Türk vatandaşları için Yunanistan Golden Visa: 2025 nihai rehber

Yunanistan Golden Visa, AB vatandaşı olmayanlar için tasarlanmış bir yatırım yoluyla oturma izni programıdır. Yenilenebilir 5 yıllık bir oturma izni sağlar.

Yunanistan, Avrupa'daki en düşük yatırım eşiklerinden birini sunar. Asgari yatırım gereksinimleri gayrimenkulde €250.000'dan başlar.

Konut mülkü satın almanın yanı sıra — Yunanistan oturma izni almanın en yaygın yolu — Golden Visa, yatırım fonu birimleri satın alma dahil olmak üzere çeşitli alternatif yatırım yolları sunar. Bu seçenekler, Yunanistan'da belirli finansal stratejileri veya ticari çıkarları olan başvuru sahipleri için uygun olabilir.

Yatırımcılar, Yunanistan'daki kiralık mülklerden yıllık %10'a kadar veya fonlardan %4-5 oranında kazanç elde edebilir. Mülkiyetin sürdürülmesi gerekir, ancak varlıklar satılabilir ve başka uygun bir mülkle değiştirilebilir.

1. Vizesiz Schengen seyahati. Türk vatandaşları, sık iş veya tatil seyahatleri için faydalı olan, olağan vize başvuru süreçleri olmadan Schengen Bölgesi'nde sorunsuz seyahatin tadını çıkarır.

2. Coğrafi yakınlık. İstanbul'dan Atina'ya direkt uçuş sadece yaklaşık 1 saat 30 dakika sürer, bu da sık ve rahat ziyaretler sağlar.

3. Benzer iklim. Yunanistan ve Türkiye Akdeniz iklimini paylaşır. Yaz sıcaklıkları ortalama +28...30°C civarındayken, kışlar Atina gibi kıyı şehirlerinde genellikle +10...12°C arasında değişir.

4. Psikolojik rahatlık. Türk sakinleri, bayram kutlamaları gibi yaygın olarak tanınan ortak kültürel unsurlar nedeniyle kolay entegrasyon bildirmektedir.

5. Kolay entegrasyon süreci. Türk toplulukları Selanik ve Komotini gibi bölgelerde gelişmekte olup, yerel halk Türk yeni gelenleri aktif olarak karşılayarak entegrasyon sürecini kolaylaştırmaktadır.

6. Eğitim fırsatları. Golden Visa sahiplerinin çocukları, Atina Ulusal ve Kapodistrian Üniversitesi veya Selanik Aristoteles Üniversitesi gibi prestijli Avrupa üniversitelerinde, uluslararası ücretlere kıyasla daha düşük ücretlerle eğitim alabilirler.

7. Varlık çeşitlendirmesi. Türk yatırımcılar, özellikle Türk lirasının oynaklığı karşısında önemli olan, varlıklarını avro cinsinden varlıklara çeşitlendirerek servetlerini koruyabilirler.

8. İstikrar ve güvenlik. Yunanistan Golden Visa, Türkiye'nin siyasi ve ekonomik dalgalanmalarından güvenli bir liman sunarak, iç huzuru ve uzun vadeli istikrar sağlar.

10. Miras planlaması. Golden Visa, nesiller arası servet transferini sağlayan, sonraki nesillerin finansal geleceğini güvence altına alan miras bırakılabilir bir varlık sağlar.

11. Vatandaşlık beklentileri. Yunanistan Golden Visa sahipleri, 7 yıl fiili ikamet sonrası Yunanistan vatandaşlığı için başvurma fırsatına sahiptir.

Yunanistan çifte vatandaşlığa izin verir, bu da Türk yatırımcıların Türk vatandaşlıklarından vazgeçmeden bir Avrupa pasaportu edinebilecekleri anlamına gelir.

**12. **Vergi optimizasyonu. Yeni Yunanistan mülkleri %24 KDV'den muaftır; %3,09 devir vergisi uygulanır. Vergi mukimleri, %45'e varan oranlar yerine küresel gelir üzerinden €100.000 sabit vergi ödemeyi tercih edebilir.

13. Aile üyeleri için Yunanistan Golden Visa. Türk yatırımcılar, eşlerine, 21 yaşın altındaki çocuklarına ve hatta mali açıdan bağımlı ebeveynlerine ikametlerini uzatabilir, böylece tüm hane AB hareketliliğinden ve güvenliğinden faydalanır.

Türk yatırımcılar, Yunanistan Golden Visa kapsamında, yenileme projelerine, yeni inşaatlara ve istikrarlı gelir fırsatlarına odaklanarak çeşitli uygun yollara erişebilirler.

Mülk satın almak, Yunanistan oturma izni almanın en popüler yoludur. Yatırımcılar, konum, durum ve amaçlanan kullanıma bağlı olarak çeşitli mülk türleri arasından seçim yapabilirler. Satın alınan mülk, uzun vadeli bir anlaşma kapsamında kiralanabilir ve yıllık %10'a kadar gelir getirebilir.

