Как продать инвестиционную недвижимость и сохранить ВНЖ или второе гражданство

В сфере иммиграции под инвестиционной недвижимостью понимают объекты, покупка которых позволяет иностранцу получить ВНЖ или гражданство. Это может быть квартира, дом, участок или коммерческая недвижимость — если объект соответствует требованиям страны по цене, типу, району.

Государства разрабатывают инвестиционные программы, которые помогают привлечь деньги в экономику — особенно в строительство, восстановление жилья и развитие отдельных регионов. В обмен на вложения инвестор получает право на длительное проживание, а в некоторых случаях — паспорт страны.

Вид на жительство за покупку недвижимости выдают в Греции, Турции, Андорре и ОАЭ, а также на Кипре и Мальте.

Гражданство за покупку недвижимости предоставляют страны Карибского бассейна — Сент-Китс и Невис, Доминика, Гренада, Сент-Люсия, Антигуа и Барбуда, а также Турция, Египет.

Государство ограничивает выбор объектов для инвестиций

В большинстве стран законодательство разрешает инвестировать в жилую и коммерческую недвижимость. Иногда покупку ограничивают определенными районами, чтобы стимулировать развитие конкретных регионов. 

Например, в ОАЭ инвесторы покупают недвижимость во фрихолд-зонах — районах, где иностранцы могут приобретать недвижимость в полную собственность. В стране около 100 фрихолд-зон, из них 60 расположены в Дубае в жилых и курортных районах.

Минимальная сумма покупки установлена законом

В разных странах действует разный порог стоимости недвижимости, при котором инвестор получает право на ВНЖ или гражданство. В Греции — 250 000 €, на Кипре — 300 000 $, в Турции — 400 000 $.

Государство регулирует сделку

Процесс покупки недвижимости и получение статуса проходят через государственные органы или лицензированных агентов. Для инвестора это означает юридическую защиту, четкие правила и минимальные риски — вся процедура проходит по утвержденным законом нормам.

Есть ограничения по сроку продажи объекта 

Срок владения недвижимостью для сохранения ВНЖ или гражданства зависит от требований конкретной страны. В одних случаях достаточно 3 лет, в других — требуется 5—7 лет. Если продать объект раньше установленного срока, статус аннулируют. 

Инвестор может получать доход от аренды

Большинство стран позволяют сдавать объект в аренду, но в некоторых случаях — только на длительный срок. Например, в Греции ​​нельзя сдавать в краткосрочную аренду недвижимость, которую покупали для получения ВНЖ. Для таких объектов разрешена аренда на срок от 12 месяцев.

Около 70% всех инвестиций по программам ВНЖ в странах Евросоюза приходится на недвижимость. Популярность таких инвестиций объясняется рядом причин. Вот основные из них.

1. Быстрый способ получить статус

Процесс выдачи ВНЖ или гражданства за покупку недвижимости закреплен на законодательном уровне. Поэтому инвестор заранее знает сроки рассмотрения заявки. 

ВНЖ за покупку недвижимости выдают в среднем за 2—9 месяцев, гражданство — за 6—10 месяцев. Сроки могут увеличиваться в зависимости от страны, политической ситуации и уровня бюрократии. 

2. Пассивный доход от аренды

Доходность краткосрочной аренды составляет в среднем 6—12% годовых, долгосрочной — 5—10%. Управление объектом можно делегировать управляющей компании и получать доход удаленно.

3. Рост цен на недвижимость

В экономически стабильных странах повышение стоимости проще прогнозировать на 5—10 лет вперед. Цены на недвижимость в странах Евросоюза выросли на 57,9% с 2010 по первый квартал 2025 года, по данным Евростата.

4. Статус для всей семьи

Инвестору разрешается включить супругов, детей, иногда родителей в заявку на ВНЖ или гражданство за покупку недвижимости. 

Даже если семья не планирует переезжать, второй паспорт или вид на жительство дает им возможность открывать счета в иностранных банках и пользоваться зарубежной медициной, а ВНЖ страны Шенгенской зоны позволяет посещать без виз 29 государств.

