Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı: emlak fiyatları, önemli konumlar ve Golden Visa faydaları

Yunanistan gayrimenkul piyasası, 2008 sonrası gerilemenin ardından fiyatların yeniden yükselmesiyle bir toparlanma aşamasındadır. Büyüme; yabancı yatırım, turizm ve yerel talep ile desteklenirken, piyasa uygun fiyat baskıları ve sınırlı arz ortamında kademeli olarak istikrara doğru ilerlemektedir.

Gayrimenkul fiyatları keskin bir düşüşün ardından yükseliyor

2008 küresel finansal krizinin ardından yaşanan %44'lük dik bir fiyat düşüşünden sonra, Yunanistan mülk piyasası şu anda güçlü bir toparlanma evresindedir.

2025'in ilk çeyreğinde konut fiyat endeksi, 2008'deki 101,7 seviyesine kıyasla 105,1'e ulaşarak kriz öncesi seviyeleri aşmıştır[2]. Yunanistan genelinde metrekare başına ortalama fiyat 2.580 €'ya yükseldi; bu rakam 2018'e göre 600 €'dan daha fazladır.

Son dönemdeki büyümeye rağmen piyasanın kademeli olarak istikrara kavuşması bekleniyor. Fiyatların 2025 yılında %4,4 oranında artacağı, ardından 2027'ye kadar yavaşlayacağı tahmin ediliyor. Talep güçlü kalmaya devam etse de, piyasa artık konutun ödenebilirliği ve arz ile talep arasındaki genişleyen uçurum gibi zorluklarla karşı karşıyadır.

Yabancı yatırım piyasa büyümesini tetikliyor

Yunanistan, büyük ölçekli inşaat projeleri ve KDV muafiyetleri gibi yatırım teşvikleri aracılığıyla yabancı sermayeyi çekmektedir. Gayrimenkul, ülkenin yıllık doğrudan yabancı yatırımının %35'ine kadarını oluşturmakta olup, yatırımcıların çoğu Çin, BAE, ABD, Türkiye ve Rusya’dan gelmektedir.

Yabancıların Yunanistan'da gayrimenkul yatırımını tercih etmelerinin nedenlerinden biri, Altın Vize Programı kapsamında oturma izni alma fırsatıdır.

Turizm, emlak piyasası dinamiklerini şekillendiriyor

Turizm, Yunanistan'ın kilit endüstrilerinden biri olup, nüfusun %10'unu kapsamakta ve ülkenin GSYİH’sinin %20'sini oluşturmaktadır. Turizm sezonu genellikle Nisan’dan Ekim’e kadar sürerken, Atina gibi şehirler yıl boyunca ziyaretçileri ağırlamaktadır.

Yunanistan’daki gayrimenkullerin çoğu turistlere kiralanmakta olup, Airbnb’de 90.000'den fazla ilan bulunmaktadır. Bu durum, genellikle öğrenciler ve yabancı profesyoneller tarafından 3 ila 4 yıllık sözleşmelerle kiralanan orta ve uzun vadeli kiralık konut sıkıntısı yaratmaktadır.

Güçlü yerel talep konut alımlarını destekliyor

Yunanlar kiralamak yerine ev sahibi olmayı tercih ediyor. Birçok aile genellikle birden fazla mülke sahiptir. Trading Economics’e göre, Yunanistan’da konut sahibi olma oranı 2024'te %69,7 idi[3].

Yunanistan’daki gayrimenkul, farklı yatırımcı hedeflerine uygundur: daha düşük bir giriş maliyetiyle AB pazarına erişim sağlamak, kira geliri elde etmek ve uzun vadeli büyüme potansiyeliyle sermayeyi korumak. Aşağıdaki avantajlar, stratejiye ve alıcının profiline bağlı olarak hem finansal getirileri hem de taşınma seçeneklerini kapsamaktadır.

1. AB emlak piyasasına erişilebilir giriş

Yunanistan’daki emlak fiyatları İspanya’dakinden yaklaşık %35 daha düşüktür. Şehir merkezlerinde, Yunanistan’da dairelerin metrekare fiyatı yaklaşık €2.714 iken, İspanya’da bu rakam yaklaşık €3.710'dur. Fransa’da fiyatlar neredeyse iki katına çıkarak €5.400'ün üzerine çıkmaktadır.

Portekiz gibi daha uygun fiyatlı piyasalarla karşılaştırıldığında bile, Yunan mülkleri şehir merkezlerinde yaklaşık %27 daha ucuz kalmaktadır.

2. Yüksek kira getirisi

Yunan mülkleri yıllık %2 ila %10 arasında kira geliri sağlayabilir. Buna ek olarak, Yunanistan’da bir yönetim şirketi aracılığıyla kiralamak üzere gayrimenkul satın almak, kiracı bulma veya mülkü kendiniz idame ettirme ihtiyacı olmadan pasif gelir sağlayabilir.

En yüksek getiri Atina’daki mülkler içindir. Başkent bölgesinde daire kiralamanın ortalama maliyeti şöyledir:

• Tek yatak odalı bir daire kiralamak için aylık €450 ila €700;
• İki yatak odalı bir daire kiralamak için aylık €800 ila €1.000;
• Üç yatak odalı bir daire kiralamak için aylık €900 ila €1.600.

