllarını iki net model şekillendirdi: çoğu yatırımcı gayrimenkul seçeneğini tercih etti ve Çin vatandaşları en büyük başvuru grubunu oluşturdu.

2016 yılında onaylanan 1.414 başvurudan 1.329'u mülk alımıyla bağlantılıydı; bu da gayrimenkulün tüm onayların %94'ünü oluşturduğu anlamına geliyordu[10]. Bu durum yatırım yapılan paranın da büyük çoğunluğunu temsil ediyordu: yıllık toplamın €787.45 milyonu veya %90.1'i[11].

Diğer yollar çok daha az kullanıldı. Sermaye transferi seçeneği 84 başvuruyu oluştururken, iş yaratma yoluyla sadece bir izin verildi.

Çinli yatırımcılar açık ara en büyük milliyet grubuydu. 2016 yılında 848 ana başvuru sahibi Çin’den gelmişti[10]. Onları 142 ile Brezilya, 62 ile Güney Afrika, 51 ile Rusya ve 35 ile Ürdün izledi. Bu durum, Golden Visa’nın erken aşamasında özellikle Çin’de çok cazip olduğunu, ancak ilginin diğer ülkelere de yayılmaya başladığını göstermektedir.

Bu dönem, Golden Visa’nın emlak piyasası üzerindeki en yüksek etkisini işaret etti. Yabancı sermaye Portekiz gayrimenkullerine akmaya devam ederken, ülkenin en popüler kentsel ve kıyı bölgelerinde konut talebi güçlü kalmaya devam etti.

Konut fiyatlarındaki büyüme ve yabancı sermaye girişleri

2016 ile 2021 yılları arasında Portekiz’de konut fiyatları istikrarlı bir şekilde ve ardından daha da hızlı yükseldi. Ulusal İstatistik Enstitüsü’ne göre, ortalama konut fiyatları 2016'da %7.1 ve 2019'da yaklaşık %9.6 arttı[12]. Fiyatlar pandemi sırasında bile yükselmeye devam ederek 2020'de %8.4 arttı. 2021'de piyasa tekrar hızlandı, ortalama yıllık büyüme %9.4'e ulaştı ve yıllık büyüme dördüncü çeyrekte %11.6 ile zirve yaptı[13].

2021 yılına gelindiğinde, ulusal medyan konut fiyatı metrekare başına €1.297'ye ulaşmıştı[14]. Fiyatlar bazı bölgelerde çok daha yüksekti; özellikle metrekare başına €2.000 ile Algarve, €1.813 ile Lizbon Metropol Bölgesi ve €1.370 ile Porto Metropol Bölgesi başında geliyordu[14].

Kiralar da benzer bir seyir izledi. Yeni sözleşmeler için medyan kira 2019'da %10.8 ve 2021'de %7.7 artarak metrekare başına €6.04'e ulaştı[14].

Lizbon ve Porto’daki yoğunlaşma ve kentsel dönüşüm

Yatırım ve konut baskısı Portekiz’in kıyı ve metropol bölgelerinde, özellikle Lizbon, Porto ve Algarve’de yoğunlaştı. 2021 yılına ait resmi SEF verileri, Portekiz’deki tüm yabancı sakinlerin %66.8'inin Lizbon, Faro ve Setúbal bölgelerinde kayıtlı olduğunu gösterdi[14]. Bu durum, emlak fiyatlarının en yüksek olduğu aynı bölgeleri gösteren INE konut piyasası verileriyle eşleşiyordu[14].

Bu yoğunlaşma büyük şehirlerdeki gözle görülür değişikliklere de yansıdı. 2020 öncesindeki yıllarda Lizbon ve Porto’da kısa dönemli kiralarda hızlı bir artış görüldü; bu durum yerel halk için konut arzı üzerinde baskı yarattı ve tarihi mahallelerdeki soylulaştırma ile ilişkilendirildi. Golden Visa, yabancı sermayeyi halihazırda güçlü baskı altında olan ve büyük kentsel değişim geçiren emlak piyasalarına yönlendirerek bu eğilimi pekiştirdi.

Siyasi tartışma

Konut fiyatları ve kiralar yükselmeye devam ettikçe, Golden Visa’ya yönelik kamuoyu ve siyasi eleştiriler de arttı. Onayların %87 ile %95'i mülk yatırımıyla bağlantılı olduğundan, program konut erişilebilirliği kriziyle yakından ilişkilendirildi.

Golden Visa yatırımı Portekiz’in genel gayrimenkul piyasasının sadece küçük bir kısmını oluştursa da, en pahalı kentsel alanlarda yoğunlaşmıştı. Bu durum Golden Visa’nın fiyatları daha da yukarı çektiği ve yerel sakinlerin yerinden edilmesine katkıda bulunduğu yönünde yaygın bir görüşe yol açtı.

Baskı, özellikle Lizbon ve Porto’daki belediye liderlerinden istikrarlı bir şekilde arttı. Zamanla bu durum bir dizi daha sıkı kuralın getirilmesine ve nihayetinde 2023'te yeni başvuru sahipleri için gayrimenkul yolunu sona erdiren büyük 'Mais Habitação' reformuna yol açtı[12].

Konut maliyetleri bu dönemde Portekiz’in en hassas sosyal sorunlarından biri haline geldi. Yükselen fiyatlar ve kiralar, özellikle büyük şehirlerdeki haneler üzerindeki baskıyı artırdı. Kamuoyunda endişeler arttıkça Golden Visa daha sıkı bir siyasi incelemeyle karşı karşıya kaldı. Golden Visa giderek daha fazla daha geniş bir konut politikası sorununun parçası olarak görüldü.

Yükselen kiralar ve yerel siyasi baskı

Portekiz’in konut erişilebilirliği krizi 2010'ların sonunda ve pandemiden sonra kiralar ve emlak fiyatlarının gelirlerden daha hızlı yükselmesiyle çok daha şiddetli hale geldi. INE’ye göre, yeni kiralamalar için ulusal medyan kira 2024'te metrekare başına €7.97'ye ulaştı. 

Lizbon ve Porto’da kiralar sırasıyla metrekare başına €15.93 ve €12.58 ile çok daha yüksekti[15]. Yükseliş eğilimi 2025'in başlarına kadar devam etti ve kiralar hala çift haneli yıllık büyüme gösteriyordu.

Medyan harcanabilir gelir 2024'te %14 artarak yıllık €14,465 seviyesine çıksa da konut birçok hane için hala erişilemez durumdaydı. 2024 yılına ait Eurostat verileri, Portekiz’de piyasa kirası ödeyen kiracıların %30.3'ünün konut maliyeti yükü altında olduğunu, yani harcanabilir gelirlerinin %40'ından fazlasını konuta harcadıklarını gösterdi[16].

En büyük konut baskısı altındaki bölgelerdeki yerel siyasi liderler Golden Visa’nın en sert eleştirmenleri arasındaydı. 2019'da Porto Belediye Başkanı Rui Moreira, Golden Visa’nın 'fiyatların suni enflasyonuna' ve ekonominin 'Lüksemburglaşmasına' katkıda bulunduğunu söyledi[17]. 

Kasım 2022'de Lizbon Belediye Meclisi, Golden Visa’nın ülke çapında sona erdirilmesini destekleyen bir karar alarak bunun spekülatif yatırımı teşvik ettiğini savundu[18].

Ulusal hükümet de sorunu açıkça kabul etti. İktidardaki Sosyalist Parti, 2020 yılında programın coğrafi kapsamını 2022'den itibaren sınırlandırma planlarını açıkladığında, amacın Lizbon ve Porto metropol bölgelerindeki konut piyasası baskısını azaltmak olduğunu söylemişti[19].

Portekiz ve AB içindeki politika tartışmaları

Konut krizi Portekiz’de büyük bir siyasi sorun haline geldi ve eylem için artan bir kamuoyu baskısı oluştu. Temmuz 2025'te yayınlanan bir Eurostat anketi, Portekiz’deki katılımcıların %30'unun konutu ve daha iyi enerji verimliliğini gelecekteki AB yatırımları için öncelik olarak gördüğünü gösterdi ve bu konunun ne kadar öne çıktığını vurguladı.

