Imóveis no Caribe: Tendências de Preços, Potencial de Renda e Despesas

Relatórios analíticos, como o do Canadian Imperial Bank of Commerce, mostram um aumento constante no fluxo de turistas. Simultaneamente, a "carteira" do turista está crescendo, ou seja, o valor gasto por visitante durante a estadia. No entanto, a economia dos países caribenhos sofreu dois grandes golpes.

Os furacões de 2017 causaram grandes estragos. Antígua e Barbuda e Dominica foram as ilhas que mais sofreram. A destruição provocou uma redução temporária no fluxo de turistas, que se recuperou rapidamente. Os preços dos imóveis, que haviam caído, voltaram a subir após alguns meses.

Na primavera de 2019, a queda da libra esterlina levou a uma dinâmica negativa nos preços dos imóveis, que caíram em média 5–10%. No entanto, a partir do verão de 2019, o mercado imobiliário caribenho apresentou uma dinâmica positiva renovada. A demanda de investidores americanos, britânicos e canadenses por villas à beira-mar para aluguel aumentou.

No início de 2020, os preços já haviam se recuperado em cerca de 90%, segundo Bradley Esty, diretor-executivo da Stanley Real Estate em Antígua.

A pandemia reduziu o fluxo de turistas. Durante a quarentena, a demanda por aluguel caiu, mas deve se recuperar rapidamente com a reabertura das fronteiras. A experiência demonstra que os preços no mercado imobiliário do Caribe retornam rapidamente aos níveis anteriores à crise.

A variedade de imóveis é ampla, indo de apartamentos a villas de luxo. Por exemplo, em Antígua, os preços variam de $ 250.000 por um townhouse de dois quartos em Jolly Harbour, na costa oeste, até $ 10–25 milhões por uma residência à beira-mar na vizinha Pearns Point.

Apresentamos preços aproximados para imóveis mobiliados e totalmente equipados. As estimativas são de grandes agências e foram ajustadas com base na experiência da Immigrant Invest:

• De 60 a 120 metros quadrados custam entre 0,4 e 1 milhão de dólares.

• Pequenas villas de um a dois quartos são estimadas entre $ 1 e 2 milhões.

• Por uma grande villa de frente para o mar com ancoradouro próprio, o valor varia de 2 a 10 milhões de dólares.

Você não precisa comprar o imóvel inteiro. É possível adquirir uma cota no projeto, reduzindo o valor necessário para o investimento. Grandes complexos hoteleiros são oferecidos para participação societária. O preço por metro quadrado de área privativa varia de $ 5.000 a $ 8.000.

A peculiaridade desses projetos é que eles são aprovados pelo governo para participação no programa de cidadania por investimento. Como bônus, os investidores ganham a oportunidade de se hospedar gratuitamente no hotel por 7 a 14 dias.

Tenha em mente que alguns apartamentos e villas adquiridos no âmbito dos programas de investimento devem ser alugados para visitantes do país. Caso o investidor não planeje alugar o imóvel, é necessário selecionar um imóvel adequado com antecedência.

Investidores costumam comprar imóveis no Caribe para aluguel e, com menor frequência, para férias. Poucas pessoas se mudam para o Caribe para residência permanente. Portanto, é importante estimar a rentabilidade do aluguel com antecedência.

O Caribe possui alta e baixa temporada, mas a diferença nos preços de aluguel é pequena, sendo inferior a 1,5 vez. Há fluxo turístico durante todo o ano.

Fonte: Global Property Guide

O custo de aluguel de apartamentos ou villas em complexos hoteleiros aprovados para programas de cidadania é muito mais alto — de $ 1.500 a $ 2.500 por semana. Para o investidor, o rendimento é de 3–5% ao ano.

Fonte: Numbeo

Imóveis com dois a três quartos são frequentemente adquiridos para locação. Trata-se de opções adequadas para famílias, muito próximas da praia. Não é necessário comprar um imóvel inteiro: é possível adquirir uma cota no projeto, como mencionado anteriormente. A participação societária é mais barata do que comprar a propriedade inteira. Também é possível adquirir um terreno para construção ou uma vaga para iate.

Os projetos aprovados são considerados uma opção de investimento mais confiável e lucrativa. Explicamos detalhadamente o porquê:

• A licença para participar do programa confirma a confiabilidade do projeto. Essa é uma proteção garantida contra fraudes.

• Trata-se de hotéis cinco estrelas. Portanto, os quartos nunca ficam vagos e são reservados com antecedência.

• Para esses projetos, os terrenos são melhor localizados — próximos a belas praias e atrações locais. Essa acessibilidade impulsiona a demanda.

• Em 80% dos casos, centros comerciais e rodovias estão localizados ao lado desses hotéis. A conveniência determina a demanda.

