Cómo obtener un permiso de residencia en Europa invirtiendo en bienes raíces

El mercado inmobiliario de la UE atrae a los inversores por su escala, sus salvaguardias legales y la demanda de vivienda a largo plazo. No se trata de un único mercado inmobiliario: los precios, los alquileres y las condiciones varían considerablemente entre los estados miembros, lo que ofrece a los inversores una amplia selección de ubicaciones y estrategias.

Al mismo tiempo, la inversión se realiza dentro de un marco de la UE que protege los derechos de propiedad, apoya la seguridad jurídica y permite la libre circulación de capitales^{[1]Fuente: European Justice, Registros de la Propiedad}.

1. Crecimiento sostenido de los precios de las propiedades

Los bienes raíces residenciales han seguido siendo una clase de activo importante en la UE, aunque el rendimiento difiere según el país y el periodo. Según Eurostat, los precios de las viviendas en la UE fueron un 5,5% superiores en el tercer trimestre de 2025 respecto al año anterior. A más largo plazo, la tendencia al alza es aún más clara: entre 2015 y el tercer trimestre de 2025, los precios de la vivienda en la UE subieron un 63,6% ^{[2]Fuente: Eurostat, Los precios de la vivienda y los alquileres subieron en el tercer trimestre de 2025}.

Esto no significa que todos los mercados crezcan al mismo ritmo. Los datos de Eurostat muestran amplias diferencias entre los estados miembros. En el tercer trimestre de 2025, Letonia registró el mayor crecimiento trimestral de los precios de la vivienda en la UE, con un 5,2%, mientras que Portugal registró uno de los mayores incrementos anuales, con una subida de los precios del 17,7% interanual.

2. Demanda estable de alquileres y potencial de ingresos

La rentabilidad no depende solo del valor de reventa. En mercados con una demanda persistente de alquileres a largo plazo, los bienes raíces también pueden generar ingresos regulares, especialmente en ciudades y zonas costeras donde la oferta es limitada y la demanda se mantiene resistente.

La demanda de alquiler sigue siendo fuerte en muchas partes de Europa, lo que respalda la parte de los ingresos de una inversión inmobiliaria. Eurostat informó de que los alquileres en la UE fueron un 3,1% superiores en el tercer trimestre de 2025 que un año antes, y un 21,1% superiores a los de 2015. Aunque el crecimiento de los alquileres es más moderado que el de los precios de la vivienda a nivel de la UE, ha sido más constante a lo largo del tiempo.

3. Propiedad transparente y protegida

Otra razón por la que los inversores consideran las propiedades europeas es la infraestructura legal que sustenta la propiedad. Según el Portal Europeo de e-Justicia, los registros de la propiedad en los países de la UE están diseñados para registrar, examinar y almacenar información sobre la propiedad, incluyendo la ubicación y la titularidad, y para ponerla a disposición del público y de los usuarios profesionales.

El acceso a estos registros permite a los compradores verificar la titularidad, confirmar que los derechos están debidamente inscritos y garantizar que las transacciones sigan los procedimientos legales reconocidos. La transparencia a este nivel refuerza la protección jurídica al reducir el riesgo de disputas, reclamaciones no reveladas o incertidumbre sobre el título. Para los compradores extranjeros en particular, esto hace que el mercado sea más fácil de navegar y añade previsibilidad al proceso de compra.

4. Mayor atención a la eficiencia energética y la calidad de los activos

El mercado de la UE se centra cada vez más en la calidad de la construcción y el rendimiento energético. La Comisión Europea afirma que el 85% de los edificios de la UE se construyeron antes del año 2000, y el 75% tienen un rendimiento energético deficiente.

A medida que las normas de renovación se endurecen en virtud de la Directiva relativa a la eficiencia energética de los edificios, es probable que las propiedades mejoradas y eficientes energéticamente sean más competitivas. En la actualidad, la UE está en camino de lograr un parque inmobiliario totalmente descarbonizado para 2050^{[3]Fuente: Comisión Europea, Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios}.

5. Transferencia de patrimonio a largo plazo

Para algunos inversores, la propiedad europea no se trata solo de rendimientos, sino también de preservar y transmitir el capital. Los bienes raíces pueden formar parte de la planificación del patrimonio familiar a largo plazo, especialmente cuando el inversor desea mantener un activo tangible que pueda transferirse posteriormente a hijos u otros herederos.

Este beneficio puede ser especialmente relevante en países como Chipre y Letonia, donde no se recauda el impuesto de sucesiones. En Malta, tampoco existe un impuesto de sucesiones convencional, aunque los bienes inmuebles heredados pueden generar otros cargos y derechos relacionados con el registro.

6. Oportunidad de convertirse en residente de la UE

En algunos países de la UE, los extranjeros pueden obtener un permiso de residencia comprando bienes raíces que cumplan con requisitos específicos y solicitando un programa de residencia por inversión. Esta opción está disponible en Grecia, Letonia y Chipre.

