Costes de mantenimiento de propiedades en Malta: guía definitiva para expatriados

Los compradores extranjeros se sienten atraídos por la obtención de la residencia en Malta, la generación de ingresos por alquiler y el disfrute de una alta calidad de vida en un país desarrollado con un clima suave y soleado.  

1. Inversión en activos que generan ingresos

El mercado inmobiliario en Malta ha crecido de forma constante. En los últimos años, los precios de las propiedades residenciales han aumentado en torno a un 5—7% anual, respaldados por una fuerte demanda e incentivos gubernamentales. Por ejemplo, en el tercer trimestre de 2025, el índice nacional de precios de la vivienda creció un 6,88% interanual^{[1]Fuente: El índice de precios de la propiedad se basa en los precios anunciados y es calculado por el Banco Central de Malta.}.

La rentabilidad bruta media por alquiler suele rondar el 4—6% anual, con rendimientos más altos posibles en ubicaciones seleccionadas. La rentabilidad bruta media del alquiler es del 3,92% a partir del primer trimestre de 2026^{[2]Fuente: Las rentabilidades brutas de los alquileres han sido calculadas e investigadas por Global Property Guide.}.

Los precios del alquiler también han ido en aumento; los datos recientes muestran un crecimiento anual de alrededor del 5—7%, lo que refleja una demanda estable en el mercado del alquiler^{[3]Fuente: En Malta, los alquileres subieron un 6,8% interanual a partir de la primera mitad de 2024, que son los últimos datos facilitados por la Housing Authority de Malta.}.

2. Bajos impuestos

Malta ofrece un régimen fiscal inmobiliario favorable. Al comprar un inmueble, los compradores suelen pagar un impuesto de actos jurídicos documentados único de alrededor del 5% del valor de la propiedad, con ciertas reducciones o exenciones disponibles.

A diferencia de muchos países, Malta no impone un impuesto sobre la propiedad anual, lo que reduce significativamente los costes de propiedad a largo plazo.

Sin embargo, pueden aplicarse impuestos al vender la propiedad o al generar ingresos por alquiler.

3. Oportunidad de convertirse en residente maltés

El propietario de un inmueble puede ser elegible para el Programa de Residencia Permanente de Malta.

Para calificar para el MPRP, el precio de la propiedad debe superar los €375,000. Existe otra opción si se alquila una propiedad por €14,000+ al año. Además del umbral inmobiliario, los inversores también deben:

• pagar una tasa administrativa de €60,000 para el inversor y €7,500 por cada familiar adulto incluido en la solicitud de residencia permanente;
• pagar una aportación de €37,000;
• donar al menos €2,000 a una organización no gubernamental maltesa;
• demostrar la propiedad de activos por un valor de al menos €500,000, de los cuales €150,000 sean activos financieros líquidos, o €650,000+ con €75,000+ en activos financieros.

Con la residencia permanente, que es un estatus vitalicio, el inversor obtiene el derecho a trasladarse a Malta, aunque no es una obligación. Malta cuenta con una economía desarrollada, sistemas educativos, médicos y bancarios de alta calidad, un clima mediterráneo suave y muchos complejos residenciales de lujo.

Los residentes malteses también pueden viajar por el Espacio Schengen sin visado, permaneciendo en otros países de la región durante 90 días de cada 180.

Las siguientes limitaciones pueden aplicarse a los extranjeros que decidan comprar inmuebles en Malta:

1. Los ciudadanos de otros países, incluidos los de la Unión Europea, normalmente solo pueden comprar una propiedad. Las únicas excepciones son los ciudadanos de la UE que hayan vivido en Malta durante al menos 5 años antes de la fecha de compra de la propiedad. 
2. Un extranjero necesita obtener un permiso AIP para comprar bienes inmuebles. El Ministerio de Hacienda lo expide y el proceso suele tardar entre 6 y 8 semanas.
3. Las propiedades adquiridas no se pueden alquilar.

Sin embargo, estas restricciones no se aplican a los inmuebles situados en las Special Designated Areas (SDA), que albergan complejos de lujo con su propia infraestructura. Los edificios en las SDA incluyen un patio cerrado, piscina, gimnasio, seguridad y, a veces, un jardín. 

Los inversores extranjeros suelen preferir comprar propiedades en las SDA, ya que el proceso es más sencillo, rápido y rentable: 

• no hay restricciones en el número de propiedades compradas o alquiladas;
• no se requiere el permiso AIP;
• la propiedad puede registrarse a nombre de una persona física o a nombre de una empresa, lo cual es difícil de hacer con propiedades fuera de las SDA.

