ВНЖ в ОАЭ: неочевидные нюансы при покупке недвижимости на стадии строительства
Я думал, что мой план сработает: купил объект на стадии строительства с гарантированной доходностью. На этом основании планировал получить золотую визу в Дубай. После этого перевел бы бизнес в Эмираты и оптимизировал налоги. А через пару лет, когда застройщик сдаст недвижимость, ее цена может вырасти до 40%.
План не сработал: я погнался за двумя зайцами и сами знаете, что из этого предсказуемо вышло. Оказалось, что моя недвижимость не подходит для золотой визы в ОАЭ. Спасибо Иммигрант Инвест: юристы объяснили, в чем проблема, и предложили решение.
Леонид,
Предприниматель и инвестор в недвижимость
Имена и фото клиентов изменены
Зачем инвестору золотая виза в ОАЭ
Леонид — предприниматель, регулярно ищет объекты для инвестиций в недвижимость. Он владеет онлайн-бизнесом, который не привязан к инфраструктуре страны проживания.
Инвестор считает, что в России высокие налоги на доход: он платит 20% налога на прибыль компании. Его компания ежегодно приносит около 50 млн рублей, соответственно в год инвестор платит налог около 10 млн рублей.
Леонид задумался об оптимизации налогов и решил перевести компанию в юрисдикцию другого государства. Инвестор сравнил налоговые системы разных стран и выбрал Объединенные Арабские Эмираты.
В Эмиратах компании платят налог на прибыль в размере 9%. А предприятия, которые зарегистрированы в свободных зонах страны, и вовсе освобождены от налога на прибыль. Леонид планирует открыть компанию в одной из таких зон, тогда ему не придется платить налог на доход.
Иностранцы получают вид на жительство в ОАЭ на разных основаниях. Леонид мог получить ВНЖ как предприниматель, который планирует вести бизнес в Эмиратах. Но он выбрал другой путь: инвестор хотел получить золотую визу в Дубай за покупку недвижимости.
Золотые визы в ОАЭ выдают сразу на 10 лет. Для сравнения, предприниматели получают резидентскую визу на срок от одного года до пяти лет. Леонид не хотел беспокоиться о продлении статуса так часто, поэтому выбрал вариант с золотой визой.
В Дубае находится Бурдж‑Халифа — самый высокий небоскреб в мире. Он выше Эмпайр‑стейт‑билдинг более чем в два раза, а Эйфелеву башню — почти в три раза
Какая проблема возникла с недвижимостью и как ее решили
Леонид — опытный инвестор в недвижимость и решил приобрести объект в Дубае самостоятельно. Он знал, что для золотой визы ему нужно инвестировать в недвижимость минимум 2 млн дирхамов, или 545 000 $.
Инвестор купил апартаменты в Дубае за 600 000 $ и обратился в Иммигрант Инвест, чтобы мы помогли ему получить золотую визу. Мы были готовы помочь, но возникла проблема.
Апартаменты находились в проекте на ранней стадии строительства. Как инвестор в недвижимость, Леонид хотел заработать на приросте капитала: цены на объект могут вырасти до 40% к моменту, когда здание введут в эксплуатацию.
Елена Рудая,
Адвокат, директор по развитию Иммигрант Инвест, почетный консул Вануату
Чтобы получить золотую визу в ОАЭ, нужно инвестировать в недвижимость, строительство которой завершено не менее чем на 50%. Апартаменты Леонида не соответствовали этому условию. Но в будущем — в 2025 году — инвестор сможет подать заявку на золотую визу в Дубай, когда объект будет построен наполовину.
Мы предложили Леониду решение: сначала получить резидентскую визу в ОАЭ на 2 года, а затем перейти на золотую визу.
Чтобы получить ВНЖ в Дубае на два года, нужно купить недвижимость на сумму от 750 000 дирхамов, или 204 000 $. При этом строительство объекта должно быть завершено.
Леониду понравился план: он готов был купить еще один объект. Специалисты по недвижимости Иммигрант Инвест предложили Леониду несколько подходящих вариантов.
Инвестор выбрал проект недвижимости в Дубае рядом с морем. Он купил апартаменты за 210 000 $ в жилом комплексе, который располагается в районе Аль‑Фурджан, недалеко от Дубай Марины. На территории комплекса работает круглосуточная охрана, бассейны, зоны для отдыха, полностью оборудованные спортзалы и торговые центры.
