Golden Visa de Portugal: Desconstruindo uma Década de Impacto Socioeconômico

O Portugal introduziu seu programa de residência por investimento, ou Autorização de Residência para Atividade de Investimento, frequentemente chamado de Golden Visa, em outubro de 2012, durante uma profunda crise econômica que se seguiu à crise da dívida soberana. 

O setor da construção do país havia colapsado e o governo buscava atrair investimentos estrangeiros para apoiar a recuperação econômica. A compra de imóveis rapidamente se tornou a opção mais popular entre os investidores. Em seus primeiros 10 anos, o Golden Visa atraiu mais de € 7,3 bilhões em investimentos, dos quais cerca de 88% foram direcionados ao setor imobiliário[1].

A maior parte do investimento esteve concentrada em Lisboa, Porto e no Algarve. Embora tenha ajudado a reativar o mercado imobiliário, isso também coincidiu com acentuados aumentos nos preços das habitações e nos aluguéis. Isso levou a um crescente debate público sobre a acessibilidade à habitação e a preocupações de que o investimento estrangeiro estivesse contribuindo para a gentrificação nas principais cidades.

Em resposta à crescente pressão política e social, o governo introduziu diversas reformas. A primeira grande mudança, implementada em 2022, limitou novos investimentos imobiliários residenciais a áreas do interior e às regiões autônomas, excluindo Lisboa, Porto e outras zonas litorâneas de alta demanda.

Uma reforma mais significativa ocorreu em outubro de 2023 com a lei “Mais Habitação”, Lei n.º 56/2023[12]. Essa legislação removeu a compra de imóveis e grandes transferências de capital como opções de investimento elegíveis para novos solicitantes. 

O Golden Visa foi redirecionado para investimentos considerados mais benéficos para a economia, como financiamento para pesquisa e desenvolvimento, projetos de patrimônio cultural, fundos de investimento que não envolvam imóveis e investimentos empresariais que criem empregos.

Ao mesmo tempo, a administração do programa mudou. No final de 2023, Portugal dissolveu seu serviço de imigração e fronteiras, conhecido na época como SEF. A responsabilidade pela administração da imigração, incluindo o Golden Visa, foi transferida para um novo órgão: a Agência para a Integração, Migrações e Asilo (AIMA). O objetivo era separar as tarefas administrativas das funções policiais e melhorar a gestão migratória.

Quando a AIMA assumiu, herdou um acúmulo de mais de 50.000 solicitações pendentes relacionadas ao ARI e lançou uma grande operação para processá-las[1]. Em 2024, seu primeiro ano completo de operação, a AIMA concedeu 2.081 autorizações de residência a investidores principais e 2.909 autorizações a seus familiares. Isso incluiu tanto novas solicitações sob as regras atualizadas quanto casos antigos do acúmulo[1].

Portanto, o Golden Visa de Portugal mudou significativamente desde o seu lançamento. Ao remover a opção de investimento imobiliário, o governo alinhou o Golden Visa de forma mais estreita com as recomendações de organizações como a UE e a OCDE, que alertaram sobre os riscos de vincular a residência aos mercados habitacionais.

Como resultado, seu impacto direto no mercado imobiliário de Portugal é agora mínimo, enquanto seu sucesso dependerá do fato de esses novos canais de investimento proporcionarem benefícios econômicos claros.

Neste relatório, a Immigrant Invest apresenta uma análise detalhada da residência por investimento de Portugal, oficialmente chamada de Autorização de Residência para Atividade de Investimento e amplamente conhecida como Golden Visa[2]. Examinamos como o programa se desenvolveu desde o seu lançamento em 2012 até sua forma atual em 2026.

Nosso objetivo não é apenas descrever, mas também analisar a evolução e os impactos do Golden Visa utilizando dados disponíveis e desdobramentos de políticas públicas. Analisamos como as regras mudaram ao longo do tempo, quais efeitos econômicos e sociais o programa gerou e como os debates políticos moldaram sua reforma. Portanto, o relatório oferece uma avaliação fundamentada em evidências sobre a trajetória do Golden Visa.

Nossa análise se concentra em várias questões-chave. Este relatório aborda o Golden Visa sob diferentes perspectivas. Em especial, abrange o seguinte:

• impacto da crise econômica de 2008—2012 na criação do Golden Visa e seus objetivos originais;
• mudanças no arcabouço legal, nos níveis de investimento e no perfil dos investidores ao longo do tempo;
• efeitos econômicos mensuráveis, incluindo entrada de capital, impactos no mercado imobiliário e arrecadação de impostos;
• consequências sociais e políticas, especialmente em relação à acessibilidade à habitação, que se tornou um tema central no debate público;
• endurecimento regulatório entre 2020 e 2023, culminando na lei “Mais Habitação”, e seu impacto no programa;
• comparação da abordagem de Portugal com outras rotas de residência para investidores na União Europeia, juntamente com o status atual do programa e possíveis direcionamentos futuros sob o novo arcabouço administrativo e legal.

Fontes de dados e critérios de credibilidade

Este relatório baseia-se exclusivamente em fontes confiáveis e publicamente disponíveis. Utilizamos estatísticas e relatórios oficiais de instituições do governo português, incluindo a AIMA, o antigo SEF, o Instituto Nacional de Estatística (INE) e o Banco de Portugal[1].

Nossa análise jurídica apoia-se na legislação publicada no Diário da República, o jornal oficial do governo de Portugal[3]. 

Para compreender o contexto mais amplo das políticas públicas, também analisamos publicações e relatórios de organizações internacionais, como a Comissão Europeia, a OCDE e o Fundo Monetário Internacional.

Limitações e descontinuidades nos dados

Uma limitação importante deste relatório é a interrupção na série de dados causada pela transferência de responsabilidades do SEF para a AIMA no final de 2023. Devido a essa mudança, os dados de 2023 e 2024 não podem ser comparados diretamente em uma análise simples ano a ano. Os primeiros números da AIMA refletem não apenas novas solicitações e aprovações, mas também o processamento de um grande acúmulo de processos herdados do SEF[4].

Outra limitação é que, no momento da elaboração deste relatório, os relatórios públicos não forneciam um detalhamento completo das aprovações do Golden Visa em 2024 por nacionalidade ou por tipo de investimento. Por essa razão, nossa análise do período mais recente concentra-se principalmente em tendências gerais mais amplas, em vez de padrões detalhados por categoria.

Portugal entrou nesse período sob forte pressão econômica. O crescimento estagnou, o investimento privado enfraqueceu e as finanças públicas ficaram sob pressão. A crise se aprofundou após o choque financeiro global e a crise da dívida na zona do euro. Essas condições prepararam o terreno para o aumento do desemprego e uma prolongada desaceleração dos investimentos.

Escassez de investimentos e alta no desemprego

Entre 2008 e 2012, Portugal enfrentou uma profunda crise econômica, incluindo dois períodos de recessão e um aumento expressivo no desemprego. 

Após um crescimento quase nulo em 2008, a economia encolheu 2,9% em 2009[5]. Recuperou-se apenas ligeiramente em 2010, quando o PIB cresceu 1,9%, mas voltou a entrar em recessão: o PIB recuou 1,6% em 2011 e teve uma queda ainda mais acentuada de 3,2% em 2012[5]. Grande parte dessa retração foi causada pelo colapso da demanda interna, especialmente dos investimentos. 

No geral, o PIB de Portugal caiu cerca de 10% entre o final de 2007 e o final de 2012[5].

Colapso da construção civil e do mercado imobiliário

O setor da construção civil foi o mais atingido em comparação a qualquer outro setor da economia. Sua produção caiu ano a ano: 4,9% em 2008, 10,7% em 2009, 5,4% em 2010, 9,7% em 2011 e 15,8% em 2012[37]. Ao final desse período, a atividade da construção civil estava cerca de 44% abaixo do seu pico em 1999[38].

Esse colapso teve consequências especialmente graves porque a construção civil emprega um grande volume de trabalhadores. Somente nas grandes empresas de construção, o emprego caiu cerca de 29% entre 2008 e 2012[38].

Pressão fiscal e programa do FMI

As finanças públicas de Portugal sofreram forte pressão durante os anos de crise. Dados do Eurostat mostram que o déficit público geral aumentou de 3,6% do PIB em 2008 para 10,2% em 2009, permanecendo extremamente elevado em 9,8% em 2010[39]. No mesmo período, a dívida pública cresceu vertiginosamente, passando de 71,7% do PIB em 2008 para 108,1% em 2011[39].

