5 причин получить ВНЖ в Греции за инвестиции в недвижимость
Инвесторы покупают недвижимость в Греции, в том числе чтобы получить вид на жительство по программе Greece Golden Visa Programme.
Программа ВНЖ за инвестиции действует в Греции с 2014 года. За время существования программы вид на жительство получили около 11 000 инвесторов.
1. В заявку на ВНЖ можно включить близких родственников: супруга или супругу, родителей и детей до 21 года, не состоящих в браке.
При добавлении супругов и детей минимальная сумма инвестиций в недвижимость составит 250 000 €. Если планируется получить ВНЖ за инвестиции вместе с родителями — 500 000 €.
2. Срок получения ВНЖ в Греции за инвестиции — от двух месяцев. Для сравнения, сроки по другим европейским программам ВНЖ в среднем составляют 8 месяцев.
3. Отсутствие экзаменов. Заявители на ВНЖ за инвестиции не проходят тестирование на знание языка и истории Греции. Также не требуется опыт ведения бизнеса или высшее образование.
4. Нет обязательств по проживанию в Греции. После получения ВНЖ инвестор вправе жить в Греции или не приезжать в страну вовсе.
Управление недвижимостью разрешается поручить доверенному лицу, например управляющей компании.
5. Перспективы гражданства Греции. Через 5 лет проживания в Греции резидент может подать заявку на ПМЖ и еще через 2 года — на паспорт Греции.
Преимущества ВНЖ Греции:
- безвизовые поездки в страны Шенгенской зоны и возможность находиться на ее территории до 90 дней в полугодие;
- возможность переехать в Грецию — безопасную страну с теплым климатом и благоприятной социальной обстановкой;
- регистрация активов в Европе на свое имя и открытие счетов в надежных банках;
- дети могут свободно учиться в европейских вузах, а родители — лечиться и поддерживать здоровье на лучших курортах;
- возможность организовать «запасной аэродром» на случай экономической и политической нестабильности на родине.
В чем особенности рынка недвижимости Греции?
Греческий рынок недвижимости в основном зависит от трех факторов: притока иностранных инвестиций, туризма и внутреннего спроса. Они определяют рост цен и доступность жилья для покупки и аренды.
Благоприятные условия для инвестирования. Цены на недвижимость в Греции остаются на 20—25% ниже, чем до экономического кризиса 2008 года. При этом в стране реализуется несколько крупных проектов по застройке и реновации с привлечением иностранного капитала. А греческое правительство предоставляет инвесторам льготы, например освобождает от НДС.
В 2021 году международное консалтинговое агентство Ernst & Young внесло Грецию в десятку самых привлекательных европейских направлений для инвестирования.
По объему прямых иностранных инвестиций страна занимает 23-е место в Европе. На долю вложений в недвижимость ежегодно приходится от 25 до 35%. Чаще всего объекты в стране покупают инвесторы из Китая, ОАЭ, США, Турции и России.
Минимальная сумма инвестиций в недвижимость для получения ВНЖ — 250 000 €. С 1 августа 2023 года инвестиционный порог на покупку недвижимости вырастет до 500 000 € в 36 регионах страны, включая Афины, Салоники и Санторини.
Когда программу «золотой визы» только запустили, недобросовестные брокеры и застройщики искусственного завышали цены, чтобы объекты соответствовали условиям для инвесторов. Но в последние годы ситуация выравнивается, а рынок становится более профессиональным.
Как получить золотую визу Греции за покупку недвижимости
Зависимость от туризма и ориентация на краткосрочную аренду. Туризм — одна из ведущих отраслей в Греции, в которую вовлечено 10% населения. Доходы от туризма составляют 20% ВВП страны.
Туристический сезон на большей части Греции длится семь месяцев: с апреля по октябрь. Некоторые регионы принимают туристов круглый год, например Афины. Поток отдыхающих составляет 30 миллионов человек ежегодно.
Чтобы удовлетворить спрос, большая часть недвижимости в Греции используется под сдачу туристам в аренду. Например, только на площадке краткосрочной аренды Airbnb размещено более 90 тысяч предложений.
