Como obter uma autorização de residência na Europa por investimento imobiliário

O mercado imobiliário da UE atrai investidores por sua dimensão, garantias jurídicas e demanda habitacional de longo prazo. Não se trata de um mercado imobiliário único: preços, aluguéis e condições variam amplamente entre os Estados-membros, o que proporciona aos investidores uma ampla escolha de localizações e estratégias. 

Ao mesmo tempo, o investimento ocorre dentro de um arcabouço da UE que protege os direitos de propriedade, garante a segurança jurídica e permite a livre circulação de capitais^{[1]Fonte: European Justice, Registros de Imóveis}.

1. Crescimento sustentado dos preços dos imóveis

Os imóveis residenciais continuam a ser uma importante classe de ativos na UE, embora o desempenho varie segundo o país e o período. De acordo com o Eurostat, os preços dos imóveis residenciais na UE no terceiro trimestre de 2025 estavam 5,5% mais altos do que no ano anterior. A longo prazo, a tendência de alta é ainda mais nítida: entre 2015 e o terceiro trimestre de 2025, os preços das residências na UE subiram 63,6% ^{[2]Fonte: Eurostat, Preços de imóveis residenciais e aluguéis subiram no 3º trimestre de 2025}. 

Isso não significa que todos os mercados cresçam no mesmo ritmo. Os dados do Eurostat mostram grandes diferenças entre os Estados-membros. No terceiro trimestre de 2025, a Eslováquia registrou um dos crescimentos trimestrais mais fortes, de 4,9%, enquanto a Hungria liderou o crescimento anual, com alta de 21,1% nos preços dos imóveis em relação ao ano anterior.

2. Demanda de aluguel estável e potencial de renda

Os retornos não dependem apenas do valor de revenda. Em mercados com demanda constante por aluguéis de longo prazo, os imóveis também podem gerar renda regular, especialmente em cidades e regiões litorâneas onde a oferta é limitada e a demanda se mantém firme. 

A demanda por aluguéis continua forte em várias partes da Europa, o que sustenta o componente de renda do investimento imobiliário. O Eurostat informou que os aluguéis na UE no terceiro trimestre de 2025 estavam 3,1% mais altos do que no ano anterior e 21,1% acima do nível de 2015. Embora o crescimento dos aluguéis seja mais moderado do que o dos preços dos imóveis no âmbito da UE, ele se mostrou mais estável ao longo do tempo. 

3. Propriedade transparente e protegida

Outra razão pela qual os investidores consideram imóveis europeus é a infraestrutura jurídica que garante a propriedade. Segundo o Portal Europeu da Justiça e-Justice, os registros de imóveis nos países da UE destinam-se a registrar, examinar e arquivar informações sobre propriedades — incluindo localização e titularidade —, tornando-as acessíveis ao público e aos profissionais.

O acesso a esses registros permite aos compradores verificar a titularidade, confirmar se os direitos estão devidamente registrados e garantir que as transações sigam procedimentos legais reconhecidos. A transparência nesse nível reforça a proteção jurídica ao reduzir o risco de disputas, reivindicações não declaradas ou incertezas sobre a titularidade. Para compradores estrangeiros em particular, isso facilita a navegação no mercado e confere previsibilidade ao processo de compra.

4. Foco crescente em eficiência energética e qualidade dos ativos

O mercado da UE está cada vez mais atento à qualidade da construção e ao desempenho energético. A Comissão Europeia informa que 85% dos edifícios da UE foram construídos antes de 2000 e 75% apresentam baixo desempenho energético.

Com o endurecimento das regras de reforma previstas na Diretiva relativa ao Desempenho Energético dos Edifícios, imóveis eficientes em termos energéticos e atualizados tendem a se tornar mais competitivos. Atualmente, a UE está no caminho certo para alcançar um parque imobiliário totalmente descarbonizado até 2050^{[3]Fonte: Comissão Europeia, Diretiva relativa ao Desempenho Energético dos Edifícios}.

5. Transferência de patrimônio no longo prazo

Para alguns investidores, o imóvel europeu não busca apenas retorno financeiro, mas também a preservação e transmissão de capital. Os bens imóveis podem integrar o planejamento patrimonial familiar de longo prazo, sobretudo quando o investidor deseja manter um ativo tangível que possa ser posteriormente transferido a filhos ou outros herdeiros.

Essa vantagem pode ser especialmente relevante em países como Chipre, onde não há incidência de imposto sobre heranças. Em Malta, também não existe imposto de herança convencional, embora imóveis herdados ainda possam gerar outras taxas e despesas de registro.

