Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı için en iyi 11 yer: yaşamak, kiralamak veya uzun vadeli kazanç için

1. Her bütçeye uygun fiyat. 2025 yılında Yunanistan'da ortalama mülk fiyatı m² başına 2.600 €'dur. Ancak Yunanistan emlak piyasası, oldukça geniş bir fiyat aralığı sunmaktadır.

M² başına 600 €'nun altındaki mütevazı köy evlerinden, m² başına 7.000 €'nun üzerindeki uçurum kenarı villalarına kadar, Yunanistan emlak piyasası neredeyse her fiyat noktasını kapsar. İster 80.000 € ister 1.5 milyon € yatırım yapıyor olun, piyasaya girebilirsiniz.

2. Güvenilir fiyat artışı. Yunanistan'da mülk değerleri istikrarlı bir şekilde, yılda ortalama %7-9 oranında artmaktadır. Atina ve Selanik gibi şehirler genellikle ulusal ortalamayı aşmaktadır.

3. Etkileyici kira getirileri. Uzun vadeli kiralamalar ortalama %4,5 brüt veya %3,5-5 net getiri sağlarken, bu oran %10'a kadar çıkabilmektedir. Turistik bölgelerdeki kısa vadeli kiralamalar, etkili yönetimle %7-12 getiri sağlayabilir.

4. Turizm odaklı talep. 2024 yılında yaklaşık 35 milyon turist Yunanistan'ı ziyaret etti – bir önceki yıla göre %7 daha fazla – turizm harcamalarından yaklaşık 22 milyar € gelir sağladı. Bu ziyaretçi akışı, kiralık konaklama – özellikle kısa süreli daireler ve villalar – için yıl boyunca talebi artırmaktadır.

5. Elit çekiciliği. Yunanistan, 2024 yılında 1.200 milyonerin ilgisini çekerek, zenginler için Avrupa'nın en iyi üç yer değiştirme noktasından biri olmuştur. Onların varlığı, premium lokasyonlarda talebi ve değerleri artırmaktadır.

6. Güvenli mülkiyet. Yunanistan, mülk sahipleri için net tapu hakları ve Ulusal Kadastro adı verilen şeffaf bir tapu sicil sistemi dahil olmak üzere AB düzeyinde yasal koruma sağlamaktadır. Bu modern, dijital sistem eski ipotek ofislerinin yerini almıştır. Mülkiyeti, sınırları ve her türlü yasal talebi kaydeder. Bir mülk tescil edildiğinde, mülkiyet kesindir.

AB e-Adalet protokolleriyle uyumlu olan Kadastro, AB standartlarını takip eder, sınır ötesi erişimi destekler ve Yunanca ve İngilizce haritalar ve kayıtlar sunar – uluslararası alıcılar için tapu kontrollerini kolaylaştırır.

7. İkamet ve Schengen erişim yolu. Yunanistan emlak piyasasına en az 250.000 € yatırım yaparak, AB dışı vatandaşlar oturma izni alabilirler. Bu, herhangi bir 180 günlük dönemde 90 güne kadar Schengen Bölgesi'ne vizesiz erişim sağlar.

Yatırım, uzun vadeli kiralamalardan yıllık %10'a kadar veya mülk fonları aracılığıyla %4-5 oranında cazip getiriler sağlayabilir. Sürekli mülkiyet gerekli olsa da, yatırımcılar ikamet haklarını kaybetmeden başka bir uygun mülkü satmak ve yeniden yatırım yapmak konusunda serbesttirler.

İzin aynı zamanda eş, 21 yaşın altındaki çocuklar ve her iki ebeveyn dahil olmak üzere aile üyelerini de kapsar.

7 yıllık yasal ikametin ardından, tüm aile Yunanistan vatandaşlığına hak kazanır. Pasaportlar çıkarıldıktan sonra, mülk vatandaşlık durumunu etkilemeden satılabilir.

Herhangi bir şey imzalamadan önce, en önemli olanlar ve nedenleri burada.

Durum Tespit Süreci. Yunanistan'da mülk satın almak güvenlidir – eğer doğru yaparsanız. Bu, Durum Tespit Süreci ile başlar: tapunun temiz olduğunu, satıcının satış yapmaya yetkili olduğunu ve arazinin haciz veya imar sorunları ile yükümlü olmadığını teyit etmek.

İyi bir yerel avukat şarttır. Sözleşmeleri kontrol edecek, yasal kırmızı bayrakları tarayacak ve tapu sicili veya Kadastro ile tescil işlemlerini halledecektir.

Immigrant Invest aracılığıyla ikamet için mülk satın alırsanız, ekibimiz size doğru mülkü seçmekten oturma izninizi almaya kadar her adımda rehberlik edecektir.

Vergiler. Yunanistan'da mülk satın alırken göz önünde bulundurmanız gereken birkaç önemli vergi vardır. İkinci el bir mülk satın alıyorsanız, %3,09 devir vergisi ödersiniz.

İşte bekleyebileceğiniz diğer şeyler:

• %1,5 — yasal ücret;

• %0,5 — kadastro tescil ücreti;

• %0,3 — mühendis ücreti.