Portekiz’in Golden Visa kurallarını sıkılaştırma kararı, yatırım yoluyla oturma izni politikalarına yönelik uluslararası incelemelerin arttığı bir döneme de denk geldi. 2019'da Avrupa Komisyonu; kara para aklama, vergi kaçakçılığı ve güvenlik endişeleri gibi riskler konusunda uyarıda bulunan önemli bir rapor yayınladı. Mart 2022'de bu programlar için çok daha sıkı kontroller önererek ve AB ülkelerine Rus ve Belarus vatandaşları için izinleri askıya alma çağrısında bulunarak daha da ileri gitti[20].

Avrupa Parlamentosu da AB düzeyinde daha sert kontrolleri destekledi. Aynı zamanda OECD ve Mali Eylem Görev Gücü, bu tür Golden Visa programlarının uluslararası vergi şeffaflığı kurallarından kaçınmak için kullanılabileceği konusunda uyardı. IMF de itibar risklerine ve konut piyasaları üzerindeki baskı dahil olmak üzere olası ekonomik yan etkilere işaret etti.

Bu bağlamda, Portekiz’in reformları daha geniş bir Avrupa değişiminin parçasıydı. Ülkenin daha sert kuralları hem yerel siyasi baskıyı hem de Avrupa genelinde mülk odaklı yatırım yollarına olan güvenin azalması ve daha sıkı denetim yönündeki genel eğilimi yansıtıyordu.

Portekiz, konut üzerindeki etkilerine yönelik eleştiriler arttıkça Golden Visa’yı sıkılaştırmaya başladı. Hükümet, Golden Visa’yı bir anda bitirmeden büyük konut piyasaları üzerindeki baskıyı azaltmaya çalıştı.

Coğrafi kısıtlamalar

Golden Visa’daki ilk büyük sıkılaştırma, Şubat 2021'de yayınlanan ve 1 Ocak 2022'den itibaren uygulanan 14/2021 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile geldi[21]. Bu reform, mülk alımlarının vizeye hak kazanabileceği alanları büyük ölçüde daralttı.

Yeni kurallar kapsamında, konut mülkü yatırımı yalnızca mülkün Azorlar veya Madeira özerk bölgelerinde veya Portekiz’in resmi olarak belirlenmiş iç kesimlerinde bulunması durumunda geçerli sayıldı[21]. Bu alanlar 208/2017 sayılı Portaria’da listelenmiştir ve 165 belediye ile 73 mahalleyi içermektedir. Pratikte bu, Lizbon, Porto ve Algarve kıyı şeridinin çoğundaki yeni konut mülkü yatırımlarının artık uygun olmadığı anlamına geliyordu.

Aynı reform, bazı diğer yatırım seçenekleri için gereken asgari tutarı da yükseltti. Örneğin, sermaye transferi yolu €1 milyondan €1.5 milyona çıkarıldı[21].

Gayrimenkul seçeneğinin kaldırılması ve 'Mais Habitação' reformu

En önemli reform, 6 Ekim 2023'te 56/2023 sayılı Kanun olarak kabul edilen ve ertesi gün yürürlüğe giren 'Mais Habitação' yasama paketiyle geldi[22]. Bu yasa, kurulduğundan bu yana Golden Visa’da yapılan en büyük değişiklikleri getirdi.

Yasanın V. Bölümü, Golden Visa’nın en yaygın kullanılan yatırım yolları için yeni başvuruları sona erdirdi. Madde 42, üç seçenek için artık yeni başvuru kabul edilmeyeceğini belirtti:

• €1.5 milyon veya daha fazla sermaye transferi;
• en az €500,000 değerinde gayrimenkul satın alma;
• en az €350,000 değerinde mülk satın alma ve yenileme.

Reform ayrıca Golden Visa ile emlak piyasası arasında net bir ayrım yarattı. Madde 44, ana göç yasasını; fonlar veya ticari işletmelerdeki geri kalan uygun yatırımların doğrudan veya dolaylı olarak gayrimenkul yatırımı için kullanılamayacağını belirtecek şekilde değiştirdi. Sonuç olarak, gayrimenkul yatırımı artık Golden Visa kapsamındaki yeni başvuru sahipleri için bir yol değildir.

Siyasi motivasyonlar

2020 ile 2023 yılları arasında Golden Visa’nın sıkılaştırılmasının resmi gerekçeleri esas olarak konut erişilebilirliği krizine ve emlak piyasasındaki spekülatif baskıyı azaltma ihtiyacına odaklanmıştır.

2020 Devlet Bütçesi, amacın iç kesimlerdeki yatırımı teşvik etmek ve büyük metropol piyasalarındaki mülk yatırımını sınırlamak olduğunu açıkça ortaya koymuştur. 14/2021 sayılı Kanun Hükmünde Kararname’nin önsözünde, amacın Golden Visa’yı esas olarak iç bölgelere, iş yaratmaya, kentsel yenilemeye ve kültürel mirasa yönlendirmek olduğu belirtilmiştir.

2023'teki nihai reformun arkasındaki gerekçe daha da açıktı. 'Mais Habitação' yasasının belirtilen amacı, daha fazla konut garanti edilmesine yardımcı olacak önlemler getirmekti. Yasa, özellikle gayrimenkul yatırımına bağlı oturma izinlerinin sona erdirilmesini bu önlemlerden biri olarak dahil ederek Golden Visa’nın kısıtlanmasını hükümetin daha geniş konut politikasına doğrudan bağlamıştır[22].

Golden Visa bu dönemde Portekiz’in en büyük yatırım yoluyla oturma izni kanallarından biri haline geldi. Önemli ölçüde sermaye çekti ve binlerce ana başvuru sahibi ile aile üyesini ülkeye getirdi.

Düzenlenen izin sayısı ve yatırım hacimleri

Golden Visa’nın Ekim 2012'deki lansmanından Temmuz 2023'e kadar Portekiz, bu yatırım yoluyla oturma izni yoluyla toplam €7.21 milyar çekti[8].

O dönem boyunca ana yatırımcılara 12.497 oturma izni verildi ve aile birleşimi yoluyla aile üyelerine 20.169 izin daha düzenlendi.

Golden Visa, politika değişiklikleri ve dış olaylarla şekillenen net büyüme, zirve hareketliliği ve düşüş aşamalarından geçti.

Lansmanından sonra hızla genişledi ve yatırım, pandemiden önceki yıllarda en yüksek seviyelerine ulaştı. Örneğin 2018'de ana yatırımcılara 3.909 izin verilerek €838.5 milyon getirildi. Pandeminin ardından faaliyet yavaşladı. 2021'de 2.036 yatırımcı izni verildi ve toplam yatırım €460.8 milyona düştü.

Program 2022'de toparlanarak 2.869 yatırımcı izni verildi. 2023'te bu rakam 2.901'e yükseldi. Bu durum muhtemelen birçok başvuru sahibinin, yeni başvuru sahipleri için gayrimenkul yolunu kapatan Ekim 2023 yasal değişikliklerinden önce başvurmaya çalışmasından kaynaklanıyordu. 2024 yılında yeni kurallar çerçevesinde ve AIMA idaresinde 4.987 yatırımcı izni verildi[23].

Aile birleşimi rakamları da belirgin bir şekilde değişti. 2024'te aile üyelerine 2.909 izin verilirken, 2023'te bu rakam 1.554'tü[23]. Bizim görüşümüze göre bu artış esas olarak yeni aile başvurularındaki ani bir yükselişten ziyade AIMA’nın devraldığı birikmiş iş yükünü işleme çabasını yansıtmaktadır.

Milliyet dağılımı ve sektörel tahsis

Golden Visa zaman içinde temelden değişti. On yılı aşkın bir süre boyunca gayrimenkul ana yatırım yoluydu. 

2018'de mülk alımları Golden Visa kapsamındaki tüm yatırımların %90.9'unu oluşturuyordu ve 2021'de hala %88.9'unu temsil ediyordu[8]. Bu durum Ekim 2023'te 'Mais Habitação' yasasının yeni başvuru sahipleri için mülk odaklı seçenekleri kaldırmasıyla tamamen değişti. Sonuç olarak, 2024'te verilen 2.081 yatırımcı izninin tamamı yatırım fonları, araştırma katkıları veya ticari sermaye artırımı gibi diğer yollarla düzenlendi[8].