Европейский ВНЖ, который получили за инвестиции, называют «золотой визой». Ее можно получить всей семьей и свободно перемещаться внутри Шенгенской зоны. Но это не касается Андорры и Кипра. Резиденты Андорры ездят без виз только в Испанию и Францию, а с видом на жительство на Кипре для поездок нужно получать шенгенскую визу. 

5. Доступ к льготным налоговым режимам

Чтобы получить налоговые льготы, инвестору нужно стать налоговым резидентом и проживать в стране большую часть года — обычно от 183 дней. В Греции иностранцы с ВНЖ могут платить фиксированные 100 000 € налога на зарубежные доходы, в Андорре налог на дивиденды и прирост капитала для них составляет 10%.

Если цель — ВНЖ или гражданство, инвесторы обычно выбирают ликвидную недвижимость. Такие объекты легче сдать в аренду или продать в будущем. Ликвидность зависит от типа недвижимости, региона и рыночной ситуации.

Жилая недвижимость: квартиры, дома, виллы

Чаще всего инвесторы выбирают готовые или строящиеся апартаменты и дома в туристических зонах. Новостройки особенно привлекательны на этапе строительства — после сдачи в эксплуатацию такие объекты можно продать дороже.

Районы с высоким спросом среди иностранцев в разных странах: 

• Греция — Афины и Аттика, Салоники, Крит, Халкидики и Миконос; 
• Турция — Стамбул, Анталья, побережье Бодрума; 
• Кипр — Лимасол, Ларнака, Пафос;
• ОАЭ — Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Palm Jumeirah;
• Египет — Новый Каир, Шарм-эль-Шейх, Хургада, Александрия. 

Коммерческая недвижимость: офисы, торговые площади, склады

Наиболее быстро продаются небольшие торговые помещения на популярных туристических улицах и офисы в деловых кварталах.

В Стамбуле востребованы офисы в районах Левент и Маслак, в Дубае — в Business Bay и DIFC. На Кипре ликвидна коммерческая недвижимость в центре Лимасола. В Андорре быстро продаются магазины и офисы в туристических зонах Андорра-ла-Велья.

Земельные участки для строительства

Ликвидность участков зависит от их расположения и разрешения на строительство. Наиболее востребована земля в зонах активной застройки, рядом с курортами или городскими центрами.

В Турции иностранцы покупают участки в пригородах Антальи и Бодрума. На Кипре пользуются спросом земли рядом с Лимасолом и Айя-Напой. В Греции популярны участки на островах Крит и Корфу, где есть потенциал для строительства вилл.

Объекты для восстановления: старые дома, исторические здания 

Недвижимость после реновации может продаваться в несколько раз дороже. Особенно ликвидны исторические здания в туристических центрах и на популярных островах.

В Греции особый интерес представляют отреставрированные дома в старых кварталах Афин, а на Мальте — исторические здания в Валлетте и на Гозо. На Кипре покупатели ищут обновленные дома в центре Ларнаки и Пафоса.

Апартаменты и отели в туристических районах

Ликвидность недвижимости зависит от туристического потока и уровня доходности от аренды. В карибских странах востребованы доли в отелях и апартаменты в курортных комплексах. В ОАЭ ликвидны студии и апартаменты в Dubai Marina и Palm Jumeirah. В Египте — квартиры в апарт-отелях Хургады и Шарм-эль-Шейха.

Покупка недвижимости

Инвестор может выбрать один из вариантов покупки, в зависимости от целей и бюджета. В каждом случае недвижимость должна соответствовать требованиям страны. 

Чтобы получить ВНЖ в Греции, инвестор выбирает:

1. Объект под реставрацию или перепланировку в жилое помещение стоимостью от 250 000 €. 
2. Готовый жилой объект в провинции стоимостью от 400 000 €.
3. Недвижимость в Афинах и Салониках, а также на Миконосе, Санторини и других островах с населением от 3100 человек стоимостью от 800 000 €.

Сдача недвижимости в аренду

Инвесторы вправе сдавать недвижимость только в долгосрочную аренду. Доходность достигает 10% годовых. 

Краткосрочная аренда запрещена для объектов, которое приобрели после 31 августа 2024 года. За нарушение статус аннулируют и выпишут штраф 50 000 €. 

