Недвижимость за границей. Какие налоги придется платить?

Недвижимость за границей покупают по трем причинам.

1. Оформление ВНЖ, ПМЖ или гражданства за инвестиции.

2. Выгодное вложение средств со стабильной доходностью.

3. Приобретение комфортного жилья для себя и своей семьи.

Гражданство, ПМЖ, ВНЖ за инвестиции в недвижимость

Покупку недвижимости предполагают многие программы гражданства, ПМЖ, ВНЖ за инвестиции в странах Европы и Карибского бассейна. Участвуя в такой программе, инвесторы получают не только доходный актив, но и свободу безвизовых перемещений, возможность оптимизации налогообложения, «запасной аэродром».

По одним программам, например при оформлении гражданства Кипра (программа закрыта), приобретение недвижимости 一 обязательный этап. Другие программы предлагают несколько инвестиционных опций на выбор. Но вложения в недвижимость традиционно популярны.

При этом большинство программ допускают возврат инвестиций (продажу недвижимости) спустя несколько лет.

Вячеслав хотел путешествовать без виз и надежно сохранить заработанные средства. Он получил паспорт Кипра и инвестировал в недвижимость страны. Сейчас Вячеслав с супругой готовятся переехать на Кипр для постоянного проживания. Тем более что у них уже есть прекрасный дом.

Индивидуальный расчет стоимости ПМЖ на Кипре за инвестиции

Сделать индивидуальный расчёт

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Сдача в аренду жилья в курортных районах приносит стабильный доход в 3‑5% годовых. Так, если инвестор купит квартиру на Кипре и будет сдавать ее через управляющую компанию, он будет получать около 3‑4% годовых.

Жилье для себя и семьи

Квартира или дом за границей пригодятся людям, которые много времени проводят в одной стране.

Алексей, Марина и их дети,

Семья инвестора

ВНЖ в Португалии для личной безопасности и образования детей

Алексей и Марина с детьми хотели переехать на постоянное жительство в страну Евросоюза и поближе к морю. Они получили ВНЖ Португалии и купили дом в солнечном Кашкайше, поближе к друзьям. Марина с детьми уже перебралась на новое место, а Алексей планирует переезд.

Изучить кейс

Покупать недвижимость за рубежом, владеть или пользоваться ею могут все физические и юридические лица в России. Единственное, что может помешать сделке, — ограничение дееспособности гражданина или правоспособности компании. Для приобретения недвижимости не нужно получать разрешение российских государственных ведомств.

Дееспособность физического лица

Чтобы купить недвижимость за границей, гражданин должен быть дееспособен. Это значит, что он должен быть старше 18 лет, не страдать психическими заболеваниями, алкоголизмом или наркоманией. В противном случае он не может заключать договоры купли-продажи.

Правоспособность юридического лица

Компании ограничены требованиями своих учредительных документов и законодательства. Так, если покупка недвижимости является крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, ее могут заблокировать акционеры или совет директоров.

Важное ограничение — специальная правоспособность юридического лица. Сделки компании должны соответствовать цели ее создания и обозначенным в учредительных документах видам деятельности. Если покупка недвижимости не соответствует требованиям устава или корпоративного договора, ее могут признать недействительной.

Во многих странах мира недвижимость покупают по схожему алгоритму.

• Выбор объекта покупки. Предварительный договор

• Внесение задатка. Резервирование объекта

• Открытие банковского счета

• Регистрация права

• Оплата объекта

• Заключение основного договора купли-продажи

Расскажем подробно о каждом из этапов покупки.

1. Выбор объекта

Будущий собственник начинает с того, что выбирает объект покупки в интересующей стране. Недвижимость подбирают дистанционно или планируют поездку, чтобы осмотреть варианты лично.

Когда покупатель выбрал объект, он подписывает предварительный договор с продавцом недвижимости.

2. Резервирование объекта

Покупатель вносит задаток за недвижимость. После этого ее резервируют и снимают с торгов.