Yatırımcıların milliyet profili de önemli ölçüde değişti. Çin vatandaşları Temmuz 2023'e kadar verilen 5.374 izinle genel olarak en büyük grup olmaya devam etmektedir. Ancak yeni onaylardaki payları zamanla keskin bir şekilde düştü; 2015'teki yaklaşık %75 seviyesinden 2022'de %16.6'ya geriledi[24].

Aynı zamanda diğer ülkelerden gelen yatırımcılar daha önemli hale geldi. En büyük değişim, 2022'de 216 izinle Çin’in (213) az farkla önüne geçerek yeni başvurularda lider milliyet haline gelen Amerika Birleşik Devletleri’nden geldi. Brezilya, Türkiye ve Güney Afrika da yatırımcıların ana kaynak ülkeleri arasında kalmaya devam etti.

Resmi istatistikleri tamamlamak adına, Immigrant Invest tarafından gözlemlenen gerçek yatırımcı davranışlarını ve talep modellerini yansıtan dahili verileri ele alalım. 

Immigrant Invest web sitesi analitiklerine ve 18 Kasım 2024 ile 9 Mart 2026 arasındaki dönemdeki müşteri sorgularına göre, Portekiz Golden Visa’ya en yüksek ilgiyi gösteren ilk 10 ülke şunlardır:

• Amerika Birleşik Devletleri,
• Birleşik Krallık,
• Kanada,
• Portekiz,
• Hindistan,
• Birleşik Arap Emirlikleri,
• Nijerya,
• Avustralya,
• Türkiye,
• Almanya.

Bu veri seti, hükümet tarafından yayınlanan rakamlara pratik bir karşıtlık sunmaktadır. Resmi veriler tamamlanmış oturma izinlerini yansıtırken, Immigrant Invest’in dahili metrikleri ilk ilgi, araştırma davranışı ve danışmanlık talepleri dahil olmak üzere karar verme sürecinin daha erken aşamalarını yakalamaktadır.

İki veri setinin karşılaştırılması birkaç dikkate değer model ortaya koymaktadır:

1. Amerika Birleşik Devletleri ve Birleşik Krallık hem onaylanan izinlerde hem de erken aşama ilgide belirgin bir şekilde görünmekte; bu da istikrarlı ve olgun bir yatırımcı havuzuna işaret etmektedir.
2. Nijerya ve Birleşik Arap Emirlikleri gibi gelişmekte olan piyasalar, onay istatistiklerindeki düşük temsillerine rağmen sorgulama aşamasında yüksek katılım göstermekte; bu da gelecekteki başvurulara dönüşebilecek potansiyel talebi düşündürmektedir.
3. Portekiz’in ilk 10'da yer alması genellikle vergi planlaması, dahili relokasyon veya statü optimizasyon stratejileriyle bağlantılı yerel ilgiyi yansıtmaktadır.

Bekleyen başvurular

Golden Visa için büyük bir sorun, geniş idari birikmiş iş yükü olmuştur. 

Sorumluluk SEF’ten 2023 sonlarında yeni Entegrasyon, Göç ve İltica Ajansı'na devredildiğinde, ana yatırımcılar ve aile üyeleri de dahil olmak üzere bekleyen Golden Visa ile ilgili başvuruların sayısı resmi olarak '50.000'den fazla' olarak tanımlandı[23]. Bir AIMA yetkilisi, 2025 başlarında bu rakamı tekrar doğrulayarak birikmiş iş yükünün bazı eski kamuoyu tahminlerinin öne sürdüğünden bile daha büyük olduğunu gösterdi.

Bununla başa çıkmak için yetkililer 2024 yılında genellikle bir 'mega operasyon' olarak tanımlanan özel bir görev yapısı kurdular. Bu çaba esas olarak diğer göçmenlik vakalarını hedeflese de AIMA’nın 2024 raporu, büyük Golden Visa birikmiş iş yükünü de işlemeye başladığını netleştirdi.

Bunun etkisini 2024 rakamlarında görüyoruz. O yıl aile üyelerine 2.909 izin verilmiştir; bu yüksek rakam sadece yeni başvuruları değil, eski bekleyen vakaları temizleme çabasını yansıtmaktadır[23].

Golden Visa emlak piyasasını eşitsiz şekillerde etkiledi. Ulusal payı mütevazı olsa da yerel etkisi daha güçlüydü. Golden Visa, konut arzının sınırlı olduğu yerlerde ek talep yarattı.

Gayrimenkul piyasası etkileri

Golden Visa’nın Portekiz emlak piyasası üzerinde fark edilebilir bir etkisi oldu ancak bu etki tüm ülkeye eşit yayılmak yerine belirli alanlarda yoğunlaştı. 2012 ile 2023 yılları arasında ulusal gayrimenkul piyasasındaki doğrudan payının nispeten küçük olduğu ve yaklaşık %2.1 seviyesinde olduğu tahmin edilmektedir. Buna rağmen konut arzının halihazırda baskı altında olduğu Lizbon, Porto ve Algarve gibi yüksek talep gören lokasyonlarda çok daha büyük bir rol oynadı.

Bu bölgelerde Golden Visa zaten pahalı ve rekabetçi olan piyasalara ek talep getirdi. Bu da özellikle lüks segmentte fiyatların yükselmesine yardımcı oldu. 2016'dan 2021'e kadar olan resmi veriler hem konut fiyatlarında hem de kiralarda istikrarlı ve hızlanan bir büyüme göstermektedir. 

Ortalama yıllık konut fiyatı büyümesi 2016'daki %7.1 seviyesinden 2021'de %9.4'e yükselmiş; metropol bölgelerde daha da güçlü büyüme gözlemlenmiştir[25]. Kiralar da benzer bir model izlemiş, yeni sözleşmeler için medyan kiralar 2019'da %10.8 ve 2021'de %7.7 artmıştır[25].

Golden Visa bu eğilime doğrudan katkıda bulundu çünkü ilk yıllarında Golden Visa yatırımlarının %90'ından fazlası gayrimenkule gitti. Golden Visa başvuru sahipleri de dahil olmak üzere yabancı alıcılar, yerli alıcılara göre daha pahalı mülkler alma eğilimindeydi. Örneğin 2024 yılında, AB dışı bir alıcı için ortalama işlem değeri €421,730 iken, genel yurt içi ortalama €207,230 idi.

Bu yüksek değerli emlak piyasalarındaki yoğunlaşma; muhtemelen yerel sakinler tarafından halihazırda hissedilen fiyat baskısını artırdı. Bu durum ayrıca yerel siyasilerin programın fiyatları şişirdiğini ve konut erişilebilirliğini kötüleştirdiğini savunmalarının ana nedenlerinden biri oldu. Bu endişeler Portekiz’in Ekim 2023'te yeni Golden Visa başvuru sahipleri için gayrimenkul yolunu sona erdirmesinin ana gerekçelerinden biri haline geldi.

Sermaye girişleri ve inşaat sektörü toparlanması

Golden Visa, Portekiz için önemli bir yabancı yatırım kaynağıydı. Ekim 2012'deki lansmanından Eylül 2023'e kadar yaklaşık €7.32 milyar getirdi[26]. Bu paranın büyük kısmı — yaklaşık €6.45 milyar veya %88'i — gayrimenkule gitti[26].

Bu giriş, iç talebin zayıf olduğu ve banka kredilerinin keskin bir şekilde düştüğü 2008—2012 ekonomik krizi sonrasındaki yıllarda özellikle önemliydi. Program; diğer yatırım kaynaklarının sınırlı olduğu bir dönemde emlak piyasasına likiditeyi geri getirmeye yardımcı oldu.

Bununla birlikte, daha geniş inşaat sektörü üzerindeki etkisi çok daha küçük görünmektedir. Golden Visa’nın bir parçası mülk yenileme ve rehabilitasyonunu destekleyerek toplam €671 milyon çekti. Bu durum özellikle tarihi şehir merkezlerindeki bazı kentsel dönüşüm projeleri için önemliydi ancak dönem boyunca yılda sadece yaklaşık €50 milyon ile €70 milyonu temsil ediyordu. Portekiz’in bir bütün olarak inşaat sektörünün büyüklüğü ile karşılaştırıldığında — örneğin 2024'teki €12.7 milyar tutarındaki bina işleri — bu oran yılda %1'den azdı.

