Yunanistan Golden Visa yatırım seçenekleri karşılaştırması: fonlar ve gayrimenkul

Yunanistan Altın Vizesi AB vatandaşı olmayan kişilere ülkede uygun bir yatırım yaparak oturma izni edinme yolu sunar.

İki ana seçenek gayrimenkul ve yatırım fonlarıdır. Her iki yol da aynı oturma izni haklarını sağlar ancak başlangıç maliyeti, risk profili ve yatırımcının ne kadar aktif olması gerektiği açısından farklılık gösterir.

Asgari yatırım

Gayrimenkul yatırımı €250.000'dan başlar, ancak bu düşük eşik yalnızca yenileme amacıyla satın alınan eski mülkler için geçerlidir. Yeni inşa edilmiş veya proje aşamasındaki mülklerle ilgilenenler daha yüksek eşiklerle karşılaşır: çoğu bölgede €400.000 veya merkezi Atina gibi gözde yerlerde €800.000.

Fon yatırımları asgari €350.000 gerektirir, bu da onları, mülk bakımı veya tadilatıyla uğraşmak istemeyen yatırımcılar için aslında daha uygun maliyetli bir alternatif haline getirir.

Katılım seviyesi

Gayrimenkul aktif katılım gerektirir: yatırımcılar mülkü ya kendileri yönetmeli ya da yerel bir yönetici atamalıdır.

Buna karşılık, fon yatırımları lisanslı profesyoneller tarafından tamamen yönetilir ve bu da onları günlük denetime dahil olmak istemeyenler için daha uygun hale getirir.

Risk ve çeşitlendirme

Mülk yatırımları belirli bir varlığa ve konuma bağlıdır, bu da esnekliği sınırlayabilir ve piyasa dalgalanmalarına maruz kalmayı artırabilir.

Fon yatırımları birden fazla varlık ve sektöre çeşitlenir, daha geniş bir maruziyetle riski azaltır.

Likidite ve çıkış seçenekleri

Mülkler prensip olarak her zaman satılabilir, ancak bu piyasa koşullarına ve alıcı talebine bağlıdır.

Fon yatırımları, çıkış için uygun hale geldiğinde ikincil piyasalarda ticaret için daha kolay olabilir, ancak genellikle belirli bir kilitlenme süresine tabidir.

Yunanistan Altın Vizesi fon yatırımı seçeneklerinin avantajları

Yunanistan Altın Vizesi fon yatırım seçeneğinin başlıca avantajları şunlardır:

• daha düşük eşik — 350.000 €;
• çeşitlendirme — tek varlık riskinin azaltılması;
• profesyonel yönetim — lisanslı fon yöneticileri tarafından pasif denetim;
• artırılmış likidite — kilitlenme süresi sona erdikten sonra ikincil piyasada daha kolay işlem yapabilme;
• basitleştirilmiş uyumluluk — tüm raporlama ve evrak işlerinin fon tarafından yürütülmesi, yatırımcıların idari yükünü hafifletmesi.

Yatırım stratejisi ve fon türleri

Yunanistan Altın Vizesi fonları, lojistik, veri merkezleri, otelcilik ve ofis geliştirme gibi ticari gayrimenkul segmentlerine odaklanmaktadır.

Uygun fonların iki kategorisi bulunmaktadır:

1. Yunan borsasında işlem gören hisse senetleri, şirket tahvilleri veya devlet tahvilleri gibi finansal enstrümanlara münhasıran yatırım yapması gereken Yatırım Fonları.
2. Yalnızca Yunan gayrimenkul varlıklarına yatırım yapması gereken Alternatif Yatırım Fonları.

Yasal gereklilikler

Tüm uygun fonlar şunları sağlamalıdır:

• asgari 3.000.000 € Net Varlık Değerine sahip olmak;
• AB tarafından tanınan bir sermaye piyasası otoritesi tarafından lisanslanmış kuruluşlar tarafından yönetilmek;
• Yunanistan'da veya herhangi bir AB ülkesinde merkezli olmak, ancak Yunanistan'daki yatırımlarla sınırlı olmak;
• Yunanistan merkezli bir kredi kuruluşunu saklamacı olarak atamak.

Uygunluk ve uyumluluk

İkameti sürdürmek için yatırımlar en az 5 yıl boyunca tutulmalıdır. Fon veya varlık uygunluğu değişebilir, bu nedenle yatırımcılar sermaye taahhüt etmeden önce bir fonun statüsünü Yunan makamlarıyla doğrulamalıdır.

