Недвижимость в ОАЭ: сколько стоит и как купить
Спрос на недвижимость в ОАЭ растет на фоне восстановления экономики после пандемии и роста цен на нефть. Лидер рынка недвижимости ОАЭ — Дубай: там регистрируют в 4 раза больше сделок, чем в столичном Абу-Даби.
За 2021 год в Дубае купили на 58% больше квартир и домов, чем в 2020. Вместе со спросом растут и цены: почти в 1,5 раза за 10 лет.
Самые популярные районы для покупки квартир в Дубае — Бизнес Бэй, Дубай Марина и Даунтаун. Самые дорогие квартиры продают на острове в виде пальмы — Пальме Джумейре.
Автор •Елена Рудая
Недвижимость в ОАЭ: сколько стоит и как купить
Кто может купить недвижимость в ОАЭ
Иностранцы могут покупать недвижимость в ОАЭ, но в некоторых районах страны для них действуют ограничения на форму собственности объекта. В зависимости от расположения, недвижимость можно покупать во владение на правах аренды или в полное владение.
Владение на правах аренды распространяется только на здание, но не на землю под ним. Подобная форма собственности распространена в Великобритании.
Три разновидности владения на правах аренды:
лизхолд на 99 лет — дает почти те же права, что полное владение;
узуфрукт на 99 лет — запрещает перепланировки и переустройства;
мусатаха на 50 лет — дает право на перепланировки и переустройства.
Полное владение недвижимостью включает право собственности на строение и землю под ним. Полное владение бессрочно. При покупке недвижимости в полное владение инвестор может получить резидентскую визу в ОАЭ.
Иностранцы могут покупать недвижимость в полное владение только в специальных районах. Такие районы выделены в двух крупнейших эмиратах: 9 инвестиционных зон в Абу-Даби и порядка 50 фрихолд-зон в Дубае.
Дубай предоставляет инвесторам больше возможностей за счет широкого выбора объектов. Статистика продаж недвижимости подтверждает, что спрос на объекты в этом эмирате растет быстрее всего.
Список фрихолд-зон Дубая
Самые популярные районы Дубая, где чаще всего покупают недвижимость, относятся к фрихолд-зонам. Новые девелоперские проекты обычно тоже имеют статус «фрихолд» для привлечения иностранных инвестиций.
Свободно покупать недвижимость в полное владение в любом месте ОАЭ могут граждане Арабских Эмиратов и стран Персидского залива: Бахрейна, Катара, Кувейта, Омана и Саудовской Аравии.
Что нужно знать инвестору о рынке недвижимости Дубая
Количество продаж объектов в Дубае в 2021 году — рекордное за 10 лет. Предыдущий рекорд был установлен в 2013 году. В 2022 году спрос продолжает расти: за первое полугодие количество сделок увеличилось на 20%, а их объем вырос в 1,7 раза.
Продажи квартир в Дубае в первом полугодии 2022 и 2021 года
Цены на недвижимость в ОАЭ растут вместе с восстановлением экономики. До 2021 года цены были стабильными со слабой тенденцией к росту. Рост цен ускорился при восстановлении экономики после пандемии. Швейцарский холдинг UBS считает цены на недвижимость в ОАЭ адекватными рынку, а риск образования «пузыря» или обвала цен — низким.
Последние 10 лет жилая недвижимость в Дубае дорожала в среднем на 3,5% в год. При этом стоимость от года к году как росла, так и падала: годовое изменение цены колебалось в пределах от роста на 17% до падения на 12%.
Превышение уровня спроса над предложением — еще одна возможная причина роста цен. В 2019–2020 годах количество строящихся квартир уменьшилось в
3—5 раз. Объемы строительства в 2021–2022 годах выросли, но составляют примерно половину от уровня до пандемии.
Выдача резидентских виз покупателям недвижимости привела к росту интереса к недвижимости в ОАЭ. В 2021 году правительство Эмиратов смягчило условия программы для инвесторов в недвижимость. Спрос на объекты растет, и из-за этого может возникнуть дефицит предложения.
Новостроек примерно столько же, сколько вторичного жилья. До 2016 доля новостроек на рынке недвижимости была заметно ниже продаж на вторичном рынке. С 2016 доля новостроек сохраняется на уровне примерно 50% с колебаниями около 5%.