À medida que a crise da dívida na zona do euro se intensificava, a confiança dos investidores em Portugal enfraqueceu e os custos de empréstimos soberanos dispararam. O Mecanismo Europeu de Estabilidade aponta que os rendimentos dos títulos portugueses de 10 anos ultrapassaram 10% em meados de 2011, aumentando drasticamente o custo de endividamento do governo[41].

Justificativa política para a residência por investimento

Portugal lançou sua residência por investimento em outubro de 2012 como uma resposta prática à crise econômica e às rigorosas limitações impostas pelo programa de resgate do FMI. Na época, o governo tinha margem muito reduzida para aumentar gastos, os bancos estavam concedendo menos empréstimos e o mercado habitacional estava em forte declínio.

O Golden Visa foi concebido para atrair capital estrangeiro para o país sem adicionar pressão ao orçamento do Estado nem aumentar a dívida pública. Ao incentivar o investimento estrangeiro, especialmente em imóveis, o governo esperava reduzir o excesso de oferta imobiliária, sustentar os preços e ajudar a reativar o debilitado setor da construção.

A medida também se alinhava às reformas habitacionais mais amplas já em andamento, incluindo a Nova Lei do Arrendamento Urbano de 2012[42] e medidas de apoio à reabilitação urbana. Além disso, os recursos captados por meio do Golden Visa proporcionaram uma importante fonte de capital estrangeiro para a economia.

Outras opções, como uma grande iniciativa de investimento público, não eram realistas porque Portugal estava vinculado a estritas condições de resgate. Nesse contexto, a residência por investimento tornou-se um dos poucos instrumentos que o governo podia utilizar para atrair capital rapidamente, mantendo-se em conformidade com as regras de consolidação fiscal.

Portugal lançou o Golden Visa em 2012 para atrair capital estrangeiro durante um período de fragilidade econômica. O governo buscava apoiar a recuperação, impulsionar o investimento e fortalecer a confiança na economia.

Quadro legislativo e objetivos das políticas públicas

A base legal para a residência por investimento em Portugal foi criada pela Lei n.º 29/2012, de 9 de agosto de 2012[6]. Essa lei alterou a então vigente Lei de Estrangeiros (Lei n.º 23/2007) ao adicionar uma nova disposição — o Artigo 90.º-A —, que estabeleceu as regras para a concessão de autorizações de residência a cidadãos não pertencentes à UE que realizem investimentos qualificados em Portugal[6].

O principal objetivo da política era atrair capital estrangeiro para apoiar a recuperação econômica do país após a crise da dívida soberana. O programa foi regulamentado pelo Despacho n.º 11820-A/2012, que entrou em vigor em 8 de outubro de 2012 e definiu os requisitos específicos de investimento.

Requisitos iniciais de investimento

No início, o Golden Visa oferecia três opções principais de investimento. Os solicitantes podiam transferir pelo menos € 1 milhão para Portugal, criar no mínimo 30 postos de trabalho ou comprar imóveis no valor mínimo de € 500.000[7]. A exigência de criação de empregos foi posteriormente reduzida e padronizada para 10 postos de trabalho.

As regras originais de residência também exigiam que os investidores passassem um tempo relativamente limitado em Portugal: 30 dias durante o primeiro ano e 60 dias ao longo de cada período subsequente de renovação de dois anos. Em 2015, essas regras tornaram-se ainda mais flexíveis. 

Nos termos do Decreto Regulamentar n.º 15-A/2015, a permanência mínima foi reduzida para apenas 7 dias no primeiro ano e 14 dias em cada período posterior de 2 anos. Isso tornou o Golden Visa muito mais atraente para investidores internacionais, pois permitia manter o status de residência com apenas visitas breves a Portugal.

O Golden Visa expandiu-se rapidamente em seus primeiros anos. Portugal utilizou o programa para atrair capital estrangeiro em um momento de fraco investimento interno. A demanda inicial demonstrou forte interesse de investidores de fora da UE. Em 2016, o Golden Visa já se tornara uma parte visível da política de investimentos do país.

Entradas de investimentos e primeiros impactos econômicos

Durante seus primeiros anos, o Golden Visa cresceu de forma constante. Embora o contexto disponível não inclua dados anuais completos de 2012 a 2015, os números de 2016 mostram a relevância que o programa havia alcançado ao final dessa primeira fase. Em 2016, as autoridades de imigração de Portugal, na época o SEF, aprovaram 1.414 solicitações de Golden Visa[8].

Como resultado, foram emitidas 1.172 primeiras autorizações de residência para os investidores principais, enquanto outras 2.000 autorizações foram concedidas a familiares por meio de reunificação familiar[8]. No mesmo ano, o Golden Visa atraiu € 874,44 milhões em investimentos, demonstrando sua grande capacidade de atrair capital estrangeiro para Portugal[9].

Papel do setor imobiliário e nacionalidades dos investidores

Os primeiros anos do Golden Visa foram moldados por dois padrões claros: a maioria dos investidores escolheu a opção imobiliária, e cidadãos chineses representaram o maior grupo de solicitantes.

Em 2016, 1.329 das 1.414 solicitações aprovadas estavam vinculadas à compra de imóveis, o que significou que o setor imobiliário respondeu por 94% de todas as aprovações[10]. O setor também representou a grande maioria do montante investido: € 787,45 milhões do total anual, ou 90,1%[11].

As demais rotas foram utilizadas com frequência muito menor. A opção de transferência de capital respondeu por 84 solicitações, enquanto apenas uma autorização foi emitida por meio da rota de criação de empregos.

Os investidores chineses foram, de longe, o maior grupo por nacionalidade. Em 2016, 848 solicitantes principais eram oriundos da China[10]. Em seguida vieram o Brasil com 142, a África do Sul com 62, a Rússia com 51 e a Jordânia com 35. Isso demonstra que o Golden Visa foi especialmente atraente na China durante sua fase inicial, embora o interesse também começasse a se espalhar para outros países.

Este período marcou o pico de influência do Golden Visa no mercado imobiliário. O capital estrangeiro continuou fluindo para os imóveis portugueses, enquanto a demanda por habitação permaneceu forte nas áreas urbanas e litorâneas mais populares do país.

Crescimento dos preços da habitação e entrada de capital estrangeiro

Entre 2016 e 2021, os preços dos imóveis residenciais em Portugal subiram de forma constante e depois ainda mais rápida. De acordo com o Instituto Nacional de Estatística, os preços médios das habitações subiram 7,1% em 2016 e cerca de 9,6% em 2019[12]. Os preços continuaram a subir mesmo durante a pandemia, aumentando 8,4% em 2020. Em 2021, o mercado acelerou novamente, com o crescimento médio anual atingindo 9,4% e o crescimento homólogo atingindo o pico de 11,6% no quarto trimestre[13].

Em 2021, o preço mediano nacional da habitação havia atingido € 1.297 por metro quadrado[14]. Os preços eram muito mais elevados em algumas regiões, especialmente no Algarve (€ 2.000 por metro quadrado), na Área Metropolitana de Lisboa (€ 1.813) e na Área Metropolitana do Porto (€ 1.370)[14].

Os aluguéis seguiram padrão semelhante. O valor mediano do aluguel nos novos contratos subiu 10,8% em 2019 e 7,7% em 2021, atingindo € 6,04 por metro quadrado[14].

Concentração em Lisboa e no Porto e transformação urbana

A pressão sobre o investimento e a habitação esteve fortemente concentrada nas áreas litorâneas e metropolitanas de Portugal, especialmente em Lisboa, no Porto e no Algarve. Dados oficiais do SEF de 2021 mostraram que 66,8% de todos os residentes estrangeiros em Portugal estavam registrados nos distritos de Lisboa, Faro e Setúbal[14]. Isso correspondeu aos dados do mercado imobiliário do INE, que indicavam que os preços dos imóveis eram mais altos nessas mesmas áreas[14].

Essa concentração também se refletiu em mudanças visíveis nas grandes cidades. Nos anos anteriores a 2020, Lisboa e o Porto registraram um rápido aumento no aluguel por temporada, o que aumentou a pressão sobre a oferta de habitação para os residentes locais e esteve associado à gentrificação em bairros históricos. O Golden Visa reforçou essa tendência ao direcionar capital estrangeiro para mercados imobiliários que já estavam sob forte pressão e passando por transformações urbanas significativas.

Debate político

Com o aumento contínuo dos preços dos imóveis e dos aluguéis, as críticas públicas e políticas ao Golden Visa também cresceram. Como entre 87% e 95% das aprovações estavam vinculadas ao investimento imobiliário, o programa tornou-se fortemente associado à crise de acessibilidade à habitação.

Embora o investimento via Golden Visa representasse apenas uma pequena parcela do mercado imobiliário total de Portugal, ele estava fortemente concentrado nas áreas urbanas mais valorizadas. Isso levou à percepção generalizada de que o Golden Visa estava pressionando os preços ainda mais para cima e contribuindo para o deslocamento de residentes locais.

