Golden Visa de Grecia: cómo obtener un permiso de residencia por inversión

Grecia concede la residencia por inversión a través del programa de Golden Visa autorizado por el gobierno. Este programa, en vigor desde 2014, establece las condiciones bajo las cuales los inversores extranjeros pueden obtener un permiso de residencia[1].

La Golden Visa de Grecia otorga un permiso de residencia renovable de 5 años a los inversores por primera vez, lo que se encuentra entre los plazos iniciales más largos de Europa. En comparación, Portugal e Italia emiten permisos de 2 años al inicio, después de los cuales los solicitantes deben reunir de nuevo la documentación y pagar las tasas gubernamentales para renovar.

Para calificar, un solicitante debe aportar al menos €250.000 a la economía griega. Las opciones elegibles incluyen la adquisición de bienes inmuebles, la realización de un depósito en un banco griego o la inversión en valores. La mayoría de los inversores eligen propiedades, a menudo alquilándolas para generar ingresos pasivos.

Los miembros de la familia pueden incluirse en una única solicitud.

El tiempo de tramitación estándar es de al menos 4 meses.

Un permiso de residencia griego abre más que una dirección mediterránea: ofrece un santuario para toda la familia, acceso sin visado a todo el espacio Schengen y entrada a la sanidad pública y la educación. Si a esto le añadimos los bajos costes de vida, las altas rentabilidades de alquiler, la planificación fiscal inteligente y las crecientes oportunidades de negocio, es fácil ver por qué Grecia sigue atrayendo a inversores globales.

1. Trasladarse a Grecia o crear un refugio seguro en el país

Con un permiso de residencia griego, los inversores y sus familias disfrutan de acceso ilimitado al país, incluso durante los cierres de fronteras. Esto significa que pueden pasar sus vacaciones en Grecia en cualquier momento o utilizarlo como refugio seguro en caso de emergencia.

La vida en Grecia es envidiable. El clima mediterráneo trae días largos y soleados y una cultura construida en torno a la vida al aire libre, desde animadas plazas y cafés junto al mar hasta montañas, lagos y el mar infinito. El país también es famoso por su comida fresca y de temporada, que constituye una de las dietas más saludables del mundo.

Combinada con su rica historia, sus costas espectaculares y su ritmo sosegado, Grecia es tan adecuada para la vida cotidiana como para el retiro.

2. Permisos de residencia para miembros de la familia

Los inversores pueden incluir a sus familiares en la solicitud: un cónyuge, hijos menores de 21 años y padres.

Cada miembro de la familia recibe una tarjeta de residencia independiente con la misma validez y condiciones de renovación que el solicitante principal. Todos disfrutan de residencia legal en Grecia, acceso a la educación y la sanidad, y viajes sin visado dentro del Espacio Schengen.

3. Viajes sin visado dentro del Espacio Schengen

Con un permiso de residencia griego, los inversores pueden visitar otros países Schengen sin visado durante un máximo de 90 días en cualquier período de 180 días. Viajar es sencillo por aire, mar o tierra.

Los vuelos directos frecuentes desde Atenas y Salónica conectan con los principales centros de la UE. La mayoría de las capitales europeas están a un corto viaje, aproximadamente de 2 a 4 horas. Las rutas de ferry regulares conectan El Pireo y Patras con las islas griegas e Italia, ideal para quienes combinan el viaje en coche y por mar.

4. Rentabilidad de la inversión de hasta el 10% anual

Los inversores pueden beneficiarse de rendimientos financieros estables sobre sus activos, que pueden venderse una vez obtenida la residencia permanente después de 5 años, o la ciudadanía después de 7 años.

Durante el periodo de tenencia, los bienes inmuebles suelen generar una rentabilidad de alquiler estable de alrededor del 5% anual, alcanzando hasta el 10% en algunas ubicaciones[2]. Los fondos de inversión ofrecen una rentabilidad anual similar de alrededor del 4-5%.