€250.000 — yenileme veya dönüştürme projeleri. Türk vatandaşları, konut kullanımına dönüştürülecek listelenmiş veya ticari bir mülke veya restorasyona ihtiyaç duyan tarihi bir binaya yatırım yapabilir.

€400.000 —800.000 — yeni konut mülkü. Yatırımcılar, genel bölgelerde €400.000'dan başlayan yeni inşa edilmiş evler satın alabilirler. Attika, Selanik, Mikonos, Santorini gibi üst düzey bölgelerde ve 3.100'den fazla sakini olan adalarda eşik €800.000'a yükselir.

Mülkler en az 120 m² olmalı ve kısa süreli kiralama veya ticari kullanımdan muaf olmalıdır.

Diğer yollar. Yunanistan Golden Visa, aynı zamanda bir dizi alternatif yatırım seçeneği sunar. Bunlar, Yunanistan'da tanımlanmış finansal stratejileri veya ticari çıkarları olan başvuru sahipleri için daha uygun olabilir.

Gayrimenkul satın almanın yanı sıra, yatırımcılar şunları yapabilir:

• Yunanistan varlıklarına odaklanmış bir yatırım fonunda €350.000 satın alma;

• Yunanistan'a yatırım yapan bir Alternatif Yatırım Fonunda €350.000 satın alma

• Bir Yunanistan bankasına €500.000 sabit vadeli mevduat yatırma;

• Turistik konaklama için uzun vadeli bir kiralama veya devre mülk sözleşmesi imzalama;

• Bir Yunanistan şirketine €500.000 yatırım yapma;

• Bir Yunanistan gayrimenkul şirketine €500.000 yatırım yapma;

• Bir iş holdingleri sermaye şirketine €500.000 yatırım yapma;

• Yunanistan devlet tahvili satın alma €500.000;

• Listelenmiş kurumsal veya devlet tahvillerine €800.000 yatırım yapma.

Yunanistan'ın gayrimenkul piyasası istikrarlı büyümesini sürdürerek değer, güvenlik ve uzun vadeli getiri arayan yabancı yatırımcıları çekmektedir.

İstikrarlı fiyat artışı. Yunanistan'da mülk fiyatları, 2024'ün üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre %13,4 arttı; bu artış, Atina ve Selanik gibi kilit şehirlerdeki güçlü talep ve sınırlı arzdan kaynaklanmaktadır. Kentsel alanlardaki yeni inşa edilmiş daireler, enerji verimlilikleri ve kiralama çekicilikleri nedeniyle prim yapmaktadır.

Güçlü kira getirileri. Yunanistan genelinde konut mülklerinin brüt getirileri ortalama %3,7'dir. Merkezi Atina'da, iyi konumlanmış küçük daireler, özellikle Koukaki, Exarchia ve Pangrati gibi bölgelerde yıllık %4,5 getiri sağlayabilir. Tatil kiralamaları için kullanılan kıyı şehirlerindeki ve adalardaki mülkler de yoğun turizm sezonlarında yüksek doluluk oranları görmektedir.

Doğrudan yabancı yatırımdan (DYY) yüksek talep. Türk, Çinli ve Lübnanlı yatırımcılar, AB dışı en aktif alıcılar arasındadır. Birçoğu, AB erişimini güvence altına almak, kendi ülkelerindeki ekonomik istikrarsızlığa karşı korunmak ve kiralamalar yoluyla avro cinsinden gelir elde etmek istemektedir.

Ağır yabancı sermaye girişleri:

• 2024'te gayrimenkule yapılan yabancı yatırım yaklaşık €2,75 milyar'a ulaştı — bu, o dönemdeki toplam DYY'nin %54'ünden fazlasıdır;

• 2023'te, Yunanistan mülküne yapılan net DYY, bir önceki yıla göre %8 artışla €2,13 milyar'a yükseldi.

Alıcılar için dijital araçlar. Birçok Yunanistan geliştiricisi ve ajansı, sanal turlar, uzaktan rezervasyon hizmetleri ve iki dilli hukuki destek sunarak Türk yatırımcıların sık seyahat etmeden işlemleri tamamlamalarını sağlamaktadır.

Türk başvuru sahipleri, Yunanistan Golden Visa için başvurmak üzere eksiksiz bir belge seti hazırlamalı ve sunmalıdır. Tüm yabancı dildeki belgeler resmi olarak Yunancaya çevrilmeli ve ya apostil edilmeli ya da konsolosluk prosedürü ile tasdik edilmelidir.