6. Oportunidade de se tornar residente na UE

Em alguns países da UE, estrangeiros podem obter uma autorização de residência ao adquirir imóveis que cumpram requisitos específicos e solicitar um programa de residência por investimento. Essa opção está disponível na Grécia, em Malta e em Chipre.

A UE não é o único destino para investidores imobiliários. Os EUA atraem compradores por sua escala e liquidez, enquanto os mercados do Oriente Médio, especialmente Dubai, se destacam por vantagens fiscais e forte demanda internacional. No entanto, a UE se sobressai por outro motivo: oferece uma combinação mais ampla de países, pontos de entrada mais variados e um ambiente jurídico mais estruturado.

Escolha geográfica mais ampla em comparação com os EUA

Os EUA são frequentemente vistos como um mercado imobiliário amplo e líquido. No entanto, trata-se de um único mercado nacional com dinâmicas de preços, exposição a taxas de juros e condições de financiamento amplamente interconectadas. A atividade de compradores estrangeiros também se concentra em uma parcela limitada do mercado geral.

O mercado americano impõe um ponto de entrada elevado para compradores internacionais. De acordo com a National Association of Realtors, compradores estrangeiros adquiriram 78.100 imóveis residenciais existentes nos EUA nos 12 meses anteriores a março de 2025, somando US$ 56 bilhões. Isso representou 1,9% das vendas totais de imóveis residenciais existentes. O preço médio de compra para compradores estrangeiros foi de $ 494.400, o que mostra que os investidores internacionais costumam entrar no mercado a patamares de preço relativamente altos^{[4]Fonte: National Association of Realtors, Relatório de Transações Internacionais no Mercado Imobiliário Residencial dos EUA em 2025}. 

A UE oferece uma escala diferente e mais opções. Em vez de um único mercado nacional, os investidores podem comparar diversos países com diferentes níveis de entrada e ciclos de crescimento. Os dados do Eurostat para o quarto trimestre de 2025 mostram quão ampla pode ser essa variação: no geral, os preços das residências na UE subiram 5,5% em relação ao ano anterior, enquanto o desempenho anual por país variou entre -3,1% na Finlândia e +21,2% na Hungria^{[5]Fonte: Eurostat, Preços de imóveis residenciais sobem 5,5% na Zona do Euro e 5,7% na UE}. 

Essa variação permite aos investidores comparar mercados de baixo, médio e alto crescimento país a país, em vez de ingressar em um único mercado nacional de alto custo com um único ciclo de preços. Isso também torna a UE mais flexível para investidores que desejam combinar a propriedade imobiliária com renda de aluguel, preservação de capital ou planejamento de residência.

Mercado mais diversificado do que no Oriente Médio

No Oriente Médio, a atenção dos investidores está concentrada em um pequeno número de mercados de destaque, sobretudo Dubai. Os dados do Dubai Land Department demonstram a dominância do emirado: no primeiro trimestre de 2026, os investimentos imobiliários atingiram AED 173 bilhões, sendo que o investimento estrangeiro somou AED 148,35 bilhões em 48.445 transações^{[6]Fonte: Dubai Land Department, Transações imobiliárias em Dubai disparam 31% e atingem AED 252 bilhões no 1º trimestre de 2026}. 

O atrativo de Dubai é claro. Os EAU não cobram imposto de renda de pessoas físicas, o que reforça o apelo do país para investidores com mobilidade internacional. 

A renda de investimento imobiliário auferida por pessoas físicas também pode ficar fora do escopo do imposto de renda corporativo dos EAU sob certas condições, conforme diretrizes da Autoridade Tributária Federal. Ao mesmo tempo, os compradores de imóveis ainda enfrentam taxas de transação, custos de condomínio, despesas de manutenção e outros encargos imobiliários, de modo que a estrutura total de custos não é puramente «isenta de impostos» ^{[7]Fonte: PwC, Emirados Árabes Unidos: Impostos sobre a renda pessoal}.

Impactos políticos afetam o sentimento rapidamente. Em março de 2026, o Índice Geral do Dubai Financial Market caiu 4,71% em uma única sessão após a reabertura dos mercados nos EAU, que haviam suspenso as atividades por dois dias devido a tensões regionais. Isso não significou uma queda imediata nos preços dos imóveis em Dubai, mas demonstrou a rapidez com que a confiança dos investidores pode reagir a eventos de segurança regional^{[8]Fonte: Dubai Financial Market, Índice Geral do DFM}.

