Недвижимость в ОАЭ: сколько стоит и как купить

Иностранцы могут покупать недвижимость в ОАЭ, но в некоторых районах страны для них действуют ограничения на форму собственности объекта. В зависимости от расположения, недвижимость можно покупать во владение на правах аренды или в полное владение.

Золотая виза в ОАЭ за инвестиции

Владение на правах аренды распространяется только на здание, но не на землю под ним. Подобная форма собственности распространена в Великобритании.

Три разновидности владения на правах аренды:

• лизхолд на 99 лет — дает почти те же права, что полное владение;

• узуфрукт на 99 лет — запрещает перепланировки и переустройства;

• мусатаха на 50 лет — дает право на перепланировки и переустройства.

Полное владение недвижимостью включает право собственности на строение и землю под ним. Полное владение бессрочно. При покупке недвижимости в полное владение инвестор может получить резидентскую визу в ОАЭ.

Иностранцы могут покупать недвижимость в полное владение только в специальных районах. Такие районы выделены в двух крупнейших эмиратах: 9 инвестиционных зон в Абу-Даби и порядка 50 фрихолд-зон в Дубае.

Дубай предоставляет инвесторам больше возможностей за счет широкого выбора объектов. Статистика продаж недвижимости подтверждает, что спрос на объекты в этом эмирате растет быстрее всего.

Самые популярные районы Дубая, где чаще всего покупают недвижимость, относятся к фрихолд-зонам. Новые девелоперские проекты обычно тоже имеют статус «фрихолд» для привлечения иностранных инвестиций.

Свободно покупать недвижимость в полное владение в любом месте ОАЭ могут граждане Арабских Эмиратов и стран Персидского залива: Бахрейна, Катара, Кувейта, Омана и Саудовской Аравии.

Количество продаж объектов в Дубае в 2021 году — рекордное за 10 лет. Предыдущий рекорд был установлен в 2013 году. В 2022 году спрос продолжает расти: за первое полугодие количество сделок увеличилось на 20%, а их объем вырос в 1,7 раза.

Цены на недвижимость в ОАЭ растут вместе с восстановлением экономики. До 2021 года цены были стабильными со слабой тенденцией к росту. Рост цен ускорился при восстановлении экономики после пандемии. Швейцарский холдинг UBS считает цены на недвижимость в ОАЭ адекватными рынку, а риск образования «пузыря» или обвала цен — низким.

Последние 10 лет жилая недвижимость в Дубае дорожала в среднем на 3,5% в год. При этом стоимость от года к году как росла, так и падала: годовое изменение цены колебалось в пределах от роста на 17% до падения на 12%.

Превышение уровня спроса над предложением — еще одна возможная причина роста цен. В 2019—2020 годах количество строящихся квартир уменьшилось в 
3—5 раз. Объемы строительства в 2021—2022 годах выросли, но составляют примерно половину от уровня до пандемии.

Выдача резидентских виз покупателям недвижимости привела к росту интереса к недвижимости в ОАЭ. В 2021 году правительство Эмиратов смягчило условия программы для инвесторов в недвижимость. Спрос на объекты растет, и из-за этого может возникнуть дефицит предложения.

Новостроек примерно столько же, сколько вторичного жилья. До 2016 доля новостроек на рынке недвижимости была заметно ниже продаж на вторичном рынке. С 2016 доля новостроек сохраняется на уровне примерно 50% с колебаниями около 5%.

Квартиры покупают в 5 раз чаще, чем виллы. В Дубае строят высотные жилые дома, поэтому квартиры продают чаще, чем виллы. Дополнительная сложность при строительстве вилл — обустроить территорию, разбить газоны и парки в условиях жаркого климата ОАЭ.

Недвижимость в ОАЭ доступна для жителей страны: по данным Numbeo, средняя стоимость жилья площадью 90 м² — около трех годовых доходов семьи. Для сравнения: в Австрии стоимость недвижимости — одиннадцать годовых доходов, а в Испании — восемь.

Доходность аренды составляет от 5 до 8% в год. Инвесторы могут сдавать недвижимость в аренду сами или через компании по управлению зарубежной недвижимостью.

Недвижимость арендуют туристы, бизнесмены и специалисты, которые приезжают в ОАЭ работать по контракту. Около 80—90% населения ОАЭ — иностранцы.

Самый популярный эмират для инвестиций в недвижимость — Дубай. Квартиры, дома и земельные участки там покупают в четыре раза чаще, чем в другом крупном эмирате — Абу-Даби.