La UE no es el único destino para los inversores inmobiliarios. EE. UU. atrae a los compradores por su escala y liquidez, mientras que los mercados de Oriente Medio, especialmente Dubái, resultan atractivos por sus ventajas fiscales y su fuerte demanda internacional. Sin embargo, la UE destaca por una razón diferente: ofrece una mezcla más amplia de países, puntos de entrada más variados y un entorno legal más estructurado.

Mayor oferta geográfica en comparación con EE. UU.

EE. UU. suele considerarse un mercado inmobiliario grande y líquido. Sin embargo, sigue siendo un único mercado nacional con dinámicas de precios, exposición a tipos de interés y condiciones de financiación ampliamente conectadas. La actividad de los compradores extranjeros también se concentra en una parte limitada del mercado global.

El mercado estadounidense establece un punto de entrada elevado para los compradores internacionales. Según la National Association of Realtors, los compradores extranjeros adquirieron 78,100 viviendas de segunda mano en EE. UU. en los 12 meses hasta marzo de 2025, por un valor total de $56 mil millones. Esto representó el 1,9% de las ventas de viviendas de segunda mano. El precio medio de compra para los compradores extranjeros fue de $494,400, lo que demuestra que los compradores internacionales suelen entrar en el mercado a un precio relativamente alto^{[4]Fuente: National Association of Realtors, Transacciones Internacionales de 2025 en Bienes Raíces Residenciales de EE. UU.}.

La UE ofrece un tipo de escala diferente y más opciones. En lugar de un único mercado nacional, los inversores pueden comparar varios países con diferentes niveles de entrada y ciclos de crecimiento. Los datos de Eurostat para el cuarto trimestre de 2025 muestran lo amplia que puede ser la dispersión: los precios de la vivienda en la UE subieron un 5,5% interanual en general, mientras que el rendimiento anual por países varió entre el -3,1% en Finlandia y el +21,2% en Hungría^{[5]Fuente: Eurostat, Los precios de la vivienda suben un 5.5% en la zona euro y un 5.7% en la UE}.

Esta variación permite a los inversores comparar mercados de crecimiento bajo, medio y alto país por país, en lugar de entrar en un mercado nacional de alto coste con un único ciclo de precios. También hace que la UE sea más flexible para los inversores que quieren combinar la propiedad inmobiliaria con ingresos por alquiler, la preservación del capital o la planificación de la residencia.

Mercado más diversificado que en Oriente Medio

En Oriente Medio, la atención de los inversores se concentra en un pequeño número de mercados principales, sobre todo en Dubái. Los datos del Departamento de Tierras de Dubái muestran lo dominante que se ha vuelto el emirato: en el primer trimestre de 2026, las inversiones inmobiliarias alcanzaron los AED173 mil millones, mientras que la inversión extranjera totalizó AED148.35 mil millones en 48,445 inversiones^{[6]Fuente: Dubai Land Department, Las transacciones inmobiliarias de Dubái aumentan un 31% hasta alcanzar los AED 252 mil millones en el primer trimestre de 2026}.

El atractivo de Dubái es claro. Los EAU no recaudan impuestos sobre la renta de las personas físicas, lo que refuerza el atractivo del país para los inversores con movilidad internacional.

Los rendimientos inmobiliarios obtenidos por personas físicas también pueden quedar fuera del impuesto sobre sociedades de los EAU bajo condiciones específicas, según la guía emitida por la Autoridad Fiscal Federal. Al mismo tiempo, los compradores de propiedades siguen enfrentándose a gastos de transacción, costes de servicio, tasas de mantenimiento y otros gastos relacionados con la propiedad, por lo que la estructura de costes en su conjunto no es simplemente «libre de impuestos» ^{[7]Fuente: PwC, Emiratos Árabes Unidos: Impuestos sobre la renta de las personas físicas}.

Las crisis políticas afectan rápidamente al sentimiento. En marzo de 2026, el Índice General del Mercado Financiero de Dubái cayó un 4,71% en una sola sesión tras la reapertura de los mercados de los EAU después de un cierre de dos días debido a las tensiones regionales. Esto no significó que los precios de los inmuebles en Dubái bajaran inmediatamente, pero demostró con qué rapidez puede reaccionar la confianza de los inversores ante sucesos de seguridad regional^{[8]Fuente: Dubai Financial Market, DFM General Index}.

La UE ofrece una estructura más diversificada. En lugar de depender de una sola ciudad destacada, los inversores pueden comparar mercados inmobiliarios consolidados como Grecia, Chipre, Portugal, España y Malta. Si el objetivo es también obtener la residencia mediante la inversión inmobiliaria, la lista se reduce, ya que no todos los mercados inmobiliarios populares de la UE vinculan todavía la compra de bienes raíces al estatus de residencia.

Para muchos inversores, la ventaja de la UE no es la rapidez ni la ligereza fiscal. Es la combinación de la elección del país, la estructura legal, la transparencia del mercado y la previsibilidad a largo plazo.

Mayor movilidad regional en comparación con América Latina

América Latina puede ser atractiva para los inversores inmobiliarios que desean una segunda base, costes de entrada más bajos en muchos mercados y exposición a centros urbanos de rápido crecimiento.