A UE oferece uma estrutura mais diversificada. Em vez de depender de uma única cidade de destaque, os investidores podem comparar mercados imobiliários consolidados, como Grécia, Chipre, Portugal, Espanha e Malta. Caso o objetivo inclua a obtenção de residência por meio de investimento imobiliário, a lista de opções se torna mais restrita, já que nem todo mercado imobiliário europeu popular mantém a vinculação da compra de imóveis ao status de residência.

Para muitos investidores, a vantagem da UE não é a rapidez ou a leveza tributária. É a combinação de escolha de países, estrutura jurídica, transparência de mercado e previsibilidade de longo prazo.

Maior mobilidade regional em comparação com a América Latina

A América Latina pode ser atraente para investidores imobiliários que buscam uma segunda base, custos de entrada mais baixos em diversos mercados e exposição a centros urbanos em rápido crescimento. 

A região apresenta uma forte demanda habitacional: o Banco Interamericano de Desenvolvimento destaca que cerca de 80% da população da América Latina e do Caribe vive em cidades, enquanto 55 milhões de famílias enfrentam algum tipo de déficit habitacional. Isso gera demanda por imóveis residenciais, mas também evidencia a disparidade na infraestrutura, no planejamento e na qualidade das moradias na região. 

O Panamá é um exemplo de como o investimento imobiliário pode estar vinculado à residência. No âmbito do Programa de Investidor Qualificado, um investidor estrangeiro pode obter residência permanente ao investir pelo menos $ 300.000 em imóveis no Panamá. 

O cenário regional é mais heterogêneo do que o da UE. A América Latina oferece potencial de crescimento, mas as perspectivas do Banco Mundial de abril de 2026 descrevem o crescimento da região como limitado por desafios estruturais, projetando um crescimento do PIB regional de 2,1% em 2026, abaixo dos 2,4% registrados em 2025^{[9]Fonte: Banco Mundial, Análise Econômica da América Latina e do Caribe}. Para investidores imobiliários, isso significa que a seleção do mercado é especialmente crítica: os retornos podem depender fortemente de uma cidade, bairro, moeda ou ciclo político local específico.

A UE costuma ser mais regulamentada e frequentemente mais cara, contudo oferece vantagens que a América Latina em geral não pode igualar. Uma autorização de residência em um país do Espaço Schengen permite viagens de curta duração por toda a área Schengen, enquanto as regras da UE sobre a livre circulação de capitais favorecem os investimentos transfronteiriços dentro do Mercado Único. 

A Comissão Europeia monitora os fluxos de capital e atua contra barreiras incompatíveis com as regras dos Tratados, embora o direito imobiliário, a tributação e os requisitos de residência continuem a ser atribuição de cada país^{[10]Fonte: Comissão Europeia, Monitoramento da livre circulação de capitais}. 

Para investidores focados em planejamento de residência de longo prazo, redefinição da residência familiar, preservação patrimonial e previsibilidade jurídica, a UE costuma ser a opção mais sólida. A América Latina, por outro lado, é adequada para quem prioriza acessibilidade financeira, flexibilidade e processos de entrada mais simples.

Comprar um imóvel em um país da UE não concede automaticamente o direito a uma autorização de residência. Apenas alguns países europeus permitem que investidores obtenham residência por meio da compra de imóveis:

1. Grécia. O Golden Visa da Grécia oferece uma das listas de opções de investimento imobiliário mais amplas da UE, com um limite mínimo de investimento de € 250.000.
2. Chipre. O programa de residência permanente em Chipre oferece um caminho direto para a residência permanente vitalícia mediante a compra de imóveis residenciais ou comerciais no valor mínimo de € 300.000.
3. Malta. O país oferece dois programas de residência por investimento, distintos do modelo tradicional de Golden Visa: o Global Residence Programme e o Permanent Residence Programme.

Os países mencionados acima não impõem requisitos de permanência mínima ou exigem apenas períodos mínimos irrisórios para a manutenção da autorização. Em outras palavras, os investidores não são obrigados a morar no país. 

A Letônia também estava anteriormente entre os países europeus que ofereciam residência por meio de imóveis, com investimento imobiliário mínimo de € 250.000. A partir de 15 de setembro de 2026, no entanto, a Letônia reformulou as regras do seu Golden Visa e encerrou as opções por compra de imóveis e depósitos bancários para novos solicitantes. 

As regras para a venda do imóvel de investimento variam de país para país. Na maioria dos Estados, o período mínimo de manutenção da propriedade para conservar a residência é de 5 anos. Após esse período, os investidores só podem vender o imóvel se tiverem obtido a residência permanente ou outro status que já não dependa do investimento original. Se continuarem a renovar a sua autorização de residência de investidor, deverão manter o investimento.