В Дубае инвесторы покупают квартиры и гостиничные апартаменты, виллы и таунхаусы. Квартиры и апартаменты покупают в пять раз чаще, чем дома. Больше всего квартир в 2021 году купили в районе Бизнес Бэй (Business Bay), а домов — в Спорт Сити (Sports City).

Где чаще всего покупают квартиры в Дубае

Около трети всех продаж приходятся на районы:

1. Бизнес Бэй (Business Bay).

2. Дубай Марина (Dubai Marina).

3. Даунтаун Дубай (Downtown Dubai).

4. Дубай Джумейра (Dubai Jumeirah).

5. Дубай Крик Харбор (Dubai Creek Harbor).

Средняя площадь квартиры в Дубае — 142 м². Среди лидеров по продажам самые большие квартиры — в Пальме Джумейре, 190 м², а самые маленькие — в Дубай Марине, 73 м².

Бизнес Бэй и Даунтаун Дубай — соседние центральные районы города. Они расположены в 15 минутах езды до международного аэропорта и 20 минутах — до Дубай Марины. В Даунтауне расположены известные достопримечательности: океанариум, Дубайский фонтан и высочайшее здание в мире — небоскреб Бурдж‑Халифа.

Дубай Марина — крупнейшая в мире искусственная гавань для яхт. Вокруг нее расположены отели и жилые небоскребы, пляжи, зоны отдыха, рестораны, торговые центры. Марина расположена рядом с островом в виде пальмы, Пальмой Джумейрой.

Кроме квартир и домов в Дубае покупают гостиничные апартаменты для долговременного проживания. Можно купить апартаменты в строящемся самом высоком отеле мира в районе Дубай Марина.

Апартаменты-студия площадью 35 м². Из окна открывается вид на остров-пальму и Персидский залив. Апартаменты можно сдавать в аренду самостоятельно или через управляющую недвижимостью компанию. Недвижимость подойдет для получения золотой резидентской визы на 10 лет.

Средняя площадь виллы в Дубае — 197 м². Новые районы с виллами расположены примерно в 15 минутах езды от побережья.

На побережье новых вилл строят мало: например, на искусственном острове Пальма Джумейра виллы продают только на вторичном рынке. Тройка районов — лидеров вторичного рынка: Спорт Сити, Пальма Джумейра и Дубай Инвестмент Парк рядом с Дубай Экспо.

Где чаще всего покупают дома в Дубае

Почти 40% всех продаж приходится на районы:

1. Спорт Сити (Sports City).

2. Над Аль-Шеба 3 (Nad Al Sheba 3).

3. Вади Аль-Сафа 5 (Wadi Al Safa 5).

4. Джабаль Али 1 (Jabal Ali 1).

5. Дубай Инвестмент Парк 1 (Dubai Investment Park 1).

Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости, по данным Земельного департамента Дубая, — 3175 $. Средняя цена дубайской квартиры в 2021 году — 453 000 $, а дома — 626 000 $.

Стоимость квадратного метра зависит от района Дубая. Среди районов — лидеров по продажам самая высокая цена квадратного метра в Даунтауне, а самая низкая — в Бизнес Бэй.

Самая высокая средняя цена квартиры в Дубае — на Пальме Джумейре: 1,3 млн долларов при средней площади 187 м². Это в 3 раза больше средней стоимости квартиры в Бизнес Бэй или Дубай Марине. При этом квартиры на Пальме Джумейре покупают в 2,5 раза реже, чем в Бизнес Бэй.

Самая высокая средняя стоимость дома — 885 000 $ в Спорт-сити, а самая низкая — 730 000 $ в Над Аль-Шебе 3. Виллы на Пальме Джумейре на вторичном рынке стоят в пять раз дороже — в среднем 4 500 000 $.

Срок действия визы и условия ее получения зависят от стоимости объекта. Покупка недвижимости стоимостью от 2 000 000 AED (544 500 $) открывает инвестору больше возможностей, чем покупка объекта за 750 000 AED (204 000 $): виза действует дольше, а в заявление можно включить совершеннолетних детей.

Иностранцы, которые покупают недвижимость на сумму от 750 000 AED (204 000 $) во фрихолд-зонах, могут получить резидентскую визу в ОАЭ на два года или 10 лет для себя и членов семьи. Резидентская виза в ОАЭ позволяет оптимизировать налоги, открыть счет для международных операций в одном из банков страны, получить доступ к государственной медицине ОАЭ и международным школам для детей.