La región tiene una fuerte demanda de vivienda: el Banco Interamericano de Desarrollo señala que alrededor del 80% de las personas en América Latina y el Caribe viven en ciudades, mientras que 55 millones de hogares se enfrentan a alguna forma de déficit habitacional. Esto crea una demanda de viviendas residenciales, pero también muestra una infraestructura, planificación y calidad de la vivienda desiguales en toda la región.

Panamá es un ejemplo de cómo la inversión inmobiliaria puede vincularse a la residencia. Bajo el Programa de Inversor Calificado, un inversor extranjero puede obtener la residencia permanente invirtiendo al menos $300,000 en bienes raíces en Panamá.

El panorama regional es más variado que el de la UE. América Latina ofrece potencial de crecimiento, pero las perspectivas del Banco Mundial de abril de 2026 describen el crecimiento de la región como limitado por retos estructurales y proyectan un crecimiento del PIB regional del 2,1% en 2026, por debajo del 2,4% registrado en 2025^{[9]Fuente: Banco Mundial, Reseña económica de América Latina y el Caribe}. Para los inversores inmobiliarios, esto significa que la selección del mercado es especialmente importante: los rendimientos pueden depender en gran medida de una ciudad, un distrito, una moneda o un ciclo político local.

La UE suele estar más regulada y suele ser más cara, pero ofrece ventajas que América Latina generalmente no puede igualar. Un permiso de residencia en un país Schengen permite viajar a corto plazo por todo el Espacio Schengen, mientras que las normas de la UE sobre la libre circulación de capitales apoyan la inversión transfronteriza dentro del Mercado Único.

La Comisión Europea supervisa los flujos de capital y actúa contra las barreras incompatibles con las normas del Tratado, aunque el derecho de propiedad, la fiscalidad y los requisitos de residencia siguen siendo asuntos nacionales^{[10]Fuente: Comisión Europea, Seguimiento de la libre circulación de capitales}.

Para los inversores centrados en la planificación de la residencia a largo plazo, el traslado familiar, la preservación de activos y la previsibilidad legal, la UE suele ser la opción más sólida. América Latina, por otro lado, es adecuada para quienes priorizan la asequibilidad, la flexibilidad y una entrada más sencilla.

Comprar una propiedad en un estado de la UE no hace que uno sea elegible automáticamente para un permiso de residencia. Solo unos pocos países europeos permiten a los inversores obtener la residencia mediante la compra de bienes raíces:

1. Grecia. La Golden Visa de Grecia ofrece una de las listas más extensas de opciones para la inversión inmobiliaria en la UE con un umbral de inversión de €250,000.
2. Letonia. La Golden Visa de Letonia invita a ciudadanos no pertenecientes a la UE a invertir al menos €250,000 en bienes raíces en zonas seleccionadas.
3. Chipre. El programa de residencia permanente de Chipre ofrece un camino directo a la residencia permanente de por vida por la compra de inmuebles residenciales o comerciales por un valor de al menos €300,000.
4. Malta. El país ofrece dos programas de residencia por inversión, diferentes del marco tradicional de la Golden Visa: el Programa Global de Residencia y el Programa de Residencia Permanente de Malta.

Los países mencionados anteriormente no imponen condiciones de residencia o estas son mínimas para mantener el permiso. En otras palabras, los inversores no están obligados a vivir en el país.

Las reglas para vender la propiedad de inversión varían según el país. En la mayoría de los estados, el periodo de propiedad requerido para mantener la residencia suele ser de 5 años. Transcurrido este periodo, los inversores solo podrán vender la propiedad si han obtenido la residencia permanente u otro estatus que ya no dependa de la inversión original. Si siguen renovando su permiso de residencia de inversor, deben mantener la inversión.

La Golden Visa de Grecia ofrece la más amplia selección de opciones cuando se trata de la compra de bienes raíces. Los inversores pueden optar por comprar inmuebles residenciales o comerciales, o invertir en un hotel o en un contrato de tiempo compartido.

Requisitos de inversión inmobiliaria

El programa de la Golden Visa de Grecia ofrece varias vías, centradas principalmente en los bienes raíces.

La cantidad de inversión mínima para bienes raíces depende de la ubicación y el tipo de la propiedad:

• €800,000 — en Ática, Salónica, Miconos, Santorini e islas con más de 3,100 residentes;
• €400,000 — en todas las demás regiones del país;
• €250,000 — para propiedades convertidas en residenciales o proyectos de restauración.

Además, mediante una inversión de €400,000 o más, el programa de la Golden Visa de Grecia ofrece varias opciones flexibles:

1. Arrendamiento de una unidad hotelera o residencia turística. Los inversores pueden arrendar una unidad totalmente amueblada dentro de un complejo bajo un contrato mínimo de 10 años, cumpliendo con el requisito de inversión sin adquirir la propiedad total.
2. Contrato de tiempo compartido. Los inversores pueden obtener el derecho a utilizar una propiedad durante periodos específicos cada año. Los contratos pueden oscilar entre 1 y 60 años, siempre que la propiedad esté autorizada por la Organización Nacional de Turismo de Grecia.

Los inversores que adquieran propiedades bajo el programa también pueden alquilarlas a largo plazo, con rendimientos anuales potenciales de alrededor del 5%, generando ingresos mientras mantienen el estatus de residencia.

