Кто может купить недвижимость в ОАЭ
Иностранцы могут покупать недвижимость в ОАЭ, но в некоторых районах страны для них действуют ограничения на форму собственности объекта. В зависимости от расположения, недвижимость можно покупать во владение на правах аренды или в полное владение.
Владение на правах аренды распространяется только на здание, но не на землю под ним. Подобная форма собственности распространена в Великобритании.
Три разновидности владения на правах аренды:
- лизхолд на 99 лет — дает почти те же права, что полное владение;
- узуфрукт на 99 лет — запрещает перепланировки и переустройства;
- мусатаха на 50 лет — дает право на перепланировки и переустройства.
Полное владение недвижимостью включает право собственности на строение и землю под ним. Полное владение бессрочно. При покупке недвижимости в полное владение инвестор может получить резидентскую визу в ОАЭ.
Иностранцы могут покупать недвижимость в полное владение только в специальных районах. Такие районы выделены в двух крупнейших эмиратах: 9 инвестиционных зон в Абу-Даби и порядка 50 фрихолд-зон в Дубае.
Дубай предоставляет инвесторам больше возможностей за счет широкого выбора объектов. Статистика продаж недвижимости подтверждает, что спрос на объекты в этом эмирате растет быстрее всего.
Список фрихолд-зон Дубая
| Апартаменты | Апартаменты и виллы | Виллы |
| Arjan Barsha Heights Bluewaters Island Business Bay Culture Village Discovery Gardens Downtown Dubai Dubai Creek Harbour Dubai International Financial Centre (DIFC) Dubai Investment Park (DIP) Dubai Production City Dubai Residence Complex Dubai Science Park Dubai Studio City Jumeirah Beach Residence (JBR) Jumeirah Heights Jumeirah Lake Towers (JLT) Liwan Mirdif Hills Old Town Dubai Park Gate Residences Remraam The Greens The Views | Dubai Marina Al Barari Al Furjan Al Warsan DAMAC Hills Dubai Festival City Dubai Hills Estate Dubai Silicon Oasis Dubai South Dubai Sports City Dubai Waterfront International City Jumeirah Jumeirah Golf Estates Jumeirah Village Circle Jumeirah Village Triangle Meydan City MBR City Motor City Mudon Palm Jumeirah Town Square | Arabian Ranches Emirates Hills Jumeirah Islands Jumeirah Park Reem Meadows The Villa Tilal Al Ghaf |
Самые популярные районы Дубая, где чаще всего покупают недвижимость, относятся к фрихолд-зонам. Новые девелоперские проекты обычно тоже имеют статус «фрихолд» для привлечения иностранных инвестиций.
Свободно покупать недвижимость в полное владение в любом месте ОАЭ могут граждане Арабских Эмиратов и стран Персидского залива: Бахрейна, Катара, Кувейта, Омана и Саудовской Аравии.
Что нужно знать инвестору о рынке недвижимости Дубая
Количество продаж объектов в Дубае в 2021 году — рекордное за 10 лет. Предыдущий рекорд был установлен в 2013 году. В 2022 году спрос продолжает расти: за первое полугодие количество сделок увеличилось на 20%, а их объем вырос в 1,7 раза.
Продажи квартир в Дубае в первом полугодии 2022 и 2021 года
| Показатель за первую половину года | Изменение | 2022 | 2021 |
| Количество сделок | 🔺15% | 1000 | 864 |
| Объем продаж Млрд долларов | 🔺70% | 1,7 | 1 |
Цены на недвижимость в ОАЭ растут вместе с восстановлением экономики. До 2021 года цены были стабильными со слабой тенденцией к росту. Рост цен ускорился при восстановлении экономики после пандемии. Швейцарский холдинг UBS считает цены на недвижимость в ОАЭ адекватными рынку, а риск образования «пузыря» или обвала цен — низким.
Последние 10 лет жилая недвижимость в Дубае дорожала в среднем на 3,5% в год. При этом стоимость от года к году как росла, так и падала: годовое изменение цены колебалось в пределах от роста на 17% до падения на 12%.
Превышение уровня спроса над предложением — еще одна возможная причина роста цен. В 2019—2020 годах количество строящихся квартир уменьшилось в
3—5 раз. Объемы строительства в 2021—2022 годах выросли, но составляют примерно половину от уровня до пандемии.
