Immobilien‑Due‑Diligence‑Prüfung: Was beim Immobilienkauf zu prüfen ist

Eine Due‑Diligence‑Prüfung ist eine Überprüfung, die vor jedem wichtigen Geschäft durchgeführt wird. Sie ermöglicht es, die rechtliche Reinheit der Transaktion sicherzustellen und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Beim Immobilienkauf muss ein Käufer im Voraus prüfen, ob das Objekt für eine Investition geeignet ist und keine Probleme wie teure Reparaturen, geringe Nachfrage und Rentabilität oder Schwierigkeiten mit den lokalen Behörden nach dem Abschluss des Geschäfts mit sich bringt.

Die Prüfung umfasst eine Risikobewertung, Kalkulation und Untersuchung der Legitimität des Geschäfts.

Normalerweise wird die Recherche vor Abgabe des Angebots durchgeführt, und die primäre Due‑Diligence‑Prüfung erfolgt nach dem Angebot und vor dem Abschluss des Geschäfts. Der Käufer hat in der Regel 1—5 Wochen Zeit, um alle notwendigen Untersuchungen durchzuführen, abhängig von seiner Vereinbarung mit dem Verkäufer.

Ein Käufer möchte sicherstellen, dass die Immobilie in einem guten physischen Zustand ist und ein angenehmes Umfeld bietet.

Zuerst achtet der Käufer auf Parameter, die bei der Besichtigung der Immobilie beurteilt werden können: Aufteilung, Zustand der Innen- und Außenausstattung, Hof und die Gegend, in der sich das Objekt befindet. Und wenn das Angebot gemacht wurde, ist es Zeit für eine tiefere Inspektion.

Die Überprüfung des physischen Zustands der Immobilie umfasst Folgendes:

1. Eine allgemeine Inspektion, die die Innen- und Außenausstattung, strukturelle Elemente, andere Versorgungsleitungen und mechanische Systeme abdeckt.

2. Überprüfung der Außenelemente wie Gehwege, Abflüsse und Einfahrten.

3. Inspektion, ob die Wohnung unter Insekten leidet und ob die Veredelungsmaterialien sicher sind.

Die Inspektion zeigt, ob es Lecks, Risse, Schimmel oder andere Probleme gibt. Einige davon können vor dem Geschäft behoben werden — fragen Sie den Verkäufer, ob er dies tun kann. Und wenn viel zu tun ist, holen Sie Reparaturangebote ein, die Ihnen helfen können, den Preis zu senken.

Außerdem ist es wichtig, die nähere Umgebung zu überblicken:

1. Prüfen Sie, ob alle notwendigen Infrastrukturobjekte in der Nähe sind, wie Geschäfte, Restaurants, Schulen und medizinische Einrichtungen.

2. Wie steht es um die Umwelt? Informieren Sie sich, ob das Gebäude unter Überschwemmungen oder Feuchtigkeit leiden könnte und ob es in der gewählten Gegend im Winter kalt ist. Überprüfen Sie dazu die klimatischen und geografischen Bedingungen in diesem speziellen Gebiet. Diese Fakten helfen bei der Entscheidung, ob eine zusätzliche Versicherung oder Reparatur erforderlich sein könnte.

3. Prüfen Sie, ob in der Nähe Grundstücke vorhanden sind, die bebaut werden können. Falls ja, prüfen Sie, welche Arten von Gebäuden dort errichtet werden können, und fordern Sie, wenn möglich, einen Bebauungsplan beim örtlichen Bauamt an.

Ein Investor kann auch mit Nachbarn sprechen, um herauszufinden, ob die Gegend sicher und angenehm zum Leben ist, die lokale Kriminalitätsrate überprüfen und die Gegend mehrmals pro Woche besuchen.

Wenn ein Investor eine Immobilie kauft, um sie zu vermieten, muss er die geschätzte Rentabilität ermitteln. Auch zusätzliche Kosten wie Instandhaltung und Steuern sind bei der endgültigen Entscheidung wesentlich.

Die Checkliste für die finanzielle Due‑Diligence‑Prüfung umfasst Folgendes:

1. Immobilienbewertung durch einen zertifizierten Gutachter. Dies zeigt, ob der Preis der Immobilie überhöht ist. Dies kann auch entscheidend sein, wenn Sie eine Immobilie kaufen, um eine Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft durch Investition zu beantragen. In der Türkei muss beispielsweise der Preis im Gutachten und im Vertrag übereinstimmen, wenn der Kauf eine Investition zur Beantragung der Staatsbürgerschaft ist.

