Можно ли получить ВНЖ в Европе при аренде недвижимости?

Европейские страны выдают иностранцам вид на жительство для воссоединения семьи, работы, учебы и по другим причинам. В некоторых странах также предусмотрен ВНЖ для инвесторов или финансово независимых лиц.

В 2025 году страны Евросоюза выдали гражданам третьих стран около 3,9 млн ВНЖ. Из них примерно 1,3 млн — 33,6% — иностранцам, которые получали статус для трудоустройства. Лидерами по общему числу предоставленных ВНЖ стали Испания, Германия и Польша^{[1]Источник: Евростат}.

Чаще всего ВНЖ для работы получали украинцы, белорусы и индийцы, для воссоединения с семьей — марокканцы, бразильцы и турки, а для учебы в Европе — китайцы и американцы.

Миграционные службы европейских стран требуют от большинства заявителей на ВНЖ предоставить договор аренды недвижимости. Но обычно это не единственное условие — иностранцы также выполняют и другие требования. Например, подтверждают доход из-за рубежа, доказывают профессиональную квалификацию, оформляют медицинскую страховку.

Аренда жилья позволяет подтвердить адрес проживания в выбранной стране без крупных вложений в недвижимость. Остальные преимущества зависят от основания получения ВНЖ: резиденты могут жить в стране, путешествовать по Шенгенской зоне, пользоваться услугами местных клиник и учебных заведений.

Относительно невысокие затраты

Заявители на ВНЖ могут арендовать любой жилой объект для жизни в странах Европы. Требований по минимальной стоимости аренды обычно нет.

Инвесторы чаще всего покупают недвижимость, чтобы получить вид на жительство. Цена объекта должна быть выше определенной суммы, например в Греции ВНЖ выдают за покупку недвижимости стоимостью от 250 000 €.

Переезд в Европу

Статус ВНЖ дает иностранцам право жить в стране, которую они выбрали. Резиденты наравне с гражданами страны пользуются услугами государственных учреждений и банков.

Некоторые типы ВНЖ также разрешают работать в стране.

Безвизовые поездки по Шенгену

Если иностранцы получают ВНЖ в стране Шенгенского соглашения, они могут свободно путешествовать по региону и оставаться в любом государстве до 90 дней в течение полугода.

С ВНЖ другой европейской страны, например Кипра, можно быстрее получить шенгенскую визу.

Доступ к образованию и здравоохранению

Возможность дать детям лучшее образование — одна из причин, почему иностранцы переезжают в Европу. Стандарты европейской системы образования котируются во всем мире, а дипломы местных вузов — признаются в большинстве стран.

Медицинские услуги в странах Европы доступны всем гражданам и резидентам. Государственные больницы бесплатно оказывают неотложную помощь, а за прием у узкого специалиста обычно нужно заплатить. При этом резиденты могут купить медицинскую страховку на более выгодных условиях.

Оптимизация налогов

Сам ВНЖ не дает налоговых льгот. Чтобы получить льготы, иностранцу нужно стать налоговым резидентом. Обычно для этого нужно проводить в стране более 183 дней в году и выполнить условия выбранного режима.

Например, новые налоговые резиденты Италии могут до 15 лет платить фиксированный налог на зарубежные доходы — 300 000 € в год. Для этого они не должны быть налоговыми резидентами страны минимум 9 лет из предыдущих 10 лет.

Возможность получить европейский паспорт

Иностранцы с видом на жительством могут подать документы на гражданство, если живут в стране долгое время. Например, Португалия выдает иностранцам гражданство по натурализации через 10 лет, а Греция — через 7 лет.

Гражданство страны Евросоюза дает право жить, работать и учиться в других государствах объединения без ВНЖ. Обладатель паспорта также может участвовать в выборах и получать консульскую помощь стран союза за рубежом.

На Мальте работают две программы вида на жительства — временного и постоянного. 

Временный вид на жительство сначала выдают на год, а следующие при продлении — на два года. Жить на Мальте постоянно не обязательно, но важно не проводить в другой стране более 183 дней в году. Новый резидент также обязуется платить подоходный налог на Мальте — не менее 15 000 € в год.

