Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Dominika Vatandaşlığı: Güncellenmiş 2026 Kılavuzu

Dominika Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Programı, başvuru sahiplerinin en az $200,000 değerinde gayrimenkul satın alarak vatandaşlık almaya hak kazanmalarına olanak tanır. Program, Dominika Anayasası'nın 101. Maddesi ile Vatandaşlık Kanunu'nun 8. ve 20. Maddeleri kapsamında oluşturulmuştur^{[1]Kaynak: Dominika CBI Birimi — Yasal Dayanak ve İlgili Mevzuat}.

Başvuru süreci en az 6 ay sürer ve vatandaşlık alınmadan önce veya alındıktan sonra Dominika’yı ziyaret etme veya orada ikamet etme şartı yoktur. Bu nedenle tüm süreç uzaktan tamamlanabilir.

Gayrimenkul yatırımı kuralları

Gayrimenkul seçeneği iade edilebilirdir. Yatırımcılar vatandaşlığı aldıktan 3 yıl sonra mülkü satabilir ve yatırımlarını geri alabilirler.

Mülk en az 5 yıl elde tutulursa, Yatırım Yoluyla Vatandaşlık programının başka bir katılımcısına yeniden satılabilir. Bu durum mülkün yeniden satış potansiyelini artırabilir.

Deneyimlerimize göre, yatırımcılar bu seçeneği korumak için genellikle gayrimenkulü en az 5 yıl ellerinde tutarlar.

Aile uygunluğu

Ana başvuru sahibi, yakın aile üyelerini aynı vatandaşlık başvurusuna dahil edebilir:

• eş;
• 30 yaşın altındaki çocuklar — 18 yaşın üzerindeki bir üniversitede öğrenim gören ve yatırımcıya veya yatırımcının eşine mali açıdan bağımlı olanlar;
• 25 yaşın altındaki kız çocukları — evlenmemiş, yatırımcıyla birlikte yaşayan ve tamamen yatırımcıya bağımlı olanlar;
• 65 yaş üstü anne-baba ve büyükanne-büyükbabalar — yatırımcıya veya yatırımcının eşine mali açıdan bağımlı olanlar.

Alternatif yatırım seçeneği

Başvuru sahipleri gayrimenkul satın almak yerine Ekonomik Çeşitlendirme Fonu’na iade edilemez katkı sağlayabilirler.

Asgari katkı $200,000'dan başlar, nihai tutar ise başvuruya dahil edilen aile üyesi sayısına bağlıdır.

Fona yapılan katkılar, konut, sağlık ve diğer kamu programları dahil olmak üzere ulusal kalkınma projelerini destekler.

$200,000 tutarındaki mülk yatırımı yalnızca başlangıç noktasıdır. Başvuru sahipleri ayrıca devlet harçları, Durum Tespit Süreci, belge işleme, pasaport çıkarılması ve işlem maliyetleri için de bütçe ayırmalıdır.

Devlet harçları

Dominika'nın vatandaşlık programı kapsamında gayrimenkul satın alınırken bir devlet harcı uygulanır. Tutar aile büyüklüğüne bağlıdır:

• $75,000 — tek başvuru sahibi;
• $100,000 — ana başvuru sahibi ve en fazla 3 bakmakla yükümlü olunan kişi.

Beşinci başvuru sahibinden itibaren, harç 18 yaşın altındaki her bir bakmakla yükümlü olunan kişi için $25,000 ve 18 yaş ve üzerindeki her bir bakmakla yükümlü olunan kişi için $40,000 artar.

Durum Tespit Süreci ücretleri

Durum Tespit Süreci, vatandaşlık sürecinin zorunlu bir parçasıdır ve başvuru sahibi ile aile üyelerinin geçmiş kontrollerini kapsar.

Ücretler şu şekildedir:

• Ana başvuru sahibi için $7,500;
• 16 yaş ve üzerindeki her aile üyesi için $4,000.

Başvuru sahipleri ayrıca zorunlu bir Durum Tespit Süreci mülakatına katılmalıdır. Ücret başvuru sahibi başına $1,000'dır.