5. Optimización fiscal

Grecia ofrece atractivos incentivos fiscales para los inversores extranjeros que se convierten en residentes fiscales. Bajo el régimen de no domiciliados, un inversor puede optar por pagar un impuesto anual fijo de €100.000 sobre su ingreso global, independientemente del importe real obtenido. Los familiares cercanos también pueden beneficiarse de este régimen, pagando cada uno una tarifa plana reducida de €20.000 al año[3].

Para jubilados, Grecia ha introducido un incentivo especial: los ingresos por pensiones extranjeras se gravan a un tipo fijo del 7% durante un máximo de 15 años[4].

6. Oportunidades de negocio en el mercado único de la UE

Los titulares de la Golden Visa de Grecia no pueden trabajar por cuenta ajena, pero pueden poseer y gestionar negocios: establecer una empresa, actuar como directores, contratar personal, facturar a clientes y distribuir beneficios como dividendos.

Grecia proporciona acceso al mercado de la UE y sirve como centro estratégico entre Europa, Oriente Medio y el Norte de África. También cuenta con sectores fuertes como el turismo y la hostelería, la logística y el transporte marítimo, la agroalimentación, la energía y los servicios tecnológicos.

7. Bajo coste de vida

Grecia ofrece un nivel de vida relativamente asequible, especialmente en comparación con los países de Europa Occidental o las grandes ciudades de los Estados Unidos. Los costes de vida son aproximadamente un 30-40% más bajos, y el alquiler es un 70-80% más barato que en el Reino Unido y los Estados Unidos.

Una persona soltera gasta unos €840 al mes en gastos cotidianos, mientras que una familia de cuatro necesita unos €2.900, sin incluir el alquiler. Alquilar un piso de un dormitorio fuera del centro de Atenas cuesta de media €600, mientras que un piso de 3 dormitorios en el centro cuesta aproximadamente €1.200[5].

8. Utilizar los servicios de los bancos griegos

Abrir una cuenta bancaria en Grecia es posible tanto para residentes como para no residentes. Los clientes sin residencia generalmente necesitan visitar una sucursal en persona y proporcionar documentación adicional.

Tener un permiso de residencia facilita el proceso, ya que viene con un número de identificación fiscal griego, AFM, y acceso a TAXISnet, el portal online seguro del estado para servicios fiscales y administrativos. Con estas credenciales, muchos bancos ofrecen ahora una incorporación totalmente digital.

Los bancos suelen pedir:

• pasaporte o DNI;
• AFM y datos fiscales;
• prueba de domicilio;
• número de teléfono;
• prueba de ingresos o profesión.

Para las aperturas de cuentas online, también se requieren las credenciales de TAXISnet.

9. Acceso a asistencia sanitaria de alta calidad

Los titulares de un permiso de residencia griego tienen acceso al sistema de sanidad pública del país. Según el Índice de Asistencia Sanitaria CEOWORLD 2025, Grecia ocupa el puesto 28 de 110 países en cuanto a la eficiencia, asequibilidad y accesibilidad de sus servicios médicos[6].

Los inversores deben contratar un seguro de salud privado según la normativa de la Golden Visa. Esto otorga acceso a proveedores de asistencia sanitaria tanto públicos como privados, asegurando una cobertura médica más amplia. El coste de dicho seguro comienza en aproximadamente €300 al año.

10. Acceso a la educación

Los hijos de los titulares de la Golden Visa de Grecia tienen acceso a educación pública gratuita, con instrucción en griego y apoyo lingüístico disponible. Las escuelas internacionales operan principalmente en Atenas y Salónica, ofreciendo currículos en inglés o bilingües, con tasas de matrícula anuales que oscilan entre €9.000 y €16.000.