O Golden Visa da Grécia oferece a maior variedade de opções no que diz respeito à compra de imóveis. Os investidores podem optar por comprar imóveis residenciais ou comerciais, ou investir em um hotel ou contrato de multipropriedade (timeshare). 

Requisitos de investimento imobiliário

O programa Golden Visa da Grécia oferece diferentes modalidades, focadas principalmente no setor imobiliário.

O valor mínimo de investimento em imóveis depende da localização e da tipologia do bem:

• € 800.000 — na Ática, Tessalônica, Míconos, Santorini e ilhas com mais de 3.100 residentes;
• € 400.000 — em todas as demais regiões do país;
• € 250.000 — para imóveis convertidos em uso residencial ou projetos de restauração.

Além disso, mediante investimento de € 400.000 ou mais, o programa Golden Visa da Grécia oferece algumas opções flexíveis:

1. Arrendamento de unidade hoteleira ou residência turística. Os investidores podem arrendar uma unidade totalmente mobiliada dentro de um complexo turístico por um contrato mínimo de 10 anos, cumprindo a exigência de investimento sem adquirir a propriedade plena.
2. Contrato de multipropriedade (timeshare). Os investidores podem adquirir o direito de uso de um imóvel durante períodos específicos a cada ano. Os contratos variam de 1 a 60 anos, desde que o imóvel seja licenciado pela Organização Nacional do Turismo da Grécia.

Os investidores que adquirem imóveis no âmbito do programa também podem alugá-los a longo prazo, com rendimentos anuais potenciais em torno de 5%, gerando renda enquanto mantêm o status de residência.

Custo total para obtenção de residência por investimento imobiliário na Grécia

Além do valor mínimo de investimento, os solicitantes devem prever despesas com taxas governamentais, impostos e custos de transação associados à compra do imóvel e à obtenção da residência na Grécia.

As taxas governamentais incluem:

• € 2.000 — taxa de processamento da solicitação;
• € 180 — taxa consular para obtenção de Visto de Entrada Nacional;
• € 16 — taxa de emissão do cartão de autorização de residência. 

O imposto sobre a transferência de propriedade é de 3,09% sobre o valor do imóvel.

Os custos de cartório costumam variar entre 1% e 2% do valor de compra do imóvel.

No total, um investidor individual que solicite o Golden Visa da Grécia ao investir € 250.000 em um imóvel deve prever um custo total mínimo de € 262.400.

Impostos imobiliários na Grécia

Compra. Na Grécia, o principal imposto sobre a compra é o imposto sobre a transferência de imóveis, cobrado à taxa de 3% sobre o valor tributável do imóvel. Além disso, é cobrada uma taxa municipal equivalente a 3% do imposto de transferência. Como resultado, a carga tributária efetiva total chega a 3,09% do valor tributável do imóvel ^{[11]Fonte: Ministério da Economia Nacional e Finanças da Grécia, Tributação de capital}.

Propriedade. Após a aquisição do imóvel, os proprietários também ficam sujeitos ao ENFIA, o imposto predial anual unificado da Grécia. O ENFIA não é cobrado a uma taxa única fixa. Ele é calculado anualmente com base no tipo de imóvel, tamanho, localização, valor da zona, idade, andar, uso e outras características. Para propriedades residenciais, as alíquotas base variam entre € 2 e € 16 por metro quadrado.

Venda. Para pessoas físicas, o imposto sobre ganho de capital na venda de bens imóveis na Grécia é fixado em 15%, mas sua aplicação está atualmente suspensa até 31 de dezembro de 2026. Como resultado, vendedores privados geralmente não pagam imposto sobre ganho de capital nas vendas de imóveis durante esse período. 

Renda de aluguel. A renda de aluguel é tributada separadamente como rendimento imobiliário. As alíquotas aplicáveis são:

• 15% sobre a renda anual até € 12.000; 
• 35% sobre a parcela entre € 12.001 e € 35.000; 
• 45% sobre a parcela acima de € 35.000.

Para obter residência permanente em Malta por meio de investimento imobiliário, os solicitantes devem cumprir vários requisitos obrigatórios: comprar ou alugar um imóvel, pagar uma taxa governamental e fazer uma doação para uma organização beneficente.

Além das contribuições, os investidores devem comprovar patrimônio mínimo de € 500.000, dos quais pelo menos € 150.000 em ativos líquidos, ou € 600.000 com € 75.000 em ativos líquidos. 

Requisitos de investimento imobiliário 

Os limites financeiros para imóveis começam em € 375.000 no caso de compra e € 14.000 por ano no caso de aluguel.