Продажа недвижимости

Продать объект и сохранить ВНЖ можно только при соблюдении условий, установленных страной. Недвижимость получится продать, если: 

1. Инвестор не продлевает ВНЖ — статус обновляют каждые 5 лет. Реставрация объекта — обязательное условие для продления статуса при инвестиции от 250 000 €.
2. Инвестор получил постоянный вид на жительство и прожил в стране не менее 5 лет. 
3. Инвестор получил гражданство — для этого необходимо проживать в стране минимум 183 дня в году и не менее 4 лет из 7.

Налоги при продаже объекта

Налоги на недвижимость в Греции платят налоговые резиденты и нерезиденты — статус влияет на состав налогов, но не освобождает от них.

Прирост капитала при продаже недвижимости облагается налогом по ставке 15%. Но с 2013 года в Греции действует отсрочка до 31 декабря 2026 года. Также налогом на прирост капитала при продаже не облагается недвижимость, которая находилась в собственности более 5 лет. 

К моменту продажи инвестору необходимо уплатить единый налог на владение — Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, или ENFIA. Основная часть рассчитывается исходя из площади и составляет 2—13 € за м². Дополнительная — 0,15—1,15% от кадастровой стоимости, если стоимость недвижимости превышает 250 000 €.

Покупка объекта

Инвестор вправе приобрести любую недвижимость — вторичную или новостройку, жилую или коммерческую, земельный участок. 

Чтобы получить ВНЖ в Турции, необходимо купить объект стоимостью от 200 000 $. Он должен быть зарегистрирован в Кадастровом управлении и находиться в зоне, открытой для получения ВНЖ.

Покупка недвижимости стоимостью от 400 000 $ дает возможность получить турецкое гражданство, без необходимости становиться резидентом страны.

Сдача объекта в аренду

Инвестор вправе сдавать недвижимость в краткосрочную или долгосрочную аренду. Наиболее высокая доходность у недвижимости в Стамбуле, Анталье, Аланье и Бодруме. Средняя годовая доходность 8—12%.

Продажа недвижимости

Инвестор с ВНЖ в Турции не может продать объект, если хочет сохранить статус. ВНЖ в Турции выдают на 1 год, затем продлевают на 2 года. Для этого необходимо продолжать владеть недвижимостью и жить в стране не менее 183 дней в году.

Через 5 лет жизни в Турции с ВНЖ инвестор может претендовать на гражданство по натурализации. После получения паспорта объект разрешается продать и вернуть инвестиции.

Если иностранец получил гражданство Турции за инвестиции в недвижимость стоимостью от 400 000 $, он может продать недвижимость быстрее — вернуть вложения уже через 3 года.

Налоги при продаже объекта

Налоги на недвижимость в Турции, которые уплачивает продавец, включают налог на прирост капитала. Он взимается, если собственник владел объектом менее 5 лет. Ставка — от 15 до 35% с прироста кадастровой стоимости. 

К моменту продажи продавцу необходимо уплатить ежегодный налог на недвижимость — 0,1—0,6% от кадастровой стоимости. Собственники элитной дорогой недвижимости платят дополнительный ежегодный налог на роскошь — 0,3—1% с части кадастровой стоимости свыше 280 000 $. Гербовый сбор 4% обычно

Покупка недвижимости

Инвесторы обычно выбирают на Кипре жилые объекты в новостройках или коммерческую недвижимость, например магазин или офис. 

Чтобы получить постоянный вид на жительство, необходимо приобрести один или два объекта общей стоимостью от 300 000 €. 

Сдача объекта в аренду

На Кипре инвесторы с постоянным видом на жительство вправе сдавать недвижимость в краткосрочную и долгосрочную аренду. Доходность достигает 8—9% годовых.

Продажа недвижимости

Инвесторы могут продать недвижимость, если не планируют сохранять постоянный вид на жительство. Статус выдается бессрочно, но саму карту обновляют 1 раз в 5 лет. Чтобы поддерживать статус, резидентам достаточно сохранять объект в собственности и посещать Кипр 1 раз в 2 года.

