Yunanistan Golden Visa yatırım fonları: güncellenmiş 2025 rehberi

Golden Visa genel istatistiklerine genel bakış

Yunanistan Altın Vizesi, AB'deki en popüler yatırım yoluyla oturma izni programlarından biridir. Nitelikli bir yatırım karşılığında üçüncü ülke vatandaşlarına ve ailelerine Yunanistan'da yaşama hakkı sunar.

Bu yol başlangıçta daha çok mülk alıcılarının ilgisini çekse de, toplam başvuru sayısı 2022'den bu yana katlanarak artmıştır. Avrupa Parlamentosu tarafından yayınlanan güncel verilere göre, Yunanistan'ın Altın Vize programı 2021 ve 2023 yılları arasında yaklaşık 4,3 milyar Euro gelir sağlamıştır.

Aşağıdaki grafikte gösterildiği gibi, Altın Vize başvuruları 2023 ve 2024 yıllarında önemli ölçüde artarak yıllık 8.000'i aşmıştır. Onaylar idari gecikmeler nedeniyle geride kalsa da, talep güçlü kalmaya devam etmektedir.

Gayrimenkul hala önde, ancak bir bedeli var

Londra Ekonomi Okulu ve Harvard Üniversitesi tarafından yapılan 2021 tarihli bir araştırmaya göre, Yunanistan'ın gayrimenkul yatırımlarının yaklaşık %40'ı Altın Vize başvuru sahipleri tarafından yapılmıştır.

Bu sermaye akışı ülkenin kriz sonrası konut sektörünü desteklerken, aynı zamanda emlak fiyatlarının yükselmesine de katkıda bulunmuştur. Bu durum, yerel sakinler için konutları giderek daha pahalı hale getirmiştir. Ayrıca, özellikle şehir merkezlerinde ve turistik yoğun adalarda kira fiyatlarında da ciddi bir artışa yol açmıştır.

2024 sonlarına doğru, artan toplumsal hoşnutsuzluk Atina'da binlerce işçinin konutların karşılanamazlığı da dahil olmak üzere artan yaşam maliyeti konusundaki endişelerini dile getirdiği büyük protestolara yol açtı. Buna karşılık, Yunan hükümeti asgari mülk yatırım eşiğini konuma bağlı olarak 400.000 Euro — 800.000 Euro'ya yükseltti.

Fona dayalı yatırımın cazibesi artıyor

Yunanistan Altın Vizesi uzun süredir gayrimenkul yatırımlarının egemenliği altındaydı. Ancak, kamuoyu baskısı, ekonomik yeniden ayarlama ve düzenleyici değişikliklerin birleşimi, tabloyu değiştirmeye başlamış — karşılıklı fonlara yatırım gibi alternatif yollara kademeli olarak zemin hazırlamıştır.

Gayrimenkul daha az erişilebilir ve politik olarak daha hassas hale geldikçe, Altın Vize programı kapsamındaki karşılıklı fon yatırımları ilgi görmeye başlamıştır. Hala azınlıkta bir yol olsa da, fona dayalı oturma izni başvuruları, özellikle ABD, Kanada ve Asya'dan finansal okuryazar yatırımcılar arasında giderek artmaktadır.

Bu yol özellikle caziptir, çünkü:

• yurt dışındaki fiziksel varlıkları yönetme yükünü ortadan kaldırır;
• yerel konut piyasası oynaklığına daha az maruz kalır;
• kurumsal tarzda yatırımcılar için daha net bir düzenleyici çerçeve sunar.

Hak kazanmak için başvuru sahibinin bir yatırım fonuna en az 350.000 € yatırım yapması gerekmektedir.

Fon, işletmesiyle ilgili aşağıdaki koşulları karşılamalıdır:

• fon, yalnızca Yunanistan'da faaliyet gösteren düzenlenmiş piyasalarda veya çok taraflı ticaret sistemlerinde listelenen hisse senetlerine, kurumsal tahvillere veya Yunan devlet tahvillerine yatırım yapmalıdır;
• fon, Yunanistan'da veya başka bir ülkede kurulmuş olmalı ve toplam varlıkları en az 10 milyon € olmalıdır.

