Karayipler gayrimenkulü: fiyatları, gelirleri ve giderleri

Kanada İmparatorluk Ticaret Bankası gibi analitik raporlar, turist akışında istikrarlı bir artış olduğunu gösteriyor. Aynı zamanda, bir misafirin tatil süresince yaptığı harcama miktarı da artış gösteriyor. Bununla birlikte, Karayip ülkelerinin ekonomisi iki büyük darbe aldı.

2017 kasırgaları büyük hasara yol açtı. Bu adalar arasında en çok Antigua ve Barbuda ile Dominika zarar gördü. Yıkım, turist akışında bir düşüşe neden oldu, ancak hızlıca toparlandı. Düşen emlak fiyatları birkaç ay sonra yükselmeye başladı.

2019 baharında, İngiliz sterlinindeki düşüş emlak fiyatlarında olumsuz bir seyre yol açtı. Fiyatlar ortalama %5-10 düştü. Ancak, 2019 yazından bu yana Karayip emlak piyasası artan bir pozitif dinamik gösterdi. Amerikalı, İngiliz ve Kanadalı yatırımcıların deniz kenarındaki kiralık villalara olan talebi arttı.

Antigua'daki Stanley Emlak'ın yönetici direktörü Bradley Esty, 2020'nin başlarında fiyatların yaklaşık %90 oranında toparlandığını belirtti.

Pandemi, turist akışını azalttı. Karantina sırasında kiralama talebi düştü ancak sınırlar açıldığında hızla toparlanacak. Deneyimler, Karayip emlak piyasasındaki fiyatların kriz öncesi seviyelerine hızla geri döndüğünü göstermiştir.

The range of objects is expansive; from apartments to luxury villas. For example, in Antigua, prices range from $250,000 for a two-bedroom townhouse in Jolly Harbor on the west coast and up to $10-25 million for a seaside home in nearby Pierce Point.

We provide approximate prices for furnished and fully equipped real estate. Estimates are from major agencies and are adjusted based on the experience of Immigrant Invest:

• 60-120 square metres costs 0.4 to 1 million dollars.

• Small villas with one to two bedrooms are estimated at $1 to 2 million.

• For a large oceanfront villa with its own dock, you will have to pay 2 to 10 million dollars.

Gayrimenkulün tamamını satın almak zorunda değilsiniz. Projeden pay satın alabilirsiniz ve böylece yatırım tutarı daha az olacaktır. Büyük otel kompleksleri hisse katılımı için sunulmaktadır. Yaşam alanı metrekare fiyatı 5.000 ila 8.000 $ arasındadır.

The peculiarity of such projects is that they are approved by the government to participate in the citizenship by investment program. As a bonus, investors get the opportunity to relax at the hotel for 7-14 days free of charge.

Keep in mind that some apartments and villas which are purchased as part of investment programs must be leased to guests of the country. If the investor does not plan to rent out the property, it is necessary to select an appropriate real estate in advance.

Yatırımcılar genellikle Karayipler'de mülk satın alırlar kiralamak amacıyla, tatil amaçlı daha az sıklıkla. Karayipler'e daimi ikamet için taşınan kişi sayısı azdır. Bu nedenle, kira getirisini önceden tahmin etmek önemlidir.

Karayipler'de yüksek ve düşük sezonlar vardır ancak kira fiyatları arasındaki fark küçüktür; 1,5 kattan daha azdır. Tüm yıl boyunca turist akışı mevcuttur.

Kaynak: Global Property Guide

Vatandaşlık programları için onaylanmış otel komplekslerindeki apartman veya villa kiralama maliyeti çok daha yüksektir — haftalık 1.500 ila 2.500 ABD doları arasındadır. Bir yatırımcı için getiri yıllık %3-5'tir.

Kaynak: Numbeo

İki ila üç yatak odalı gayrimenkuller genellikle kiralama amacıyla satın alınır. Bunlar, sahile çok yakın, aile dostu gayrimenkullerdir. Daha önce belirtildiği gibi, belirli bir daire veya villa satın almakla kalmayıp, projede bir hisse de alabilirsiniz. Hisse katılımı, gayrimenkulün tamamını satın almaktan daha uygun maliyetlidir. Arsa veya yat iskelesi satın almak mümkündür.