A pressão aumentou de forma constante, especialmente por parte de gestores municipais em Lisboa e no Porto. Com o tempo, isso ajudou a impulsionar uma série de regras mais rígidas e, por fim, a grande reforma “Mais Habitação” em 2023, que encerrou a rota imobiliária para novos solicitantes[12].

Os custos de habitação tornaram-se um dos temas sociais mais sensíveis em Portugal durante esse período. O aumento dos preços e dos aluguéis elevou a pressão sobre as famílias, especialmente nas grandes cidades. Com o crescimento da preocupação pública, o Golden Visa enfrentou escrutínio político mais rigoroso. O Golden Visa passou a ser cada vez mais visto como parte de um problema mais amplo de política habitacional.

Aumento dos aluguéis e pressão política local

A crise de acessibilidade à habitação em Portugal tornou-se muito mais severa no final da década de 2010 e após a pandemia, com os aluguéis e os preços dos imóveis subindo mais rápido do que a renda das famílias. De acordo com o INE, o valor mediano do aluguel nacional para novos contratos atingiu € 7,97 por metro quadrado em 2024. 

Em Lisboa e no Porto, os aluguéis foram muito mais elevados, chegando a € 15,93 e € 12,58 por metro quadrado, respectivamente[15]. A tendência de alta continuou até o início de 2025, com os aluguéis ainda registrando crescimento anual na casa dos dois dígitos.

Embora a renda disponível mediana tenha subido 14% em 2024, para € 14.465 por ano, a habitação permaneceu inacessível para muitas famílias. Dados do Eurostat para 2024 mostraram que 30,3% dos inquilinos que pagavam aluguel a preço de mercado em Portugal estavam sobrecarregados pelos custos de habitação, o que significa que comprometiam mais de 40% da sua renda disponível com moradia[16].

Lideranças políticas locais das regiões sob maior pressão habitacional estiveram entre os críticos mais severos do Golden Visa. Em 2019, o prefeito do Porto, Rui Moreira, afirmou que os vistos gold estavam contribuindo para a “inflação artificial dos preços” e para a “luxemburguização” da economia[17]. 

Em novembro de 2022, a Assembleia Municipal de Lisboa aprovou uma resolução apoiando o fim do Golden Visa em todo o país, argumentando que o programa incentivava o investimento especulativo[18].

O governo nacional também reconheceu abertamente o problema. Quando anunciou planos em 2020 para limitar o escopo geográfico do programa a partir de 2022, o Partido Socialista, no poder, declarou que o objetivo era reduzir a pressão sobre o mercado imobiliário nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto[19].

Debates políticos em Portugal e na UE

A crise da habitação tornou-se uma questão política central em Portugal, com crescente pressão pública por medidas concretas. Uma pesquisa do Eurobarômetro publicada em julho de 2025 mostrou que 30% dos entrevistados em Portugal apontavam a habitação e a melhoria da eficiência energética como prioridades para futuros investimentos da UE, sublinhando a relevância que o tema adquiriu.

A decisão de Portugal de endurecer as regras do Golden Visa também ocorreu em um momento de crescente escrutínio internacional sobre as políticas de residência por investimento. Em 2019, a Comissão Europeia publicou um relatório relevante alertando para riscos como lavagem de dinheiro, evasão fiscal e preocupações de segurança. Em março de 2022, foi além ao recomendar verificações muito mais rigorosas para esses programas e ao convocar os países da UE a suspenderem autorizações para cidadãos russos e bielorrussos[20].

O Parlamento Europeu também apoiou controles mais rígidos em nível comunitário. Paralelamente, a OCDE e o Grupo de Ação Financeira Internacional (GAFI) alertaram que esses Golden Visas poderiam ser utilizados para elidir regras internacionais de transparência fiscal. O FMI também apontou riscos reputacionais e possíveis efeitos colaterais econômicos, incluindo a pressão sobre os mercados imobiliários.

Nesse contexto, as reformas de Portugal inseriram-se em uma mudança europeia mais ampla. As regras mais rigorosas do país refletiram tanto a pressão política interna quanto um movimento generalizado na Europa em direção a uma fiscalização mais estrita e à redução da dependência de rotas de investimento baseadas em imóveis.

Portugal começou a endurecer as regras do Golden Visa à medida que cresciam as críticas sobre seus efeitos na habitação. O governo buscou reduzir a pressão sobre os principais mercados residenciais sem encerrar o Golden Visa de imediato.

Restrições geográficas

O primeiro grande endurecimento do Golden Visa ocorreu por meio do Decreto-Lei n.º 14/2021, publicado em fevereiro de 2021 e aplicado a partir de 1.º de janeiro de 2022[21]. Essa reforma restringiu consideravelmente as áreas onde a compra de imóveis permitia qualificar-se para o visto.

Sob as novas regras, o investimento imobiliário residencial só contava se o imóvel estivesse localizado nas regiões autônomas dos Açores ou da Madeira, ou em áreas do interior de Portugal oficialmente designadas[21]. Essas áreas estão listadas na Portaria n.º 208/2017 e incluem 165 municípios e 73 freguesias. Na prática, isso significou que novos investimentos em imóveis residenciais em Lisboa, no Porto e na maior parte do litoral do Algarve deixaram de ser elegíveis.

A mesma reforma também elevou o valor mínimo exigido para algumas outras opções de investimento. Por exemplo, a opção de transferência de capital aumentou de € 1 milhão para € 1,5 milhão[21].

Remoção da opção imobiliária e reforma “Mais Habitação”

A reforma mais significativa veio com o pacote legislativo “Mais Habitação”, adotado como Lei n.º 56/2023 em 6 de outubro de 2023 e entrando em vigor no dia seguinte[22]. Essa lei introduziu as maiores mudanças no Golden Visa desde a sua criação.

O Capítulo V da lei encerrou novas solicitações para as opções de investimento mais utilizadas do Golden Visa. O Artigo 42.º especificou que novas solicitações deixariam de ser aceitas para três modalidades:

• transferências de capital iguais ou superiores a € 1,5 milhão;
• compra de imóveis no valor mínimo de € 500.000;
• compra e reabilitação de imóveis no valor mínimo de € 350.000.

A reforma também estabeleceu uma separação clara entre o Golden Visa e o mercado imobiliário. O Artigo 44.º alterou a lei de imigração principal para determinar que os investimentos elegíveis remanescentes — como fundos ou empresas — não podem ser aplicados, direta ou indiretamente, em investimentos imobiliários. Como resultado, o investimento imobiliário deixou de ser um caminho para novos solicitantes do Golden Visa.

Motivações políticas

As razões oficiais para o endurecimento do Golden Visa entre 2020 e 2023 focaram principalmente na crise de acessibilidade à habitação e na necessidade de reduzir a pressão especulativa no mercado imobiliário.

O Orçamento do Estado de 2020 deixou claro que o objetivo era incentivar investimentos no interior e limitar o investimento imobiliário nos grandes mercados metropolitanos. O preâmbulo do Decreto-Lei n.º 14/2021 declarou que a finalidade era direcionar o Golden Visa principalmente aos territórios do interior, à criação de empregos, à reabilitação urbana e ao patrimônio cultural.

A justificativa por trás da reforma final em 2023 foi ainda mais explícita. O objetivo declarado da lei “Mais Habitação” era introduzir medidas para ajudar a garantir mais habitações. A lei incluiu especificamente o fim das autorizações de residência vinculadas a investimentos imobiliários como uma dessas medidas, conectando diretamente a restrição do Golden Visa à política habitacional mais ampla do governo[22].

O Golden Visa tornou-se um dos maiores canais de residência por investimento em Portugal durante esse período. Atraiu capital significativo e reuniu milhares de solicitantes principais e seus familiares.

Número de autorizações concedidas e volumes de investimento

Desde o lançamento do Golden Visa em outubro de 2012 até julho de 2023, Portugal atraiu um total de € 7,21 bilhões por meio desta via de residência por investimento[8].

Ao longo desse período, 12.497 autorizações de residência foram concedidas a investidores principais e outras 20.169 foram emitidas a familiares via reunificação familiar.

O Golden Visa passou por fases claras de crescimento, pico de atividade e declínio, moldadas por mudanças de políticas públicas e eventos externos.

Após o seu lançamento, expandiu-se rapidamente, com o investimento atingindo os níveis mais elevados nos anos anteriores à pandemia. Em 2018, por exemplo, 3.909 autorizações foram emitidas a investidores principais, gerando € 838,5 milhões. A pandemia desacelerou a atividade. Em 2021, foram emitidas 2.036 autorizações para investidores, com o investimento total caindo para € 460,8 milhões.

