Как ВНЖ в Португалии за инвестиции изменил экономику и общество страны за 10 лет

Португалия запустила ВНЖ за инвестиции в октябре 2012 года. Официальное название статуса — Autorização de Residência para Atividade de Investimento, или ARI. Часто такой тип ВНЖ называют «золотой визой».

Решение приняли на фоне кризиса, который последовал за долговым кризисом еврозоны. Строительный сектор Португалии переживал спад, а государству требовался иностранный капитал. Покупка недвижимости быстро стала самым востребованным вариантом. За первые десять лет инвестиционный ВНЖ привлекла более 7,3 млрд евро, около 88% этой суммы направили в недвижимость^{[1]Источник: Статистика программы ARI за 2012—2023 годы}.

Основная часть инвестиций пришлась на Лиссабон, Порту и Алгарве. Приток капитала помог оживить рынок недвижимости, но совпал с резким ростом цен на покупку и аренду. В стране началась дискуссия о доступности недвижимости для местных жителей. Критики программы связывали иностранный спрос с джентрификацией крупных городов.

Под политическим и общественным давлением правительство несколько раз меняло правила выдачи ВНЖ инвесторам. С 2022 года покупать жилую недвижимость для ВНЖ разрешили только во внутренних районах, на Азорских островах и Мадейре. Лиссабон, Порту и другие популярные прибрежные территории исключили^{[2]Источник: Декрет-закон Португалии № 14/2021}.

Еще более серьезная реформа вступила в силу в октябре 2023 года. Закон № 56/2023, известный как Mais Habitação, исключил покупку недвижимости и крупные переводы капитала из списка доступных вариантов^{[3]Источник: Закон Португалии № 56/2023}.

Теперь ARI направляет капитал в сферы, которые должны приносить экономике больше пользы. Инвестор может поддержать научные исследования, культуру, бизнес или купить паи инвестфондов, которые не связаны с недвижимостью.

Изменилось и управление. В конце 2023 года Португалия упразднила Службу по делам иностранцев и границ, известную как SEF. Ее административные функции перешли Агентству по интеграции, миграции и убежищу — AIMA. Так правительство отделило миграционные услуги от правоохранительной работы.

AIMA получило более 50 000 незавершенных заявлений по программе ARI и начало их ускоренную обработку. В 2024 году агентство выдало 2081 ВНЖ инвесторам и 2909 — членам их семей. В статистику вошли новые заявления и старые дела из очереди^{[4]Источник: Отчет AIMA о миграции и убежище за 2024 год}.

За годы работы золотая виза заметно изменилась. Отказ от инвестиций в недвижимость приблизил правила к рекомендациям Евросоюза и ОЭСР. Эти организации предупреждали о рисках программ, которые связывают ВНЖ с рынком недвижимости^{[5]Источник: ОЭСР о программах гражданства и ВНЖ за инвестиции}.

Сейчас ВНЖ за инвестиции почти не влияет на спрос на недвижимость. Его дальнейший успех зависит от другого: смогут ли новые инвестиционные варианты принести стране заметную и долгосрочную пользу.

Иммигрант Инвест анализирует программу ВНЖ Португалии за инвестиции. Ее официальное название — Autorização de Residência para Atividade de Investimento, сокращенно ARI. Программа действует с 2012 года и широко известна как «золотая виза»^{[6]Источник: Официальная страница программы ARI}.

Мы не ограничились описанием требований к инвесторам. Наш анализ показывает, как менялась программа и к каким последствиям это привело. Мы изучили законы, объем инвестиций за все время, влияние ARI на экономику и общество. Также учли политическую дискуссию, которая определила направление реформ ВНЖ за инвестиции.

В отчете рассмотрены:

• влияние кризиса 2008—2012 годов на запуск золотой визы;
• изменения закона, объемов инвестиций и состава заявителей;
• приток капитала, налоги и последствия для рынка недвижимости;
• влияние ВНЖ за инвестиции на доступность недвижимости и общественную дискуссию вокруг этой проблемы;
• ужесточение правил в 2020—2023 годах;
• закон Mais Habitação и его последствия;
• место программы среди других инвестиционных ВНЖ в Евросоюзе;
• действующая модель и возможные направления развития.

Источники данных

Отчет основан на открытых достоверных источниках: статистике AIMA, бывшей службы SEF, Национального института статистики Португалии, INE, и Банка Португалии^{[7]Источник: Отчеты AIMA о миграции и убежище}.

Юридический анализ опирается на документы Diário da República — официального вестника Португалии^{[8]Источник: Консолидированный закон о въезде и пребывании иностранцев}.

Чтобы оценить международный контекст, мы изучили материалы Европейской комиссии, Европарламента, ОЭСР и Международного валютного фонда.

Ограничения

Главное ограничение связано с переходом функций от SEF к AIMA в конце 2023 года. Поэтому данные за 2023 и 2024 годы нельзя напрямую сравнивать по годам. Первые показатели AIMA включают не только новые решения, но и старые дела, которые агентство получило от SEF^{[4]Источник: Отчет AIMA о миграции и убежище за 2024 год}.

На дату подготовки отчета в открытом доступе не было полной статистики за 2024 год по гражданству инвесторов и видам вложений. Поэтому последняя часть анализа показывает общие тенденции без детальной разбивки.

В период с 2008 по 2012 год экономика Португалии испытывала сильное давление. Рост остановился, частные инвестиции сократились, а нагрузка на бюджет увеличилась. После мирового финансового кризиса положение ухудшил долговой кризис еврозоны. Безработица росла, а инвестиционная активность снижалась несколько лет подряд.

Спад инвестиций и рост безработицы

С 2008 по 2012 год Португалия пережила два периода рецессии. После почти нулевого роста в 2008 году экономика сократилась на 2,9% в 2009 году. В 2010 году ВВП вырос лишь на 1,9%, затем снова снизился: на 1,6% в 2011 году и на 3,2% в 2012 году. 