3. Yatırımları kârla geri döndürme fırsatı

Yunanistan’da yatırım amaçlı gayrimenkul fiyatları, ülke ekonomisiyle birlikte 2018'den bu yana istikrarlı bir şekilde artmaktadır. Bu nedenle, yatırımcı birkaç yıl içinde yatırım amaçlı mülkü satmaya karar verirse, değer farkından sermaye kazancı elde edebilir.

4. Vergi teşvikleri

Yunanistan, yatırımcılara 2026 yılı sonuna kadar gayrimenkul alımlarında KDV muafiyeti[4] ve yıllık emlak vergilerinde %13 indirim dâhil olmak üzere avantajlı koşullar sunmaktadır. Yeni vergi mukimleri de dünya genelindeki gelirleri üzerinden sabit €100,000 ödeyerek özel bir rejimden yararlanabilir.

5. AB vatandaşlığı beklentileri

Yatırımcı Yunanistan'a yerleşir ve ülkede kalıcı olarak yaşarsa, 5 yıl içinde daimi ikamet sahibi olabilir. 2 yıl daha sonra, vatandaşlık başvurusu yapmak mümkündür.

Yunan pasaportu, bir AB vatandaşının tüm haklarını sağlar. Örneğin, bir Yunan pasaportu sahibi bölgedeki herhangi bir ülkede özgürce yaşayabilir, çalışabilir, iş yapabilir veya eğitim görebilir. Ayrıca, Yunan vatandaşları diğer Schengen ülkeleri, Birleşik Krallık, BAE, Avustralya, ABD, Kanada ve Japonya dahil 171 ülkeye vizesiz seyahat edebilir.

Yunanistan’da gayrimenkul satın almak için ideal konum, yatırımcının neyi hedeflediğine bağlıdır; güçlü turistik talepten faydalanmak, artan mülk değerlerinden yararlanmak, kişisel kullanım için bir ev edinmek veya yıl boyunca sürekli doluluk sağlamak gibi.

Öncelikle Atina'ya ve başkentin Atina Rivierası gibi kıyı bölgelerine dikkat etmenizi öneririz. Ayrıca, Ellinikon çevresindeki bölgeler ve Paros, Santorini ve Girit adaları gibi popüler tatil yerleri, Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı için ilgi çekicidir.

Atina

Atina, Yunanistan'ın başkenti ve iş merkezidir; ülke nüfusunun üçte biri burada yaşamaktadır. Şehir dağlarla çevrili olup Akdeniz’e doğru iner. Konum özelliklerinden dolayı Atina’da hava sıcaklığı, diğer bölgelere göre ortalama beş derece daha yüksektir.

Şehir, savaşlar ve devrimler sonucunda ağır hasar görmüştür. Bu nedenle, binaların çoğu 1950‑1970'li yıllara aittir. Atina’da Akropolis manzarasını engellememek için yedi kattan yüksek bina bulunmamaktadır.

Başkentte birçok dar sokak vardır ve tarihi anıtlar ağırlıklı olarak şehir merkezinde yoğunlaşmıştır.

Atina 81 bölgeye ayrılmıştır ve komşu bölgeler olanaklar açısından önemli ölçüde farklılık gösterebilir. Bu tezatlığın nedenlerinden biri, sakinlerin vergi ve faturaları kendi bölgelerinin bütçesine ödemeleridir.

Varlıklı Yunanlar ve gurbetçiler, Atina’nın kuzey banliyölerindeki sakin yeşil alanlarda yaşamayı tercih etmektedir. Atina Rivierası olarak adlandırılan güney banliyöleri de yaşam için elverişli kabul edilir: bölge ne kadar güneyde olursa, o kadar prestijlidir.

Atina’nın merkezi bölgesinde, prestijli bölgeler arasında Koukaki ve Psychiko bulunmaktadır. Varlıklı gurbetçiler ağırlıklı olarak Kifissia’da yaşamaktadır. Kolonaki ve Plaka, birçok özel ofis, kafe, restoran ve mağazanın bulunduğu turistik bölgelerdir.

Şehirde, merkezde bile olumsuz bölgeler bulunmaktadır, ancak bunlar kademeli olarak değişmekte ve modernleşmektedir.

Atina, mevsimselliğe tabi olmadığı için gayrimenkul yatırımı açısından caziptir: turistler başkenti yıl boyunca ziyaret eder. İnsanlar ayrıca eğitim veya iş için Atina’ya giderler. Bu nedenle, konut ve ticari yatırım amaçlı mülkler yüksek karlılıkla karakterize edilir.

Atina Rivierası

Atina Rivierası, şehrin güneyindeki kıyı bölgelerini kapsar: Palaio Faliro’dan Vouliagmeni’ye kadar. Burada, başkent sakinleri ve turistler plaj tatili için giderler. Atina merkezinden Riviyera bölgesine yolculuk arabayla yaklaşık 15 dakika sürer.

