Как инвестору получить ВНЖ за покупку недвижимости

Инвесторы выбирают покупку недвижимости для получения ВНЖ чаще других способов по трем причинам:

1. Низкая вероятность отказа.

2. Ликвидный доходный актив в дополнение к ВНЖ.

3. Дом или квартира, чтобы жить в новой стране.

Низкая вероятность отказа, если выполнить четко прописанные условия получения ВНЖ. Вид на жительство одобряют по понятным критериям, поэтому можно заранее оценить риск отказа и подготовить решение. Для этого Иммигрант Инвест проводит предварительную проверку инвестора по международным базам правовой информации. Проверка повышает вероятность одобрения ВНЖ до 99%.

Ликвидный доходный актив вместе с ВНЖ. Стоимость недвижимости растет в странах с программами ВНЖ за инвестиции. Например, на Мальте жилая недвижимость подорожала почти на треть за пять лет, а в Турции — в пять раз.

ВНЖ за инвестиции

Недвижимость для ВНЖ можно сдавать в аренду и получать доход 5% годовых в среднем. Но не каждое государство это разрешает. Например, нельзя сдавать в аренду недвижимость для ВНЖ на Мальте или в Венгрии. А в Турции, ОАЭ, Испании или Греции — можно.

Дом или квартира для переезда. Иностранцу необходимо купить жилье или заключить долгосрочный договор аренды, чтобы получить вид на жительство. Инвестор, который выбрал ВНЖ за покупку недвижимости, решает одновременно две задачи: получает дом или квартиру, где будет жить, и основание для ВНЖ.

Инвесторы получают ВНЖ за инвестиции в недвижимость чаще всего, чтобы упростить поездки, подготовить «запасной аэродром» на непредвиденный случай или переехать и в перспективе получить гражданство для себя и детей.

Безвизовые поездки по странам Шенгена. Инвестор с ВНЖ в государствах Шенгенского соглашения въезжают без визы в другие страны Шенгенской зоны на 90 дней в полугодие. ВНЖ за покупку недвижимости в Шенгене выдают на Мальте, в Греции, Испании, Венгрии, Латвии.

Резиденты стран Евросоюза, которые не участвуют в Шенгенском соглашении, получают Шенгенскую визу по упрощенной процедуре. Такая возможность есть у иностранцев с ВНЖ за покупку недвижимости на Кипре или в Болгарии.

ВНЖ Андорры, которая не входит в Евросоюз и Шенгенскую зону, позволяет без виз въезжать в Испанию и Францию. Резиденты Андорры также получают Шенгенскую визу и визу в США по упрощенной процедуре.

«Запасной аэродром» на непредвиденный случай. Обладатель ВНЖ может свободно въезжать в страну в любой момент и выезжать из нее, даже если границы закрыты для туристов.

ВНЖ дает право находится в стране без ограничения срока, пока действует вид на жительство. При этом ВНЖ за покупку недвижимости как правило дает право, но не обязывает жить в стране.

Обладатель ВНЖ в Испании и Греции или ПМЖ на Мальте может жить в другой стране и приезжать только, чтобы продлить вид на жительство. А в ОАЭ необходимо приезжать в страну один-два раза в году, чтобы сохранить статус резидента.

Оптимизация налогов. Некоторые страны предоставляют налоговые льготы резидентам страны. Например, инвестор с ВНЖ в Греции платит фиксированный налог 100 000 € на зарубежный доход вне зависимости от его фактического размера. В Андорре налог на дивиденды и прирост капитала уплачивают по ставке 10%.

Чтобы стать налоговым резидентом и получить право на льготы необходимо прожить в стране, как правило, 183 дня в году.

Счет в банке за границей. Открыть банковский счет в Европе или другой стране без ВНЖ сложно. Банки часто отказывают нерезидентам: считается, что открытие счета иностранцу без ВНЖ несет повышенный риск нарушения законодательства по борьбе с отмыванием денег. Иностранец с ВНЖ имеет право открыть счет на тех же условиях, что и гражданин страны.

Счет в иностранном банке используют для международных операций, например, чтобы получать дивиденды от иностранных компаний или хранить сбережения. В банках государств Еврозоны деньги вкладчиков застрахованы на 100 000 € в каждом из банков, где клиент хранит деньги.