• Investidores privados são atraídos ainda na fase de construção. Quanto antes os investimentos forem realizados, mais favoráveis serão as condições de entrada no projeto.

• Apenas grandes empresas internacionais participam da construção desses projetos. Esse é um fator de confiabilidade: o projeto será construído e entregue.

• É conveniente não apenas para os hóspedes do hotel, mas também para os investidores. A empresa gestora é responsável pela manutenção, despesas do imóvel e sua locação. Sim, essas despesas são deduzidas da receita de aluguel, mas o investidor não precisa se preocupar com os problemas do dia a dia.

• A empresa gestora representa a incorporadora, uma rede hoteleira internacional. Isso garante determinados padrões de gestão e manutenção do hotel.

• O investidor privado, como coproprietário do projeto, pode usufruir de 1 a 2 semanas por ano em um apartamento ou villa do hotel gratuitamente.

A transação mais comum para um projeto aprovado é a venda inicial na fase de construção. Os programas de Antígua e Barbuda, Dominica, São Cristóvão e Névis permitem a compra de imóveis no mercado secundário. Trata-se de cotas nos mesmos projetos licenciados.

Ou seja, o investidor que realizou a primeira compra pode vender sua cota para um próximo investidor após cinco anos. O segundo investidor também poderá obter a cidadania. Um terceiro investidor não poderá participar do programa.

Na fase de seleção, é importante verificar a regularidade do título de propriedade do imóvel. É recomendável confiar essa tarefa a um advogado especializado. Os serviços custam de 1 a 3% do valor do imóvel. A Immigrant Invest coopera com incorporadoras e fornece informações detalhadas e verificadas sobre cada propriedade.

Caso não haja tempo para viajar ao Caribe, é possível selecionar o imóvel remotamente. Trata-se de uma grande incorporadora, portanto é possível solicitar a transmissão por vídeo da inspeção do imóvel.

Obtenção da licença. Caso o investidor não seja cidadão do país, ele precisa adquirir uma licença de propriedade de terra para estrangeiros (Alien Landholding License — ALHL).

Celebração do contrato de reserva do imóvel. O comprador transfere de 10 a 15% do valor total da transação para a incorporadora. O imóvel é retirado do mercado.

Elaboração do contrato de compra e venda. O investidor transfere os recursos para a conta da incorporadora. Em média, a conclusão da compra leva uma semana. Todos os contratos podem ser assinados presencialmente, perante tabelião, ou remotamente por meio de um advogado com procuração do investidor.

Caso o comprador participe do programa de cidadania, o contrato de compra e venda é assinado e pago após a aprovação da solicitação.

O prazo de processamento de uma solicitação varia de 2 a 6 meses, dependendo do programa. O investidor recebe o passaporte por serviço de entrega no endereço de sua preferência.

Após a compra, o imóvel é registrado no departamento de registro de imóveis local.

O investidor estrangeiro adquire a licença ALHL por 5–10% do valor da transação. É importante levar em consideração o prazo de emissão da licença. Por exemplo, em Antígua e Barbuda, isso pode levar até seis meses. Na prática, durante esse período, é possível obter o passaporte do país.

O comprador terá que pagar impostos e taxas de agência. Se o imóvel for adquirido para fins de cidadania, alguns programas exigem o pagamento de taxas governamentais específicas.

A comissão do agente de vendas é negociável e varia de 3 a 6% do valor da transação. É mais vantajoso comprar projetos diretamente com a incorporadora, havendo opções de escolha. Se o imóvel for adquirido pelo programa de cidadania, essa despesa não existe.

Impostos. O imposto imobiliário varia de 0,002 a 5%, sendo a alíquota mínima cobrada em São Cristóvão. O imposto sobre a terra é calculado em escala progressiva, mas o valor é baixo para empreendimentos residenciais. Proprietários de imóveis em Dominica pagam imposto municipal de apenas 1,25% do valor cadastral do imóvel.

Contas de serviços básicos, incluindo água, eletricidade, telefone e internet, são mais baixas em Granada, a partir de $ 83. Os custos mais elevados estão em São Cristóvão e Nevis, de $ 200 a $ 260, e em Antígua e Barbuda — $ 150-250. Os valores são apresentados para apartamentos com área de 60-80 m².

O seguro imobiliário custa cerca de 0,2% do valor do imóvel.

O custo do serviço da empresa gestora depende do tipo de imóvel. Para vilas e apartamentos com custo a partir de $ 200.000, as taxas variam entre 1 e 2%.

Compradores de frações em complexos hoteleiros e participantes de programas de cidadania não arcam com custos diretos para a manutenção do imóvel. A empresa gestora os deduz dos pagamentos de aluguel.