Через 5 лет жизни в стране инвестор может получить постоянный вид на жительство на общих основаниях, продать недвижимость и вернуть вложения. При этом он обязан находиться в стране не менее 183 дней в году. Также нельзя отсутствовать более 90 дней подряд.

Через 8 лет жизни на Кипре инвестор может получить гражданство, продать недвижимость и вернуть инвестиции.

Налоги при продаже недвижимости

Продавец уплачивает налог на прирост капитала — 20%. Из прибыли вычитают затраты на приобретение и содержание объекта, например налоги и сборы при покупке и расходы на ремонт.

Продавцу необходимо уплатить 0,4% от суммы сделки в фонд поддержки переселенцев с Северного Кипра. Сбор ввели в феврале 2021 года.

Покупка недвижимости

Инвесторы покупают недвижимость на Мальте, чтобы вложить деньги в ликвидный актив, сдавать объект в аренду, жить в нем самим или приезжать в страну на отдых.

Чтобы получить ВНЖ на Мальте, инвестор приобретает недвижимость стоимостью от 220 000 € на юге Мальты или острове Гозо, или объект стоимостью от 275 000 € в центральных и северных районах.

Чтобы получить постоянный вид на жительство, инвестору необходимо купить объект стоимостью от 375 000 €, независимо от региона Мальты. 

Сдача объекта в аренду

При ВНЖ нельзя сдавать недвижимость в аренду или субаренду. За нарушение условий статус могут аннулировать.

После получения постоянного вида на жительство аренда разрешена. Владельцы недвижимости получают доход 5—10% годовых. В премиальных районах на побережье — Сент-Джулианс, Слима и Свийки — доход от аренды приносит до 15% годовых.

Покупка недвижимости

Иностранцы покупают в Андорре квартиры, дома, коммерческие помещения и земельные участки только по разрешению правительства. Ограничений на количество объектов нет.

Чтобы получить ВНЖ в Андорре, инвестор покупает объект стоимостью от 600 000 €. 

Сдача объекта в аренду

В Андорре инвесторам запрещено сдавать недвижимость в аренду. Объект должен использоваться только владельцем и его семьей. Нарушение этого правила ведет к аннулированию вида на жительство.

Продажа объекта

Инвестор продает недвижимость только после окончания срока действия ВНЖ, если не собирается его продлевать. Также продать объект можно будет, если получить гражданство Андорры — подать заявление разрешается через 20 лет жизни в стране. 

Налоги при продаже недвижимости

Инвестор уплачивает налог на прирост капитала в Андорре: 15%, если недвижимость продается в первый год покупки, 13% — при продаже во второй год, 10% — на третий год. Далее ставка снижается на 1% ежегодно.

Покупка объекта

Иностранцы вправе покупать недвижимость в полное владение только в специальных фрихолд-зонах. Такие районы выделены в двух крупнейших эмиратах: 9 располагается в Абу-Даби и 60 — в Дубае. 

Инвестор получает резидентскую визу в ОАЭ сроком на 2 года при покупке недвижимости от 750 000 AED, или около 204 000 $.

Золотую визу на 10 лет выдают за инвестиции в недвижимость от 2 000 000 AED, или около 545 000 $. Доступна ипотека, которую берут в одном из банков ОАЭ. Первоначальный взнос должен составлять минимум 20%.

Сдача объекта в аренду

В ОАЭ инвесторы сдают недвижимость в краткосрочную и долгосрочную аренду. Доходность составляет 6—12% в год в зависимости от сезона и района. Наиболее популярны районы Dubai Marina, Palm Jumeirah и Downtown Dubai.

Продажа недвижимости

Инвестор может продать объект, если не планирует продлевать статус. Если инвестор продает объект и хочет сохранить резидентскую визу, ему необходимо приобрести другой объект, который соответствует минимальному порогу инвестиций. 

Налоги при продаже объекта

При продаже недвижимости в ОАЭ действует налог на переход права собственности — 4% в Дубае и 2% в Абу-Даби. По закону его оплачивают обе стороны, но часто продавец включает сумму в стоимость.