Гражданство. ВНЖ позволяет переехать в страну и через несколько лет получить ПМЖ или подать прошение о гражданстве по натурализации. Первое гражданство можно сохранить, но не во всех государствах. Например, в Испании и ОАЭ двойное гражданство запрещено, а в Турции, Греции и на Мальте можно получить второй паспорт.

Гражданство открывает новые возможности. Например, гражданин государства Евросоюза может жить, учиться, работать или вести бизнес в любой стране ЕС, а также в Швейцарии, Норвегии, Исландии и Лихтенштейне. Обучение в вузах для граждан Евросоюза бесплатное или дешевле, чем для иностранцев.

ВНЖ за покупку недвижимости выдают:

• в Европе в Евросоюзе: Венгрия, Болгария, Греция, Испания, Кипр, Латвия, Мальта;

• в Европе за пределами Евросоюза: Андорра, Сербия, Черногория, Босния и Герцеговина;

• на Ближнем Востоке, Кавказе и в Юго-Восточной Азии: Турция, ОАЭ, Грузия, Таиланд.

Евросоюз. Минимальная стоимость покупки недвижимости ВНЖ составляет от 155 000 € в Венгрии до 500 000 € в Испании.

Многие государства Евросоюза приостановили рассмотрение заявлений на ВНЖ от граждан России и Беларуси. Но Венгрия, Испания и Кипр продолжают выдавать вид на жительство тем, кто не находится под санкциями.

За пределами Евросоюза. Балканские страны — Сербия, Черногория, Босния и Герцеговина, Албания — выдают ВНЖ владельцам недвижимости любой стоимости.

Ближний Восток, Кавказ, Юго-Восточная Азия. Стоимость недвижимости для ВНЖ составляет:

• в Турции — 75 000 $ в крупных городах и 50 000 $ во всех остальных местах;

• в Грузии — 100 000 $;

• в ОАЭ — 750 000 AED или примерно 204 000 $.

В ОАЭ недвижимость для ВНЖ можно купить в ипотеку. Первоначальный взнос должен быть не меньше половины стоимости объекта и не меньше минимальной стоимости недвижимости для ВНЖ.

В Таиланде инвесторам выдают многократную долгосрочную неиммиграционную визу — аналог ВНЖ. Минимальная стоимость недвижимости для визы инвестора — от 10 млн бат или примерно 209 700 $.

Практическое руководство

Практическое руководство

Сравнение всех программ гражданства и ВНЖ для инвесторов

Скачать руководство

Стоимость недвижимости: от 350 000 €.

Минимальный доход инвестора: 39 000 € в год.

Сколько нужно жить в стране: не меньше 90 дней в году.

Другие условия: инвесторы получают ВНЖ в Андорре за два месяца. ВНЖ не дает права работать или вести бизнес в стране: доход должен поступать из-за рубежа. Кроме покупки недвижимости можно инвестировать в ценные бумаги, акции или положить деньги на беспроцентный депозит.

Юрисдикцию Андорры часто используют, чтобы оптимизировать налоги. Банки страны не передают данные о налоговых резидентах в международную систему автоматического обмена налоговой информацией. Налог с дивидендов и прироста капитала уплачивают по ставке 10%, нет налога на богатство и наследство.

Стоимость недвижимости: от 155 000 €, минимум 6 м² на человека.

Минимальный доход инвестора: 27 000 € в год, подтверждают выпиской со счета.

Сколько нужно жить в стране: не меньше 183 дней в году.

Другие условия: ВНЖ выдают на пять лет инвесторам с доходом из-за рубежа: вид на жительство не дает право работать или вести бизнес в Венгрии. Инвестору необходимо жить в купленной недвижимости, поэтому не получится сдавать ее в аренду. Стоимость объекта оплачивают полностью, купить в ипотеку не получится.

Инвестор может получить ПМЖ и продать недвижимость после трех лет жизни в стране. Венгерская недвижимость подорожала в два раза за последние пять лет.

Стоимость недвижимости: от 500 000 €.

Минимальный доход инвестора: нет требований.

