Налоги на недвижимость в Турции для покупателей, собственников и продавцов

Налог при покупке. Покупатели недвижимости в Турции платят налог на переход права собственности. Ставка налога составляет 4% от кадастровой стоимости объекта. По закону продавец и покупатель должны заплатить налог поровну — по 2%, но на практике сумму налога продавца включают в стоимость недвижимости.

Гражданство Турции за покупку недвижимости

При покупке квартиры или дома стоимостью 400 000 $ инвестор потратит до 416 000 $ с учетом налога на переход права собственности.

Налог уплачивают до регистрации договора купли-продажи. Платеж совершают в налоговой, на почте или в аккредитованном банке, например в крупнейшем Ziraat Bank. О банках Турции, их услугах и стоимости обслуживания рассказали в статье «Как открыть банковский счет в Турции».

Оценка стоимости недвижимости. Независимая оценка рыночной стоимости — обязательный этап сделки с иностранцем. Оценку стоимости может заказать покупатель или собственник объекта, но услугу оплачивает покупатель. Оценка стоит от 100 до 200 $ в зависимости от характеристик объекта.

Вместе с рыночной стоимостью эксперт определяет кадастровую стоимость недвижимости. На первичном рынке кадастровая и рыночная стоимость объектов примерно равны, на вторичном рынке кадастровая стоимость обычно ниже суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Кадастровую стоимость объекта используют не только для налоговых расчетов — по ней также определяют, есть ли у покупателя право получить вид на жительство или гражданство Турции за покупку недвижимости. Минимальная стоимость объекта составляет:

• для ВНЖ в Турции — 50 000 $;

• для гражданства Турции за инвестиции — 400 000 $.

Индивидуальный расчет стоимости гражданства Турции

Сделать индивидуальный расчёт

НДС на новостройки. Продажа новостроек в Турции облагается НДС по ставке от 1 до 18%. Ставка НДС зависит от площади объекта недвижимости и его назначения:

• квартиры и дома площадью до 150 м² — 1% стоимости договора;

• квартиры и дома площадью больше 150 м² — 8%;

• коммерческая недвижимость — 18%.

Налог на добавленную стоимость включают в стоимость недвижимости. Платит налог застройщик, но затраты несет покупатель недвижимости.

Иностранец, который покупает недвижимость напрямую у застройщика, может вернуть уплаченный НДС. Для этого необходимо проводить в Турции меньше 183 дней в году, то есть не быть турецким налоговым резидентом. Сумма возврата составит от 1 до 15% суммы договора купли-продажи.

Список дополнительных расходов при покупке различается для строящихся и готовых объектов, новостроек и вторичной недвижимости. 

При покупке строящейся недвижимости покупатель с застройщиком заключают предварительный договор, который необходимо заверить у нотариуса. Стоимость услуг нотариуса составляет 1% от цены договора.

Недвижимость в Турции: цены, доходы и расходы

Покупателю объекта в новостройке необходимо получить технический паспорт ИСКАН на свою недвижимость: квартиру, дом или коммерческое помещение. Техпаспорт выпускают один раз и передают от собственника к собственнику при продаже. Техпаспорт стоит от 1000 до 2500 $, цена зависит от характеристик объекта.

Турция, Стамбул

310 000 $ — 1 618 000 $

Апартаменты и виллы в масштабном жилом проекте у моря

66 m²

5

3

До регистрации сделки купли-продажи покупателю необходимо застраховать недвижимость по программе обязательного страхования от землетрясений ДАСК. Без полиса ДАСК не выдадут свидетельство о праве собственности ТАПУ.

Стоимость страхового полиса ДАСК зависит от района, конструкции здания и площади недвижимости. Для квартиры площадью 100 м² в здании с монолитным каркасом стоимость полиса составит от 5 до 40 $ в зависимости от зоны риска землетрясения. Для кирпичных зданий полис дороже — от 6 до 50 $.

Регистрация договора купли-продажи с иностранцем происходит в кадастровом управлении в присутствии присяжного переводчика. Услуги переводчика стоят 70 $.

За выдачу свидетельства о праве собственности ТАПУ взимают госпошлину — налог на оборотный капитал. Сумма налога для иностранных покупателей — 112 $.