Getiri beklentileri ve ilgili riskler dahil olmak üzere detaylı fon bilgileri kamuya açıklanmamaktadır. Belgeler yalnızca talep üzerine ve bir yatırımcının yetkili bir temsilciye ilgi göstermesinden sonra sağlanır.

Yunanistan Altın Vizesi gayrimenkul yatırımının avantajları

Yunanistan Altın Vizesi gayrimenkul yatırım seçeneğinin başlıca avantajları şunlardır:

• kira geliri — uzun vadeli kiralamalarda %4,5—10;
• mülk fiyat artışı — yıllık %7—9;
• vergi avantajı — yeni yapılar için %24 KDV yerine %3,09 devir vergisi;
• kişisel kullanım esnekliği — mülkü kullanma veya tatil amaçlı kiralama seçeneği;
• somut varlık — fiziksel gayrimenkulün doğrudan sahipliği.

Asgari yatırım eşikleri

250.000 € eşiğinin altındaki uygun yollardan biri, tadilata ihtiyacı olan bir mülk satın almaktır. Bu, Altın Vize başvurusunu yapmadan önce tüm tadilat işlerinin tamamlanması koşuluyla eski binaların yeniden işlevlendirilmesini de içerir.

Başka bir seçenek ise tescilli tarihi bir mülke yatırım yapmaktır. Bu durumda, tadilatın ilk oturma izni yenileme zamanına kadar — onaydan 5 yıl sonra — tamamlanması gerekmektedir.

Yeni yapılmış veya proje aşamasındaki mülkler için daha yüksek eşikler uygulanır:

• taşra bölgelerinde en az 120 m²'lik tek bir mülk için 400.000 €;
• Atina ve banliyöleri, Selanik, Mikonos, Santorini ve 3.100'den fazla sakini olan herhangi bir ada gibi öncelikli bölgelerde aynı kriterler için 800.000 €.

Kiralama kısıtlamaları

Revize edilen Altın Vize kurallarına göre, kısa dönem kiralamalara artık izin verilmemektedir. Sadece uzun dönemli kiralamalar geçerlidir.

Ancak, 31 Ağustos 2024'ten önce edinilen mülkler kısa dönem kiralamaya uygun olmaya devam etmektedir.

Operasyonel ve Ücret Yükü

Hem gayrimenkul hem de fon yatırımları, genel getirileri azaltabilecek tekrarlayan maliyetler içerir.

Gayrimenkul, bakım, sigorta, emlak vergileri ve yönetim hizmetleri için bütçeleme gerektirirken, fonlar mütevazı getiriler durumunda karı azaltabilecek yönetim ve performans ücretleri tahsil eder.

Piyasa Değişimlerine Maruz Kalma

Her iki seçenek de daha geniş ekonomik trendlere karşı hassastır.

Emlak değerleri ekonomik gerileme dönemlerinde düşebilir, bu da yeniden satış potansiyelini ve kira gelirini etkiler. Fon performansı, piyasa koşullarına ve fon yöneticilerinin kararlarına bağlıdır ve bu kararlar her zaman yatırımcı beklentilerini karşılamayabilir.

Sınırlı Likidite

Gayrimenkul doğası gereği likit değildir ve özellikle zayıf bir piyasada satılması aylar sürebilir.

Benzer şekilde, çoğu yatırım fonu zorunlu elde tutma süreleri uygulayarak erken çıkışı veya sermayenin yeniden tahsisini kısıtlar.

Düzenleyici ve Portföy Kısıtlamaları

İmar kuralları, kira düzenlemeleri veya vize koşullarındaki değişiklikler, karlılığı ve varlıkların izin verilen kullanımını etkileyebilir.

Fonlar bir miktar çeşitlendirme sunsa da, lojistik, konaklama, veri merkezleri ve ofisler gibi temel ticari sektörlere odaklanarak daha geniş gayrimenkul maruziyetini sınırlar.

1. Kalış Şartı Olmadan İkamet

Gerek gayrimenkul gerekse fon yatırımı yoluyla, Yunanistan yatırımcının ailesini de kapsayan 5 yıllık yenilenebilir bir oturma izni sunar. Bu statü, 29 Schengen Bölgesi ülkesine vizesiz seyahat imkanı, Yunanistan'ın kamu sağlık hizmetlerine ve okullarına erişim ve AB genelinde iş yapma hakkı sunar.

İzni korumak için Yunanistan'da yaşama zorunluluğu yoktur: ikamet, asgari kalış süresi olmaksızın verilir.