Os investidores devem manter o investimento por pelo menos 5 anos. Após esse período, podem vender o imóvel adquirido ou optar por um aluguel mais acessível, sem valor mínimo exigido.

Custo total para obtenção da residência permanente em Malta por investimento

As taxas estatais e a doação beneficente são condições obrigatórias do programa, juntamente com o investimento imobiliário.  

As taxas governamentais incluem uma contribuição de € 37.000 e uma taxa administrativa de € 60.000. Esta última aumenta dependendo da composição familiar: para cada membro da família maior de 18 anos, exceto o cônjuge, o investidor adiciona € 7.500. 

Uma doação no valor de € 2.000 deve ser feita a uma organização não governamental ou sociedade local registrada nas áreas de caridade, cultura, esporte, ciência ou arte, devidamente cadastrada junto ao Commissioner for Voluntary Organisations.

Despesas adicionais. No caso de compra de imóvel, os investidores pagam cerca de 7% do valor do imóvel em taxas e encargos.

O programa de residência permanente em Malta por investimento inclui a maioria dos custos administrativos no requisito total de investimento. Além disso, os solicitantes pagam:

• € 500 — taxa do cartão de residência;
• cerca de € 400 para seguro de saúde;
• custos com tradução e juramentação/notarização de documentos.

O Malta Global Residence Programme combina investimento imobiliário com um regime fiscal privilegiado, oferecendo aos solicitantes um caminho para a residência aliado ao acesso a um enquadramento tributário vantajoso.

Para manter o status de residente, os participantes não podem permanecer mais de 183 dias por ano em nenhum outro país, garantindo que não se tornem residentes fiscais em outra jurisdição.

Requisitos de investimento imobiliário 

A aquisição de moradia em Malta é uma condição essencial para a obtenção da autorização de residência. O valor mínimo de investimento começa em € 275.000 para imóveis localizados na região central ou norte de Malta, ou € 220.000 para propriedades na ilha de Gozo ou no sul do país.

Como alternativa, os solicitantes podem alugar um imóvel por um período mínimo de cinco anos. O aluguel anual deve ser de pelo menos € 9.600 nas regiões norte e central, ou € 8.750 no sul do país e em Gozo.

Custo total para obtenção do Malta Global Residence

O programa exige que os solicitantes obtenham um status de residente fiscal especial em Malta. Os residentes ficam sujeitos a uma alíquota de 15% sobre os rendimentos auferidos no exterior e remetidos para Malta, com um imposto anual mínimo de € 15.000. Esse valor é menor do que em muitos países europeus.

No Malta Global Residence Programme, o principal encargo governamental fixo para um investidor individual é a taxa administrativa de € 6.000. Essa taxa pode ser reduzida para € 5.500 caso o solicitante compre um imóvel no sul de Malta ou na ilha de Gozo. 

Além da taxa de contribuição, o solicitante também arca com:

• seguro-saúde — cerca de € 400;
• preparação de documentos e emolumentos de cartório — € 4.000+.

Impostos imobiliários em Malta

Compra. Em Malta, o comprador paga um imposto de selo de 5% sobre o maior valor entre o preço de contrato e o valor de mercado. Na assinatura do contrato de promessa de compra e venda, geralmente é pago um valor provisório de 1%, sendo o saldo quitado na escritura definitiva^{[12]Fonte: Administração Tributária e Aduaneira de Malta, Manual sobre tributação de renda de aluguel}.

Propriedade. Malta não aplica um imposto imobiliário recorrente anual padrão em nível nacional. 

Venda. As transferências estão sujeitas a uma retenção na fonte de 8% sobre o valor do imóvel transferido. 

Renda de aluguel. Malta permite uma opção de imposto definitivo de 15% sobre a renda bruta de aluguel. Como alternativa, os proprietários podem optar por declarar a renda líquida de aluguel e ser tributados às alíquotas normais de até 35%.

O investimento em imóveis permite que os solicitantes obtenham residência permanente em Chipre, país conhecido por seu sistema tributário vantajoso e clima ameno.

Requisitos de investimento imobiliário 

Para obter residência permanente em Chipre, os solicitantes devem investir no mínimo € 300.000 em uma das seguintes opções:

1. Imóvel residencial novo, sendo permitida a aquisição de até duas propriedades.
2. Imóvel comercial, como escritórios ou hotéis.

Os imóveis podem ser alugados, com rendimentos anuais típicos de até 4%.

Os solicitantes também devem comprovar uma renda anual estável de pelo menos € 50.000 proveniente de fontes fora de Chipre. Esse requisito aumenta em € 15.000 para cada dependente adulto adicional e em € 10.000 para cada filho, a partir do segundo filho em famílias com três ou mais membros.