A nivel universitario, los ciudadanos de la UE y del EEE pueden estudiar gratuitamente en universidades públicas para obtener títulos de grado. Los estudiantes no comunitarios, incluidas las familias con Golden Visa, pagan entre €1.500 y €3.000 al año por los programas de grado. La matrícula para los másteres oscila entre €3.000 y €7.000, y algunos programas impartidos en inglés cuestan hasta €12.000 al año.

11. Obtener la ciudadanía de la UE

El inversor puede solicitar la ciudadanía griega después de 7 años de vivir en el país. Para calificar, los solicitantes deben demostrar dominio del idioma griego y superar un examen que cubra la historia, la cultura y el sistema de gobierno de Grecia.

Grecia permite la doble y múltiple ciudadanía. Los inversores no están obligados a renunciar a su ciudadanía original a menos que las leyes de su país de origen lo exijan.

La ciudadanía griega otorga plenos derechos de pertenencia a la Unión Europea. Los ciudadanos pueden vivir y trabajar en cualquier país de la UE sin restricciones, estudiar gratuitamente en universidades públicas, votar en elecciones nacionales y europeas, y viajar sin visado a 171 países de todo el mundo.

Cualquier persona mayor de 18 años sin antecedentes penales que supere el control de Diligencia debida del estado es elegible para solicitar una Golden Visa de Grecia.

Los miembros de la familia que pueden incluirse en la solicitud son:

• cónyuge o pareja de hecho con un Acuerdo de Cohabitación firmado y registrado en Grecia;
• hijos solteros menores de 21 años;
• padres de cualquiera de los cónyuges, de cualquier edad.

Los hijos solteros que son estudiantes pueden permanecer en el programa hasta los 24 años, siempre que estuvieran incluidos en la solicitud original y obtuvieran su permiso de residencia antes de cumplir los 21 años. Si el hijo continúa estudiando y sigue siendo dependiente económicamente, su permiso se renueva automáticamente hasta los 24 años. Después de esa edad, aún puede renovarse, pero solo bajo el Código de Inmigración general, no como dependiente.

Los inversores inmobiliarios pueden optar a la Golden Visa de Grecia a través de una de las tres vías de inversión inmobiliaria. Las normas han cambiado varias veces en los últimos años, y según la última actualización, el mínimo requerido depende del tipo, ubicación y uso previsto de la propiedad.

Umbrales de inversión

Grecia establece un umbral de inversión de €800.000 para bienes inmuebles situados en las regiones de Ática y Salónica, así como en las islas de Mykonos, Santorini y otras islas con más de 3.100 residentes.

La inversión mínima es de €400.000 para propiedades en regiones menos conocidas.

Atenas se ha convertido en el principal destino para los inversores inmobiliarios. Casi el 40% de las transacciones ahora involucran a compradores extranjeros, muchos de los cuales participan en el programa de Golden Visa.

Un mínimo excepcional de €250.000 se aplica a dos categorías de propiedades:

• monumentos arquitectónicos destinados a la restauración, con las obras que deben completarse en un plazo de 5 años;
• conversiones de propiedades no residenciales en residenciales, con las obras de construcción completadas antes de presentar la solicitud de Golden Visa.

Para este tipo de propiedades, el umbral de inversión se mantiene en €250.000 independientemente de la región, y no están sujetos al requisito de superficie mínima.

Normas de compra

Un inversor puede adquirir una única propiedad nueva, y su superficie debe ser de al menos 120 m². En consecuencia, los extranjeros no pueden obtener un permiso de residencia comprando estudios o casas pequeñas.

Un inversor puede comprar bienes inmuebles en cualquier parte de Grecia, ya sea como particular o a través de una entidad jurídica. Al comprar a través de una empresa, se aplican las siguientes condiciones:

• la sede de la empresa debe estar situada en la UE;
• el inversor debe poseer el 100% de las acciones de la empresa.

Los cónyuges pueden adquirir propiedades en copropiedad. En este caso, invierten en una única propiedad, y su valor total debe cumplir el umbral mínimo. Por ejemplo, para comprar un apartamento en el centro de Atenas, una pareja solo necesita adquirir una propiedad por un valor mínimo de €800.000.

