Malta’da Gerçek Bakım: Nihai Rehber

1. Avrupa Birliği dahil diğer ülke vatandaşlarının genellikle yalnızca bir mülk satın almasına izin verilir. Tek istisna, mülkü satın alma tarihinden önce Malta'da en az 5 yıl yaşamış AB vatandaşlarıdır.

2. Bir yabancının gayrimenkul satın almak için izin veya AIP izni alması gerekir. Bunu Maliye Bakanlığı verir ve süreç genellikle 6-8 hafta sürer.

3. Yalnızca konut mülkleri kiralanabilir.

Ancak, bu kısıtlamalar, kendi altyapısına sahip lüks kompleksleri içeren özel belirlenmiş alanlarda (SDAs) bulunan gayrimenkuller için geçerli değildir. SDAs'taki binalar kapalı bir avlu, yüzme havuzu, spor salonu, güvenlik ve bazen bir bahçe içerir.

Yabancı yatırımcılar genellikle SDAs'ta mülk satın almayı tercih ederler çünkü süreç daha basit, daha hızlı ve daha karlıdı:

• satın alınan veya kiralanan mülk sayısında kısıtlama yoktur;

• AIP izni gerekmez;

• mülk, bireysel ve şirket adına tescil edilebilir, bu da SDAs dışındaki mülklerde yapılması zordur.

Bir SDA'da gayrimenkul satın almak, diğer bölgelere göre daha karlıdır. SDAs'taki konut talebi sürekli artmakta, fiyatları inşaat aşamasında bile yükselmekte ve satış-satın alma işlemleri dört ila altı ay yerine yaklaşık iki ayda daha hızlı işlenmektedir. Dahası, yabancı yatırımcılar tek bir mülkle sınırlı değildir, herhangi bir mülkü satın alabilirler.

Elektrik ve su faturaları. Bir mülkte yaşayan kişi sayısına bağlı olarak uygulanan birkaç farklı tarife vardır — bir adrese ne kadar çok kişi kayıtlıysa, fatura maliyetleri o kadar düşük olur. Sonuç olarak, üç kişilik bir aile, aynı miktarda su ve elektrik tüketen tek bir kiracıdan neredeyse yarı yarıya daha az ödeyebilir. Faturalar bireysel sayaç okumalarına dayanır.

Ayrıca uyulması gereken aylık kotalar da vardır. Bunlar aşılırsa, tarifeler keskin bir şekilde artar. Ticari binalardaki tarifeler, konut mülklerindekinin iki katıdır.

Sayaçlar dairelerin dışında, genellikle zemin kattaki ayrı bir odada bulunur. Yardımcı hizmet şirketleri tarafından gönderilen denetçiler okumaları alır.

Bir dairede ortalama elektrik ve su maliyeti aylık 100-120 € iken, küçük bir ev veya villada aylık yaklaşık 200 €'dur.

Merkezi ısıtma veya sıcak su yoktur. Bunun yerine, ısıtma için klimalar ve ısıtıcılar, su için ise kazanlar kullanılır. Her dairenin çatısında kendi su deposu bulunur. Merkezi su kaynağından gelen su önce depoya girer, orada ısıtılır ve ancak ondan sonra daireye ulaşır.

Evsel gaz şebekeleri yoktur. Gaz, sadece ısıtma ve yemek pişirmek için tüpler halinde satın alınabilir. 15 kg'lık bir gaz tüpü 19.5 €'dur ve iki kişi için 2-3 aylık yemek pişirme ihtiyacını karşılar. Çoğu aile elektrikli ocak kullanır.

Mülkün ve binanın ortak alanının bakımı. Asansör, temizlik, onarım, güvenlik ve yüzme havuzu bakım maliyetleri yılda bir kez ödenir. Küçük binalar için miktar, sakinlerin genel toplantısında (konut komitesi) belirlenirken, büyük konut kompleksleri için yönetim şirketi tarafından belirlenir. Belirli miktar bölgeye, mülkün türüne ve büyüklüğüne, yüzme havuzu ve/veya bahçe varlığına bağlıdır. Ortalama olarak, mülk başına yıllık 100-150 € ve lüks mülkler için 500-1000 €'dur.

Çöp ücretsiz olarak toplanır; devlet bu hizmetin bedelini öder. Tüm atıklar kağıt, plastik, cam ve metal gibi kategorilere ayrılmalıdır. Geri dönüştürülecek maddeler temiz, kuru ve gıda artıklarından arındırılmış olmalıdır. Malta'daki ana atık işleme şirketi WasteServ Malta'dır.