Gayrimenkul satın almak yerine fon yatırımı yoluyla Yunanistan oturma izni almak isteyen başvuru sahipleri, düzenlenmiş bir yatırım fonu seçeneğini tercih edebilirler. Bu yol, şeffaflık ve denetim sağlayan sıkı finansal ve yasal kriterlere tabidir.

Lisanslama ve denetim

Yatırım fonu ve yöneticisi, fonun ana ülkesindeki ilgili sermaye piyasası otoritesi tarafından lisanslanmalıdır. Fonun AB dışında yerleşik olması halinde, yetkili makamın:

1. Uluslararası Menkul Kıymetler Komisyonları Örgütü üyesi olması.
2. Yunanistan Sermaye Piyasası Kurulu ile ikili bir bilgi paylaşım anlaşması bulunması gerekmektedir.

Yatırımın nasıl yönetildiği

Yunanistan Altın Vizesi kapsamındaki fon bazlı yatırımlar, şeffaflık, düzenleyici denetim ve aktif sermaye kullanımını sağlayan detaylı finansal prosedürlere tabidir:

• tüm yatırımlar, Yunanistan'da kayıtlı bir ofisi veya şubesi bulunan lisanslı bir yatırım şirketi veya kredi kuruluşu aracılığıyla gerçekleştirilmelidir;
• yatırımcı katılımı, Yunanistan Merkezi Saklama Kuruluşu tarafından işletilen Kaydi Menkul Kıymetler Sistemi (SAT) içerisinde kaydedilir;
• fonun portföy işlemleri, temettü dağıtımları ve yatırımın gerçekleştirilmesi gibi operasyonlarını yönetmek üzere bir Yunan kredi kuruluşunda özel ve münhasır bir hesap açılır.

Sermayenin pasif tutulmasını önlemek için, fon yöneticisi fon değerinin yıllık ortalama %20'sinden fazlasının yatırılmamış kalmamasını sağlamalıdır. Bu kural, fonların çoğunluğunun programda tanımlandığı gibi uygun menkul kıymetlere aktif olarak yatırıldığını garanti eder.

Kanıt ve sertifikasyon

Yatırımcının fona katılımı, fonun yıllık raporu veya fon yöneticisi, yatırım şirketi veya kredi kuruluşundan yatırımın elde tutulduğunu ve gerçekleştirildiğini teyit eden sertifikalar aracılığıyla her yıl doğrulanmalıdır.

Yunanistan Altın Vize programı, yatırım ve yasal gereklilikleri karşılayan, üçüncü ülke vatandaşlarına — yani Avrupa Birliği ve Avrupa Ekonomik Alanı dışındaki ülkelerin vatandaşlarına — açıktır.

Ana başvuru sahibi kriterleri

Ana başvuru sahibi olarak nitelendirilmek için bir yatırımcının şunları yapması gerekir:

• en az 18 yaşında olmak;
• sabıka kaydının temiz olması;
• Yunanistan'a yasal yollarla (genellikle vizeyle veya vizesiz dönem içinde) giriş yapmış olmak;
• Yunanistan'daki kalışını kapsayan sağlık sigortası kanıtı sunmak;
• en az 350.000 € değerinde, düzenlenmiş bir yatırım fonunda hisse satın almak gibi nitelikli bir yatırım yapmak.

Uygun aile üyeleri

Ana yatırımcının aşağıdaki akrabaları aynı başvuruya dahil edilebilir:

1. Yunan yasaları uyarınca resmi olarak tanınan eş veya tescilli partner.
2. Biyolojik veya evlat edinilmiş olmaları fark etmeksizin 21 yaşından küçük çocuklar.
3. Ana başvuru sahibinin ebeveynleri ve eşinin ebeveynleri, yaş sınırlaması olmaksızın ve mali açıdan bağımlılıklarını kanıtlama şartı olmaksızın.

Her aile üyesine, yatırım sürdürüldüğü sürece yenilenebilir, 5 yıl geçerli bireysel bir oturma izni verilir.

21 yaşına giren çocuklar, ilgili kriterleri karşılamaları koşuluyla bağımsız bir izne geçiş yapmak için başvurabilirler.