16 yaşın altındaki çocuklar mülakattan ve her iki ücretten de muaf tutulur.

İşlem ve pasaport ücretleri

Başvuru sahipleri ayrıca şunlar için bütçe ayırmalıdır:

• Kişi başı $500 — vatandaşlık belgesi (doğum yoluyla);
• Kişi başı $300 — pasaport düzenlenmesi;
• Kişi başı $250 — formların işlenmesi;
• Aile başı $1,000 — başvuru işlemi;
• Aile başı $4,000 — belge işleme.

Hızlandırılmış pasaport düzenlenmesi, yaştan bağımsız olarak başvuru sahibi başına $1,200 tutarındadır.

Mülk devir masrafları

Dominika’da sermaye kazancı vergisi yoktur, ancak mülk devir işlemleri yine de devir masraflarını içerebilir. Genel kurallara göre satıcı %2.5 damga vergisi öderken, alıcı geçerli kayıt ücretlerine ek olarak %2 öder.

CBI onaylı gayrimenkuller için nihai işlem masrafları projeye ve satın almanın hukuki yapısına bağlıdır.

Dominika'nın yatırım yoluyla vatandaşlık programı için yalnızca hükümet onaylı mülkler uygundur. Bu yaklaşım yatırımcıların seçim imkanını kısıtlar, ancak diğer yandan onları dolandırıcılardan korur.

Onaylanmış projeler öncelikle oteller, tatil köyleri ve turizm odaklı diğer gelişmelerdir. InterContinental Dominica Cabrits Resort & Spa, program kapsamında onaylanan ilk gayrimenkul projesiydi; bugün resmi CBI birimi listesinde 8 onaylı proje bulunmaktadır^{[2]Kaynak: Dominika CBIU — Dominika Gayrimenkul Yatırımına Genel Bakış}.

Bir yatırımcı hisse satın alabilir, bir otelde daire veya villa edinebilir. Bazı projeler mülk sahibi avantajları sunar: örneğin, Timbo’s Downtown yatırımcılara takvim yılı başına 7 ücretsiz gece konaklama imkanı sağlar.

Bir daire veya villa satın alırsanız, onu tutabilir veya kiraya verebilirsiniz. Yönetim şirketi bu konularla ilgileneceğinden, bakım sorunlarıyla veya kiracı bulmakla uğraşmak zorunda kalmazsınız.

Immigrant Invest gayrimenkul uzmanları, tüm vatandaşlık programı projeleri hakkındaki bilgileri inceler. Avukatlar sözleşmeleri gözden geçirir, hukuki sağlamlıklarını doğrular ve olası riskleri değerlendirir. Immigrant Invest müşterileri en güvenilir ve en uygun projelere ilişkin teklifleri bu şekilde alır.

Aşağıda Dominika vatandaşlık programı kapsamında mevcut olan dört hükümet onaylı proje yer almaktadır. Bunlar arasında otel hisseleri, tatil köyü daireleri ve özel villalar bulunmakta olup, profesyonelce yönetilen mülk, kira potansiyeli ve günlük süreçlere minimum katılım isteyen yatırımcılar için son derece uygundur.

Mülkler tamamen bitmiş ve döşenmiş olarak satılmaktadır, bu nedenle alıcıların tadilat veya mobilya için ayrıca yatırım yapması gerekmez.

Marriott premium markalı 5 yıldızlı tatil köyü kompleksi

5 yıldızlı tatil köyü, Portsmouth’taki Picard Plajı’nda yer almaktadır, Dominika’nın kuzeybatı kıyısında, Prince Rupert Koyu ve Cabrits Ulusal Parkı manzarasına sahiptir. Marriott International’ın bir parçası olan Autograph Collection tarafından yönetilen projede 128 oda, restoranlar, spa, fitness tesisleri, lagün tarzı bir havuz ve su sporları merkezi yer almaktadır.

Yatırımcılar $220,000’dan başlayan fiyatlarla hisse satın alabilir veya $300,000’dan başlayan fiyatlarla 1 veya 2 yatak odalı süitler edinebilir. Tahmini yıllık getiri %3.5’tir.