Главной причиной стал обвал внутреннего спроса, особенно инвестиций. С конца 2007 года по конец 2012 года ВВП страны уменьшился примерно на 10%^{[9]Источник: Европейский стабилизационный механизм о кризисе в Португалии}.

Обвал строительства и рынка недвижимости

Строительство пострадало сильнее других отраслей. Объем работ сокращался каждый год: на 4,9% в 2008 году, 10,7% в 2009 году, 5,4% в 2010 году, 9,7% в 2011 году и 15,8% в 2012 году. К концу периода строительная активность была примерно на 44% ниже пикового уровня 1999 года^{[10]Источник: Исследование о макроэкономике и строительстве Португалии}.

Строительство дает работу большому числу людей, поэтому спад имел тяжелые социальные последствия. Только в крупных строительных компаниях число работников с 2008 по 2012 год сократилось примерно на 29%^{[10]Источник: Исследование о макроэкономике и строительстве Португалии}.

Бюджетный кризис и программа МВФ

Дефицит государственного бюджета вырос с 3,6% ВВП в 2008 году до 10,2% в 2009 году. В 2010 году он оставался высоким и составлял 9,8% ВВП. Государственный долг за тот же период поднялся с 71,7% ВВП до 108,1% к 2011 году^{[11]Источник: Eurostat о дефиците и государственном долге}.

Долговой кризис еврозоны усиливался, а доверие инвесторов к Португалии падало. К середине 2011 года доходность десятилетних государственных облигаций превысила 10%. Для государства заимствования стали намного дороже^{[9]Источник: Европейский стабилизационный механизм о кризисе в Португалии}.

Зачем Португалии понадобился ВНЖ за инвестиции

Правительству требовался ответ на кризис и ограничения программы финансовой помощи. Государство не могло резко увеличить расходы, банки сократили кредитование, а рынок недвижимости находился в упадке.

Золотая виза должна была привлечь иностранный капитал без роста государственного долга. Правительство рассчитывало сократить избыток недвижимости, поддержать цены и оживить строительство.

Программа дополняла другие жилищные реформы. Среди них — новый закон об аренде городской недвижимости 2012 года и меры по обновлению городов^{[12]Источник: Закон Португалии № 31/2012}. Инвестиционная иммиграция стала для экономики еще одним источником иностранного капитала.

Масштабные государственные вложения тогда были невозможны из-за условий финансовой помощи. Поэтому ВНЖ за инвестиции оказался одним из немногих способов быстро привлечь деньги и не нарушить бюджетные ограничения.

Португалия запустила программу в 2012 году, когда экономика оставалась слабой. Правительство хотело привлечь иностранный капитал, ускорить восстановление и вернуть доверие инвесторов.

Правовая основа и цели программы

Юридическую основу создал закон № 29/2012 от 9 августа. Он дополнил закон «Об иностранцах» № 23/2007 новой статьей 90-A. Статья разрешила выдавать ВНЖ гражданам стран вне Евросоюза за инвестиции^{[13]Источник: Закон Португалии № 29/2012}.

Главной целью стал приток иностранного капитала после долгового кризиса. Конкретные требования закрепил приказ Despacho № 11820-A/2012. Правила начали действовать 8 октября 2012 года.

Первые инвестиционные требования

На старте у инвесторов было три варианта: они могли перевести в Португалию не менее 1 млн евро, создать минимум 30 рабочих мест или купить недвижимость стоимостью от 500 000 евро^{[6]Источник: Официальная страница программы ARI}. Позднее минимальное число рабочих мест сократили до 10.

Изначально инвестор должен был провести в Португалии 30 дней в первый год и 60 дней за каждый следующий двухлетний период. В 2015 году требования смягчили.

После принятия Decreto Regulamentar № 15-A/2015 минимальный срок составил 7 дней в первый год и 14 дней за каждый следующий двухлетний период. Инвесторы могли сохранять статус резидента, приезжая в страну ненадолго.

В первые годы спрос рос быстро. Португалия привлекала иностранный капитал, пока внутренних инвестиций не хватало. К 2016 году золотая виза стала заметной частью инвестиционной политики страны.

Приток инвестиций и первые результаты

Полная годовая статистика за 2012—2015 годы в изученных материалах отсутствует. Данные за 2016 год уже показывают масштаб программы. Тогда SEF одобрила 1414 заявлений^{[14]Источник: Отчет SEF о миграции, границах и убежище за 2016 год}.

Основным заявителям выдали 1172 первых ВНЖ. Члены их семей получили еще 2000 разрешений по воссоединению. За год программа привлекла 874,44 млн евро^{[14]Источник: Отчет SEF о миграции, границах и убежище за 2016 год}.

Недвижимость и гражданство инвесторов

Первый этап отличали две особенности: большинство инвесторов покупали недвижимость, а среди заявителей преобладали граждане Китая.

В 2016 году с недвижимостью были связаны 1329 из 1414 одобренных заявлений, или 94%. На покупку объектов пришлось 787,45 млн евро — 90,1% всех инвестиций за год^{[14]Источник: Отчет SEF о миграции, границах и убежище за 2016 год}.

Другие варианты выбирали редко. Перевод капитала использовали 84 инвестора, а создание рабочих мест — только один.

В 2016 году граждане Китая получили 848 основных разрешений. Далее шли Бразилия со 142 разрешениями, ЮАР с 62, Россия с 51 и Иордания с 35^{[14]Источник: Отчет SEF о миграции, границах и убежище за 2016 год}. Китай оставался главным рынком программы, хотя интерес постепенно распространялся и на другие страны.

За 2024 и 2025 годы AIMA не опубликовала сопоставимые данные об общей стоимости вложений, привлеченных ВНЖ за инвестиции. В годовых отчетах AIMA указано число выданных карт резидента, но денежный объем не раскрывается. Последние сопоставимые данные SEF по стоимости инвестиций относятся к сентябрю 2023 года.