Başvuru Sahipleri için İkamet Şartı Yoktur

Altın Vize sahiplerinin Yunanistan'da kalıcı olarak yaşamaları gerekmez. Nitelikli yatırım sürdürüldüğü sürece oturma iznini koruyabilirler; bu da bu programı esneklik ve uzun vadeli AB erişimi arayan uluslararası yatırımcılar için özellikle çekici kılmaktadır.

Yunanistan, Altın Vize programı kapsamında çeşitli yatırım yolları sunarak, yatırımcıların mülk sahipliği veya finansal varlıklar aracılığıyla oturma izni alabileceği birkaç AB ülkesinden biri konumundadır. Bu esneklik, başvuru sahiplerinin yatırımlarını kişisel, finansal veya stratejik hedefleriyle uyumlu hale getirmelerini sağlar.

Gayrimenkul seçenekleri

Gayrimenkul yolu yatırımcılar arasında en popüler seçenek olmaya devam etmekte olup, üç ana kademe sunmaktadır:

• €800.000 — Atina merkez, Selanik, Mikonos veya Santorini gibi yüksek talep gören bölgelerdeki kullanıma hazır mülkler için;
• €400.000 — daha az yoğun nüfuslu bölgelerdeki kullanıma hazır mülkler için;
• €250.000 — tam tadilat veya konut dışı kullanımdan dönüştürme gerektiren, herhangi bir konumda mevcut mülkler için.

Mülk satın alımına ek olarak, Altın Vize uygunluğu, turistik konaklama tesislerinde 10 yıllık kiralama veya devremülk sözleşmesi yoluyla; veya minimum değer eşiğini karşılayan gayrimenkulün miras veya bağış yoluyla edinilmesiyle de verilebilir.

Finansal ve kurumsal yatırım yolları

Yunanistan ayrıca daha çeşitlendirilmiş veya daha az bakım gerektiren bir yaklaşım arayanlar için gayrimenkul dışı yatırım seçenekleri de sunmaktadır:

• €500.000 — bir Yunan bankasında vadeli mevduat;
• €500.000 — bir Yunan şirketinde öz sermaye yatırımı;
• €500.000 — bir Yunan gayrimenkul yatırım şirketinde hisse satın alma;
• €500.000 — bir holding sermaye şirketine yatırım;
• €500.000 — Yunan devlet tahvilleri;
• €800.000 — borsada işlem gören kurumsal veya devlet tahvilleri.

Bu seçenekler, fiziksel varlıklar yerine finansal araçları tercih eden veya yurt dışında gayrimenkul sahibi olmanın yönetim yükünden kaçınmak isteyen yatırımcılar için özellikle caziptir.

1. Mülk yönetimi ihtiyacı olmaması

Gayrimenkulün aksine, yatırım fonları kiracı bulmayı, bakım masraflarını ödemeyi veya emlak vergileriyle uğraşmayı gerektirmez. Yatırım lisanslı bir fon yöneticisi tarafından yönetilir, bu da yatırımcının günlük olarak müdahil olmasına gerek olmadığı anlamına gelir.

2. Hızlı ve uzaktan işlem

Fon seçimi, yatırım, vergi kaydı ve belge sunumu dahil çoğu adım, vekâletname aracılığıyla uzaktan tamamlanabilir. Bu, Yunanistan'a sık sık seyahat edemeyen veya prosedürü kendi ülkelerinden tamamlamak isteyen başvuru sahipleri için özellikle faydalıdır.

3. Düzenlenmiş ve şeffaf yapı

Yalnızca AB'de veya IOSCO üyesi bir denetleyici otorite tarafından lisanslanmış fonlar Altın Vize için uygun kabul edilir. Bu, fonun performansı, varlık dağılımı ve işlemleri üzerinde sıkı uluslararası denetim olduğu anlamına gelir, bu da şeffaflık ve güvenlik katmanı ekler.

4. Sermaye büyümesi ve temettü potansiyeli

Bir yatırım fonuna yatırım yapmak, temettüler veya sermaye değer artışı yoluyla potansiyel finansal getirilerin kapısını açar. Fonun program kısıtlamalarına uyması gerekirken, çoğu profesyonelce yönetilir ve orta-uzun vadeli performans için yapılandırılmıştır.