Mülk tamamen tatil köyü tarafından yönetilmektedir ve daimi ikamet için tasarlanmamıştır. İmtiyazlı hissedarlar yılda 1 hafta boyunca otelde ücretsiz konaklayabilir.

Cabrits Ulusal Parkı yanında InterContinental tatil köyü

Cabrits Ulusal Parkı’nın yanında yer alan bu gözlerden uzak 5 yıldızlı tatil köyü, tropikal yeşillikler, volkanik manzaralar ve Karayip Denizi ile çevrilidir. Konumu, etkileyici dağ manzaralarını, gür yağmur ormanlarını ve açık deniz manzarasını bir araya getirerek lokasyonu projenin ana cazibe merkezlerinden biri haline getirmektedir. Tatil köyü InterContinental Hotels & Resorts tarafından işletilmektedir.

Mülk 151 odaya ve dört restoran ile bar, dört yüzme havuzu, spa, spor salonu, sanat merkezi, ışıklandırılmış iki tenis kortu, konferans ve düğün mekanları da dahil olmak üzere geniş bir tesis yelpazesine sahiptir.

Yatırımcılar tatil köyünden $220,000 karşılığında hisse satın alabilirler.

Özel plaj erişimine sahip Hilton yönetimindeki sahil tesisi

Hilton yönetimindeki sahil tesisi, manzaralı bir kayalık konumunda, panoramik Karayip manzaraları ve gözlerden uzak iki plaja erişim imkanıyla yer almaktadır. Proje hem otel konaklamalarını hem de özel villaları içermektedir.

Kompleks, 73 otel odası ve 1, 2 ve 3 yatak odalı villaların yanı sıra bir spa ve sağlık merkezi, spor salonu, restoran, yüzme havuzu, hediyelik eşya dükkanı ve otoparktan oluşmaktadır.

Yatırımcılar $220,000'dan başlayan fiyatlarla hisse satın alabilirler. Hissedarlar yılda 1 hafta tesiste konaklayabilirken, öngörülen yıllık getiri %3—7'dir.

Roseau yakınlarında kayalık üzerinde 6 yıldızlı tatil köyü

Bu samimi 6 yıldızlı spa tatil köyü, Roseau yakınlarındaki etkileyici bir falezden Karayip Denizi'ne bakmaktadır. Sadece 42 villası ile tropikal doğa ve sakin plajlarla çevrili, özel ve düşük yoğunluklu bir ortam sunmaktadır.

Tatil köyünde üç özel plaj, deniz suyu sonsuzluk havuzu, spa, sağlık pavyonu, restoran, fitness merkezi, çocuk kulübü, sanat galerisi ve doğa yürüyüş yolları bulunmaktadır. Villalar ortak mülkiyet veya tam mülkiyet yoluyla edinilebilir.

Yatırımcılar $216,000'dan başlayan fiyatlarla hisse satın alabilir, tam villa mülkiyeti ise $1.5 milyon’dan başlar. Öngörülen yıllık getiri %3'tür ve mülk sahipleri yılda 1 aya kadar tatil köyünde konaklayabilir.

$200,000'dan başlayan bir yatırımla Dominika’nın gayrimenkul seçeneği, mülk sahipliğini ikinci vatandaşlığın daha geniş avantajlarıyla birleştirir — daha fazla hareketlilikten vergi planlaması fırsatlarına ve bir Karayip B Planına kadar.

1. Yatırım getirisi

Gayrimenkule yatırım yoluyla Dominika vatandaşlığı hem yeniden satış hem de kiralama potansiyeli sunar. Yatırımcılar 3 yıl sonra normal bir alıcıya veya 5 yıl sonra başka bir CBI başvuru sahibine satış yapabilirler.

Mülk değerleri yılda yaklaşık %4 oranında artabilir.

2. Pasif gelir potansiyeli

Dominika mülk sahipleri, güçlü turizm talebiyle desteklenen kısa veya uzun süreli kiralamalardan da gelir elde edebilirler.