Normas de arrendamiento

No se permiten alquileres de corta duración según la normativa de la Golden Visa, incluidos los gestionados a través de plataformas como Airbnb. Si el inversor incumple esta norma, se revocará el permiso de residencia y se impondrá una multa de €50.000.

Sin embargo, los ingresos pasivos siguen siendo posibles. Los inversores pueden arrendar sus propiedades mediante contratos de alquiler a largo plazo, obteniendo una rentabilidad anual media de alrededor del 4,6%, con rendimientos que alcanzan hasta el 10% en determinadas zonas.

Alternativas a la compra de propiedades como inversión

Alquiler de hotel o complejo turístico. En lugar de comprar bienes inmuebles, un inversor puede elegir alquilar alojamiento en un hotel o un apartamento amueblado dentro de un complejo turístico. El contrato de alquiler o multipropiedad debe celebrarse por 10 años. La inversión mínima es de €400.000 o €800.000, según la región.

Herencias y donaciones. Una Golden Visa de Grecia también puede ser obtenida por una persona que ha heredado bienes inmuebles por valor superior a €400.000 o €800.000, o los ha recibido como donación. Deben superar el control de Diligencia debida y presentar los documentos necesarios para la solicitud de permiso de residencia.

El programa de Golden Visa de Grecia ofrece a los inversores la oportunidad de calificar a través de inversiones en valores. La cantidad de inversión requerida depende del tipo de activo elegido y del número de miembros de la familia incluidos en la solicitud.

Las siguientes opciones están disponibles:

1. Compra de participaciones en fondos de inversión mutuos o alternativos — €350.000.
2. Compra de bonos gubernamentales — €500.000.
3. Inversiones de capital en empresas griegas — €500.000.

Para una inversión de €800.000, los inversores pueden construir de forma independiente una cartera de acciones o bonos corporativos y gubernamentales negociados en las bolsas griegas. En este caso, no hay restricciones sobre el vencimiento de los bonos.

Los fondos de la Golden Visa de Grecia se centran en sectores inmobiliarios comerciales como la logística, los centros de datos, la hostelería y los espacios de oficinas. La fuerte demanda de la industria turística ayuda a mantener el interés en estos segmentos.

Con una inversión mínima más baja de €350.000, las participaciones en fondos ofrecen una alternativa más accesible para los inversores que desean evitar las responsabilidades asociadas al mantenimiento o la renovación de propiedades — un claro contraste con los costes de entrada más elevados de la propiedad inmobiliaria.

Depositar una cantidad significativa en una cuenta bancaria griega es otra vía para obtener la residencia bajo el programa de Golden Visa de Grecia. El inversor debe colocar al menos €500.000 en una cuenta de depósito a plazo fijo con renovación automática. El plazo inicial del depósito es de un año.

Solo tres países de la UE ofrecen actualmente Golden Visas a cambio de un depósito bancario: Grecia, Letonia y Andorra.

Para participar con éxito en el programa de Golden Visa de Grecia, los solicitantes deben presentar una serie de documentos tanto para el inversor como para sus familiares.

La lista básica de documentos incluye:

• pasaporte internacional válido;
• documento de identidad;
• permiso de residencia, si procede;
• formulario de solicitud de Golden Visa cumplimentado;
• prueba de seguro de salud;
• confirmación del origen de los fondos, como extractos bancarios y un contrato de trabajo.

Para incluir a los miembros de la familia en la solicitud, el inversor debe proporcionar un certificado de matrimonio o de pareja registrado en Grecia. Se requieren certificados de nacimiento para hijos y padres.

Los documentos adicionales dependen de la opción de inversión elegida. Por ejemplo, al comprar bienes inmuebles, el solicitante debe proporcionar un contrato de compraventa, el registro en el Registro de la Propiedad y un certificado que confirme que no existían impedimentos legales para la transacción.