Выдача резидентских виз покупателям недвижимости привела к росту интереса к недвижимости в ОАЭ. В 2021 году правительство Эмиратов смягчило условия программы для инвесторов в недвижимость. Спрос на объекты растет, и
Новостроек примерно столько же, сколько вторичного жилья. До 2016 доля новостроек на рынке недвижимости была заметно ниже продаж на вторичном рынке. С 2016 доля новостроек сохраняется на уровне примерно 50% с колебаниями около 5%.
Квартиры покупают в 5 раз чаще, чем виллы. В Дубае строят высотные жилые дома, поэтому квартиры продают чаще, чем виллы. Дополнительная сложность при строительстве вилл — обустроить территорию, разбить газоны и парки в условиях жаркого климата ОАЭ.
Недвижимость в ОАЭ доступна для жителей страны: по данным Numbeo, средняя стоимость жилья площадью 90 м² — около трех годовых доходов семьи. Для сравнения: в Австрии стоимость недвижимости — одиннадцать годовых доходов, а в Испании — восемь.
Доходность аренды составляет от 5 до 8% в год. Инвесторы могут сдавать недвижимость в аренду сами или через компании по управлению зарубежной недвижимостью.
Недвижимость арендуют туристы, бизнесмены и специалисты, которые приезжают в ОАЭ работать по контракту. Около 80—90% населения ОАЭ — иностранцы.
Какую недвижимость покупают инвесторы в ОАЭ
Самый популярный эмират для инвестиций в недвижимость — Дубай. Квартиры, дома и земельные участки там покупают в четыре раза чаще, чем в другом крупном эмирате — Абу-Даби.
В Дубае инвесторы покупают квартиры и гостиничные апартаменты, виллы и таунхаусы. Квартиры и апартаменты покупают в пять раз чаще, чем дома. Больше всего квартир в 2021 году купили в районе Бизнес Бэй (Business Bay), а домов — в Спорт Сити (Sports City).
Где чаще всего покупают квартиры в Дубае
Около трети всех продаж приходятся на районы:
- Бизнес Бэй (Business Bay).
- Дубай Марина (Dubai Marina).
- Даунтаун Дубай (Downtown Dubai).
- Дубай Джумейра (Dubai Jumeirah).
- Дубай Крик Харбор (Dubai Creek Harbor).
Средняя площадь квартиры в Дубае — 142 м². Среди лидеров по продажам самые большие квартиры — в Пальме Джумейре, 190 м², а самые маленькие — в Дубай Марине, 73 м².
Бизнес Бэй и Даунтаун Дубай — соседние центральные районы города. Они расположены в 15 минутах езды до международного аэропорта и 20 минутах — до Дубай Марины. В Даунтауне расположены известные достопримечательности: океанариум, Дубайский фонтан и высочайшее здание в мире — небоскреб Бурдж‑Халифа.
Дубай Марина — крупнейшая в мире искусственная гавань для яхт. Вокруг нее расположены отели и жилые небоскребы, пляжи, зоны отдыха, рестораны, торговые центры. Марина расположена рядом с островом в виде пальмы, Пальмой Джумейрой.
Кроме квартир и домов в Дубае покупают гостиничные апартаменты для долговременного проживания. Можно купить апартаменты в строящемся самом высоком отеле мира в районе Дубай Марина.
Строящийся отель в Дубай Марине
Апартаменты-студия площадью 35 м². Из окна открывается вид на остров-пальму и Персидский залив. Апартаменты можно сдавать в аренду самостоятельно или через управляющую недвижимостью компанию. Недвижимость подойдет для получения золотой резидентской визы на 10 лет.
Средняя площадь виллы в Дубае — 197 м². Новые районы с виллами расположены примерно в 15 минутах езды от побережья.
На побережье новых вилл строят мало: например, на искусственном острове Пальма Джумейра виллы продают только на вторичном рынке. Тройка районов — лидеров вторичного рынка: Спорт Сити, Пальма Джумейра и Дубай Инвестмент Парк рядом с Дубай Экспо.
Где чаще всего покупают дома в Дубае
Почти 40% всех продаж приходится на районы:
- Спорт Сити (Sports City).