Custo total para obtenção de residência por investimento imobiliário em Chipre

Além do investimento exigido, os solicitantes pagam taxas governamentais, impostos e despesas de transação associadas à aquisição do imóvel e à obtenção da residência em Chipre.

Os principais custos governamentais e de transação incluem:

• € 500 — taxa de solicitação;
• € 70 — taxa de emissão do cartão de residência;
• € 500 — seguro-saúde para um solicitante único;
• € 70 — taxas de registro.

O imposto de selo deixou de ser cobrado em Chipre desde 1º de janeiro de 2026. 

O IVA é cobrado normalmente à alíquota de 19%. Uma alíquota reduzida de 5% se aplica caso o imóvel seja a única propriedade residencial do comprador.

As taxas de transferência de propriedade dependem da incidência de IVA na transação. Se houver aplicação de IVA, há isenção total das taxas de transferência. Caso o IVA não se aplique, a legislação concede uma redução de 50% nas taxas de transferência padrão. 

A assessoria jurídica costuma ser estimada em 1% do valor do imóvel, o que adiciona € 3.000 em uma aquisição de € 300.000.

No total, um investidor individual que adquira um imóvel por € 300.000 para obter residência permanente em Chipre deve prever custos globais de aproximadamente € 322.140, caso seja elegível à alíquota reduzida de 5% de IVA, ou cerca de € 364.140, se for aplicada a alíquota padrão de 19% de IVA.

Impostos imobiliários em Chipre

Compra. Para a aquisição de imóvel, as principais alíquotas são:

• alíquota padrão de IVA de 19%; 
• alíquota reduzida de 5% de IVA aplicável para a compra ou construção de moradia nova, ou nos casos em que o imóvel seja a única propriedade residencial do proprietário. 

Se o IVA não for pago, aplica-se a taxa de transferência: 

• 3% sobre os primeiros € 85.000; 
• 5% sobre os € 85.000 seguintes; 
• 8% sobre o valor acima de € 170.000. 

Se a transação não estiver sujeita ao IVA, a taxa de transferência é reduzida em 50% ^{[13]Fonte: Departamento Fiscal de Chipre, Imposto sobre Bens Imóveis}. 

Propriedade. Atualmente, Chipre não cobra um imposto imobiliário estadual anual padrão. Os proprietários ainda podem ter que pagar taxas das autoridades locais, como encargos municipais, comunitários ou de saneamento, que variam de acordo com a localidade.

Venda. Para pessoas físicas, Chipre geralmente cobra imposto sobre ganho de capital de 20% sobre o lucro tributável da venda de bens imóveis situados em Chipre. O imposto incide sobre o lucro obtido, e não sobre o preço total de venda.

A renda de aluguel em Chipre é tributada pelo sistema normal de imposto de renda, com as seguintes faixas: 

• 0% até € 22.000;
• 20% de € 22.001 a 32.000;
• 25% de € 32.001 a 42.000;
• 30% de € 42.001 a 72.000;
• 35% acima de € 72.000.

Adquirir um imóvel na Europa e obter a residência oferece diversas vantagens estratégicas para investidores internacionais e suas famílias, indo muito além da simples posse imobiliária.

Viagens sem visto pelo Espaço Schengen

Residentes da maioria dos países da UE desfrutam de viagens sem visto por 29 países do Espaço Schengen para estadias de curta duração de até 90 dias a cada período de 180 dias^{[14]Fonte: Comissão Europeia, Espaço Schengen}. 

Dos países mencionados acima, Chipre é o único que ainda não integra o Espaço Schengen. A autorização de residência do país não concede viagens sem visto na região. No entanto, Chipre participa da cooperação de Schengen e avança rumo à adesão plena, o que implicará a eliminação dos controles de fronteira com os demais membros de Schengen^{[15]Fonte: Comissão Europeia, Migração e Assuntos Internos}. 

Otimização tributária 

Alguns países da UE oferecem regimes tributários vantajosos para novos residentes ou investidores do Golden Visa. 

A Grécia oferece um regime tributário especial para indivíduos de alto patrimônio, com um imposto fixo anual de € 100.000 sobre rendimentos obtidos no exterior, em substituição a alíquotas que podem chegar a 45%. Além disso, os contribuintes enquadrados nesse regime ficam isentos de imposto sobre herança e doação em relação a seus ativos no exterior. 

O regime de tributação fixa é exclusivo para novos residentes fiscais da Grécia. Para se qualificar, o solicitante não pode ter sido residente fiscal grego em 7 dos 8 anos anteriores à transferência da residência fiscal para a Grécia. É preciso também investir pelo menos € 500.000 no país, por exemplo em imóveis, empresas, títulos ou ações de sociedades gregas. O benefício pode ser utilizado por até 15 anos fiscais.