2. Turizm talebi

2024 yılında Yunanistan, yaklaşık 35 milyon turist çekti, bir önceki yıla göre %7 artışla 22 milyar Euro turizm geliri elde etti. Bu istikrarlı akış, kira getirilerini ve mülk yeniden satış değerlerini artırırken konaklama, lojistik ve veri altyapısı gibi ticari sektörlerdeki talebi destekler — ki bunların hepsi fon yatırım portföylerinde önemli yer tutar.

3. Enflasyon koruması

Hem gayrimenkul hem de gayrimenkul destekli fonlar, enflasyona karşı doğal bir kalkan görevi görür.

İnşaat ve arsa fiyatları arttıkça, mülk değerleri de paralel olarak yükselir ve sermayeyi reel olarak korumaya yardımcı olur. Kira sözleşmeleri genellikle enflasyona bağlı maddeler içerir ve gelirin yaşam maliyetine göre ayarlanmasına olanak tanır.

Fonlar, kira koşullarının veya fiyatlandırmanın genellikle enflasyonla birlikte hareket ettiği sektörler arası çeşitlendirme yaparak ek bir koruma katmanı ekler. Deneyimli fon yöneticileri, sermayeyi tarihsel olarak enflasyonist döngülerde iyi performans gösteren varlıklara kaydırarak dayanıklılığı daha da artırabilir.

4. İstikrarlı yasal çerçeve

Bir AB üyesi olarak Yunanistan, yatırımcılar için güvenli ve şeffaf bir ortam sunar. Mülkiyet hakları güçlü bir şekilde korunmaktadır ve hem gayrimenkul işlemleri hem de fon operasyonları açık, AB uyumlu düzenlemelerle yönetilmektedir, her aşamada hukuki kesinlik ve tutarlı denetim sağlamaktadır.

5. Vergi optimizasyonu

Yunanistan'daki yeni vergi mükellefleri, özel bir sabit vergi rejiminden yararlanabilir, toplam kazançlarından bağımsız olarak, küresel gelirleri üzerinden yıllık yalnızca 100.000 Euro ödeyerek. Bu sabit oran, Yunanistan'ın %44'e kadar ulaşabilen standart artan oranlı vergisiyle keskin bir tezat oluşturmaktadır.

Bu rejim, 15 yıla kadar ardışık vergi yılları boyunca geçerlidir, öngörülebilirlik ve uzun vadeli planlama avantajları sunar.

Yatırımcı için şartlar

Yunanistan Altın Vizesi'ne hak kazanmak için yatırımcıların:

• en az 18 yaşında olması;
• sabıka kaydı veya devam eden hukuki sürecinin bulunmaması;
• fonlarının yasal bir kaynaktan geldiğine dair kanıt sunması gerekmektedir.

Uygun aile üyeleri

Program, ana başvuru sahibinin şunları dahil etmesine izin verir:

• eş veya kayıtlı partner;
• 18 yaş altı çocuklar;
• tam zamanlı eğitime devam eden 18—21 yaş arası mali açıdan bağımlı çocuklar;
• hem yatırımcının hem de eşinin ebeveynleri.

Bir partnerle başvuru yapılıyorsa, başvurunun kabul edilmesi için Yunanistan'da bir birlikte yaşama sözleşmesi imzalanmalı ve resmi olarak tescil edilmelidir.

1. Yunanistan Altın Vizesi, AB vatandaşı olmayanlara yatırım yoluyla oturma izni edinme yolunu sunar. En popüler seçenekler fon yatırımı ve gayrimenkul satın almadır.
2. Gayrimenkul, doğrudan mülkiyeti değerli bulanlara, mülk yönetimine açık olanlara ve kira geliri veya sermaye artışı arayanlara uygundur.
3. Fon yatırımı, pasif, profesyonelce yönetilen, çeşitlendirme ve daha sorunsuz çıkış koşulları sunan bir seçeneği tercih edenlere uygundur.
4. Yunanistan Altın Vizesi fonları, ticari gayrimenkulü: lojistik, veri merkezleri, konaklama ve ofis geliştirme projelerini hedefler.
5. Asgari yatırım: fonlar için 350.000 €; gayrimenkul için ise türüne ve konumuna bağlı olarak 250.000—800.000 €.
6. Turizm talebi, enflasyon koruması ve vergi optimizasyonu, her iki Yunanistan Altın Vizesi yatırım seçeneğini de cazip kılmaktadır.
7. Oturma iznini sürdürmek için yatırımın korunması gerekmektedir. Minimum kalış süresi şartı yoktur.