Популярными направлениями для покупки инвестиционной недвижимости в 2024 году стали Греция, Турция и ОАЭ. В Греции за год подано более 9000 заявок на золотую визу. В Турции иностранцы приобрели почти 24 000 объектов. В Дубае зарегистрировано более 100 000 сделок с недвижимостью — 42% из них с участием иностранных покупателей.

Инвесторы выбирают Грецию и Кипр за доступный порог входа, ОАЭ — за налоговые преимущества и гибкое резидентство, Турцию — за быстрый путь к паспорту. Мальта и Андорра интересны как направления с высоким уровнем жизни и стабильными правилами для долгосрочного проживания.

Покупка недвижимости не только миграционным инструмент, но и устойчивый источник дополнительного дохода. Например, в Греции средняя доходность от аренды составляет около 4,60%, на Кипре — 4,77%, в Дубае — 6,4%, в Турции до 7,4%, согласно данным Global Property Guide.

Чтобы получить вид на жительство, инвестор предоставляет два набора документов. Первый — индивидуальный список личных и финансовых документов, второй — подтверждают покупку объекта.

Стандартный список документов для подачи заявки на ВНЖ 

Пакет документов требуется для того, чтобы подтвердить благонадежность, финансовую состоятельность инвестора и соблюдение миграционных требований.

На сайтах миграционных служб обычно опубликованы стандартные списки. Юристы Иммигрант Инвест составляют для инвесторов индивидуальный перечень в зависимости от конкретной программы, типа недвижимости и состава семьи.

Основной пакет документов включает:

• действующий загранпаспорт;
• справка об отсутствии судимости из страны постоянного проживания;
• свидетельства о рождении детей и свидетельство о браке — если заявитель включает в заявку членов семьи; 
• подтверждение легальности дохода — выписка с банковского счета с регулярными поступлениями, справка с места работы или финансовая отчетность компании предпринимателя;
• медицинская страховка, которая действует на территории принимающей страны; 
• актуальные фотографии в формате, установленном законодательством принимающей страны; 
• заполненные визовые или иммиграционные анкеты; 
• квитанции об уплате сборов.

Подтверждать доход требуется не во всех странах. Например, для ВНЖ за инвестиции в Греции это не обязательно. Заявителю достаточно подтвердить оплату объекта. Точные требования стоит уточнять по каждой стране отдельно.

Документы, подтверждающие покупку недвижимости

Заявителю необходимо подтвердить, что купленная недвижимость действительно соответствует требованиями страны. Обычно одного договора купли-продажи недостаточно. Дополнительно могут потребоваться нотариально заверенные копии, документы о регистрации и другие бумаги — например, если объект строится или расположен в особой зоне.

Чтобы подтвердить покупку недвижимости, необходимо предоставить: 

• договор купли-продажи; 
• нотариально заверенное подтверждение сделки;
• свидетельство о праве собственности или его аналог; 
• выписка из земельного кадастра или регистра собственности; 
• сертификаты от застройщика — если объект на стадии строительства; 
• в некоторых странах — разрешение муниципалитета или министерства;
• акт приема-передачи или аналогичный документ по завершении сделки.

В 2024 году лидерами стали карибские страны: Сент-Китс и Невис, Доминика, Гренада, Сент-Люсия и Антигуа и Барбуда, по данным ежегодного рейтинга программ гражданства CBI Index.

Сент-Китс и Невис позволяет получить паспорт за покупку недвижимости стоимостью от 325 000 $. Инвесторам доступны объекты от современных апартаментов в курортных зонах до просторных резиденций. Объект можно продать через 7 лет, при этом гражданство сохраняется.

Доминика выдает гражданство при покупке недвижимости стоимостью от 200 000 $. Чаще всего это доли в туристической инфраструктуре — отели, апарт-комплексы и виллы из одобренного правительством списка. Продать недвижимость разрешается через 3 года после покупки.

Гренада выдает гражданство инвесторам, которые вложили от 270 000 $ в недвижимость. Иностранцы выбирают объекты в туристических районах у побережья или рядом с национальными парками. Недвижимость можно продать через 5 лет.

Антигуа и Барбуды предоставляет гражданство за покупку недвижимости стоимостью от 300 000 $. Чаще всего инвесторы выбирают курортные комплексы и гостиничные проекты, часть из которых находится на стадии строительства. Продать объект можно через 5 лет.