O programa recuperou-se em 2022, quando 2.869 autorizações para investidores foram concedidas. Em 2023, o número subiu para 2.901. Isso provavelmente ocorreu porque muitos solicitantes tentaram dar entrada no pedido antes das alterações legais de outubro de 2023, que encerraram a rota imobiliária para novos solicitantes. Em 2024, sob as novas regras e sob a administração da AIMA, foram concedidas 4.987 autorizações para investidores[23].

Os números de reunificação familiar também mudaram de forma perceptível. Em 2024, foram emitidas 2.909 autorizações para familiares, em comparação com 1.554 em 2023[23]. Em nossa avaliação, esse aumento reflete principalmente o esforço da AIMA para processar o acúmulo herdado, em vez de um aumento repentino em novas solicitações familiares.

Distribuição por nacionalidade e alocação setorial

O Golden Visa mudou fundamentalmente ao longo do tempo. Por mais de uma década, o setor imobiliário foi a principal rota de investimento. 

Em 2018, a aquisição de imóveis respondeu por 90,9% de todo o investimento no âmbito do Golden Visa e, em 2021, ainda representava 88,9%[8]. Isso mudou completamente em outubro de 2023, quando a lei “Mais Habitação” removeu as opções baseadas em imóveis para novos solicitantes. Como resultado, todas as 2.081 autorizações para investidores concedidas em 2024 foram emitidas por meio de outras rotas, tais como fundos de investimento, contribuições para pesquisa ou capitalização de empresas[8].

O perfil dos investidores por nacionalidade também mudou significativamente. Os cidadãos chineses permanecem o maior grupo no cômputo geral, com 5.374 autorizações concedidas até julho de 2023. No entanto, sua participação nas novas aprovações caiu acentuadamente ao longo do tempo, de quase 75% em 2015 para 16,6% em 2022[24].

Ao mesmo tempo, investidores de outros países ganharam destaque. A maior mudança veio dos Estados Unidos, que se tornaram a principal nacionalidade entre os novos solicitantes em 2022, com 216 autorizações, ligeiramente à frente da China, com 213. Brasil, Turquia e África do Sul também se mantiveram entre os principais países de origem dos investidores.

Para complementar as estatísticas oficiais, vejamos dados internos que refletem o comportamento real dos investidores e os padrões de demanda observados pela Immigrant Invest. 

De acordo com as análises do site da Immigrant Invest e as consultas de clientes no período de 18 de novembro de 2024 a 9 de março de 2026, os 10 principais países com maior interesse no Golden Visa de Portugal são:

• Estados Unidos,
• Reino Unido,
• Canadá,
• Portugal,
• Índia,
• Emirados Árabes Unidos,
• Nigéria,
• Austrália,
• Turquia,
• Alemanha.

Este conjunto de dados oferece um contraponto prático aos números divulgados pelo governo. Enquanto os dados oficiais refletem autorizações de residência concluídas, as métricas internas da Immigrant Invest capturam estágios iniciais do processo de tomada de decisão, incluindo interesse inicial, comportamento de pesquisa e solicitações de consultoria.

A comparação entre os dois conjuntos de dados revela diversos padrões notáveis:

1. Os Estados Unidos e o Reino Unido aparecem em destaque tanto nas autorizações aprovadas quanto no interesse em fase inicial, o que indica uma esteira de investidores estável e madura.
2. Mercados emergentes como a Nigéria e os Emirados Árabes Unidos mostram alto engajamento na fase de consulta, apesar da menor representação nas estatísticas de aprovação, sugerindo uma demanda latente que pode se converter em solicitações futuras.
3. Portugal aparece entre os 10 primeiros, refletindo interesse interno frequentemente associado a planejamento tributário, recolocação interna ou estratégias de otimização de status.

Solicitações pendentes

Um grande problema para o Golden Visa tem sido o extenso acúmulo administrativo. 

Quando a responsabilidade foi transferida do SEF para a nova Agência para a Integração, Migrações e Asilo (AIMA) no final de 2023, o número de solicitações pendentes relacionadas ao Golden Visa — incluindo as de investidores principais e seus familiares — foi oficialmente descrito como “mais de 50.000[23].” Um representante da AIMA confirmou esse número novamente no início de 2025, demonstrando que o acúmulo era ainda maior do que algumas estimativas públicas anteriores sugeriam.

Para lidar com essa situação, as autoridades criaram uma estrutura de missão especial em 2024, frequentemente descrita como uma “megaoperação”. Embora esse esforço tenha focado principalmente outros tipos de processos migratórios, o relatório da AIMA de 2024 deixou claro que a instituição também começou a processar o grande acúmulo do Golden Visa.

Vemos o efeito disso nos números de 2024. Naquele ano, foram emitidas 2.909 autorizações para familiares, um número elevado que reflete o esforço para zerar processos pendentes antigos, e não apenas novas solicitações[23].

O Golden Visa afetou o mercado imobiliário de maneiras desiguais. Sua participação nacional foi modesta, mas seu impacto local foi mais forte. O Golden Visa adicionou demanda em locais com oferta habitacional limitada.

Efeitos no mercado imobiliário

O Golden Visa teve um impacto perceptível no mercado imobiliário de Portugal, mas esse impacto esteve concentrado em áreas específicas, em vez de distribuído uniformemente por todo o país. Entre 2012 e 2023, sua participação direta no mercado imobiliário nacional foi relativamente pequena, estimada em cerca de 2,1%. Ainda assim, desempenhou um papel muito maior em locais de alta demanda, como Lisboa, Porto e Algarve, onde a oferta habitacional já estava sob pressão.

Nessas áreas, o Golden Visa acrescentou demanda a mercados que já eram caros e altamente competitivos. Isso ajudou a impulsionar os preços para cima, especialmente no segmento de alto padrão. Dados oficiais de 2016 a 2021 mostram um crescimento constante e acelerado tanto nos preços das habitações quanto nos aluguéis. 

O crescimento médio anual dos preços dos imóveis subiu de 7,1% em 2016 para 9,4% em 2021, com forte aceleração nas áreas metropolitanas[25]. Os aluguéis seguiram padrão semelhante, com os aluguéis medianos para novos contratos subindo 10,8% em 2019 e 7,7% em 2021[25].

O Golden Visa contribuiu diretamente para essa tendência porque, em seus primeiros anos, mais de 90% dos investimentos do programa foram destinados ao setor imobiliário. Compradores estrangeiros, incluindo solicitantes do Golden Visa, também tendiam a comprar imóveis mais caros do que os compradores nacionais. Em 2024, por exemplo, o valor médio por transação para um comprador de fora da UE foi de € 421.730, em comparação com € 207.230 na média geral nacional.

Essa concentração em mercados imobiliários de maior valor provavelmente elevou a pressão sobre os preços sentida pelos residentes locais. Isso também ajuda a explicar por que lideranças políticas locais argumentavam que o programa estava inflacionando os preços e agravando a acessibilidade à habitação. Essas preocupações se tornaram um dos principais motivos pelos quais Portugal encerrou a rota imobiliária para novos solicitantes do Golden Visa em outubro de 2023.

Entradas de capital e recuperação do setor de construção civil

O Golden Visa foi uma fonte importante de investimento estrangeiro para Portugal. Desde o seu lançamento em outubro de 2012 até setembro de 2023, o programa atraiu cerca de € 7,32 bilhões[26]. A maior parte desse montante — cerca de € 6,45 bilhões, ou 88% — foi para o setor imobiliário[26].

Essa entrada de capital foi especialmente relevante nos anos posteriores à crise econômica de 2008—2012, quando a demanda interna estava enfraquecida e o crédito bancário havia caído acentuadamente. O programa ajudou a trazer liquidez de volta ao mercado imobiliário em um momento em que outras fontes de investimento eram limitadas.

Seu efeito sobre o setor da construção civil em geral, no entanto, parece ter sido muito menor. Uma modalidade do Golden Visa incentivava a reabilitação de imóveis, atraindo um total de € 671 milhões. Isso foi relevante para alguns projetos de renovação urbana, especialmente em centros históricos, mas representou apenas cerca de € 50 milhões a € 70 milhões por ano durante o período. Comparado ao tamanho do setor da construção civil em Portugal como um todo — por exemplo, € 12,7 bilhões em obras de construção em 2024 —, isso correspondeu a menos de 1% ao ano.

Em outras palavras, o Golden Visa desempenhou um papel relevante no apoio a transações imobiliárias e a algumas reabilitações locais, mas seu efeito direto na atividade da construção civil e no emprego em nível nacional foi limitado.

