Gayrimenkul Satın Alma veya Kiralama Yoluyla Malta Oturma İzni Nasıl Alınır

Malta mevzuatı, yabancı yatırımcıların ülkede resmi bir statü edinmelerine olanak tanır. AB dışı ülke vatandaşları için iki fırsat mevcuttur:

1. Malta Küresel İkamet Programı kapsamında oturma izni almak.
2. Malta Daimi İkamet Programı kapsamında süresiz oturma izni edinmek.

Her iki yol da konut amaçlı gayrimenkul satın almayı veya kiralamayı gerektirir. Kiralama, daha ucuz ve hızlı olduğu için daha popülerdir, ancak satın alma işlemi zamanla daha kârlı olabilir.

Asgari konut fiyatı, başvurduğunuz statüye ve mülkün bulunduğu bölgeye bağlıdır.

Bu makale, mülk satın alarak Malta’da süresiz oturma izni almaya odaklanmaktadır. Malta Daimi İkamet Programı, bir yatırımcının başvuru işlemi için 4—6 ay dahil olmak üzere birkaç ay içinde daimi oturum kartı almasına olanak tanır.

Gayrimenkule yatırım yaparak Malta daimi ikametgahı, Malta’da ömür boyu sürecek bir statü almak isteyen, orada yaşamalarına ve Schengen Bölgesi’ne vizesiz seyahat etmelerine olanak tanıyan bir başvuru sahibi için uygun olabilir. Süresiz oturma izni sahiplerinin Malta’da vakit geçirme veya diğer ülkelerdeki kalış sürelerini kısıtlama zorunluluğu yoktur.

Yabancılar Malta’nın herhangi bir bölgesinden mülk satın alabilirler. Genellikle, kendileri için konut amaçlı gayrimenkul satın alabilirler ve özel bir izne ihtiyaç duyarlar, ancak bazı bölgeler kısıtlamalardan muaftır. Ayrıca, bir nesne seçmenin bazı nüansları konuma ve yatırımcının hedeflerine bağlıdır.

Özel Belirlenmiş Alanlar, SDA’lar

SDA’lar, Malta vatandaşı olmayanların herhangi bir kısıtlama olmaksızın mülk satın alabileceği komplekslerdir. Birden fazla mülk satın almalarına ve bunları kiraya vermelerine izin verilir. Ayrıca satın alma için izin almaya gerek yoktur.

SDA kompleksleri cazip konumlarda yer alır ve farklı mülk türleri sunar. St. Julian’s ve Sliema gibi popüler tatil yerlerinin kendi SDA’ları vardır. Yatırımcılar, asgari yatırım gereksinimlerine ve konumların avantajlarına bağlı olarak Malta veya Gozo adalarındaki mülkleri seçebilirler.

Bölgeler ve şehirler

Malta’nın kuzey kesimleri en gelişmiş ve sonuç olarak pahalı olanlardır. Gelişmiş ulaşım altyapısı ve yüksek bina yoğunluğu vardır. Küçük kasabalar birbirinin içine geçer; hepsinde okullar, hastaneler, dükkanlar ve restoranlar bulunur.

Yatırımcılar şu kıyı konumlarını tercih etmektedir: Mellieha, St Julian’s, Sliema ve Pembroke. St Julian’s, Sliema ve Msida, iş veya çalışma için Malta’ya taşınan insanlar arasında da popülerdir.

Malta’nın güneyi ve Gozo adası çok gelişmiş değildir ve yatırım cazibesi ülkenin diğer bölgelerine göre daha düşüktür. Ancak, Malta geçici oturma izni almak için mülke yapılan asgari yatırım orada da daha düşüktür.

Oturma izni başvurusu yapanlar satılık herhangi bir Malta mülkünü seçebilirler: bir daire, bir ev veya tercih ettikleri başka bir konut. Temel gereklilik, program tarafından belirtilen fiyata uyum sağlamaktır.

