ВНЖ в Греции за покупку недвижимости: как инвестировать в ликвидный объект

Инвесторы покупают недвижимость в Греции, в том числе чтобы получить вид на жительство по программе Greece Golden Visa Programme.

Как получить ВНЖ в Греции за покупку недвижимости

Программа ВНЖ за инвестиции действует в Греции с 2014 года. За время существования программы вид на жительство получили около 11 000 инвесторов.

1. В заявку на ВНЖ можно включить близких родственников: супруга или супругу, родителей и детей до 21 года, не состоящих в браке.

При добавлении супругов и детей минимальная сумма инвестиций в недвижимость составит 250 000 €. Если планируется получить ВНЖ за инвестиции вместе с родителями — 500 000 €.

2. Срок получения ВНЖ в Греции за инвестиции — от двух месяцев. Для сравнения, сроки по другим европейским программам ВНЖ в среднем составляют 8 месяцев.

3. Отсутствие экзаменов. Заявители на ВНЖ за инвестиции не проходят тестирование на знание языка и истории Греции. Также не требуется опыт ведения бизнеса или высшее образование.

4. Нет обязательств по проживанию в Греции. После получения ВНЖ инвестор вправе жить в Греции или не приезжать в страну вовсе.

Управление недвижимостью разрешается поручить доверенному лицу, например управляющей компании.

5. Перспективы гражданства Греции. Через 5 лет проживания в Греции резидент может подать заявку на ПМЖ и еще через 2 года — на паспорт Греции.

Преимущества ВНЖ Греции:

• безвизовые поездки в страны Шенгенской зоны и возможность находиться на ее территории до 90 дней в полугодие;

• возможность переехать в Грецию — безопасную страну с теплым климатом и благоприятной социальной обстановкой;

• регистрация активов в Европе на свое имя и открытие счетов в надежных банках;

• дети могут свободно учиться в европейских вузах, а родители — лечиться и поддерживать здоровье на лучших курортах;

• возможность организовать «запасной аэродром» на случай экономической и политической нестабильности на родине.

Греческий рынок недвижимости в основном зависит от трех факторов: притока иностранных инвестиций, туризма и внутреннего спроса. Они определяют рост цен и доступность жилья для покупки и аренды.

Благоприятные условия для инвестирования. Цены на недвижимость в Греции остаются на 20—25% ниже, чем до экономического кризиса 2008 года. При этом в стране реализуется несколько крупных проектов по застройке и реновации с привлечением иностранного капитала. А греческое правительство предоставляет инвесторам льготы, например освобождает от НДС.

В 2021 году международное консалтинговое агентство Ernst & Young внесло Грецию в десятку самых привлекательных европейских направлений для инвестирования.

По объему прямых иностранных инвестиций страна занимает 23-е место в Европе. На долю вложений в недвижимость ежегодно приходится от 25 до 35%. Чаще всего объекты в стране покупают инвесторы из Китая, ОАЭ, США, Турции и России.

Минимальная сумма инвестиций в недвижимость для получения ВНЖ — 250 000 €. С 1 августа 2023 года инвестиционный порог на покупку недвижимости вырастет до 500 000 € в 36 регионах страны, включая Афины, Салоники и Санторини.

Когда программу «золотой визы» только запустили, недобросовестные брокеры и застройщики искусственного завышали цены, чтобы объекты соответствовали условиям для инвесторов. Но в последние годы ситуация выравнивается, а рынок становится более профессиональным.

Как получить золотую визу Греции за покупку недвижимости

Зависимость от туризма и ориентация на краткосрочную аренду. Туризм — одна из ведущих отраслей в Греции, в которую вовлечено 10% населения. Доходы от туризма составляют 20% ВВП страны.

Туристический сезон на большей части Греции длится семь месяцев: с апреля по октябрь. Некоторые регионы принимают туристов круглый год, например Афины. Поток отдыхающих составляет 30 миллионов человек ежегодно.

Чтобы удовлетворить спрос, большая часть недвижимости в Греции используется под сдачу туристам в аренду. Например, только на площадке краткосрочной аренды Airbnb размещено более 90 тысяч предложений.