Toplamda, satın alma fiyatınıza yaklaşık %5,5 eklemeyi bekleyin. Örneğin, 400.000 €'luk bir ev için bu, yaklaşık 22.000 € ek maliyet demektir.

İpotekler. Yunanistan'da ikamet edenler, bir mülkün ekspertiz değerinin %70'ine kadar borç alabilirler. Yerleşik olmayan yabancılar için bu üst sınır, en azından Eurobank'ta %65'tir. Tek bürokratik ön koşul: bir Yunan vergi numarası.

Kredi süreleri Eurobank'ta 30 yıla, Alpha Bank'ta ise 25 yıla kadar uzayabilir, ancak borçlunun kredi bittiğinde 75 yaşın altında olması şartıyla.

Faiz oranları iki geniş kategoriye ayrılır:

1. Değişken: %3 ila %7,5, piyasa dalgalanmalarına bağlı.

2. Sabit: %2,9'dan başlar, 3 ila 20 yıllık sabit vadeler için mevcuttur.

Yunanistan konut piyasasına genel bakış. Yunanistan emlak piyasası 2025 başlarında soğuma belirtisi göstermedi. İlk çeyrekte, konut fiyatları yıllık bazda %8,8 ve önceki çeyreğe göre %3,1 arttı. Kiralar da buna paralel olarak yıllık %6,7 ve çeyreklik bazda %3,7 yükseldi.

Yaklaşık her 5 yabancı alıcıdan 1'i hibrit bir modeli tercih ediyor: turizm sezonunda kısa dönem kiralama olarak hizmet veren bir tatil evi. Şu tür mülkleri tercih ediyorlar:

• Mykonos, Santorini ve Girit gibi güneşli adalardaki villalar;

• Korfu ve Rodos gibi yerleşik tatil bölgelerindeki deniz kenarı şehir evleri;

• Atina Rivierası boyunca, özellikle Glyfada ve Vouliagmeni'deki şık daireler.

Bu arada, tüm uluslararası alımların neredeyse yarısı yalnızca yatırım amaçlıdır. Bu alıcılar Atina, Selanik ve hızla büyüyen banliyölerdeki modern veya yeni yenilenmiş daireleri hedeflemektedir. Çekicilik, uzun vadeli sermaye değer artışı ile birleşen istikrarlı kira getirileridir.

Golden Visa gereklilikleri. Yunanistan Golden Visa, gayrimenkul yatırımı karşılığında ikamet hakkı tanır. Yenileme amacıyla satın alınan mülkler için 250.000 €'luk bir minimum tutar geçerlidir, buna eski binaların yeniden işlevlendirilmesi de dahildir – ancak başvurudan önce işin tamamlanmış olması şartıyla. Diğer bir seçenek ise korunmuş tarihi binaları restore etmektir. Bu durumda, yenileme ilk izin yenilenmesine kadar, yani onaydan 5 yıl sonra tamamlanmalıdır.

Mülk alıcıları Yunanistan'ın Yenile ve Kirala programından faydalanabilirler. Bu, sahiplerinin eski evlerini yenilemelerine yardımcı olarak uygun fiyatlı kiralık konutları artırmayı amaçlayan devlet destekli bir çabadır. Uygun yenileme maliyetleri mülk başına 13.500 € ile sınırlıdır ve %60'ı devlet tarafından sübvanse edilir – maksimum 8.100 € hibe.

Plan dışı veya taşınmaya hazır mülkler için çıta daha yüksektir:

• Taşra bölgelerinde en az 120 m²'lik tek bir mülk için 400.000 €;
• Başlıca bölgelerde – Atina ve banliyöleri, Selanik, Mykonos, Santorini ve 3.100'den fazla nüfusa sahip herhangi bir ada için aynı mülk için 800.000 €.

Yeni Golden Visa koşullarına göre kısa dönem kiralamalar yasaklanmıştır. Yalnızca uzun dönem kiralamalara izin verilmektedir. Eski kurallara göre – 31 Ağustos 2024'ten önce – satın alınan mülkler hala kısa süreli kiralamalar için uygundur.

Yunanistan'da mülk satın almak için en iyi yer, ne aradığınıza bağlıdır: yükselen mülk değerleri, sağlam kira geliri veya güvenilir yıl boyunca talep. Coğrafya cömerttir, ancak mantık konuma göre değişir.

İşte Yunanistan'ın en iyi emlak piyasalarının bölge bölge dökümü — ve her birini özel kılan şeyler:

1. Atina ve Atina Rivierası: Güçlü yerel talep ve istikrarlı getirilerle uzun vadeli kiralamaların merkezi.
2. Selanik: Gelişim ve kentsel yenilenmeyle desteklenen, ülkenin en hızlı büyüyen emlak piyasası.
3. Mykonos: Yüksek sezonluk getirilerle kısa vadeli kiralama sahnesinin yıldızı.
4. Santorini: Zarif ikinci — eşit derecede rüya gibi, güçlü getiriler ve daha erişilebilir giriş fiyatları.
5. Girit: Ölçek, istikrar ve yaşam tarzı sunan uluslararası alıcılar arasında favori.
6. Rodos: Alıcı popülaritesinde Girit'e yakın bir ikinci, turizm ve mirasın güçlü bir karışımıyla.
7. Korfu: Sezon dışı turizm büyümesinde lider — yıl boyunca doluluk arayanlar için ideal.
8. Peloponez: Marinaları ve denizcilik cazibesi sayesinde yat sahipleri için bir mıknatıs.
9. Batı Makedonya: Düşük giriş maliyetleri ve büyüme potansiyeli ile yenileme için olağanüstü değer sunar.
10. İkincil Kiklad Adaları ve Sporatlar: Yaz dönemi dışında bile sürekli yüksek doluluk oranları.
11. Taşoz: Yunanistan'ın en uygun fiyatlı ada piyasası — başlangıç seviyesi fiyatlar, kartpostal manzaraları.