Coste total para obtener la residencia por inversión inmobiliaria en Grecia

Además de la cantidad de inversión mínima, los solicitantes deben tener en cuenta las tasas gubernamentales, los impuestos y los costes de transacción asociados a la compra de la propiedad y a la obtención de la residencia en Grecia.

Las tasas gubernamentales incluyen lo siguiente:

• €2,000 — tasa por tramitación de solicitud;
• €180 — tasa consular para la obtención de un Visado Nacional de Entrada;
• €16 — tasa de expedición de la tarjeta del permiso de residencia.

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales es del 3,09% del valor de la propiedad.

Los costes notariales suelen estar entre el 1 y el 2% del precio de compra de los bienes raíces.

En total, un solo inversor que obtenga una Golden Visa de Grecia invirtiendo €250,000 en una propiedad debe esperar gastar al menos €262,400.

Impuestos sobre la propiedad en Grecia

Compra. En Grecia, el principal impuesto sobre la compra es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que se aplica al 3% del valor imponible de la propiedad. Además, se cobra un gravamen municipal equivalente al 3% del impuesto sobre transmisiones. Como resultado, la carga fiscal efectiva total asciende al 3,09% del valor imponible de la propiedad ^{[11]Fuente: Ministerio de Economía Nacional y Finanzas de Grecia, Fiscalidad del capital}.

Propiedad. Una vez adquirida la propiedad, los propietarios también están sujetos al ENFIA, el impuesto anual unificado sobre la propiedad de Grecia. El ENFIA no se cobra a un tipo fijo único. Se calcula cada año en función del tipo de propiedad, su tamaño, ubicación, valor de zona, antigüedad, planta, uso y otras características. Para las propiedades residenciales, los tipos base oscilan entre €2 y €16 por metro cuadrado.

Venta. Para las personas físicas, el impuesto sobre las ganancias de capital en Grecia por la venta de bienes inmuebles se fija en el 15%, pero su aplicación está actualmente suspendida hasta el 31 de diciembre de 2026. Como consecuencia, los vendedores particulares no suelen pagar el impuesto sobre las ganancias de capital en las ventas de propiedades durante este periodo.

Ingresos por alquiler. Los ingresos por alquiler tributan por separado como ingresos procedentes de bienes inmuebles. Los tipos aplicables son:

• 15% sobre el ingreso anual hasta €12,000;
• 35% sobre la parte entre €12,001 y €35,000;
• 45% sobre la parte que supere los €35,000.

Para obtener la residencia permanente en Malta mediante la inversión en bienes raíces, los solicitantes deben cumplir varios requisitos obligatorios: comprar o alquilar bienes raíces, pagar una tasa estatal y realizar una donación a una organización benéfica.

Además de las aportaciones, los inversores deben demostrar activos de al menos €500,000, con al menos €150,000 de ellos líquidos, o €600,000 con €75,000 líquidos.

Requisitos de inversión inmobiliaria

Los umbrales financieros para bienes raíces comienzan en €375,000 en el caso de compra y en €14,000 al año en el caso de alquiler.

Se requiere que los inversores mantengan la inversión durante al menos 5 años. Tras esa marca, pueden vender la propiedad comprada o cambiar a un alquiler más asequible sin umbral mínimo.

Coste total de la obtención de la residencia permanente en Malta por inversión

Las tasas y la donación benéfica son condiciones obligatorias del programa junto con la inversión inmobiliaria.

Las tasas estatales incluyen una tasa de aportación de €37,000 y una tasa administrativa de €60,000. Esta última aumenta dependiendo de la composición familiar: por cada miembro de la familia mayor de 18 años, a excepción del cónyuge, el inversor añade €7,500.

Una donación de €2,000 debe realizarse a una organización benéfica, cultural, deportiva, científica o artística no gubernamental registrada localmente o a una sociedad registrada ante el Comisionado para Organizaciones Voluntarias.

Gastos adicionales. En caso de compra de bienes raíces, los inversores pagan alrededor del 7% del valor de la propiedad en concepto de tasas.

El programa de residencia permanente por inversión de Malta incluye la mayoría de los costes administrativos en el requisito total de inversión. Por encima de eso, los solicitantes pagan:

• €500 — tasa de la tarjeta de residencia;
• alrededor de €400 por el seguro de salud;
• costes de traducción y notarización de documentos.

El Programa Global de Residencia de Malta combina la inversión inmobiliaria con un tratamiento fiscal preferente, ofreciendo a los solicitantes una vía hacia la residencia junto con el acceso a un régimen fiscal favorable.

Para mantener el estatus de residencia, los participantes no deben pasar más de 183 días al año en ningún otro país individualmente, garantizando que no se conviertan en residentes fiscales en otro lugar.

Requisitos de inversión inmobiliaria

Comprar una casa en Malta es una condición importante para obtener un permiso de residencia. La cantidad de inversión mínima comienza en €275,000 para propiedades en la parte central o norte de Malta, o en €220,000 para propiedades en la isla de Gozo o en el sur del país.