Desde su lanzamiento en 2014, Grecia ha emitido cerca de 50.000 Golden Visas a inversores y a sus familiares.

En el período de 12 meses comprendido entre abril de 2024 y abril de 2025, el programa se mantuvo muy activo, con 14.631 nuevas solicitudes presentadas. Durante este tiempo, las autoridades griegas concedieron un total de 8.093 permisos de residencia, incluyendo 6.011 aprobaciones iniciales y 2.082 renovaciones[7].

Entre los solicitantes de renovación, las nacionalidades dominantes permanecen en gran medida inalteradas:

• China — 59%;

• Turquía — 9%;

• Rusia — 8%;

• Irán — 4%;

• Egipto y Líbano — alrededor del 3% cada uno.

A partir de febrero de 2025, el interés también ha crecido entre los solicitantes del Reino Unido y los Estados Unidos[8].

Los inversores se convierten en residentes fiscales griegos cuando pasan al menos 183 días al año en el país. Para obtener el estatus oficial de residente fiscal, deben solicitarlo a las autoridades fiscales griegas.

Impuestos sobre la propiedad en Grecia

Los compradores de propiedades griegas deben presupuestar varios impuestos y tasas además del precio de compra.

El impuesto de transmisiones patrimoniales del 3,09% se aplica a las propiedades de reventa. El 24% de IVA se aplica a las propiedades de nueva construcción compradas directamente a un promotor.

Sin embargo, la mayoría de los promotores optan actualmente por la suspensión temporal del IVA, lo que significa que los compradores pagan el impuesto de transmisiones reducido del 3,09% en su lugar. Esta tasa reducida es válida para las nuevas construcciones adquiridas antes del 31 de diciembre de 2025[9].

Otros costes estándar incluyen:

• 1,5% en honorarios legales;
• 0,5% para tasas catastrales;
• 0,3% para la revisión del ingeniero.

Total estimado. Estos cargos adicionales ascienden a aproximadamente el 5,5% del valor de la propiedad. Por ejemplo, una propiedad de €400.000 incurriría en unos €22.000 en costes adicionales.

Impuestos griegos para los propietarios de fondos

Dividendos. Los residentes fiscales griegos pagan una retención del 5% sobre los dividendos recibidos de empresas nacionales y extranjeras. Esto se aplica también a la mayoría de las distribuciones de fondos.

Ingresos por intereses. La retención estándar es del 15%. Sin embargo, se aplica un tipo reducido del 5% a los intereses de los bonos corporativos cotizados obtenidos por los residentes fiscales griegos, gracias a los cambios introducidos en la Ley 5193/2025[10].

Los tipos impositivos sobre las ganancias de capital varían:

• fondos regulados por la UE — las ganancias suelen estar exentas para los inversores individuales;
• fondos de terceros países — las ganancias suelen gravarse al 15%, a menos que se aplique un tratado fiscal.

En general, estas son las tasas impositivas efectivas más bajas y el marco de cumplimiento más sencillo para los inversores en fondos, en comparación con Portugal y Hungría.

Régimen fiscal especial

Grecia ofrece un régimen fiscal de no domiciliados para personas adineradas que deciden trasladarse y convertirse en residentes fiscales griegos[11].

Las características clave incluyen:

1. Impuesto fijo sobre la renta extranjera: €100.000 al año. En lugar de pagar impuestos sobre los ingresos globales según los tipos progresivos estándar, los participantes pagan una cantidad fija de €100.000 al año, independientemente del importe real de los ingresos extranjeros.
2. Duración: hasta 15 años consecutivos.
3. Inclusión familiar: se pueden añadir familiares cercanos por €20.000 por persona anualmente.
4. Requisito de inversión: para calificar, los solicitantes deben invertir al menos €500.000 en Grecia, por ejemplo, en bienes inmuebles, empresas o bonos. Esta inversión debe realizarse en un plazo de 3 años desde la entrada en el régimen.
5. Elegibilidad: los solicitantes no deben haber sido residentes fiscales griegos en 7 de los últimos 8 años anteriores a la solicitud.