Neden yatırım yapmalı. Atina, Avrupa'nın en aktif kiralık piyasalarından biridir. Boşluk oranı sadece %6'dır — bu da neredeyse her kiralık evin dolu olduğu anlamına gelir. 2025 başlarında kiralar %8-9 arttı, bu ulusal ortalamanın oldukça üzerindedir. Daha geniş Attika bölgesinde, kiracılar şu anda ayda yaklaşık 980 € ödüyorlar — bu ulusal ortalamanın iki katından fazladır. Kolonaki ve Pagrati gibi merkezi mahallelerde, tek yatak odalı bir daire 900—1.100 € getiriyor.

Yatırımcılar, Avrupa standartlarına göre sağlıklı bir getiri olan %6 ila %9 arasında brüt getiri bekleyebilirler.

Yaşam tarzı ve konum. Atina, yıl boyunca turizmi akademik ve uzaktan çalışma cazibesiyle birleştirir. Koukaki ve Mets gibi semtler hem kısa hem de uzun dönem kiracılar için cazibe merkezidir.

Hemen güneyde, Atina Rivierası Palaio Faliro'dan Sounion Burnu'na kadar uzanır. Bir tatil köyü gibi görünse de bir banliyö gibi yaşanır. Glyfada ve Vouliagmeni, marina manzaraları, plaj kulüpleri ve şehre yakınlığı tek bir posta kodunda sunar.

Büyük iyileştirmeler devam ediyor: bir metro hattı uzatması, Hellinikon kıyı yeniden geliştirme projesi ve yerel güzelleştirme projeleri. Bunlar sadece kozmetik değil — aynı zamanda yaşanabilirliği ve mülk değerlerini artırıyorlar.

Fiyatlar. Atina hala uygun fiyatlı — ama bu değişiyor. Ortalama ev fiyatları yıllık bazda %7,6 arttı. Atina Rivierası'nda fiyatlar daha da hızlı arttı — 2025'in ilk çeyreğinde %10,9.

İşte bekleyebileceğiniz şeyler:

• m² başına 2.500 € — şehir genelinde ortalama;
• m² başına 4.200 € — Glyfada;
• m² başına 7.400 € — Vouliagmeni.

Bu, merkezi Atina'da 3 yatak odalı bir dairenin 220.000 €'ya mal olabileceği, deniz kenarında benzer bir evin ise 360.000 € veya daha fazla olabileceği anlamına gelir.

Neden yatırım yapmalı. Hiçbir Yunan şehrinde mülk fiyatları Selanik'ten daha hızlı artmadı. Değerler 2024'te %12,1 ve 2019'dan bu yana %83'ten fazla arttı. Stratejiniz sermaye kazançlarını içeriyorsa, burası sizin şehriniz olabilir.

Kira getirileri de aynı derecede cazip. Atina gibi Selanik de öğrenciler, dijital göçebeler ve turistlerden gelen istikrarlı talep sayesinde %9'a kadar brüt getiri sunuyor. Ancak, kira fiyatları hala erişilebilir durumda. Banliyölerde 50 m²'lik bir daireyi sadece 220 €'ya kiralayabilir veya merkezi lüks bir birim için 990 €'ya kadar ödeyebilirsiniz.

Yaşam tarzı ve konum. Yunanistan'ın ikinci büyük şehri, yükselen bir piyasadan daha fazlasıdır — bir merkezdir. 150.000'den fazla öğrencisi, yoğun bir limanı, uluslararası havaalanı ve yeni bir metro sistemi ile Selanik, uzun vadeli büyüme için konumlanmıştır.

Yatırımcılar şunları tercih ediyor:

• Miras cazibesi ve turist trafiği için Ano Poli;
• Aileler için ideal bir banliyö olan Kalamaria;
• Premium deniz kenarı evlerin küresel alıcıları çektiği Nea Paralia.

Fiyatlar. Mayıs 2025'te, Selanik bölgesindeki ortalama talep fiyatları m² başına 2.215 €'ya ulaştı. Bu da şunları gösteriyor:

• 2 yatak odalı bir daire 150.000—160.000 €;
• Merkezde 3 yatak odalı bir birim 280.000—300.000 €.

Selanik, uygun fiyat, kültür ve hareketlilik arasındaki bağlantıyı kuruyor — ve bu, emlakta nadir bulunan bir üçlüdür.

Neden yatırım yapmalı. Kısa vadeli kira geliri arıyorsanız, Avrupa'da Mykonos gibi az yer vardır. Sezondaki doluluk oranları %75-80'dir.