В этот период золотая виза сильнее всего влияла на рынок недвижимости. Иностранный капитал продолжал поступать, а спрос оставался высоким в крупных городах и на побережье.

Рост цен и приток иностранного капитала

С 2016 по 2021 год недвижимость в Португалии дорожала все быстрее. Средняя цена выросла на 7,1% в 2016 году и примерно на 9,6% в 2019 году. Пандемия не остановила рост: в 2020 году он составил 8,4%. В 2021 году средний показатель достиг 9,4%, а в четвертом квартале годовой рост ускорился до 11,6%^{[15]Источник: Eurostat, индекс цен на жилье}.

К 2021 году медианная цена достигла 1297 евро за 1 м². В Алгарве показатель составлял 2000 евро, в агломерации Лиссабона — 1813 евро, в агломерации Порту — 1370 евро за 1 м²^{[16]Источник: Национальный институт статистики Португалии, строительство и жилье в 2021 году}.

Аренда дорожала похожими темпами. Медианная ставка по новым договорам выросла на 10,8% в 2019 году и на 7,7% в 2021 году. К концу периода она достигла 6,04 евро за 1 м²^{[16]Источник: Национальный институт статистики Португалии, строительство и жилье в 2021 году}.

Инвестиции в Лиссабоне и Порту

Основная нагрузка пришлась на побережье и крупные города: Лиссабон, Порту и Алгарве. По данным SEF, в 2021 году в округах Лиссабон, Фару и Сетубал жили 66,8% всех иностранных резидентов страны. В этих же районах INE фиксировал самые высокие цены^{[16]Источник: Национальный институт статистики Португалии, строительство и жилье в 2021 году}.

Города менялись и внешне. До 2020 года в Лиссабоне и Порту быстро росло число квартир для краткосрочной аренды. Из-за этого местным жителям оставалось меньше домов и квартир. Исторические районы проходили через джентрификацию. Золотая виза усиливала тенденцию, потому что направляла иностранный капитал в уже перегретые рынки.

Политическая дискуссия

Чем быстрее росли цены и аренда, тем сильнее критиковали золотую визу. От 87 до 95% одобрений были связаны с недвижимостью. Поэтому программу стали считать одной из причин жилищного кризиса.

На уровне страны доля таких инвестиций оставалась небольшой. Проблема заключалась в их концентрации в самых дорогих районах. Укрепилось мнение, что золотая виза дополнительно повышает цены и вытесняет местных жителей.

Особенно активно выступали главы Лиссабона и Порту. Их позиция повлияла на ужесточение правил. В 2023 году реформа Mais Habitação окончательно закрыла покупку недвижимости для новых заявителей^{[3]Источник: Закон Португалии № 56/2023}.

Нехватка домов стала одной из самых острых социальных тем в Португалии. Цены и расходы на аренду росли быстрее доходов, особенно в крупных городах. На этом фоне правительство и общество стали внимательнее оценивать последствия запуска золотой визы.

Рост цен на аренду и давление со стороны городов

В конце 2010-х годов и после пандемии разрыв между стоимостью недвижимости и доходами увеличился. В 2024 году медианная арендная ставка по новым договорам достигла 7,97 евро за 1 м². В Лиссабоне она составила 15,93 евро, а в Порту — 12,58 евро за 1 м²^{[17]Источник: Национальный институт статистики Португалии, аренда жилья в 2024 году}. В начале 2025 года аренда продолжала дорожать двузначными темпами.

Медианный располагаемый доход в 2024 году вырос на 14%, до 14 465 евро в год^{[18]Источник: Национальный институт статистики Португалии о доходах и риске бедности}. Недвижимость все равно оставалась слишком дорогой для многих семей. По данным Eurostat, 30,3% арендаторов по рыночной ставке тратили на аренду больше 40% располагаемого дохода^{[19]Источник: Eurostat, доля чрезмерных расходов на жилье}.

Самыми активными критиками программы ВНЖ за инвестиции выступили руководители городов с дорогой недвижимостью. В 2019 году мэр Порту Руй Морейра заявил, что золотые визы вызывают «искусственный рост цен» и превращают экономику по модели Люксембурга.

В ноябре 2022 года муниципальное собрание Лиссабона поддержало отмену золотой визы по всей стране. В резолюции говорилось, что «программа поощряет спекулятивные инвестиции^{[20]Источник: Официальные документы муниципального собрания Лиссабона}».

Национальное правительство тоже признало проблему. В 2020 году Социалистическая партия объявила о будущих территориальных ограничениях, чтобы снизить давление на рынки Лиссабона и Порту.

Дискуссия в Португалии и Евросоюзе

Жилищный кризис превратился в важную политическую тему. По данным Евробарометра за июль 2025 года, 30% жителей Португалии считали недвижимость и энергоэффективность приоритетами для будущих вложений Евросоюза.

В то же время программы ВНЖ за инвестиции привлекли внимание европейских институтов. В 2019 году Европейская комиссия предупредила о рисках отмывания денег, уклонения от налогов и угрозах безопасности. В марте 2022 года комиссия рекомендовала усилить проверки и приостановить выдачу разрешений гражданам России и Беларуси^{[21]Источник: Европейская комиссия о гражданстве и ВНЖ за инвестиции}.

Европарламент также предложил ввести более жесткий контроль на уровне Евросоюза^{[22]Источник: Резолюция Европарламента от 9 марта 2022 года}. ОЭСР и Группа разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег предупреждали, что такие программы помогают обходить правила налоговой прозрачности. МВФ указывал на репутационные риски и возможное давление на рынок недвижимости.

Реформы Португалии стали частью общей европейской тенденции. Страны усиливали надзор и старались меньше связывать инвестиционный ВНЖ с недвижимостью.

Критика золотой визы росла вместе с ценами на дома и квартиры. Правительство хотело снизить нагрузку на крупнейшие рынки, но не было готово сразу закрыть программу.