- Над Аль-Шеба 3 (Nad Al Sheba 3).
- Вади Аль-Сафа 5 (Wadi Al Safa 5).
- Джабаль Али 1 (Jabal Ali 1).
- Дубай Инвестмент Парк 1 (Dubai Investment Park 1).
Сколько стоит недвижимость в Дубае
Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости, по данным Земельного департамента Дубая, — 3175 $. Средняя цена дубайской квартиры в 2021 году — 453 000 $, а дома — 626 000 $.
Стоимость квадратного метра зависит от района Дубая. Среди районов — лидеров по продажам самая высокая цена квадратного метра в Даунтауне, а самая низкая — в Бизнес Бэй.
Цена квадратного метра жилой недвижимости в районах Дубая
| Район Дубая | Цена за 1 м² |
| Даунтаун Дубай Downtown Dubai | 6865 $ |
| Пальма Джумейра Palm Jumeirah | 6857 $ |
| Дубай Марина Dubai Marina | 6636 $ |
| Дубай Крик Харбор Dubai Creek Harbour | 5145 $ |
| Бизнес Бэй Business Bay | 4905 $ |
Самая высокая средняя цена квартиры в Дубае — на Пальме Джумейре: 1,3 млн долларов при средней площади 187 м². Это в 3 раза больше средней стоимости квартиры в Бизнес Бэй или Дубай Марине. При этом квартиры на Пальме Джумейре покупают в 2,5 раза реже, чем в Бизнес Бэй.
Самая высокая средняя стоимость дома — 885 000 $ в Спорт-сити, а самая низкая — 730 000 $ в Над Аль-Шебе 3. Виллы на Пальме Джумейре на вторичном рынке стоят в пять раз дороже — в среднем 4 500 000 $.
Примеры жилой недвижимости в Дубае
Как покупателю недвижимости получить резидентскую визу в ОАЭ
Иностранцы, которые покупают недвижимость на сумму от 750 000 AED (204 000 $) во фрихолд-зонах, могут получить резидентскую визу в ОАЭ на два года или 10 лет для себя и членов семьи. Резидентская виза в ОАЭ позволяет оптимизировать налоги, открыть счет для международных операций в одном из банков страны, получить доступ к государственной медицине ОАЭ и международным школам для детей.
Срок действия визы и условия ее получения зависят от стоимости объекта. Покупка недвижимости стоимостью от 2 000 000 AED (544 500 $) открывает инвестору больше возможностей, чем покупка объекта за 750 000 AED (204 000 $): виза действует дольше, а в заявление можно включить совершеннолетних детей.
Условия получения резидентской визы при покупке недвижимости в ОАЭ
| Сумма инвестиций | От 750 000 AED (204 000 $) | От 2 000 000 AED (544 500 $) |
| Срок действия визы | 2 года | 10 лет |
| Кто может получить визу вместе с инвестором | Супруг или супруга Дети до 18 лет | Супруг или супруга Сыновья до 25 лет Незамужние дочери любого возраста |
| Требования к недвижимости | Готовая недвижимость | Готовая недвижимость Строящаяся у аккредитованного застройщика |
| Ипотека в аккредитованном банке | Первоначальный взнос — от 750 000 AED (204 000 $) и не менее 50% стоимости | Первоначальный взнос — от 2 000 000 AED (544 500 $) |
| Категория недвижимости | Жилые квартиры, обслуживаемые апартаменты, гостиничные номера, виллы и таунхаусы | |
| Дополнительные условия | Пройти медобследование в аккредитованной клинике в ОАЭ и приобрести медицинскую страховку для всех членов семьи. | |
Инвесторы получают резидентскую визу в ОАЭ за 2—3 месяца. Визу не выдают автоматически: сначала заявитель покупает недвижимость, а потом подает заявление на получение резидентской визы.
После покупки недвижимости инвестор собирает документы, проходит медицинское обследование, сдает биометрию и подает заявление на резидентскую визу в ОАЭ. После проверки на благонадежность Due Diligence инвестору вклеивают в паспорт резидентскую визу и выдают электронное удостоверение жителя ОАЭ.