Birinci sınıf mülkler %7-12 brüt kazanç sağlarken, lüks villalar yüksek sezonda %15-18'e kadar çıkabilmektedir.

Günlük kira oranları kendiliğinden konuşur – gecelik 300 €.

Yaşam tarzı ve konum. Mykonos, jet sosyetenin oyun alanıdır: helikopter pistleri, marinalar ve sonsuzluk havuzlu villalar. Villa satışlarının %60'ından fazlası artık yabancı alıcılara gidiyor; bunların çoğu butik oteller işletiyor veya parti müdavimlerine ve yatçılara lüks evler kiralıyor.

Fiyatlar. M² başına fiyatlar, konuma ve manzaraya bağlı olarak mütevazıdan dudak uçuklatıcıya kadar değişmektedir:

• 2.000 ila 4.000 € — daha sakin iç bölgelerde;

• 5.900 ila 8.000 € — Mykonos sahilinde;

• 11.000 € — Mykonos piyasasının en üst ucunda.

Mykonos'ta ayrıcalığın aritmetiği netleşiyor. 50 m²'lik tek yatak odalı bir dairenin ortalama fiyatı 379.000 € iken, orta sınıf 150 m²'lik bir villa yaklaşık 975.000 € civarındadır. Bu, marka isminin cazibesi ve sınırlı kıyı şeridi için ödenen primdir.

Neden yatırım yapmalı. Santorini, kısa dönem kiralama yatırımcıları için Avrupa'nın en çok aranan destinasyonlarından biri olmaya devam ediyor – ve bunun iyi bir nedeni var. Mykonos'a rakip, genellikle %75-80'e ulaşan mevsimlik doluluk oranlarıyla ada, hem cazibe hem de tutarlı getiriler sunuyor.

Imerovigli ve Oia gibi kartpostal güzelliğindeki köylerdeki butik konaklamalar, %10'a varan etkileyici net getiriler sağlayabilir. Ortalama olarak, ev sahipleri gecelik yaklaşık 160 € kazanırken, brüt getiriler %5-9 arasında değişmektedir.

Yaşam tarzı ve konum. Santorini, Mykonos'tan daha sakin bir kalabalığı çeker: balayı çiftleri, fotoğrafçılar ve tarih severler. Ünlü mağara evleri ve beyaz badanalı villaları tüm yaz boyunca tükenir ve premium kiralıklar için talep asla gerçekten kaybolmaz.

Bir iş olarak ikiye katlanan bir varlık – ve kendini satan bir manzara – istiyorsanız, Santorini bunu sunar.

Fiyatlar. M² başına fiyatlar bölgeler arasında az değişiklik gösterir:

• 2.000 ila 4.000 € — daha sakin iç bölgelerde;

• 4.600 ila 5.500 € — Santorini kıyısında.

Santorini, hala pahalı olsa da, Mykonos'tan daha nazik rakamlar sunar. 1 yatak odalı bir daire yaklaşık 232.000 €'ya mal olur. Kaldera manzaralı 120 m²'lik lüks bir villa – yani Santorini'nin antik volkanik kraterine ön sıradan bir koltuk – yaklaşık 660.000 € civarındadır.

Neden yatırım yapmalı. Girit sadece Yunanistan'ın en büyük adası değil, aynı zamanda yabancı alıcılar arasında en popüler olanıdır. 2024'te Alman, Hollandalı ve Fransız yatırımcıların başı çektiği denizaşırı talepte 1 numaraya yerleşti. Sadece Fransız alımları yıllık bazda %79 arttı.

2024'te Hanya gibi bölgelerde mülk fiyatları %9,6 arttı, bu da artan talep ve hem kira geliri hem de uzun vadeli sermaye kazancı için sağlam beklentilerin bir işaretidir. Çekicilik, uygun fiyat, çeşitlilik ve kazanç potansiyelinin bir karışımıdır. Girit, 2025'te 5 milyondan fazla ziyaretçiyi ağırlayarak, hem tatil kiralamaları hem de uzun vadeli kiralamalar için yüksek doluluk sağlamaktadır.

Kira getirileri sağlamdır:

• Kısa dönem getirileri: yazın %5-8, gecelik ücretler 60-150 € arası.
• Uzun dönem getirileri: %3-5, kıyı ve üniversite bölgelerinde %5,2-6,8'e yükseliyor.

Yaşam tarzı ve konum. Girit büyük – ama bunaltıcı değil. Karlı dağlardan palmiye ağaçlı plajlara iki saatte gidebilirsiniz. Kuzeyde Kandiye ve Hanya gibi hareketli şehirler bulunurken, güneyde üzüm bağları, mağaralar ve tenha koylar bulunur.

İki uluslararası havaalanı, güçlü feribot bağlantıları ve iyi bakımlı yollar vardır. Yıl boyunca erişim, sadece tatiller için değil, aynı zamanda yer değiştirme veya emeklilik için de idealdir.

Gayrimenkul yelpazesi, adanın kendisi kadar çeşitlidir: Elounda’da denize sıfır villalardan Rethymno’daki mağara evlerine ve özel yapılar için kırsal arsalara kadar birçok seçenek mevcuttur.