Особенность греческого рынка — в дефиците предложений на среднесрочную и долгосрочную аренду. Такие предложения закрывают очень быстро. Арендаторами чаще всего становятся студенты и иностранные специалисты. Договор, как правило, заключается сразу на три-четыре года.
Высокий внутренний спрос на покупку жилья. Греки предпочитают иметь собственное жилье, а не арендовать.
По данным Trading Economics, в 2020 году доля владельцев жилой недвижимости в Греции составила 74,6%. При этом на одну греческую семью, как правило, приходится несколько объектов недвижимости во владении.
В каких регионах Греции выгоднее всего покупать недвижимость и почему?
В первую очередь рекомендуется обратить внимание на Афины и прибрежные районы столицы — Афинскую Ривьеру. Также для инвестиций интересны районы вокруг проекта реновации Элиникон и популярные курорты — острова Парос, Санторини и Крит.
Афины — столица и бизнес-центр Греции, где проживает треть населения страны. Город окружен горами и спускается к Средиземному морю.
Город сильно пострадал в результате войн и революций, поэтому основная застройка датируется 1950—1970 годами. В Афинах нет зданий выше семи этажей, чтобы не загораживать Акрополь.
В столице много узких улиц, а исторические памятники в основном сосредоточены в центре города.
Афины делятся на 81 район, причем соседние районы могут разительно отличаться друг от друга по уровню благоустроенности. Одна из причин такого контраста в том, что жильцы платят налоги и коммунальные платежи в бюджет конкретно своего района.
Состоятельные греки и экспаты выбирают для жизни спокойные зеленые районы в северных пригородах Афин. Благоприятными для жизни также считаются южные пригороды, так называемая Афинская Ривьера: чем южнее район, тем более престижным он считается.
В центральном округе Афин престижные районы включают, например, Кукаки и Психико. Район Кифисия в основном заселен состоятельными экспатами, а район Калитея можно назвать русским. Колонаки и Плака — туристические районы, где много частных офисов, кафе, ресторанов и магазинов.
Неблагоприятные районы тоже встречаются, даже в центре столицы. Но и они постепенно меняются, модернизируются.
Для инвесторов Афины привлекательны тем, что город не подвержен сезонности: туристы приезжают в столицу круглый год. Также в Афины приезжают на учебу или работу. Поэтому объекты как жилой, так и коммерческой недвижимости отличаются высокой доходностью.
Примеры объектов для покупки в Афинах
Афинская Ривьера включает прибрежные районы к югу от города: от Палео Фалиро до Вульягмени. Именно сюда жители столицы и туристы приезжают на пляжный отдых.
Дорога от центра Афин до региона Ривьеры занимает около 15 минут на автомобиле.
Особенность Афинской Ривьеры в том, что не во всех районах застройка начинается с первой береговой линии. От центра Афин по побережью проходит дорога, которая отделяет жилые районы от пляжа. Но рядом с Вулой и Вульягмени она сворачивает на восток: здесь уже можно встретить дома на берегу моря.
Спрос на жилье в Алимосе, Глифаде, Вуле и Палео Фалиро стабильно растет. При этом
Примеры объектов для покупки на Афинской Ривьере
Пирей — западный пригород Афин. Здесь находится крупнейший пассажирский порт Европы, причалы для яхт, офисы судоходных и логистических компаний, государственный Университет Пирея.
Район оживленный, на набережной много баров и ресторанов.
Пирей активно реконструируют: на месте старых зданий появляются современные здания под офисы и жилые комплексы. Инвесторы из Китая и Ближнего Востока уже вложили в реновацию Пирея более миллиарда евро.
Элиникон (The Ellinikon) — новый район, который появится на юге Афин. Под строительство выделена территория старого аэропорта недалеко от Глифады. На реновацию выделено восемь миллиардов евро.
На территории Элиникона построят около 800 домов и вилл, отельные комплексы и офисные центры, небоскреб высотой 200 метров, казино и рестораны.