Es más rentable comprar inmuebles en una SDA que en otras zonas. La demanda de vivienda en las SDA crece constantemente, sus precios aumentan incluso en la fase de construcción y las transacciones de compraventa se tramitan más rápido, en unos 2 meses en lugar de 4—6 meses. Además, los inversores extranjeros no están limitados a una sola propiedad, sino que pueden comprar cualquier propiedad.

El mantenimiento de una propiedad en Malta implica varios gastos regulares de suministros que varían según el tipo y el tamaño del inmueble, así como el número de residentes. 

Los principales suministros incluyen electricidad y agua, servicios de Internet y telecomunicaciones, gas para cocinar y cuotas de mantenimiento del edificio que cubren zonas comunes como ascensores, limpieza e instalaciones compartidas. Además, los hogares son responsables de organizar la separación de residuos, aunque la recogida en sí está financiada por el Estado.

Facturas de electricidad y agua

Los costes de suministros en Malta dependen de la categoría de la tarifa y los niveles de consumo. Las propiedades residenciales utilizadas como vivienda principal se benefician de tarifas más bajas, mientras que a las propiedades secundarias o no registradas se les aplican tarifas «domésticas» más altas.

Las tarifas se estructuran en tramos progresivos: cuanto más electricidad o agua se consume, mayor es el coste unitario. Por ejemplo, las tarifas de electricidad residencial comienzan en torno a los €0.11 por kWh para consumos bajos y pueden subir hasta aproximadamente €0.6 por kWh en niveles de uso más altos^{[4]Fuente: Las tarifas eléctricas aplicables se indican en el sitio web oficial del Regulador de Servicios de Energía y Agua de Malta.}. Las tarifas de agua tienen dos niveles: quienes gastan menos de 33 m3 por persona al año pagan €1.4 por m3, quienes superan esta cantidad pagan €5.1 por m3^{[5]Fuente: Las tarifas de agua aplicables se indican en el sitio web oficial del Regulador de Servicios de Energía y Agua de Malta.}.

También se aplica un cargo por servicio: €65—195 al año por electricidad y €59 al año por consumo de agua.

El número de residentes registrados en una dirección afecta a la facturación, ya que los hogares con más ocupantes se benefician de tramos de consumo de bajo coste más amplios, lo que reduce el coste medio por unidad.

Las facturas de suministros se basan en las lecturas de los contadores individuales. Los contadores suelen estar situados fuera de los apartamentos, a menudo en zonas comunes de la planta baja, y las lecturas las realiza el proveedor del servicio.

De media, los costes de electricidad y agua rondan los €80—150 al mes para un apartamento y €150—250 o más para una casa o villa, dependiendo en gran medida del uso, sobre todo del aire acondicionado en verano.

Calefacción, agua caliente y gas

No existe un sistema de calefacción centralizada en Malta, por lo que las viviendas se calientan normalmente mediante aires acondicionados con función de calor o calentadores eléctricos.

El agua caliente se produce individualmente en cada propiedad. La mayoría de las viviendas están equipadas con termos eléctricos o calentadores solares de agua. Muchos edificios también tienen depósitos de agua en la azotea, que almacenan el agua de la red general antes de distribuirla al apartamento, donde se calienta.

No hay una red doméstica de gas generalizada. En su lugar, el gas se suministra en bombonas y se utiliza habitualmente para cocinar. Una bombona de gas de 12—15 kg cuesta unos €18—22 y puede durar aproximadamente 2—3 meses para un hogar de dos personas, dependiendo del uso.

Se utilizan tanto cocinas de gas como eléctricas, aunque las placas eléctricas y de inducción son las más comunes.

Mantenimiento de la propiedad y de las zonas comunes del edificio

Los costes de mantenimiento del ascensor, limpieza, reparaciones, seguridad y piscina suelen pagarse de forma mensual o trimestral. 

En los edificios pequeños, el importe se determina en una junta general de vecinos —comité de vivienda—, mientras que en los grandes complejos residenciales lo fija la empresa gestora. El importe específico depende de la región, el tipo de propiedad y su tamaño, y la presencia de piscina y jardín. De media, ronda los €150—800 anuales por propiedad y, en el caso de las propiedades de lujo, €1,000—3,000 o más al año.

Recogida de basura

La basura se recoge de forma gratuita, ya que el Estado paga por el servicio. Todos los residuos deben clasificarse por categorías, incluidos los residuos orgánicos, los residuos mezclados y los reciclables, como papel, plástico y metal. Los objetos que se vayan a reciclar deben estar limpios, secos y libres de restos de comida. La principal empresa de tratamiento de residuos es WasteServ Malta.