Hem yaşam tarzı hem gelir elde etmek istiyorsanız — ve dağ manzarası ile deniz üzerindeki gün batımı arasında seçim özgürlüğüne sahip olmak istiyorsanız — Girit ikisini birden sunar.

Fiyatlar. 2025’in ikinci çeyreği itibarıyla, Girit genelinde ortalama talep edilen satış fiyatı m² başına 1.900 € seviyesindeydi. Ancak, lüks villalar m² başına yaklaşık 4.200 € ile bunun iki katından fazlasına alıcı buluyor; bu da, bu mülklerin büyüklüğü, manzarası ve uluslararası alıcılara hitap etmesini yansıtıyor.

Bazı somut örnekler vermek gerekirse:

• tipik 50 m² tek yatak odalı bir dairenin maliyeti yaklaşık 93.000 €;
• 120 m² müstakil bir evin ortalama fiyatı ise 201.000 €.

Neden yatırım yapmalı. Rodos, hem turist gelişleri hem de yabancı alıcı ilgisi açısından Girit'in hemen arkasında yer alarak, Yunanistan'da emlak yatırımı için en iyi adalar arasında sağlam bir yer edinmiştir. 2024 yılında Rodos, yaklaşık 3,5 milyon ziyaretçiyi ağırlayarak Yunanistan'ın en çok ziyaret edilen ikinci destinasyonu olmuştur.

Rodos’ta uzun dönem kira getirileri %4,4 ile %5,8 arasında değişmektedir. Lindos ve Faliraki gibi popüler turistik bölgelerde ise yatırımcılar, yüksek sezon boyunca genellikle %5 ila %8 arasında brüt getiri elde etmektedir.

Yaşam tarzı ve konum. Anthony Quinn Koyu'nun kumlu koylarından çam ormanlarına, zeytinliklere ve dolambaçlı dağ yollarına kadar Rodos, yazın çok ötesine uzanan dört mevsimlik bir yaşam tarzı sunar.

Ada aynı zamanda iyi bağlantılıdır. Yıl boyunca uçuşlar Rodos'u büyük Avrupa şehirlerine bağlarken, Doğu Akdeniz'in en işlek feribot limanlarından biri Oniki Adalar ve Yunanistan anakarasına rotalar sağlar. Kompakt coğrafyası başka bir avantajdır: plajlar, köyler ve havaalanı hepsi 60 kilometrelik bir kıyı şeridi içinde yer alır ve çoğu sürüş 90 dakikanın altında kalır.

Ada, farklı alıcı profillerine hitap etmektedir:

• emekliler ve yaşam tarzı odaklı alıcılar, kıyı şeridindeki daireleri ve şehir evlerini tercih etmektedir;
• butik otel işletmecileri, misafirhane olarak dönüştürmek üzere merkezi konumdaki evleri hedeflemektedir;
• yüksek net değerli bireyler, Faliraki ve Lindos'u lüks sahil yaşamı için seçmektedir;
• Yunanistan ve Balkanlar'dan gelen orta segment alıcılar ise Kalavarda, Kiotari ve Kremasti yakınlarındaki aile evlerine odaklanmaktadır.

Fiyatlar. Rodos genelinde ortalama talep edilen satış fiyatı m² başına 2.370 € seviyesindedir.

Archangelos gibi köylerdeki iç kesim evlerinin m² fiyatı 1.700–2.100 € arasında değişmektedir. Rodos Eski Şehir ve deniz kenarındaki tatil beldelerinde fiyatlar m² başına 3.000–5.000 € aralığına çıkarken, marina bölgelerindeki lüks sahil villalarının fiyatı m² başına 10.000 €'ya kadar ulaşabilmektedir.

Rodos’ta yabancı yatırımcılar aşağıdaki fiyat aralıklarında gayrimenkul satın alabilmektedir:

• merkezi bir bölgede 1 yatak odalı daire: 90.000–140.000 €;
• şehir merkezinde 2 yatak odalı apartman dairesi: 260.000–320.000 €;
• Faliraki ve Lindos gibi rağbet gören bölgelerde müstakil villa: 350.000–1,2 milyon €.

Neden yatırım yapmalı. Korfu, az sayıda adanın iddia edebileceği tek bir nedenle öne çıkıyor: yıl boyunca talep. 2024'te Avrupa'da en güçlü sezon dışı büyümeyi kaydetti; uçuş hacimleri pandemi öncesi seviyelere göre %23,7 arttı.

Doluluk oranları yıllık ortalama %62–72 seviyesindedir ve yaz aylarında %85–90’a ulaşmaktadır. Bu düzeydeki istikrar, hem kısa dönemli hem uzun dönemli kiralamalar için ideal bir ortam sunmaktadır.

Yaşam tarzı ve konum. Yeşil tepeler, mavi sular ve 300 günden fazla güneş. Korfu, yıl boyunca feribot rotaları, iki uluslararası havaalanı ve bir seyahat reklamından fırlamış gibi manzaralar sunar.

Ama bu ada sadece manzara fotoğrafları için değil. Şu profillerdeki kişileri kendine çekiyor:

• az bakım gerektiren bir sahil yaşamı arayan emekliler;
• istikrarlı altyapıya ihtiyaç duyan dijital göçebeler;
• mevsimsel seyahat trendlerinden kazanç sağlayan kısa dönem kiralama yatırımcıları.