Постоянный вид на жительство — пожизненный статус, но карту резидента продлевают каждые 5 лет. Чтобы стать постоянным резидентом, инвестор подтверждает наличие капитала одним из двух способов:

1. Демонстрирует активы на сумму от 500 000 €, из которых не менее 150 000 € — ликвидные финансовые активы: депозиты, акции, облигации.

2. Подтверждает капитал в размере от 650 000 €, из которых не менее 75 000 € — ликвидные финансовые активы.

Заявители на временный и постоянный вид на жительство выполняют несколько обязательных условий, одно их них — аренда недвижимости. Альтернативный вариант — покупка квартиры или дома.

Инвестор также уплачивает административный сбор:

• для временного вида на жительство — 5500 € при аренде или покупке объекта на юге Мальты или острове Гозо и 6000 € — на севере или в центре Мальты;
• для постоянного вида на жительство — 60 000 €^{[2]Источник: Residency Malta}.

От аренды или покупки недвижимости зависит размер государственного взноса для постоянного ВНЖ. Он составляет 37 000 €. Заявители на постоянный ВНЖ также делают благотворительное пожертвование в размере 2000 €.

Принять участие в программах вида на жительство на Мальте могут инвесторы старше 18 лет, без судимостей и с легальным доходом. Для временного вида на жительство также нужно владеть английским или мальтийским языком на разговорном уровне.

Инвестор может добавить в заявление свою семью: супругу или супруга, детей, родителей, бабушек и дедушек. Временный вид на жительство также выдадут братьям и сестрам супругов.

Португалия — одно из лучших мест для жизни цифровых кочевников. Страна ежегодно занимает первые позиции в рейтингах, которые оценивают жизнь экспатов.

Чтобы переехать в Португалии, иностранцы получают национальные визы категории D. По ним въезжают в стране и запрашивают ВНЖ. Также заявители должны арендовать жилье в стране на определенный срок — обычно минимум на год.

Виза D3 для квалифицированных работников — ученых, инженеров, врачей, специалистов в области ИТ, культуры или права. Заявители на визу предоставляют трудовой договор с португальской компанией и подтверждают квалификацию дипломами о высшем образовании.

Виза D2 для предпринимателей. Чтобы получить ее, нужно подтвердить намерение купить местную компанию, создать или перевести существующий бизнес в Португалию.

Виза Digital Nomad для цифровых кочевников, которые работают удаленно и получают доход от 3680 € в месяц. Также заявители показывают накопления — от 11 040 €.

Виза D7 для финансово независимых лиц с пассивным доходом, который превышает размер минимальной зарплаты. В 2025 году эта сумма составляет 920 € в месяц. 

Заявители должны подтвердить стабильный пассивный доход вне Португалии. Это могут быть дивиденды, проценты, роялти, поступления от сдачи недвижимости в аренду или пенсия.

Финансово независимые иностранцы могут стать резидентами Италии через визу Residenza Elettiva, или визу по выбранному месту жительства. Чтобы ее получить, заявители арендуют или покупают недвижимость в любом регионе Италии.

Иностранцы также подтверждают пассивный доход из-за рубежа — от 31 160 € в год. И обязуются жить в Италии не менее 183 дней в году и платить налоги.

Виза для финансово независимых лиц дает право получить ВНЖ в Италии. Но его владельцы не могут работать в стране, вести бизнес и получать социальные льготы.

Кипр выдает ВНЖ иностранцам со стабильным доходом за пределами страны. Это может быть зарплата, пенсия, доход от аренды или дивидендов. Такой тип ВНЖ называется гостевым.

Заявки на ВНЖ принимают от граждан третьих стран старше 18 лет, их супругов и несовершеннолетних детей.

Иностранец подтверждает доход в размере 2000 € в месяц, или 24 000 € в год. Сумма дохода увеличивается на 20% за супругу или супруга и на 15% за каждого ребенка.

При подаче документов заявителю потребуется предоставить подтверждение проживания — договор долгосрочной аренды или купли-продажи недвижимости на Кипре. Минимальная стоимость аренды или покупки жилья не установлена.

Состоятельные люди также инвестируют в недвижимость от 300᠎ 000 € и получают сразу постоянный ВНЖ. Они могут купить одну или две квартиры на первичном рынке недвижимости.

Финансово независимые лица получают ВНЖ через пассивный доход. Необходимая минимальная сумма — 3500 € в месяц, или 42 000 € в год. Вместо регулярного дохода также можно подтвердить сбережения — от 126 000 €.