Chipre oferece um regime atraente por meio do status de não domiciliado (non-dom) para investidores que não pretendem se mudar permanentemente para o país. Os residentes fiscais não domiciliados em Chipre estão isentos da Contribuição Especial para a Defesa sobre dividendos, juros e receita de aluguel. Chipre também não cobra imposto sobre grandes fortunas ou heranças.

Para se beneficiar do regime non-dom, o investidor precisa primeiro se tornar residente fiscal em Chipre. O caminho padrão é permanecer mais de 183 dias por ano no país. Existe também uma alternativa mais flexível: a regra dos 60 dias.

Pela regra dos 60 dias, o investidor deve permanecer pelo menos 60 dias por ano em Chipre e não pode passar mais de 183 dias em nenhum outro país no mesmo ano. É necessário também demonstrar um vínculo com Chipre por meio de negócios, emprego ou cargo de diretor em uma empresa sediada no país, além de possuir uma moradia permanente na ilha, seja própria ou alugada.

O status costuma ser concedido por até 17 anos, já que uma pessoa é em geral considerada domiciliada em Chipre após ter sido residente fiscal cipriota por 17 dos últimos 20 anos.

Residência para toda a família

Os programas europeus de residência por investimento permitem incluir familiares próximos na solicitação. A lista de dependentes elegíveis depende do país e do programa específico. 

Todos os programas autorizam a inclusão do cônjuge e de filhos menores de idade. Filhos adultos também podem participar — sob certas condições e dentro de limites de idade. 

Acesso a saúde e educação de alta qualidade

Ser titular de uma autorização de residência permite que as famílias tenham acesso ao sistema de saúde europeu, consistentemente classificado entre os melhores do mundo.

Os países da UE oferecem uma combinação de saúde pública e privada com excelentes indicadores de expectativa de vida e padrões médicos elevados.

Os filhos dos residentes podem frequentar escolas públicas, frequentemente gratuitas ou de baixo custo, além de ter acesso a universidades reconhecidas internacionalmente em toda a Europa. Diversas universidades da UE figuram entre as melhores do mundo.

Oportunidades de negócios e investimentos

A maioria das autorizações de residência na UE por investimento abre portas para uma das maiores áreas econômicas do planeta.

Os residentes se beneficiam do acesso ao Mercado Único da UE, que conta com mais de 450 milhões de consumidores, da possibilidade de abrir e gerenciar empresas localmente, além de usufruir de um ambiente regulatório e jurídico estável.

O Mercado Único da UE garante a livre circulação de mercadorias, serviços, capitais e, em grande parte, de mão de obra, tornando-o altamente atraente para empresários e investidores.

Possibilidade de cidadania na Europa

Realizar um investimento imobiliário na Europa em troca de residência pode constituir o primeiro passo no caminho rumo à cidadania no país europeu para toda a família. No entanto, a trajetória varia de acordo com o país.

Os investidores que buscam a cidadania seguem o trâmite geral de naturalização no país de residência. Para avançar rumo à cidadania, é necessário se mudar para o país escolhido e estabelecer ali uma residência efetiva pelo número mínimo de anos exigido. A naturalização leva pelo menos: 

• 7 anos na Grécia;
• 8 anos em Chipre.

Os solicitantes também devem cumprir requisitos de integração, como conhecimento do idioma nacional e noções básicas da história e cultura locais.

A escolha de um programa de residência por investimento exige mais do que apenas cumprir o valor mínimo exigido. Cada país estabelece regras próprias sobre a elegibilidade dos imóveis, tributação, direitos de residência e perspectivas de longo prazo. Uma análise cuidadosa no início evita atrasos, custos extras e falsas expectativas futuras.

Subestimar o valor do investimento e as regras de elegibilidade do imóvel

O limite mínimo de investimento costuma ser o primeiro fator observado pelos investidores, mas não deve ser analisado isoladamente. O investimento real pode aumentar em vários milhares de euros após a inclusão de taxas, impostos imobiliários e despesas adicionais. 

Igualmente importante é identificar que tipo de imóvel realmente se qualifica pelas regras do programa. A Grécia é um bom exemplo: frequentemente apresentada como uma das opções mais acessíveis, com patamares de entrada a partir de € 250.000, esse valor mais baixo se aplica principalmente a propriedades destinadas a reforma ou conversão de uso. Em diversas localidades, imóveis residenciais padrão enquadram-se em limites mais elevados, de € 400.000 ou € 800.000. 

