Ciudadanía de Granada por inversión inmobiliaria: guía actualizada para inversores en 2026

La ciudadanía de Granada abre un amplio abanico de oportunidades para los inversores y sus familias. A continuación, se presentan las ventajas clave que hacen del pasaporte de Granada una opción atractiva.

1. Viajes sin visado

Los inversores con pasaporte de Granada visitan 161 países, incluidos los estados del espacio Schengen, el Reino Unido, Singapur y Hong Kong. La ciudadanía de Granada permite entrar sin visado en China, donde es posible permanecer hasta 30 días al año.

2. Visados de larga duración para EE. UU.

Los nacionales de Granada pueden obtener un visado de negocios E‑2 para Estados Unidos para vivir y trabajar allí. Se trata de un visado de no inmigrante, lo que significa que no otorga la residencia permanente (Green Card). El visado E-2 requiere una inversión sustancial de al menos $100,000. Resulta especialmente atractivo para los inversores porque puede concederse por un período de hasta 5 años con múltiples entradas.

Además, los inversores con pasaporte de Granada también pueden solicitar un visado B‑1/B‑2, un visado de turista de larga duración que se emite por un plazo de hasta 10 años.

3. Optimización fiscal

El gobierno de Granada tiene interés en atraer inversores extranjeros y, por ello, el Estado ha creado un sistema fiscal atractivo para empresarios y personas con un elevado patrimonio neto.

Los residentes fiscales de Granada no pagan impuestos sobre el ingreso global, los dividendos recibidos en otros países, los intereses ni las regalías. Tampoco existen impuestos sobre sucesiones, ganancias de capital ni salarios, así como tampoco el impuesto del sello. El tipo del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria es del 0.5%^{[1]Fuente: Guía de Deloitte sobre el sistema fiscal de Granada}.

4. Sin requisitos de residencia ni de presencia física

Al obtener la ciudadanía de Granada por inversión, no es necesario que el solicitante viaje al país en ningún momento del proceso de solicitud. El pasaporte y el certificado de naturalización se envían por correo postal.

Tampoco se exige a los inversores trasladarse a Granada tras convertirse en ciudadanos, aunque hacerlo puede reportar ventajas adicionales, como la residencia fiscal.

5. Inversiones fiables y reembolsables

Para participar en el programa de ciudadanía, los extranjeros adquieren un inmueble autorizado por el gobierno, ya sea una participación en un hotel o una villa residencial. El gobierno de Granada examina las propiedades para proteger a los inversores frente a promotores poco escrupulosos.

Transcurridos 5 años desde la obtención de la ciudadanía, los inversores pueden revender el inmueble de inversión y recuperar el capital conservando su nuevo pasaporte.

6. Extensible a los miembros de la familia

El inversor que obtiene la ciudadanía de Granada puede proporcionar un segundo pasaporte también a los miembros de su familia. La lista de familiares elegibles incluye al cónyuge, a los hijos menores de 30 años, a los padres, a los abuelos y a los hermanos solteros mayores de 18 años. Esto permite que varias generaciones se beneficien de una sola inversión.

7. Registro de empresas en el extranjero

Con un pasaporte granadino, los inversores pueden registrar su empresa en Granada en lugar de en su país de primera ciudadanía.

Esta opción permite reducir el pago de impuestos y eliminar las restricciones de control de cambios en las transacciones con socios extranjeros. Asimismo, refuerza la privacidad, dado que los datos personales del titular real no se divulgan en el registro mercantil.

8. Admisión de la doble ciudadanía

Granada permite tener más de un pasaporte, lo que significa que los inversores no están obligados a renunciar a su primera ciudadanía, siempre que su país de origen no lo exija.

9. Refugio seguro

Granada ofrece un entorno seguro y políticamente estable. En tiempos de incertidumbre, la ciudadanía proporciona un lugar de residencia alternativo y un plan de respaldo para el futuro.

Los inversores con pasaporte de Granada pueden viajar a la isla y residir en ella en cualquier momento, incluso cuando las fronteras estén cerradas.

Los bienes raíces son una de las dos opciones de inversión disponibles en el marco del programa de ciudadanía de Granada por inversión. Los inversores pueden adquirir una participación en un proyecto inmobiliario autorizado por el gobierno a partir de $270,000 y, tras 5 años, revender la propiedad y recuperar potencialmente la inversión.

La alternativa es una aportación al fondo estatal no reembolsable^{[2]Fuente: IMA Granada — Sitio web oficial de CBI}. La aportación mínima es inferior ($235,000 frente a los $270,000 de los bienes raíces), pero no es posible recuperarla.

