Portekiz’de mülk nasıl satın alınır ve Golden Visa nasıl alınır

Mülk satın almak, kârlı bir yatırım ve Portekiz’de oturma izni almanın bir yoludur. Yatırımcı, modern lüks dairelerden eski villalara kadar farklı seçenekler arasından seçim yapar.

Konut mülkü satın almak, Portekiz Altın Vizesi Programı'nın yatırım seçeneklerinden biridir. Bir yatırımcı başka bir seçenek de seçebilir:

• yatırım fonu birimlerinde €500.000 karşılığında hisse satın almak;

• bir iş kurmak ve 10 istihdam yaratmak;

• €1.500.000 sermayeyi bir Portekiz bankasına transfer etmek;

• bilimsel araştırmaya €500.000 yatırım yapmak;

• kültürel projeleri €250.000 ile finanse etmek.

Premium daireler en kolay Portekiz’in başkenti Lizbon’da ve banliyöleri Cascais ve Estoril’de bulunur. Elit konutlar genellikle ulaşım ağına yakın, parklara, meydanlara yürüme mesafesinde veya şehrin tarihi merkezinde yer alır. Evin arazisi çitlerle çevrili ve korumalıdır. Genellikle bu, rekonstrüksiyon sonrası evlerdeki konutlardır.

Elit villalar genellikle Portekiz’in güneyindeki Algarve bölgesindeki tatil kasabalarında satın alınır: Albufeira, Tavira, Lagos ve diğerleri. Analistler, bu mülklerin maliyetinin önümüzdeki beş yıl içinde yılda %3‑5 oranında artacağını tahmin ediyor.

Portekiz’de mülk satın alma kısıtlamaları. 2022'den itibaren Lizbon, Cascais, Porto gibi büyük ve kıyı şehirlerinde konut mülkü satın alarak Portekiz altın vizesi almak imkansızdır.

Ülkenin iç bölgelerinde ve Madeira ve Azorlar gibi özerk bölgelerde mülk satın alınmasına izin verilmektedir.

Kısıtlamalar ticari gayrimenkul için geçerli değildir; Portekiz’in herhangi bir bölgesinde satın alınabilir.

Mülk satın alırken asgari yatırım tutarı €280.000'dir. Mülk, beş yıl sahiplikten sonra kiralanabilir ve satılabilir.

Bir yatırımcının oturma izni alması için ülkede yılda yedi gün geçirmesi yeterlidir.

Ulusal İstatistik Enstitüsü’ne göre, Portekiz’de konut mülk fiyatlarındaki artış 2021'in ilk çeyreği için %0,5 olmuştur. COVID‑19 pandemisi nedeniyle küresel kısıtlamalar göz önüne alındığında, bu iyi bir göstergedir.

Bir metrekare konutun maliyeti konuma bağlıdır.

Lizbon, 2019'da pandemiden önce Avrupa konut piyasasının en çok rağbet gören şehri haline geldi. Sonuç olarak, gayrimenkul değeri yılda %4,5 arttı. Pazarın kendisi 2017'ye kıyasla üçte bir oranında büyüdü. 2019'daki ortalama yıllık değer artışı %7 idi.

17.000 kişi yatırım yoluyla oturma izni programına zaten katıldı. Portekiz’de kısıtlama olmaksızın yaşayabilir, çalışabilir, eğitim görebilir, iş yapabilir ve Avrupa’da vizesiz seyahat edebilirler.

Yatırımcıları programa çeken nedir:

1. Eş, 26 yaş altı çocuklar ve 65 yaş üstü ebeveynler de oturma izni alabilir.

2. Bir veya daha fazla daire veya villa satın alınabilir.

3. Yatırımlar geri döndürülebilir: mülkü satabilir, yatırımı geri alabilir ve 5 yıllık sahiplikten sonra kar elde edebilirsiniz.

4. Portekizce dil yeterlilik sınavları veya tarih sınavları geçme zorunluluğu yoktur.

5. Yatırımcının Portekiz’de yılda sadece 7 gün geçirmesi gerekir.

6. Yatırımcı, popüler Avrupa tatil beldelerinde istediği zaman dinlenebilir.

7. Yatırımcı, oturma izni aldıktan beş yıl sonra Portekiz vatandaşlığına başvurabilir. Portekizce dil yeterliliğini uluslararası A2 seviyesinde teyit etmeleri gerekecektir.

8. Yatırımcı Portekiz'de vergi ikametgahı olursa, 10 yıl boyunca indirimli oranlarla özel bir vergi rejiminden yararlanabilir.