Lüks villalardan kompakt şehir dairelerine kadar her tür mülkü — ve her ikisini destekleyecek altyapıyı — burada bulabilirsiniz. Korfu yaşam tarzını vadediyor, ama bunu rakamlarla da destekliyor.

Fiyatlar. 2025’in ilk çeyreği itibarıyla, Korfu Bölgesi’nde konutlar için ortalama talep edilen satış fiyatı m² başına 2.220 € düzeyindedir. Ancak her zamanki gibi konum fark yaratır: Korfu Şehri’nde bu rakam m² başına 2.990 €’ya yükselmektedir.

Rakamlar da bunu doğruluyor:

• şehir merkezinde 1 yatak odalı bir daire yaklaşık 175.000 €;
• aynı dairenin şehir dışındaki fiyatı ortalama 153.000 €;
• daha geniş bir yaşam alanı isteyenler için, şehir merkezinde 3 yatak odalı bir dairenin fiyatı yaklaşık 275.000 €.

Neden yatırım yapmalı. Suya düşkünseniz, Porto Cheli Yunanistan'ın yatçılık için tatlı noktasıdır. Peloponez'in Argolis kıyısında çam ağaçlarıyla kaplı bir koyda yer alan bu bölge, Spetses, Hydra, Poros, Aegina ve Methana olmak üzere beş adayla çevrilidir – hepsi 55 km içinde. Bu, burayı bir marina kenarı ikinci ev için Yunanistan'daki en iyi yerlerden biri yapar.

Marinanın kendisi 600’den fazla bağlama yeri, yıl boyunca hizmet veren personel ve tam bakım-onarım hizmetleri sunmaktadır. Bir Riva’dan 30 metrelik yata kadar her tür tekneyi bağlayabilir, gün batımına kadar Atina’ya veya Mikonos’a ulaşabilirsiniz.

Yaşam tarzı ve konum. Adaların aksine, Peloponez dört mevsimlik bir destinasyondur. Yazın yelken yapabilir, ilkbahar çiçekleri arasında yürüyüş yapabilir, sonbaharda zeytin toplayabilir ve hatta kışın kayak yapabilirsiniz.

Altyapı avantaj sağlıyor:

• Yeni otoyollar, Atina’dan ulaşım süresini neredeyse %40 oranında kısaltıyor.
• Çoğu kasaba, bir havaalanına veya limana iki saatten daha kısa mesafede yer alıyor.
• Korint Kanalı ile E65/E75 otoyolları, kıyıdan kıyıya bağlantı sağlıyor.

Marina erişimiyle ana karada yaşam kolaylığını bir arada isteyen alıcılar için, Mora Yarımadası her ikisini de sunuyor — daha az turistle ve daha fazla esneklikle.

Fiyatlar. Mayıs 2025 itibarıyla, Mora genelinde ortalama talep edilen satış fiyatı m² başına 1.679 € olup, yıllık bazda %9,2 artış göstermiştir. Ancak yerel fiyatlar farklılık göstermektedir:

• 1.000 € — Ilia;
• 1.000–1.500 € — Kalamata;
• 1.560–2.580 € — Nafplio;
• 2.310 € — Argolis.

Porto Cheli’de özel iskelesi ve doğrudan deniz erişimi bulunan villalar yaklaşık 1,2 milyon €’dan başlamakta olup, 4 milyon €’yu aşabilmektedir; bu da, bu mülklerin nadirliği ve denizcilik açısından cazibesini yansıtmaktadır. Marina ya da plaja birkaç adım mesafede yer alan deniz kenarı daireler ve daha küçük evler ise 250.000 ila 1 milyon € arasında değişerek aynı kıyı yaşamına daha erişilebilir bir alternatif sunmaktadır.

Neden yatırım yapmalı. Stratejiniz düşük fiyattan alıp, akıllıca yenileyip, yüksek fiyattan satmaksa – Batı Makedonya bu modele uyar. Buradaki mülkler m² başına 500-800 €'ya satılır, ancak yenileme sonrası değerler genellikle m² başına 1.800-2.500 €'ya ulaşır. Bu, %130-185'lik potansiyel bir kar marjı demektir.

Sadece temel yenilemeler — yeni mutfak, banyo, yalıtım — bile yeniden satış değerini %50–75 oranında artırabilir.

Ayrıca Yunanistan’ın Devletten Kiralık İçin Yenileme programından da faydalanabilirsiniz: kira amaçlı uygun fiyatlı konutların iyileştirilmesini teşvik etmek üzere, mülk başına 8.100 €'ya kadar devlet destekli sübvansiyon sağlanmaktadır.

Yaşam tarzı ve konum. Bölge, modern otoyollar sayesinde Selanik’ten arabayla 2–3 saat mesafededir. İnternet ve mobil altyapı, uzaktan çalışma için yeterince güçlüdür ve bölge halihazırda tarım işletmeleri ile sınır ötesi ticaret yapanlara ev sahipliği yapmaktadır.