Atina Rivierası'nın özelliği, binaların her yerde ilk kıyı şeridinden başlamamasıdır. Atina merkezinden sahil boyunca uzanan bir yol, yerleşim alanlarını plajdan ayırır. Voula ve Vouliagmeni yakınlarında doğuya döner: deniz kenarında evler bulabilirsiniz.

Alimos, Glyfada, Voula ve Palaio Faliro’daki konut amaçlı gayrimenkul yatırımı talebi istikrarlı bir şekilde artmaktadır. Pandemi nedeniyle daha da yoğunlaştı: insanlar daha keyifli ve konforlu yaşam koşullarına sahip banliyölere taşınmaya başladı.

Pire

Pire, Atina’nın batı banliyösüdür. Burada Avrupa’nın en büyük yolcu limanı, yat bağlama yerleri, nakliye ve lojistik şirketlerinin ofisleri ve Pire Üniversitesi bulunmaktadır.

Bölge canlıdır; sahil şeridinde birçok bar ve restoran bulunur.

Pire aktif olarak yeniden inşa edilmektedir: eski binaların yerini ofisler ve konut kompleksleri için modern binalar almaktadır. Çin ve Orta Doğu’dan yatırımcılar, Pire’nin yenilenmesine şimdiden bir milyar Euro’dan fazla yatırım yapmıştır.

Ellinikon

The Ellinikon, 2026 yılı sonuna kadar Atina’nın güneyinde ortaya çıkacak yeni bir bölgedir[5]. Glyfada yakınlarındaki eski havalimanı arazisi inşaat için tahsis edilmiştir. Yenileme çalışmalarına yaklaşık 8 milyar € yatırım yapılmış olup, projenin tamamının 2037 yılı civarında bitirilmesi planlanmaktadır.

Ellinikon arazisinde yaklaşık 800 ev ve villa, otel kompleksleri ve ofis merkezleri, 200 metre yüksekliğinde bir gökdelen, kumarhaneler ve restoranlar inşa edilecektir.

İnşaat tamamlandıktan sonra Ellinikon, turistler ve işletmeler için bir cazibe merkezi haline gelecektir. Bu nedenle, bölge genelindeki gayrimenkul fiyatlarının önemli ölçüde artması beklenmektedir.

Paros

Paros, Ege Denizi’ndeki Kiklad Adaları'ndan biridir. Turistler Paros’a doğal güzellikleri için gelirler. Örneğin, Kolymbithres plajı deniz tarafından aşındırılmış beyaz kayalarla çevrilidir ve bu da yabancı gezegen manzaraları etkisi yaratır.

Yaz aylarında adayı birçok genç ziyaret eder: Yunan öğrencilerin ilk yıllarını bitirdikten sonra Paros’ta tatil yapma gelenekleri vardır.

Restoranların, mağazaların ve gece hayatının çoğu ana liman şehri olan Parikia’da yer almaktadır. Logaras, Naoussa ve Parasporos tatil köyleri de tatilciler arasında popülerdir.

Santorini

Santorini, mavi Akdeniz kıyılarına inen kar beyazı binalarıyla ünlüdür. Adanın plajları "mavi bayraklı"dır ve çeşitli renkleriyle şaşırtır: Kıyıda beyaz, kırmızı ve siyah kum bulabilirsiniz.

2025 yılında Travel and Leisure; Paros, Girit, Milos, Santorini ve Mikonos’u dünyanın en iyi 15 adası arasında saymıştır[6].

Adada turistik konaklama yeri kiralamak günlük 40 € ile 4.000 € arasındadır. Özel havuzlu ve deniz manzaralı lüks seçenekler de yaygındır.

Girit

Girit, en ünlü Yunan tatil merkezlerinden biridir. Ada sıcak bir iklime sahiptir; güneş yılda 320 gün parlar. Adaya her zaman dinlenmeye gelebilirsiniz. Yüzme sezonu Nisan’dan Ekim’e kadar sürer.

Girit’te kira maliyetleri Atina ile kıyaslanabilir düzeydedir ve bazen başkenti aşmaktadır. Konutu turistlere kiralamayı planlıyorsanız, bir konut mülkü yatırımı karlı olabilir.

Satın alma fiyatı, mülk tipine ve konumuna bağlıdır. Yeni binalardaki konutlar, kural olarak, ikinci el mülklerden daha pahalı olarak değerlenir. Örneğin, güvenilir bir geliştiriciden yeni bir evdeki dairenin metrekare fiyatı Atina’da €4.000'dan başlar[7].

Bölgeye göre gayrimenkul fiyatları

Başkentin ikinci el konut piyasasında çok ucuz mülkler bulabilirsiniz, ancak bu mülkler muhtemelen kötü durumda veya dezavantajlı bir bölgede olacaktır. Dikkate değer teklifler için ortalama metrekare konut maliyeti şu anda yaklaşık €2.250'dir.

2025 yılında Yunanistan'da metrekare başına bölgesel emlak fiyatları şöyledir:

• Mikonos — €7.000;
• Santorini — €5.000;
• Atina Rivierası — €4.200;
• Atina — €2.500;
• İkinci El Kiklad ve Sporadlar — €2.400;
• Rodos — €2.370;
• Selanik — €2.220;
• Korfu — €2.220;
• Girit — €1.900;
• Taşoz — €1.870;
• Mora Yarımadası — €1.680;
• Batı Makedonya — €650.