Impacto fiscal

O Golden Visa também gerou expressiva arrecadação tributária, principalmente por meio de impostos vinculados à aquisição de imóveis. Com base nos € 6,45 bilhões investidos no setor imobiliário entre 2012 e setembro de 2023, a receita total arrecadada foi significativa[26].

Estima-se que o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) tenha rendido aos municípios cerca de € 331 milhões. O Imposto de Selo sobre transações imobiliárias provavelmente gerou outros € 51,6 milhões para o Estado. Além disso, os € 671 milhões investidos por meio da rota de reabilitação urbana geraram receita de IVA sobre materiais de construção e serviços. Dependendo da alíquota aplicada, essa receita é estimada entre € 40 milhões e € 154 milhões.

O Golden Visa também criou uma fonte contínua de arrecadação fiscal local. Como muitos dos imóveis adquiridos no âmbito do programa eram ativos de elevado valor, eles ampliaram a base anual do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), especialmente nas áreas de alta demanda onde essas compras se concentraram. Isso garantiu aos municípios um fluxo contínuo de receita além dos impostos pontuais pagos no momento da compra.

Desenvolvimento regional

O Golden Visa teve um impacto regional bastante desigual, com a maior parte do investimento direcionada para as zonas litorâneas e metropolitanas de Portugal, em vez de regiões menos desenvolvidas do país. Na prática, os principais beneficiados foram Lisboa, o Porto e o Algarve. 

Dados de 2021 mostraram que 66,8% de todos os residentes estrangeiros em Portugal estavam registrados nos distritos litorâneos de Lisboa, Faro e Setúbal, e o investimento do Golden Visa seguiu um padrão semelhante[28].

Essa concentração ampliou os desequilíbrios regionais e contribuiu pouco para apoiar o desenvolvimento no interior. Em resposta, o governo introduziu o Decreto-Lei n.º 14/2021, que entrou em vigor em 1.º de janeiro de 2022. Sob essa reforma, os investimentos em imóveis residenciais só qualificavam para o Golden Visa se fossem realizados nas regiões autônomas dos Açores e da Madeira ou em territórios do interior oficialmente designados[28].

O objetivo declarado dessa mudança foi promover um desenvolvimento territorial mais equilibrado, apoiar a reabilitação urbana e o patrimônio cultural em áreas menos desenvolvidas e redirecionar o investimento para fora dos mercados litorâneos sobreaquecidos. Esse foi o primeiro grande passo no redirecionamento do Golden Visa antes que a rota imobiliária fosse totalmente removida em 2023[22].

Desde a reforma de 2023, um possível direcionamento futuro seria uma versão mais direcionada do programa, que canalize ativamente investimentos não imobiliários para as regiões do interior ou para setores econômicos específicos.

Os efeitos do Golden Visa foram além dos números de investimento e das vendas de imóveis. O programa esteve vinculado a preocupações mais amplas sobre acesso à habitação, desigualdade e transformações na vida urbana. Com o aumento dos aluguéis e a transformação dos bairros, o apoio público enfraqueceu.

Acessibilidade à habitação e opinião pública

O Golden Visa está fortemente associado à queda na acessibilidade à habitação e a grandes transformações nos bairros urbanos, especialmente porque direcionou bilhões de euros para imóveis nas áreas urbanas mais valorizadas.

Durante o principal período de expansão do programa, de 2016 a 2021, os aluguéis subiram mais rápido do que os salários, aumentando a pressão sobre as famílias. Em 2024, dados do Eurostat mostraram que 30,3% dos inquilinos que pagavam aluguel a preço de mercado em Portugal estavam sobrecarregados pelos custos de habitação, o que significa que comprometiam mais de 40% da sua renda com moradia[29].

Essa pressão também se conectou com a crescente turistificação dos centros históricos. O processo foi impulsionado não apenas pelo Golden Visa, mas também pela rápida expansão do aluguel por temporada, conhecido em Portugal como Alojamento Local (AL). Em Lisboa, essa conexão era especialmente clara. Um regulamento municipal aprovado em 2025 indicou que o AL representava 67% da oferta de hospedagem turística e havia gerado sérios desequilíbrios[30].

Na freguesia central de Santa Maria Maior, a proporção era impressionante: o número de imóveis de AL atingiu 66,9% do número de moradias permanentes[30]. Na prática, isso significou que cada vez mais imóveis habitacionais passaram a ser utilizados para o turismo em vez de servirem a residentes de longo prazo. 

Como resultado, muitos bairros perderam parte do seu caráter residencial, moradores de longa data foram deslocados e o tecido social das áreas históricas mudou significativamente. Esses efeitos tornaram-se uma das principais razões para a crescente reação política contra o Golden Visa.

À medida que a habitação se tornava menos acessível, o Golden Visa passou a ser cada vez mais visto pela opinião pública e pela imprensa como parte do problema. Na prática, o programa representava apenas uma pequena parcela do mercado imobiliário total. No entanto, por ser altamente visível e estar fortemente associado a imóveis de luxo, tornou-se um símbolo marcante de um mercado imobiliário que muitos sentiam estar servindo a investidores estrangeiros em vez de residentes locais.

Essa preocupação pública tornou-se cada vez mais evidente com o tempo. Uma pesquisa do Eurobarômetro publicada em julho de 2025 revelou que 30% dos entrevistados em Portugal consideravam a habitação uma área prioritária para futuros investimentos da UE, mostrando a relevância política alcançada pelo tema. 

A cobertura da imprensa também reproduziu com frequência declarações de autoridades públicas que relacionavam o Golden Visa a problemas no mercado habitacional. Por exemplo, o prefeito do Porto, Rui Moreira, afirmou que os vistos gold estavam causando “inflação artificial” nos preços dos imóveis e criando uma espécie de efeito de paraíso fiscal[19].

À medida que essa visão se espalhava na imprensa portuguesa e internacional, o Golden Visa passou a ser visto não apenas como um instrumento de política econômica, mas também como fonte de tensão social. Isso ajudou a criar o clima político no qual a reforma se tornou cada vez mais inevitável.

Debates parlamentares e posições das autarquias locais

A pressão política para alterar o Golden Visa levou gradualmente a um amplo consenso contra o seu componente imobiliário.

Autoridades locais das cidades mais afetadas pelo aumento dos custos de habitação estiveram entre as maiores críticas. A Assembleia Municipal de Lisboa aprovou resoluções pedindo o fim do Golden Visa em nível nacional, enquanto o prefeito do Porto manifestou-se repetidamente contra o programa[18].

O governo nacional, liderado pelo Partido Socialista, respondeu passo a passo. Primeiramente, introduziu restrições geográficas em 2022 para reduzir a pressão sobre os mercados imobiliários de Lisboa e do Porto[19]. Em seguida, avançou em 2023 com o pacote legislativo “Mais Habitação”, que eliminou totalmente a rota imobiliária do Golden Visa[19].

A votação parlamentar final evidenciou uma clara divisão política. O Partido Socialista votou a favor, enquanto a maioria dos partidos de oposição — incluindo PSD, Chega, IL, PCP e BE — votou contra o pacote, embora nem sempre pelos mesmos motivos.

No âmbito europeu, a pressão também aumentava. A Comissão Europeia e o Parlamento Europeu já haviam manifestado preocupações sobre programas de residência para investidores, apontando riscos como lavagem de dinheiro e vínculos fracos entre os investidores e o país de acolhimento. 

Posteriormente, o Comissário Europeu da Habitação identificou Portugal como um dos países da UE mais afetados pela crise habitacional. Isso reforçou as preocupações levantadas internamente e fortaleceu os argumentos políticos em favor da reforma.

Após a reforma de 2023, Portugal reduziu drasticamente o escopo do Golden Visa. O Golden Visa não contempla mais investimentos em imóveis residenciais ou transferências de capital irrestritas. Seu propósito agora é mais direcionado e seletivo.

Opções de investimento existentes

Com a reforma 'Mais Habitação', decorrente da Lei n.º 56/2023, que entrou em vigor em 7 de outubro de 2023, a aquisição de imóveis e grandes transferências de capital irrestritas deixaram de ser aceitas no Golden Visa de Portugal para novos solicitantes[36].

Atualmente, o Golden Visa está restrito a opções de investimento não imobiliárias. As principais modalidades disponíveis são as seguintes:

Criação de empregos. Os solicitantes podem se qualificar criando pelo menos 10 postos de trabalho em Portugal. Também é possível se qualificar investindo no mínimo € 500.000 em uma empresa registrada em Portugal e criando pelo menos 5 empregos permanentes.