Как купить недвижимость в ОАЭ
Процедура покупки недвижимости занимает от 4 до 6 недель. Сделку обычно сопровождают юристы, которые проверяют чистоту объекта и условия договора.
Выбрать объект можно дистанционно в зависимости от задачи инвестора: апартаменты или виллу, готовый объект для сдачи в аренду или строящийся. Осмотреть объект можно в онлайне или приехать в ОАЭ лично.
Продавец и покупатель подписывают договор, в котором фиксируют основные параметры сделки:
- адрес и площадь объекта;
- сумму сделки, сроки и условия оплаты;
- кто уплачивает сопутствующие сборы;
- дату сдачи для строящегося объекта.
После подписания договора покупатель уплачивает аванс — 10% от суммы сделки. Расчеты проходят через защищенные эскроу-счета.
Если инвестор покупает недвижимость в ипотеку, ему нужно получить сертификат об отсутствии возражений (NOC) в банке. Также понадобится платежная ведомость от застройщика и сертификат о передаче недвижимости.
Покупатель вносит оставшуюся сумму по договору на счет-эскроу. Покупатель и продавец регистрируют сделку в Земельном департаменте Дубая. Оплату по договору продавец получает после регистрации перехода права собственности.
Заявку на регистрацию договора подают в электронном виде через приложение Управления по регулированию рынка недвижимости REPA.
Расходы при покупке недвижимости в Дубае
| Статья расходов | Сумма |
| Налог на переход права собственности | 4% Обычно платят пополам продавец и покупатель |
| Административный сбор при уплате налога | 147 $ |
| Регистрационный сбор | 545 $ при сумме сделки меньше 137 000 $ 1090 $ при сумме сделки более 137 000 $ |
| Административный сбор за выдачу свидетельства о регистрации права собственности | 68 $ |
Сколько стоит содержание недвижимости в ОАЭ
Налоги. В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость или муниципальных сборов. С дохода от сдачи недвижимости в аренду в ОАЭ не платят подоходный налог. В Дубае арендатор уплачивает муниципальный налог — 5% от стоимости аренды.
Коммунальные платежи. За воду и электричество платят по счетчикам. Кондиционирование в квартирах может быть индивидуальным или центральным.
Собственники квартир в многоквартирных домах платят ежегодный взнос на содержание дома: лифт, уборку, ремонт, охрану. Взнос платят авансом. Стоимость обслуживания составляет от 15 до 60 $ с квадратного метра в год.
Интернет, телевидение и телефонная связь стоят от 80 до 120 $ в месяц в зависимости от тарифа.
Расходы на содержание квартиры 85 м² в ОАЭ
| Статья расходов | Сумма в год |
| Электричество, газ, вода, отопление, вывоз мусора | От 1176 до 3240 $ |
| Содержание дома: лифт, уборка, ремонт, охрана | От 2100 до 8400 $ |
| Итого | От 3276 до 11 640 $ |
Расходы при продаже недвижимости в ОАЭ
При продаже недвижимости в ОАЭ продавец уплачивает налог на переход права собственности. Ставка налога зависит от эмирата: в Дубае — 4% от суммы сделки, в Абу-Даби — 2%. По закону продавец и покупатель делят сумму налога пополам.
Сумму налога продавец может включить в стоимость объекта: так обычно поступают застройщики и риелторские агентства.
Плюсы покупки недвижимости в Дубае
Недвижимость растет в цене. Цены на жилую недвижимость выросли в 1,5 раза за 10 лет. Но цены колеблются год от года. За 10 лет цены росли в среднем на 3,5% в год при колебаниях в диапазоне от роста на 17% до падения на 12%.
Доходность аренды. Инвесторы получают доход от 5 до 8% в год от сдачи недвижимости в аренду.
Нет налогов на доходы и недвижимость. В ОАЭ нет подоходного налога, ежегодного налога на недвижимость, налога на дарение и прирост капитала при продаже квартиры. Инвестор уплачивает налог на переход права собственности — 4% от суммы сделки при покупке недвижимости.
Резидентская виза за покупку недвижимости. Покупатель недвижимости стоимостью от 544 500 $ может получить долгосрочную резидентскую визу на 10 лет в ОАЭ. Виза дает право открыть банковский счет в Эмиратах для международных операций. Жить в ОАЭ не обязательно.