Başka bir deyişle Golden Visa; emlak işlemlerini ve bazı yerel yeniden geliştirmeleri desteklemede anlamlı bir rol oynadı ancak ulusal düzeydeki inşaat faaliyeti ve istihdam üzerindeki doğrudan etkisi sınırlı kaldı.

Mali etki

Golden Visa esas olarak mülk alımlarıyla bağlantılı vergiler yoluyla kayda değer bir vergi geliri de getirdi. 2012 ile Eylül 2023 arasında gayrimenkule yatırılan €6.45 milyar baz alındığında, elde edilen toplam gelir oldukça yüksekti[26].

Mülk devir vergisi (IMT) tutarının belediyelere yaklaşık €331 milyon getirdiği tahmin edilmektedir. Emlak işlemlerindeki damga vergisinin devlet için 51.6 milyon avro daha yarattığı muhtemeldir. Ek olarak, mülk rehabilitasyonu yoluyla yatırım yapılan €671 milyon, inşaat malzemeleri ve hizmetleri üzerinden KDV geliri üretmiştir. Uygulanan vergi oranına bağlı olarak bunun €40 milyon ile €154 milyon arasında olduğu tahmin edilmektedir.

Golden Visa ayrıca süregelen bir yerel vergi geliri kaynağı da yarattı. Program kapsamında satın alınan mülklerin çoğu yüksek değerli varlıklar olduğundan, özellikle bu alımların yoğunlaştığı yüksek talep gören alanlarda yıllık emlak vergisi tabanına (IMI) katkıda bulundular. Bu durum belediyelere satın alma sırasında ödenen tek seferlik vergilerin ötesinde sürekli bir gelir akışı sağladı.

Bölgesel kalkınma

Golden Visa oldukça eşitsiz bir bölgesel etkiye sahipti; yatırımların çoğu ülkenin daha az gelişmiş bölgeleri yerine Portekiz’in kıyı ve metropol alanlarına gitti. Pratikte ana yararlanıcılar Lizbon, Porto ve Algarve oldu. 

2021 verileri, Portekiz’deki tüm yabancı sakinlerin %66.8'inin Lizbon, Faro ve Setúbal'ın kıyı bölgelerinde kayıtlı olduğunu gösterdi ve Golden Visa yatırımı da benzer bir model izledi[28].

Bu yoğunlaşma bölgesel dengesizlikleri genişletti ve iç bölgelerdeki kalkınmayı desteklemek için çok az şey yaptı. Yanıt olarak hükümet, 1 Ocak 2022'de yürürlüğe giren 14/2021 sayılı Kanun Hükmünde Kararname’yi getirdi. Bu reform kapsamında, konut mülkü yatırımları yalnızca Azorlar ve Madeira özerk bölgelerinde veya resmi olarak belirlenmiş iç bölgelerde yapıldığında Golden Visa için uygun sayıldı[28].

Bu değişikliğin belirtilen amacı daha dengeli bir bölgesel kalkınmayı teşvik etmek, daha az gelişmiş bölgelerdeki kentsel yenilemeyi ve kültürel mirası desteklemek ve yatırımı aşırı ısınmış kıyı piyasalarından uzaklaştırmaktı. Bu, 2023'te emlak yolu tamamen kaldırılmadan önce Golden Visa’nın yeniden şekillendirilmesindeki ilk büyük adımdı[22].

2023 reformundan bu yana, bir gelecekteki olası yön; emlak dışı yatırımı iç bölgelere veya belirli ekonomik sektörlere daha aktif bir şekilde yönlendiren programın daha hedeflenmiş bir versiyonu olabilir.

Golden Visa’nın etkileri yatırım rakamlarının ve emlak satışlarının ötesine geçti. Konut erişimi, eşitsizlik ve kentsel yaşamdaki değişikliklerle ilgili daha geniş endişelerle ilişkilendirildi. Kiralar yükseldikçe ve mahalleler değiştikçe toplumsal destek zayıfladı.

Konut erişilebilirliği ve kamuoyu

Golden Visa; azalan konut erişilebilirliği ve şehir mahallelerindeki büyük değişimlerle yakından ilişkilidir; bunun temel nedeni özellikle en cazip kentsel alanlardaki mülklere milyarlarca euro yönlendirmiş olmasıdır.

Programın 2016'dan 2021'e kadar olan ana büyüme döneminde, kiralar ücretlerden daha hızlı yükselerek haneler üzerinde artan bir baskı yarattı. 2024 yılına gelindiğinde Eurostat verileri, Portekiz’de piyasa kirası ödeyen kiracıların %30.3'ünün konut maliyeti yükü altında olduğunu, yani gelirlerinin %40'ından fazlasını konuta harcadıklarını gösterdi[29].

Bu baskı aynı zamanda tarihi şehir merkezlerinin artan 'turistikleşmesi' ile de bağlantılıydı. Bu süreç sadece Golden Visa tarafından değil, aynı zamanda Portekiz’de Alojamento Local (AL) olarak bilinen kısa dönemli kiralamaların hızlı genişlemesiyle de yönlendirildi. Lizbon’da bu bağlantı özellikle netti. 2025'te kabul edilen bir belediye yönetmeliği, AL’nin turistik konaklamanın %67'sini oluşturduğunu ve ciddi dengesizlikler yarattığını belirtti[30].

Santa Maria Maior merkez mahallesinde ölçek özellikle çarpıcıydı: AL mülklerinin sayısı kalıcı evlerin sayısının %66.9'una ulaştı[30]. Pratikte bu, giderek daha fazla konutun uzun süreli sakinler yerine turizm için kullanılması anlamına geliyordu. 

Sonuç olarak birçok mahalle konut karakterinin bir kısmını kaybetti, uzun süreli sakinler dışarı itildi ve tarihi alanların sosyal dokusu önemli ölçüde değişti. Bu etkiler Golden Visa’ya karşı artan siyasi tepkinin ana nedenlerinden biri oldu.

Konutlar daha az erişilebilir hale geldikçe Golden Visa; kamuoyu ve medya tarafından giderek daha fazla sorunun parçası olarak görüldü. Pratikte genel emlak piyasasının sadece küçük bir payını temsil ediyordu. Ancak oldukça görünür olduğu ve lüks gayrimenkulle yakından bağlantılı olduğu için birçok insanın yerel sakinlerden ziyade yabancı yatırımcılara hizmet ettiğini hissettiği bir emlak piyasasının güçlü bir sembolü haline geldi.

Bu toplumsal endişe zamanla giderek daha belirgin hale geldi. Temmuz 2025'te yayınlanan bir Eurobarometer anketi; Portekiz’deki katılımcıların %30'unun konutu gelecekteki AB yatırımları için bir öncelik alanı olarak gördüğünü ortaya koydu ve bu konunun siyasi açıdan ne kadar önemli hale geldiğini gösterdi. 

Medya haberlerinde, Golden Visa’yı konut piyasasındaki sorunlara bağlayan kamu görevlilerinin açıklamaları sık sık yinelendi. Örneğin Porto Belediye Başkanı Rui Moreira, Golden Visa’nın emlak fiyatlarında 'suni enflasyona' neden olduğunu ve bir tür vergi cenneti etkisi yarattığını söyledi[19].

Bu görüş hem Portekiz hem de uluslararası medyada yayıldıkça Golden Visa sadece bir ekonomik politika aracı olarak değil, aynı zamanda bir sosyal gerilim kaynağı olarak görülmeye başlandı. Bu durum reformun kaçınılmaz hale geldiği siyasi iklimin oluşmasına yardımcı oldu.

Parlamento tartışmaları ve yerel yönetim pozisyonları

Golden Visa’yı değiştirme yönündeki siyasi baskı, kademeli olarak onun gayrimenkul bileşenine karşı geniş bir fikir birliğine yol açtı.

Yükselen konut maliyetlerinden en çok etkilenen şehirlerdeki yerel yetkililer en güçlü eleştirmenler arasındaydı. Lizbon Belediye Meclisi, Golden Visa’nın ulusal düzeyde sonlandırılması çağrısında bulunan kararlar alırken, Porto Belediye Başkanı defalarca buna karşı konuştu[18].