Alternativamente, los solicitantes pueden alquilar una propiedad por un periodo mínimo de cinco años. El alquiler anual debe ser de al menos €9,600 en las zonas del norte o centro, o de €8,750 en el sur y Gozo.

Coste total para obtener la residencia global de Malta

El programa requiere que los solicitantes obtengan un estatus especial de residente fiscal en Malta. Los residentes están sujetos a un impuesto del 15% sobre los ingresos extranjeros remitidos a Malta, con un impuesto anual mínimo de €15,000. Esto es menos que en muchos países europeos.

En el Programa Global de Residencia de Malta, el principal cargo estatal fijo para un solo inversor es la tasa administrativa de €6,000. Esta tasa puede reducirse a €5,500 si el solicitante compra bienes raíces en el sur de Malta o en la isla de Gozo.

Además de la tasa de aportación, el solicitante también paga por:

• seguro de salud — alrededor de €400;
• preparación de documentación y tasas notariales — €4,000+.

Impuestos sobre la propiedad en Malta

Compra. En Malta, el comprador paga un impuesto de actos jurídicos documentados (stamp duty) del 5% sobre el valor más alto entre el valor del contrato y el valor de mercado. Cuando se firma una promesa de venta, se suele pagar primero un impuesto provisional del 1%, liquidándose el resto en la escritura final^{[12]Fuente: Administración de Aduanas e Impuestos de Malta, Manual sobre la tributación de los ingresos por alquiler}.

Propiedad. Malta no aplica un impuesto anual recurrente sobre la propiedad a nivel nacional estándar.

Venta. Las transmisiones están sujetas a una retención fiscal del 8% sobre el valor de la propiedad transmitida.

Ingresos por alquiler. Malta permite un impuesto final opcional del 15% sobre los ingresos brutos por alquiler. En su lugar, los propietarios pueden optar por declarar los ingresos netos por alquiler y tributar a los tipos normales de hasta el 35%.

La Golden Visa de Letonia otorga permisos de residencia de 5 años a inversores no pertenecientes a la UE. Una de las opciones para participar es la compra de bienes raíces en zonas seleccionadas.

Requisitos de inversión inmobiliaria

La opción de inversión inmobiliaria en el programa de la Golden Visa de Letonia requiere la compra de una propiedad residencial o comercial por un valor de al menos €250,000.

Además del umbral de precio, existen otros requisitos para los bienes raíces de inversión. Deben estar ya construidos y listos para su uso y situados en Riga o Jurmala, o en sus cercanías.

Los bienes raíces pueden alquilarse y generar un rendimiento anual de hasta el 7%.

También se requiere que los inversores demuestren ahorros de al menos €26,640 en su cuenta bancaria. Para quienes incluyen a miembros de la familia en la solicitud de la Golden Visa, ese requisito es mayor. Dependiendo del miembro de la familia, los inversores añaden a la cuenta de ahorros:

• €8,880 por el cónyuge;
• €2,664 por cada hijo.

Coste total para obtener la residencia por inversión inmobiliaria en Letonia

La obtención de la residencia en Letonia mediante bienes raíces conlleva varias tasas obligatorias y costes relacionados con la transacción además de la compra de la propiedad.

Una tasa estatal del 5% del valor de la propiedad es pagadera tras la aprobación del permiso de residencia. Para una propiedad de €250,000, esto asciende a €12,500.

La tramitación y los costes adicionales incluyen:

• €160 — tasa por tramitación de solicitud de permiso de residencia bajo el procedimiento estándar de 30 días;
• €90 — tasa del visado de larga duración;
• €45 a €80 — tasa por el envío de datos biométricos.

La preparación de documentación, incluyendo la traducción y certificación, cuesta alrededor de €1,000.

Las tasas notariales suelen ser el 2% del valor de la propiedad, lo que añade €5,000 para una propiedad de €250,000. La apertura de una cuenta de depósito en garantía (escrow account) supone otros €1,000.

En total, un solo inversor que obtenga la residencia en Letonia mediante la compra de una propiedad de €250,000 debe esperar unos gastos totales de al menos alrededor de €270,000.

Impuestos sobre la propiedad en Letonia

Compra. El principal coste de adquisición es la tasa estatal para registrar los derechos de propiedad en el Registro de la Propiedad, que suele ser del 1,5% del valor de la propiedad para las personas físicas ^{[13]Fuente: Ministerio de Justicia de la República de Letonia, La tasa estatal para la corroboración de las tasas de propiedad en el Registro de la Propiedad se ha reducido significativamente}.

Propiedad. El impuesto recurrente es el impuesto sobre bienes inmuebles, que se basa en el valor catastral de la propiedad. La ley permite a los gobiernos locales fijar tipos entre el 0,2 y el 3% en sus normativas vinculantes. Si un municipio no fija su propio tipo, se aplica el marco por defecto.

Para las propiedades residenciales estándar no destinadas a negocios, los tipos anuales por defecto son:

• 0,2% sobre el valor catastral hasta €56,915;
• 0,4% sobre el valor catastral entre €56,915 y €106,715;
• 0,6% sobre el valor catastral superior a €106,715.