Агент покупателя проверяет юридическую чистоту недвижимости. Объект не должен быть обременен долгами за коммунальные услуги или находиться в залоге у банка. Также смотрят, чтобы на него не могли предъявить право другие лица, например наследники предыдущего владельца.

3. Открытие банковского счета

Если проверка прошла успешно, покупатель открывает банковский счет в стране, где находится объект, и переводит на него деньги для покупки.

Другой безопасный способ оплатить недвижимость — перевести деньги напрямую со счета покупателя в российском банке на счет продавца.

Недвижимость за рубежом можно оплатить и наличными, но у этого способа есть весомые недостатки. Многие страны ограничивают наличные расчеты при крупных покупках, чтобы противодействовать отмыванию денег.

Кроме того, вывоз наличных сопряжен с неудобствами: придется заполнить таможенную декларацию и подтвердить легальное происхождение средств.

4. Заключение договора купли-продажи

После открытия счета стороны заключают договор купли-продажи на объект недвижимости. В нем фиксируют окончательные условия сделки.

5. Оплата объекта

Когда договор купли-продажи заключен, покупатель переводит продавцу оплату за объект недвижимости. На этом же этапе платят сопутствующие налоги.

6. Регистрация права собственности

Когда все расчеты по сделке выполнены, продавец и покупатель регистрируют переход права собственности. Новому собственнику выдают официальную бумагу, которая подтверждает его права на объект недвижимости. Как только покупатель получает эту бумагу, он переоформляет на себя договоры на коммунальные услуги.

Пример. Как выглядит покупка виллы в Португалии

Вилла расположена в городке Вердизеле. От нее 30 минут езды до аэропорта Лиссабона и 5 минут езды до берега океана. Рядом есть все необходимое: магазин, больница, аптека, рестораны. Неподалеку находятся школы и колледж.

Дом пока строится, сдача намечена на сентябрь 2020 года. Если сдавать виллу в аренду, то можно рассчитывать на доходность в 3‑4% годовых.

Чтобы купить такой дом, нужно:

• Получить португальский налоговый номер (NIF), чтобы платить налоги за владение недвижимости. Его поможет оформить юрист или налоговый представитель. За оформление платят пошлину €7,5.

• Открыть счет в банке для оплаты покупки и перевести на него деньги.

• Зарезервировать объект. Для этого инвестор платит взнос в размере 10% от суммы сделки. В нашем случае это €97,5 тыс. Когда взнос уплачен, объект снимают с торгов.

• Подписать предварительный договор и внести задаток. Задаток составляет 10‑30% от стоимости покупки. Инвестор может потерять его, если откажется от сделки. Допустим, за дом в Вердизеле запросили задаток 20% — €195 тыс.

• Подготовить базовый пакет документов для оформления покупки. Этим занимается юрист. Как правило, пакет включает документы, подтверждающие юридическую чистоту объекта.

• Покупатель платит налог на переход права собственности (IMT). Его размер варьируется в зависимости от стоимости объекта. В нашем случае — 6%, или €58,5 тыс.

• Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи. Сделку заверяет нотариус. Его гонорар составляет около 1% от сделки. Для дома в примере — €9,75 тыс.

• Покупатель отдает продавцу чек на сумму, которая осталась после уплаты взноса резервирования и задатка. Для покупки виллы в Вердизеле из примера покупатель укажет в чеке €682,5 тыс.

• Когда договор подписан, нотариус снимает с него копии, заверяет и отправляет в налоговые органы и Земельный кадастр. Там регистрируют, что право собственности на дом перешло к новому владельцу. За эту процедуру покупатель платит €250.

• Покупатель получает Регистрационный сертификат и Домовую книгу. С этими документами он переоформляет на себя договоры по коммунальным платежам. Смена счетов за коммунальные услуги обходится в €100‑200. Допустим, за виллу оплатят €150.