Квартиры покупают в 5 раз чаще, чем виллы. В Дубае строят высотные жилые дома, поэтому квартиры продают чаще, чем виллы. Дополнительная сложность при строительстве вилл — обустроить территорию, разбить газоны и парки в условиях жаркого климата ОАЭ.
Недвижимость в ОАЭ доступна для жителей страны: по данным Numbeo, средняя стоимость жилья площадью 90 м² — около трех годовых доходов семьи. Для сравнения: в Австрии стоимость недвижимости — одиннадцать годовых доходов, а в Испании — восемь.
Доходность аренды составляет от 5 до 8% в год. Инвесторы могут сдавать недвижимость в аренду сами или через компании по управлению зарубежной недвижимостью.
Недвижимость арендуют туристы, бизнесмены и специалисты, которые приезжают в ОАЭ работать по контракту. Около 80—90% населения ОАЭ — иностранцы.
Какую недвижимость покупают инвесторы в ОАЭ
Самый популярный эмират для инвестиций в недвижимость — Дубай. Квартиры, дома и земельные участки там покупают в четыре раза чаще, чем в другом крупном эмирате — Абу-Даби.
В Дубае инвесторы покупают квартиры и гостиничные апартаменты, виллы и таунхаусы. Квартиры и апартаменты покупают в пять раз чаще, чем дома. Больше всего квартир в 2021 году купили в районе Бизнес Бэй (Business Bay), а домов — в Спорт Сити (Sports City).
Где чаще всего покупают квартиры в Дубае
Около трети всех продаж приходятся на районы:
Бизнес Бэй (Business Bay).
Дубай Марина (Dubai Marina).
Даунтаун Дубай (Downtown Dubai).
Дубай Джумейра (Dubai Jumeirah).
Дубай Крик Харбор (Dubai Creek Harbor).
Средняя площадь квартиры в Дубае — 142 м². Среди лидеров по продажам самые большие квартиры — в Пальме Джумейре, 190 м², а самые маленькие — в Дубай Марине, 73 м².
Бизнес Бэй и Даунтаун Дубай — соседние центральные районы города. Они расположены в 15 минутах езды до международного аэропорта и 20 минутах — до Дубай Марины. В Даунтауне расположены известные достопримечательности: океанариум, Дубайский фонтан и высочайшее здание в мире — небоскреб Бурдж‑Халифа.
Дубай Марина — крупнейшая в мире искусственная гавань для яхт. Вокруг нее расположены отели и жилые небоскребы, пляжи, зоны отдыха, рестораны, торговые центры. Марина расположена рядом с островом в виде пальмы, Пальмой Джумейрой.
Кроме квартир и домов в Дубае покупают гостиничные апартаменты для долговременного проживания. Можно купить апартаменты в строящемся самом высоком отеле мира в районе Дубай Марина.
Апартаменты-студия площадью 35 м². Из окна открывается вид на остров-пальму и Персидский залив. Апартаменты можно сдавать в аренду самостоятельно или через управляющую недвижимостью компанию. Недвижимость подойдет для получения золотой резидентской визы на 10 лет.
Средняя площадь виллы в Дубае — 197 м². Новые районы с виллами расположены примерно в 15 минутах езды от побережья.
На побережье новых вилл строят мало: например, на искусственном острове Пальма Джумейра виллы продают только на вторичном рынке. Тройка районов — лидеров вторичного рынка: Спорт Сити, Пальма Джумейра и Дубай Инвестмент Парк рядом с Дубай Экспо.
Где чаще всего покупают дома в Дубае
Почти 40% всех продаж приходится на районы:
Спорт Сити (Sports City).
Над Аль-Шеба 3 (Nad Al Sheba 3).
Вади Аль-Сафа 5 (Wadi Al Safa 5).
Джабаль Али 1 (Jabal Ali 1).
Дубай Инвестмент Парк 1 (Dubai Investment Park 1).
Сколько стоит недвижимость в Дубае
Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости, по данным Земельного департамента Дубая, — 3175 $. Средняя цена дубайской квартиры в 2021 году — 453 000 $, а дома — 626 000 $.
Стоимость квадратного метра зависит от района Дубая. Среди районов — лидеров по продажам самая высокая цена квадратного метра в Даунтауне, а самая низкая — в Бизнес Бэй.