Сколько нужно жить в стране: можно жить в другой стране.

Другие условия: ВНЖ выдают на пять лет за покупку жилой или коммерческой недвижимости. Инвестор может сдавать объект в аренду и получать дополнительный доход около 4% стоимости недвижимости в год.

Продать объект и сохранить статус резидента можно через пять лет, если получить ПМЖ. Цены на жилую недвижимость в Греции растут на 11% в год в среднем.

Недвижимость для ВНЖ в Греции

Греция, Малеме

312 000 € — 615 000 €

Жилой комплекс с виллами и апартаментами на побережье острова Крит

57 м² — 99 м²

1—3

1—2

Греция, Ханья

418 000 € — 865 000 €

Виллы в классическом стиле с видом на залив на острове Крит

109 м² — 213 м²

3—5

3—5

Греция, Киссамос

1 250 000 € — 2 200 000 €

Виллы в традиционном стиле на первой береговой линии на острове Крит

132 м² — 258 м²

3

3

Стоимость недвижимости: от 100 000 $.

Минимальный доход инвестора: нет требований.

Сколько нужно жить в стране: можно жить в другой стране.

Другие условия: стоимость недвижимости для ВНЖ определяет сертифицированный оценщик. Вид на жительство выдают на год с правом продления, поэтому необходимо сохранять недвижимость в собственности, чтобы сохранить статус. Через шесть лет жизни в стране можно получить ПМЖ и продать недвижимость. Цена квадратного метра жилой недвижимости в Грузии растет на 8% в год в среднем.

Стоимость недвижимости: от 500 000 €.

Минимальный доход инвестора: 28 800 € в год. Сумму переводят в испанский банк.

Сколько нужно жить в стране: можно жить в другой стране.

Другие условия: объект может купить сам инвестор или его компания, тогда вернут НДС — около 17% суммы договора. Можно купить не один объект, а несколько объектов на 500 000 € в сумме. Для ВНЖ подойдет жилая или коммерческая недвижимость.

Инвестор может сдавать недвижимость в аренду или продать через пять лет, если получит ПМЖ.

Стоимость недвижимости: от 300 000 €.

Минимальный доход инвестора: 50 000 € в год.

Сколько нужно жить в стране: можно жить в другой стране.

Другие условия: инвестор может купить жилую новостройку у застройщика или коммерческую недвижимость, в том числе не вторичном рынке. Можно купить один или два объекта на 300 000 € в сумме. Обладатель ВНЖ ежегодно подтверждает, что владеет недвижимостью, которая соответствует условиям программы.

Инвестор имеет право сдавать недвижимость в аренду — доходность в среднем 8,5% стоимости объекта в год. Через пять лет актив можно продать, если получить обычный ПМЖ Кипра. Для этого необходимо постоянно жить в стране.

Недвижимость для ПМЖ на Кипре

Кипр, Лимасол

634 000 € — 674 000 €

Эксклюзивные резиденции в жилом комплексе с бассейном

180 м² — 183 м²

2

2

Кипр, Лимасол

От 1 060 000 €

Апартаменты в роскошной резиденции с гарантированной доходностью

110 м² — 111 м²

1

1

Кипр, Ларнака

От 675 000 €

Пентхаус в жилом комплексе с бассейном

200 м²

2

2

Стоимость недвижимости: от 220 000 €.

Минимальный доход инвестора: нет требований, но необходимо уплачивать подоходный налог на Мальте не менее 15 000 € в год.

Сколько нужно жить в стране: можно проводить в любой другой стране не более 183 дней в году.

Другие условия: инвестор покупает или арендует недвижимость на длительный срок, а также уплачивает обязательный административный сбор по программе. Минимальная сумма инвестиций и размер сбора зависят от района: на юге Мальты и острове Гозо — суммы меньше, в центральной части и на севере Мальты — больше.

Инвестор не может сдавать недвижимость в аренду или субаренду. ВНЖ аннулируют, если продать объект или расторгнуть договор аренды.

Стоимость недвижимости: от 300 000 €.

Минимальный доход инвестора: нет требований, но необходимо подтвердить активы на 500 000 € из них 150 000 € в акциях, облигациях или вкладах.