Os imóveis adquiridos por investidores por meio de programas de cidadania por investimento são alugados imediatamente após a entrada do empreendimento em operação. O processo é administrado por uma empresa gestora.

A incorporadora e o investidor privado compartilham as receitas de aluguel, geralmente em partes iguais. A cota do investidor é especificada no contrato com a empresa gestora. A rentabilidade do aluguel varia habitualmente entre 3 e 5% ao ano. Essa é a mesma rentabilidade obtida em imóveis adquiridos fora do programa de cidadania.

Existem diferentes regimes tributários sobre a receita de aluguel para residentes fiscais e não residentes.

Para pagar impostos, o não residente obtém um número de identificação fiscal (NIF ou equivalente). Possuir um documento de identificação de um estado caribenho também pode auxiliar os investidores em seus negócios.

A possibilidade de desinvestimento do projeto é planejada antes do investimento. O mesmo ocorre com os imóveis: a liquidez de um ativo (a capacidade de vendê-lo rapidamente a preço de mercado) tem relevância equivalente à rentabilidade. Sob esse ponto de vista, os imóveis turísticos no Caribe representam um ativo lucrativo.

Prazo obrigatório de manutenção do investimento. Os participantes do programa de cidadania podem vender os imóveis após um período de 3 a 7 anos de posse. Considerando a dinâmica de valorização, a venda pode gerar lucro. O investidor pode vender o imóvel por conta própria ou por meio de uma empresa gestora.

Impostos e taxas na venda. O vendedor do imóvel paga o imposto de selo, que corresponde a um determinado percentual sobre o valor da propriedade. A alíquota do imposto de selo varia de acordo com o país. Em Granada e Santa Lúcia, a taxa tributária para estrangeiros é significativamente mais alta do que para residentes.

Se o imóvel for vendido por um valor superior ao custo de aquisição, há ganho de capital. Em muitos países, é obrigatório pagar o imposto correspondente. No entanto, não há imposto sobre ganho de capital no Caribe.

O vendedor paga pelos serviços do agente imobiliário, o que representa entre 5 e 7%.

Além das receitas e despesas, outros fatores também influenciam a escolha do imóvel.

A densidade da infraestrutura turística, atrações naturais e históricas, a qualidade das praias e a riqueza da vida marinha. A seguir, apresentamos a avaliação de cada país. Esta visão geral destaca as melhores ilhas do Caribe para comprar imóveis.

Antígua e Barbuda. O estado de Antígua e Barbuda é composto por três ilhas: Antígua, Barbuda e Redonda. Barbuda, pouco povoada, é famosa pela vida selvagem, enquanto Redonda é o destino favorito dos velejadores — uma ilha rochosa não habitada que preservou a flora e a fauna tropicais em sua forma original.

Antígua é o principal centro turístico do país. A maioria dos hotéis, restaurantes, bares, cassinos, clubes e lojas está localizada aqui. Antígua abriga villas privadas que valem de centenas de milhares a milhões de dólares americanos. Dois terços da população trabalham no setor de serviços e são extremamente receptivos com os turistas. A ilha possui uma atmosfera de tranquilidade serena.

Antígua é popular entre os entusiastas de esportes aquáticos. Praticantes de windsurfe, mergulho autônomo e pesca em alto-mar viajam para a ilha de todas as partes do mundo. O maior porto da ilha, English Harbour, é um renomado porto internacional de iates. Todos os anos, no final de abril, é realizada uma semana de competições de vela no local.

O centro financeiro e comercial do país é a capital, Saint John’s. A maioria dos pontos turísticos também fica na cidade. A marca registrada do local é o estilo arquitetônico eclético, expresso na combinação de construções de pedra resistentes e coloridas com casas rústicas.

Este país insular pode ser considerado o epicentro do turismo, dos esportes aquáticos e da cultura. Imóveis no local são procurados e alugados por quem prefere um estilo de vida ativo e proximidade com a infraestrutura.

Granada. A ilha foi descoberta por Colombo no século XV e preserva grande parte de sua aparência original até hoje. A areia das praias é branca. O mar é extremamente calmo, pois Granada é cercada por recifes de coral que protegem a ilha dos ventos.

A principal atividade de lazer na ilha é o mergulho. Entusiastas da prática vêm a Granada em busca de uma variedade de peixes, tartarugas marinhas raras, diversas espécies de golfinhos e tubarões, além de excursões a navios naufragados.

Os pontos de mergulho mais interessantes são a costa sul da praia de Grand Anse, Dragon Bay, Tyrrel e Grand Mal Point, além do recife de Bose. A pequena ilha de Jenny é popular entre mergulhadores: é considerada um dos locais com as águas mais limpas do mundo.