После завершения строительства Элиникон станет центром притяжения туристов и бизнеса. Поэтому недвижимость во всем регионе сильно подорожает.
Парос — один из Кикладских островов в Эгейском море. Туристы приезжают на Парос за природными достопримечательностями. Например, пляж Колимбитрес находится в окружении белых отточенных морем валунов, что создает эффект инопланетных пейзажей.
Летом на острове много молодежи: у греческих студентов есть традиция отдыхать на Паросе после окончания первого курса.
Большая часть ресторанов, магазинов и ночных клубов расположена в главном городе-порте Парикии. Среди отдыхающих также популярны курорты Логарас, Наусса и Параспорос.
Остров Санторини знаменит белоснежной застройкой, спускающейся к берегам голубого Средиземного моря. Пляжи острова отмечены «голубым флагом» и удивляют разнообразием расцветок: на побережье можно встретить песок белого, красного и черного цвета.
В 2021 году авторитетное издание в сфере туризма Travel + Leisure внесло Санторини в список 25 лучших островов мира.
Аренда туристического жилья на острове стоит от 40 до 4000 € за сутки. Также распространены предложения класса люкс: с собственным бассейном и видом на море.
Крит — один из самых известных греческих курортов. На острове жаркий климат, а солнце светит 320 дней в году. Приезжать отдыхать на остров можно в любое время. Купальный сезон длится с апреля по октябрь.
Стоимость аренды на Крите сопоставима с афинской, а иногда и превышает столичную. На острове выгодно покупать недвижимость именно под сдачу в аренду туристам.
Примеры объектов для покупки на греческих островах
Сколько стоит недвижимость в Греции?
Цена при покупке зависит от типа и расположения объекта.
Жилье в новостройках, как правило, оценивается дороже, чем объекты вторичного рынка. Например, в Афинах цена за квадратный метр апартаментов в новом доме от надежного застройщика — от 3000 €.
На вторичном рынке столицы можно найти очень дешевые объекты, но они, скорее всего, будут в плохом состоянии или в неблагополучном районе. Средняя стоимость квадратного метра жилья по достойным внимания предложениям — около 1900 €.
В Афинах цены различаются в зависимости от района, и чем южнее находится объект от центра столицы в Ривьере, тем он дороже.
Цена за квадратный метр жилой недвижимости в новостройках в Греции
| Город, регион | Цена за квадратный метр |
| Кавала, Восточная Македония и Фракия | От 1300 € |
| Остров Крит | От 1420 € |
| Салоники, Центральная Македония | От 1513 € |
| Халкидики, Центральная Македония | От 2030 € |
| Пирей, Аттика | От 2500 € |
| Афины, Аттика | От 2600 € |
| Афинская Ривьера, Аттика | От 3300 € |
| Остров Санторини | От 3630 € |
| Палерос, Западная Греция | От 4700 € |
| Лефкада, Ионические острова | От 4920 € |
Какие дополнительные расходы несут покупатели недвижимости?
Покупатель недвижимости уплачивает налог на переход права собственности по ставке 3,09%. Налогом облагается либо стоимость недвижимости по договору купли-продажи, либо кадастровая стоимость по «объективной цене» за квадратный метр — какая из величин окажется больше.
НДС для сделок с новой недвижимостью отменен до 31 декабря 2024 года. Если разрешение на строительство объекта было выдано до 1 января 2006 года, к сделке применяется НДС в 24%.
Отдельно оплачивается регистрация в Департаменте по земельным ресурсам и услуги нотариуса и юриста, которые сопровождают сделку.
Если покупатель недвижимости участвует в греческой программе ВНЖ за инвестиции, он платит госпошлину:
- 2000 € за основного заявителя;
- по 150 € за каждого совершеннолетнего члена семьи.
Какова доходность греческой недвижимости?
Гарантированная доходность от сдачи недвижимости в аренду в Греции — от 2 до 10%.