Особенность греческого рынка — в дефиците предложений на среднесрочную и долгосрочную аренду. Такие предложения закрывают очень быстро. Арендаторами чаще всего становятся студенты и иностранные специалисты. Договор, как правило, заключается сразу на три-четыре года.

Высокий внутренний спрос на покупку жилья. Греки предпочитают иметь собственное жилье, а не арендовать.

По данным Trading Economics, в 2020 году доля владельцев жилой недвижимости в Греции составила 74,6%. При этом на одну греческую семью, как правило, приходится несколько объектов недвижимости во владении.

В первую очередь рекомендуется обратить внимание на Афины и прибрежные районы столицы — Афинскую Ривьеру. Также для инвестиций интересны районы вокруг проекта реновации Элиникон и популярные курорты — острова Парос, Санторини и Крит.

Афины — столица и бизнес-центр Греции, где проживает треть населения страны. Город окружен горами и спускается к Средиземному морю. Из-за особенностей расположения температура воздуха в Афинах в среднем на пять градусов выше, чем в других регионах.

Город сильно пострадал в результате войн и революций, поэтому основная застройка датируется 1950–1970 годами. В Афинах нет зданий выше семи этажей, чтобы не загораживать Акрополь.

В столице много узких улиц, а исторические памятники в основном сосредоточены в центре города.

Афины делятся на 81 район, причем соседние районы могут разительно отличаться друг от друга по уровню благоустроенности. Одна из причин такого контраста в том, что жильцы платят налоги и коммунальные платежи в бюджет конкретно своего района.

На карте Афин обозначен Акрополь — центральная точка города и границы районов

Состоятельные греки и экспаты выбирают для жизни спокойные зеленые районы в северных пригородах Афин. Благоприятными для жизни также считаются южные пригороды, так называемая Афинская Ривьера: чем южнее район, тем более престижным он считается.

В центральном округе Афин престижные районы включают, например, Кукаки и Психико. Район Кифисия в основном заселен состоятельными экспатами, а район Калитея можно назвать русским. Колонаки и Плака — туристические районы, где много частных офисов, кафе, ресторанов и магазинов.

Неблагоприятные районы тоже встречаются, даже в центре столицы. Но и они постепенно меняются, модернизируются.

Для инвесторов Афины привлекательны тем, что город не подвержен сезонности: туристы приезжают в столицу круглый год. Также в Афины приезжают на учебу или работу. Поэтому объекты как жилой, так и коммерческой недвижимости отличаются высокой доходностью.

Примеры объектов для покупки в Афинах

Греция, Афины

270 000 € — 280 000 €

Просторные апартаменты в новом жилом проекте

83 m²

2

2

Греция, Афины

680 000 €

Современный дуплекс в новом жилом проекте с бассейном

216 m² — 225 m²

3

3

Греция, Афины

278 000 € — 328 000 €

Апартаменты с двумя спальнями с гарантированной доходностью от аренды

61 m² — 72 m²

2

1

Афинская Ривьера включает прибрежные районы к югу от города: от Палео Фалиро до Вульягмени. Именно сюда жители столицы и туристы приезжают на пляжный отдых.

Дорога от центра Афин до региона Ривьеры занимает около 15 минут на автомобиле.

Афинская Ривьера на карте Греции

Особенность Афинской Ривьеры в том, что не во всех районах застройка начинается с первой береговой линии. От центра Афин по побережью проходит дорога, которая отделяет жилые районы от пляжа. Но рядом с Вулой и Вульягмени она сворачивает на восток: здесь уже можно встретить дома на берегу моря.

Спрос на жилье в Алимосе, Глифаде, Вуле и Палео Фалиро стабильно растет. При этом из-за пандемии он только усилился: люди стали переезжать в пригороды с более приятными и комфортными условиями для жизни.

Примеры объектов для покупки на Афинской Ривьере

Греция, Афины

465 000 € — 1 670 000 €

Дуплекс с собственным бассейном недалеко от моря

89 m² — 150 m²

2—4

2

Греция, Афины

228 000 €

Апартаменты с тремя спальнями 135 м2 в центральном районе Афин

3

2

Греция, Афины

от 548 000 €

Апартаменты в новом жилом комплексе с бассейном на юге Афин

98 m² — 5,592 m²

3

2

Пирей — западный пригород Афин. Здесь находится крупнейший пассажирский порт Европы, причалы для яхт, офисы судоходных и логистических компаний, государственный Университет Пирея.