Сколько нужно жить в стране: можно жить в других странах.

Другие условия: инвесторы подают заявление на ПМЖ только через аккредитованного агента программы, подать документы самостоятельно нельзя. Заявитель покупает или арендует недвижимость, уплачивает административный и государственный сборы по программе, переводит благотворительное пожертвование.

Минимальная стоимость недвижимости для ПМЖ зависит от района: 300 000 € на юге Мальты и острове Гозо, 350 000 € — на севере и в центральной части Мальты.

Инвестор может жить в купленной недвижимости сам или сдавать ее в аренду с доходностью около 5% годовых, если объект расположен в специальной зоне SDA. Иностранец с ПМЖ может продать объект через пять лет и сохранить статус резидента. Стоимость мальтийской недвижимости выросла почти на треть за пять лет.

Недвижимость для ПМЖ на Мальте

Мальта, Калькара

300 000 € — 1 900 000 €

Апартаменты в масштабном жилом проекте на первой береговой линии

71 м² — 310 м²

1—3

1—3

Мальта, Слима

920 000 € — 1 300 000 €

Апартаменты в новом жилом многоэтажном проекте рядом с морем

176 м² — 211 м²

2—3

2

Мальта, Марсаскала

495 000 €

Апартаменты в пятиэтажной резиденции рядом с морем

191 м²

2—3

1—2

Стоимость недвижимости: от 750 000 AED (или 204 000 $).

Минимальный доход инвестора: нет требований.

Сколько нужно жить в стране: необходимо приезжать в страну 1—2 раз в году.

Другие условия: инвесторы покупают для ВНЖ недвижимость во фрихолд зонах, где закон разрешает иностранцам владеть недвижимым имуществом. ВНЖ в ОАЭ называют золотой визой. Срок действия визы зависит от стоимости объекта: 2 года при покупке от 750 000 AED (204 000 $), 10 лет при покупке от 2 000 000 AED (545 000 $).

Инвесторы имеют право сдавать недвижимость в аренду, что приносит 5—8% годовых.

Недвижимость для ВНЖ в ОАЭ

ОАЭ, Дубай

2 002 000 $ — 5 600 000 $

Апартаменты и особняки в новом проекте от сети отелей класса "люкс" The Ritz-Carlton

140 м² — 357 м²

1—3

1—3

ОАЭ, Дубай

330 000 $ — 2 255 000 $

Долевое и полное владение апартаментами в премиальном отельном комплексе

1—2

1—2

ОАЭ, Дубай

6 055 000 $ — 33 188 000 $

Уникальные апартаменты с бассейном в роскошном жилом комплексе

376 м² — 2 437 м²

3—6

3—6

Стоимость недвижимости: любая.

Минимальный доход инвестора: точной суммы нет, но на практике от 4800 € в год.

Сколько нужно жить в стране: не меньше 183 дней в году.

Другие условия: недвижимость не удастся сдавать в аренду — ее можно использовать только, чтобы жить в ней самому. Полиция проверяет живет ли иностранец там, где зарегистрировался.

Иностранец может подать прошение о гражданстве Сербии по натурализации после пяти лет жизни в стране.

Стоимость недвижимости: от 50 000 $.

Минимальный доход инвестора: точной суммы нет, но на практике от 6000$ в год.

Сколько нужно жить в стране: можно жить в другой стране.

Другие условия: минимальная стоимость недвижимости для ВНЖ в Турции зависит от района: 75 000 $ в тридцати крупных городах, 50 000 $ в других районах Турции. ВНЖ не выдают в некоторых городских районах. Всего в списке на май 2023 года 1169 районов, в том числе: в Стамбуле — 54, Анкаре — 17, Аланье — 10.

ВНЖ владельцам турецкой недвижимости выдают на два года с правом продлевать его. Если иностранец жил в Турции меньше 120 дней за последний год или менее 365 дней за последний пять лет, то ВНЖ не продлят, но его можно получить заново.

Инвесторы получают гражданство Турции за покупку недвижимости стоимостью от 400 000 $.

