Cómo obtener la residencia en Malta mediante la compra o el alquiler de bienes raíces

La legislación maltesa permite a los inversores extranjeros obtener un estatus oficial en el país. Existen dos oportunidades para los ciudadanos de fuera de la UE:

1. Obtener un permiso de residencia bajo el Programa Global de Residencia de Malta.
2. Obtener la residencia permanente bajo el Programa de Residencia Permanente de Malta.

Cada vía requiere la compra o el alquiler de bienes inmuebles residenciales. El alquiler es más popular porque es más barato y rápido, pero la compra puede ser más rentable con el tiempo.

El precio mínimo de la vivienda depende del estatus que se solicite y de la región del inmueble.

Este artículo se centra en la obtención de la residencia permanente en Malta mediante la compra de una propiedad. El Programa de Residencia Permanente de Malta permite a un inversor obtener un permiso de residencia permanente en varios meses, incluyendo de 4 a 6 meses para la tramitación de solicitud.

La residencia permanente en Malta por inversión en bienes raíces puede convenir a un solicitante que desee obtener un estatus de por vida en Malta, lo que le permitiría vivir allí y viajar al Espacio Schengen sin visado. No existe la obligación de que los titulares del permiso de residencia permanente pasen tiempo en Malta o restrinjan su estancia en otros países.

Los extranjeros pueden comprar propiedades en cualquier región de Malta. Por lo general, pueden adquirir bienes inmuebles residenciales para sí mismos y necesitan un permiso especial, pero algunas zonas están exentas de restricciones. Además, algunos matices al elegir un objeto dependen de la ubicación y de los objetivos del inversor.

Zonas Designadas Especiales (SDA)

Las SDA son complejos donde los ciudadanos no malteses pueden comprar una propiedad sin ninguna restricción. Se les permite comprar varias propiedades y alquilarlas. Además, no es necesario obtener permiso para la compra.

Los complejos SDA están situados en ubicaciones atractivas y ofrecen diferentes tipos de propiedades. Centros turísticos populares como St. Julian’s y Sliema tienen sus propias SDA. Los inversores pueden elegir propiedades en las islas de Malta o Gozo, dependiendo de los requisitos mínimos de inversión y de los beneficios de la ubicación.

Regiones y ciudades

Las zonas del norte de Malta son las más desarrolladas y, por tanto, las más caras. Cuentan con una infraestructura de transporte desarrollada y una alta densidad de edificación. Los pequeños pueblos se suceden unos a otros; todos tienen escuelas, hospitales, tiendas y restaurantes.

Los inversores prefieren localizaciones costeras como: Mellieha, St. Julian’s, Sliema y Pembroke. St. Julian’s, Sliema y Msida también son populares entre las personas que se mudan a Malta por negocios o trabajo.

El sur de Malta y la isla de Gozo no están tan desarrollados y su atractivo para la inversión es menor que en otras zonas del país. Sin embargo, la inversión mínima en propiedad para obtener un permiso de residencia temporal en Malta también es menor allí.

Los solicitantes de un permiso de residencia pueden elegir cualquier propiedad en venta en Malta: un apartamento, una casa u otra vivienda que prefieran. El requisito principal es ajustarse al precio establecido por el programa.

El precio medio de un apartamento por metro cuadrado en Malta es de unos €2,900 si la propiedad está fuera del centro de la ciudad^{[2]Fuente: el precio medio de las propiedades en Malta se ha tomado de la base de datos Numbeo.}. Los precios más altos se encuentran en lugares que son centros turísticos y de negocios, por ejemplo, La Valeta o St. Julian’s. Los precios más bajos se encuentran en la isla de Gozo; pueden ser el doble de bajos que la media.

Malta no tiene un impuesto anual sobre la propiedad inmobiliaria, por lo que se paga una sola vez al comprar una vivienda. Existe un impuesto de actos jurídicos documentados (stamp duty) del 5% del coste de la propiedad^{[3]Fuente: los tipos impositivos se presentan en la guía de países de Deloitte.}.

Existen gastos adicionales para la ejecución de la transacción:

• entre el 1 y el 2.5% de honorarios notariales y el 18% de IVA sobre su importe;
• entre el 1 y el 2% de honorarios de agencia y el 18% de IVA sobre su importe;
• €233 por el permiso de Adquisición de Bienes Inmuebles (AIP), no necesario para propiedades en SDA.

Si el terreno bajo una casa es de alquiler, los inversores pagan el impuesto sobre el terreno de €40 a €250 al año. Y el impuesto sobre los ingresos por alquiler es del 15% o de hasta el 35%^{[3]Fuente: los tipos impositivos se presentan en la guía de países de Deloitte.}.