Район оживленный, на набережной много баров и ресторанов.

Пирей активно реконструируют: на месте старых зданий появляются современные здания под офисы и жилые комплексы. Инвесторы из Китая и Ближнего Востока уже вложили в реновацию Пирея более миллиарда евро.

Пирей находится к западу от центра Афин, на побережье залива Сароникос Эгейского моря

Элиникон (The Ellinikon) — новый район, который появится на юге Афин. Под строительство выделена территория старого аэропорта недалеко от Глифады. На реновацию выделено восемь миллиардов евро.

На территории Элиникона построят около 800 домов и вилл, отельные комплексы и офисные центры, небоскреб высотой 200 метров, казино и рестораны.

После завершения строительства Элиникон станет центром притяжения туристов и бизнеса. Поэтому недвижимость во всем регионе сильно подорожает.

Территория старого аэропорта, где появится район Элиникон

Парос — один из Кикладских островов в Эгейском море. Туристы приезжают на Парос за природными достопримечательностями. Например, пляж Колимбитрес находится в окружении белых отточенных морем валунов, что создает эффект инопланетных пейзажей.

Летом на острове много молодежи: у греческих студентов есть традиция отдыхать на Паросе после окончания первого курса.

Большая часть ресторанов, магазинов и ночных клубов расположена в главном городе-порте Парикии. Среди отдыхающих также популярны курорты Логарас, Наусса и Параспорос.

Остров Санторини знаменит белоснежной застройкой, спускающейся к берегам голубого Средиземного моря. Пляжи острова отмечены «голубым флагом» и удивляют разнообразием расцветок: на побережье можно встретить песок белого, красного и черного цвета.

В 2021 году авторитетное издание в сфере туризма Travel + Leisure внесло Санторини в список 25 лучших островов мира.

Аренда туристического жилья на острове стоит от 40 до 4000 € за сутки. Также распространены предложения класса люкс: с собственным бассейном и видом на море.

Крит — один из самых известных греческих курортов. На острове жаркий климат, а солнце светит 320 дней в году. Приезжать отдыхать на остров можно в любое время. Купальный сезон длится с апреля по октябрь.

Стоимость аренды на Крите сопоставима с афинской, а иногда и превышает столичную. На острове выгодно покупать недвижимость именно под сдачу в аренду туристам.

Примеры объектов для покупки на греческих островах

Греция, Парос

398 600 €

Апартаменты у моря в комплексе с бассейном на острове Парос с гарантированной арендой

53 m² — 77 m²

2

1

Греция, Фира

419 997 € — 905 000 €

Вилла в закрытом комплексе с видом на море и виноградники в Санторини

102 m² — 216 m²

3

2

Греция, Фира

428 000 € — 505 000 €

Вилла на острове Санторини с гарантированной арендой

71 m² — 94 m²

2

1

Цена при покупке зависит от типа и расположения объекта.

Жилье в новостройках, как правило, оценивается дороже, чем объекты вторичного рынка. Например, в Афинах цена за квадратный метр апартаментов в новом доме от надежного застройщика — от 3000 €.

На вторичном рынке столицы можно найти очень дешевые объекты, но они, скорее всего, будут в плохом состоянии или в неблагополучном районе. Средняя стоимость квадратного метра жилья по достойным внимания предложениям — около 1900 €.

В Афинах цены различаются в зависимости от района, и чем южнее находится объект от центра столицы в Ривьере, тем он дороже.

Покупатель недвижимости уплачивает налог на переход права собственности по ставке 3,09%. Налогом облагается либо стоимость недвижимости по договору купли-продажи, либо кадастровая стоимость по «объективной цене» за квадратный метр — какая из величин окажется больше.

НДС для сделок с новой недвижимостью отменен до 31 декабря 2024 года. Если разрешение на строительство объекта было выдано до 1 января 2006 года, к сделке применяется НДС в 24%.

Отдельно оплачивается регистрация в Департаменте по земельным ресурсам и услуги нотариуса и юриста, которые сопровождают сделку.