5. Uzun vadeli planlama esnekliği

Fon yatırımları, yatırımcıyı belirli bir konuma veya gayrimenkule bağlamaz. Bu, fiziksel mülkiyet kısıtlamaları olmaksızın varlıkları taşımak, yeniden satmak veya yeniden dengelemek için daha fazla özgürlük sağlar — hareketliliklerini, vergi stratejilerini veya emekliliklerini planlayan küresel yatırımcılar için idealdir.

Yunanistan Altın Vizesi programı kapsamında fon yolunu seçmek, mali düzenlemeler, fon uygunluk kriterleri ve yasal belgeler konusunda dikkatli bir rehberlik gerektirir. Immigrant Invest, her müşterisi için süreci net, uyumlu ve verimli hale getirerek tam döngü desteği sunmaktadır.

Ön Eleme ve Durum Tespit Süreci

İlerlemden önce, müşteriler sertifikalı bir Kara Para Aklamayı Önleme görevlisi tarafından gizli bir Ön Durum Tespiti kontrolünden geçer. Bu, ret riskini %1'in altına düşürür.

Uygun Fonların Seçimi

Uzmanlar, yatırımcıların Altın Vize kriterlerini karşılayan önceden incelenmiş yatırım fonları arasından seçim yapmalarına yardımcı olur: minimum 10 milyon € fon büyüklüğü, AB veya IOSCO uyumlu lisanslar ve Yunan borsasında işlem gören menkul kıymetlere odaklı yatırım stratejisi.

Uzaktan Belge Hazırlığı

Müşteriler, pasaport kopyalarından mali kayıtlara kadar gerekli tüm belgelerin hazırlanması, çevrilmesi ve yasallaştırılması için adım adım rehberlik alır. Ekip, Yunanistan vergi numarasının uzaktan alınmasında da yardımcı olur.

Fon Yöneticileri ve Bankalarla Koordinasyon

Immigrant Invest, lisanslı yatırım şirketleri ve Yunan bankalarıyla iletişimi kolaylaştırır. Firma, sermaye transferi, hesap açılışı, hissedar beyanı ve fon katılımının Yunan yasalarına uygun olarak tamamlanmasını sağlar.

Vize ve Biyometrik Destek

Hukuk ekibi, Altın Vize başvurusunun çevrimiçi olarak sunulmasını, Yunanistan'da biyometrik randevuların ayarlanmasını ve gerekli seyahat belgelerinin (fon bazlı yatırımcılar için gerekli olan ulusal D vizesi gibi) düzenlenmesini sağlar.

Onay Sonrası Destek

Oturma izni verildikten sonra, Immigrant Invest yenilemeler, vergi konuları ve fon tutma gerekliliklerine uyum konularında sürekli destek sağlar – izninizin zaman içinde geçerli kalmasını güvence altına alır.

1. Yunanistan Altın Vizesi, AB dışından yatırımcıların ülkede nitelikli bir yatırım yaparak 5 yıllık yenilenebilir bir oturma izni almasını sağlar. Yatırım fonu seçeneği için asgari yatırım tutarı 350.000 Avro'dur.
2. Birçok başvuru sahibi, gayrimenkule stratejik bir alternatif olarak yatırım fonlarına yönelmektedir. Bu değişim, program dahilinde daha şeffaf, yönetilebilir ve esnek yatırım seçeneklerine yönelik artan talebi yansıtmaktadır.
3. Fon yolu önemli avantajlar sunar: yurt dışında mülk yönetimi karmaşıklığından kaçınır, yüksek düzenleyici standartları karşılar ve uzaktan başvuru ve sahipliğe olanak tanır.
4. Fon tabanlı yatırımlar hala toplam başvuruların küçük bir payını temsil etmektedir. Ancak, bu pay, özellikle Amerika Birleşik Devletleri, Kanada ve Çin gibi ülkelerden gelen finansal okuryazar kişiler arasında istikrarlı bir şekilde artmaktadır.
5. Immigrant Invest gibi firmalardan profesyonel rehberlik ile başvuru sahipleri yasal gereklilikleri güvenle yönetebilir, uyumlu fonları seçebilir ve güvenle oturma izni alabilirler.