Turizm, Dominika GSYİH’sinin %18'ine ve istihdamın neredeyse %29'una katkıda bulunarak tatil konaklama talebini desteklemektedir^{[3]Kaynak: Dünya Bankası — Refah verileri: Dominika}. Sektör büyümeye devam etmiştir: turizm gelirleri 2023'teki $98.9 milyon’dan 2024'te $117.5 milyon’a, 2025'te ise tahmini $138.7 milyon’a yükselmiştir — sadece 2 yılda yaklaşık %40'lık bir artış^{[4]Kaynak: IMF — Dominika: 2026 Madde IV Konsültasyonu Basın Açıklaması}.

Kısa süreli kiralamalar pazarın daha görünür kısmını oluşturur. 2025 yılında Dominika’nın kısa süreli kiralama pazarında şunlar kaydedilmiştir:

• 700'den fazla aktif ilan;
• %41 ortalama doluluk oranı;
• yaklaşık $98 ortalama gecelik ücret;
• ilan başına yaklaşık $15,000 ortalama yıllık gelir;
• 1 yılda aktif ilanlarda %39,3 artış;
• yıldan yıla yaklaşık %12,6 gelir artışı^{[5]Kaynak: Airbtics — Dominika'da Airbnb Geliri: 2026 Kısa Süreli Kiralama Verileri ve İpuçları}.

3. Karayipler’de ev veya B planı

Dominika vatandaşlığı, yatırımcılara adaya kalıcı olarak yerleşme veya burayı bir B Planı olarak tutma seçeneği sunar. Ülke, sıcak tropikal iklim, Karayip plajları, gür doğa ve tüm yıl boyunca taze yerel meyveler sunarak hem taşınma hem de geçici konaklamalar için uygun bir ortam sağlar.

4. Genişletilmiş küresel hareketlilik

Dominika vatandaşlığı uluslararası hareketliliği genişletir; Schengen Bölgesi, Çin, Singapur, Hong Kong ve İrlanda'nın yanı sıra Latin Amerika ve Karayipler genelindeki ülkeler de dahil olmak üzere 159 destinasyona vizesiz erişim imkanı sunar.

5. Vergi optimizasyonu

Dominika bireyler için nispeten hafif bir vergi ortamı sunar. Sermaye kazancı vergisi, veraset vergisi veya ölüm vergisi bulunmamaktadır, bu da bu ülkeyi uzun vadeli servet ve intikal planlaması için cazip kılabilir.

Büyük bir kişisel gelir vergisi reformunun 1 Ocak 2027'den itibaren uygulanması planlanmaktadır. Mevcut %15, %25 ve %35'lik kademeli oranların yerini %10'luk sabit bir oranın alması beklenirken, $11,000'lık vergiden muaf miktar korunacaktır.

Reform ayrıca vergilendirmede mülkilik (bölgesellik) yaklaşımını getirmektedir: hem ikamet edenler hem de ikamet etmeyenler, küresel gelirleri yerine yalnızca Dominika’da elde edilen gelirler üzerinden vergilendirilecektir.

6. İstikrarlı bir para birimine erişim

Dominika, Doğu Karayip doları kullanır; bu para birimi EC$2.70 = US$1 olarak ABD dolarına sabitlenmiştir ve döviz kuru dalgalanmalarını azaltmaya yardımcı olur^{[7]Kaynak: Doğu Karayip Merkez Bankası — EC Para Biriminin Tarihçesi}. Yatırımcılar ve girişimciler için bu durum, maliyetleri, gelirleri ve sınır ötesi işlemleri planlarken öngörülebilirlik sağlar.

7. Gelecek nesiller için vatandaşlık

Dominika vatandaşlığı babadan oğula/soydan geçer, bu nedenle yatırımcılar bunu ülkenin soy bağı yoluyla vatandaşlık kuralları uyarınca çocuklarına ve gelecek nesillerine aktarabilirler. Bu durum, statüye ilk başvuru sahibinin ötesinde uzun vadeli bir değer kazandırır ve soyundan gelenlerin Dominika ile yasal bir bağ sürdürmelerine olanak tanır.