Malta’da bir dairenin metrekare başına ortalama fiyatı, mülk şehir merkezi dışındaysa yaklaşık €2,900'dir^{[2]Kaynak: Malta'daki mülklerin ortalama fiyatı Numbeo veri tabanından alınmıştır.}. En yüksek fiyatlar, Valletta veya St. Julian’s gibi turizm ve iş merkezleri olan yerlerdedir. En düşük fiyatlar Gozo adasındadır; bunlar ortalamadan iki kat daha düşük olabilir.

Malta’da yıllık emlak vergisi yoktur, bu nedenle ev satın aldığınızda vergiyi bir kez ödersiniz. Gayrimenkul maliyetinin %5'i oranında bir damga vergisi vardır^{[3]Kaynak: Vergi oranları Deloitte ülke rehberinde sunulmuştur.}.

İşlemin gerçekleştirilmesi için ek masraflar şunlardır:

• %1—2.5 noter ücreti ve bu tutar üzerinden %18 KDV;
• %1—2 acente ücreti ve bu tutar üzerinden %18 KDV;
• €233 — Taşınmaz Mal Edinme izni, SDA mülkleri için gerekli değildir.

Evin altındaki arazi kiralıksa, yatırımcılar yıllık €40 ila €250 arasında arazi vergisi öderler. Ve kira geliri vergisi %15 veya %35'e kadardır^{[3]Kaynak: Vergi oranları Deloitte ülke rehberinde sunulmuştur.}.

Malta’da gayrimenkul sattığınızda, sahiplik süresine bağlı olarak %5 ila %12 oranında mülk devir vergisi ödersiniz.

Malta’da mülk satın alma süreci dört aşamaya ayrılabilir:

1. Mülk seçimi, 1—2 hafta. Bu adım, uygun mülklerin aranmasını ve fiyat ile koşullar hakkında pazarlık yapılmasını içerir. Süreç yazılı olduğu için bir avukat gereklidir; sahibiyle doğrudan iletişim kuramazsınız, sadece avukatıyla iletişim kurabilirsiniz.
2. Rezervasyon sözleşmesinin imzalanması, 1 hafta. İşlemin koşullarını içeren bir rezervasyon sözleşmesi imzalarsınız ve depozito olarak mülk fiyatının %10—15'ini ödersiniz. Bir mülkü ipotek ile satın alırsanız MPRP'ye katılamazsınız.
3. AIP Alınması, 6—12 hafta. İşlemin yasal doğrulaması için süre. Maliye Bakanlığı bunu onaylamalıdır. Bu kural, Bakanlık onayı gerektirmeyen SDA komplekslerindeki nesneler için geçerli değildir.
4. Satın alma sözleşmesinin imzalanması, 1 hafta. Bir sözleşme imzalarsınız ve kalan tutarı ödersiniz. Para noterin hesabına yatırılır ve yatırımcı sözleşmenin noter tasdikli bir kopyasını alır.

Daha önce de belirttiğimiz gibi, MPRP’ye katılımın iki yolu vardır: gayrimenkul kiralamak ve satın almak. İlk yol daha çekici görünebilir ancak her şey göründüğü kadar basit değildir. Gayrimenkul satın almanın dikkate alınması gereken birkaç avantajı vardır.

Likit bir varlık satın almak

Malta’daki gayrimenkul fiyatları diğer AB ülkelerine göre daha hızlı yükseldi. 2015'ten 2020'ye kadar 5 yılda %25 arttı. 2020'de pandemiye rağmen fiyatlar %5—9 oranında yükseldi. Malta’daki konut fiyatları endeksi 2023'ün ilk çeyreğinde 149 puana yükseldi. Bu, fiyatların yılda ortalama %5 arttığı anlamına gelir.

Genel olarak, Malta’daki mülk fiyatları 2015'ten bu yana %65 artarak AB ortalamasını geride bıraktı^{[4]Kaynak: Malta'daki mülk artışına ilişkin veriler Newsbook Malta tarafından yayınlanmıştır.}.

Pasif gelir elde etmek

Gayrimenkul kiralama size yılda yaklaşık %3—5 oranında bir kazanç sağlayabilir ve turistler arasında popüler bir konumda mülk satın alırsanız kâr daha yüksek olabilir. Karşılaştırma yapmak gerekirse, AB bankalarındaki faiz oranları %1.5'in üzerine çıkmamaktadır.