La recogida de residuos residenciales se realiza varias veces por semana, según el tipo de residuo, mientras que el vidrio suele depositarse en contenedores públicos designados en lugar de recogerse en los hogares. Las bolsas se dejan fuera de la casa en los días de recogida programados^{[6]Fuente: El calendario de recogida de residuos domésticos puede consultarse en el sitio web de WasteServ Malta.}.

Internet, TV y teléfono

Los principales proveedores de Malta son Melita, GO y Epic. Melita y GO ofrecen paquetes que incluyen Internet, TV, llamadas ilimitadas y datos móviles, mientras que Epic ofrece principalmente servicios móviles. 

Las tarifas más baratas parten de unos €20 al mes para los planes básicos, y las ofertas de paquetes para toda la familia suelen costar €60—100 o más, dependiendo de los servicios incluidos.

Ejemplos de cálculo de costes

Por ejemplo, los suministros para un apartamento de 85—150 m² en Sliema o St. Julian’s son de €80—150; para apartamentos en las SDA, €450+; y para villas o casas, €500—1000. 

Los precios de los suministros dependen de la zona, el tamaño y el tipo de propiedad. La diferencia en el coste de las facturas para un apartamento pequeño en diferentes regiones de Malta puede ascender a varias decenas de euros, y para una casa, puede llegar a varios cientos de euros.

Por ejemplo, los suministros para un apartamento de 85—150 m² en Sliema o St Julian’s suelen ser de €80—150 al mes; para los apartamentos en las SDA, en torno a €150—300 o más dependiendo del uso y los servicios; y para las villas o casas, €200—500+, con costes más elevados posibles en propiedades grandes con un uso intensivo del aire acondicionado.

Automated Revenue Management Services, propiedad de Enemalta y Water Services Corporation, se encarga de la gestión de las facturas de suministros en Malta.

La mayoría de los contadores de agua y electricidad se leen periódicamente, y las facturas suelen emitirse cada 2 meses. Los clientes pueden solicitar una factura en cualquier momento, consultar su historial de facturación o pagar una factura en el sitio web de ARMS. El consumo de agua y electricidad se cobra en una única factura.

Puede pagar las facturas con tarjeta de crédito, en las oficinas de los proveedores o en cajeros automáticos. Los pagos suelen vencer en un plazo de unos 15—20 días a partir de la fecha de la factura. En caso de impago, pueden aplicarse cargos adicionales o tasas de desconexión.

Si no tiene previsto vivir en la propiedad que ha comprado, puede concertar un acuerdo con una empresa de gestión para que la supervise, pague las facturas en su nombre o la alquile.

Si no tiene previsto vivir en la propiedad que ha comprado, puede concertar un acuerdo con una empresa de gestión para que la supervise, pague las facturas en su nombre o la alquile. Si una propiedad residencial está vacía, los propietarios pueden informar al proveedor de suministros. Sin embargo, las lecturas de los contadores se siguen realizando con regularidad y se pueden seguir emitiendo facturas, aunque los costes suelen ser mínimos debido al bajo consumo.

Internet y los servicios móviles se suelen pagar mensualmente. Las cuotas de mantenimiento de las zonas comunes suelen cobrarse mensual o trimestralmente, según el edificio o la empresa gestora.

Enemalta Corporation suministra electricidad, Water Services Corporation suministra los servicios de agua y aguas residuales, y empresas como Liquigas y Multigas suministran gas en bombonas.

El propietario debe pagar impuestos al comprar o vender una propiedad. Los ingresos por alquiler también están sujetos a impuestos. Malta no impone un impuesto sobre la propiedad anual.

Impuestos de compra

Impuestos a pagar al comprar una propiedad:

• impuesto sobre actos jurídicos documentados: 5% del valor de la propiedad. Pueden aplicarse tipos reducidos en determinados casos, incluidos incentivos específicos para Gozo y para compradores de vivienda por primera vez;
• honorarios de notaría: aproximadamente del 1 al 3% del valor de la propiedad, más el 18% de IVA;
• honorarios de agencia: normalmente del 1 al 5% del valor de la propiedad, más el 18% de IVA. Esta comisión se suele pagar a un agente inmobiliario que intervenga en la transacción, la mayoría de las veces por el vendedor, aunque los acuerdos pueden variar;
• permiso de Adquisición de Bienes Inmuebles (permiso AIP), si es necesario: €233. 

Pueden aplicarse ciertas exenciones o reducciones en el impuesto sobre actos jurídicos documentados en casos como herencias o transferencias entre familiares cercanos, sujetos a condiciones específicas.