Ortalama olarak, bir yatırımcının Portekiz’de oturma izni alması 8 ila 10 ay sürer.

Beş yıl içinde kozmopolit ve ailesi ikinci vatandaşlığa başvurabilecek. Bundan sonra, bir ülke pasaportuyla herhangi bir AB ülkesinde yaşayabilir, devlet kurumlarında görev alabilir ve seçimlere katılabilirler.

Bölgeye karar verin. 2022'den itibaren ülkenin iç bölgelerinde, Azorlar ve Madeira'da konut mülkü veya herhangi bir Portekiz şehrinde ticari mülk seçebilirsiniz.

Mülk sınıfını seçin. Bir yatırımcı, ekonomi sınıfı veya premium segment bir daire veya villa ile Atlantik Okyanusu kıyısında gayrimenkul satın alabilir.

Konutun yeniden inşa edilmesi gerekiyorsa, €350.000, modern konaklama için ise €500.000 yatırmak gerekecektir.

Düşük nüfus yoğunluğuna sahip bölgelerde gayrimenkul satın alırken, yatırım tutarı %20 azalır. Yeniden inşa için gayrimenkule €280.000 ve modern bir mülke €400.000 yatırım yapmanız gerekir.

Şansınızı değerlendirin. Immigrant Invest uzmanları, yatırımcıların ülkede oturma izni alma şanslarını değerlendirmelerine ve belgeleri hazırlamalarına yardımcı olur.

İlk olarak, Immigrant Invest uzmanları müşterinin hedeflerine göre bireysel çözümler seçer. Ardından, avukatlar Ön Durum Tespit Süreci gerçekleştirir: yatırımcının gelir kaynaklarını, medyada olumsuz bilgi bulunup bulunmadığını ve suç örgütleriyle ilişkisini analiz ederler.

Villa, daire ve otel hissesi satın almak, yatırım programına katılım için en popüler seçeneklerdir.

Mülkün asgari değeri özelliklerine bağlıdır:

• yenileme gerektiren düşük yoğunluklu bölgelerdeki ticari mülk için €280.000;

• 30 yıldan daha eski, yenilenmekte olan binalar için €350.000. Ticari gayrimenkul herhangi bir şehirde, konut ise sadece Portekiz’in iç bölgelerinde veya Azorlar ve Madeira özerk bölgelerinde satın alınabilir;

• düşük yoğunluklu bölgelerdeki modern ticari gayrimenkul için €400.000;

• Portekiz’in iç bölgelerinde, Azorlar veya Madeira’da konut için €500.000.

2022'den itibaren Lizbon, Cascais, Porto gibi büyük ve turistler arasında popüler kıyı şehirlerinde konut mülkü satın alarak Portekiz’de oturma izni almak mümkün değildir.

Immigrant Invest, Portekiz’deki 15 önde gelen gayrimenkul acentesiyle işbirliği yapmakta ve yatırıma uygun konut ve ticari mülklerin eksiksiz veri tabanına sahiptir. Uzmanlar, müşterinin istek ve hedeflerine uygun bir gayrimenkul portföyü seçer.

1. Belge hazırlığı ve Durum Tespit Süreci. Immigrant Invest avukatı, eksiksiz bir belge paketi toplamanıza, Portekizceye çeviri hazırlamanıza ve apostil ile tasdik etmenize yardımcı olur.

Yatırımcı, kişiliği, işi ve gelir kaynakları hakkında bilgi vererek ön Durum Tespit sürecinden geçer. Bu, birincil denetime hazırlanmanızı sağlayarak başarısızlık riskini en aza indirir.

2. Belge sunumu ve mülk seçimi. Yatırımcı, mülkleri görmek için Portekiz'e gider. Immigrant Invest'in gayrimenkul uzmanı, müşterilere her aşamada eşlik eder ve belgeleri sunmalarına yardımcı olur. Seyahat sırasında ülkenin yaşamı, kültürü ve gelenekleri hakkında bilgi edinebilirsiniz.

3. Vergi numarası ve banka hesabı alma. Bir gayrimenkul işlemi gerçekleştirmek için bir NIF (Número de Identificação Fiscal) — bir vergi mükellefi numarası — almanız gerekecektir. Avukat bunu, mülkün bulunduğu bölgedeki vergi dairesinde yatırımcı adına yapacaktır.

Bir banka hesabı açmanız gerekecek, bu hesap yatırımlar için para alacak ve tüm devlet harçları bu hesaptan ödenecektir. Gayrimenkul satın alımı sadece banka havalesi yoluyla mümkündür.