Примеры недвижимости в Дубае для инвесторов
ОАЭ, Дубай
1—2 
1—2 
58 м² — 1 354 м²
Как Леонид получил резидентскую визу в Дубай за 220 400 $
ОАЭ очень быстро обрабатывают заявления на ВНЖ: Леонид получил статус всего за два месяца.
1 день, 10 апреля 2023 года
Предварительная проверка инвестора
Сертифицированный Compliance Anti Money Laundering Officer проверил биографию Леонида и его бизнес, чтобы понять, соответствует ли инвестор условиям получения резидентской визы. Финансовая история Леонида оказалась чиста.
Сертифицированный Compliance Anti Money Laundering Officer проверил биографию Леонида и его бизнес, чтобы понять, соответствует ли инвестор условиям получения резидентской визы. Финансовая история Леонида оказалась чиста.
+ 4 недели
Подготовка документов
Леонид собрал необходимые документы для получения резидентской визы, а юристы Иммигрант Инвест заверили их у нотариуса. Инвестор также оформил страховой полис и уплатил госпошлину.
Леонид собрал необходимые документы для получения резидентской визы, а юристы Иммигрант Инвест заверили их у нотариуса. Инвестор также оформил страховой полис и уплатил госпошлину.
+ 3 недели
Покупка недвижимости и медицинское обследование
Леонид приехал в ОАЭ: россияне могут въезжать в эмираты без виз и находиться в стране до 90 дней.
В сопровождении специалистов по недвижимости Иммигрант Инвест он осмотрел объекты и выбрал апартаменты в жилом комплексе в районе Аль-Фурджан. Юристы помогли подготовить договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности на объект.
Леонид заплатил:
210 000 $ за апартаменты;
8400 $ — налог на передачу собственности в размере 4% от стоимости объекта.
Затем инвестор прошел медицинский осмотр и получил справку об отсутствии опасных инфекционных заболеваний, таких как туберкулез и ВИЧ.
Леонид приехал в ОАЭ: россияне могут въезжать в эмираты без виз и находиться в стране до 90 дней.
В сопровождении специалистов по недвижимости Иммигрант Инвест он осмотрел объекты и выбрал апартаменты в жилом комплексе в районе Аль-Фурджан. Юристы помогли подготовить договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности на объект.
Леонид заплатил:
210 000 $ за апартаменты;
8400 $ — налог на передачу собственности в размере 4% от стоимости объекта.
Затем инвестор прошел медицинский осмотр и получил справку об отсутствии опасных инфекционных заболеваний, таких как туберкулез и ВИЧ.
+ 7 дней
Проверка Due Diligence
Леонид подал документы на резидентскую визу в Земельный департамент Дубая. Также он сдал биометрические данные. Юрист Иммигрант Инвест сопровождал его на протяжении всей процедуры.
Через неделю управление одобрило заявление Леонида.
Леонид подал документы на резидентскую визу в Земельный департамент Дубая. Также он сдал биометрические данные. Юрист Иммигрант Инвест сопровождал его на протяжении всей процедуры.
Через неделю управление одобрило заявление Леонида.
7 июня 2023 года
Получение резидентской визы
Леонид получил резидентскую визу в ОАЭ за два месяца. Кроме инвестиций, он дополнительно потратил 2000 $ на визовые сборы, страховку, медицинское обследование и нотариальное заверение документов.
Леонид получил резидентскую визу в ОАЭ за два месяца. Кроме инвестиций, он дополнительно потратил 2000 $ на визовые сборы, страховку, медицинское обследование и нотариальное заверение документов.
Новые возможности инвестора с ВНЖ в ОАЭ
Леонид планирует зарегистрировать компанию в одной из свободных зон Дубая, открыть корпоративный банковский счет и воспользоваться налоговыми льготами.
Компания Леонида будет облагаться подоходным налогом по ставке 0 или 9%, если бизнес получает доход на материковой части ОАЭ. Это намного меньше по сравнению с 20% налога в России.
Инвестор также планирует сдавать приобретенные апартаменты в аренду — это разрешено законодательством ОАЭ. При этом Леонид не будет платить налог с дохода от аренды: в ОАЭ подоходный налог для физических лиц составляет 0%.
В 2025 году Иммигрант Инвест поможет Леониду получить золотую визу в ОАЭ на 10 лет. После этого инвестор сможет продать апартаменты, если захочет.
Иммигрант Инвест — лицензированный агент государственных программ стран Евросоюза и Карибского бассейна.