Los tipos reducidos temporales del impuesto sobre actos jurídicos documentados introducidos durante la pandemia del COVID‑19 ya no están vigentes.

Impuestos sobre bienes inmuebles donados o heredados: no hay impuesto de sucesiones, pero el impuesto sobre actos jurídicos documentados puede seguir aplicándose dependiendo de las circunstancias.

Impuestos sobre la propiedad

Impuesto sobre la propiedad anual: no se cobra en Malta. 

Censo enfitéutico. En algunos casos, una propiedad puede estar sujeta a un censo enfitéutico si el terreno no es de plena propiedad. En tales situaciones, el propietario paga un censo anual, que suele oscilar entre €40 y €250. En muchos casos, este censo se puede redimir pagando una suma global, tras lo cual el terreno pasa a ser de plena propiedad.

Impuesto sobre los ingresos por alquiler. Los ingresos por alquiler en Malta pueden tributar de dos maneras. Los propietarios pueden optar por un tipo impositivo fijo del 15% sobre los ingresos brutos por alquiler, es decir, el alquiler total recibido sin deducir gastos. Esta opción es sencilla y se utiliza habitualmente, especialmente para alquileres residenciales.

Alternativamente, los ingresos por alquiler pueden tributar bajo los tipos impositivos progresivos estándar, que oscilan entre el 0 y el 35%, dependiendo de los ingresos totales del contribuyente. En este caso, se pueden deducir ciertos gastos relacionados con la propiedad antes de calcular el impuesto.

Impuestos sobre la venta

El vendedor suele pagar una retención fiscal final del 8% del valor de la transferencia. En determinados casos, pueden aplicarse tipos reducidos en función del tipo de propiedad y las condiciones de propiedad.

No hay impuestos en los casos que se indican a continuación y en otros casos específicos.

• transferir la propiedad a su cónyuge, hijos o nietos;
• donarla a una organización benéfica;
• revender la propiedad a su propia empresa.

Prevención de la doble imposición

El Gobierno de Malta ha suscrito convenios para evitar la doble imposición (CDI) con más de 80 países^{[7]Fuente: La lista completa de países con CDI en vigor está publicada en el sitio web oficial de la Administración de Aduanas e Impuestos de Malta.}. Un CDI se crea entre dos países y define las normas fiscales relativas a los residentes fiscales de ambos países. 

Las disposiciones del CDI entre Malta y otros países afectan a los siguientes inversores:

• son residentes fiscales de Malta y perciben dividendos o intereses de sociedades extranjeras;
• son residentes fiscales de otro país que ha firmado un CDI con Malta y poseen una empresa maltesa.

Los costes del seguro dependen del tipo y tamaño de la propiedad y del nivel de cobertura. Por término medio, cuesta entre €100—250 al año para un apartamento con varios dormitorios y entre €250—600 o más para una casa, según la póliza.

Una propiedad puede asegurarse contra el robo y diversos riesgos, como incendios, inundaciones, terremotos y daños causados por la rotura de tuberías de agua.

El seguro puede cubrir tanto la estructura de la propiedad como su contenido. El capital asegurado debe reflejar el valor de reposición de la propiedad y el coste de sustitución de todos los elementos muebles, más que el precio de mercado. En otras palabras, el seguro puede cubrir el coste de reconstrucción de la propiedad, así como la sustitución de muebles, electrodomésticos, puertas, ventanas, calentadores solares, aires acondicionados, alarmas y otras pertenencias.

Calculamos el coste de mantenimiento de un apartamento en La Valeta y una villa en la costa. Este cálculo supone que el propietario vive en la propiedad.

Aunque no sea un gasto de mantenimiento recurrente, el propietario de un inmueble puede necesitar obtener un Certificado de Eficiencia Energética al alquilar o vender una propiedad en Malta.

Un EPC evalúa el rendimiento energético de la vivienda e incluye recomendaciones de mejora. El certificado debe ser expedido por un asesor acreditado, registrado en la Building and Construction Authority, y tiene una validez de 10 años, a menos que se realice una reforma importante o una nueva construcción.

La mayoría de los malteses viven en sus propios apartamentos o casas. Las viviendas las alquilan principalmente extranjeros, aunque algunas parejas jóvenes y residentes móviles también optan por el alquiler. 

Los apartamentos representan el 77% de los contratos de alquiler^{[8]Fuente: Los datos sobre contratos de alquiler activos en el segundo semestre de 2025 han sido facilitados por la Housing Authority de Malta.}. Las villas y las casas se compran más a menudo de lo que se alquilan, y el mercado de alquiler para ellas se concentra en el segmento de lujo. Alquilar una villa con varios dormitorios puede costar entre €2,000 y €5,000 al mes, mientras que las propiedades de lujo pueden alcanzar los €8,000—14,000 al mes. Comprar una villa suele costar bastante más de €1 millón, dependiendo de la ubicación, el tamaño y el nivel de la propiedad.