Территориальные ограничения

Первое серьезное ужесточение установил Декрет-закон № 14/2021. Его опубликовали в феврале 2021 года, а новые правила начали действовать 1 января 2022 года^{[2]Источник: Декрет-закон Португалии № 14/2021}.

Покупка жилой недвижимости учитывалась только на Азорских островах, Мадейре и во внутренних районах Португалии. Перечень из Portaria № 208/2017 включал 165 муниципалитетов и 73 прихода. Недвижимость в Лиссабоне, Порту и на большей части побережья Алгарве больше не подходила^{[2]Источник: Декрет-закон Португалии № 14/2021}.

Одновременно выросли пороги для некоторых других вариантов. Например, минимальный перевод капитала увеличили с 1 млн до 1,5 млн евро.

Отмена варианта с недвижимостью

Самая масштабная реформа вошла в пакет Mais Habitação. Закон № 56/2023 приняли 6 октября 2023 года, а на следующий день он вступил в силу^{[3]Источник: Закон Португалии № 56/2023}.

Глава V закрыла три прежних варианта для новых заявителей:

• перевод капитала от 1,5 млн евро;
• покупку недвижимости от 500 000 евро;
• покупку и ремонт недвижимости от 350 000 евро.

Реформа окончательно отделила золотую визу от рынка недвижимости. Статья 44 запретила прямо или косвенно вкладывать деньги программы в объекты через оставшиеся варианты, включая фонды и бизнес.

Причины реформы

Официальной причиной ужесточения стала недоступность недвижимости для тех, кто в ней нуждался. В правительстве также хотели снизить спекулятивное давление на рынок.

Государственный бюджет 2020 года предусматривал перенос инвестиций во внутренние районы. В преамбуле Декрета-закона № 14/2021 также говорилось о рабочих местах, обновлении городов и сохранении культурного наследия.

Закон 2023 года сформулировал цель еще четче. Пакет Mais Habitação должен был увеличить доступность квартир. Отмена ВНЖ за недвижимость стала одной из его ключевых мер^{[3]Источник: Закон Португалии № 56/2023}.

Золотая виза стала одним из крупнейших инвестиционных путей к ВНЖ Португалии. Она привлекла миллиарды евро и тысячи инвесторов с семьями.

Число разрешений и объем инвестиций

С октября 2012 года по июль 2023 года программа привлекла 7,21 млрд евро. Основным инвесторам выдали 12 497 ВНЖ, а их родственникам — еще 20 169 по воссоединению^{[23]Источник: Статистика SEF по программе ARI}.

В истории программы были периоды быстрого роста, пика и спада. На динамику влияли реформы и внешние события.

Инвестиции достигли максимума до пандемии. В 2018 году основным инвесторам выдали 1409 ВНЖ, а их родственникам — 2500. Всего программа предоставила 3909 разрешений и привлекла 838,5 млн евро^{[24]Источник: Статистика золотой визы за 2018 год}. В 2021 году инвесторы получили 865 ВНЖ, члены их семей — 1171. Общий показатель составил 2036, а объем вложений — 460,8 млн евро^{[25]Источник: Статистика золотой визы за 2021 год}.

В 2022 году программа выдала 2869 разрешений: 1281 инвестору и 1588 членам семей^{[26]Источник: Отчет SEF о миграции, границах и убежище за 2022 год}. В 2023 году общий показатель вырос до 2901, включая 1554 семейных ВНЖ^{[27]Источник: Отчет AIMA о миграции и убежище за 2023 год}. Вероятная причина — стремление подать заявление до реформы октября 2023 года. В 2024 году AIMA выдало 4990 разрешений по линии ARI: 2081 инвестору и 2909 членам семей^{[4]Источник: Отчет AIMA о миграции и убежище за 2024 год}.

Для сравнения, в 2023 году родственники получили 1554 разрешения. Резкий рост в 2024 году скорее отражает обработку накопившихся дел, чем новый поток семейных заявлений.

В 2025 году Португалия выдала 2685 ВНЖ инвесторам по программе ARI и 3967 — членам их семей, всего 6652. Число ВНЖ для инвесторов стало рекордным с 2012 года^{[28]Источник: Отчет AIMA о миграции и убежище за 2025 год}.

Гражданство инвесторов и направления вложений

Более десяти лет недвижимость оставалась главным вариантом. В 2018 году на нее приходилось 90,9% всех инвестиций, а в 2021 году — 88,9%. Закон Mais Habitação полностью изменил эту структуру. Все 2081 ВНЖ для инвесторов в 2024 году выдали по другим основаниям: через фонды, исследования или капитализацию компаний^{[4]Источник: Отчет AIMA о миграции и убежище за 2024 год}.

Менялся и состав заявителей. К июлю 2023 года граждане Китая получили 5374 разрешения и сохранили первое место. Их доля в новых одобрениях упала почти с 75% в 2015 году до 16,6% в 2022 году^{[23]Источник: Статистика SEF по программе ARI}.

Одновременно вырос интерес из других стран. В 2022 году первое место среди новых заявителей заняли граждане США с 216 разрешениями. Китай следовал за ними с 213. Среди важных рынков также оставались Бразилия, Турция и ЮАР.

Внутренняя статистика Иммигрант Инвест показывает интерес еще до подачи заявления. С 18 ноября 2024 года по 9 марта 2026 года больше всего обращений по золотой визе Португалии поступало из следующих стран:

1. США.
2. Великобритания.
3. Канада.
4. Португалия.
5. Индия.
6. ОАЭ.
7. Нигерия.
8. Австралия.
9. Турция.
10. Германия.

Официальная статистика учитывает уже выданные разрешения. Данные Иммигрант Инвест показывают более ранний этап: поиск информации, первичный интерес и запрос консультации.