Riscos fiscais

Os benefícios fiscais podem ser atraentes, mas devem ser analisados com cautela. Na maioria das vezes, a autorização de residência por si só não gera vantagens tributárias. Elas dependem da mudança da residência fiscal e do cumprimento dos requisitos específicos da legislação tributária do país. Por exemplo, Chipre e Grécia oferecem regimes tributários especiais para novos residentes, mas exigem que os investidores permaneçam determinado período no país. 

Superestimar os potenciais retornos

A qualidade do próprio investimento importa tanto quanto o resultado imigratório. Caso o investidor pretenda utilizar o imóvel para geração de renda passiva, as regras de alguns programas podem ser bastante restritivas. 

Na Grécia, por exemplo, o rendimento de aluguel em Atenas varia frequentemente entre 4% e 6%, o que parece bastante rentável. Contudo, os investidores do Golden Visa não têm permissão para alugar seus imóveis por temporada (curta duração), o que exclui locações no estilo Airbnb.

Restrições ao direito de trabalho e atividade empresarial

Os direitos de residência nem sempre incluem o direito de trabalhar. Este é um detalhe crucial frequentemente negligenciado pelos solicitantes.

Na Grécia, o Golden Visa concede o direito de residir, mas não dá acesso automático ao emprego como funcionário ou ao exercício ativo de atividade empresarial. É permitido aos investidores apenas possuir ações em empresas locais e integrar conselhos de administração como membros não executivos.

Se o projeto incluir trabalhar no país ou operar um negócio, essa condição deve ser verificada no início do processo. Isso pode exigir outra autorização, um registro separado ou uma estrutura jurídica distinta.

Período de manutenção e riscos da estratégia de saída

Os programas de residência vinculados a imóveis não são desenhados para revenda rápida. Na maioria dos casos, o investidor deve manter a propriedade por um determinado período para preservar a autorização de residência. Na maioria das vezes, espera-se que os investidores mantenham seus investimentos até a obtenção da residência permanente, o que leva pelo menos 5 anos.

Vender o imóvel antecipadamente pode levar à perda do status. Esse ponto é fundamental para investidores que buscam flexibilidade ou que possam precisar reequilibrar sua carteira antes do planejado. O período de manutenção deve ser tratado como parte do cronograma de investimento, e não como um mero detalhe técnico.

A Immigrant Invest é uma empresa de consultoria especializada em residência e cidadania por investimento. Trabalhamos com programas na Europa, no Caribe, no Oriente Médio e em outros destinos. Mais de 10.000 pessoas obtiveram a segunda residência ou cidadania com nossa assistência.

Nossos clientes recebem suporte não apenas na solicitação de residência, mas também na escolha do imóvel para investimento. Contamos com uma equipe imobiliária dedicada, cujos especialistas selecionam imóveis que atendem tanto aos objetivos do investidor quanto aos requisitos do programa escolhido.

Temos nosso próprio banco de dados de imóveis e oferecemos propriedades que combinam com os objetivos do investidor e com as exigências do programa. Isso ajuda a evitar opções inadequadas que possam parecer atraentes, mas que não se qualificam para a residência.

Nossa equipe também dá suporte no lado prático da compra. Advogados ajudam a verificar se o imóvel cumpre os critérios do programa, revisam os aspectos jurídicos e de transação, e guiam o cliente durante todo o processo de investimento. Como resultado, os investidores recebem suporte tanto na seleção imobiliária quanto na solicitação de residência em um só lugar.

1. Alguns países da União Europeia permitem que cidadãos não pertencentes à UE obtenham autorizações de residência se comprarem imóveis.
2. A Grécia oferece o menor limite mínimo de investimento, a partir de apenas € 250.000, sendo a principal escolha para quem busca residência na UE a um custo mais acessível.
3. Chipre oferece um mercado imobiliário de luxo com investimento mínimo em imóveis de € 300.000. A localização do país, o regime tributário vantajoso e o estilo de vida mediterrâneo o tornam ideal para Indivíduos de alto patrimônio.
4. Malta é conhecida por sua estabilidade e forte mercado de aluguel. O Malta Permanent Residence Programme, MPRP, permite que investidores obtenham residência permanente por investimento. Alugar ou comprar imóveis é uma das condições de investimento sob este programa. O limite financeiro para participação é de € 474.000 no caso de compra de imóvel.
5. Ser proprietário de imóveis na UE oferece diversas vantagens, incluindo acesso a um mercado estável, potencial de valorização do capital, forte proteção jurídica da propriedade e a oportunidade de gerar renda de aluguel.