Eles também podem se qualificar investindo o mesmo valor em uma empresa portuguesa existente. Nesse caso, devem criar pelo menos 5 empregos permanentes ou manter no mínimo 10 postos de trabalho existentes, dos quais pelo menos 5 devem ser permanentes, por um período mínimo de 3 anos.

Pesquisa científica. Os solicitantes podem investir pelo menos € 500.000 em atividades de pesquisa desenvolvidas por instituições públicas ou privadas integrantes do sistema científico e tecnológico nacional de Portugal.

Apoio à cultura e ao patrimônio. Os solicitantes podem investir pelo menos € 250.000 na produção artística ou na preservação e restauração do patrimônio cultural de Portugal.

Fundos de investimento não vinculados ao setor imobiliário. Os solicitantes podem investir pelo menos € 500.000 em fundos de investimento portugueses, desde que esses fundos não sejam focados no setor imobiliário. Eles devem ter maturidade mínima de 5 anos no momento do investimento, e pelo menos 60% de sua carteira deve ser aplicada em empresas com sede em Portugal.

Investimento empresarial e criação de empregos. Os solicitantes podem investir pelo menos € 500.000 para abrir uma empresa em Portugal e criar no mínimo 5 postos de trabalho permanentes. O mesmo valor também pode ser usado para reforçar o capital de uma empresa portuguesa existente, desde que isso leve à criação ou manutenção de empregos, com pelo menos 5 cargos permanentes mantidos por um período mínimo de 3 anos.

Uma regra fundamental agora se aplica a todo o Golden Visa: nenhuma dessas opções de investimento pode ser usada, direta ou indiretamente, para investimento imobiliário[36]. Em todos os casos, o investimento deve ser mantido por no mínimo 5 anos.

Reformas administrativas

Uma grande reforma do sistema de migração e de controle de fronteiras de Portugal foi introduzida pelo Decreto-Lei n.º 41/2023, que entrou em vigor em 29 de outubro de 2023[37]. Essa reforma extinguiu o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras, conhecido como SEF, e dividiu suas responsabilidades entre vários órgãos diferentes.

A mudança mais importante para o Golden Visa foi a criação da AIMA, a Agência para a Integração, Migrações e Asilo. A AIMA passou a ser responsável pela parte administrativa da imigração, incluindo solicitações de autorização de residência, procedimentos de asilo e políticas de integração. Isso significa que a AIMA agora gerencia e decide as solicitações de Golden Visa. O órgão também assumiu todos os processos administrativos pendentes do SEF, incluindo o grande acúmulo de casos do Golden Visa[37].

Outra parte da reforma envolveu o Instituto dos Registos e do Notariado, ou IRN. O IRN assumiu os serviços de atendimento presencial para a emissão e renovação de autorizações de residência e passaportes portugueses para cidadãos estrangeiros. Na prática, o IRN realiza os atendimentos presenciais e a coleta de dados biométricos para renovações, enquanto a AIMA mantém a competência para tomar as decisões finais.

As atribuições policiais e de controle de fronteiras do SEF também foram redistribuídas. A Guarda Nacional Republicana, ou GNR, passou a ser responsável pela vigilância das fronteiras terrestres e marítimas. A Polícia de Segurança Pública, ou PSP, assumiu o controle de fronteiras nos aeroportos e o afastamento de cidadãos estrangeiros. A Polícia Judiciária, ou PJ, tornou-se responsável pela investigação da imigração ilegal e do tráfico de pessoas.

Para coordenar todos esses órgãos, Portugal também criou uma nova unidade na estrutura de segurança interna: a Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros, conhecida como UCFE. Seu papel é gerir bancos de dados compartilhados e atuar como ponto central de coordenação entre as diferentes autoridades[37].

Processo de solicitação e renovação

O processo de solicitação e renovação do Golden Visa mudou significativamente nos últimos anos e agora é muito mais digital.

Para novas solicitações, o processo começa on-line no portal oficial do Golden Visa da AIMA. Os solicitantes primeiro fazem um pré-cadastro e depois enviam os documentos necessários. Eles incluem documentos pessoais padrão, como passaporte, comprovante de entrada legal em Portugal, certidões de antecedentes criminais, seguro de saúde e comprovante de conformidade fiscal, além de documentos que comprovem a realização do investimento qualificado. 

Após enviar os documentos, o solicitante deve gerar e pagar a taxa de análise. 

Assim que a AIMA analisa e aceita o processo, o solicitante é convidado a agendar um único atendimento presencial em um balcão de atendimento da Loja AIMA. Nesse agendamento, são coletados dados biométricos, como fotografia e impressões digitais, e apresentados os documentos originais. De acordo com as normas legais, a AIMA tem 90 dias para tomar uma decisão após o envio de todas as informações necessárias[38].

O processo de renovação também foi simplificado, principalmente para lidar com o grande número de titulares de autorizações existentes.

Uma via é pelo portal de renovações on-line da AIMA, lançado em meados de 2025. Ele permite que os solicitantes enviem o pedido de renovação e paguem as taxas digitalmente. O sistema vem sendo introduzido gradualmente, começando pelas autorizações com vencimento posterior. Os agendamentos presenciais são exigidos apenas quando novos dados biométricos precisam ser coletados[39].

A outra via é por meio de agendamentos presenciais em postos selecionados do IRN. Essa opção tem sido usada principalmente para grupos cujas autorizações venceram anteriormente. Nesses casos, a estrutura de missão da AIMA ou o IRN entram em contato com os titulares elegíveis para agendar um atendimento. Mesmo quando a renovação é enviada pelo IRN, a decisão final continua sendo da AIMA[39].

A transição do SEF para a AIMA revelou uma grave sobrecarga administrativa. Milhares de processos pendentes haviam se acumulado no sistema anterior. Isso comprometeu a eficiência do Golden Visa e abalou a confiança nos prazos de processamento.

Dimensão e composição do passivo de processos

Quando a AIMA foi criada, em outubro de 2023, herdou um acervo expressivo de processos pendentes do antigo SEF. Declarações oficiais e o relatório de 2024 da AIMA indicam que havia mais de 50.000 solicitações pendentes relacionadas à ARI, englobando investidores principais e seus familiares[1]. Esse número supera estimativas públicas anteriores e demonstra a gravidade do acúmulo administrativo.

A maioria desses casos pendentes parece envolver familiares em vez de solicitantes principais. Isso fica evidente nos números de 2024. Naquele ano, as autorizações concedidas por meio do reagrupamento familiar representaram cerca de 58,3% de todas as aprovações relacionadas à ARI, enquanto as autorizações para investidores principais corresponderam a 41,7%[1].

Na prática, isso sugere que a solicitação de cada investidor principal está frequentemente associada a mais de um pedido de familiar, o que ajuda a explicar a dimensão do passivo e por que seu processamento se tornou um desafio tão expressivo.

Desempenho no processamento e megaoperação

Em 2024, seu primeiro ano completo de funcionamento, a AIMA concedeu 4.990 autorizações de residência vinculadas à ARI. Desse total, 2.081 foram emitidas para investidores principais e 2.909 para seus familiares[1].

Considerando que o passivo era oficialmente estimado em mais de 50.000 solicitações, esse ritmo indica que, sem medidas adicionais, a liquidação de todos os processos pendentes levaria vários anos. Nesse ritmo, a AIMA processaria menos de 10% do passivo acumulado em um ano.

Para acelerar os trabalhos, o governo português criou uma força-tarefa especial por meio da Resolução do Conselho de Ministros n.º 87/2024. Essa ampla operação de recuperação teve início em setembro de 2024. Sua prioridade inicial foi um acervo ainda maior, composto por mais de 400.000 manifestações de interesse pendentes em outras categorias de imigração, mas o relatório de 2024 da AIMA confirma que ela também começou a tratar das mais de 50.000 solicitações pendentes[1].

A operação mobilizou recursos significativos, incluindo 25 centros, mais de 300 mediadores e cerca de 660 profissionais do direito. Segundo a AIMA, isso multiplicou por sete a capacidade de atendimento geral da agência e integrou o passivo do Golden Visa a um esforço nacional muito mais amplo para reduzir atrasos históricos[1].

Declarações oficiais sobre prazos de processamento

A AIMA não publicou prazos médios ou medianos oficiais de processamento para solicitações do Golden Visa em seu relatório de 2024. No entanto, a agência assumiu o compromisso público de reduzir os atrasos.

Em seu Plano de Atividades e Orçamento para 2025, a AIMA introduziu indicadores formais de desempenho para medir os avanços na redução de processos pendentes. Esses indicadores incluem uma meta específica para solicitações do Golden Visa e outra para casos de reagrupamento familiar. Ambos integram um objetivo mais amplo de encurtar o tempo de espera em todo o sistema migratório[43].