Налог на недвижимость. Собственники турецкой недвижимости ежегодно платят муниципальный налог. Базовая ставка налога на недвижимость составляет от 0,1 до 0,3%.

В крупных городах ставка в два раза выше: от 0,2 до 0,6%. К городам с повышенной ставкой налога на недвижимость относятся 30 столиц провинций с населением более 750 тысяч человек, например Стамбул, Анкара, Анталья, Измир, Трабзон.

Налог платят и за строение, и за землю под ним. Налог на землю под многоквартирным домом делят между собственниками пропорционально площади квартир и включают в сумму налога на недвижимость.

Крупные города с повышенной ставкой налога: Адана, Айдын, Анкара, Анталья, Балыкесир, Бурса, Ван, Газиантеп, Денизли, Диярбакыр, Измир, Кайсери, Кахраманмараш, Коджаэли, Конья, Малатья, Маниса, Мардин, Мерсин, Мугла, Орду, Сакарья, Самсун, Стамбул, Текирдаг, Трабзон, Хатай, Шанлыурфа, Эрзурум, Эскишехир.

Владелец квартиры или дома кадастровой стоимостью 400 000 $ в крупном городе ежегодно платит налог на недвижимость 800 $ без учета налога на землю. Кадастровую стоимость и налог исчисляют в турецких лирах.

Налог на недвижимость платят дважды в год: первую часть с марта по май, вторую — в ноябре. Чтобы рассчитать налог, необходимо обратиться в муниципалитет со свидетельством о регистрации права собственности ТАПУ или узнать сумму налога через личный кабинет налогоплательщика.

Расходы на содержание квартиры. Собственник ежегодно покупает полис обязательного страхования от землетрясений ДАСК. Страховка стоит от 30 до 50 $ в год в зависимости от региона и характеристик объекта недвижимости.

Газ, электричество, водоснабжение оплачиваются по счетчикам. Коммунальные расходы для квартиры площадью 85 м² — в среднем 60 $ в месяц, или 720 $ в год.

Налог на дорогую недвижимость, или турецкий налог на роскошь, платят владельцы объектов стоимостью от 280 000 $. Налог рассчитывают по прогрессивной шкале от 0,3 до 1% с части стоимости, которая превышает 280 000 $.

Например, для квартиры с кадастровой стоимостью 400 000 $ налог возьмут со 120 000 $: он составит 359 $ в год в дополнение к ежегодному муниципальному налогу. Если стоимость квартиры — 1 000 000 $, налог на роскошь составит 5654 $ в год.

Кадастровая стоимость в законе о налоге на недвижимость указана в турецких лирах, курс которой нестабилен. Чтобы узнать актуальную сумму в долларах по данным Яндекса, нажмите в таблице на стоимость в лирах.

Доходы от сдачи недвижимости в аренду включают в общую базу для расчета подоходного налога. Шкала подоходного налога в Турции прогрессивная — со ставкой от 15 до 40%. Для расчета налога из суммы дохода исключают затраты на содержание недвижимости: коммунальные платежи, стоимость страхования и ремонта, проценты по ипотеке.

Доход от аренды квартиры с тремя спальнями в крупном городе в Турции составляет в среднем 500 $ в месяц. Инвестор получает годовой доход в размере 6000 $ и платит 1271 $ в виде налога, что составляет примерно 20%. О том, с каких еще доходов платят налоги физические лица, рассказали в статье «Налоги в Турции».

Чтобы пересчитать лиры в доллары по актуальному курсу в Яндексе, нажмите в таблице на стоимость в лирах

Продавец недвижимости в Турции платит налог на прирост капитала, если владел объектом меньше пяти лет.

Прирост капитала — это разница между кадастровой стоимостью объекта в ТАПУ продавца и кадастровой стоимостью по результатам независимой оценки перед продажей. Из суммы прироста капитала для расчета налога исключают затраты на покупку недвижимости: налог на переход права собственности, услуги нотариуса и риелтора, а также затраты на ремонт.

Ставка налога на прирост капитала для физических лиц прогрессивная: от 15 до 35%. Компании платят налог с продажи недвижимости по фиксированной ставке 23%.