2. Berechnung der Gebühren und Steuern beim Kauf und Besitz von Immobilien.

3. Bewertung der Instandhaltungskosten, von Stromrechnungen bis zu Internetzahlungen.

4. Bewertung der Reparatur- und Dekorationskosten.

5. Den Verkäufer um Nachweise bitten, dass keine Schulden für Steuern, Hypotheken oder Nebenkosten bestehen.

6. Suche nach Mietpreisen für ähnliche Immobilien in der gewählten Gegend zur Berechnung der Rentabilität.

Diese Daten ermöglichen es Käufern zu entscheiden, ob das Verhältnis von Kosten und zukünftigem Einkommen für sie passt.

Schließlich prüft ein Käufer die rechtliche Reinheit der Transaktion. Dies ist wichtig, da Probleme mit Dokumenten zu Bußgeldern, der Annullierung des Kaufvertrags und anderen Konsequenzen führen können.

Was vor Vertragsunterzeichnung zu prüfen ist:

1. Eigentumsdokumente. Ermitteln Sie, wem die Immobilie gehört und ob alle mit den Geschäften einverstanden sind.

2. Belastungen, wie Hypotheken oder Erbschaften.

3. Renovierungen. Falls es Änderungen gab, wie den Abriss von Wänden, die Verglasung von Balkonen oder die Verlegung eines Badezimmers, müssen diese mit den lokalen Behörden abgestimmt werden.

4. Alle notwendigen Genehmigungen im Falle einer Immobilie im Bau.

5. Regeln für die Vermietung der Immobilien: Beschränkungen, Notwendigkeit einer zusätzlichen Genehmigung oder des Abschlusses einer Versicherung.

Einige Länder schränken die Möglichkeiten von Ausländern beim Kauf oder der Vermietung von Immobilien ein. Dies kann zu zusätzlichen Kosten und der Notwendigkeit führen, eine Immobilie in einem bestimmten Gebiet zu wählen. Zum Beispiel können Nicht-EU-Bürger in Malta Immobilien zur Vermietung ohne Einschränkungen nur in speziell ausgewiesenen Gebieten (Special Designated Areas) kaufen. Außerhalb dieser Gebiete kann ein Ausländer eine Immobilie nur nach Erhalt einer speziellen AIP-Genehmigung gegen eine Gebühr von 233 € erwerben, und die Immobilie darf nicht vermietet werden.

Darüber hinaus muss die Immobilie, wenn ein Investor sie zum Erwerb einer Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft kauft, den Programmregeln entsprechen. Andernfalls hilft ein teurer Kauf einem Antragsteller nicht, den gewünschten Status zu erlangen.

Wenn ein Investor Fakten über die Immobilie herausfindet, die ihm nicht gefallen, hat er drei Möglichkeiten, das Problem zu lösen: den Abschluss des Geschäfts verweigern, die Mängel selbst beheben oder den Verkäufer bitten, dies zu tun.

Wenn der Verkäufer bereit ist, die Probleme zu lösen, muss dem Vertrag eine Ergänzung mit allen Vereinbarungen hinzugefügt werden.

Einige Probleme können für den Verkäufer unlösbar sein, wie schwerwiegende Baumängel oder eine laute Bar in der Nähe. In solchen Fällen entscheidet ein Käufer, ob er die Immobilie trotz dieser Mängel kauft oder ein anderes Objekt sucht.

Staatsbürgerschaft durch Investition und Aufenthalt durch Investition Programme erlauben in der Regel den Kauf von Immobilien zur Teilnahme. Einige erfordern die obligatorische Unterstützung eines Agenten, andere nicht, aber es kann schwierig sein, Immobilien im Ausland ohne professionelle Unterstützung zu kaufen.

Hier sind die Gründe, warum es eine gute Idee sein kann, sich beim Immobilienkauf an einen erfahrenen Agenten zu wenden.

Rundum-Service. Wenn ein Investor Immobilien im Ausland selbst kauft, muss er Zeit und Geld für Folgendes aufwenden:

• Suche nach einem geeigneten Objekt;

• Kontaktaufnahme mit lokalen Maklern, Anwälten und Notaren;

• Durchführung einer Due‑Diligence‑Prüfung vor Vertragsunterzeichnung;

• Beschaffung einer Steuernummer;

• Kontoeröffnung usw.

Investoren können diese Arbeit delegieren, um mühelos ein qualitativ hochwertiges Ergebnis zu erzielen, wenn sie sich an einen Agenten wenden. Immobilienexperten und Anwälte führen ihre Due‑Diligence‑Prüfung durch, bereiten Dokumente für das Geschäft vor und helfen dem Investor bei Bedarf bei der Kontoeröffnung und der Beschaffung einer Steuernummer.

Relativ schneller Kaufprozess. Die Immobilienexperten und Anwälte von Immigrant Invest prüfen Immobilien, die Investoren kaufen möchten, und helfen beim Abschluss von Geschäften. Außerdem bieten wir unseren Kunden vorab geprüfte Immobilien an und helfen ihnen, Objekte auszuwählen, die ihren Zielen und ihrem Budget entsprechen.