Сравнение двух массивов данных дает несколько выводов:

1. США и Великобритания занимают высокие позиции в обоих случаях. Это говорит об устойчивом спросе и зрелом потоке заявителей.
2. Нигерия и ОАЭ активны на стадии консультаций, но пока слабее представлены в статистике одобрений. Часть такого интереса может перейти в будущие заявления.
3. Португалия входит в первую десятку. Внутренний интерес часто связан с налоговым планированием, переездом внутри страны или выбором более подходящего статуса.

Необработанные заявления

Большая очередь стала одной из главных проблем для инвесторов. В конце 2023 года AIMA приняло дела от бывшей службы SEF. Число незакрытых заявлений инвесторов и членов их семей превышало 50 000. Представитель AIMA снова подтвердил этот показатель в начале 2025 года^{[4]Источник: Отчет AIMA о миграции и убежище за 2024 год}.

В 2024 году правительство создало специальную структуру для ускоренной обработки дел. Ее часто называли «мегаоперацией». Главной задачей были другие миграционные категории, но очередь по золотой визе также вошла в план AIMA.

Результат заметен по семейным разрешениям: в 2024 году их выдали 2909. Высокий показатель связан прежде всего с закрытием старых дел, а не только с новыми заявлениями.

Последствия для рынка недвижимости различались по регионам. На уровне страны доля программы была небольшой. В Лиссабоне, Порту и Алгарве эффект оказался заметнее, потому что предложение недвижимости там ограничено.

Влияние на рынок недвижимости

С 2012 по 2023 год золотая виза обеспечила около 2,1% стоимости сделок на национальном рынке. При этом вложения концентрировались в местах с высоким спросом. Поэтому локальное влияние в Лиссабоне, Порту и Алгарве было намного сильнее.

Золотая виза добавляла спрос там, где дома уже были дорогими. Особенно заметно это проявилось в премиальном сегменте. С 2016 по 2021 год цены и аренда росли все быстрее. 

Средний годовой рост цен ускорился с 7,1 до 9,4%, а в агломерациях был еще выше^{[15]Источник: Eurostat, индекс цен на жилье}. Медианная аренда по новым договорам выросла на 10,8% в 2019 году и на 7,7% в 2021 году^{[16]Источник: Национальный институт статистики Португалии, строительство и жилье в 2021 году}.

В первые годы более 90% вложений по золотой визе направляли в недвижимость. Иностранцы обычно покупали более дорогие объекты, чем жители страны. В 2024 году средняя стоимость сделки покупателя из страны вне Евросоюза составляла 421 730 евро. Средний показатель по внутреннему рынку был почти вдвое ниже — 207 230 евро.

Такой спрос усиливал давление на дорогой сегмент и объясняет критику местных политиков.

Приток капитала и восстановление строительства

С октября 2012 года по сентябрь 2023 года золотая виза привлекла около 7,32 млрд евро. В недвижимость направили 6,45 млрд евро, или 88% общей суммы^{[29]Источник: Статистика программы ARI за сентябрь 2023 года}.

За первое полугодие 2026 года Португалия привлекла 6,7 млрд евро прямых иностранных инвестиций. Годом ранее показатель составлял −0,2 млрд евро: из страны вывезли больше капитала, чем вложили. Основную часть инвестиций направили в португальские компании. Вложения в недвижимость снизились с 1,9 до 1,7 млрд евро, но сохранили заметную долю общего объема^{[30]Источник: Banco de Portugal, Foreign Direct Investment}.

Этот капитал был особенно важен после кризиса 2008—2012 годов. Внутренний спрос оставался слабым, а банки резко сократили кредитование. Программа вернула ликвидность на рынок недвижимости, когда других источников инвестиций почти не было.

Для всей строительной отрасли эффект оказался скромнее. По варианту с ремонтом объектов привлекли 671 млн евро. В среднем это от 50 до 70 млн евро в год. Для сравнения: стоимость всех строительных работ в Португалии в 2024 году достигла 12,7 млрд евро. Доля программы составляла менее 1% в год.

Золотая виза поддержала сделки и отдельные проекты обновления исторических центров. На общенациональную занятость и объем строительства она влияла слабо.

Налоговый эффект

Покупки недвижимости принесли государству и муниципалитетам заметный налоговый доход. Расчет основан на 6,45 млрд евро, вложенных с 2012 года по сентябрь 2023 года^{[29]Источник: Статистика программы ARI за сентябрь 2023 года}.

Налог на передачу недвижимости, IMT, мог принести муниципалитетам около 331 млн евро. Гербовый сбор добавил государству еще примерно 51,6 млн евро. На ремонт объектов по программе направили 671 млн евро. НДС с материалов и работ мог составить от 40 до 154 млн евро в зависимости от ставки.

Золотая виза создала и постоянный источник местных доходов. Дорогие объекты увеличивали базу ежегодного налога на недвижимость, IMI. Особенно заметен эффект в районах с высоким спросом.

Развитие регионов

Инвестиции распределялись неравномерно. Главными получателями стали Лиссабон, Порту и Алгарве, а внутренние районы привлекали намного меньше капитала.

В 2021 году в прибрежных округах Лиссабон, Фару и Сетубал были зарегистрированы 66,8% всех иностранных резидентов Португалии. Вложения по золотой визе распределялись похожим образом^{[16]Источник: Национальный институт статистики Португалии, строительство и жилье в 2021 году}.

Концентрация капитала усиливала региональные различия. Чтобы изменить ситуацию, приняли Декрет-закон № 14/2021. С 1 января 2022 года жилую недвижимость разрешили покупать только на Азорских островах, Мадейре и во внутренних районах^{[2]Источник: Декрет-закон Португалии № 14/2021}.

Реформа должна была поддержать менее развитые территории, обновление городов и культурное наследие. Заодно в правительстве хотели увести капитал с перегретого побережья. Это был первый крупный шаг перед полной отменой варианта с недвижимостью в 2023 году.

В будущем программа может точнее направлять инвестиции во внутренние регионы и приоритетные отрасли. Для этого не потребуется возвращать недвижимость в перечень вариантов.