Dominika yatırım yoluyla vatandaşlık programı Karayipler’deki en yaygın kullanılan programlardan biridir. 2018 ile 2022 yılları arasında yatırımcılara ve aile üyelerine 34.596 pasaport düzenlenmiştir. Program sonraki yıllarda da aktif kalmış, hem 2023 hem de 2024 yıllarında 9.000'den fazla pasaport düzenlenmiştir^{[8]Kaynak: Avrupa Birliği Konseyi — Vize Askı Mekanizması Kapsamındaki 8. Komisyon Raporu}.

Karşılaştırma yapmak gerekirse, St Kitts ve Nevis 2015 ile 2023 yılları arasında 19.655 CBI başvurusu almış, bunu 2024'te 223 ve 2025'in ilk dört ayında 171 başvuru izlemiştir. 2015—2023 döneminde Antigua ve Barbuda 7.995 CBI pasaportu düzenlerken, Grenada 16.086 pasaport vermiştir.

Dominika, Karayipler’deki beş CBI ülkesinden biridir ve 2025 CBI Endeksi’nde St Kitts ve Nevis’in ardından ikinci sırada yer almıştır^{[9]Kaynak: CBI Endeksi — 2025 Raporu}. Her programın kendine özgü güçlü yönleri vardır. Örneğin Antigua ve Barbuda, özellikle kalabalık aileler için caziptir: 5. aile üyesinden itibaren gayrimenkul seçeneği Dominika’dakinden daha ucuz hale gelebilir.

Grenada, yaş sınırı olmaksızın bakmakla yükümlü olunan anne-baba ve büyükanne-büyükbabaya izin vermesiyle öne çıkmaktadır. St Kitts ve Nevis, bölgenin en köklü CBI programına ve geniş onaylı mülk seçeneğine sahiptir. St Lucia, üst düzey markalı oteller, butik mülkler, villalar ve daireler içeren projeleriyle tesis ve villa segmentinde dikkat çekmektedir.

Dominika’nın gayrimenkul seçeneği vatandaşlığı somut bir varlıkla birleştirir, ancak risksiz değildir. Yatırımcılar $200,000 tutarındaki ana fiyatın ötesine bakmalı ve yeniden satış koşullarını, kiralama performansını, iklim maruziyetini, uyum kontrollerini ve olası kural değişikliklerini dikkate almalıdır.

Yeniden satış ve kiralama getirileri garanti edilmez

Hükümet onayı, bir mülkün kolayca satılacağını garanti etmez. Bir mülk 3 yıl sonra yeniden satılabilir, ancak başka bir CBI başvuru sahibine satış yalnızca 5 yıl sonra mümkündür; bu da elde tutma süresi boyunca potansiyel alıcı havuzunu daraltır.

Kira geliri de garanti edilmemektedir. Performans; projeye, doluluk oranına, yönetim modeline ve işletme maliyetlerine bağlıdır.

Gerçek maliyet $200,000'dan yüksektir

Asgari mülk yatırımı bütçenin sadece bir parçasıdır. Tek bir başvuru sahibi için ek ücretler yaklaşık $85,000—90,000 ekleyerek başlangıç maliyetini yaklaşık %45 artırabilir. 5 kişilik bir aile için ek masraflar, bağımlı kişilerin yaşlarına bağlı olarak yaklaşık $170,000'a ulaşabilir — mülk fiyatının üzerine yaklaşık %85 ilave demektir.

Dominika doğal afetlere açıktır

Dominika kasırgalara, sellere ve heyelanlara karşı oldukça hassastır. 2015'teki Erika Tropik Fırtınası ve 2017'deki Maria Kasırgası toplamda yaklaşık $1.8 milyar tutarında hasara yol açmıştır — bu miktar ülkenin GSYİH’sinin neredeyse üç katıdır. Bu nedenle mülkün konumu, inşaat standartları ve sigorta önem taşımaktadır.

Durum Tespit Süreci ve bankacılık denetimi bir başvuruyu geciktirebilir veya engelleyebilir

Her başvuru sahibi, kimlik, servet ve fon kaynağı, yaptırımlara maruz kalma ve olumsuz medya kontrolleri dahil olmak üzere kapsamlı bir geçmiş ve finansal incelemeden geçer. Süreci uzatabilecek ek belgeler veya genişletilmiş Durum Tespit Süreci talep edilebilir. Kontrollerin endişe yaratması halinde başvuru reddedilebilir de.