Если покупатель недвижимости участвует в греческой программе ВНЖ за инвестиции, он платит госпошлину:

• 2000 € за основного заявителя;

• по 150 € за каждого совершеннолетнего члена семьи.

Гарантированная доходность от сдачи недвижимости в аренду в Греции — от 2 до 10%.

Самая высокая доходность — у объектов в Афинах. Средняя стоимость аренды апартаментов в столичном регионе:

• 400—600 € в месяц — аренда однокомнатной квартиры;

• 800—1000 € в месяц — аренда двухкомнатной квартиры;

• 1200—1300 € в месяц — аренда трехкомнатной квартиры.

Если инвестор покупает недвижимость именно под сдачу в аренду, рекомендуем ориентироваться на долгосрочные варианты в Афинах и на Крите.

Недвижимость на курортных островах, таких как Парос и Санторини, лучше подходит для смешанного использования: отдыха в летние месяцы и краткосрочной аренды в остальное время года.

Стоимость коммунальных услуг в Греции за апартаменты площадью 85 м² составляет от 100 € в месяц. Сумма включает расходы на электричество, воду, отопление и вывоз мусора.

Расходы на содержание складываются из двух основных пунктов: коммунальных платежей и налогов.

Стоимость коммунальных услуг в Греции за апартаменты площадью 85 м² составляет от 100 € в месяц. Сумма включает расходы на электричество, воду, отопление и вывоз мусора.

Налоги. Ежегодный налог на недвижимость — ENFIA — взимается по ставке от 0,001 до 13 € за квадратный метр. При расчете учитывается возраст объекта, площадь и объективная цена за квадратный метр в регионе, где находится недвижимость.

Недвижимость кадастровой стоимостью от 250 000 € облагается дополнительным налогом. Ставка прогрессивная: от 0,1 до 1,5%. По ставке в 1,5% налогом облагаются объекты стоимостью от 2 000 000 €.

Какие налоги платят владельцы зарубежной недвижимости

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость уплачивается собственником по ставке от 0,025 до 0,035% в зависимости от расположения объекта.

Наличие собственного бассейна также облагается дополнительным налогом — это аналог налога на роскошь в Греции. Сумма рассчитывается в зависимости от площади бассейна:

• 160 € за квадратный метр бассейна площадью до 60 м²;

• 320 € за квадратный метр бассейна площадью более 60 м².

Доход от аренды облагается налогом по прогрессивной шкале. Налог уплачивает владелец недвижимости.

Налоговая ставка зависит от суммы годового дохода от сдачи недвижимости в аренду:

• до 12 000 € — 15%;

• от 12 001 до 35 000 € — 35%;

• от 35 001 € — 45%.

Если годовой доход от сдачи недвижимости в аренду превышает 12 000 €, арендодатель также платит взнос солидарности по ставке от 2,2 до 10%.

Существует несколько моментов, общих для греческого жилья. Все они обусловлены особенностями климата и застройки в Греции, но могут показаться непривычными для россиян.

Во-первых, отопление. В Греции теплый климат: зимой температура воздуха редко опускается ниже +10 °C. Но это днем, а ночью может быть холодно, до 0 °С.

В старых домах отопления может не быть совсем. Но чаще всего установлена система домового отопления, которая работает на газу или солярке. Как правило, систему включают на несколько часов ночью, например с 10 вечера до 6 утра.

Жители таких домов покупают топливо для отопления в складчину. Если кто-то отказывается платить за отопление, остальным приходится делить долю неплательщика между собой: за неуплату отопление отключат во всем доме.

В новостройках квартиры имеют систему индивидуального отопления, которое оплачивается по счетчику. В этом случае собственник жилья платит только за отопление своей квартиры и не зависит от соседей.

Во-вторых, парковочное место в Греции не всегда гарантируется при покупке недвижимости и может не включаться в стоимость жилья. Это характерная особенность городов со старой плотной застройкой, где парковочные места всегда в дефиците. Стоимость отдельного парковочного места — около 20 000 €.

Третий момент — это лестницы и лифты. Чтобы сэкономить пространство и обеспечить сейсмоустойчивость, лестницы часто делают винтовыми. В афинских домах нередко установлены лифты с дверью, которую нужно открывать и закрывать самому. Такая особенность распространена в старых зданиях, но и в новостройках тоже встречается.