Atina’da fiyatlar bölgeye göre değişmekte olup, mülk merkezin güneyine ne kadar uzaksa o kadar pahalıdır. Bazı durumlarda, Yunanistan’da kirala-sahip ol seçeneği, alıcılara bir mülkü kiralama ve daha sonra satın alma fırsatı sunabilir.

Ek maliyetler

Gayrimenkul alıcısı %3 oranında devir vergisi öder. Vergi, satış ve satın alma sözleşmesi kapsamındaki mülk değeri üzerinden veya metrekare başına “objektif değer” üzerinden kadastro fiyatı üzerinden alınır.

Gayrimenkul işlemlerinde KDV, 31 Aralık 2025 tarihine kadar kaldırılmıştır.

Tapu Sicil Müdürlüğü’ne kayıt ve işlemi yürüten noter ve avukatlık hizmetleri ayrıca ödenir.

Yunanistan Altın Vizesi, 2014 yılında başlatılan yatırım yoluyla oturma izni programıdır. AB dışı vatandaşların, ülke ekonomisine en az €250.000 yatırım yaparak 4+ ay içinde yenilenebilir bir oturma izni almalarını sağlar.

Gayrimenkul yolu rekor vize başvurularını tetikliyor

2023 ile 2024 yılları arasında yatırımcılar, Yunanistan Golden Visa programı kapsamında 17.900 gayrimenkul satın almıştır — bu rakam, programın önceki on yıllık toplamından daha fazladır[8]. Toplam yatırım hacmi €4.47 milyarı aşmıştır.

Ortalama olarak, Yunan hükümeti 2025'te aylık 618 yatırımcı başvurusunu onaylamıştır. Bu, aylık ortalama 398 onayın olduğu 2024 yılına kıyasla keskin bir artışı temsil etmektedir.

Talep açısından, 2024 Yunanistan Altın Vizesi için rekor kıran bir yıl olmuştur: ülke, yatırımcılardan 9.407 başvuru almıştır — bu, tarihindeki en yüksek yıllık rakam ve 2023'e göre %10'luk bir artıştır. Ocak’tan Nisan 2025'e kadar, 3.506 yatırımcı Yunanistan’da oturma izni için başvurmuştur.

Mülk sahipliğine bağlı oturma izni

Yunanistan Altın Vizesi 5 yıl geçerlidir ve yatırımın sürdürülmesi koşuluyla süresiz olarak uzatılabilir.

Mülke ne kadar yatırım yapmanız gerekiyor?

Yunanistan Altın Vizesi için hak kazanmak amacıyla yatırımcılar aşağıdaki eşiklerden birini karşılayan gayrimenkul satın alırlar:

• €250.000 — yenilenecek veya konut kullanımına dönüştürülecek mülkler için.

• €400.000 — çoğu bölgede mülk satın almak için;

• €800.000 — Atina, Selanik, Santorini, Mikonos gibi yüksek talep gören bölgelerdeki ve 3.100'den fazla sakini olan adalardaki mülkler için.

Altın Vize için kimler hak kazanır

Ana başvuru sahibi 18 yaşından büyük olmalı, sabıka kaydı bulunmamalı ve yatırım fonlarının yasal kaynağını kanıtlamalıdır. Vize, yatırımcının yakın akrabalarına da verilebilir:

• bir eş veya kayıtlı partner;

• 21 yaşından küçük evlenmemiş çocuklar;

• yaşları ne olursa olsun ebeveynler.

Tüm başvuru sahipleri Yunanistan’da geçerli sağlık sigortası kapsamında olmalıdır.

Mülk satın almanın ötesindeki maliyetler

Başvuru sahipleri ayrıca bir defalık devlet harcı öderler:

• ana başvuru sahibi için €2.000;

• her yetişkin aile üyesi için €150.

Hukuk, noter ve tercüme hizmetleri ayrı olarak ücretlendirilir ve başvurunun özelliklerine göre değişir.

AB’deki en hızlı ve esnek mülk tabanlı Altın Vizelerden biri

Yunanistan, Portekiz ve İspanya’nın bu seçeneği kaldırmasının aksine, hala gayrimenkul satın alarak oturma izni sunan birkaç AB ülkesinden biridir.

Yunanistan Altın Vizesi, onayların genellikle en az 4 ay içinde verildiği Avrupa’daki en hızlı vizelerden biridir. Buna karşılık, süreç Portekiz’de yaklaşık 12 ay, Kıbrıs’ta ise 9 ay sürer.

Yunanistan’da oturma iznini sürdürmek için kalma şartı bulunmamaktadır. Karşılaştırma yapmak gerekirse, Portekiz sakinleri her yıl ülkede en az 7 gün geçirmelidir, Kıbrıs ise oturma izninin geçerliliğini korumak için her 2 yılda bir ziyaret gerektirir.

Konum ve fiyatın ötesinde, bir gayrimenkulün günlük kullanım özellikleri hem konforu hem de işletme maliyetlerini etkileyebilir. Isıtma, otopark imkânı ve eşyalı teslim yaklaşımı, özellikle eski binalarda ve yoğun şehir bölgelerinde, yatırımcıların alışık olduklarından farklı olabilir.