Ao mesmo tempo, os atrasos provocaram um aumento no número de ações judiciais contra a AIMA. Solicitantes do Golden Visa recorreram aos tribunais para obter decisões em processos parados há muito tempo. Em 2024, notícias indicavam que pelo menos 35 investidores haviam processado a AIMA devido a atrasos excessivos, com alguns esperando há mais de quatro anos por suas autorizações de residência[44].

Após a alteração da legislação, o número de novas ações judiciais contra a AIMA caiu 78%[45]. Em outubro, os tribunais administrativos receberam 11.724 processos; em novembro, 3.471; em dezembro, 3.432; e em janeiro, 2.582. Anteriormente, os tribunais chegavam a receber até 20.000 petições em um período de 30 dias[45].

Mesmo assim, mais de 100.000 casos permanecem pendentes, o que forçou o Poder Judiciário a abrir um procedimento extraordinário de recrutamento de juízes[45]. A redução das ações judiciais está ligada às alterações que entraram em vigor em 23 de outubro de 2025. Elas introduziram duas mudanças fundamentais: os autores agora precisam provar a urgência do caso e o procedimento deixou de ser gratuito, com custas judiciais médias de cerca de € 600[46].

Após a alteração na lei, o número de novas ações judiciais contra a AIMA caiu 78%. De acordo com dados citados do Conselho Superior dos Tribunais Administrativos e Fiscais, deram entrada nos tribunais administrativos 11.724 processos em outubro, 3.471 em novembro, 3.432 em dezembro e 2.582 em janeiro. Anteriormente, os tribunais chegavam a receber até 20.000 petições em um período de 30 dias.

Mesmo assim, mais de 100.000 casos continuavam pendentes, o que forçou o sistema judiciário a abrir um concurso de emergência em âmbito nacional com 50 vagas e, posteriormente, mobilizar uma equipe especial de juízes para tratar do acervo acumulado. Em janeiro de 2026, o DN informou haver cerca de 124.793 processos pendentes contra a AIMA, e o CSTAF confirmou um procedimento nacional urgente com 50 postos judiciais temporários para acelerar as decisões. Em março de 2026, reportagens sobre a medida do CSTAF indicaram que uma equipe especial de 28 juízes estava sendo mobilizada para enfrentar a carga de processos acumulados.

A queda em novas ações judiciais esteve associada às alterações que entraram em vigor em 23 de outubro de 2025. Estas trouxeram duas mudanças principais: os requerentes agora precisam comprovar a urgência do caso, e o procedimento deixou de ser gratuito, com custas judiciais médias em torno de € 600.

A base legal do Golden Visa mudou profundamente após a reforma de 2023. Portugal manteve o Golden Visa em vigor, mas removeu suas rotas de investimento mais conhecidas.

Estrutura legal pós‑2023

A estrutura legal do Golden Visa mudou fundamentalmente com a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, amplamente conhecida como lei "Mais Habitação". As alterações mais importantes foram estabelecidas no Capítulo V, Artigos 42.º, 43.º e 44.º[36].

O Artigo 42.º encerrou novas solicitações de Golden Visa por meio das opções anteriores mais populares. A partir de 7 de outubro de 2023, novos solicitantes não puderam mais se qualificar mediante transferência de capital igual ou superior a € 1,5 milhão, ou por meio da aquisição de imóveis, incluindo tanto a opção de € 500.000 quanto a de reabilitação imobiliária de € 350.000[36].

O Artigo 43.º introduziu regras de transição para proteger as solicitações que já estavam no sistema. O texto estabelece que as solicitações de concessão ou renovação de Golden Visa submetidas antes da entrada em vigor da lei permanecem válidas e devem continuar a ser processadas. Isso também se aplica aos processos que ainda estavam em fase inicial de análise nas câmaras municipais. 

Uma vez aprovadas ou renovadas, as autorizações são reclassificadas como autorizações de residência especiais para imigrantes empreendedores. No entanto, mantêm uma das principais vantagens do Golden Visa original: o requisito reduzido de permanência mínima de 7 dias no primeiro ano e de 14 dias em cada período subsequente de dois anos. A lei também determina que o investimento deve ser confirmado como adequado para um projeto empresarial pelos órgãos públicos competentes, como a AICEP ou o IAPMEI[36].

O Artigo 44.º alterou formalmente a Lei de Estrangeiros ao revogar os dispositivos legais vinculados às opções de investimento abolidas. Também incluiu uma nova norma esclarecendo que os investimentos qualificados remanescentes, como fundos, pesquisa ou apoio à cultura, não podem ser destinados direta ou indiretamente ao investimento imobiliário[36].

Prática administrativa e digitalização

Desde a transição do SEF para a AIMA, as práticas administrativas em torno do Golden Visa mudaram de forma perceptível, principalmente porque as autoridades precisavam lidar com um acúmulo muito grande de processos. Uma das mudanças mais importantes foi um forte movimento em direção ao processamento digital, especialmente para renovações[36].

Em 2025—2026, a AIMA lançou uma plataforma de renovação totalmente on-line, chamada Portal de Renovações. Por meio desse sistema, os solicitantes podem enviar pedidos de renovação e pagar as taxas devidas digitalmente. Os atendimentos presenciais agora são necessários apenas quando novos dados biométricos precisam ser coletados. Essa abordagem prioritariamente digital busca acelerar o processamento do grande volume de renovações pendentes do período de transição, reduzindo a carga de trabalho administrativa e aumentando a eficiência.

Para solicitações iniciais pendentes, o sistema agora combina a gestão digital dos processos com verificações dos investimentos realizadas por agências públicas especializadas, conforme exigido pela Lei n.º 56/2023. Isso cria um procedimento estruturado para chegar a decisões finais sobre os processos mais antigos.

De modo geral, essa abordagem permite que a AIMA processe o grande acúmulo de casos sem reabrir as opções de investimento imobiliário que foram abolidas. Até o momento, os tribunais têm mantido, em regra, a validade dessa estrutura transitória, desde que as autoridades continuem a respeitar os direitos processuais dos solicitantes[36].

O Golden Visa de Portugal encontra-se agora em um momento de transição. O modelo pós‑2023 é mais restrito, mais seletivo e menos vinculado ao mercado imobiliário. As políticas futuras dependerão do desempenho prático desse sistema. A questão central é saber se Portugal priorizará a estabilidade, um controle mais rígido ou uma nova forma de expansão.

Modelagem de cenários

Identificamos três direções principais pelas quais o Golden Visa poderá se desenvolver, todas baseadas na estrutura posterior a outubro de 2023, que deixou de permitir o investimento imobiliário[44].

Continuidade do modelo atual. Com essa abordagem, Portugal manteria as opções não imobiliárias existentes — como fundos de investimento, pesquisa, apoio à cultura e criação de empregos — sem introduzir limites anuais. A prioridade principal seria a estabilidade e uma gestão mais fluida sob a AIMA.

Endurecimento adicional. Nesse cenário, Portugal poderia introduzir um limite anual no número de solicitantes principais, por exemplo em torno de 1.000 a 1.200 aprovações por ano. Também poderia fixar uma data de encerramento para o Golden Visa, como 2030, e aplicar verificações mais rigorosas sobre a origem dos recursos dos solicitantes. As regras para fundos de investimento também poderiam se tornar mais estritas, especialmente em resposta às exigências em evolução da UE de prevenção à lavagem de dinheiro.

Redesenho mais direcionado. Nesse caso, a proibição de investimentos imobiliários seria mantida, mas o governo poderia ajustar o Golden Visa para direcionar os investimentos de forma mais clara para regiões do interior e setores prioritários, como tecnologia avançada (deep tech) ou patrimônio cultural. Isso poderia envolver limites mínimos de investimento mais baixos, processamento mais rápido ou até mesmo investimentos conjuntos com órgãos públicos[44].

Impactos projetados

Os efeitos variariam bastante a depender do caminho escolhido por Portugal, embora o impacto direto sobre a demanda habitacional continuasse próximo de zero em todos os três casos, dado que o investimento imobiliário não é mais permitido.

Se o modelo atual continuar, os fluxos anuais de capital deverão permanecer relativamente estáveis, em cerca de € 0,76 bilhão a € 1,21 bilhão por ano, com aproximadamente 1.900 a 2.200 solicitações anuais.

Se as regras se tornarem mais rígidas, o Golden Visa provavelmente encolherá. Nesse caso, os fluxos anuais poderiam cair para cerca de € 0,32 bilhão a € 0,66 bilhão, enquanto o volume de solicitações poderia diminuir de 40% a 60%, ficando em torno de 800 a 1.200 por ano.

