Yunanistan, Avrupa Birliği ve Avrupa Ekonomik Alanı dışındaki ülkelerin vergi ikametgahına sahip kişileri için konut mülkü satın alımlarındaki vergiyi artırmaya hazırlanıyor. Yeni oran, Yunanistan Golden Visa için mülk satın alan yatırımcıları etkileyebilir.
Immigrant Invest Gayrimenkul Projeleri Yönetici Direktörü Elena Kozyreva, masrafların nasıl artacağını açıkladı.
Yunanistan'da mülk satın alanlar için neler değişecek
Mülk devir vergisi, Avrupa Birliği ve Avrupa Ekonomik Alanı dışındaki ülkelerin vergi ikametgahına sahip kişileri için %3'ten %15'e yükselecektir. Bu durum, Yunanistan Başbakanı Kiryakos Miçotakis tarafından 6 Eylül 2026 tarihinde 90. Selanik Uluslararası Fuarı'nda duyuruldu[1]Kaynak: Kiryakos Miçotakis’in konuşması Yunanistan Başbakanı'nın web sitesinde.
18 Ekim 2026 tarihinde Yunanistan Ulusal Ekonomi ve Maliye Bakanlığı, Yunan Parlamentosu’nda oylamaya sunulması gereken ilgili yasa tasarısını yayımladı[2]Kaynak: Yunanistan Maliye Bakanlığı'nın 18 Ekim 2026 tarihli yasa tasarısının 16. ve 48. Maddeleri, resmi kamuya açık danışma portalında.
Vergi artışı, alıcının vatandaşlığına değil, vergi ikametgahı ülkesine bağlıdır. Alıcı bir AB ülkesinin, Norveç'in, İzlanda'nın veya Lihtenştayn'ın vergi ikametgahına sahipse, yüksek oran uygulanmayacaktır. Örneğin, aynı zamanda bir AB veya AEA ülkesinin vergi ikametgahına sahip olan bir ABD veya İngiltere vatandaşı artırılmış orana tabi olmayacaktır.
Yeni vergi, konut mülkü satın alımlarında geçerli olacaktır. Artış; ticari binalar, arsalar veya diğer mülk türleri için geçerli değildir.
1 Temmuz 2027 tarihinden itibaren %15 oranının, bu tarihte veya bu tarihten sonra akdedilen nihai mülk alım satım sözleşmelerine uygulanması planlanmaktadır. Yayımlanan taslak, belirli alıcı kategorileri için herhangi bir muafiyet öngörmemektedir. Yasa kabul edilirse, Yunanistan'da yatırım yoluyla oturma izni almak isteyen başvuru sahipleri için de mülk satın almak daha maliyetli hale gelecektir.
Yüksek vergi oranı, konut mülkü bir tüzel kişilik tarafından satın alındığında uygulanmayacaktır. Bu tür işlemlerin vergilendirilmesi ayrıca belirlenir.
Elena Kozyreva,
Gayrimenkul projeleri Yönetici Direktörü
Yunanistan Merkez Bankası'na göre, 2025 yılında Yunan gayrimenkullerine yapılan yabancı yatırım €1,2 milyar olarak gerçekleşti. Bu miktarın yaklaşık €800 milyonu konut mülklerinden geldi[3]Kaynak: Resmi gayrimenkul işlem istatistikleri Yunanistan Merkez Bankası web sitesinde.
Çin, Türkiye ve İsrail'den gelen yatırımcıların Yunan gayrimenkullerine yönelik yüksek talebi, fiyatların yükselmesine yol açtı ve Yunan vatandaşlarının mülk satın almasını zorlaştırdı. Yunanistan Hükümeti, vergi oranını artırarak yabancı alıcıların gayrimenkul talebini sınırlandıracak ve mülk fiyatlarını istikrara kavuşturacaktır.
Vergi şu anda nasıl hesaplanıyor
2026 yılında Yunanistan’da mülk devir vergisi, mülkün vergiye tabi değerinin %3'üdür. Vergiyi alıcı öder. Ana vergiye, vergi tutarının %3'ü oranında belediye harcı eklenir, böylece nihai oran şu anda %3,09'dur.
Vergi, mülkün vergiye tabi değeri üzerinden hesaplanır. Yunanistan'da bu değer; alan, mülk özellikleri ve katsayılar dikkate alınarak Mülk Değerlerinin Objektif Tespiti sistemi kapsamında belirlenir[4]Kaynak: APAA sistemi kapsamında objektif mülk değerini hesaplama kuralları Bağımsız Kamu Gelirleri Kurumu'nun (AADE) web sitesinde.
Sözleşmedeki fiyat objektif vergiye tabi değerden yüksekse vergi, yüksek olan tutar üzerinden alınır. Sözleşme fiyatı objektif değerden düşükse vergi matrahı indirilmez: hesaplama mülkün objektif değerine göre yapılır. Bu kural, 5219/2025 Sayılı Kanun’un Mülk Vergilendirme Kanunu’nun 25. Maddesi’nde belirlenmiştir[5]Kaynak: TaxHeaven veri tabanında 5219/2025 Sayılı Kanun'un Mülk Vergilendirme Kanunu'nun 25. Maddesi.
Yunanistan Golden Visa nasıl alınır ve geçerli vergi oranları
Yabancılar gayrimenkul satın alarak Yunanistan Golden Visa alabilirler. Asgari yatırım tutarı gayrimenkul türüne ve bölgeye bağlıdır:
- €800,000: Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'den fazla olan adalarda gayrimenkul satın alma;
- €400,000: Yunanistan'ın diğer bölgelerinde gayrimenkul satın alma;
- €250,000: konuta dönüştürülen gayrimenkuller veya restorasyona tabi mülkler gibi belirli kategorilerdeki mülklerin satın alınması.
Aşağıda, Golden Visa eşiklerine dayalı olarak mülk devir vergisi hesaplamaları yer almaktadır. Hesaplamalara noter, tescil, hukuki destek ve diğer ücretler dahil değildir. Belediye harcı da dahil olmak üzere toplam vergi yükü %15,45 olacaktır.
Yunanistan’da mülk satın alırken vergi hesaplaması
Alıcı, mülk devir vergisini alım satım sözleşmesini imzalamadan önce öder. Standart prosedür kapsamında taraflar bir mülk devir vergisi beyannamesi sunar, ardından verginin 3 iş günü içinde ödenmesi gerekir.
Immigrant Invest avukatları, yatırımcıların uygun bir mülk seçmelerine, masrafları hesaplamalarına, hukuki riskleri kontrol etmelerine ve Yunanistan Golden Visa almak için belgeleri hazırlamalarına yardımcı olur.