Venta. Para las personas físicas, los ingresos por la venta de bienes inmuebles se tratan como ingresos procedentes de la venta de un activo de capital. El tipo para las ganancias de capital procedentes de activos de capital es del 25,5%.

Los ingresos por alquiler tributan según las normas del impuesto sobre la renta de las personas físicas de Letonia. Letonia aplica un sistema fiscal progresivo y cobra:

• 25,5% sobre los ingresos imponibles anuales hasta €105,300;
• 33% sobre los ingresos anuales superiores a €105,300,
• un 3% adicional sobre los ingresos anuales que superen los €200,000.

La inversión en bienes raíces permite a los solicitantes obtener la residencia permanente en Chipre, un país conocido por su favorable sistema fiscal y su clima templado.

Requisitos de inversión inmobiliaria

Para obtener la residencia permanente en Chipre, los solicitantes deben invertir un mínimo de €300,000 en uno de los siguientes:

1. Propiedad residencial nueva, se permiten hasta dos propiedades.
2. Inmueble comercial, como oficinas u hoteles.

Las propiedades pueden alquilarse, con rendimientos anuales típicos de hasta el 4%.

Los solicitantes también deben demostrar un ingreso anual estable de al menos €50,000 de fuentes fuera de Chipre. Este requisito aumenta en €15,000 por cada dependiente adulto adicional y en €10,000 por cada hijo, a partir del segundo hijo en familias de tres o más miembros.

Coste total para obtener la residencia por inversión inmobiliaria en Chipre

Además de la inversión requerida, los solicitantes pagan tasas gubernamentales, impuestos y gastos relacionados con la transacción asociados a la adquisición de la propiedad y a la obtención de la residencia en Chipre.

Los principales costes gubernamentales y de transacción incluyen:

• €500 — tasa de solicitud;
• €70 — tasa de expedición de la tarjeta de residencia;
• €500 — seguro de salud para un solo solicitante;
• €70 — tasas de registro.

El impuesto de actos jurídicos documentados ya no se cobra en Chipre desde el 1 de enero de 2026.

El IVA se cobra normalmente al 19%. Se aplica un tipo reducido del 5% si el inmueble es la única propiedad residencial del dueño.

Las tasas por transmisión de la propiedad dependen de si la transacción está sujeta al IVA. Si se aplica el IVA, existe una exención total de las tasas de transmisión. Si el IVA no se aplica, la ley prevé una reducción del 50% en las tasas de transmisión estándar.

El apoyo legal se estima generalmente en el 1% del valor de la propiedad, lo que añade €3,000 para una compra de €300,000.

En total, un solo inversor que compre una propiedad por €300,000 para obtener la residencia permanente en Chipre debe esperar unos costes totales de aproximadamente €322,140 si puede acogerse al tipo reducido del 5% de IVA, o de alrededor de €364,140 si se aplica el tipo de IVA estándar del 19%.

Impuestos sobre la propiedad en Chipre

Compra. Para una compra, los tipos principales son:

• el tipo estándar de IVA es del 19%;
• se aplica un IVA reducido del 5% por la compra o construcción de una vivienda nueva, o en los casos en que el inmueble sea la única propiedad residencial del dueño.

Si no se paga el IVA, se aplica el impuesto de transferencia:

• 3% sobre los primeros €85,000;
• 5% sobre los siguientes €85,000;
• 8% sobre la cantidad que supere los €170,000.

Si la transacción no está sujeta a IVA, la tasa de transmisión se reduce en un 50% ^{[14]Fuente: Departamento de Impuestos de Chipre, Impuesto sobre bienes inmuebles}.

Propiedad. Chipre no presenta actualmente un impuesto inmobiliario estatal anual estándar. Los propietarios pueden tener que pagar cargos de las autoridades locales, como cargos municipales, comunitarios o relacionados con el alcantarillado, que varían según la localidad.

Venta. Para las personas físicas, Chipre suele cobrar un impuesto sobre las ganancias de capital del 20% sobre la ganancia imponible de la venta de bienes inmuebles situados en Chipre. El impuesto se aplica sobre el beneficio obtenido, y no sobre el precio total de venta.

Los ingresos por alquiler en Chipre tributan bajo el sistema normal del impuesto sobre la renta con los siguientes tramos:

• 0% hasta €22,000;
• 20% de €22,001 a 32,000;
• 25% de €32,001 a 42,000;
• 30% de €42,001 a 72,000;
• 35% por encima de €72,000.

Comprar una vivienda en Europa y obtener la residencia ofrece múltiples ventajas estratégicas para los inversores internacionales y sus familias, más allá de la simple propiedad del inmueble.

Viajes sin visado por el Espacio Schengen

Los residentes de la mayoría de los países de la UE disfrutan de viajes sin visado por los 29 países del Espacio Schengen para estancias cortas de hasta 90 días en cualquier periodo de 180 días^{[15]Fuente: Comisión Europea, Espacio Schengen}.

De los países mencionados anteriormente, Chipre es el único que todavía no forma parte del Espacio Schengen. El permiso de residencia del país no otorga viajes sin visado dentro de la región. No obstante, Chipre participa en la cooperación Schengen y está trabajando para lograr su plena adhesión, lo que implicaría la eliminación de los controles fronterizos con otros países de Schengen^{[16]Fuente: Comisión Europea, Migración y Asuntos de Interior}.