Gerekli belgeler şunları içerir:

• tüm başvuru sahipleri için geçerli pasaportlar;

• tüm aile üyeleri için doğum belgeleri;

• evlilik cüzdanı veya ortaklık kanıtı;

• Türkiye'den ve ikamet edilen herhangi bir ülkeden sabıka kaydı belgesi;

• yeterli yasal gelir veya finansal kaynak kanıtı;

• her başvuru sahibi için Yunanistan'da geçerli sağlık sigortası;

• Yunanistan vergi kimlik numarası;

• nihai satın alma sözleşmesi veya diğer yatırım belgeleri;

• uygun yatırım için ödeme makbuzları;

• uzaktan başvuruluyorsa vekaletname;

• her başvuru sahibi için iki biyometrik fotoğraf.

Ek belgeler yatırım türüne veya başvuru sahibinin kişisel koşullarına bağlı olarak istenebilir. Profesyonel hukuki destek, tüm belgelerin Yunanistan makamlarının katı resmi gerekliliklerini karşılamasını sağlamaya yardımcı olur.

Yıllık emlak vergisi. Tek Tip Emlak Vergisi, ENFIA, tüm mülk sahipleri için geçerlidir. Vergi, her yıl 1 Ocak itibarıyla mülk türüne, büyüklüğüne, konumuna ve beyan edilen değerine göre belirlenir:

• binalar için oranlar metrekare başına €2 ila 16,20 arasında değişir;

• arazi, konum ve kullanıma bağlı olarak metrekare başına €0,0037 ila 9,25 arasında vergilendirilir;

• tüm mülklerin toplam değeri €500.000'ı aşarsa ek ücretler uygulanır.

Kira gelir vergisi. Mülk kiralanıyorsa, gelir aşamalı olarak vergilendirilir:

• €12.000'a kadar olan gelirde %15;

• €12.001 ile €35.000 arasındaki gelirde %35;

• €35.000 üzerindeki gelirde %45.

Yunanistan'ın vergi mukimi olmayanlar, yabancı gelir üzerinden vergilendirilmez ve sadece kira gibi Yunanistan kaynaklı gelir üzerinden vergi öderler.

Bakım maliyetleri. Mülk sahipleri ayrıca kiralama acentesi ücretleri, faturalar, bina bakımı ve sigorta için bütçe ayırmalıdır. Aylık maliyetler, mülke bağlı olarak €150 ila €300 arasında değişebilir.

Türk Golden Visa sahipleri, Yunanistan'da 7 yıl kesintisiz ve yasal ikamet sonrası Yunanistan vatandaşlığı için başvurabilirler. Bu, ülkede yılda en az 183 gün kalmayı gerektirir.

Uygun olmak için, başvuru sahibinin şunları yapması gerekir:

1. Geçerli uzun dönem oturma iznine sahip olmak.

2. Ciddi bir sabıka kaydı bulunmamak.

3. Yunanca dilini, tarihini ve kültürünü kapsayan bir vatandaşlığa kabul sınavını geçmek.

4. Vergi ödemek ve Yunanistan sosyal güvenlik numarasına sahip olmak gibi ekonomik ve sosyal entegrasyonu göstermek.

Süreç, yerel Merkezi Olmayan İdare'deki Medeni Durum Müdürlüğü'ne başvuru ve vatandaşlığa kabul beyannamesi sunmayı içerir. Gerekli belgeler arasında pasaport, yasal ikamet kanıtı, vergi beyannameleri ve Yunancaya çevrilmiş doğum belgesi bulunur.

Başvuru ücreti ilk kez için €700, sonraki her deneme için ise €200'dir. Kanun 1 yıllık bir işlem süresi öngörse de, pratikte 2 ila 4 yıl sürebilir.

Yunanistan çifte vatandaşlığa izin verir, bu nedenle Türk vatandaşları, AB vatandaşları olarak tam haklara erişirken orijinal vatandaşlıklarını koruyabilirler.

1. Yunanistan Golden Visa, Türk vatandaşları için en erişilebilir AB yatırım yoluyla oturma izni programlarından biri olmaya devam etmektedir.

2. Sadece 2024 yılında, 1.356 Türk yatırımcı Yunanistan oturma izni almış olup, bu bir önceki yıla göre %46'lık bir artışa işaret etmektedir. Bu artış, Yunanistan'ın istikrarlı, yakın bir ülke olarak tanıdık kültürü ve yasal güvenliği ile cazibesini doğrulamaktadır.

3. Yunanistan, €250.000'dan başlayan bir giriş noktası sunmaktadır. Yatırımcılar, çoğu bölgede €400.000'dan başlayan yenilenmiş mülkleri, yeni inşaatları veya Atina, Selanik ve büyük adalar gibi ana bölgelerde €800.000'lık mülkleri seçebilirler.

4. Yunanistan Golden Visa, yatırımcıya, eşine, 21 yaşın altındaki çocuklarına ve mali açıdan bağımlı ebeveynlerine 5 yıllık oturma izni verir.

5. 7 yıl fiili ikamet sonrası, Türk vatandaşları Yunanistan vatandaşlığı için başvurabilir ve Türk pasaportlarını koruyabilirler.