Onaylı projeler, güvenilir ve daha kârlı bir yatırım seçeneği olarak kabul edilir. Nedenini ayrıntılı olarak açıklayalım:

• Programa katılım lisansı, projenin güvenilirliğini doğrular. Bu, dolandırıcılığa karşı garantili bir korumadır.
• Bunlar beş yıldızlı otellerdir. Bu nedenle, odalar asla boş kalmaz ve önceden rezerve edilir.
• Bu tür projeler için konumlar daha iyi ayrılır — güzel plajlara ve yerel cazibe merkezlerine yakın yerlerde bulunurlar. Bulunabilirlikleri de talebi artırır.
• Vakaların %80'inde, bu otellerin yanında alışveriş merkezleri ve otoyollar bulunur. Kolaylık, talebi belirler.
• Özel yatırımcılar inşaat aşamasında bile çekilmektedir. Yatırımlar ne kadar erken yapılırsa, projeye katılım koşulları o kadar avantajlı olur.
• Bu tür projelerin inşasında sadece büyük uluslararası şirketler yer alır. Bu bir güvenilirlik faktörüdür: proje inşa edilecek ve faaliyete geçirilecektir.
• Sadece otel misafirleri için değil, yatırımcılar için de uygundur. Yönetim şirketi, gayrimenkulün bakım ve giderlerinden ve kiralanmasından sorumludur. Evet, bu giderler kira gelirinden düşülür ancak yatırımcı günlük sorunlarla uğraşmak zorunda kalmaz.
• Yönetim şirketi, geliştiricinin, yani uluslararası bir otel grubunun temsilcisidir. Bu, otelin yönetimi ve bakımı için belirli standartlar anlamına gelir.
• Projenin bir ortağı olarak özel bir yatırımcı, yılda 1-2 hafta otel dairesinde veya villada ücretsiz konaklayabilir.

Onaylı bir proje için en yaygın işlem, inşaat aşamasında yapılan ilk satıştır. Antigua ve Barbuda, Dominika, Saint Kitts ve Nevis programları, ikinci el gayrimenkul alımına izin verir. Bunlar aynı lisanslı projelerdeki hisselerdir.

Yani, ilk alımı yapan yatırımcı, beş yıl sonra hissesini bir sonraki yatırımcıya satabilir. İkinci yatırımcı da vatandaşlık elde edebilecektir. Üçüncü yatırımcı programa katılamayacaktır.

Seçim aşamasında, gayrimenkulün temiz tapusunun kontrol edilmesi önemlidir. Bunu profesyonel bir avukata emanet etmek daha iyidir. Hizmetler, gayrimenkulün maliyetinin %1-3'ü kadar tutacaktır. Immigrant Invest, geliştiricilerle iş birliği yapar ve her gayrimenkul hakkında ayrıntılı ve doğrulanmış bilgi sağlar.

Karayipler'e uçmaya vaktiniz yoksa, bir gayrimenkulü uzaktan seçebilirsiniz. Büyük bir geliştiriciden bahsediyorsak, denetimin video yayınını düzenlemesini isteyebilirsiniz.

Lisans Edinimi. Yatırımcı ülkenin vatandaşı değilse, Yabancı Arazi Sahibi Lisansı (ALHL, arazi mülkiyeti lisansı) edinmesi gerekmektedir.

Mülk rezervasyonu anlaşması yapılır. Alıcı, toplam işlem tutarının %10-15'ini geliştiriciye aktarır. Mülk satıştan çekilir.

Satış ve satın alma sözleşmesi hazırlanır, yatırımcı fonları geliştiricinin hesabına aktarır. Ortalama olarak, bir satın alma işlemini tamamlamak bir hafta sürer. Tüm sözleşmeler şahsen bir noter huzurunda veya yatırımcıdan alınacak vekaletname ile bir avukat aracılığıyla uzaktan imzalanabilir.

Alıcı vatandaşlık programına katılıyorsa, satış sözleşmesi başvurunun onaylanmasından sonra imzalanır ve ödeme yapılır.

Başvuru işlem süresi, programa bağlı olarak 2 ila 6 ay arasındadır. Yatırımcı pasaportu uygun bir adrese kargo hizmetiyle alır.

Satın alındıktan sonra, mülk yerel tapu dairesine tescil edilir.

Yabancı bir yatırımcı, işlem tutarının %5-10'u karşılığında bir ALHL lisansı alır. Lisans işlem süresini dikkate almak önemlidir. Örneğin, Antigua ve Barbuda'da bu süre altı aya kadar sürebilir. Aslında, bu süre zarfında ülkenin pasaportunu alabilirsiniz.