El impuesto sobre la renta global se aplica a escala progresiva sin estas exenciones y puede llegar hasta el 45%.

Vía a la ciudadanía. Los inversores no necesitan vivir en el país de forma permanente para mantener un permiso de residencia. Sin embargo, para optar a la ciudadanía griega, deben residir en el país durante al menos 7 años consecutivos.

El proceso comienza con la obtención de una Golden Visa de 5 años y el traslado a Grecia. Después de 5 años de residencia continua, el inversor puede renovar el permiso de residencia o solicitar el estatus de residente de larga duración de la UE (LTR). Este paso es esencial, ya que solo los titulares de LTR pueden solicitar la ciudadanía.

Una vez concedido el estatus de LTR y el inversor ha completado 7 años de residencia legal y continua en total, se convierte en elegible para solicitar un pasaporte griego a través de la naturalización. Los solicitantes deben:

• superar una prueba de dominio del idioma griego;
• superar un examen de historia;
• prestar juramento de lealtad;
• confirmar que no representan una amenaza para la vida o la salud de los ciudadanos griegos;
• demostrar ingresos estables;
• comprometerse a no solicitar prestaciones por desempleo;
• pagar una tasa de solicitud de €700.

Los hijos menores del solicitante principal reciben automáticamente la ciudadanía griega, siempre que residan permanentemente en el país.

Grecia permite la doble ciudadanía, por lo que los inversores no necesitan renunciar a sus primeros pasaportes.

Vía más rápida. Un extranjero puede obtener la residencia permanente y la ciudadanía griega más rápidamente casándose con un ciudadano griego. En este caso, se puede presentar una solicitud de residencia permanente después de 3 años de vivir en el país y la ciudadanía después de 5 años.

1. La Golden Visa de Grecia es un programa de residencia por inversión que permite a los inversores y sus familias obtener permisos de residencia en Grecia realizando importantes contribuciones financieras a la economía del país.
2. La vía principal es la compra de bienes inmuebles valorados en un mínimo de €250.000, aunque existen opciones de inversiones en valores y depósitos bancarios.
3. Los inversores pueden obtener rendimientos del 4-5% de los fondos de inversión y hasta el 10% de los bienes inmuebles.
4. La residencia en Grecia ofrece varios beneficios, como oportunidades de optimización fiscal, viajes sin visado y acceso a la sanidad pública.
5. Después de 7 años de vivir en Grecia, el inversor puede optar a la ciudadanía, lo que incluye la posibilidad de tener doble ciudadanía.

1. Fuente: Ley Oficial 5038/2023: CAMBIO DE LAS CONDICIONES PARA LA CONCESIÓN DE PERMISOS DE RESIDENCIA POR INVERSIÓN
2. Fuente: Global Property Guide — Grecia, 15 de junio de 2025
3. Fuente: Autoridad Independiente de Ingresos Públicos de Grecia — Incentivos fiscales para atraer nuevos residentes fiscales
4. Fuente: Artículo 5B de la LEY Nº 4172/2013 (ITC)
5. Fuente: Numbeo, coste de vida en Grecia
6. Fuente: Revista CEOWORLD: Países con los Mejores Sistemas de Asistencia Sanitaria, 2025
7. Fuente: Migración Legal — abril de 2025, anexo estadístico mensual
8. Fuente: Οικονομικός Ταχυδρόμος, 20 de marzo de 2025
9. Fuente: Proto Thema, 26 de noviembre de 2024
10. Fuente: Actualizaciones fiscales: 25 de abril de 2025, KPMG Grecia
11. Fuente: Autoridad Independiente de Ingresos Públicos de Grecia — Incentivos fiscales para atraer nuevos residentes fiscales