Влияние золотой визы не ограничивалось инвестициями и сделками. Программу связывали с доступностью квартир, неравенством и изменениями городской жизни. По мере роста аренды и преобразования районов общественная поддержка слабела.

Доступность жилья и общественное мнение

Миллиарды евро направлялись в недвижимость самых популярных городов. Поэтому золотую визу стали связывать с ухудшением ситуации на рынке недвижимости.

Исторические центры все сильнее ориентировались на туристов. Причиной была не только золотая виза, но и быстрый рост краткосрочной аренды Alojamento Local, или AL. В муниципальном документе Лиссабона за 2025 год говорится, что на AL приходилось 67% мест туристического размещения. Городские власти признали серьезный дисбаланс^{[31]Источник: Мэрия Лиссабона о регулировании краткосрочной аренды}.

В центральном районе Санта-Мария-Майор число объектов AL достигло 66,9% от числа постоянных домов. Все больше квартир использовали для туристов, а не для долгосрочных жильцов^{[31]Источник: Мэрия Лиссабона о регулировании краткосрочной аренды}.

Исторические районы теряли жилой характер. Часть давних жителей была вынуждена переехать, а привычные связи между соседями разрушались. Это усилило политическую реакцию против золотой визы.

На уровне всей страны золотая виза занимала небольшую долю рынка. При этом она была заметной и ассоциировалась с дорогими объектами, поэтому и стала символом рынка, который, по мнению критиков, работал на иностранных инвесторов, а не на местных жителей.

Остроту темы подтверждал Евробарометр. В июле 2025 года 30% жителей Португалии назвали недвижимость приоритетным направлением будущих инвестиций Евросоюза.

Медиа часто цитировали чиновников, которые связывали программу с ростом цен. Мэр Порту Руй Морейра говорил об «искусственной инфляции» на рынке и эффекте налоговой гавани.

В итоге золотую визу воспринимали не только как экономический инструмент, но и как источник социального напряжения. В такой политической обстановке реформа стала почти неизбежной.

Позиции парламента и местных властей

Постепенно сформировалась широкая поддержка отмены инвестиционного варианта с недвижимостью. Сильнее всего его критиковали города, где недвижимость дорожала быстрее.

Муниципальное собрание Лиссабона призывало завершить программу на национальном уровне. Мэр Порту тоже неоднократно выступал против нее^{[20]Источник: Официальные документы муниципального собрания Лиссабона}.

Правительство Социалистической партии меняло правила поэтапно. В 2022 году оно ввело территориальные ограничения, затем включило полную отмену варианта с недвижимостью в пакет Mais Habitação.

Итоговое голосование показало политический раскол. Социалистическая партия поддержала пакет. Большинство оппозиционных партий, включая PSD, Chega, IL, PCP и BE, выступили против, хотя руководствовались разными причинами.

Давление усиливалось и на уровне Евросоюза. Европейская комиссия и Европарламент указывали на риски отмывания денег и слабую связь инвесторов со страной проживания^{[32]Источник: Европарламент о регулировании золотых виз}.

Позднее европейский комиссар по жилищным вопросам назвал Португалию одной из стран Евросоюза, наиболее затронутых жилищным кризисом. Это усилило аргументы сторонников реформы.

После реформы 2023 года золотая виза стала заметно уже как инструмент для инвестиций. Она больше не предлагает инвестиции в жилую недвижимость и неограниченные переводы капитала. Теперь ее цели точнее связаны с бизнесом, исследованиями и культурой.

Доступные варианты инвестиций

С 7 октября 2023 года новые заявители не могут получить золотую визу за покупку недвижимости или крупный нецелевой перевод капитала^{[3]Источник: Закон Португалии № 56/2023}.

Сейчас доступны пять вариантов.

Инвестиционные фонды. Инвестор покупает паи на сумму от 500 000 €. Фонд не должен вкладывать деньги в недвижимость. Срок его работы на момент инвестиции составляет не менее 5 лет. Минимум 60% портфеля приходится на компании с головным офисом в Португалии^{[6]Источник: Официальная страница программы ARI}.

Создание рабочих мест. Инвестор открывает не менее 10 рабочих мест в Португалии.

Инвестиции в бизнес. Инвестор вкладывает от 500 000 € в новую португальскую компанию и создает минимум 5 постоянных рабочих мест. Можно вложить ту же сумму в действующую компанию. Тогда нужно создать 5 постоянных мест или сохранить не менее 10 мест, включая 5 постоянных, в течение 3 лет.

Научные исследования. Инвестор перечисляет от 500 000 € государственной или частной организации из национальной научно-технической системы.

Культура и наследие. Инвестор направляет от 250 000 € на художественные проекты, сохранение или восстановление культурного наследия Португалии.

Ни один вариант нельзя прямо или косвенно использовать для покупки недвижимости. Инвестицию требуется сохранять не менее 5 лет^{[6]Источник: Официальная страница программы ARI}.

Административная реформа

Декрет-закон № 41/2023 изменил миграционную и пограничную систему Португалии. Реформа вступила в силу 29 октября 2023 года, а SEF прекратила работу. Ее полномочия разделили между несколькими ведомствами^{[33]Источник: Декрет-закон Португалии № 41/2023}.

AIMA получило административные функции: заявления на ВНЖ, убежище и интеграционную политику. Агентство рассматривает дела по золотой визе и принимает решения. Ему также передали незавершенные заявления SEF.

Институт регистрации и нотариата, IRN, отвечает за очные услуги по выдаче и продлению ВНЖ. Его отделения принимают заявителей и собирают биометрические данные. Окончательное решение остается за AIMA.

Полицейские и пограничные функции распределили отдельно. Национальная республиканская гвардия, GNR, контролирует сухопутные и морские границы. Полиция общественной безопасности, PSP, отвечает за аэропорты и выдворение иностранцев. Судебная полиция, PJ, расследует незаконную миграцию и торговлю людьми.