Alıcının vergileri ve acentelik ücretlerini ödemesi gerekecektir. Gayrimenkul vatandaşlık için satın alınırsa, bazı programlar özel devlet harçları ödemenizi gerektirir.

Satış acentesine ödenecek komisyon pazarlığa açıktır ve işlem tutarının %3-6'sı kadardır. Projeleri doğrudan geliştiriciden satın almak daha kârlıdır, bir seçim mevcuttur. Gayrimenkul vatandaşlık programı kapsamında satın alınırsa, bu gider kalemi mevcut değildir.

Vergiler. Emlak vergisi %0,002 ila %5 arasında değişmektedir; asgari oran St. Kitts'tedir. Arazi vergisi artan oranlı bir ölçekte hesaplanır ancak konut imarı için bu miktar düşüktür. Dominika'daki gayrimenkul sahipleri, mülkün kadastro değerinin yalnızca %1,25'i oranında belediye vergisi öderler.

Fatura giderleri su, elektrik, telefon ve internet dahil olmak üzere Grenada'da en düşüktür ve 83 dolardan başlar. En yüksek maliyetler Saint Kitts ve Nevis'te 200 ila 260 dolar, Antigua ve Barbuda'da ise 150-250 dolardır. Rakamlar 60-80 metrekare alana sahip daireler için verilmiştir.

Gayrimenkul sigortası mülk değerinin yaklaşık %0,2'si kadardır.

Yönetim şirketinin hizmet maliyeti mülkün türüne bağlıdır. 200.000 dolardan başlayan villa ve daireler için bu oran %1-2 olabilir.

Tatil komplekslerindeki hisse sahipleri ve vatandaşlık programı katılımcıları, gayrimenkulün bakımı için doğrudan masraf yapmazlar. Yönetim şirketi bu giderleri kira ödemelerinden düşer.

Yatırım yoluyla vatandaşlık programları kapsamında yatırımcılar tarafından edinilen gayrimenkuller, tesis işletmeye alındıktan hemen sonra kiralanır. Süreç bir yönetim şirketi tarafından yönetilir.

Geliştirici ve özel yatırımcı kira gelirini genellikle eşit oranda paylaşır. Yatırımcının payı, yönetim şirketiyle yapılan sözleşmede belirtilir. Kira getirisi genellikle yıllık %3‑5 arasındadır. Vatandaşlık programı dışında edinilen gayrimenkuller için de aynı kira getirisi geçerlidir.

Vergi ikametgahı olanlar ve diğerleri için kira gelirinde farklı vergi rejimleri bulunmaktadır.

Vergi ödemek için ikamet etmeyen bir kişi vergi kimlik numarası (TIN benzeri) alır. Bir Karayip Devleti Kimliğine sahip olmak, yatırımcılara iş kurmada yardımcı olabilir.

Yatırım projesinden çıkış imkanı, yatırım yapılmadan önce planlanır. Aynı durum gayrimenkul için de geçerlidir: bir nesnenin likiditesi (piyasa fiyatından hızlıca satılabilme yeteneği) daha az karlılık anlamına gelmez. Bu açıdan bakıldığında, Karayipler'deki turistik gayrimenkuller karlı bir varlıktır.

Zorunlu Mülkiyet Süresi. Vatandaşlık programı katılımcıları, 3-7 yıl mülkiyet sonrasında gayrimenkulü satabilirler. Fiyat artış dinamikleri göz önüne alındığında, satış gelir sağlayabilir. Yatırımcı, mülkü kendisi satar veya bir yönetim şirketi aracılığıyla bu işlemi gerçekleştirir.

Satış Vergileri ve Ücretleri. Gayrimenkul satıcısı, mülk değerinin belirli bir yüzdesi olan damga vergisi öder. Damga vergisi oranı ülkeden ülkeye farklılık gösterir. Grenada ve Saint Lucia'da yabancılar için vergi oranı, yerel sakinlere göre çok daha yüksektir.

Mülk, edinme maliyetinden daha yüksek bir fiyata satılırsa, sermaye kazancı oluşur. Birçok ülke, buna karşılık gelen vergiyi ödemekle yükümlüdür. Ancak Karayipler'de sermaye kazancı vergisi bulunmamaktadır.

Satıcı, gayrimenkul danışmanı hizmetleri için %5-7 oranında ücret öder.