1. Isıtma

Yunan iklimi sıcaktır ve kışın hava sıcaklığı nadiren +10°C’nin altına düşer. Ancak, sadece gündüzleri sıcaktır. Kış geceleri hava sıcaklığı 0°C civarında olup soğuk olabilir.

Eski evlerde hiç ısıtma olmayabilir. Ancak çoğu zaman, gaz veya dizel yakıtla çalışan bir ev ısıtma sistemi kuruludur. Sistem geceleri birkaç saat, örneğin akşam 10'dan sabah 6'ya kadar açık tutulur.

Bu tür evlerin sakinleri, ısıtma için yakıtı toplu olarak satın alırlar. Birisi ısıtma için ödeme yapmayı reddederse, geri kalanlar fiyatı kendi aralarında paylaşmak zorunda kalır: ödeme yapılmaması durumunda, ısıtma tüm evde kapatılır.

Yeni binalarda daireler bireysel ısıtma sistemlerine sahiptir. Bu durumda, ev sahibi faturaları gerçek okumaya göre, sadece kendi dairesinin ısıtması için öder ve komşulara bağlı kalmaz.

2. Otopark alanı

Yunanistan’da mülk satın alırken otopark alanı her zaman garanti edilmez ve konut maliyetine dahil olmayabilir. Bu, otopark alanlarının her zaman yetersiz olduğu yoğun eski binalara sahip şehirlerin karakteristik bir özelliğidir. Ayrı bir otopark alanının maliyeti yaklaşık €20.000'dir.

3. Mobilya

Kiralık mülkler her zaman bağımsız mobilya olmadan kiralanır. Örneğin, bir dairede gömme dolaplar ve bir mutfak takımı olabilir, ancak kanepe, yatak veya masa bulunmayacaktır.

Açıklaması basit: daire kiralarken Yunanlar kendi zevklerine göre dekore etmeyi tercih ederler. Mobilya ve dekorasyon eşyaları, sahipleriyle birlikte daireden daireye taşınır.

Bu nedenle, bir mülkü kiralamak amacıyla satın almak isterseniz, mobilyadan tasarruf edebilirsiniz. Tamamen eşyalı daireler veya villalar, özellikle bir yönetim şirketi tarafından kiralandığında, talep görmez.

4. Merdivenler ve asansörler

Yer kazanmak ve depreme dayanıklılık sağlamak için merdivenler genellikle spiral şeklinde yapılır. Atina evlerinde asansörler genellikle kapıyı kendinizin açıp kapatmanız gereken bir şekilde kurulur. Bu özellik eski binalarda yaygın olmakla birlikte yeni binalarda da görülmektedir.

Uygulamada başlıca maliyetler iki kategoriye ayrılır: elektrik, su ve bina aidatı gibi aylık işletme giderleri ile gayrimenkulün büyüklüğüne, konumuna, değerine ve kullanım amacına bağlı olarak değişen vergiler. Gayrimenkulü kiraya vermeyi planlayan yatırımcılar ayrıca kira gelir vergisini ve bazı durumlarda ek dayanışma katkı payını da hesaba katmalıdır.

Hizmet giderleri

Yunanistan’da 85 m² büyüklüğündeki bir daire için hizmet giderleri aylık €190’dan başlamaktadır. Bu tutara elektrik, su, ısıtma ve çöp toplama giderleri dahildir[9].

Vergiler

Yıllık emlak vergisi ENFIA, metrekare başına €2 ila €16.20 arasında alınır. Hesaplama, mülkün yaşı, konumu ve bölgenin metrekare başına objektif değerini dikkate alır.

€250.000 kadastro değeri ek bir vergiye tabidir. Oran aşamalıdır: %0,1'den %1,5'e kadar. €2.000.000 veya daha fazla değere sahip mülkler %1,5 oranında vergilendirilir.

Mülkün konumuna bağlı olarak, sahibi yıllık belediye emlak vergisini %0,025 ila %0,035 oranında öder.

Kendi havuzunuz olması da Yunanistan’da servet vergisine eşdeğer ek bir vergiye tabidir. Miktar, havuz alanına bağlı olarak hesaplanır:

• 60 m²'ye kadar havuzun metrekare başına €160;
• 60 m²'den büyük havuzun metrekare başına €320.

Kira geliri aşamalı bir ölçekte vergilendirilir. Mülk sahibi vergiyi öder.

Yunanistan’da kira geliri vergi oranları şu şekildedir:

1. Yıllık €12.000'ye kadar kira geliri %15 oranında vergilendirilir.
2. €12.001 ila €35.000 arası gelir — %35.
3. €35.001 üzeri gelir — %45.

Yıllık kira geliri €12.000'yi aşarsa, ev sahibi ayrıca %2,2 ila %10 arasında bir dayanışma katkısı ödeyecektir.

Gayrimenkul satın alma süreci 2 ay sürer. Satın alınacak bir mülk seçildiğinde, dört aşama vardır.