Если в заявление на ВНЖ включают супруга или супругу, сумма увеличивается на 20%. За каждого ребенка также показывают больший доход — на 15%.

Аренда недвижимости — еще одно из условий получения статуса. Требований к стоимости или расположению объекта нет. Вместо аренды заявитель может купить жилье в Греции.

ВНЖ получают в срок от 4 месяцев. Карту выдают на 3 года с возможностью продления. Работать и вести бизнес в Греции нельзя. Для сохранения и продления статуса потребуется проводить в стране не менее 183 дней в году.

Через 5 лет непрерывного проживания в Греции иностранцы могут претендовать на постоянный ВНЖ, а через 7 лет — на гражданство. При этом учитывается фактическое проживание в стране, знание языка и интеграция в общество.

Программа ВНЖ в Греции за инвестиции подходит иностранцам, которые не планируют постоянно жить в стране. При покупке недвижимости минимальные инвестиции составляют 250 000, 400 000 или 800 000 €. Сумма зависит от типа и местоположения объекта. ВНЖ выдают на 5 лет, обязательного срока проживания нет.

Турция — единственная страна, которая выдает иностранцам вид на жительство за аренду недвижимости и не требует других затрат на получение статуса. Такой тип ВНЖ называют краткосрочным, или туристическим.

Иностранцы заключают договор аренды жилой недвижимости и предоставляют его в Миграционную службу Турции. Также они прикладывают к заявлению:

• апостилированный документ, который доказывает наличие ежемесячного дохода за пределами Турции, — если заявитель работает удаленно;
• или справку с апостилем, подтверждающую статус пенсионера и размер пенсии.

С 10 февраля 2022 года Турция выдает ВНЖ при аренде недвижимости сроком на шесть месяцев из-за большого наплыва иностранцев. Ранее срок действия карты составлял один год.

В некоторых районах турецких городов нельзя получить первичную регистрацию, а значит, и вид на жительство. Например, в Стамбуле под ограничения попали районы Кючюкчекмедже, Башакшехире, Багджыларе, Авджыларе, Бахчелиевлере, Султангази, Эсенлере, Зейтинбурну, Фатих и Эсенюрт.

Актуальный список районов опубликован на сайте миграционной службы Турции. Сейчас в нем 1169 районов^{[3]Источник: Миграционная служба Турции}.

Иностранец может добавить в заявление на ВНЖ супругу или супруга и детей младше 18 лет. Для этого необходимо вписать их в договор об аренде квартиры или дома.

Туристический ВНЖ не дает права работать в турецкой компании или вести бизнес в стране, но не запрещает работать удаленно в иностранной компании.

Состоятельные люди получают ВНЖ в Австрии как финансово независимые лица. Основные требования к заявителям:

• готовность жить в стране не менее 183 дней в году;
• арендовать недвижимость или купить ее — минимальных требований по сумме нет;
• получать стабильный доход от 2616,78 € из-за границы;
• не работать в Австрии.

Иностранец может добавить в заявление на ВНЖ свою семью: супругу или супруга, детей младше 18 лет.

Вид на жительство выдают по квоте: ежегодно Австрия выделяет около 450 мест. Один член семьи — одно место по квоте. Срок получения составляет около трех месяцев.

Чтобы получить ВНЖ, нужно подготовить документы, пройти регистрацию на сайте консульства и получить дату подачи документов. При подаче документов должны присутствовать все члены семьи.

Швейцария выдает вид на жительство инвесторам за уплату аккордного налога — от 450 000 ₣ в год. Они переезжают в страну вместе с супругой и детьми. Инвесторам разрешено управлять капиталом или вести бизнес в другой стране, но нельзя работать в Швейцарии.

Аккордный налог рассчитывается индивидуально и зависит от кантона и расходов семьи в Швейцарии и за рубежом. Налоговое соглашение подписывают на 1 год или 5 лет, а ВНЖ продлевается ежегодно.

Финансово независимые лица получают ВНЖ в Испании, если подтверждают пассивный доход от 28 800 € в год. Заявители также арендуют или покупают жилье в стране, оформляют медицинскую страховку и предоставляют медицинскую справку.