Kira için hedef kitle, yabancılar veya kendi mülkü olmayan genç ailelerdir. Villalar ve evler kiralama için daireler kadar popüler değildir. Maksimum talep, üç veya dört kişilik ailelerin konaklayabileceği 75 ila 120 m2'lik daireler içindir. Depozitolu sözleşme standart uygulamadır.

Yatırımcılar, MPRP’ye katılırlarsa Malta gayrimenkullerini kısa süreliğine kiraya verebilirler. GRP kapsamında Malta geçici oturma izni alırlarsa mülklerini kiraya veremezler.

Malta Daimi İkamet Programı, net finansal eşikler ve uygunluk kriterleri ile yatırım yoluyla oturma izni için yapılandırılmış bir yol sunar. İşte temel gereksinimler ve ilgili maliyetlere genel bir bakış.

Başvuru sahipleri için gereklilikler

Malta Daimi İkamet Programı, sabıka kaydı veya göç yasası ihlali bulunmayan yabancıların süresiz oturma izni almasına olanak tanır. AB, AEA, İsviçre ve yaptırım uygulanan ülke vatandaşları için katılım fırsatı yoktur.

Ayrıca, başvuru sahiplerinin düzenli ve istikrarlı finansal kaynaklara sahip olmaları gerekir. Tutar, kendilerini ve bakmakla yükümlü oldukları kişileri geçindirmek için yeterli olmalıdır. Ve şu miktardan az olmayan sermaye varlıklarına sahip olmalıdır:

• en az €150,000'i finansal varlık olmak üzere €500,000;
• veya en az €75,000'i finansal varlık olmak üzere €650,000.

Program, aileyi başvuruya dahil etmeye izin verir:

• eş veya partner;
• 29 yaş altı çocuklar;
• ebeveynler;
• büyükanne ve büyükbabalar.

Çocuklar ve ebeveynler esas olarak yatırımcıya mali açıdan bağımlı olmalıdır. Aile yapısının yatırım tutarı ve ek ücretler üzerinde etkisi vardır.

Finansal gereksinimler

Yatırımcıların MPRP’ye katılmak için iki seçeneği vardır: gayrimenkul kiralama veya satın alma. Asgari kira veya sahiplik süresi, oturma izni alındıktan sonra 5 yıldır.

Kiralama için asgari mülk fiyatı yıllık €14,000'dir. Satın almalar için yatırım eşiği €375,000'dir.

Gayrimenkul satın alıp almadığına veya kiralayıp kiralamadığına bakılmaksızın zorunlu idari ücret ve devlet harçları ile Maltalı kuruluşlara yapılacak bir bağış uygulanır:

• €60,000 — yatırımcı için idari ücret, eş hariç 18 yaşından büyük her bağımlı kişi için ek €7,500;
• €37,000 — katkı payı;
• €2,000 — bağış.

Ayrıca sağlık sigortası, belge çevirisi, apostil ve noter ile ilgili masraflar da bulunmaktadır.

Yatırım yoluyla Malta daimi ikametgahı, bir Akdeniz adasında yaşama hakkından fazlasını sunar — seyahat, iş ve yaşam tarzını kapsayan pratik bir dizi avantajla birlikte gelir.

1. Malta’da yaşama hakkı

Yatırımcılar ve aile üyeleri daimi ikametgah ile diledikleri sürece Malta’da yaşayabilirler. Ancak buna mecbur değillerdir: ülkeyi ziyaret etmeseler dahi statülerini koruyacaklardır.

Malta oturma izninin bir diğer avantajı da buna 'ikinci seçenek' diyebilmemizdir. Yatırımcılar adalarda kalıcı olarak yaşamak zorunda değillerdir ancak gayrimenkul sahibi olmalı veya kiralamalıdırlar. Böylece, acil bir durumda yatırımcılar derhal Malta’ya taşınabilirler.

2. Schengen Bölgesi’ne vizesiz seyahat

Malta oturma izni, Schengen Bölgesi ülkelerini vizesiz ziyaret etmenize ve her 180 günde 90 gün boyunca orada kalmanıza olanak tanır.