Чтобы пересчитать лиры в доллары по актуальному курсу в Яндексе, нажмите в таблице на стоимость в лирах

Недвижимость кадастровой стоимостью 400 000 $, которую использовали для получения гражданства Турции, можно продать не раньше чем через три года после получения турецкого паспорта.

Цены на жилую недвижимость в Турции за три года — с 2018 по 2021 — выросли в 1,8 раза. Если тенденция сохранится, то инвестор может получить от продажи недвижимости прибыль 336 000 $, с которой заплатит налог 117 000 $.

В Турции налоги на наследование и дарение недвижимости исчисляются по прогрессивной шкале в зависимости от кадастровой стоимости. Пороги для обоих типов налогов одинаковые, а ставки разные: налог на дарение выше, чем на наследование.

Налог платит наследник или получатель дара. Сумму разбивают на шесть частей и платят раз в полгода в течение трех лет. Если недвижимость наследует и получает в дар близкий родственник, то налог получится уменьшить в два раза.

Чтобы пересчитать лиры в доллары по актуальному курсу в Яндексе, нажмите в таблице на стоимость в лирах

Если инвестор получает доходы в разных странах, ему необходимо заплатить налог с одного и того же дохода и в стране получения дохода и в стране проживания.

Представим, что инвестор сдает в аренду турецкую квартиру, а сам постоянно живет в России. В этом случае он является налоговым резидентом России и обязан заплатить подоходный налог со всех доходов, в том числе и турецких. Инвестор также обязан заплатить в Турции налог с дохода, который получает на территории страны, то есть с тех же доходов от аренды квартиры.

Международные соглашения об избежании двойного налогообложения СИДН позволяют зачесть уплаченные налоги в одной стране в счет уплаты налогов в другом государстве. Между Турцией и Россией заключено такое соглашение.

Покупка недвижимости кадастровой стоимостью от 50 000 $ дает право на получение ВНЖ в Турции. В крупных городах минимальная кадастровая стоимость недвижимости для получения ВНЖ выше — 75 000 $. ВНЖ в Турции позволяет без ограничений въезжать в страну, жить, работать и вести бизнес.

Покупатели недвижимости стоимостью от 400 000 $ могут получить гражданство Турции за 6—8 месяцев. Гражданство Турции помогает облегчить поездки по миру и создать «запасной аэродром» на случай непредвиденной ситуации. Первое гражданство можно сохранить. Турецкий паспорт позволяет:

Что дает паспорт Турции: преимущества турецкого гражданства

• свободно въезжать в 113 стран мира без виз, в том числе в Сингапур и Южную Корею;

• получить шенгенскую визу на пять лет;

• получить визу в США: туристическую или бизнес-визу для переезда всей семьей.

Турецкая недвижимость — ликвидный доходный актив. За пять лет, с 2017 по 2022 год, жилая недвижимость поднялась в цене в три с половиной раза. Средняя доходность сдачи недвижимости в аренду составляет 5,6% годовых.

1. Покупатель недвижимости в Турции платит разовый налог на переход права собственности — 4% от кадастровой стоимости объекта.

2. Покупатель недвижимости стоимостью от 400 000 $ может получить гражданство Турции.

3. Собственник турецкой недвижимости платит ежегодный муниципальный налог — от 0,1 до 0,6% от кадастровой стоимости.

4. Собственники элитной дорогой недвижимости платят дополнительный ежегодный налог на роскошь — 0,3—1% с части кадастровой стоимости свыше 280 000 $ (5 227 000 TRY).

5. При сдаче недвижимости в аренду собственник недвижимости в Турции платит подоходный налог по прогрессивной шкале от 15 до 40%.

6. Продавец недвижимости в Турции платит налог на прирост капитала, если владел объектом менее пяти лет. Ставка налога — от 15 до 35% с прироста кадастровой стоимости.

7. При передаче права собственности на недвижимость в Турции платят налог с кадастровой стоимости объекта по ставке от 1 до 10% при наследовании, от 10 до 30% при получении в дар. Ставки налога для сделок с близкими родственниками в два раза ниже.