Четвертый пункт касается объектов под сдачу в аренду: они всегда сдаются без отдельно стоящей мебели. Например, в квартире могут быть встроенные шкафы и кухонный гарнитур, но не будет дивана, кровати и стола.

Греки предпочитают иметь свою мебель и декор, которые перевозят из квартиры в квартиру. Сдать в аренду полностью меблированные апартаменты или виллу гораздо сложнее. Поэтому если вы приобретаете недвижимость исключительно для инвестиций и под руководство управляющей компании, покупать мебель в такое жилье не нужно.

Улица в районе Плака в центре Афин. Такие узкие улицы часто встречаются в греческих городах и не предполагают парковки для автомобилей

Существует убеждение, что купить недвижимость в Греции — дешево и легко. Действительно, в сети можно найти множество предложений по очень низким ценам — как правило, на вторичном рынке. Сотрудники греческих агентств недвижимости говорят по-русски и обещают покупателям золотые горы. Но не все так просто.

Подводные камни покупки недвижимости для ВНЖ

Если рассматривать рынок вторичной недвижимости, то велик риск получить объект с обременением — наследством или долгами по ипотеке. Также в процессе может выясниться, что не все собственники объекта согласны на заключение сделки. Например, был случай, когда у квартиры обнаружились 28 собственников. Половина из них выступила против продажи, и сделка сорвалась. Покупатель потерял время и деньги.

Если предыдущий владелец не согласовал перепланировку или остекление балкона, разбираться с ситуацией придется новому собственнику. Узнает он об этом, скорее всего, уже после завершения сделки.

На вторичном рынке также распространен сговор между собственниками и агентами по недвижимости. Может оказаться, что стоимость объекта была завышена или площадь не соответствует заявленной.

Иммигрант Инвест рекомендует покупать в Греции новое жилье напрямую у застройщика. Но застройщик должен быть проверенным и надежным.

Например, стоит проверить, есть ли у застройщика разрешение от археологической службы. Потому что если в процессе строительства обнаружатся исторические артефакты, государство заморозит стройку на неопределенный срок.

При выборе объекта обязательно нужно учитывать цель покупки и район, в котором расположен объект. Если вы хотите сдавать апартаменты, лучше делать это через управляющую компанию. Иначе высок риск столкнуться с неблагонадежными арендаторами. А выселить неплательщика, например, арендодатель может только по решению суда.

При регистрации налогового номера и оформлении сделки с недвижимостью также придется столкнуться с тем, что многие государственные органы в Греции работают до 14:00. А попасть на прием утром — редкая удача.

Иммигрант Инвест сопровождает клиентов на всех этапах: от подбора объекта недвижимости до получения греческих карт ВНЖ.

Какие дополнительные услуги можно получить в Иммигрант Инвест

Департамент недвижимости Иммигрант Инвест напрямую сотрудничает с надежными застройщиками в Греции и проверяет документацию по всем объектам. Для клиента мы подбираем именно ту недвижимость, которая будет соответствовать задачам и бюджету инвестора.

Юристы Иммигрант Инвест помогают зарегистрировать номер налогоплательщика и открыть банковский счет в Греции. Они также проверяют, правильно ли составлен договор купли-продажи.

Если инвестор оформит доверенность на имя адвоката Иммигрант Инвест, большая часть процедур пройдет удаленно: инвестору не придется самому готовить и подавать документы в государственные службы Греции.

Юристы также подготовят документы и сопроводят процесс получения ВНЖ по инвестиционной программе.

1. Инвесторы покупают недвижимость в Греции, чтобы пополнить портфолио ликвидными объектами и получить вид на жительство по программе Greece Golden Visa Programme.

2. ВНЖ в Греции дает свободу путешествий по странам Шенгенского соглашения, возможность учиться и открыть бизнес в Европе, переехать в безопасную страну вместе с семьей.

3. При выборе недвижимости для покупки рекомендуем в первую очередь рассмотреть столицу Афины и прибрежные районы. Кроме того, для инвестиций могут подойти объекты на островах Парос, Санторини и Крит.

4. ВНЖ в Греции за покупку недвижимости можно получить за срок от 2 до 6 месяцев.