Çöp genellikle haftada bir, cam ise ayda bir toplanır. Torbalar evin önündeki yola bırakılır.

İnternet, TV ve telefon. Malta'nın ana sağlayıcıları Melita, GO ve Vodafone'dur. Üçü de internet, TV, sınırsız arama ve mobil veri içeren paket fırsatlar sunar. En ucuz tarifeler aylık 20 €'dur ve tüm aile için paket teklifler 50 € ile 100 € arasında değişir.

Maliyet örnekleri. Fatura fiyatları, mülkün bölgesine, büyüklüğüne ve türüne bağlıdır. Malta'nın farklı bölgelerindeki küçük bir daire için fatura maliyetlerindeki fark birkaç düzine avroya ulaşabilirken, bir ev için birkaç yüz avroya kadar çıkabilir. Örneğin, Sliema veya St. Julians'ta 85-150 m²'lik bir daire için faturalar 80-150 €; SDAs'taki daireler için 450 €+; ve villalar veya evler için 500-1000 €'dur.

Bir konut mülkü boşsa, sahipler ilgili devlet dairesine yazılı olarak bilgi vermelidir. Bu sayede sayaç okumaları yılda sadece bir kez kaydedilecek ve iki ayda bir fatura ödemeye gerek kalmayacaktır.

Enemalta ve WSC'ye ait Otomatik Gelir Yönetimi Hizmetleri (ARMS), Malta'da fatura yönetimini yürütmektedir.

Çoğu su ve elektrik sayacı yılda iki kez okunur, ancak faturalar genellikle iki ayda bir düzenlenir. Müşteriler istedikleri zaman fatura talep edebilir, fatura geçmişlerini kontrol edebilir veya ARMS web sitesi üzerinden fatura ödeyebilirler. Su ve elektrik kullanımı tek bir fatura üzerinden ücretlendirilir.

Faturaları kredi kartı, posta çeki, tedarikçi ofislerinde veya ATM'lerde ödeyebilirsiniz. Ödeme, fatura tarihinden itibaren 15 gün içinde yapılmalıdır, ancak fatura 45 gün içinde ödendiği sürece herhangi bir ceza veya gecikme ücreti uygulanmaz. Ödeme yapılmaması durumunda 35 € ceza ve yıllık %6 gecikme faizi uygulanır.

Satın aldığınız mülkte yaşamayı planlamıyorsanız, onu izlemek, sizin adınıza faturaları ödemek veya kiraya vermek için bir yönetim şirketi ile anlaşma yapabilirsiniz.

Enemalta Corporation elektrik ve şişelenmiş gaz tedarik eder, Water Services Corporation (WSC) Malta'nın tüm su ve atık suyunu sağlar ve Liquigas ile Multigas gaz tedarik eder.

Mülk sahibi, bir mülkü alırken veya satarken ve üzerinde bulunduğu araziye ilişkin yıllık vergiyi ödemek zorundadır. Kira geliri de vergilendirilir.

Bir mülk alırken veya satarken ödenmesi gereken vergiler:

1. Damga vergisi: Mülk değerinin %5'i (Gozo'da %2).

2. Noter ücreti: Mülk değerinin %1 ila %2'si (+%18 KDV).

3. Emlakçı ücreti: Mülk değerinin %1'i (+%18 KDV). Bu komisyon, mülkü bulmaya yardımcı olan özel bir emlakçıya ödenmelidir. Mülk kayıtlı bir emlakçı aracılığıyla bulunmuşsa, ücreti genellikle satıcı öder.

4. AIP izni (gerekliyse): 233 €.

Damga vergisi ödemesinden mevcut ve eski eşler, dul eşler ve vefat eden eşin mirasçıları muaf tutulabilir.

2021 yılı sonuna kadar, damga vergisi oranı, mülk maliyetinin 400.000 €'luk kısmında %1.5'e ve mülk maliyetinin kalan kısmında %5'e düşürülmüştü. Bu, koronavirüs pandemisi sırasında alınan ekonomik teşvik önlemlerinden biriydi.

Yıllık emlak vergisi: Malta'da alınmaz.

Mülkün bulunduğu arazi üzerindeki vergi (arazi kirası). Bir yatırımcı bir mülk satın alırken etrafındaki araziyi kiralarsa, arazinin yıllık 40-250 € arazi kirasını öder. Yatırımcılar bir mülkün etrafındaki araziyi de satın aldıklarında, 20 yıllık arazi kirasına eşdeğer tek seferlik bir "arazi kirası" ödemeleri gerekir. Mülkün önceki sahibi araziyi satın almış ve vergisini ödemişse, yeni alıcının araziyi onlardan eşdeğer arazi kirası değeri ödeyerek satın alması gerekir.