В заявление на ВНЖ можно включить супруга или супругу, финансово зависимых детей и родителей. За каждого родственника необходимо показать больший доход — на 7200 € в год.

Если собственного пассивного дохода недостаточно, заявитель может вложить от 150 000 € в фонд партнера Иммигрант Инвест и получать ежемесячные выплаты в виде процентов — 2778 € в месяц, или 33 336 € в год. Если в заявление включают супруга или детей, инвестор увеличивает вложения в фонд или подтверждает недостающую сумму из других источников. 

При одобрении ВНЖ капитал возвращают примерно в течение 4 лет вместе с процентами, при отказе — в полном объеме.

Первый ВНЖ выдают на 1 год. Последующие карты резидента действуют 2 года. Статус не дает права работать в Испании, но позволяет путешествовать по странам Шенгенской зоны до 90 дней в течение 180.

Договор аренды недвижимости входит в стандартный пакет документов на ВНЖ в Черногории. Его не нужно предоставлять только в одном случае — если иностранец покупает недвижимость в стране.

Самые востребованные способы получить ВНЖ в Черногории — это переехать по работе, воссоединиться с семьей или поступить в местный вуз.

Сербия не выдает вид на жительство за аренду недвижимости. Но если иностранцы переезжают жить в Сербию, им потребуется арендовать апартаменты или дом.

Условия получения ВНЖ в Сербии регулируется законом «Об иностранцах». Чтобы получить статус, иностранцы могут:

• купить недвижимость в Сербии;

• открыть бизнес в стране;

• заключить трудовой договор с местной компанией;

• поступить в университет;

• воссоединиться с семьей;

• зарегистрировать брак с гражданином Сербии;

• приехать на лечение;

• заняться волонтерской деятельностью.

ВНЖ выдают на срок до года с возможностью продления.

При получении ВНЖ важно проверять требования к доходу, составу семьи и сохранению статуса.

Договор аренды сам по себе не дает права на ВНЖ. Он подтверждает наличие жилья, а основанием для статуса становится финансовая независимость, работа, учеба, бизнес или другая цель переезда. Заявитель также подтверждает доход, оформляет медицинскую страховку и выполняет остальные требования миграционных правил.

Договор может не соответствовать требованиям миграционной службы. Значение имеют срок аренды, площадь жилья, способ регистрации договора и документы собственника. Например, в Турции нельзя получить первичную регистрацию по адресу в закрытом для иностранцев районе.

Доход рассчитывают на всех членов семьи. Если заявитель не подтвердит определенную сумму или законное происхождение денег, в выдаче ВНЖ могут отказать.

Условия необходимо соблюдать и после получения статуса. Резидент продлевает договор аренды, вовремя сообщает о смене адреса и сохраняет основание для ВНЖ. Нарушение требований к проживанию в стране или работа вопреки ограничениям могут привести к отказу в продлении.

Иммигрант Инвест помогает получить вид на жительство инвесторам, предпринимателям, финансово-независимым лицам и цифровым кочевникам. Наши эксперты подбирают основание для ВНЖ с учетом страны, состава семьи, источников дохода и планов заявителя.

Юристы проводят предварительную проверку заявителя, рассчитывают необходимую сумму дохода или инвестиций и оценивают документы о происхождении денег. Они также проверяют договор аренды и документы на жилье, чтобы объект соответствовал требованиям миграционной службы.

Юристы готовят заявление к подаче на ВНЖ: помогают собрать документы, организуют перевод и апостилирование, заполняют формы и записывают заявителя на биометрию. После получения статуса помогают продлить карту резидента и сообщить миграционной службе о смене адреса.

1. Нельзя получить ВНЖ в Европе только за аренду недвижимости. Для этого потребуется выполнить и другие обязательные условия, например подтвердить достаточный для жизни доход из-за границы.

2. Договор аренды недвижимости часто входит в стандартный пакет документов на получение ВНЖ.

3. Требований по минимальной сумме аренды недвижимости обычно нет. Исключение — Мальта. В стране работают инвестиционные программы вида на жительство, по условиям которых заявители арендуют недвижимость на сумму от 8750 € в год.

4. ВНЖ в Европе дает новые преимущества иностранцам: они могут жить в новой стране, пользоваться услугами банков, больниц и местных учебных заведений. Те, кто получают ВНЖ в странах Шенгена также могут без виз путешествовать по региону.