Sosyalist Parti liderliğindeki ulusal hükümet adım adım yanıt verdi. Önce 2022'de Lizbon ve Porto’daki konut piyasaları üzerindeki baskıyı azaltmak için coğrafi kısıtlamalar getirdi[19]. Ardından 2023 yılında emlak yolunu Golden Visa’dan tamamen çıkaran 'Mais Habitação' yasama paketini sunarak daha da ileri gitti[19].

Nihai parlamento oylaması net bir siyasi bölünme gösterdi. Sosyalist Parti lehte oy kullanırken PSD, Chega, IL, PCP ve BE dahil olmak üzere çoğu muhalefet partisi — her zaman aynı nedenlerle olmasa da — pakete karşı oy kullandı.

Avrupa düzeyinde de baskı artıyordu. Avrupa Komisyonu ve Avrupa Parlamentosu; kara para aklama ve yatırımcılar ile ev sahibi ülke arasındaki zayıf bağlar gibi risklere işaret ederek yatırımcı ikamet programları hakkında halihazırda endişelerini dile getirmişti. 

Daha sonra Konuttan Sorumlu Avrupa Komiseri, Portekiz’i konut krizinden en çok etkilenen AB ülkelerinden biri olarak tanımladı. Bu durum Portekiz içinde dile getirilen endişeleri pekiştirdi ve reformun siyasi gerekçesini güçlendirdi.

2023 reformundan sonra Portekiz, Golden Visa’nın kapsamını keskin bir şekilde daralttı. Golden Visa artık konut mülkü yatırımını veya kısıtlamasız sermaye transferlerini desteklememektedir. Amacı artık daha hedeflenmiş ve seçicidir.

Mevcut yatırım yolları

7 Ekim 2023'te yürürlüğe giren 56/2023 sayılı Kanun uyarınca yapılan 'Mais Habitação' reformunun ardından gayrimenkul alımları ve büyük kısıtlamasız sermaye transferleri artık Portekiz Golden Visa kapsamında yeni başvuru sahipleri için kabul edilmemektedir[36].

Bugün Golden Visa konut dışı yatırım seçenekleriyle sınırlıdır. Şu anda mevcut olan ana yollar şunlardır.

İş yaratma. Başvuru sahipleri Portekiz'de en az 10 iş yaratarak hak kazanabilirler. Ayrıca Portekiz'de kayıtlı bir şirkete en az €500,000 yatırım yaparak ve en az 5 kalıcı iş yaratarak da hak kazanabilirler.

Mevcut bir Portekiz şirketine aynı miktarda yatırım yaparak da hak kazanabilirler. Bu durumda, en az 5 kalıcı iş yaratmalı veya en az 5'i kalıcı olmak üzere en az 10 işi en az 3 yıl boyunca korumalıdırlar.

Bilimsel araştırma. Başvuru sahipleri Portekiz'in ulusal bilimsel ve teknolojik sisteminin bir parçası olan kamu veya özel kurumlar tarafından yürütülen araştırma faaliyetlerine en az €500,000 yatırım yapabilirler.

Kültür ve mirasa destek. Başvuru sahipleri sanatsal üretime veya Portekiz'in kültürel mirasının korunması ve restorasyonuna en az €250,000 yatırım yapabilirler.

Gayrimenkul ile bağlantılı olmayan yatırım fonları. Başvuru sahipleri Portekiz yatırım fonlarına en az €500,000 yatırım yapabilirler ancak bu fonlar gayrimenkul odaklı olamaz. Yatırım anında en az 5 yıllık bir vadeye sahip olmalı ve portföylerinin en az %60'ı merkezi Portekiz'de bulunan şirketlere yatırılmalıdır.

Ticari yatırım ve iş yaratma. Başvuru sahipleri Portekiz'de bir şirket kurmak ve en az 5 kalıcı iş yaratmak için en az €500,000 yatırım yapabilirler. Aynı miktar; en az 5 kalıcı pozisyonun minimum 3 yıl boyunca korunması şartıyla iş yaratılmasına veya korunmasına yol açtığı sürece mevcut bir Portekiz şirketinin sermayesini güçlendirmek için de kullanılabilir.

Şu anda tüm Golden Visa için temel bir kural geçerlidir: bu yatırım yollarının hiçbiri doğrudan veya dolaylı olarak gayrimenkul yatırımı için kullanılamaz[36]. Her durumda yatırım en az 5 yıl boyunca korunmalıdır.

İdari reformlar

Portekiz’in göç ve sınır sistemindeki büyük bir reform 29 Ekim 2023'te yürürlüğe giren 41/2023 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile getirilmiştir[37]. Bu reform Göç ve Sınırlar Servisi’ni (SEF) feshetmiş ve sorumluluklarını birkaç farklı kurum arasında paylaştırmıştır.

Golden Visa için en önemli değişiklik Entegrasyon, Göç ve İltica Ajansı (AIMA)'nın kurulması olmuştur. AIMA oturma izni başvuruları, sığınma prosedürleri ve entegrasyon politikası dahil olmak üzere göçün idari tarafından sorumlu hale gelmiştir. Bu durum AIMA’nın artık Golden Visa başvurularını yönettiği ve karara bağladığı anlamına gelmektedir. Ayrıca geniş Golden Visa birikmiş iş yükü de dahil olmak üzere SEF’ten bekleyen tüm idari dosyaları devralmıştır[37].

Reformun bir diğer parçası Kayıtlar ve Noterlik Enstitüsü’nü (IRN) kapsamaktadır. IRN yabancı uyruklular için oturma izinlerinin verilmesi ve yenilenmesi ile Portekiz pasaportlarının düzenlenmesi için ön büro hizmetlerini devralmıştır. Pratikte IRN yenilemeler için yüz yüze randevuları ve biyometrik verilerin toplanmasını yönetirken, AIMA nihai kararları verme yetkisini elinde tutmaktadır.

SEF’in polislik ve sınır kontrol yetkileri de yeniden atanmıştır. Ulusal Cumhuriyet Muhafızları (GNR) kara ve deniz sınırlarında gözetimden sorumlu olmuştur. Kamu Güvenliği Polisi (PSP) havalimanı sınır kontrolünü ve yabancı uyrukluların sınır dışı edilmesini devralmıştır. Adli Polis (PJ) yasa dışı göç ve insan kaçakçılığını soruşturmaktan sorumlu hale gelmiştir.

Tüm bu kurumları koordine etmek için Portekiz iç güvenlik sistemi içinde yeni bir birim de oluşturmuştur: Sınırlar ve Yabancılar Koordinasyon Birimi (UCFE). Rolü ortak veri tabanlarını yönetmek ve farklı otoriteler arasında merkezi bir koordinasyon noktası olarak hareket etmektir[37].

Başvuru ve yenileme süreci

Golden Visa başvuru ve yenileme süreci son yıllarda önemli ölçüde değişmiş olup artık çok daha dijitaldir.

Yeni başvurular için süreç AIMA’nın resmi Golden Visa portalı üzerinden çevrimiçi olarak başlar. Başvuru sahipleri önce bir ön kayıt tamamlar ve ardından gerekli belgeleri yükler. Bunlar pasaport, Portekiz’e yasal giriş kanıtı, adli sicil belgeleri, sağlık sigortası ve vergi uyum kanıtı gibi standart kişisel belgelerin yanı sıra uygun yatırımın yapıldığını gösteren belgeleri içerir. 

Belgeleri yükledikten sonra başvuru sahibi analiz ücretini oluşturmalı ve ödemelidir. 

AIMA dosyayı kontrol edip kabul ettikten sonra başvuru sahibi bir Loja AIMA hizmet masasında tek bir yüz yüze randevu almaya davet edilir. Bu randevuda fotoğraf ve parmak izi gibi biyometrik veriler toplanır ve orijinal belgeler sunulur. Yasal kurallara göre AIMA’nın tüm gerekli bilgiler sunulduktan sonra 90 gün içinde karar vermesi gerekmektedir[38].

Yenileme süreci de esas olarak çok sayıdaki mevcut izin sahibinin sorunlarını çözmek amacıyla basitleştirilmiştir.

Yollardan biri 2025 ortalarında başlatılan AIMA’nın çevrimiçi yenileme portalı üzerindendir. Bu portal başvuru sahiplerinin yenileme taleplerini iletmelerine ve ücretleri dijital olarak ödemelerine olanak tanır. Sistem süresi daha geç dolacak olan izinlerden başlayarak kademeli olarak tanıtılmıştır. Yüz yüze randevular sadece yeni biyometrik verilerin toplanması gerektiğinde zorunludur[39].