Gelir ve giderlere ek olarak, bir gayrimenkul seçimini turizm altyapısının yoğunluğu, doğal ve tarihi cazibe merkezleri, plajların kalitesi ve su altı dünyasının zenginliği gibi başka faktörler de etkiler. Aşağıda her ülke değerlendirilmektedir.

Antigua ve Barbuda. Antigua ve Barbuda devleti üç adadan oluşur: Antigua, Barbuda ve Redonda. Seyrek nüfuslu Barbuda, vahşi yaşamıyla ünlüdür ve Redonda, yatçıların favori duraklarından biridir; tropik bitki örtüsü ve hayvan çeşitliliğini özgün haliyle koruyan kayalık, ıssız bir adadır.

Antigua, ülkenin ana turizm merkezidir. Otellerin, restoranların, barların, kumarhanelerin, kulüplerin ve dükkanların çoğu burada bulunur. Antigua'da yüz binlerden milyonlarca ABD dolarına kadar değişen değerde özel villalar bulunur. Nüfusun üçte ikisi hizmet sektöründe çalışır ve turistlere karşı çok misafirperverdir. Ada, sakin bir dinlenme atmosferine sahiptir.

Antigua, su sporları meraklıları arasında popülerdir. Rüzgar sörfü, tüplü dalış ve derin deniz balıkçılığı tutkunları dünyanın dört bir yanından adaya gelir. Adanın en büyük limanı olan English Bay, dünyaca ünlü bir uluslararası yat limanıdır. Her yıl Nisan sonunda, burada bir haftalık yelken yarışları düzenlenir.

Ülkenin iş merkezi başkent St. John's'tur. Çoğu turistik yer de burada bulunur. Şehrin alametifarikası, çok renkli sağlam taş binaların ve eski kulübelerin birleşiminde kendini gösteren eşsiz eklektik mimari tarzıdır.

Bu ada devleti, turizmin, su sporlarının ve kültürün odak noktası olarak adlandırılabilir. Buradaki gayrimenkuller, aktif bir yaşam tarzını ve altyapıya yakınlığı tercih edenler tarafından iyi satın alınır ve kiralanır.

Grenada. Ada, 15. yüzyılda Kristof Kolomb tarafından keşfedildi ve büyük ölçüde bugüne kadar orijinal görünümünü korudu. Plajlardaki kumlar beyazdır. Grenada, adayı rüzgarlardan koruyan mercan resifleriyle çevrili olduğu için denizi çok sakindir.

Adadaki ana eğlence türü dalıştır. Dalış meraklıları, çeşitli balıklar, nadir deniz kaplumbağaları, farklı yunus ve köpekbalığı türleri ile batık gemi turları için Grenada'ya gelir.

En ilginç dalış noktaları Grand Anse Plajı'nın güney sahili, Dragon Koyu, Tyrrel ve Grand Mal Point ile Bose Resifi'dir. Jenny'nin küçük adası dalgıçlar arasında popülerdir: dünyanın en temiz suya sahip yerlerinden biri olarak kabul edilir.

Ülkenin ana şehri, Grenada'nın başkenti, kruvaziyer limanı ve turizm merkezi St. George's'tur. Burada dükkanlar, restoranlar ve turistik yerler bulabilirsiniz. Örneğin, Concord Şelaleleri, Seven Sisters Şelalelerine giden dağ patikasıyla Grand Etang Orman Rezervi, Krater Gölü, Annandale Şelalesi'nin bulunduğu bir botanik bahçesi.

Grenada'daki gayrimenkuller, öncelikli olarak doğa ve su altı dünyası sevenleri cezbetmektedir.

Dominika ülkenin el değmemiş güzelliğini vurgulamak amacıyla "Doğa Adası" olarak adlandırılır. Adanın volkanik aktivitesi; siyah kum, gayzerler, kaplıcalar ve kaynar su gölleri şeklinde kendini gösterir. Dominika, dünyanın en büyük ikinci Kaynar Gölü'ne ev sahipliği yapmaktadır.

Dominika, yeşil ve ekolojik açıdan temiz bir ülkedir: elektrik hidroelektrik, güneş ve jeotermal enerji kullanılarak üretilir. Turistik yerler arasında Karayipler'deki en büyük şelalelerden biri, hidrojen sülfür kaynakları, bir botanik bahçesi ve 184 km uzunluğundaki Waitukubuli Ulusal Yürüyüş Parkuru bulunmaktadır.