Burada yaşam nasıl:

• Kışın: Vasilitsa veya Seli’de kayak;
• İlkbahardan sonbahara kadar: Voidomatis Kanyonu’nda yürüyüş, Kastoria Gölü’nde yelken veya balık tutma ve doğada toplama aktiviteleri.

Alıcı profilleri arasında çiftçilikle uğraşan aileler, enerji sektörü çalışanları ve hafta sonu kaçamağı ya da butik kiralama projeleri arayan şehirden uzaklaşmak isteyenler yer almaktadır.

Fiyatlar. 2025'in ilk çeyreğinde, burası Yunanistan'ın en uygun fiyatlı bölgesiydi:

• Kastorya'da m² başına 518 €;
• Kozani'de m² başına 625 €;
• Florina'da m² başına 673 €;
• Grevena'da m² başına 769 €.

Başka bir deyişle, burada 100 m²'lik bir taş evi, Atina'da 1 yatak odalı bir daire fiyatına satın alabilirsiniz.

Neden yatırım yapmalı. Eğer Mykonos fiyatlarını ödemeden turist dalgasından yararlanmak istiyorsanız – burası tam size göre. 2024'te:

• Naxos ve Ios yaz doluluk oranlarında %90'ı aştı;
• Sporatlar – Skopelos, Skiathos, Alonissos ve Skyros – neredeyse %100'e ulaştı.

Bu bölgelerdeki kısa dönem tatil kiralamaları %6–8 arasında brüt getiri sağladı; Paros’ta ise ortalama %7,1 gibi güçlü bir oran görüldü. Ortalama günlük kiralar 80 ila 140 € arasında değişmekte olup, bu oranlar istikrarlı yüksek sezon rezervasyonlarıyla desteklenmektedir.

Uzun dönem kiralamalarda getiriler daha mütevazı olsa da hâlâ makul düzeydedir — her iki ada grubunda da konuma ve mülkün büyüklüğüne bağlı olarak %3 ila %5 arasında değişmektedir.

Fiyatlar. İkincil Kiklad Adaları genelinde, mülk fiyatları orta bantta – m² başına 2.100 ila 2.500 € – toplanır ve bölgeyi hem yaşam tarzı alıcıları hem de yatırımcılar için erişilebilir kılar.

Yaşam tarzı ve konum. Bu adalar, ünlü kuzenlerinden daha sessizdir ancak izole değildir. Şunları bulacaksınız:

• Paros, Naxos ve Skiathos'a feribotlar ve charter uçuşları;
• İyi bakımlı yollar, mobil ağlar ve kamu hizmetleri;
• Eko-seyahat ve düşük yoğunluklu yapılaşmayı destekleyen turizm kuralları – özellikle Avrupa'nın en büyük deniz koruma alanına ev sahipliği yapan Alonissos'ta.

Misafirler doğa yürüyüşü, yelken ve dinginliği önemseyen kişiler olacaktır. Alıcı kitlesi ise; sahil partilerinden uzak, kazanç odaklı yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcılar, dijital göçebeler ve hafta sonlarını değerlendirmek isteyen Atinalılardan oluşmaktadır.

Neden yatırım yapmalı. Taşoz, Yunanistan'ın en uygun fiyatlı ada piyasasıdır – ve bu tek başına burayı göz atmaya değer kılar. İç kesimlerdeki evler m² başına 1.200 € gibi düşük fiyatlara satılırken, villalar ortalama m² başına 1.900 € civarındadır. Bu, ulusal ortalamanın %28 altındadır.

Sadece uygun fiyatlı değil — kazanç da sağlıyor:

• Kısa dönem kiralamalarda %5–7 arasında brüt getiri elde ediliyor; yaz aylarında doluluk oranı %70–80 seviyesinde;
• Uzun dönem getiriler %3,5–4,5 civarında olup, 50–70 m² konutlar için aylık kira bedeli 350–450 € arasında değişiyor;
• Gecelik kiralar: 30 ila 60 € — mütevazı ama istikrarlı.

Yaşam tarzı ve konum. Taşoz, Kavala'dan feribotla 30 dakika uzaklıktadır ve tüm büyük köyleri birbirine bağlayan asfalt yollara sahiptir. Kompakt, yeşil ve sakindir.

Burası bir parti adası değil. Tercih edenler arasında şunlar yer alıyor:

• temiz hava ve istikrarlı Wi-Fi isteyen uzaktan çalışan profesyoneller;
• uzun vadeli sade bir yaşam arayan aileler ve emekliler;
• sıcaktan kaçmak isteyen Atinalı hafta sonu ziyaretçileri.

Yerel ekonomi balıkçılık, zeytinyağı ve mermer üretimine dayanıyor — bu da ortamın doğallığını korurken manzaraların da bozulmamasını sağlıyor.

Eğer istikrarlı bir kira piyasası, düşük işletme maliyetleri ve özgün bir yaşam hissi arıyorsanız — Thassos bu beklentileri karşılıyor.