Se o Golden Visa for redesenhado de forma mais direcionada, o resultado poderá ser mais positivo. Os fluxos anuais poderiam subir para cerca de € 0,74 bilhão a € 1,40 bilhão, e o volume de solicitações poderia aumentar de 10% a 30%, atingindo cerca de 2.100 a 2.800 por ano.

A arrecadação com taxas de solicitação provavelmente seguiria o mesmo padrão. Poderia ficar em apenas cerca de € 8 milhões por ano em um modelo mais estrito, ou subir para cerca de € 40 milhões por ano com um redesenho bem-sucedido e direcionado[26].

Análise de viabilidade política

As chances políticas de cada cenário dependem principalmente de dois fatores: as prioridades habitacionais internas de Portugal e o escrutínio contínuo por parte da UE.

Em nossa avaliação, manter o modelo atual é a opção mais provável. Ela se alinha à reforma "Mais Habitação" de 2023 e responde às preocupações da UE sobre os riscos de vincular a residência por investimento ao mercado imobiliário.

Uma versão mais estrita do Golden Visa também se mostra politicamente viável. Isso corresponderia à abordagem cautelosa adotada pela Comissão Europeia e pelo Parlamento Europeu. A principal desvantagem seria econômica: Portugal receberia menos capital estrangeiro e menor receita de taxas.

Até abril de 2026, as regras de nacionalidade de Portugal também se tornaram um elemento mais relevante no contexto político amplo. 

O Parlamento aprovou uma nova lei de nacionalidade que ampliaria o período de residência necessário para a naturalização para 10 anos para cidadãos de países fora da UE e que não falam português, e para 7 anos para cidadãos da UE e de países de língua portuguesa. O texto aprovado prevê ainda que o prazo de qualificação será contado a partir da data de emissão da primeira autorização de residência, e não a partir da data da solicitação.

O decreto parlamentar ainda precisava concluir as últimas etapas legislativas antes de entrar em vigor, incluindo a promulgação presidencial ou uma nova fiscalização constitucional, além da publicação no Diário da República. Ampliar o prazo para 7 ou 10 anos enfraquece esse benefício e pode reduzir a demanda, especialmente entre investidores cujo objetivo principal é um passaporte da UE, e não a residência.

A residência por investimento em Portugal passou por transformações entre 2012 e 2026. Ela evoluiu de acordo com as necessidades econômicas e a pressão política. O Golden Visa teve início durante uma severa crise econômica, com o objetivo de atrair capital estrangeiro rapidamente, tendo injetado mais de € 7,3 bilhões na economia[26].

A maior parte dos investimentos foi direcionada para ativos imobiliários. Esse foco moldou os resultados do mercado em regiões fundamentais. Em termos gerais, o Golden Visa representou uma fatia pequena do mercado, equivalente a cerca de 2% em valor. Contudo, seu impacto foi expressivo em Lisboa, no Porto e no Algarve.

A análise destaca três pontos principais:

1. O Golden Visa teve um impacto de mercado localizado. A demanda cresceu em áreas onde os preços já eram elevados. Os preços de venda e de aluguel aumentaram nesses mercados, agravando o acesso à moradia para muitos residentes.
2. A acessibilidade à habitação tornou-se uma prioridade política. Houve pressão por parte de municípios e grupos da sociedade civil. O governo alterou as regras em resposta a essa demanda. As reformas começaram em 2022 com restrições de localização, e a lei de 2023 removeu os investimentos imobiliários[21].
3. A natureza do Golden Visa mudou após as reformas. O investimento imobiliário foi totalmente eliminado, e o foco passou para opções de investimento produtivo. Essa mudança alinha-se às orientações da UE e da OCDE.

Em 2026, o Golden Visa apresenta-se mais direcionado, concentrando-se em opções de investimento não imobiliárias. Elas incluem fundos, pesquisa, cultura e projetos empresariais, com algumas opções voltadas à criação de empregos. A gestão administrativa foi transferida do SEF para a AIMA.

A AIMA continua a processar um grande acúmulo de solicitações. A transição visa aumentar a eficiência ao longo do tempo. Atualmente, o Golden Visa conta com estruturas de governança mais claras e salvaguardas mais robustas.

O caso de Portugal oferece uma lição importante de políticas públicas. Um desenho inadequado pode gerar distorções no mercado imobiliário, ao passo que um planejamento cuidadoso ajuda a evitar esses efeitos. Qualquer programa de imigração exige revisões e reajustes periódicos, e os investimentos devem ser direcionados a setores produtivos.

O Golden Visa tornou-se mais limitado e focado, sendo seu impacto atual no mercado imobiliário mínimo. O sucesso futuro dependerá da qualidade dos investimentos, que devem apoiar a inovação, a geração de empregos e o desenvolvimento cultural.

A abordagem de Portugal mostra que as políticas públicas podem se adaptar ao longo do tempo. A migração por investimento pode mudar de finalidade, deixando de focar apenas em amplos fluxos de capital para focar no desenvolvimento econômico de longo prazo.

1. AIMA. Golden Visa– Autorização de residência para investimento (Art. 90.º-A).
2. AIMA. Relatório de Migrações e Asilo 2024.
3. AIMA. Golden Visa documento de estatísticas.
4. AIMA. O Portal das Renovações já está disponível.
5. Almedina. Decreto-Lei n.º 41/2023 de 2 de junho — Artigo 1.º (Objeto).
6. Assembleia Municipal de Lisboa. Documentos oficiais.
7. AVM Advogados. Decreto-Lei n.º 14/2021 — Alterações ao regime do Golden Visa.
8. Banco de Portugal. Branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo.
9. Banco de Portugal. Produto e desemprego, Portugal, 2008—2012.
10. Banco de Portugal. Instrução n.º 2/2021.
11. Diário da República. Lei n.º 23/2007, de 4 de julho.
12. Diário da República. Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro.
13. Eurostat. Taxa de sobrecarga dos custos com habitação por regime de ocupação.
14. Eurostat. Índice de preços de habitação, dados trimestrais.
15. Parlamento Europeu. Programas de cidadania e residência por investimento.
16. Parlamento Europeu. Aspectos dos programas de passaporte e visto dourado na UE.
17. Host Wise. Regulamentação do aluguel de curta temporada em Lisboa: Guia completo.
18. ILO NATLEX. Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro.
19. INE: Statistics Portugal. Estatísticas da Construção e Habitação 2021.
20. INE: Statistics Portugal. A renda mediana de novos contratos de arrendamento.
21. INE: Statistics Portugal. Comunicado à imprensa 645841595.
22. Imojuris. Novas regras dos Vistos Gold excluem investimento residencial em Lisboa e Porto.
23. Justiça.gov.pt. Guia do Registo Central do Beneficiário Efetivo (RCBE).
24. KPMG. Golden Visa da Espanha cancelado.
25. OCDE. Programas de residência e cidadania por investimento.
26. OCDE. Estudos Econômicos da OCDE: Portugal 2026.
27. Público. AIMA concluiu 250 mil processos administrativos num ano.
28. Público. PS reserva vistos gold por investimento imobiliário ao interior e regiões autónomas.
29. Recipp. Imigração chinesa em Portugal: Integração cultural.
30. SEF. Programa de Autorização de Residência para Investimento.
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32. SEF. Autorização de residência para investimento: Estatísticas do Golden Visa, fevereiro de 2023.
33. SEF. Autorização de residência para investimento: Estatísticas do Golden Visa, março de 2023.
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35. SEFSTAT. Relatório de Imigração, Fronteiras e Asilo 2016.
36. The Golden Portugal. Relatório oficial AIMA 2024: O boom da imigração em Portugal. 
37. Correia, Leonida. Macroeconomia e o Setor da Construção: Evidências de Portugal. Athens Journal of Business Economics, Athens Institute for Education and Research ATINER.
38. Eurostat. Índice de produção na construção, Portugal.
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40. Mecanismo Europeu de Estabilidade. A crise se espalha para Portugal: um segundo pedido de ajuda. Safeguarding the euro.
41. Banco Central Europeu. Estatísticas de taxas de juros de longo prazo para Estados-Membros da UE. Estatísticas do BCE.
42. Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto. Procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro. Diário da República, 1.ª série, n.º 157, 2012.
43. AIMA, Plano de Atividades 2025 / QUAR 2025 — indicadores oficiais de desempenho para redução de casos pendentes de ARI e reagrupamento familiar.
44. Schengen.News, 35 investidores do Golden Visa processam a AIMA de Portugal em meio a atrasos excessivos em autorizações.
45. Diário de Notícias, Processos contra a AIMA descem 78% após mudança na lei, mas ainda são milhares.
46. Executive Digest, reportagem sobre a alteração legislativa de 23 de outubro introduzindo a exigência de urgência e custas judiciais.