1. Yunanistan’da vergi numarası kaydı

Gayrimenkul satın alma gibi büyük işlemler için vergi numarası gereklidir. Bunu almak için Yunanistan vergi dairesiyle iletişime geçmeniz gerekir. Başvuru sahibi, ödeme yaparken ve vergi öderken kullanılan dokuz haneli benzersiz bir numara alır.

Mülk ödemeleri genellikle alıcının kendi ülkesindeki hesabından yapılır. Bu, Yunanistan’da banka hesabı açmanın gerekli olmadığı anlamına gelir.

2. Gayrimenkulün temiz tapu kaydının doğrulanması

Gayrimenkulün temiz tapu kaydının doğrulanması, mülkün tescil edildiği yerdeki Tapu Sicil Müdürlüğü veya Yunan Kadastro Dairesi’nde yapılır.

3. Ön satış veya satış sözleşmesinin imzalanması

Alıcı gerekli belgeleri hazırlarken ve ödemeyi düzenlerken mülk rezerve edilebilir. Bundan sonra, bir noter huzurunda imzalanan bir alım satım sözleşmesine ihtiyacınız vardır.

İmzalanan alım satım sözleşmesi bir baro derneğine ve Tapu Sicil Müdürlüğü’ne kaydedilir.

4. Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yeni bir sahibin tescili

Tapu Sicil Müdürlüğü, yeni sahibin adına bir mülkiyet belgesi düzenler.

Gayrimenkul alıcısı Yunanistan Altın Vize Programı'na katılırsa. Bu durumda, oturma izni başvurusu ile birlikte mülkiyet belgesini göç idaresine sunar.

Bu bölüm Yunanistan’daki garantili gelir yapılarının genellikle nasıl işlediğini, en yaygın sözleşme düzenlemelerini ve hangi operasyonel ve yasal kontrollerin yatırımın öngörülebilir kalmasına yardımcı olduğunu açıklamaktadır.

Garantili gelir nasıl işler

Garantili gelir, bir kira veya mülk yönetim sözleşmesinde belirlenen sabit bir ödemedir. Genellikle, tek bir operatörün tüm binayı kontrol ettiği yeni projeler, hizmetli daireler ve apart-otel tarzı projeler için kullanılır.

Bir garantinin güvenilir olup olmadığına normalde karar veren kilit noktalar şunlardır:

• sabit ödeme tutarı, ödeme planı ve endeksleme yöntemi;
• nakit rezervi veya banka teminatı gibi güvenceler ve bunun talep edilme koşulları;
• mücbir sebep ifadeleri dahil olmak üzere ödemelerin durdurulabileceği durumlar;
• garanti süresi boyunca onarım ve değişim masraflarını kimin karşılayacağı;
• operatörün birimi alt kiraya verip veremeyeceği ve birimin kullanımının nasıl tanımlandığı.

Kira ve yönetim için sözleşme yapıları

Yunanistan Golden Visa (Altın Vize) programı için sözleşme yapısı hem gelir modeliyle hem de uyumluluk kurallarıyla eşleşmelidir.

Kritik bir kısıtlama, Golden Visa oturma izni almak veya yenilemek için kullanılan mülklerin paylaşım ekonomisi dahilinde kısa süreli kiralanamaması ve alt kiraya verilememesidir. Bu kısıtlama, 5100/2024 sayılı Kanun ile değiştirilen Göç Kanunu’nun 100. maddesine ilişkin resmi kılavuzda açıkça tanımlanmıştır[10].

Bu durum, çoğu Golden Visa gelir stratejisinin genellikle 12 ay veya daha uzun süreli uzun vadeli kiralamalar veya kurumsal doluluk modelleri üzerine kurulduğu anlamına gelir.

Mülk sahibi bir tüzel kişilik olduğunda, kira sözleşmesi standart bir uzun dönem kira sözleşmesi olarak yapılandırıldığı ve vergi dairesi sistemleri üzerinden usulüne uygun olarak beyan edildiği sürece uzun vadeli kiralama da mümkündür[11].

Gelir getiren mülkler için kullanılan yaygın yapılar:

• sabit kira ve basit aylık raporlama ile uzun vadeli kiralama;
• operatörün günlük operasyonel riski taşıdığı, sabit ödemeli yönetim sözleşmesi;
• genellikle bir taban tutar artı performans artışı içeren gelir paylaşımlı yönetim sözleşmesi;
• havuzlanmış gelir ve ayrıntılı kullanım kuralları içeren apart-otel katılımı.

Herhangi bir sözleşmeyi kontrol ederken, gerçek getiriyi genellikle değiştiren maddeler, neye izin verildiğini ve masrafları kimin ödediğini tanımlayan maddelerdir. Örneğin, sabit bir kira kağıt üzerinde güçlü görünebilir ancak mal sahibi büyük onarımları, boş dönemleri veya fatura maliyetlerini üstlenirse zayıflayabilir.

Bir taslağı incelemenin pratik yolu, onu tek sayfalık bir nakit akışı özetine dönüştürmek, ardından sözleşme dilinin her bir kalem öğesini desteklediğini teyit etmektir.