Коротко о главном: что учесть при покупке недвижимости в ОАЭ
- Самый популярный у инвесторов эмират — Дубай. Цены на недвижимость выросли в полтора раза за последние десять лет, а количество сделок в 2021 году на 58% превысило аналогичный показатель за 2020 год.
- Иностранцы могут купить недвижимость в полное владение только в специальных районах. Их около 50 в Дубае и 9 в Абу-Даби.
- Квартиры покупают в пять раз чаще, чем виллы. Апартаменты могут быть ликвидной и выгодной инвестицией: сдача в аренду недвижимости в Дубае приносит 5—8% годовых.
- Самые популярные районы Дубая для покупки квартиры — Бизнес Бэй, Дубай Марина, Даунтаун Дубай, Дубай Джумейра и Дубай Крик Харбор.
- Купить виллу на побережье в Дубае можно в основном на вторичном рынке. Новые районы с виллами в Дубае располагаются в 15 минутах езды от побережья.
- Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Дубае — 3175 $. Точная цена зависит от района, а самые дорогие квартиры — на искусственном острове Пальма Джумейра.
- Налог на переход права собственности и ряд сборов нужно уплатить при покупке недвижимости в ОАЭ. В Дубае налог составляет 4% от стоимости объекта, и обычно его уплачивают пополам продавец и покупатель. При продаже недвижимости этот налог также уплачивается.
- Содержание квартиры в ОАЭ площадью 85 м² стоит от 3200 $ в год.
- Резидентскую визу в ОАЭ можно получить за покупку недвижимости. При покупке недвижимости на сумму от 2 000 000 AED (544 500 $) инвестор получает визу на десять лет. Супруги и дети инвесторов тоже могут получить ВНЖ в ОАЭ.
Часто задаваемые вопросы
Да, инвестор может получить резидентскую визу на 2 года, аналог ВНЖ, при покупке недвижимости стоимостью от 204 000 $. При покупке недвижимости от 544 500 $ инвестор может получить золотую визу на 10 лет.
Вместе с инвестором визу может получить его семья: супруг или супруга и несовершеннолетние дети, а визу на пять лет — еще сыновья до 25 лет и незамужние дочери любого возраста.
Для того чтобы купить недвижимость в Дубае, необходимо:
- Выбрать объект в онлайне или лично приехать в Дубай.
- Подписать договор купли-продажи и внести аванс.
- Получить у застройщика сертификат об отсутствии возражений NOC.
- Заплатить остаток по договору и зарегистрировать сделку в Земельном департаменте Дубая DLD.
Процедура покупки занимает от 4 до 6 недель. Сопутствующие расходы при покупке составят: 4% от стоимости недвижимости — налог на переход права собственности, 1300 $ — административные сборы.
Чтобы получить резидентскую визу в ОАЭ, аналог ВНЖ, необходимо купить недвижимость во фрихолд-зоне Дубая на сумму от 544 500 $. В ОАЭ выдают два типа виз покупателям недвижимости:
- на 2 года за покупку от 204 000 $;
- на 10 лет за покупку от 544 500 $.
После покупки недвижимости инвестор подает заявление на получение визы, проходит проверку Due Diligence, получает визу и электронное удостоверение личности жителя ОАЭ.
Покупка недвижимости в ОАЭ может стать выгодной инвестицией. Стоимость недвижимости в Дубае выросла в 1,5 раза за 10 лет. Швейцарский финансовый холдинг UBS оценивает рынок ОАЭ как стабильный, с низким риском образования «пузыря» и обвала цен.
В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость, поэтому владелец оплачивает только содержание недвижимости. Объект можно передать в управление компании, которая будет заниматься содержанием, ремонтом и сдачей в аренду, а инвестор будет получать гарантированный доход от 5 до 8% годовых.
Доходы от аренды в ОАЭ не облагаются подоходным налогом. В стране нет налога на дарение или прирост капитала при продаже недвижимости.
Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Дубае — 3175 $. Цена зависит от района. Самая высокая цена метра — в районах Даунтаун Дубай и Пальма Джумейра. Средняя цена квартиры в Дубае — 453 000 $. Вилла стоит в среднем 626 000 $.