Самая высокая доходность — у объектов в Афинах. Средняя стоимость аренды апартаментов в столичном регионе:
- 400—600 € в месяц — аренда однокомнатной квартиры;
- 800—1000 € в месяц — аренда двухкомнатной квартиры;
- 1200—1300 € в месяц — аренда трехкомнатной квартиры.
Если инвестор покупает недвижимость именно под сдачу в аренду, рекомендуем ориентироваться на долгосрочные варианты в Афинах и на Крите.
Недвижимость на курортных островах, таких как Парос и Санторини, лучше подходит для смешанного использования: отдыха в летние месяцы и краткосрочной аренды в остальное время года.
Стоимость коммунальных услуг в Греции за апартаменты площадью 85 м² составляет от 100 € в месяц. Сумма включает расходы на электричество, воду, отопление и вывоз мусора.
Во сколько обходится содержание недвижимости в Греции?
Расходы на содержание складываются из двух основных пунктов: коммунальных платежей и налогов.
Стоимость коммунальных услуг в Греции за апартаменты площадью 85 м² составляет от 100 € в месяц. Сумма включает расходы на электричество, воду, отопление и вывоз мусора.
Налоги. Ежегодный налог на недвижимость — ENFIA — взимается по ставке от 0,001 до 13 € за квадратный метр. При расчете учитывается возраст объекта, площадь и объективная цена за квадратный метр в регионе, где находится недвижимость.
Недвижимость кадастровой стоимостью от 250 000 € облагается дополнительным налогом. Ставка прогрессивная: от 0,1 до 1,5%. По ставке в 1,5% налогом облагаются объекты стоимостью от 2 000 000 €.
Ежегодный муниципальный налог на недвижимость уплачивается собственником по ставке от 0,025 до 0,035% в зависимости от расположения объекта.
Наличие собственного бассейна также облагается дополнительным налогом — это аналог налога на роскошь в Греции. Сумма рассчитывается в зависимости от площади бассейна:
- 160 € за квадратный метр бассейна площадью до 60 м²;
- 320 € за квадратный метр бассейна площадью более 60 м².
Доход от аренды облагается налогом по прогрессивной шкале. Налог уплачивает владелец недвижимости.
Налоговая ставка зависит от суммы годового дохода от сдачи недвижимости в аренду:
- до 12 000 € — 15%;
- от 12 001 до 35 000 € — 35%;
- от 35 001 € — 45%.
Если годовой доход от сдачи недвижимости в аренду превышает 12 000 €, арендодатель также платит взнос солидарности по ставке от 2,2 до 10%.
На какие особенности стоит обратить внимание при выборе объекта?
Существует несколько моментов, общих для греческого жилья. Все они обусловлены особенностями климата и застройки в Греции, но могут показаться непривычными для россиян.
В старых домах отопления может не быть совсем. Но чаще всего установлена система домового отопления, которая работает на газу или солярке. Как правило, систему включают на несколько часов ночью, например с 10 вечера до 6 утра.
Жители таких домов покупают топливо для отопления в складчину. Если
В новостройках квартиры имеют систему индивидуального отопления, которое оплачивается по счетчику. В этом случае собственник жилья платит только за отопление своей квартиры и не зависит от соседей.
Третий момент — это лестницы и лифты. Чтобы сэкономить пространство и обеспечить сейсмоустойчивость, лестницы часто делают винтовыми. В афинских домах нередко установлены лифты с дверью, которую нужно открывать и закрывать самому. Такая особенность распространена в старых зданиях, но и в новостройках тоже встречается.
Четвертый пункт касается объектов под сдачу в аренду: они всегда сдаются без отдельно стоящей мебели. Например, в квартире могут быть встроенные шкафы и кухонный гарнитур, но не будет дивана, кровати и стола.
Греки предпочитают иметь свою мебель и декор, которые перевозят из квартиры в квартиру. Сдать в аренду полностью меблированные апартаменты или виллу гораздо сложнее. Поэтому если вы приобретаете недвижимость исключительно для инвестиций и под руководство управляющей компании, покупать мебель в такое жилье не нужно.