4. Ön sözleşme. Satın alınacak bir mülk seçtikten sonra, mülkün değerinin %10'u kadar bir rezervasyon ücreti ödemeniz gerekir. Satıcı daha sonra mülkü satıştan çeker. Aynı zamanda, taraflar nesnenin detaylarını, tarafların hak ve yükümlülüklerini, nihai maliyeti ve ödeme koşullarını açıklayan bir ön sözleşme imzalarlar.

5. Anlaşma hazırlığı. Portekiz'deki bir avukat gerekli incelemeleri yapar ve mülk için belirlenen belgeleri, takyidatların, fatura ve vergi borçlarının olmadığını kontrol eder. Kusurlar bulunursa, satıcı bunları ön sözleşmede belirtilen süre içinde gidermekle yükümlüdür.

İşlemden önce yatırımcı aşağıdaki belgeleri alır:

• Mülk Pasaportu (Ficha Técnica de Habitação). Mülkiyeti tasdik eder. Mülkün yapı yönetmeliklerine uygun olduğunu belgeleyen bir konut sertifikası (Licença de Habitação) içerir. Yeni inşa edilmiş bir mülk satın alırsanız, inşaatı gerçekleştiren tüm müteahhitler pasaportta belirtilecektir. Herhangi bir hasar veya arıza bulursanız, eksiklikleri gidermeleri için talepte bulunabilirsiniz.

• Tapu Sicilinden Bildirim (Centidão de Teor). Alanın, mülkün, tipinin ve konumunun bir planını içerir.

• Enerji Tasarruf Sertifikası (Certificado Energetico). Mülkün Portekiz elektrik tüketim standartlarına uygunluğunu belirler.

• Vergi Dairesinden Bildirim (Caderneta Urbana/Rustica Predial). Tüm gayrimenkuller vergi makamlarına kayıtlıdır. Yetkililerin vergi miktarını hesaplayabilmesi için bu belgeye ihtiyaç duyulacaktır. Konutun, arazinin alanını ve üzerinde ek binaların varlığını gösterir. Aynı bilgiler hane halkı sicilinde (Caderneta Predial) yer almaktadır.

• Portekiz Tarihi Anıtları Koruma Enstitüsü (IPPAR) Kararı. Bina tarihi bir anıtsa, yerel belediye satılabileceğini onaylayan bir belge düzenler.

6. Nihai anlaşma. Nihai satış sözleşmesini imzalamadan üç gün önce, damga vergisi (Imposto de Selo) ve mülk devir vergisi (Imposto Municipal Sobre as Transaccoes, IMT) ödenmelidir. Bunu, mülkün bulunduğu yerdeki vergi dairesinde yapın.

Damga vergisinin miktarı, satış sözleşmesinde belirtilen mülkün değerinin %0,8'idir ve IMT vergisinin miktarı mülkün değerine bağlıdır.

Ticari mülkler için oran %6,5, konut mülkleri için ise artan bir ölçekte belirlenir.

Müşteriye, nihai işlemde bir Immigrant Invest avukatı eşlik eder. Sözleşmenin imzalanması Portekiz’de, lisanslı bir noter ofisinde gerçekleşir. Son olarak, para belirli bir emanet hesabına aktarılır ve buradan alıcıya ulaşır.

Hesap, mütevelli olarak hareket eden bir bankada açılır. Ardından, nakit hesaba yatırılır ve mülkün değeri için ödeme olarak doğru zamanda hesaptan çekilir.

Satın alma için gelecekteki kişisel bir banka makbuzu, yatırımın kanıtı olarak göçmenlik hizmetine sunulmalıdır.

7. Mülk sahibinin kaydı. Yeni sahip, vergi dairesine ve tapu siciline (Conservatoria do Registo Predial) kaydedilir. Ayrıca, sahip yeni bir kayıt sertifikası (Certidão de Teor) ve hane halkı sicilini alır.

Tüm kamu hizmeti sözleşmelerini yeniden yapmanız gerekecektir. Eski tedarikçileri bırakabilir veya başkalarını seçebilirsiniz.

Immigrant Invest’in avukatları, Portekiz Altın Vizesi alma sürecinin tüm aşamalarında yatırımcıya eşlik eder. Oturma izni kartını aldıktan sonra, Immigrant Invest uzmanları müşterilerle ilgilenmeye ve yeni bir ülkede sosyalleşmelerine yardımcı olmaya devam eder: okullar, anaokulları, dil kursları seçer, bir Portekiz bankasında hesap açmalarına ve ülkede vatandaşlık başvurusunda bulunmalarına yardımcı olurlar.