Dominika'nın başkenti, adanın en eski şehri ve ülkenin kültür merkezi olan kruvaziyer limanı Roseau'dur. Şehirde birçok mimari anıt bulunmaktadır, örneğin 18. yüzyıldan kalma Katolik katedrali. Ayrıca Roseau'yu diğer büyük şehir Portsmouth'a bağlayan en büyük otoyola da ev sahipliği yapar.

Dominika gayrimenkulleri, açık hava etkinlikleri ve el değmemiş doğa sevenler için ilgi çekicidir.

Saint Kitts ve Nevis. Devlet iki adadan oluşur. Saint Kitts, Nevis'in neredeyse iki katı büyüklüğündedir ve turistler dinlenmek için burayı tercih eder. Birçok dinlenme seçeneği bulunmaktadır: spor kompleksleri, golf sahaları, tenis kortları, binicilik, yatçılık, sörf, dalış, geziler ve otellerde spa uygulamaları.

Adada çok sayıda tuz gölü ve bazıları koyu, neredeyse siyah renkli kumlu plajlara sahip koylar bulunmaktadır. Saint Kitts, dalış meraklılarını cezbetmektedir: adanın yakınında yaklaşık dört yüz batık gemi bulunmaktadır.

Ada, UNESCO Dünya Mirası Listesi'nde yer alan, eski bir volkanın tepesinde bulunan ve Batı Hint Adaları'nın Cebelitarık'ı olarak da bilinen Brimstone Hill Milli Parkı ve Kalesi'ne ev sahipliği yapmaktadır.

Nevis, Saint Kitts'ten üç kilometre uzaktadır. Neredeyse tamamen eski püskürmelerden kalma volkanik kayalardan oluşan ada etrafındaki gezi rotaları turistler arasında çok popülerdir.

Ülkenin en büyük şehri, Saint Kitts adasında bulunan başkent Basseterre'dir. 1627'de kurulan Batı Hint Adaları'nın en eski şehirlerinden biridir. Basseterre, ülkenin nüfusunun çoğunluğuna ev sahipliği yapmaktadır.

Birçok St. Kitts oteli, yüksek gelirli ziyaretçilere hitap etmektedir. Adadaki gayrimenkuller, varlıklı misafirler tarafından satın alınmakta ve kiralanmaktadır.

Saint Lucia Karayipler'in en güzel ve en yeşil adalarından biridir: Saint Lucia'dakine benzer ormanlar başka hiçbir yerde bulunmaz.

Ülkenin simgesi, Pitonlar olarak adlandırılan ve başkentten 45 km uzaklıkta bulunan iki koni şekilli dağdır. Pitoresk Marigot Koyu'nu, hidrojen sülfür kaynaklarına sahip Kükürt Kaynakları Parkı'nı, Toraille Botanik Bahçeleri'ni ve Diamond Bahçeleri'ni, siyah kumlu bir plajı ve yerel katedrali ziyaret etmeye değerdir.

Ülkenin ana ekonomik ve turizm merkezi, adanın toplam nüfusunun üçte birine ev sahipliği yapan başkent Kastri'dir. Şehir büyük bir kruvaziyer limanıdır ve Merkez Katedrali ile ilginç bit pazarlarıyla ünlüdür.

Saint Lucia'daki turistik gayrimenkuller, öncelikli olarak tropikal vahşi yaşam sevenleri arasında rağbet görmektedir.

Gayrimenkul seçimi yaparken, en nezih daire ve villaların çoğunun Antigua ve Barbuda, Saint Kitts ve Nevis'teki beş yıldızlı otel komplekslerinde yoğunlaştığı akılda tutulmalıdır. Buna bağlı olarak, kira geliri daha yüksek olacak ve kira getirisi %5'e yaklaşma olasılığı bulunacaktır. Daha mütevazı nesnelerin ucuz Karayip gayrimenkullerinde kiralanmasından elde edilen getiri ise yıllık %3'e daha yakın olacaktır.

Öte yandan, tüm Karayip devletleri turizmden geçinmektedir. Bu nedenle, birçok adada büyük tatil komplekslerinin aktif bir şekilde inşaatı devam etmektedir. Geliştirme aşamasında ise fiyatlar, işletmeye alındıktan sonraki fiyatlardan daha düşüktür; yani aynı miktara daha yüksek potansiyel karlılığa sahip bir varlık satın alabilirsiniz.

Eğer tatile gelmeyi planlıyorsanız, otel komplekslerindeki yatırım seçeneklerini değerlendirmelisiniz.