Как получить золотую резидентскую визу в ОАЭ

Инвесторы получают резидентскую визу в ОАЭ за 2—3 месяца. Визу не выдают автоматически: сначала заявитель покупает недвижимость, а потом подает заявление на получение резидентской визы.

После покупки недвижимости инвестор собирает документы, проходит медицинское обследование, сдает биометрию и подает заявление на резидентскую визу в ОАЭ. После проверки на благонадежность Due Diligence инвестору вклеивают в паспорт резидентскую визу и выдают электронное удостоверение жителя ОАЭ.

Рассчитаем стоимость ВНЖ в ОАЭ для вас

Сделать индивидуальный расчёт

Налоги. В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость или муниципальных сборов. С дохода от сдачи недвижимости в аренду в ОАЭ не платят подоходный налог. В Дубае арендатор уплачивает муниципальный налог — 5% от стоимости аренды.

Коммунальные платежи. За воду и электричество платят по счетчикам. Кондиционирование в квартирах может быть индивидуальным или центральным.

Собственники квартир в многоквартирных домах платят ежегодный взнос на содержание дома: лифт, уборку, ремонт, охрану. Взнос платят авансом. Стоимость обслуживания составляет от 15 до 60 $ с квадратного метра в год.

Интернет, телевидение и телефонная связь стоят от 80 до 120 $ в месяц в зависимости от тарифа.

При продаже недвижимости в ОАЭ продавец уплачивает налог на переход права собственности. Ставка налога зависит от эмирата: в Дубае — 4% от суммы сделки, в Абу-Даби — 2%. По закону продавец и покупатель делят сумму налога пополам.

Сумму налога продавец может включить в стоимость объекта: так обычно поступают застройщики и риелторские агентства.

Недвижимость растет в цене. Цены на жилую недвижимость выросли в 1,5 раза за 10 лет. Но цены колеблются год от года. За 10 лет цены росли в среднем на 3,5% в год при колебаниях в диапазоне от роста на 17% до падения на 12%.

Доходность аренды. Инвесторы получают доход от 5 до 8% в год от сдачи недвижимости в аренду.

Нет налогов на доходы и недвижимость. В ОАЭ нет подоходного налога, ежегодного налога на недвижимость, налога на дарение и прирост капитала при продаже квартиры. Инвестор уплачивает налог на переход права собственности — 4% от суммы сделки при покупке недвижимости.

Резидентская виза за покупку недвижимости. Покупатель недвижимости стоимостью от 544 500 $ может получить долгосрочную резидентскую визу на 10 лет в ОАЭ. Виза дает право открыть банковский счет в Эмиратах для международных операций. Жить в ОАЭ не обязательно.

1. Самый популярный у инвесторов эмират — Дубай. Цены на недвижимость выросли в полтора раза за последние десять лет, а количество сделок в 2021 году на 58% превысило аналогичный показатель за 2020 год.

2. Иностранцы могут купить недвижимость в полное владение только в специальных районах. Их около 50 в Дубае и 9 в Абу-Даби.

3. Квартиры покупают в пять раз чаще, чем виллы. Апартаменты могут быть ликвидной и выгодной инвестицией: сдача в аренду недвижимости в Дубае приносит 5—8% годовых.

4. Самые популярные районы Дубая для покупки квартиры — Бизнес Бэй, Дубай Марина, Даунтаун Дубай, Дубай Джумейра и Дубай Крик Харбор.

5. Купить виллу на побережье в Дубае можно в основном на вторичном рынке. Новые районы с виллами в Дубае располагаются в 15 минутах езды от побережья.

6. Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Дубае — 3175 $. Точная цена зависит от района, а самые дорогие квартиры — на искусственном острове Пальма Джумейра.

7. Налог на переход права собственности и ряд сборов нужно уплатить при покупке недвижимости в ОАЭ. В Дубае налог составляет 4% от стоимости объекта, и обычно его уплачивают пополам продавец и покупатель. При продаже недвижимости этот налог также уплачивается.

8. Содержание квартиры в ОАЭ площадью 85 м² стоит от 3200 $ в год.

9. Резидентскую визу в ОАЭ можно получить за покупку недвижимости. При покупке недвижимости на сумму от 2 000 000 AED (544 500 $) инвестор получает визу на десять лет. Супруги и дети инвесторов тоже могут получить ВНЖ в ОАЭ.