Сент-Люсия предлагает гражданство за покупку недвижимости стоимостью от 300 000 $. Разрешено инвестировать в проекты, одобренные правительством — это могут быть гостиничные комплексы или апартаменты для краткосрочной аренды. Продать объект можно через 5 лет.

Турция предоставляет гражданство при вложениях от 400 000 $ в жилую или коммерческую недвижимость. Объект должен быть зарегистрирован в Кадастровом управлении Турции. Через 3 года недвижимость можно продать. 

Египет выдает гражданство за покупку недвижимости стоимостью от 300 000 $. Инвесторам доступны жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки в Каире, Гизе, Хургаде и Шарм-эль-Шейхе. Продать объект можно через 5 лет.

Инвестиции в недвижимость — это не только способ получить ВНЖ или гражданство, но и актив для выгодной продажи в будущем. Чтобы минимизировать возможные риски при продаже, важно учесть ключевые моменты еще до покупки. 

Риск падения цен

Чаще всего цены снижаются в районах со слаборазвитой инфраструктурой или нестабильным спросом. Чтобы обезопасить свои вложения, инвесторы выбирают объекты в популярных локациях — туристических, деловых или студенческих центрах, где недвижимость особенно востребована. 

Долгая продажа объекта 

Иногда объект не удается продать сразу, особенно в периоды спада рынка. В таких случаях инвесторы получают доход от аренды и компенсируют расходы на содержание объекта. Аренда позволяет не спешить с продажей и дождаться более выгодного предложения. 

На Кипре и в ОАЭ годовая доходность от аренды достигает 10—12%, в Турции — 8—10% в туристических районах Антальи и Аланьи. На Мальте после получения постоянного вида на жительство недвижимость в прибрежных зонах может приносить до 15% годовых.

Изменения в законодательстве

Страны периодически повышают минимальную сумму инвестиций и меняют требования к типу недвижимости. Чтобы не потерять статус, важно отслеживать актуальные изменения в законах и консультироваться с юристами. 

Например, 1 июля 2025 года был опубликован проект соглашения между карибскими странами о введении единых правил получения гражданства за инвестиции. 

Среди основных изменений в законе: 

• обязательное проживание в стране не менее 30 дней в течение первых 5 лет;
• прохождение обязательной программы интеграции;
• введение квот на количество выданных паспортов в год; 
• первый паспорт будет действовать 5 лет, продлить его на 10 лет разрешат при выполнении всех необходимых условий.

Проблемы с документами при продаже

Недвижимость с неоформленными правами собственности, налоговыми долгами или другими обременениями сложно продать. Чтобы избежать таких ситуаций, юристы Иммигрант Инвест проводят полную проверку документов и юридическую экспертизу объекта до покупки. 

Например, на Мальте при покупке исторических объектов важно убедиться, что здание внесено в реестр и разрешена его реставрация. При соблюдении всех требований налог на продажу можно снизить с 8 до 2%. В Турции объекты должны быть зарегистрированы в Кадастровом управлении, иначе невозможно подать заявление на гражданство.

1. ВНЖ за инвестиции выдают: Греция, Турция, Кипр, Мальта, ОАЭ, Андорра. Для этого инвесторы покупают недвижимость, стоимость которой соответствует минимальному установленному порогу — от 200 000 $ в Турции до 800 000 € в популярных районах Греции.
2. Большинство стран позволяет получить ВНЖ и гражданство за инвестиции вместе с семьей. Основной заявитель вправе добавить в заявку супруга, детей и, в некоторых случаях, родителей.
3. Недвижимость можно сдавать в аренду, но не везде. В ОАЭ и на Кипре разрешена краткосрочная и долгосрочная аренда. В Греции с 2024 года инвесторам запрещено сдавать недвижимость в краткосрочную аренду. 
4. Чтобы сохранить статус, недвижимость должна оставаться в собственности 3—7 лет.
5. Налоги при продаже зависят от срока владения. В Турции налог на прирост капитала может достигать 40%, но если объект был в собственности более 5 лет, налог не взимается.