Precios de alquiler y rendimientos por región

Malta se divide en 5 regiones administrativas: Gozo, Malta Norte, Malta Central, Malta Sudeste y Sur, y la capital, La Valeta.

Puerto Norte (Northern Harbour) es la región más popular: a partir de la segunda mitad de 2025, el 41.35% de todos los contratos de alquiler activos registrados en Malta correspondían a esta zona^{[9]Fuente: Los datos sobre contratos de alquiler activos han sido facilitados por la Housing Authority de Malta.}. Ciudades como Sliema y St Julian’s y la mayoría de los complejos SDA también se encuentran allí. 

Sin embargo, los precios de los inmuebles en Puerto Norte son también los más altos de Malta: alquilar un apartamento cuesta entre €950 y €1,500 al mes. En zonas más baratas, como St Paul’s Bay, Bugibba, Marsaskala y Birzebbuga, se pueden encontrar apartamentos por €700—900^{[10]Fuente: Los precios medios de alquiler por localidades han sido calculados por la Housing Authority de Malta.}.

Un apartamento de tres dormitorios junto al mar en Sliema puede generar ingresos por alquiler, pero tanto los precios de compra como los alquileres en esta zona son altos, por lo que los rendimientos no siempre son los más fuertes de Malta. 

Los apartamentos en Gżira o St Paul’s Bay pueden ofrecer rendimientos brutos de alrededor del 5%, dependiendo de la propiedad y la demanda de alquiler. Se pueden conseguir rendimientos similares también en San Ġwann. En Marsaskala, los apartamentos pueden ofrecer rendimientos de alrededor del 4%, aunque esto depende de la ubicación, el estado y el precio de compra.

Características del contrato y del proceso de alquiler

En Malta son obligatorios los contratos de alquiler por escrito registrados ante la Housing Authority. 

El inquilino suele pagar una fianza, a menudo equivalente a un mes de alquiler, para cubrir costes imprevistos y cualquier daño causado a la propiedad por negligencia. En algunos casos, el propietario también puede solicitar una fianza aparte para cubrir facturas de suministros impagadas. Las fianzas se devuelven normalmente una vez finalizado el contrato de alquiler, descontando las facturas pendientes o los costes de reparación atribuibles al inquilino, de acuerdo con las condiciones del contrato.

Costes relacionados con el alquiler de una propiedad

Normalmente no hay grandes costes adicionales, aparte del alquiler, relacionados con el arrendamiento de una propiedad, a menos que se prevea en el contrato. 

Sin embargo, tiene que pagar por los servicios de la agencia si alquila a través de una. Normalmente, se trata de la mitad de un mes de alquiler más el 18% de IVA. 

El propietario o el inquilino pueden pagar los suministros en Malta, dependiendo del acuerdo. Lo más habitual es que, en los alquileres de corta duración, el propietario los pague y su coste esté incluido en el alquiler. En los contratos de alquiler de larga duración, los suministros suelen correr a cargo del inquilino. 

También recomendamos contar con una cobertura de seguro para situaciones imprevistas, aunque la propiedad en sí suele estar asegurada por el propietario, mientras que el inquilino puede asegurar sus propias pertenencias por separado.

1. Malta combina el crecimiento del capital, la demanda de alquiler y el uso personal en una sola clase de activo. Los precios residenciales suben alrededor de un 5—7% anual, con rendimientos brutos por alquiler normalmente del 4—6%.
2. Los bienes inmuebles en Malta no son solo una inversión, sino también una vía hacia un estatus legal. Comprar o alquilar una propiedad que cumpla los requisitos puede favorecer la elegibilidad para el Programa de Residencia Permanente de Malta.
3. El régimen fiscal de Malta sigue siendo uno de los argumentos más sólidos para la propiedad de inmuebles. No hay impuesto sobre la propiedad anual, mientras que el principal coste de compra es el impuesto sobre actos jurídicos documentados de alrededor del 5%, y los ingresos por alquiler pueden tributar a un tipo fijo del 15% sobre los ingresos brutos.
4. Los costes de propiedad son comparativamente predecibles y manejables. Las facturas de electricidad y agua son de €80—150 al mes para un apartamento y de €150—250+ para una casa o villa, con seguros desde €100—250 al año para un apartamento y €250—600+ para una casa.