Diğer yol ise seçili IRN ofislerindeki yüz yüze randevulardır. Bu seçenek esas olarak izin süreleri daha önce dolmuş olan gruplar için kullanılmıştır. Bu durumlarda AIMA’nın özel görev gücü veya IRN uygun izin sahipleriyle bir randevu ayarlamak üzere iletişime geçer. Yenileme IRN üzerinden sunulsa bile nihai karar hala AIMA’ya aittir[39].

SEF’ten AIMA’ya geçiş ciddi bir idari baskıyı gözler önüne serdi. Önceki sistemde binlerce bekleyen vaka birikmişti. Bu durum Golden Visa’nın verimliliğini zayıflattı ve işlem sürelerine olan güvene zarar verdi.

Birikmiş iş yükünün ölçeği ve kompozisyonu

AIMA Ekim 2023'te kurulduğunda eski SEF’ten devasa bir bekleyen vaka birikimi devraldı. Resmi açıklamalar ve AIMA’nın 2024 raporu hem ana yatırımcılar hem de aile üyeleri dahil olmak üzere 50.000'den fazla bekleyen ARI ile ilgili başvuru olduğunu göstermektedir[1]. Bu rakam bazı eski kamuoyu tahminlerinden yüksektir ve idari birikimin ne kadar ciddi hale geldiğini göstermektedir.

Bu bekleyen vakaların çoğu ana başvuru sahiplerinden ziyade aile üyelerini kapsıyor görünmektedir. Bu durum 2024 rakamlarında görülebilir. O yıl aile birleşimi yoluyla verilen izinler ARI ile ilgili tüm onayların yaklaşık %58.3'ünü oluştururken, ana yatırımcı izinleri %41.7'sini oluşturmuştur[1].

Pratik terimlerle bu durum, her bir ana yatırımcı başvurusunun genellikle birden fazla aile üyesi başvurusuyla bağlantılı olduğunu düşündürmektedir; bu da birikmiş iş yükünün neden bu kadar büyüdüğünü ve bunu işlemenin neden bu kadar büyük bir zorluk olduğunu açıklamaya yardımcı olmaktadır.

İşlem performansı ve mega operasyon

İlk tam çalışma yılı olan 2024'te AIMA; 4.990 ARI ile ilgili oturma izni vermiştir. Bunların 2.081'i ana yatırımcılara, 2.909'u ise aile üyelerine düzenlenmiştir[1].

Birikmiş iş yükünün resmi olarak 50.000'den fazla başvuru olarak tanımlandığı göz önüne alındığında bu çıktı düzeyi, ek eylem olmaksızın tüm bekleyen vakaları temizlemenin birkaç yıl süreceğini göstermektedir. Bu hızla AIMA bir yıl içinde birikmiş iş yükünün %10'undan daha azını işleyebilecektir.

İşleri hızlandırmak için Portekiz hükümeti 87/2024 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile özel bir görev gücü oluşturdu. Bu büyük kurtarma operasyonu Eylül 2024'te çalışmaya başladı. İlk önceliği diğer kategorilerdeki 400.000'den fazla bekleyen göçmenlik ilgi beyanıydı ancak AIMA’nın 2024 raporu 50.000'den fazla bekleyen başvuruyu da ele almaya başladığını doğrulamaktadır[1].

Operasyon; 25 merkez, 300'den fazla arabulucu ve yaklaşık 660 hukuk uzmanı dahil olmak üzere önemli kaynaklar getirdi. AIMA’ya göre bu durum ajansın genel hizmet kapasitesini yedi kat artırdı ve Golden Visa birikmiş iş yükünü uzun süredir devam eden gecikmeleri azaltmaya yönelik çok daha geniş bir ulusal çabanın parçası haline getirdi[1].

İşlem sürelerine ilişkin resmi açıklamalar

AIMA 2024 raporunda Golden Visa başvuruları için resmi ortalama veya medyan işlem sürelerini yayınlamadı. Ancak ajans gecikmeleri azaltma konusunda kamuoyuna taahhütte bulundu.

2025 Faaliyet ve Bütçe Planında AIMA, birikmiş iş yüklerini azaltmadaki ilerlemeyi ölçmek için resmi performans göstergeleri sundu. Bunlar Golden Visa başvuruları için bir gösterge ve aile birleşimi vakaları için başka bir gösterge içermektedir. Her ikisi de göç sistemi genelinde bekleme sürelerini kısaltmaya yönelik daha geniş bir hedefin parçasıdır[43].

Aynı zamanda gecikmeler AIMA’ya karşı artan sayıda davaya yol açtı. Golden Visa başvuru sahipleri uzun süredir bekleyen dosyalar hakkında karar verilmesini zorlamak için mahkemeye gittiler. 2024'te raporlar, en az 35 yatırımcının aşırı gecikmeler nedeniyle AIMA’ya dava açtığını ve bazılarının oturma izinleri için dört yıldan fazla beklediğini söyledi[44].

Mevzuat değiştirildikten sonra AIMA’ya karşı açılan yeni davaların sayısı %78 düştü[45]. Ekim ayında idari mahkemelere 11.724 vaka geldi; Kasım’da 3.471; Aralık’ta 3.432 ve Ocak’ta 2.582. Daha önce mahkemeler 30 günlük bir süre içinde 20.000 kadar talep alıyordu[45].

Buna rağmen 100.000'den fazla vaka beklemeye devam etmektedir; bu durum mahkemeleri hakimler için olağanüstü bir işe alım prosedürü açmaya zorladı[45]. Davalardaki düşüş 23 Ekim 2025'te yürürlüğe giren değişikliklerle bağlantılıdır. Bunlar iki temel değişiklik getirdi: davacılar artık davanın aciliyetini kanıtlamalıdır ve prosedür artık ücretsiz değildir; ortalama mahkeme harcı yaklaşık €600 seviyesindedir[46].

Yasa değiştikten sonra AIMA’ya karşı açılan yeni davaların sayısı %78 oranında düştü. İdari ve Mali Mahkemeler Yüksek Kurulu’ndan (CSTAF) aktarılan verilere göre Ekim’de 11.724, Kasım’da 3.471, Aralık’ta 3.432 ve Ocak’ta 2.582 dava idari mahkemelere girdi. Daha önce mahkemeler 30 günlük bir sürede 20.000 kadar talep alıyordu.

Buna rağmen 100.000'den fazla vaka beklemeye devam etti; bu da yargı sistemini 50 kadrolu acil bir ülke çapında yarışma açmaya ve daha sonra birikmiş iş yüküyle başa çıkmak için özel bir hakim ekibi görevlendirmeye zorladı. Ocak 2026'da DN, AIMA’ya karşı yaklaşık 124.793 bekleyen dava bildirdi ve CSTAF kararları hızlandırmak için 50 geçici yargı kadrosu içeren acil bir ulusal prosedürü onayladı. Mart 2026'da CSTAF önlemi hakkındaki raporlama, birikmiş dosya yükünü çözmek için 28 hakimden oluşan özel bir ekibin seferber edildiğini söyledi.

Yeni davalardaki düşüş 23 Ekim 2025'te yürürlüğe giren değişikliklerle ilişkilendirildi. Bunlar iki temel değişiklik getirdi: davacılar artık davanın aciliyetini kanıtlamalıdır ve prosedür artık ücretsiz değildir; mahkeme maliyetleri ortalama €600 civarındadır.

Golden Visa’nın yasal temeli 2023 reformundan sonra keskin bir şekilde değişti. Portekiz Golden Visa’yı yürürlükte tuttu ancak en bilinen yatırım yollarını kaldırdı.

2023 sonrası yasal çerçeve

Golden Visa’nın yasal çerçevesi, yaygın olarak 'Mais Habitação' yasası olarak bilinen 6 Ekim tarihli ve 56/2023 sayılı Kanun ile temelden değişti. En önemli değişiklikler V. Bölüm, Madde 42, 43 ve 44'te belirtilmiştir[36].