Malta'da hediye edilen veya miras kalan gayrimenkuller üzerindeki vergiler: herhangi bir vergi alınmaz.

Kira geliri vergisi: Kira miktarının %15'i.

Gayrimenkul satarken: satıcı, satış fiyatının veya piyasa değerinin (hangisi daha yüksekse) %8'i oranında sermaye kazancı vergisi öder. Mart 2021'e kadar, mülkün en az 5 yıl süreyle sahip olunması koşuluyla bu vergi %5'e düşürülmüştü.

Bazı durumlarda sermaye kazancı vergisi daha düşük oranlarda alınır. Örneğin, 31 Aralık 2018'den önce Valletta'da bir mülk satın alıp restore ettiyseniz, oran %5'tir; tek mülkünüzü satın aldıktan sonra 5 yıldan kısa sürede satarsanız, oran %5'tir; ve tek mülkünüzü satın aldıktan sonra 3 yıldan kısa sürede satarsanız, oran %2'dir.

Aşağıda belirtilen durumlarda ve diğer bazı özel durumlarda sermaye kazancı vergisi alınmaz.

• mülkü eşinize, çocuklarınıza veya torunlarınıza devrederseniz;

• hayır kurumuna bağışlarsanız;

• mülkü kendi şirketinize yeniden satarsanız.

Malta Hükümeti, diğer birçok ülkeyle çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları (DTT'ler) imzalamıştır. Bir DTT, her iki ülkenin vergi mukimleriyle ilgili vergi kurallarını tanımlayan iki ülke arasında oluşturulur.

Malta ile diğer ülkeler arasındaki DTT hükümleri aşağıdaki yatırımcıları etkiler:

• Malta'da vergi mukimi olan ve yabancı şirketlerden temettü veya faiz alanlar;

• Malta ile DTT imzalamış başka bir ülkenin vergi mukimi olan ve bir Malta şirketine sahip olanlar.

Sigorta maliyetleri, mülkün türüne, büyüklüğüne ve değerine bağlıdır. Ortalama olarak, birkaç yatak odalı bir daire için yıllık 100-200 € veya bir ev için 500 € tutarındadır.

Bir mülk, soygun ve herhangi bir kaza, örneğin yangın, sel, deprem ve kırık su borularına karşı sigortalanabilir.

Sigorta bedeli, sigortalı daire veya evdeki tüm taşınır malların değerini yansıtmalı, mülkün piyasa fiyatını değil. Başka bir deyişle, sigorta yeni mobilya, beyaz eşya, kapılar, pencereler, güneş enerjili su ısıtıcıları, klimalar, alarmlar vb. maliyetlerini karşılamalıdır.

⁠

Valletta’daki bir dairenin ve kıyıdaki bir villanın bakım maliyetini hesaplıyoruz. Bu hesaplama, sahibinin mülkte yaşadığını varsaymaktadır.

Çoğu Maltalı kendi dairelerinde veya evlerinde yaşar. Konutlar genellikle yabancılar ve genç çiftler tarafından kiralanır. Villalar ve evler genellikle satın alınır, çünkü kiralamak o kadar karlı değildir. Birkaç yatak odalı bir villa kiralamak aylık 8.000-10.000 € tutarken, bir tane satın almak en az 500.000 €'dur.

Malta 5 idari bölgeye ayrılmıştır: Gozo, Kuzey Malta, Orta Malta, Güneydoğu ve Güney Malta ve başkent Valletta.

Orta ve Kuzey Malta en popüler bölgelerdir. Çoğu zaman yabancılar adanın merkezinde, Sliema ve St. Julians'ta mülk satın alırlar. SDA komplekslerinin çoğu da burada yer almaktadır. Ancak, buradaki gayrimenkul fiyatları Malta'daki en yüksek fiyatlardır: bir daire kiralamak aylık 600 ila 2.000 €'ya mal olur. St. Paul's Bay, Bugibba, Marsaskala ve Birzebbuga gibi daha ucuz bölgelerde 500 €'ya daireler bulunabilir.