Al vender bienes raíces en Malta, se paga un impuesto por transferencia de propiedad del 5 al 12%, dependiendo del tiempo de propiedad.

El proceso de compra de una propiedad en Malta puede dividirse en cuatro etapas:

1. Selección de la propiedad, de 1 a 2 semanas. Este paso incluye la búsqueda de propiedades adecuadas y la negociación del precio y las condiciones. Se requiere un abogado porque el proceso es por escrito; no se puede comunicar directamente con el propietario, solo con su abogado.
2. Celebración de un acuerdo de reserva, 1 semana. Se firma un contrato de reserva con las condiciones de la operación y se paga entre el 10 y el 15% del precio de la propiedad como depósito. Si compra una propiedad con hipoteca, no puede participar en el MPRP.
3. Obtención de un AIP, de 6 a 12 semanas. Tiempo para la verificación legal de la transacción. El Ministerio de Finanzas debe aprobarla. Esta regla no se aplica a los objetos en complejos SDA, que no requieren la aprobación del Ministerio.
4. Celebración de un contrato de compraventa, 1 semana. Se firma el contrato y se paga el importe restante. El dinero se abona en la cuenta del notario y el inversor obtiene una copia notarizada del acuerdo.

Como ya hemos dicho, existen dos formas de participar en el MPRP: alquilar y comprar bienes raíces. La primera forma puede parecer más atractiva, pero no es tan sencilla. Hay varios beneficios de comprar bienes raíces que deben considerarse.

Compra de un activo líquido

Los bienes raíces en Malta subieron de precio más rápido que en otros países de la UE. Crecieron un 25% en 5 años, de 2015 a 2020. En 2020, a pesar de la pandemia, los precios subieron entre un 5 y un 9%. El índice de precios de la vivienda en Malta aumentó a 149 puntos en el primer trimestre de 2023. Esto significa que, de media, los precios crecen un 5% al año.

En general, los precios de las propiedades en Malta han subido un 65% desde 2015, superando la media de la UE^{[4]Fuente: los datos sobre el crecimiento inmobiliario en Malta fueron publicados por Newsbook Malta.}.

Obtención de ingresos pasivos

El arrendamiento de bienes raíces puede darle una ganancia de aproximadamente el 3 al 5% anual, y el beneficio puede ser mayor si compra una propiedad en una ubicación popular entre los turistas. En comparación, los tipos de interés en los bancos de la UE no superan el 1.5%.

El público objetivo para el alquiler son extranjeros o familias jóvenes que no poseen propiedad. Las villas y casas no son tan populares para alquilar como los apartamentos. La máxima demanda es para pisos de 75 a 120 m2, con capacidad para familias de tres o cuatro personas. El contrato con depósito es una práctica estándar.

Los inversores pueden alquilar sus bienes raíces en Malta por periodos cortos si participan en el MPRP. No pueden arrendar sus propiedades si obtienen un permiso de residencia temporal en Malta bajo el GRP.

El Programa de Residencia Permanente de Malta ofrece una vía estructurada hacia la residencia por inversión, con umbrales financieros y criterios de elegibilidad claros. A continuación se presenta una visión general de los requisitos y costes clave implicados.

Requisitos para los solicitantes

El Programa de Residencia Permanente de Malta permite obtener la residencia permanente a extranjeros sin antecedentes penales ni violaciones de la ley de migración. No existe la oportunidad de participar para ciudadanos de la UE, del EEE, de Suiza ni de países sancionados.

Además, los solicitantes deben disponer de recursos financieros regulares y estables. El importe debe ser suficiente para mantenerse a sí mismos y a sus dependientes. Y disponer de activos de capital no inferiores a:

• €500,000, de los cuales un mínimo de €150,000 deben ser activos financieros;
• o €650,000, donde al menos €75,000 son activos financieros.

El programa permite añadir a la familia a la solicitud:

• cónyuge o pareja;
• hijos menores de 29 años;
• padres;
• abuelos.

Los hijos y los padres deben ser principalmente dependientes del inversor. La composición familiar influye en la cantidad de inversión y en las tasas adicionales.

Requisitos financieros

Los inversores tienen dos opciones para participar en el MPRP: alquilar o comprar bienes raíces. El periodo mínimo de alquiler o propiedad es de 5 años tras la obtención del permiso de residencia.

El precio mínimo de la propiedad para el alquiler es de €14,000 al año. Para compras, el umbral de inversión es de €375,000.