Fiyatlar. Thassos’ta ortalama konut fiyatı m² başına yaklaşık 1.867 € olup, bu rakam ülke ortalamasının yaklaşık %28 altındadır. Ada, uygun fiyatlara değer odaklı alıcılara hitap eden kompakt kıyı dairelerinden geniş villalara kadar geniş bir yelpazede seçenek sunmaktadır:

• Thassos Town’da 420 m²’lik bir villa 760.000 €’ya satışta — bu da oldukça geniş bir alanı, görece makul bir m² fiyatıyla sunmaktadır;
• Limenaria’da piyasa, ortalama m² fiyatı 1.600 € olan daha küçük daireler ve maisonette konutlarıyla şekillenmektedir;
• Daha düşük fiyatlar için, Potos ve Skala Panagia bölgelerinde m² başına 1.200 ila 1.400 € arasında değişen mülkler bulunmaktadır.

Yunanistan genelinde mülk değerlerinde belirgin ama rasyonel bir dağılım bulunmaktadır. Üst düzeyde, Mykonos m² başına ortalama 7.000 € fiyatla lider konumdadır, bu ulusal ortalamanın neredeyse üç katıdır, ancak adanın eşsiz mevsimsel talebini yansıtan %18'e kadar kısa dönem getirileri sunar. Tam tersi uçta, Batı Makedonya m² başına sadece 650 € ortalamayla, çok daha az turist trafiği olsa da uygun fiyat ve %5-7 getiriler sunar.

Uzun vadeli kira geliri odaklı yatırımcılar için Atina, Rodos ve Mora Yarımadası öne çıkmaktadır; bu bölgelerde getiriler %8’e kadar ulaşmakta veya bu oranı aşmaktadır. Öte yandan, yaşam tarzına öncelik veren alıcılar ise genellikle Atina Rivierası veya Korfu’yu tercih etmektedir; bu bölgelerde sermaye değer artışı ve istikrarlı talep, anlık getirilere kıyasla daha ön plandadır.

Thassos ile İkincil Kiklad Adaları ve Sporadlar ise, uygun fiyat, mevsimsel popülerlik ve orta düzey getirilerin dengeli bir birleşimini sunarak, performanstan ödün vermeden değer arayan alıcılar için ideal seçenekler sunmaktadır.

Yatırım rotaları. Başvuru sahipleri, Yunanistan oturma izni almak için 3 emlak seçeneğinden birini seçebilirler:

• Yenileme amacıyla satın alınan bir mülk için 250.000 €;
• Taşra bölgelerinde en az 120 m²'lik yeni tek bir mülk için 400.000 €;
• Atina ve banliyöleri, Selanik, Mykonos, Santorini ve 3.100'den fazla nüfusa sahip adalar dahil olmak üzere ana bölgelerde en az 120 m²'lik yeni tek bir mülk için 800.000 €.

Gereklilikler. Yunanistan Golden Visa, 18 yaşın üzerinde, sabıka kaydı olmayan ve fonlarının yasal kaynağını kanıtlayabilen AB dışı vatandaşlar için geçerlidir.

Aile katılımı. Aşağıdaki aile üyeleri yatırımcı ile birlikte ikamet izni alabilirler:

• eş veya kayıtlı partner;
• 18 yaşın altındaki çocuklar;
• 18 ila 21 yaş arasındaki çocuklar — öğrenciler;
• her iki eşin ebeveynleri.

Geçerlilik. Oturma izni 5 yıl süreyle verilir ve yenilenebilir.

Başvuru sahipleri, her yıl Yunanistan'da en az 183 gün geçirmiş olmaları koşuluyla, 7 yıllık sürekli ikametin ardından Yunanistan vatandaşlığına başvurabilirler. Vatandaşlık, Yunanca dili, tarihi ve kültürü üzerine bir sınavı geçmeyi gerektirir.

Faydalar. Vatandaşlık arayışında olmayanlar için minimum kalış süresi şartı yoktur.

Ayrıca, Yunanistan vergi mukimleri, %45'e varan standart oranlar yerine küresel gelir üzerinden 100.000 €'luk sabit bir vergi seçeneğini tercih edebilirler.

1. Kira geliri: Atina ve Rivierası — sadece %6 düşük boşluk oranı, %9'a kadar getiri.

2. Sermaye büyümesi: Selanik — 2024'te %12,1 ile en hızlı fiyat artışı.

3. Yüksek sezon getirisi: Mykonos ve Santorini — yazın %18'e kadar villalar.

4. Yıl boyunca talep: Girit ve Rodos — yabancı alıcılar arasında en popüler.

5. %100 yaz doluluğu: Kiklad Adaları ve Sporatlar — güçlü kısa dönem kiralama getirileri.

6. Yatçılık ve yaşam tarzı: Peloponez — rıhtımlar, marinalar, dört mevsim erişim.

7. Bütçeli alım: Taşoz — ulusal ortalamanın %28 altında, istikrarlı getiriler.

8. Sezon dışı rezervasyonlar: Korfu — %67 yıllık doluluk, artan talep.

9. Yenileme potansiyeli: Batı Makedonya — %185'e kadar değer artışı.

Uluslararası alıcılar, gayrimenkul yatırımı yoluyla ikamet izni alarak Yunanistan Golden Visa'sından faydalanabilirler. Minimum yatırım, yenileme amacıyla satın alınan mülkler için 250.000 €, yeni inşa edilmiş evler için ise 400.000 €'dur.