Wir überprüfen die Immobilien im Voraus, sodass die Kunden nicht warten müssen, bis die Due‑Diligence‑Prüfung abgeschlossen ist. Dies beschleunigt den Abschluss der Geschäfte.

Erfahrung auf ausländischen Märkten. Professionelle Kontakte und Kenntnisse eines bestimmten Immobilienmarktes sind entscheidend, wenn es um den Kauf von Immobilien im Ausland geht.

Wir haben Büros in sechs Ländern und jahrelange Erfahrung in mehreren Jurisdiktionen. Unsere Anwälte kennen die Besonderheiten von Immobilientransaktionen in Ländern, in denen unsere Kunden eine Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft erhalten, sodass die Geschäfte erfolgreich abgewickelt werden.

Einhaltung der Bedingungen für den Erwerb der Staatsbürgerschaft oder einer Aufenthaltserlaubnis. Investoren, die Immobilien kaufen, um an Staatsbürgerschaft durch Investition oder Aufenthalt durch Investition Programmen teilzunehmen, müssen sicherstellen, dass die Immobilien geeignet sind.

In einigen Ländern, wie Antigua und Barbuda, Dominica, Grenada, St. Lucia und St. Kitts und Nevis, wählen Antragsteller Objekte zur Investition aus den von der Regierung genehmigten aus. Und die Unterstützung eines lizenzierten Agenten ist obligatorisch: Das Gesetz verlangt von Investoren, sich an Agenten zu wenden, um die Staatsbürgerschaft zu beantragen.

In anderen Ländern, wie Portugal oder der Türkei, schränken die Regierungen die Wahl der Investoren nicht ein, indem sie den Antragstellern Listen genehmigter Immobilien zur Verfügung stellen. Sie verpflichten Investoren nicht, sich an lizenzierte Agenten zu wenden. Es gibt jedoch einige Regeln: In Portugal können Investoren beispielsweise keine Wohnimmobilien in Lissabon, Porto und den meisten Küstenregionen des Festlandes kaufen, um ein Golden Visa zu beantragen. Und in jedem Land sollte ein Käufer die Besonderheiten des Marktes berücksichtigen.

Wenn ein Investor sich an Immigrant Invest wendet, um eine zweite Staatsbürgerschaft oder eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten, bieten wir ihm Objekte an, die allen Programmanforderungen entsprechen.

Detaillierte Datenanalyse. Immigrant Invest bietet Investoren detaillierte Beschreibungen der Immobilien, beginnend mit Standorten und nahegelegener Infrastruktur bis hin zur geschätzten Rentabilität.

Wir analysieren die Daten führender Immobilienmaklerunternehmen, um herauszufinden, ob der Kauf einer Immobilie in bestimmten Gebieten eine gute Investition ist und welche Rentabilität bestimmte Arten von Immobilien aufweisen. Unsere Kunden erhalten zuverlässige und aktuelle Informationen, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

1. Eine Due‑Diligence‑Prüfung bei Immobilieninvestitionen ist eine Überprüfung, die vor dem Geschäft durchgeführt wird. Es ist wie die „Hausaufgaben“ eines Käufers, bevor er sich für den Kauf entscheidet.

2. Eine gründliche Inspektion ermöglicht es dem Käufer, sicherzustellen, dass die Immobilie in gutem Zustand ist und die Transaktion legal ist. Auch aufgedeckte Mängel können einem Investor helfen, einen niedrigeren Preis auszuhandeln.

3. Ein Investor muss prüfen, ob die Immobilie in einem guten physischen Zustand ist: Sie weist keine schwerwiegenden Baumängel, gefährliche Materialien in der Ausstattung oder Insekten auf. Außerdem ist es wichtig, die nähere Umgebung zu überblicken.

4. Die finanzielle Due‑Diligence‑Prüfung einer Immobilie umfasst die Immobilienbewertung, die Berechnung der zusätzlichen Kosten wie Steuern, Gebühren und Instandhaltung sowie die Bewertung der geschätzten Rentabilität. Außerdem muss sichergestellt werden, dass der Vorbesitzer keine Schulden für Steuern, Hypotheken oder Nebenkosten hat.

5. Die rechtliche Due‑Diligence‑Prüfung umfasst die Überprüfung von Eigentumsdokumenten, Belastungen, Renovierungen, Genehmigungen und der lokalen Gesetzgebung zum Kauf und zur Vermietung von Immobilien.

6. Ein Käufer kann einen Verkäufer bitten, einige Mängel zu beheben. Wenn dieser zustimmt, wird dem Kaufvertrag eine Ergänzung hinzugefügt.

7. Wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen, kann es bequemer und sicherer sein, sich an einen erfahrenen Agenten zu wenden, der mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraut ist. Und die Unterstützung ist im Falle des Erwerbs einer Staatsbürgerschaft durch Investition oder Aufenthalt durch Investition noch hilfreicher: Ein Fehler kann einen Investor den Status kosten.