Genellikle satır satır dikkat edilmesi gereken maddeler:

• Golden Visa kısıtlamalarıyla uyumlu izin verilen kullanım ve kiralama sınırları[12];
• ödeme tarihleri, endeksleme, temerrüt faizi ve ödeme kanıtları;
• faturaların, sigortanın, emlak vergilerinin ve bina giderlerinin paylaşımı;
• sermaye işleri ve müdahale süreleri dahil bakım sorumlulukları;
• raporlama, veri erişimi ve faturalar ile iş emirleri gibi destekleyici belgeler;
• fesih hakları, düzeltme süreleri, cezalar ve mal sahibinin müdahale hakları.

Hangi getiri aralığı gerçekçidir

Getiriler konuma, bina kalitesine, kiracı profiline ve mülk sahibinin ne kadar iş üstlendiğine bağlıdır. Yunanistan’da uzun vadeli kiralamalar daha istikrarlı olma eğilimindeyken, turizm odaklı modeller daha yüksek manşet rakamlar gösterebilir ancak genellikle daha ağır işletme maliyetleri ve mevsimsellik taşır.

Garantili gelir şemaları genellikle piyasa tavan performansının altında kalır çünkü operatör boşluk riskini ve oran dalgalanmalarını fiyatlandırır. Bu durum otomatik olarak olumsuz bir durum (red flag) değildir ancak operatörün varsayımlarında görünür olmalıdır.

Getiriyi yukarı veya aşağı hareket ettiren tipik faktörler şunlardır:

• ulaşıma yakınlık;
• yerel yıl boyu talep;
• enerji verimliliği;
• birim büyüklüğü.

Stüdyo ve tek yatak odalı birimler genellikle uzun vadeli sözleşmelerde daha hızlı kiralanırken, daha büyük birimler aile tipi kiracılar ve iyi park erişimi ile eşleştirildiğinde daha iyi performans gösterebilir.

Operatör için hizmet seviyesi anlaşmaları (SLA) ve anahtar performans göstergeleri (KPI)

Hizmet seviyesi anlaşmaları (SLA) ve anahtar performans göstergeleri (KPI), bir pazarlama sunumunu ölçülebilir görevlere dönüştürür. En yararlı SLA’lar performansı ücretlere bağlar, yani düşük performans operatörün kazancını azaltır.

Basit bir örnek, kiralama süresi SLA’sıdır: eğer birim teslimden sonra üzerinde anlaşılan bir süre içinde kiralanmazsa, operatör bir telafi ödemesi yapar veya doluluk başlayana kadar yönetim ücreti düşürülür. Yunanistan’da profesyonelce yönetilen kiralamalar için yaygın olarak kullanılan hizmet seviyeleri:

• teslimden sonra kiralama süresi ve kaçırılması durumunda tanımlanmış bir çözüm;
• borç kontrol süreci, tırmandırma ve yasal adımlar için zaman sınırları;
• acil ve rutin sorunlar için ayrı hedeflerle bakım yanıt pencereleri;
• banka mutabakatı ve destekleyici belgeler içeren aylık raporlama paketi;
• planlı denetimler ve kayıtlara erişim dahil mal sahibi denetim hakları.

Toplam sahip olma maliyeti

Toplam sahip olma maliyeti esas olarak vergiler, faturalar ve bakımdan kaynaklanır. Çoğu mülk sahibi için en büyük vergi kalemi, Yunanistan’daki taşınmaz mallar üzerindeki haklar için geçerli olan ve mülk özellikleri kullanılarak hesaplanan Tek Emlak Sahipliği Vergisi’dir (ENFIA)[13].

Kiralama faaliyetleri ayrıca gelir vergisi ve beyanname yükümlülükleri taşır. Kira beyannameleri ve kira detayları resmi AADE servisleri aracılığıyla yönetilir.

Abartılı vaatler için uyarı işaretleri

Abartılı vaatler genellikle aynı kalıbı paylaşır: yüksek getiri rakamları, belirsiz güvenceler ve gerçek cezaları olmayan sözleşmeler.

Genellikle erken ortaya çıkan uyarı işaretleri:

• net varsayımlar olmaksızın yerel emsallerin çok üzerindeki getiri hedefleri;
• teminatı olmayan veya belirsiz askıya alma maddeleri içeren garantiler;
• uygulanabilir SLA’ların olmaması ve düşük performans için ücret indirimi yapılmaması;
• mikro konumla eşleşmeyen fiyatlar ve gelir iddiaları;
• yüksek kira kanıtı olmaksızın yatırımı şişiren zorunlu mobilya veya tadilat paketleri.

Konum ve talep ipuçları

Yunanistan’da talep, şehir merkezleri ile adalar arasında farklılık gösterir. Atina ve daha geniş Attika bölgesi, profesyoneller ve öğrencilerden gelen yıl boyu istikrarlı bir talebe sahip olma eğilimindeyken, ada piyasaları daha mevsimseldir ve operasyonel yürütmeye karşı daha hassastır.

Golden Visa bağlantılı yatırımlar için, uzun vadeli kiralama talebi ve kiracı derinliği genellikle turizm sezonu zirve performansından daha önemlidir çünkü Golden Visa kuralları, hak kazanan mülk için paylaşım ekonomisinde kısa süreli kiralamayı kısıtlamaktadır.