Как происходит покупка недвижимости в Греции для получения ВНЖ?
Процедура покупки недвижимости по инвестиционной программе золотой визы Греции занимает от 2 до 6 месяцев.
Сертифицированный Anti Money Laundering Officer проводит Due Diligence, чтобы найти потенциальные проблемы и снизить риск отказа в виде на жительство до 1%.
Номер налогоплательщика обязателен для совершения сделок с недвижимостью. Чтобы его получить, нужно обратиться в отделение налоговой службы Греции. Заявителю присваивается уникальный девятизначный номер, который затем используется при совершении платежей и уплаты налогов.
После получения ИНН инвестор вправе открыть расчетный счет.
Эксперты по недвижимости Иммигрант Инвест помогают инвестору подобрать подходящий объект и проверить документы.
Проверка юридической чистоты объекта проводится в отделении реестра недвижимости или кадастровой палаты Греции по месту регистрации объекта.
Резерв объекта возможен, пока покупатель проходит банковскую проверку благонадежности и открывает счет. Затем понадобится договор купли-продажи, который подписывается в присутствии нотариуса.
Подписанный договор купли-продажи регистрируется в коллегии адвокатов и реестре недвижимости.
Реестр недвижимости выдает свидетельство о праве собственности на имя нового владельца. Свидетельство
подается в миграционную службу вместе с заявлением на получение статуса резидента.
Документы готовят одновременно с подбором и покупкой недвижимости.
Инвестор получает медицинскую страховку, затем предоставляет юристам документы и фотографии. Юристы Иммигрант Инвест заполняют государственные формы, переводят документы и заверяют копии, помогают уплатить сборы и пошлины.
Биометрию сдают в день подачи заявления. Если инвестор не смог приехать в Грецию, и документы за него подает адвокат, сдачу биометрии назначают на другой день. Без биометрических данных карту ВНЖ не выдают.
Для поездки в страну может понадобиться шенгенская виза.
При получении документов о виде на жительство предъявляют заграничный паспорт инвестора и возвращают сертификат о подаче документов на вид на жительство.
Вид на жительство в Греции дают на пять лет, затем статус нужно продлить. Заявление и пакет документов подают в течение двух месяцев до истечения срока действия карты. Если собираетесь продлевать вид на жительство, недвижимость продавать нельзя.
С какими сложностями могут столкнуться инвесторы при покупке недвижимости?
Существует убеждение, что купить недвижимость в Греции — дешево и легко. Действительно, в сети можно найти множество предложений по очень низким ценам — как правило, на вторичном рынке. Сотрудники греческих агентств недвижимости говорят
Если рассматривать рынок вторичной недвижимости, то велик риск получить объект с обременением — наследством или долгами по ипотеке. Также в процессе может выясниться, что не все собственники объекта согласны на заключение сделки. Например, был случай, когда у квартиры обнаружились 28 собственников. Половина из них выступила против продажи, и сделка сорвалась. Покупатель потерял время и деньги.
Если предыдущий владелец не согласовал перепланировку или остекление балкона, разбираться с ситуацией придется новому собственнику. Узнает он об этом, скорее всего, уже после завершения сделки.
На вторичном рынке также распространен сговор между собственниками и агентами по недвижимости. Может оказаться, что стоимость объекта была завышена или площадь не соответствует заявленной.
Иммигрант Инвест рекомендует покупать в Греции новое жилье напрямую у застройщика. Но застройщик должен быть проверенным и надежным.
Например, стоит проверить, есть ли у застройщика разрешение от археологической службы. Потому что если в процессе строительства обнаружатся исторические артефакты, государство заморозит стройку на неопределенный срок.
При выборе объекта обязательно нужно учитывать цель покупки и район, в котором расположен объект. Если вы хотите сдавать апартаменты, лучше делать это через управляющую компанию. Иначе высок риск столкнуться с неблагонадежными арендаторами. А выселить неплательщика, например, арендодатель может только по решению суда.