Также покупатель оплачивает гербовый сбор 0,8% от стоимости объекта, комиссионные агентства 1‑1,5% и услуги юриста 1‑1,5%. Допустим, при покупке дома в Вердизеле агентство и юрист запросили по 1%.

Получается, дополнительные расходы по сделке с виллой в Португалии составят порядка €96 тыс. При этом еще до подписания договора купли-продажи покупатель заплатит продавцу €292,5 тыс., или 30% стоимости дома.

На заключение сделки купли-продажи недвижимости за рубежом уходит 1‑6 месяцев в зависимости от особенностей процедуры в стране.

Граждане России не должны уведомлять государственные органы, если покупают недвижимость за границей.

Исключение из правила — госслужащие, члены правительства, их супруги и несовершеннолетние дети. Они обязаны указывать заграничную недвижимость в ежегодной декларации. Если у госслужащего обнаружат зарубежную недвижимость, которую он не отметил в декларации, он понесет административную ответственность.

Для оплаты сделки купли-продажи, коммунальных расходов, местных налогов инвесторы открывают счета в заграничных банках. Платежи можно проводить и со счета в российском банке, но тогда средства часто поступают с задержкой или вовсе возвращаются на счет отправителя.

Уведомление ФНС об открытии счета за рубежом

Об открытии счета за рубежом налоговые резиденты России обязаны сообщать в Федеральную налоговую службу. Также следует уведомить ФНС о закрытии или изменении реквизитов банковского счета в другой юрисдикции.

Уведомление в двух экземплярах подают в ИФНС по месту постоянной регистрации в течение месяца со дня открытия счета. Это нужно сделать лично или по доверенности.

Сотрудники налоговой службы ставят отметку на втором экземпляре и возвращают его инвестору. Тот предъявляет уведомление с отметкой в своем российском банке и только после этого переводит деньги на счет за границей. Размер перевода при этом не ограничен, поскольку гражданин переводит средства между собственными счетами.

Если гражданин России вовремя не предоставит уведомление об открытии, закрытии или изменении реквизитов счета за границей, его оштрафуют на сумму до 50 тыс. рублей.

Отчеты о движении средств на зарубежных счетах

Если гражданин России вовремя не предоставит уведомление об открытии, закрытии или изменении реквизитов счета за границей, его оштрафуют на сумму до 50 тыс. рублей.

Граждане России, у которых открыты счета и вклады в зарубежных банках, обязаны подавать в ИФНС по месту регистрации отчеты о движении денежных средств. Отчеты подают ежегодно до 1 июня года, который следует за отчетным. За несвоевременное предоставление отчета выпишут штраф до 20 тыс. рублей.

Однако в некоторых случаях граждане не обязаны подавать отчет. Для этого должны соблюдаться два требования.

1. Счет открыт в банке в стране, которая автоматически обменивается информацией с Россией или является членом ЕАЭС.

2. Обмен данными между государствами происходит на основании международных соглашений и договоров. Россия автоматически получает информацию о счетах своих граждан в 77 странах и 12 территориях. Среди них государства с инвестиционными программами гражданства, ВНЖ и ПМЖ: Мальта, Кипр, Португалия, Испания, Австрия, Швейцария, Греция, Вануату и страны Карибского бассейна: Антигуа и Барбуда, Гренада, Доминика, Сент-Китс и Невис, Сент-Люсия.

Многие страны не обмениваются данными с Россией, например Молдова, Черногория, Великобритания. По движению средств на счетах в этих странах инвесторы обязательно отчитываются перед ФНС.

За отчетный год на счет не должно быть зачислено больше 600 тыс. рублей или эквивалентной суммы в иностранной валюте. Если зачислений на счет в текущем году не было, остаток средств на нем не должен превышать 600 тыс. рублей.

Пример: открытие счета в Испанском банке

В 2016 году Алексей купил квартиру в столице Испании, чтобы оформить ВНЖ. Для оплаты недвижимости и коммунальных платежей Алексей открыл счет в испанском банке. Затем он уведомил ФНС об открытии счета и перевел из российского банка 60 млн рублей.