Yunanistan’da yatırım amaçlı bir mülk satın almak ucuz ve kolay olarak kabul edilir. Gerçekten de, internette genellikle ikinci el konut piyasasında çok düşük fiyatlarla birçok teklif bulabilirsiniz. Yunan emlak acentelerinin çalışanları alıcılara olmayacak vaatlerde bulunur. Ancak, gerçeklik daha karmaşıktır.

Gizli tuzaklar

İkinci el piyasadan mülk satın almak, miras veya ipotek borçları gibi takyidat riskini taşır. Bazı durumlarda, tüm hissedarlar satışa rıza göstermez. 28 sahibin bulunduğu ve yarısının dairenin satışına karşı çıktığı bir durum yaşanmıştır. Anlaşma başarısız oldu ve alıcı zaman ve para kaybetti.

Önceki sahibi yeniden geliştirme veya balkonun camlanması konusunda anlaşmadıysa, yeni sahibi bu durumla uğraşmak zorunda kalacaktır. Bunu büyük olasılıkla işlemin tamamlanmasından sonra öğreneceklerdir.

Sahipler ve emlakçılar arasındaki anlaşma

İkinci el konut piyasasında, ev sahipleri ve emlakçıların birlikte hareket etmesi alışılmadık bir durum değildir. Mülk maliyetinin abartıldığı veya alanın beyan edilene uymadığı ortaya çıkabilir.

Riskleri azaltma ve gecikmeleri önleme

Mülkü doğrudan güvenilir bir geliştiriciden satın almanızı öneririz. Geliştiricinin arkeoloji hizmetinden izin alıp almadığını kontrol etmekte fayda var. İnşaat sırasında tarihi eserler keşfedilirse devlet inşaat alanını süresiz olarak donduracaktır.

Mülk seçerken, satın alma amacını ve mülkün konumunu dikkate almak gerekir. Bir daireyi kiralamak isterseniz, bunu bir yönetim şirketi aracılığıyla yapmak daha iyi olabilir. Aksi takdirde, güvenilmez kiracılarla karşılaşma riski yüksekken, bir ev sahibi, ödeme yapmayanı ancak mahkeme kararıyla tahliye edebilir.

Vergi numarası kaydı ve gayrimenkul işlemi sırasında, Yunanistan’daki birçok devlet kurumunun saat 14.00'e kadar çalıştığı gerçeğiyle de yüzleşmek zorunda kalacaksınız. Sabah randevu almak nadir bir başarıdır.

1. Yunanistan gayrimenkulü, ülke genelinde ortalama metrekare fiyatı €2.580 ile diğer birçok AB ülkesine göre daha uygun fiyatlı kalmaktadır. Bu, İspanya’dan yaklaşık %35 ve Fransa’daki mülk fiyatının neredeyse yarısı kadar daha ucuzdur.

2. Yunanistan’daki mülkler, yıllık %2-%10 getiri ile cazip kira getirileri sunmaktadır.

3. Yatırım merkezleri arasında Atina, Riviyera, Pire ve Girit veya Santorini gibi adalar yer almaktadır — her biri kira geliri, kişisel kullanım veya sermaye artışı için uygundur.

4. Yunanistan, AB’nin Altın Vize’ye giden en hızlı yollarından birini sunmaktadır. Yatırımcılar, €250.000'dan başlayan gayrimenkul alımlarıyla sadece 4 ayda oturma izni alabilirler.

5. Alıcılar, gizli borçlar, çoklu sahipler ve yetkisiz değişiklikler gibi riskler nedeniyle ikinci el piyasa mülkleri konusunda dikkatli olmalıdır. Güvenilir geliştiriciler ve hukuk danışmanlarıyla çalışmak, maliyetli hatalardan kaçınmaya yardımcı olur.

1. Kaynak: 4251/14 Sayılı Kanun'un 20. Maddesi — daimi ikamet izni yatırımcıları
2. Kaynak: Konut fiyat endeksi — Bank of Greece
3. Kaynak: Konut mülkiyeti payı — Trading Economics
4. Kaynak: KDV muafiyeti — Yunanistan Ekonomi ve Maliye Bakanlığı
5. Kaynak: Ellinikon Projesi — Greek News
6. Kaynak: En iyi 15 ada — Travel and Leisure
7. Kaynak: Yunanistan konut gayrimenkul piyasası — Global Property Guide
8. Kaynak: Yunanistan Golden Visa kapsamında edinilen mülkler — Greek Reporter
9. Kaynak: Yaşam maliyeti — Numbeo
10. Kaynak: Değiştirilen şekliyle Göç Kanunu — 5100/2024 Sayılı Kanun
11. Kaynak: Gayrimenkul kiralamaları yönetimi — Yunanistan Hükümeti
12. Kaynak: Kiralama kısıtlamaları — Göç ve İltica Bakanlığı
13. Kaynak: Emlak sahipliği vergisi — Yunanistan Ekonomi ve Maliye Bakanlığı
14. Kaynak: Gayrimenkul gelir beyannameleri — Yunanistan Hükümeti