При регистрации налогового номера и оформлении сделки с недвижимостью также придется столкнуться с тем, что многие государственные органы в Греции работают до 14:00. А попасть на прием утром — редкая удача.
Как Иммигрант Инвест помогает тем, кто хотел бы купить недвижимость в Греции?
Иммигрант Инвест сопровождает клиентов на всех этапах: от подбора объекта недвижимости до получения греческих карт ВНЖ.
Департамент недвижимости Иммигрант Инвест напрямую сотрудничает с надежными застройщиками в Греции и проверяет документацию по всем объектам. Для клиента мы подбираем именно ту недвижимость, которая будет соответствовать задачам и бюджету инвестора.
Юристы Иммигрант Инвест помогают зарегистрировать номер налогоплательщика и открыть банковский счет в Греции. Они также проверяют, правильно ли составлен договор купли-продажи.
Если инвестор оформит доверенность на имя адвоката Иммигрант Инвест, большая часть процедур пройдет удаленно: инвестору не придется самому готовить и подавать документы в государственные службы Греции.
Юристы также подготовят документы и сопроводят процесс получения ВНЖ по инвестиционной программе.
Главное о ВНЖ в Греции за покупку недвижимости
- Инвесторы покупают недвижимость в Греции, чтобы пополнить портфолио ликвидными объектами и получить вид на жительство по программе Greece Golden Visa Programme.
- ВНЖ в Греции дает свободу путешествий по странам Шенгенского соглашения, возможность учиться и открыть бизнес в Европе, переехать в безопасную страну вместе с семьей.
- При выборе недвижимости для покупки рекомендуем в первую очередь рассмотреть столицу Афины и прибрежные районы. Кроме того, для инвестиций могут подойти объекты на островах Парос, Санторини и Крит.
- ВНЖ в Греции за покупку недвижимости можно получить за срок от 2 до 6 месяцев.
Часто задаваемые вопросы
250 000 € — минимальная сумма инвестиций в недвижимость по условиям Greece Golden Visa Programme. Стоимость объектов суммируется, поэтому можно купить один или несколько объектов на нужную сумму.
Формально — да, можно. Но чтобы претендовать на ВНЖ за инвестиции, недвижимость должна быть в полной собственности заявителя. То есть получить ВНЖ возможно только после закрытия ипотечного кредита.
Собственник недвижимости ежегодно платит налог на недвижимость — ENFIA. Он взимается по ставке от 0,001 до 13 € за квадратный метр. Дополнительный налог начисляется при наличии бассейна и если стоимость недвижимости превышает 250 000 €.
Если владелец сдает недвижимость в аренду, доход от аренды облагается налогом по прогрессивной шкале от 15 до 45%.
Пять лет — минимальный срок владения недвижимостью для участников программы Greece Golden Visa Programme. По истечении этого срока объект разрешается продать и вернуть вложенные деньги.
Владелец карты ВНЖ может жить, вести бизнес и учиться в Греции. Как греческий резидент, он также может путешествовать без виз по 26 государствам Шенгенского соглашения.
Если инвестор проживет в Греции семь лет, он сможет претендовать на гражданство. Для этого понадобится сдать экзамены по греческому языку, истории и культуре страны.
ВНЖ в Греции гарантирует обладателю несколько существенных преимуществ в разных сферах жизни:
- Свобода передвижения. Греческие резиденты имеют право перемещаться по странам Шенгенской зоны без виз.
- Бизнес. ВНЖ в Греции дает возможности создать собственное предприятие или инвестировать в греческий бизнес.
- Образование. Резиденты Греции могут получить образование в государственных и частных учебных заведениях, включая вузы.
- Медицинское обслуживание. Обладатели ВНЖ Греции могут воспользоваться медицинским обслуживанием в Греции по тем же условиям, что и граждане страны.
- Переезд в Европу. Греция известна богатой историей, красивыми пейзажами, теплым климатом и уникальной культурой. ВНЖ в Греции дает возможность жить в этой привлекательной стране с доступом к чистым пляжам и культурным достопримечательностям.