Цена квадратного метра жилой недвижимости в районах Дубая
Самая высокая средняя цена квартиры в Дубае — на Пальме Джумейре: 1,3 млн долларов при средней площади 187 м². Это в 3 раза больше средней стоимости квартиры в Бизнес Бэй или Дубай Марине. При этом квартиры на Пальме Джумейре покупают в 2,5 раза реже, чем в Бизнес Бэй.
Самая высокая средняя стоимость дома — 885 000 $ в Спорт-сити, а самая низкая — 730 000 $ в Над Аль-Шебе 3. Виллы на Пальме Джумейре на вторичном рынке стоят в пять раз дороже — в среднем 4 500 000 $.
Примеры жилой недвижимости в Дубае
Как покупателю недвижимости получить резидентскую визу в ОАЭ
Срок действия визы и условия ее получения зависят от стоимости объекта. Покупка недвижимости стоимостью от 2 000 000 AED (544 500 $) открывает инвестору больше возможностей, чем покупка объекта за 750 000 AED (204 000 $): виза действует дольше, а в заявление можно включить совершеннолетних детей.
Иностранцы, которые покупают недвижимость на сумму от 750 000 AED (204 000 $) во фрихолд-зонах, могут получить резидентскую визу в ОАЭ на два года или 10 лет для себя и членов семьи. Резидентская виза в ОАЭ позволяет оптимизировать налоги, открыть счет для международных операций в одном из банков страны, получить доступ к государственной медицине ОАЭ и международным школам для детей.
Условия получения резидентской визы при покупке недвижимости в ОАЭ
Инвесторы получают резидентскую визу в ОАЭ за 2—3 месяца. Визу не выдают автоматически: сначала заявитель покупает недвижимость, а потом подает заявление на получение резидентской визы.
После покупки недвижимости инвестор собирает документы, проходит медицинское обследование, сдает биометрию и подает заявление на резидентскую визу в ОАЭ. После проверки на благонадежность Due Diligence инвестору вклеивают в паспорт резидентскую визу и выдают электронное удостоверение жителя ОАЭ.
Как купить недвижимость в ОАЭ
Процедура покупки недвижимости занимает от 4 до 6 недель. Сделку обычно сопровождают юристы, которые проверяют чистоту объекта и условия договора.
Выбрать объект
Выбрать объект можно дистанционно в зависимости от задачи инвестора: апартаменты или виллу, готовый объект для сдачи в аренду или строящийся. Осмотреть объект можно в онлайне или приехать в ОАЭ лично.
Выбрать объект можно дистанционно в зависимости от задачи инвестора: апартаменты или виллу, готовый объект для сдачи в аренду или строящийся. Осмотреть объект можно в онлайне или приехать в ОАЭ лично.
Заключить договор купли-продажи
Продавец и покупатель подписывают договор, в котором фиксируют основные параметры сделки:
адрес и площадь объекта;
сумму сделки, сроки и условия оплаты;
кто уплачивает сопутствующие сборы;
дату сдачи для строящегося объекта.
Продавец и покупатель подписывают договор, в котором фиксируют основные параметры сделки:
адрес и площадь объекта;
сумму сделки, сроки и условия оплаты;
кто уплачивает сопутствующие сборы;
дату сдачи для строящегося объекта.
Получить сертификат об отсутствии возражений
Если инвестор покупает недвижимость в ипотеку, ему нужно получить сертификат об отсутствии возражений (NOC) в банке. Также понадобится платежная ведомость от застройщика и сертификат о передаче недвижимости.
Если инвестор покупает недвижимость в ипотеку, ему нужно получить сертификат об отсутствии возражений (NOC) в банке. Также понадобится платежная ведомость от застройщика и сертификат о передаче недвижимости.
Зарегистрировать право собственности
Покупатель вносит оставшуюся сумму по договору на счет-эскроу. Покупатель и продавец регистрируют сделку в Земельном департаменте Дубая. Оплату по договору продавец получает после регистрации перехода права собственности.
Заявку на регистрацию договора подают в электронном виде через приложение Управления по регулированию рынка недвижимости REPA.
Покупатель вносит оставшуюся сумму по договору на счет-эскроу. Покупатель и продавец регистрируют сделку в Земельном департаменте Дубая. Оплату по договору продавец получает после регистрации перехода права собственности.
Заявку на регистрацию договора подают в электронном виде через приложение Управления по регулированию рынка недвижимости REPA.