3. Yüksek kaliteli tıp ve eğitime erişim

Malta, sakinlerine hem kamu hem de özel sağlık hizmetlerine erişim sunar; modern tesisler Avrupa standartlarını korumaktadır. Kamu sistemi tüm sakinler için mevcuttur, özel sektör ise daha kısa bekleme süreleri ve daha geniş uzman seçeneği sunar.

Malta’nın okulları tamamen İngilizce olarak verilen İngiliz tarzı bir müfredat izlemektedir, bu da uluslararası aileler için geçişi sorunsuz hale getirir. Üniversite düzeyinde, İngiliz ve Amerikan kurumlarının şubeleri, öğrencilerin adadan ayrılmadan uluslararası geçerliliği olan diplomalar almalarına olanak tanır.

4. Malta vergi ikametgahı alma fırsatı

Malta, vergilendirme sistemi aracılığıyla yatırımcıları ve girişimcileri cezbetmektedir.

Daimi ikamet size vergi avantajı sağlamaz, ancak Malta’ya taşınırsanız veya yıl içinde en az 183 gün ülkede kalırsanız, vergi mükellefi olur ve Malta mevzuatına uygun olarak vergi ödersiniz. Bazı durumlarda bu, vergi yükünün azaltılmasına yardımcı olabilir.

İşinizi Malta’ya taşırsanız, sistemin bazı avantajlarından yararlanabilirsiniz: örneğin, Malta şirketlerinin hissedarları, şirket tarafından ödenen kurumlar vergisinin %100'üne kadarını iade alabilirler.

Malta’nın 80'den fazla ülke ile Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması bulunmaktadır^{[6]Kaynak: Malta'nın yürürlükteki Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmalarının tam listesi Malta Vergi ve Gümrük İdaresi’nin resmi web sitesinde yayınlanmıştır.}. ABD, İngiltere, Hindistan, Fransa, Kanada ve Çin bu listededir.

5. Avrupa iş fırsatlarına açılan kapı

Malta’nın daimi sakinleri, 27 ülkedeki 440 milyondan fazla tüketiciyi kapsayan AB tek pazarına erişim kazanarak Malta’yı işletmeleri yapılandırmak, varlıkları elde tutmak ve Avrupalı ortaklarla bağlantı kurmak için pratik bir merkez haline getirir.

Malta'nın yasal ve finansal altyapısı, İngilizce olarak yürütülen şirket kaydı ve varlık yönetimi ile AB standartlarıyla tamamen uyumludur. Bankacılık, sigortacılık ve yatırım fonlarını kapsayan gelişmiş bir finansal hizmetler sektörü AB düzenlemesi altında faaliyet göstererek yatırımcılara operasyonları için istikrarlı ve uluslararası düzeyde tanınan bir ortam sunar.

1. İkamet, resmi programlar kapsamında hem satın alma hem de kiralama seçenekleriyle mülk yatırımı yoluyla mümkündür. Kiralama daha uygun fiyatlı ve esnektir, satın alma ise uzun vadeli sermaye büyümesi ve kira geliri potansiyeli sunar.
2. Malta Küresel İkamet Programı kapsamındaki geçici ikamet için asgari mülk fiyatı, güney Malta ve Gozo’da daha düşük giriş seviyeleri ile konuma bağlıdır.
3. Malta Daimi İkamet Programı kapsamında, kira eşiği yıllık €14,000'dir. Bir mülk satın almak en az €375,000 gerektirir. Oturumun korunması için gayrimenkulün en az 5 yıl elde tutulması veya kiralanması gerekir.
4. Malta mülkü, yıllık ortalama %3—6 fiyat büyümesi ve %3—5 kira getirisi ile nispeten istikrarlı bir varlıktır. Ayrıca yıllık emlak vergisi yoktur, ancak alıcılar tek seferlik damga vergisi ve işlemle ilgili maliyetleri öderler.
5. Daimi ikamet Malta’da yaşamayı gerektirmez, ancak kayıtlı bir adresi sürdürmek zorunludur.