Las tasas administrativas y estatales obligatorias y una donación a organizaciones maltesas se aplican independientemente de si se compra o se alquila una propiedad:

• €60,000 de tasa administrativa para el inversor, con €7,500 adicionales por dependiente mayor de 18 años, excepto el cónyuge;
• €37,000 de tasa de contribución;
• €2,000 de donación benéfica.

También existen gastos relacionados con el seguro de salud, la traducción de documentación, la apostilla y el notario.

La residencia permanente maltesa por inversión ofrece más que el derecho a vivir en una isla del Mediterráneo: viene con un conjunto práctico de beneficios que abarcan viajes, negocios y estilo de vida.

1. Derecho a vivir en Malta

Los inversores y sus familiares pueden vivir en Malta con un permiso de residencia permanente el tiempo que deseen. Sin embargo, no están obligados: mantendrán su estatus aunque no visiten el país.

Otro beneficio de la residencia maltesa es lo que podríamos llamar una «segunda opción». Los inversores no tienen que vivir permanentemente en las islas, pero deben poseer o alquilar bienes raíces. Así, en caso de emergencia, los inversores pueden trasladarse rápidamente a Malta.

2. Viajes sin visado al Espacio Schengen

Un permiso de residencia maltés le permite visitar los países del Espacio Schengen sin visado y permanecer allí durante 90 días de cada 180.

3. Acceso a medicina y educación de alta calidad

Malta ofrece a los residentes acceso tanto a la sanidad pública como a la privada, con instalaciones modernas que mantienen los estándares europeos. El sistema público está a disposición de todos los residentes, mientras que el sector privado ofrece tiempos de espera más cortos y una mayor elección de especialistas.

Las escuelas de Malta siguen un plan de estudios de estilo británico impartido íntegramente en inglés, lo que facilita la transición a las familias internacionales. At university level, branches of British and American institutions allow students to earn internationally recognised degrees without leaving the island.

4. Oportunidad de obtener la residencia fiscal en Malta

Malta atrae a inversores y empresarios a través de su sistema fiscal.

La residencia permanente no otorga beneficios fiscales de por sí, pero si se traslada a Malta o permanece en el país al menos 183 días durante el año, se convierte en residente fiscal y paga impuestos de acuerdo con la legislación maltesa. En algunos casos, puede ayudar a reducir la carga fiscal.

Si traslada su empresa a Malta, podrá disfrutar de algunas de las ventajas del sistema: por ejemplo, los accionistas de empresas maltesas pueden recuperar hasta el 100% del impuesto de sociedades pagado por la empresa.

Malta tiene Convenios para Evitar la Doble Imposición con más de 80 países^{[6]Fuente: la lista completa de los Convenios de Doble Imposición de Malta en vigor se publica en el sitio web oficial de la Administración de Impuestos y Aduanas de Malta.}. EE. UU., el Reino Unido, India, Francia, Canadá y China figuran en esta lista.

5. Puerta de entrada a las oportunidades de negocio europeas

Los residentes permanentes malteses obtienen acceso al mercado único de la UE —con más de 440 millones de consumidores en 27 países— lo que convierte a Malta en una base práctica para estructurar negocios, holding de activos y conectar con socios europeos.

La infraestructura legal y financiera de Malta está totalmente alineada con las normas de la UE, y el registro de empresas y la gestión de activos se realizan en inglés. Un sector de servicios financieros desarrollado que abarca banca, seguros y fondos de inversión opera bajo la regulación de la UE, lo que ofrece a los inversores un entorno estable e internacionalmente reconocido para sus operaciones.

1. La residencia está disponible a través de la inversión en propiedad bajo programas oficiales, con opciones tanto de compra como de alquiler. El alquiler es más asequible y flexible, mientras que la compra ofrece crecimiento del capital a largo plazo y potencial de ingresos por alquiler.
2. Para la residencia temporal bajo el Programa Global de Residencia de Malta, el precio mínimo de la propiedad depende de la ubicación, con niveles de entrada más bajos en el sur de Malta y Gozo.
3. Bajo el Programa de Residencia Permanente de Malta, el umbral de alquiler es de €14,000 al año. La compra de una propiedad requiere al menos €375,000. Los bienes raíces deben mantenerse o alquilarse durante al menos 5 años para conservar la residencia.
4. La propiedad en Malta es un activo relativamente estable, con un crecimiento medio anual de los precios de entre el 3 y el 6% y un rendimiento del alquiler de entre el 3 y el 5%. Además, no hay un impuesto anual sobre la propiedad inmobiliaria, pero los compradores pagan un impuesto de actos jurídicos documentados único y costes relacionados con la transacción.
5. La residencia permanente no requiere vivir en Malta, pero es obligatorio mantener una dirección registrada.