Расходы при покупке недвижимости в Дубае
Сколько стоит содержание недвижимости в ОАЭ
Налоги. В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость или муниципальных сборов. С дохода от сдачи недвижимости в аренду в ОАЭ не платят подоходный налог. В Дубае арендатор уплачивает муниципальный налог — 5% от стоимости аренды.
Коммунальные платежи. За воду и электричество платят по счетчикам. Кондиционирование в квартирах может быть индивидуальным или центральным.
Собственники квартир в многоквартирных домах платят ежегодный взнос на содержание дома: лифт, уборку, ремонт, охрану. Взнос платят авансом. Стоимость обслуживания составляет от 15 до 60 $ с квадратного метра в год.
Интернет, телевидение и телефонная связь стоят от 80 до 120 $ в месяц в зависимости от тарифа.
Расходы на содержание квартиры 85 м² в ОАЭ
Расходы при продаже недвижимости в ОАЭ
При продаже недвижимости в ОАЭ продавец уплачивает налог на переход права собственности. Ставка налога зависит от эмирата: в Дубае — 4% от суммы сделки, в Абу-Даби — 2%. По закону продавец и покупатель делят сумму налога пополам.
Сумму налога продавец может включить в стоимость объекта: так обычно поступают застройщики и риелторские агентства.
Плюсы покупки недвижимости в Дубае
Недвижимость растет в цене. Цены на жилую недвижимость выросли в 1,5 раза за 10 лет. Но цены колеблются год от года. За 10 лет цены росли в среднем на 3,5% в год при колебаниях в диапазоне от роста на 17% до падения на 12%.
Доходность аренды. Инвесторы получают доход от 5 до 8% в год от сдачи недвижимости в аренду.
Нет налогов на доходы и недвижимость. В ОАЭ нет подоходного налога, ежегодного налога на недвижимость, налога на дарение и прирост капитала при продаже квартиры. Инвестор уплачивает налог на переход права собственности — 4% от суммы сделки при покупке недвижимости.
Резидентская виза за покупку недвижимости. Покупатель недвижимости стоимостью от 544 500 $ может получить долгосрочную резидентскую визу на 10 лет в ОАЭ. Виза дает право открыть банковский счет в Эмиратах для международных операций. Жить в ОАЭ не обязательно.
Коротко о главном: что учесть при покупке недвижимости в ОАЭ
Самый популярный у инвесторов эмират — Дубай. Цены на недвижимость выросли в полтора раза за последние десять лет, а количество сделок в 2021 году на 58% превысило аналогичный показатель за 2020 год.
Иностранцы могут купить недвижимость в полное владение только в специальных районах. Их около 50 в Дубае и 9 в Абу-Даби.
Квартиры покупают в пять раз чаще, чем виллы. Апартаменты могут быть ликвидной и выгодной инвестицией: сдача в аренду недвижимости в Дубае приносит 5—8% годовых.
Самые популярные районы Дубая для покупки квартиры — Бизнес Бэй, Дубай Марина, Даунтаун Дубай, Дубай Джумейра и Дубай Крик Харбор.
Купить виллу на побережье в Дубае можно в основном на вторичном рынке. Новые районы с виллами в Дубае располагаются в 15 минутах езды от побережья.
Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Дубае — 3175 $. Точная цена зависит от района, а самые дорогие квартиры — на искусственном острове Пальма Джумейра.
Налог на переход права собственности и ряд сборов нужно уплатить при покупке недвижимости в ОАЭ. В Дубае налог составляет 4% от стоимости объекта, и обычно его уплачивают пополам продавец и покупатель. При продаже недвижимости этот налог также уплачивается.
Содержание квартиры в ОАЭ площадью 85 м² стоит от 3200 $ в год.
Резидентскую визу в ОАЭ можно получить за покупку недвижимости. При покупке недвижимости на сумму от 2 000 000 AED (544 500 $) инвестор получает визу на десять лет. Супруги и дети инвесторов тоже могут получить ВНЖ в ОАЭ.
Иммигрант Инвест — лицензированный агент программ гражданства за инвестиции в Евросоюзе, Карибском бассейне. Готовы начать свой путь к еще одному гражданству? Запланируйте встречу с экспертами инвестиционных программ.
Часто задаваемые вопросы
Примеры из практики
ВНЖ в ОАЭ: неочевидные нюансы при покупке недвижимости на стадии строительства
Как получить резидентскую визу в ОАЭ, если недостаточно инвестиций?
Резидентская виза в ОАЭ за покупку недвижимости в совместную собственность