Для координации создали подразделение UCFE в системе внутренней безопасности. Оно управляет общими базами данных и связывает работу разных ведомств.

Подача и продление ВНЖ

Процедура стала цифровой. Новое заявление начинается с предварительной регистрации на портале ARI. Инвестор загружает паспорт, подтверждение законного въезда, справки о несудимости, страховку и документы об отсутствии налоговой задолженности. Также нужно подтвердить инвестицию^{[34]Источник: Официальный портал ARI}.

После загрузки документов заявитель формирует счет и оплачивает сбор за рассмотрение. Когда AIMA проверит дело, инвестор записывается на один визит в отделение Loja AIMA. Там снимают отпечатки пальцев, делают фотографию и сверяют оригиналы документов. 

По закону решение принимают в течение 90 дней после получения всех документов и биометрии.

Продление упростили, чтобы быстрее обслужить действующих резидентов. С февраля 2026 года заявления по ARI подают только через портал продлений AIMA. Сборы оплачивают онлайн, а личный визит нужен лишь для обновления биометрии^{[35]Источник: AIMA о продлении разрешений ARI}.

Ранее часть владельцев ВНЖ записывали в выбранные отделения IRN. Этот путь использовали прежде всего для разрешений, срок которых закончился раньше. Даже при подаче через IRN окончательное решение принимало агентство AIMA.

Переход от SEF к AIMA показал масштаб административных проблем. Тысячи дел годами оставались без решения. Задержки снизили эффективность программы и доверие к заявленным срокам.

Размер и состав очереди

В октябре 2023 года AIMA получило от SEF более 50 000 незавершенных заявлений по программе ARI. В эту сумму входили дела инвесторов и членов их семей^{[4]Источник: Отчет AIMA о миграции и убежище за 2024 год}. Официальный показатель оказался выше некоторых ранних оценок.

Вероятно, большая часть очереди приходится на родственников. В 2024 году семейные разрешения составляли 58,3% всех одобрений по линии ARI, а разрешения основным инвесторам — 41,7%. Одно дело инвестора часто связано с несколькими заявлениями членов семьи. Это объясняет быстрый рост общей очереди.

Результаты ускоренной обработки

За первый полный год работы AIMA выдало 4990 ВНЖ по линии ARI. Из них 2081 получил основной инвестор, 2909 — члены семей^{[4]Источник: Отчет AIMA о миграции и убежище за 2024 год}.

При очереди более 50 000 дел таких темпов недостаточно. За год агентство обработало бы менее 10% накопившихся заявлений, поэтому полное устранение задержек заняло бы несколько лет.

Правительство создало специальную структуру постановлением Совета министров № 87/2024. Масштабная операция началась в сентябре 2024 года. Сначала команда занялась более чем 400 000 заявлений других миграционных категорий. Затем в ее работу вошла очередь по золотой визе^{[4]Источник: Отчет AIMA о миграции и убежище за 2024 год}.

Для работы открыли 25 центров, привлекли более 300 посредников и около 660 юристов. По оценке AIMA, общая пропускная способность агентства выросла в семь раз.

Официальные заявления о сроках

AIMA не публиковало средний или медианный срок рассмотрения золотой визы за 2024 год. При этом агентство официально обязалось сокращать задержки.

В плане работы и бюджете на 2025 год появились отдельные показатели по делам ARI и воссоединению семьи. Они помогают оценивать, насколько быстро сокращается очередь^{[36]Источник: План работы AIMA на 2025 год}.

Из-за долгого ожидания инвесторы стали обращаться в суд. В 2024 году не менее 35 участников программы подали иски против AIMA. Некоторые ждали ВНЖ больше четырех лет.

После изменения закона число новых исков снизилось на 78%. В октябре административные суды получили 11 724 дела, в ноябре — 3471, в декабре — 3432, в январе — 2582. Ранее за 30 дней поступало до 20 000 заявлений^{[37]Источник: Diário de Notícias о судебных делах против AIMA}.

Несмотря на снижение, в судах оставалось более 100 000 дел. На 7 января 2026 года Diário de Notícias сообщала о 124 793 незавершенных процессах. Судебная система объявила срочный набор на 50 временных должностей, а в марте привлекла специальную команду из 28 судей^{[38]Источник: Diário de Notícias о дополнительном наборе судей}.

Поправки вступили в силу 23 октября 2025 года. Теперь заявитель должен доказать срочность дела и заплатить судебный сбор. Его средний размер составляет около 600 евро^{[39]Источник: Executive Digest об изменениях судебной процедуры}.

После реформы 2023 года правовая основа для инвесторов заметно изменилась. Португалия сохранила золотую визу, но закрыла самые известные инвестиционные варианты.

Правила после 2023 года

Главные изменения установил закон № 56/2023 от 6 октября, известный как Mais Habitação. Они содержатся в статьях 42, 43 и 44 главы V^{[3]Источник: Закон Португалии № 56/2023}.

Статья 42 закрыла прием новых заявлений по трем прежним основаниям. С 7 октября 2023 года нельзя получить ВНЖ за перевод от 1,5 млн евро, покупку недвижимости от 500 000 € или покупку объекта под ремонт от 350 000 €.

Статья 43 защитила заявления, которые подали до вступления закона в силу. Их продолжают рассматривать по прежним правилам. Переходный порядок также охватывает дела, находившиеся на ранней проверке в муниципалитетах.

После одобрения или продления такие документы классифицируют как специальный ВНЖ для предпринимателей-иммигрантов. Минимальный срок пребывания сохраняется: 7 дней в первый год и 14 дней за каждый следующий двухлетний период. AICEP, IAPMEI или другой уполномоченный орган должен подтвердить, что инвестиция подходит для предпринимательского проекта.

Статья 44 изменила закон «Об иностранцах» и убрала отмененные основания. Она также запретила прямо или косвенно направлять оставшиеся инвестиции в недвижимость.