A principal cidade do país é a capital, Saint George’s, porto de cruzeiros e centro turístico de Granada. Lá se encontram lojas, restaurantes e atrações turísticas. Por exemplo, as cachoeiras de Concord, a Reserva Florestal Grand Etang com uma trilha nas montanhas até as cachoeiras Seven Sisters, o Lago da Cratera e o jardim botânico com a Cachoeira Annandale.

Os imóveis em Granada atraem principalmente amantes da natureza e do mundo marinho.

Dominica é chamada de "A Ilha da Natureza", em referência à beleza intocada do país. A atividade vulcânica da ilha se manifesta na forma de areias negras, gêiseres, fontes termais e lagos com águas em ebulição. Dominica abriga o segundo maior lago borbulhante (Boiling Lake) do mundo.

Dominica é um país verde e ecologicamente limpo: a eletricidade é produzida com o uso de energia hidrelétrica, solar e geotérmica. As atrações incluem uma das maiores cachoeiras do Caribe, fontes de sulfeto de hidrogênio, um jardim botânico e a Waitukubuli National Trail, uma trilha de caminhada com 184 km de extensão.

A capital de Dominica é Roseau, um porto de cruzeiros, a cidade mais antiga da ilha e o centro cultural do país. Há muitos monumentos arquitetônicos na cidade, como a catedral católica do século XVIII. Roseau também abriga a maior rodovia que conecta a capital a outra grande cidade, Portsmouth.

Os imóveis em Dominica são interessantes para amantes de atividades ao ar livre e da natureza intocada.

São Cristóvão e Névis. O estado é composto por duas ilhas. São Cristóvão é quase duas vezes maior que Névis, sendo o local preferido dos turistas para descansar. Há diversas opções de lazer: complexos esportivos, campos de golfe, quadras de tênis, hipismo, iatismo, surfe, mergulho, excursões e tratamentos de spa em hotéis.

A ilha possui muitos lagos salgados e enseadas com praias de areia, algumas delas escuras, quase pretas. São Cristóvão atrai entusiastas do mergulho: cerca de quatrocentos navios naufragados repousam nas proximidades da ilha.

A ilha abriga um Patrimônio Mundial da UNESCO — o Parque Nacional e Fortaleza de Brimstone Hill, no topo de um antigo vulcão, também conhecido como a Gibraltar das Índias Ocidentais.

Névis fica a três quilômetros de distância de São Cristóvão. Roteiros de excursão pela ilha, composta quase totalmente por rochas vulcânicas de erupções antigas, são muito populares entre os turistas.

A maior cidade do país é a capital, Basseterre, localizada na ilha de São Cristóvão. Fundada em 1627, é uma das cidades mais antigas das Índias Ocidentais. Basseterre abriga a maior parte da população do país.

Muitos hotéis em São Cristóvão atendem visitantes de alta renda. Os imóveis na ilha são comprados e alugados por hóspedes de alto poder aquisitivo.

Santa Lúcia é uma das ilhas mais belas e verdes do Caribe: não existem florestas como as de Santa Lúcia em nenhum outro lugar.

O cartão-postal do país são duas montanhas em formato cônico, chamadas Pitons, localizadas a 45 km da capital. Vale a pena visitar a pitoresca Baía de Marigot, o Parque Sulphur Springs com fontes de sulfeto de hidrogênio, os Jardins Botânicos Toraille e Diamond Gardens, uma praia de areia preta e a catedral local.

O principal centro econômico e turístico do país é a capital, Castries, onde vive um terço da população total da ilha. A cidade é um importante porto de cruzeiros e é famosa por sua Catedral Central e suas feiras de artesanato peculiares.

Os imóveis turísticos em Santa Lúcia são procurados principalmente por apreciadores da fauna e flora tropicais.

Ao escolher um imóvel, deve-se ter em mente que o maior número de apartamentos e villas de alto padrão está concentrado em complexos hoteleiros cinco estrelas em Antígua e Barbuda e São Cristóvão e Névis. Consequentemente, a receita de aluguel será mais alta, e a rentabilidade tende a se aproximar de 5%. A rentabilidade de imóveis mais modestos e baratos no Caribe ficará mais próxima de 3% ao ano.

Por outro lado, todos os estados caribenhos vivem do turismo. Por isso, em muitas ilhas há uma construção ativa de grandes complexos turísticos. Na fase de lançamento, os preços são mais baixos do que após a entrega do empreendimento, o que significa que, pelo mesmo valor, é possível adquirir um imóvel com maior potencial de rentabilidade.

Caso pretenda utilizar o imóvel para férias, vale a pena considerar as opções de investimento em complexos hoteleiros.