Madde 42 popüler eski yollar üzerinden yeni Golden Visa başvurularını sonlandırdı. 7 Ekim 2023'ten itibaren yeni başvuru sahipleri artık €1.5 milyon veya daha fazla sermaye transferi ya da hem €500,000 yolu hem de €350,000 mülk yenileme yolu dahil olmak üzere gayrimenkul satın alma yoluyla hak kazanamazlar[36].

Madde 43 halihazırda sistemde olan başvuruları korumak için geçiş kuralları getirdi. Yasa yürürlüğe girmeden önce sunulan onay veya yenileme amaçlı Golden Visa başvurularının geçerli kaldığını ve işlenmeye devam edilmesi gerektiğini belirtir. Bu durum belediye meclislerinde henüz inceleme aşamasında olan vakalar için de geçerlidir. 

Onaylandığında veya yenilendiğinde izinler göçmen girişimciler için özel bir oturma izni olarak yeniden sınıflandırılır. Ancak orijinal Golden Visa’nın ana avantajlarından birini korurlar: ilk yıl 7 gün ve sonraki her iki yıllık dönemde 14 gün olan düşük asgari konaklama gereksinimi. Yasa ayrıca yatırımın AICEP veya IAPMEI gibi ilgili kamu kurumları tarafından bir girişimcilik projesi için uygun olduğunun onaylanması gerektiğini belirtir[36].

Madde 44 kaldırılan yatırım yollarıyla bağlantılı yasal hükümleri çıkararak Yabancılar Yasası'nı resmen değiştirdi. Ayrıca fonlar, araştırma veya kültürel destek gibi geri kalan uygun yatırımların doğrudan veya dolaylı olarak gayrimenkul yatırımı için kullanılamayacağını açıkça belirten yeni bir kural ekledi[36].

İdari uygulama ve dijitalleşme

SEF’ten AIMA’ya geçişten bu yana Golden Visa çevresindeki idari uygulamalar, esas olarak yetkililerin çok büyük bir vaka birikimiyle başa çıkma ihtiyacı nedeniyle fark edilebilir şekilde değişti. En önemli değişikliklerden biri özellikle yenileme için dijital işlemeye yönelik güçlü bir yönelim olmuştur[36].

2025—2026 yıllarında AIMA, Portal de Renovações adında tamamen çevrimiçi bir yenileme platformu sundu. Bu sistem aracılığıyla başvuru sahipleri yenileme taleplerini iletebilir ve gerekli ücretleri dijital olarak ödeyebilirler. Yüz yüze randevular artık sadece yeni biyometrik verilerin toplanması gerektiğinde zorunludur. Bu dijital öncelikli yaklaşım geçiş döneminden kalan çok sayıdaki bekleyen yenilemenin işlenmesini hızlandırmayı; aynı zamanda idari iş yükünü azaltmayı ve verimliliği artırmayı amaçlamaktadır.

Bekleyen ilk başvurular için sistem; artık 56/2023 sayılı Kanun uyarınca gerekli olan uzmanlaşmış kamu kurumları tarafından yürütülen yatırım kontrolleri ile dijital vaka yönetimini birleştirmektedir. Bu durum eski başvurular hakkında nihai kararlara varmak için yapılandırılmış bir süreç oluşturmaktadır.

Genel olarak bu yaklaşım AIMA’nın feshedilen mülk yatırım yollarını yeniden açmadan büyük vaka birikimini işlemesine olanak tanır. Şimdiye kadar mahkemeler yetkililer başvuru sahiplerinin usul haklarına saygı duymaya devam ettiği sürece bu geçiş çerçevesini genel olarak desteklemiştir[36].

Portekiz Golden Visa’sı şu anda bir dönüm noktasındadır. 2023 sonrası model daha dar, daha seçici ve konut piyasasına daha az bağlıdır. Gelecekteki politika bu sistemin pratikte ne kadar iyi performans göstereceğine bağlı olacaktır. Temel soru Portekiz’in istikrara mı, daha sıkı kontrole mi yoksa yeni bir genişleme formuna mı öncelik vereceğidir.

Senaryo modelleme

Golden Visa’nın gelişebileceği; hepsi artık mülk yatırımına izin vermeyen Ekim 2023 sonrası çerçeveye dayalı üç ana yön görüyoruz[44].

Mevcut modelin devamı. Bu yaklaşım altında Portekiz yıllık sınırlar getirmeden yatırım fonları, araştırma, kültürel destek ve iş yaratma gibi mevcut mülk dışı yolları koruyacaktır. Ana öncelik AIMA idaresinde istikrar ve daha sorunsuz bir yönetim olacaktır.

Daha fazla sıkılaştırma. Bu senaryoda Portekiz ana başvuru sahiplerinin sayısına yıllık bir sınır getirebilir; örneğin yılda yaklaşık 1.000 ile 1.200 onay gibi. Ayrıca Golden Visa için 2030 gibi bir bitiş tarihi belirleyebilir ve başvuru sahiplerinin fon kaynağı üzerinde daha sıkı kontroller uygulayabilir. Yatırım fonları için kurallar, özellikle gelişen AB kara para aklamayı önleme gerekliliklerine yanıt olarak daha da sıkılaşabilir.

Daha hedeflenmiş yeniden tasarım. Bu durumda mülk yatırımı yasağı kalacaktır ancak hükümet Golden Visa'yı yatırımı iç bölgelere ve derin teknoloji veya kültürel miras gibi öncelikli sektörlere daha net yönlendirecek şekilde ayarlayabilir. Bu durum daha düşük yatırım eşikleri, daha hızlı işlemler ve hatta kamu kurumlarıyla ortak yatırımları içerebilir[44].

Öngörülen etkiler

Doğrudan konut talebi üzerindeki etki mülk yatırımına artık izin verilmediği için her üç durumda da sıfıra yakın kalacak olsa da etkiler Portekiz’in hangi yolu seçtiğine bağlı olarak çok değişecektir.

Mevcut model devam ederse yıllık sermaye girişleri muhtemelen yıllık yaklaşık 1.900 ile 2.200 başvuruyla yıllık yaklaşık €0.76 milyar ile €1.21 milyar seviyesinde nispeten istikrarlı kalacaktır.

Kurallar daha sıkı hale gelirse Golden Visa muhtemelen küçülecektir. Bu durumda yıllık girişler kabaca €0.32 milyar ile €0.66 milyara düşebilir; başvuru sayıları ise yılda yaklaşık 800 ile 1.200'e gerileyerek %40 ile %60 azalabilir.

Golden Visa daha hedeflenmiş bir şekilde yeniden tasarlanırsa sonuç daha olumlu olabilir. Yıllık girişler yaklaşık €0.74 milyar ile €1.40 milyara yükselebilir ve başvuru hacimleri %10 ile %30 artarak yılda yaklaşık 2.100 ile 2.800'e ulaşabilir.

Başvuru harçlarından elde edilen gelir de muhtemelen aynı modeli izleyecektir. Daha sıkı bir model altında yılda yaklaşık €8 milyon kadar düşük olabilir veya başarılı bir hedeflenmiş yeniden tasarım altında yılda yaklaşık €40 milyon seviyesine çıkabilir[26].

Siyasi fizibilite analizi

Her senaryonun siyasi şansı esas olarak iki faktöre bağlıdır: Portekiz’in yerel konut öncelikleri ve AB’den gelen sürekli incelemeler.

Bizim görüşümüze göre mevcut modelin korunması en muhtemel seçenektir. Bu seçenek 2023 'Mais Habitação' reformuna uymakta ve aynı zamanda yatırım yoluyla oturma izninin emlak piyasasına bağlanması riskleriyle ilgili AB endişelerine yanıt vermektedir.

Golden Visa’nın daha sıkı bir versiyonu da siyasi olarak mümkün görünmektedir. Bu durum Avrupa Komisyonu ve Avrupa Parlamentosu tarafından benimsenen temkinli yaklaşımla örtüşecektir. Ana dezavantaj ekonomik olacaktır: Portekiz daha az yabancı sermaye ve daha düşük harç geliri alacaktır.

Nisan 2026 itibarıyla Portekiz’in milliyet kuralları da daha geniş siyasi bağlamın daha önemli bir parçası haline gelmiştir. 