Цифровизация процедур

После перехода от SEF к AIMA процедуры заметно изменились. Агентству требовалось разобрать большую очередь, поэтому продление ВНЖ перевели в цифровой формат.

В 2025—2026 годах AIMA запустило портал продлений. Через него можно подать заявление и оплатить сборы. Личный визит нужен только для новых биометрических данных^{[35]Источник: AIMA о продлении разрешений ARI}. Такой порядок ускоряет переходные дела и снижает нагрузку на сотрудников.

Для первых заявлений из старой очереди цифровое ведение дела дополнили проверкой инвестиций. Ее проводят профильные государственные организации в соответствии с законом № 56/2023.

Система позволяет рассматривать накопившиеся заявления без возвращения отмененных вариантов с недвижимостью. Суды в целом поддерживают переходный порядок, если в правительстве соблюдают процессуальные права заявителей.

Золотая виза оказалась на новом этапе. Дальнейшая политика зависит от результатов этой модели. Португалии предстоит выбрать между стабильностью, новым ужесточением и точечными изменениями.

3 сценария

Мы рассматриваем три возможных направления. Все они сохраняют запрет на вложения в недвижимость.

Сохранение действующей модели. Португалия оставляет фонды, исследования, культуру, бизнес и рабочие места без годовой квоты. Главными задачами становятся стабильность и более быстрая работа AIMA.

Дальнейшее ужесточение. Правительство может ввести годовой лимит, например от 1000 до 1200 основных заявителей. Еще один вариант — назначить дату завершения программы, например 2030 год. Проверки происхождения денег станут строже, а требования к фондам могут усилиться вместе с правилами Евросоюза против отмывания денег.

Точечные изменения. Запрет на вложения в недвижимость сохраняется, но программа активнее направляет капитал во внутренние районы и приоритетные отрасли. Среди них — глубокие технологии и культурное наследие. Стимулировать спрос можно более низкими порогами, быстрым рассмотрением или совместными проектами с государством.

Возможные результаты

Во всех трех сценариях прямое влияние на рынок недвижимости останется почти нулевым. Экономические результаты при этом будут различаться.

При сохранении текущей модели годовой приток капитала может составить от 760 млн до 1,21 млрд евро. Ожидаемое число заявлений — от 1900 до 2200 в год.

При ужесточении ВНЖ за инвестиции, вероятно, станет менее популярным. Вложения могут снизиться до 320—660 млн евро в год. Число заявлений уменьшится на 40—60%, до 800—1200.

Точечные изменения способны дать более приятный для правительства результат. Годовые вложения могут достичь от 740 млн до 1,4 млрд евро. Число заявлений вырастет на 10—30%, до 2100—2800.

Доход от государственных сборов изменится похожим образом. При строгой модели он может составить около 8 млн евро в год. Успешная перестройка способна увеличить показатель примерно до 40 млн евро.

Политическая реалистичность

Вероятность каждого сценария зависит от двух факторов: жилищной политики Португалии и позиции Евросоюза.

По нашей оценке, действующая модель сохранится с наибольшей вероятностью. Она соответствует реформе Mais Habitação и отвечает на опасения Евросоюза по поводу связи инвестиционного ВНЖ с недвижимостью.

Дополнительное ужесточение тоже политически возможно. Оно соответствует осторожному подходу Европейской комиссии и Европарламента. Главный минус — сокращение иностранного капитала и доходов от сборов.

В мае 2026 года реформа гражданства Португалии вступила в силу. Президент промульгировал новый закон 3 мая 2026 года^{[41]Источник: Новость о подписании закона опубликована на официальном сайте Президента Португальской Республики}. Новую редакцию — Lei Orgânica n.º 1/2026 — опубликовали 18 мая. Закон начал действовать 19 мая 2026 года.

Срок ожидания натурализации увеличился до 10 лет для граждан стран вне Евросоюза и Сообщества португалоязычных стран. Для граждан Евросоюза и стран Сообщества срок составляет 7 лет.

С 2012 по 2026 год программа менялась вместе с экономическими задачами и политическим давлением. Ее запустили во время тяжелого кризиса, чтобы быстро привлечь иностранный капитал. Общий объем вложений превысил 7,3 млрд евро. Это последняя известная сумма вложений по состоянию на 2023 год, свежие данные AIMA не публикует^{[29]Источник: Статистика программы ARI за сентябрь 2023 года}.

Большая часть капитала пришлась на недвижимость. На уровне страны программа обеспечивала около 2% рынка по стоимости. В Лиссабоне, Порту и Алгарве влияние было намного заметнее. Анализ дает 3 главных вывода:

1. Влияние золотой визы было локальным. Дополнительный спрос пришелся на уже дорогие районы. Цены и аренда росли, а дома становилось менее доступным для местных жителей.
2. Доступность жилья стала политическим приоритетом. На правительство давили города и общественные организации. В 2022 году правительство ограничило географию покупок, а в 2023 году полностью исключило недвижимость^{[2]Источник: Декрет-закон Португалии № 14/2021}.
3. После реформы золотая виза стала другой. Теперь она направляет капитал в фонды, исследования, культуру и бизнес. Такой подход лучше соответствует рекомендациям Евросоюза и ОЭСР.

К 2026 году условия золотой визы изменились. Инвестиции в недвижимость больше не подходят. Некоторые доступные варианты создают новые рабочие места. Заявки вместо SEF теперь рассматривает AIMA.

Опыт Португалии показал важность точных правил. Ошибки могут усилить проблемы на рынке недвижимости, поэтому условия золотой визы нужно регулярно оценивать. Это помогает направлять капитал в полезные отрасли.

Сегодня золотая виза почти не влияет на рынок недвижимости Португалии. Важнее стало качество привлеченных инвестиций: они могут поддерживать инновации и создавать рабочие места. Часть инвестиций помогает сохранять культурное наследие.

Цель золотой визы Португалии со временем изменилась. Раньше страна стремилась привлечь больше капитала, а теперь важнее долгосрочное развитие экономики.