За квартиру с учетом сопутствующих расходов Алексей заплатил эквивалент 59 млн рублей в евро. Оставшийся на счете 1 млн рублей он решил потратить на коммунальные платежи и текущий ремонт. В первый год он потратил €6080, что было эквивалентно 450 тыс. рублей. В мае 2017 года Алексей отчитался перед ФНС о движении средств на счете в 2016 году.

К началу нового отчетного года на счете оставался эквивалент 550 тыс. рублей. Алексей решил не пополнять счет: денег хватало на коммунальные платежи. Испания обменивается финансовой информацией с Россией, счет не пополняли, остаток не превышал 600 тыс. рублей. В 2018 году Алексей не отчитывался перед ФНС.

Гражданин России платит налоги на недвижимость за границей, только если является налоговым резидентом РФ. Для этого он должен проживать на территории страны не менее 183 дней в году. Какие операции облагаются налогами?

• Доход от продажи недвижимости за рубежом.

• Доходы, связанные с использованием недвижимости за границей, например доход от сдачи квартиры в аренду.

• Выгода от экономии на процентах по займу или кредиту, если недвижимость купили на заемные средства.

Недвижимость россиян за границей не облагается налогом на имущество физических лиц.

Расскажем о налогах подробнее с примерами расчетов.

Налог на доход от продажи недвижимости за границей

Российские граждане платят НДФЛ по ставке 13%, если продают недвижимость за рубежом. При этом можно уменьшить налог, если применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей или документально подтвердить расходы на покупку недвижимости. Во втором случае затраты вычтут из налоговой базы.

Пример: расчет налога при покупке пентхауса на Мальте

Инна купила пентхаус на Мальте в 2017 году за сумму, эквивалентную 60 млн рублей. В 2018 году она продала квартиру за 65 млн рублей. В 2019 году она подавала декларацию НДФЛ и платила налог с дохода от продажи виллы. У нее было два варианта: применить вычет или подтвердить расходы на покупку.

Пентхаус c террасой в Свийи

Если бы Инна применила вычет 1 млн рублей, налоговая база составила бы 64 млн рублей. Инна заплатила бы НДФЛ = 64 млн × 13% = 8,32 млн рублей.

Инна пошла другим путем. Она предоставила налоговой службе документы по сделке 2017 года, когда она приобрела виллу за 60 млн рублей. Расходы на покупку вычли из суммы, за которую виллу продали в 2018 году. Налоговая база составила 5 млн рублей, а НДФЛ = 5 млн × 13% = 650 тыс. рублей.

Налог на доход от продажи недвижимости не взимается, если она была в собственности более пяти лет. Срок сокращается до трех лет, если объект достался в наследство или в подарок от близкого родственника. Но от налога не освобождают коммерческую недвижимость, если владелец использовал ее в предпринимательской деятельности.

Большинство программ гражданства, ВНЖ или ПМЖ за инвестиции, которые предполагают покупку недвижимости, требуют, чтобы ее не продавали в течение пяти лет. Поэтому участникам этих программ вряд ли придется платить налог на доход от продажи недвижимости за рубежом.

Налог при сдаче зарубежной недвижимости в аренду

Если российский налоговый резидент сдает в аренду жилую или коммерческую недвижимость за рубежом, он платит НДФЛ 13% с дохода от аренды.

Налог на выгоду от экономии на процентах по займу или кредиту

Когда недвижимость за границей покупают с использованием заемных или кредитных средств, может возникать выгода от экономии на процентах. Такое бывает, если выполняется одно из двух условий.

1. Заемщик и кредитор являются взаимозависимыми.

2. Экономия на процентах является материальной помощью или исполнением кредитором своих обязательств перед заемщиком. Например, если льготный кредит предоставили за товары или услуги.