Недвижимость для ВНЖ и гражданства Турции

Турция, Стамбул

280 000 $ — 2 020 000 $

Стильные апартаменты с мебелью в престижном районе Стамбула

55 м² — 200 м²

1—3

1—3

Турция, Стамбул

От 385 000 $

Современные апартаменты в престижном районе Стамбула

100 м²

1

1

Турция, Стамбул

От 410 000 $

Апартаменты в проекте под брендом Kempinski в деловом центре Стамбула

111 м²

1

1

Стоимость недвижимости: любая.

Минимальный доход инвестора: 3650 $ в год.

Сколько нужно жить в стране: не меньше 11 месяцев в году.

Другие условия: инвестор получает ВНЖ в Черногории за покупку недвижимости любой стоимости. ВНЖ выдают на год, продлевать его можно любое число раз, пока владеешь недвижимостью.

Чтобы получить или продлить ВНЖ заявитель подтверждает минимальный доход выпиской с банковского счета. Иностранец может снять, перевести или использовать деньги после того, как получит вид на жительство или продлит его.

Стоимость недвижимости: от 10 млн батов (примерно 290 700 $).

Минимальный доход инвестора: 600 $ в год.

Сколько нужно жить в стране: можно жить в другой стране.

Другие условия: инвестор сначала получает Non-Immigrant Visa B на 90 дней для предпринимателей, затем покупает недвижимость кадастровой стоимостью от 10 млн батов и получает долгосрочную визу инвестора Non-Immigrant Visa IM. Инвестор может продлевать визу пока владеет недвижимостью.

Рост цен на недвижимость зависит от страны: в Евросоюзе цены не недвижимость выросли в 1,3 раза за 7 лет, в ОАЭ — в 1,2 раза, а в Турции — в пять раз за то же время.

Расходы на недвижимость. Покупатели недвижимости дополнительно оплачивают налоги при покупке, госпошлины, регистрацию сделки и недвижимости, нотариально-юридическое сопровождение сделки, комиссию риелтора. Перечень платежей и сумма дополнительных расходов зависит от страны. Например, в Турции сопутствующие расходы составляют 4—8% от стоимости договора, а в ОАЭ — примерно 4%.

В большинстве стран владельцы недвижимости платят ежегодный налог с кадастровой или рыночной стоимости объекта. На Мальте и в ОАЭ нет налога на недвижимость. В Турции собственник уплачивает муниципальный налог по ставке от 0,1% до 0,6% кадастровой стоимости — от 500 $ до 3000 $ при стоимость объекта 50 000 $.

С доходов от сдачи недвижимости в аренду владельцы платят подоходный налог. Ставка налога зависит от страны и налогового статуса владельца — является ли он налоговым резидентом. Арендодатели в ОАЭ не платят налог с доходов от сдачи недвижимости в аренду. В Турции арендную плату включают в общий доход, с которого уплачивают налог по прогрессивной шкале от 15% до 40%.

Когда можно продать недвижимость и вернуть инвестиции. Как правило ВНЖ за покупку недвижимости действует пока иностранец владеет активом. Поэтому вернуть инвестиции можно, если получить ВНЖ на другом основании, например за открытие бизнеса, или обычный ПМЖ после нескольких лет жизни в стране.

В некоторых странах продавец недвижимости уплачивает налог на прирост капитала, с увеличения кадастровой стоимости объекта на момент продажи. В ОАЭ нет налога на прирост капитала при продаже недвижимости. В Турции прирост кадастровой стоимости включают в базу для уплаты подоходного налога, если собственник владел объектом меньше пяти лет.

1. Покупатели недвижимости получают ВНЖ в некоторых странах Европы, Ближнего Востока и Азии.

2. Минимальная стоимость недвижимости зависит от страны: от 50 000 $ в Турции до 204 000 $ в ОАЭ и 500 000 в Испании. В Сербии, Черногории, Боснии и Герцеговине, Албании выдают ВНЖ покупателям недвижимости любой стоимости.

3. Покупку недвижимости — один из самых простых и надежных способов получить ВНЖ.

4. ВНЖ чаще всего получают, чтобы упростить поездки, подготовить «запасной аэродром», переехать жить в другую страну.

5. Недвижимость можно продать и вернуть инвестиции, если прожить в стране несколько лет и получить ПМЖ или гражданство.