Sliema'da deniz kenarında 300.000 € değerinde üç odalı bir daire, yıllık yaklaşık %7 kira geliri sağlayabilir. Gzira veya St. Paul's Bay'deki benzer, 200.000 € değerindeki daireler en az %5 getiri ile kiralanabilir. Ancak, aynı getiri San Gwann'da 110.000 €'ya iki odalı bir daire satın alınarak da elde edilebilir. Marsaskala'da 150.000-180.000 € değerindeki daireler yıllık %4 getiri ile kiralanabilir.

Sözleşme ve kiralama sürecinin özellikleri. Malta'da kira sözleşmeleri zorunludur.

Kiracı ayrıca öngörülemeyen masrafları ve kiracının ihmali sonucu mülkte meydana gelen hasarları karşılamak için bir aylık kira bedeline eşit bir depozito ve ödenmemiş faturaları karşılamak için başka bir depozito öder. Depozitolar, kira sözleşmesinin feshedildiği gün, kiracıya atfedilebilecek herhangi bir ödenmemiş fatura veya hasar onarım maliyeti düşülerek iade edilir.

Bir mülk kiralamayla ilgili maliyetler. Kira dışında bir mülk kiralamayla ilgili ek maliyet yoktur. Ancak, bir acente aracılığıyla kiralıyorsanız, hizmetleri için ödeme yapmanız gerekir. Genellikle bu, bir aylık kiranın yarısı artı %18 KDV'dir.

Malta'da faturaları ev sahibi veya kiracı, anlaşmanıza bağlı olarak ödeyebilir. Çoğu zaman, 4 aya kadar olan kısa süreli kiralamalarda ev sahibi öder ve maliyetleri kiraya dahildir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde faturalar genellikle kiracı tarafından ödenir.

Komşular tarafından su basması veya yangın gibi öngörülemeyen durumları karşılamak için mülkü sigortalamanızı da öneririz.

Kira geliri vergisi: Kira miktarının %15'i. Oran, Malta sakinleri ve sakin olmayanlar, konut ve konut dışı mülkler ile bireyler ve şirketler için aynıdır. Bu vergiye uygulanabilir herhangi bir indirim yoktur. Birden fazla mülk kiralıyorsanız, kiralanan tüm mülklerden elde edilen toplam kira gelirinin %15'i oranında vergi ödemeniz gerekir.

Enerji Performans Sertifikası. Kiralama dahil tüm gayrimenkul işlemlerinde, mülk sahibi tarafından alınması gereken bir Enerji Performans Sertifikası (EPC) gereklidir.

Sertifika, bir daire veya binanın enerji verimliliğini değerlendirir ve bunu iyileştirmek için tavsiyeler içerir. Sertifika her 10 yılda bir yenilenir.

Lisanslı bir eksper tarafından düzenlenen sertifikanın maliyeti bir daire için 200-300 €, bir ev için ise €500+'dır. Gayrimenkul kiralarken veya satarken sertifikaya sahip olmamanın cezası 500 € ile 5.000 € arasında değişmektedir.

Konut dışı binalar, yapım halindeki binalar, harap binalar, 50 m²'den küçük müstakil evler ve kültürel miras objesi olarak tanınan evler için sertifika gerekmez.

Malta'da gayrimenkul, ortalama fiyat artışı ve yıllık %5-10 kira geliri artışı ile karlı bir yatırımdır.

Malta'da mülk satın almak karlı bir yatırım olmasının yanı sıra, sahibine Malta oturma izni, daimi ikamet veya vatandaşlık başvurusunda bulunma imkanı da sunar. Malta vatandaşı, Avrupa Birliği'ndeki herhangi bir ülkede yaşayabilir ve çalışabilir. Aynı zamanda, Malta oturma izni veya daimi ikametgahı olan kişi, Avrupa dahil tüm dünyada vizesiz seyahat edebilir.

Doğrudan yatırım yoluyla ender hizmetler için Malta vatandaşlığı, 700.000 €'ya konut gayrimenkulü satın alma veya 5 yıl boyunca yıllık 18.000 €'ya kiralama dahil olmak üzere 800.000 € yatırım yaparak elde edilebilir. Vatandaşlık tüm aile için alınabilir ve çocuklarınıza ve torunlarınıza aktarılabilir.

Malta'da mülk satın almak ve bakımını yapmak makul bir maliyetle mümkündür. Faturalar bir daire için aylık 100-150 €, bir ev veya villa için ise 400-500 € tutarındadır. Mülkün kendisi için yıllık vergi olmamakla birlikte, arazi vergisi yıllık 40 ila 250 € arasında değişmektedir. Sigorta maliyetleri yıllık 40-200 €'dur. Ayrıca kira gelirinden %15 vergi alınmaktadır.