Program kuralları değişebilir

CBI kuralları ve pasaport ayrıcalıkları değişebilir. Örneğin, yeni Doğu Karayip çerçevesi kapsamında, vatandaşlığın ilk 5 yılı içinde 30 günlük bir fiziksel bulunma şartı bölge genelinde planlanmaktadır. Antigua ve Barbuda halihazırda 5 günlük bir konaklama şartına sahiptir ve 30 güne doğru adım atmıştır^{[10]Kaynak: Doğu Karayipler Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Düzenleme Kurumu Anlaşma Yasası 2025 — Madde 48}, Dominika ise aynı 30 günlük standardı duyurmuş ancak henüz yürürlüğe koymamıştır.

Immigrant Invest, 2006'dan beri yatırım yoluyla göç alanında çalışmakta ve 25 yetki alanında 10.000'den fazla yatırımcıya destek vermiştir. Dominika'nın yatırım yoluyla vatandaşlık programının lisanslı temsilcisiyiz.

Ekip, ilk geçmiş kontrolünden pasaport düzenlenmesine kadar olan süreci yönetmektedir:

1. Ön Durum Tespiti — yatırımcı programa taahhütte bulunmadan önce risklerin belirlenmesi.
2. Mülk seçimi — bütçe, yatırım hedefleri ve tercih edilen mülkiyet yapısına göre hükümet onaylı projelerin kısa listeye alınması.
3. Mülk kontrolleri — satın almadan önce fiyatın, beklenen verimin, işlem yapısının ve yeniden satış koşullarının gözden geçirilmesi.
4. Belgelerin hazırlanması — başvuru formlarının doldurulması ve destekleyici, noter onaylı ve apostilli belgelerin düzenlenmesi.
5. CBI birimi sunumu ve desteği — başvurunun lisanslı temsilci kanalı üzerinden yapılması ve ailenin Durum Tespit Süreci ile zorunlu mülakat boyunca yönlendirilmesi.
6. Onay sonrası mülk satın alma — prensipte onay alındıktan sonra yatırımın ve devlet ödemelerinin koordine edilmesi.
7. Vatandaşlık belgeleri — vatandaşlık belgeleri (doğum yoluyla) ve pasaportlar düzenlenene kadar nihai aşamanın denetlenmesi.

Desteğimiz pasaport geldikten sonra sona ermez. Ayrıca Dominika vatandaşlarına pasaport yenileme veya değiştirme, aile üyelerini ekleme, şirket kurma, banka ile ilgili konular, yerel adresler ve vatandaşlık verildikten sonraki diğer idari ihtiyaçlar konusunda da yardımcı oluyoruz.

1. Dominika vatandaşlığı, hükümet onaylı gayrimenkule en az $200,000 yatırım yapılarak elde edilebilir. Mülk 3 yıl sonra veya başka bir CBI başvuru sahibine uygun olması isteniyorsa 5 yıl sonra yeniden satılabilir.
2. Devlet harçları, Durum Tespit Süreci ve idari ücretler, toplam miktarı tek bir başvuru sahibi için yaklaşık %45, daha kalabalık aileler için ise önemli ölçüde artırır.
3. Süreç en az 6 ay sürer ve vatandaşlık verilmeden önce veya verildikten sonra ikamet şartı olmaksızın uzaktan tamamlanabilir.
4. Tek bir başvuruya eş, 30 yaşına kadar çocuklar ile 65 yaş ve üzeri ebeveynler ve büyükanne/büyükbabalar dahil edilebilir.
5. Vatandaşlığın ötesinde yatırımcılar; mülk değer artışından, kira gelirinden ve aktif bir tatil köyü pazarından faydalanabilirler. Dominika pasaportu ayrıca 159 ülkeye vizesiz erişim, elverişli bir vergi ortamı ve Karayipler’in doğayla en iç içe adalarından birinde yaşama imkanı sunar.