Optimización fiscal

Algunos países de la UE ofrecen regímenes fiscales favorables para los nuevos residentes o inversores de Golden Visa.

Grecia ofrece un régimen fiscal especial para personas con un alto patrimonio con un impuesto anual fijo de €100,000 sobre los ingresos extranjeros, en lugar de tipos de hasta el 45%. Además, los contribuyentes acogidos a este régimen están exentos de impuestos sobre sucesiones y donaciones por sus activos en el extranjero.

El régimen de impuesto fijo está disponible solo para los nuevos residentes fiscales de Grecia. Para calificar, el solicitante no debe haber sido residente fiscal griego durante 7 de los 8 años anteriores al traslado de su residencia fiscal a Grecia. También debe invertir al menos €500,000 en Grecia, por ejemplo, en bienes raíces, empresas, valores o acciones de compañías griegas. El régimen puede utilizarse hasta por 15 años fiscales.

Chipre ofrece un régimen atractivo a través de su estatus de no domiciliado (non-domicile) para los inversores que no planean mudarse permanentemente al país. Los residentes fiscales no domiciliados en Chipre están exentos de la Contribución Especial de Defensa sobre dividendos, intereses e ingresos por alquiler. Chipre tampoco aplica impuestos sobre el patrimonio o sucesiones.

Para beneficiarse del régimen non-dom, el inversor primero debe convertirse en residente fiscal de Chipre. El método estándar es pasar más de 183 días al año en el país. También existe una opción más flexible: la regla de los 60 días.

Bajo la regla de los 60 días, el inversor debe pasar al menos 60 días al año en Chipre y no puede pasar más de 183 días en cualquier otro país durante el mismo año. También debe tener un vínculo con Chipre a través de negocios, empleo o un cargo de director en una empresa con sede en Chipre, y disponer de una vivienda permanente en el país, ya sea en propiedad o alquilada.

Este estatus suele estar disponible durante un máximo de 17 años, ya que generalmente se considera que una persona está domiciliada en Chipre después de haber sido residente fiscal durante 17 de los últimos 20 años.

Residencia para toda la familia

Los programas europeos de residencia por inversión permiten incluir a familiares cercanos en la solicitud. La lista de familiares aptos depende del país y del programa específico.

Todos los programas permiten incluir al cónyuge y a los hijos menores. Los hijos adultos también pueden participar, bajo ciertas condiciones y con límites de edad.

Acceso a una sanidad y educación de alta calidad

Contar con un permiso de residencia permite a las familias acceder al sistema sanitario europeo, que se sitúa sistemáticamente entre los mejores del mundo.

Los países de la UE ofrecen una combinación de sanidad pública y privada, con excelentes resultados en esperanza de vida y estándares médicos.

Los hijos de los residentes pueden asistir a escuelas públicas, a menudo de forma gratuita o a bajo coste, y tienen acceso a universidades reconocidas internacionalmente en toda Europa. Muchas universidades de la UE se encuentran entre las mejores instituciones del mundo.

Oportunidades de negocio e inversión

La mayoría de los permisos de residencia en la UE por inversión también abren el acceso a una de las áreas económicas más grandes del mundo.

Los residentes se benefician del acceso al mercado único de la UE, que incluye a más de 450 millones de consumidores, la capacidad de establecer y operar negocios localmente y un entorno legal y regulatorio estable.

El mercado único de la UE fomenta la libre circulación de bienes, servicios, capitales y, en gran medida, mano de obra, lo que lo hace atractivo para emprendedores e inversores.

Perspectiva de ciudadanía en Europa

Realizar una inversión inmobiliaria en Europa a cambio de la residencia puede convertirse en la primera etapa del camino hacia la ciudadanía en el país de la UE para toda la familia. Sin embargo, el trayecto varía según el país.

Los inversores que aspiran a la ciudadanía siguen el proceso de naturalización general en su país de residencia. Para progresar hacia la ciudadanía, es necesario trasladarse al país elegido y establecer una residencia real allí durante el número mínimo de años requerido. La naturalización tarda al menos:

• 7 años en Grecia;
• 8 años en Chipre;
• 10 años en Letonia.

Los solicitantes también deben cumplir los requisitos de integración, como el conocimiento de la lengua nacional local y de los aspectos básicos de la historia y la cultura.

Elegir un programa de residencia por inversión no consiste solo en cumplir con el requisito mínimo de inversión. Cada país tiene sus propias normas sobre la elegibilidad de la propiedad, la fiscalidad, los derechos de residencia y las perspectivas a largo plazo. Una revisión cuidadosa al inicio ayuda a evitar retrasos, costes adicionales y falsas expectativas más adelante.

Subestimar la cantidad de inversión y las normas de elegibilidad de la propiedad

El umbral de inversión mínima suele ser lo primero que miran los inversores, pero no debe analizarse de forma aislada. La inversión real puede incrementarse en varios miles de euros tras sumar tasas, impuestos sobre la propiedad y gastos adicionales.