При этом процентная ставка должна быть ниже 9% по кредиту в иностранной валюте или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ для кредита в рублях.

Налоговая база — разница между суммой процентов по кредиту при пороговом значении и фактической суммой, которую гражданин платит в качестве процентов. Выгода от экономии на процентах облагается налогом в 35%.

Пример: расчет налога на выгоду от экономии на процентах по займу или кредиту

Владимир занял деньги для покупки недвижимости за границей у компании, которой он предоставляет консультационные услуги. Он провел серию консультаций бесплатно, а взамен получил заем под 8% годовых. Сумма займа составила 20 млн рублей.

Владимиру придется платить налог на выгоду от экономии на процентах по займу, поскольку ставка ниже 9%, а лучшие условия он получил за счет своих услуг. Рассчитаем сумму налога за год:

(9% × 20 млн рублей — 8% × 20 млн рублей) × 35% = 75 тыс. рублей

Если бы Владимир взял заем под 9% или попросил денег у не связанной с ним организации, ему не пришлось бы платить налог.

Бывают ситуации, когда непонятно, кому платить налог. Государству, где гражданин является налоговым резидентом, или стране, где расположена недвижимость? Возникает риск двойного налогообложения.

Чтобы не платить налоги дважды, нужно проанализировать возможность зачета налогов, которые уплатили за рубежом, при уплате налогов в России. Такое возможно, если между Россией и иностранным государством заключено соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН).

Список стран, с которыми Россия заключила СИДН, иногда меняется. В актуальном на 2020 год перечне среди прочих государств значатся Австрия, Греция, Испания, Кипр, Мальта, Португалия, Черногория, Швейцария. Это страны с инвестиционными программами гражданства, ВНЖ или ПМЖ, которые предусматривают покупку недвижимости.

Пример: освобождение от налога в России при сдаче в аренду виллы в Португалии

Мария купила квартиру в Кашкайше (Португалия) для оформления ВНЖ за инвестиции. Она сдает ее в аренду за €1600 в месяц.

В похожем доме находится квартира Марии

Годовой доход от аренды 一 €19,2 тыс. Налог на доход Мария платит в Португалии — для такой суммы он составляет 28,5%. Это освобождает ее от уплаты НДФЛ в России.

Владельцы недвижимости за рубежом платят налоги, исходя из законодательства конкретной страны. В большинстве стран предусмотрен налог на имущество, доход и продажу.

Какие конкретно налоги и в каком объеме придется платить инвестору, зависит от того, где он числится как налоговый резидент. Если он более 183 дней в году живет в России, то и большую часть налогов платит здесь. А если больше полугода проводит в другой стране, например с картой ВНЖ в Португалии или с гражданством на Кипре, то становится ее налоговым резидентом. Тогда он оплачивает налоги в местный бюджет по ставкам, предусмотренным законами страны. При этом некоторые налоги владелец недвижимости платит независимо от резидентства.

*Налог на владение недвижимостью не платится, если объект расположен на острове Барбуда.
**Налог на владение недвижимостью платится за инвестора управляющей компанией проекта.

В некоторых странах предусмотрены налоги на богатство или роскошь, на прирост капитала, отдельные налоги и сборы при продаже недвижимости.

Налоговую нагрузку за рубежом рассчитывают индивидуально для каждого случая, поскольку во многих государствах приняты прогрессивные шкалы налогообложения.

Прежде чем приобретать недвижимость за границей, проанализируйте налоговые последствия. Налог на имущество будет платиться только в стране покупки. В России ничего платить не придется.

Если планируется получать доход от сдачи в аренду, проверьте, можно ли снизить налоговую нагрузку за счет соглашения об избежании двойного налогообложения. Благодаря СИДН можно выбрать более выгодную схему налогообложения.

У России и стран из списка подписаны соглашение об избежании двойного налогообложения. Акутальную информацию по СИДН можно найти, например, на сайте Консультант плюс.