Parlamento yeni bir vatandaşlık yasasını onayladı; bu yasa vatandaşlığa kabul için gereken ikamet süresini AB dışı ve Portekizce konuşmayan ülkelerin vatandaşları için 10 yıla, AB ve Portekizce konuşan ülke vatandaşları için 7 yıla çıkarmaktadır. Onaylanan metin ayrıca hak kazanma süresinin başvuru tarihinden değil, ilk oturma izninin düzenlendiği tarihten itibaren başlayacağını belirtmektedir.

Parlamento kararnamesinin; cumhurbaşkanlığı ilanı veya başka bir anayasal inceleme ve Diário da República’da yayınlanma dahil olmak üzere yürürlüğe girmeden önce son yasal adımları tamamlaması gerekiyordu. Sürenin 7 veya 10 yıla uzatılması bu avantajı zayıflatmakta ve özellikle ikametten ziyade öncelikle bir AB pasaportu arayan yatırımcılar arasındaki talebi azaltabilmektedir.

Portekiz’in yatırım yoluyla oturma izni sistemi 2012 ile 2026 yılları arasında değişikliğe uğradı. Ekonomik ihtiyaçlar ve siyasi baskıyla evrildi. Golden Visa şiddetli bir ekonomik kriz sırasında başladı. Yabancı sermayeyi hızlı bir şekilde çekmeyi amaçladı. Ekonomiye €7.3 milyardan fazla para getirdi[26].

Çoğu yatırım gayrimenkul varlıklarına gitti. Bu odaklanma ana bölgelerdeki piyasa sonuçlarını şekillendirdi. Golden Visa genel olarak küçük bir piyasa payı oluşturdu; değer bazında yaklaşık %2 idi. Etkisi Lizbon, Porto ve Algarve’de güçlüydü.

Analiz üç ana noktayı vurgulamaktadır:

1. Golden Visa’nın yerelleşmiş bir piyasa etkisi oldu. Halihazırda pahalı olan bölgelerde talep arttı. O piyasalarda fiyatlar ve kiralar yükseldi. Birçok sakin için konut erişilebilirliği kötüleşti.
2. Konut erişilebilirliği siyasi bir öncelik haline geldi. Şehirlerden ve sivil gruplardan baskı geldi. Hükümet buna yanıt olarak kuralları değiştirdi. Reformlar 2022'de lokasyon sınırlarıyla başladı. 2023 yasası gayrimenkul yatırımlarını kaldırdı[21].
3. Reformlardan sonra Golden Visa’nın doğası değişti. Mülk yatırımı tamamen kaldırıldı. Odak noktası üretken yatırım yollarına kaydı. Bu durum AB ve OECD rehberliğiyle uyumludur.

2026 yılına gelindiğinde Golden Visa daha odaklanmış durumdadır. Mülk dışı yatırım yollarına merkezlenmiştir. Bunlar fonları, araştırmayı, kültürü ve ticari projeleri içerir. Bazı yollar iş yaratmayı destekler. İdare SEF’ten AIMA’ya geçti.

AIMA büyük bir başvuru birikimini işlemeye devam etmektedir. Geçiş, zaman içinde verimliliği artırmayı amaçlamaktadır. Golden Visa artık daha net yönetişim yapılarına sahiptir. Ayrıca daha güçlü güvenlik önlemleri de bulunmaktadır.

Portekiz’in durumu önemli bir politika dersi göstermektedir. Kötü tasarım konut piyasasında bozulmalar yaratabilir. Dikkatli planlama bu tür etkilerden kaçınmaya yardımcı olur. Her türlü göç programının düzenli incelemeye ve ayarlanmaya ihtiyacı vardır. Yatırım üretken sektörleri hedeflemelidir.

Golden Visa artık daha sınırlı ve hedeflenmiştir. Konut piyasası üzerindeki etkisi bugün asgaridir. Gelecekteki başarı yatırım kalitesine bağlıdır. İnovasyonu ve istihdam büyümesini desteklemelidir. Ayrıca kültürel gelişimi de desteklemelidir.

Portekiz’in yaklaşımı politikanın zamanla uyum sağlayabileceğini göstermektedir. Yatırım göçünün amacı değişebilir. Geniş sermaye girişlerinden uzaklaşabilir. Bunun yerine uzun vadeli ekonomik kalkınmayı hedefleyebilir.

1. AIMA. Golden Visa– Autorização de residência para investimento (Art. 90.º-A).
2. AIMA. Relatório de Migrações e Asilo 2024.
3. AIMA.Golden Visastatistics document.
4. AIMA. O Portal das Renovações já está disponível.
5. Almedina. Decreto-Lei n.º 41/2023 de 2 de junho — Artigo 1.º (Objeto).
6. Assembleia Municipal de Lisboa. Documentos oficiais.
7. AVM Advogados. Decreto-Lei n.º 14/2021 — Alterações ao regime do Golden Visa.
8. Banco de Portugal. Money laundering and terrorist financing.
9. Banco de Portugal. Output and unemployment, Portekiz, 2008—2012.
10. Banco de Portugal. Instrução n.º 2/2021.
11. Diário da República. Lei n.º 23/2007, de 4 de julho.
12. Diário da República. Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro.
13. Eurostat. Housing cost overburden rate by tenure status.
14. Eurostat. House price index, üç aylık veriler.
15. European Parliament. Citizenship and residence by investment schemes.
16. European Parliament. Aspects of golden passport and visa schemes in the EU.
17. Host Wise. Lizbon kısa dönemli kiralama düzenlemeleri: Complete guide.
18. ILO NATLEX. Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro.
19. INE: Statistics Portugal. Estatísticas da Construção e Habitação 2021.
20. INE: Statistics Portugal. A renda mediana de novos contratos de arrendamento.
21. INE: Statistics Portugal. Press release 645841595.
22. Imojuris. Novas regras dos Vistos Gold excluem investimento residencial em Lisboa e Porto.
23. Justiça.gov.pt. Guia do Registo Central do Beneficiário Efetivo (RCBE).
24. KPMG. Spain Golden Visa cancelled.
25. OECD. Residence and citizenship by investment schemes.
26. OECD. OECD Economic Surveys: Portugal 2026.
27. Público. AIMA concluiu 250 mil processos administrativos num ano.
28. Público. PS reserva vistos gold por investimento imobiliário ao interior e regiões autónomas.
29. Recipp. Chinese immigration in Portugal: Cultural integration.
30. SEF. Golden Residence Permit Programme.
31. SEF. Autorização de residência para investimento: Golden Visa istatistikleri, Eylül 2023.
32. SEF. Autorização de residência para investimento: Golden Visa İstatistikleri, Şubat 2023.
33. SEF. Autorização de residência para investimento: Golden Visa İstatistikleri, Mart 2023.
34. SEF. Autorização de residência para investimento: Golden Visa İstatistikleri, Ağustos 2023.
35. SEFSTAT. Relatório de Imigração, Fronteiras e Asilo 2016.
36. The Golden Portugal. Relatório oficial AIMA 2024: O boom da imigração em Portugal. 
37. Correia, Leonida. Macroeconomics and the Construction Sector: Evidence from Portugal. Athens Journal of Business Economics, Atina Eğitim ve Araştırma Enstitüsü ATINER.
38. Eurostat. Construction production index, Portugal.
39. Eurostat. Government deficit and debt. Eurostat Haber Bülteni, 22 Ekim 2012.
40. European Stability Mechanism. The crisis spreads to Portugal: a second call for aid. Euroyu korumak.
41. European Central Bank. Long-term interest rate statistics for EU Member States. ECB istatistikleri.
42. Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto. Medeni Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanununu ve 27 Şubat tarihli 6/2006 sayılı Yasayı değiştirerek kentsel kiralama yasal rejiminin revizyonuna yönelik yasa. Diário da República, 1.ª série, n.º 157, 2012.
43. AIMA, Plano de Atividades 2025 / QUAR 2025 — bekleyen ARI ve aile birleşimi vakalarını azaltmak için resmi performans göstergeleri.
44. Schengen.News, 35 Golden Visa Investors Sue Portugal’s AIMA Amid Excessive Permit Delays.
45. Diário de Notícias, Processos contra a AIMA descem 78% após mudança na lei, mas ainda são milhares.
46. Executive Digest, 23 Ekim tarihindeki yasal değişikliğe ilişkin rapor (aciliyet şartı ve mahkeme harçlarının getirilmesi).