Lo que importa igualmente es qué tipo de propiedad califica realmente bajo las normas del programa. Grecia es un buen ejemplo: a menudo se presenta como una de las opciones más asequibles, con puntos de entrada a partir de €250,000, pero este umbral inferior se aplica principalmente a propiedades para renovación o conversión. En muchas ubicaciones, las propiedades residenciales estándar se encuadran en los umbrales superiores de €400,000 o €800,000.

Riesgos fiscales

Los beneficios fiscales pueden ser atractivos, pero deben abordarse con cautela. En la mayoría de los casos, un permiso de residencia por sí solo no genera ventajas fiscales. Estas dependen de convertirse en residente fiscal y cumplir con los requisitos específicos de la legislación fiscal del país. Por ejemplo, Chipre y Grecia ofrecen regímenes fiscales especiales para nuevos residentes, pero requieren que los inversores pasen cierto tiempo en el país.

Sobrestimar la rentabilidad potencial

La calidad de la inversión en sí importa tanto como el resultado migratorio. Si un inversor busca utilizar el inmueble de la inversión para obtener ingresos pasivos, las normas de algunos programas pueden ser demasiado restrictivas.

En Grecia, por ejemplo, los rendimientos del alquiler en Atenas suelen oscilar entre el 4% y el 6%, lo que parece bastante rentable. Sin embargo, los inversores de Golden Visa no tienen permitido alquilar sus propiedades a corto plazo, lo que significa que no se pueden obtener alquileres al estilo Airbnb.

Restricciones a los derechos laborales y actividad empresarial

Los derechos de residencia no siempre incluyen el derecho a trabajar. Este es un punto importante que los solicitantes suelen pasar por alto.

En Grecia, la Golden Visa otorga el derecho a residir, pero no el acceso automático al empleo por cuenta ajena o como propietario de un negocio activo. A los inversores solo se les permite poseer acciones en empresas locales y formar parte de juntas directivas como miembros no ejecutivos.

Si el plan incluye trabajar localmente o gestionar un negocio, esto debe comprobarse al inicio del proceso. Podría requerir un permiso diferente, un registro independiente o una estructura legal distinta.

Periodo de permanencia y riesgos de la estrategia de salida

Los programas de residencia mediante bienes raíces no están diseñados para una reventa rápida. En la mayoría de los casos, el inversor debe mantener la propiedad elegible durante un periodo determinado para conservar el permiso de residencia. Lo más habitual es que se espere que los inversores mantengan sus inversiones hasta obtener la residencia permanente, lo cual tarda al menos 5 años.

Vender demasiado pronto puede conllevar la pérdida del estatus. Este punto es relevante para los inversores que desean flexibilidad o que puedan necesitar reajustar su cartera antes de lo previsto. El periodo de permanencia debe tratarse como parte del cronograma de inversión, no como un detalle técnico menor.

Immigrant Invest es una empresa de consultoría especializada en residencia y ciudadanía por inversión. Trabajamos con programas en Europa, el Caribe, Oriente Medio y otros destinos. Más de 10,000 personas han obtenido una segunda residencia o ciudadanía con nuestra asistencia.

Nuestros clientes reciben apoyo no solo con la solicitud de residencia, sino también con la elección de la propiedad de inversión. Contamos con un equipo dedicado a bienes raíces cuyos expertos seleccionan propiedades que coinciden tanto con los objetivos del inversor como con los requisitos del programa elegido.

Disponemos de nuestra propia base de datos de bienes raíces y ofrecemos propiedades que se ajustan tanto a los objetivos del inversor como a los requisitos del programa. Esto ayuda a evitar anuncios inadecuados que pueden parecer atractivos pero que no califican para la residencia.

Nuestro equipo también apoya la parte práctica de la compra. Los abogados ayudan a verificar si la propiedad cumple con los criterios del programa, revisan los aspectos legales y de la transacción, y guían al cliente a través del proceso de inversión. Como resultado, los inversores reciben apoyo tanto con la selección de la propiedad como con la solicitud de residencia en un solo lugar.

1. Algunos países de la Unión Europea permiten a los ciudadanos extracomunitarios obtener permisos de residencia si compran bienes raíces.
2. Grecia y Letonia, que ofrecen el umbral de inversión más bajo a partir de solo €250,000, son la mejor opción para quienes buscan la residencia en la UE a un coste menor.
3. Chipre ofrece un mercado de propiedades de lujo con una inversión mínima en bienes raíces de €300,000. La ubicación del país, su régimen fiscal favorable y el estilo de vida mediterráneo lo hacen ideal para personas con alto patrimonio.
4. Malta es conocida por su estabilidad y su sólido mercado de alquiler. El Programa de Residencia Permanente de Malta (MPRP) permite a los inversores obtener la residencia permanente por inversión. Alquilar o comprar bienes raíces es una de las condiciones de inversión bajo este programa. El umbral financiero para participar es de €474,000 en caso de compra de propiedad.
5. Ser propietario de bienes raíces en la UE ofrece varias ventajas, incluyendo el acceso a un mercado estable, el potencial de revalorización del capital, una sólida protección legal de la propiedad y la oportunidad de generar ingresos por alquiler.