El programa de Granada está en marcha desde 2013. A lo largo de los años, la inversión inmobiliaria ha sido la opción más popular. En el primer trimestre de 2025, más del 70% de los solicitantes aprobados prefirieron comprar una propiedad en lugar de realizar una donación^{[3]Fuente: Estadísticas trimestrales de IMA Granada: T1}.

Los extranjeros no pueden adquirir cualquier propiedad en Granada por $270,000 para obtener la ciudadanía. Solo determinados tipos de bienes raíces computan como inversión cualificada para el pasaporte de Granada. Cada modalidad cuenta con su propio umbral de inversión.   

Participación en un hotel: a partir de $270,000

Los inversores pueden comprar bienes raíces en Granada en régimen de copropiedad y obtener la ciudadanía. El inmueble debe estar incluido en la lista de bienes raíces autorizados por el gobierno de Granada.

A cambio, los inversores reciben el pasaporte de Granada, ingresos pasivos por arrendamiento y el derecho a alojarse en el hotel durante 1 a 2 semanas al año.

Apartamentos y villas: $350,000+

Los apartamentos y villas en Granada los compran inversores que desean adquirir una vivienda en plena propiedad. En este caso, los costes parten de los $350,000, que es el precio aproximado de un apartamento.

Los inversores suelen alquilar la propiedad a estudiantes y turistas que vienen a Granada durante todo el año. La mayor demanda es de apartamentos de 1 o 2 dormitorios. Una empresa de gestión se encarga habitualmente del mantenimiento de los inmuebles en Granada, y el contrato de servicios se formaliza a distancia. El alquiler de bienes inmuebles reporta al propietario entre un 3 y un 5% anual.

Los extranjeros mayores de 18 años que puedan cumplir las condiciones de inversión, acreditar la legalidad de sus ingresos y carezcan de antecedentes penales o enfermedades graves pueden obtener la ciudadanía de Granada mediante la compra de un inmueble.

El inversor puede incluir en la solicitud a:

• su cónyuge;
• hijos menores de 30 años, siempre que sean dependientes económicamente del inversor o de su cónyuge;
• padres y abuelos que dependan económicamente del inversor o de su cónyuge;
• hermanos que hayan cumplido los 18 años, no estén casados y no tengan hijos propios.

La composición familiar modifica el coste total para obtener la ciudadanía de Granada. Además del precio de la vivienda, el inversor asume las tasas de Diligencia debida, administrativas, de pasaporte, bancarias y legales.

Los gastos derivados de los bienes raíces en Granada no contemplan solo el precio del inmueble, sino también las tasas de la transacción, los honorarios legales y los costes asociados al programa.

Para la compra en sí, los inversores deben prever un 2% en concepto de tasa de registro del contrato y entre un 1% y un 2% en honorarios legales. Los compradores extranjeros pagarían normalmente una tasa por la Licencia de Tenencia de Tierras para Extranjeros (Alien Landholding Licence) de alrededor del 10%, pero los inversores que adquieren bienes raíces autorizados en el marco del programa de ciudadanía por inversión están exentos de este cargo.

Se aplica una tasa de registro de la participación sobre la propiedad. El importe depende del desarrollo seleccionado, pero se sitúa en una media cercana a los $11,000.

Los solicitantes del programa CBI también abonarán una tasa gubernamental y las tasas de Diligencia debida. Otros gastos administrativos pueden incluir la tramitación de la solicitud, la expedición del pasaporte, la certificación de documentos y los cargos legales o bancarios correspondientes.

Costes de mantenimiento de los bienes raíces

Los costes periódicos de los bienes raíces en la isla de Granada dependen del tipo de inmueble y de la estructura de inversión. El programa de ciudadanía de Granada no establece una tasa de mantenimiento fija o estandarizada para todos los bienes raíces autorizados.

Las participaciones en hoteles y unidades en complejos gestionados suelen ser la alternativa que requiere menos intervención directa. La gestión, el mantenimiento, las reparaciones, los seguros y las aportaciones a reservas pueden deducirse de los ingresos del alquiler o cubrirse con una cuota anual fija. 

Por ejemplo, The View, un complejo residencial privado autorizado en el marco del Programa de Ciudadanía por Inversión de Granada, cobra una tasa de gestión anual de $5,000, que se descuenta del reparto de beneficios del inversor^{[4]Fuente: The View — Citizenship by Investment}.

Las propiedades de alquiler de titularidad individual pueden implicar costes de gestión inmobiliaria, mantenimiento, reparaciones, seguros e impuesto anual sobre la propiedad. En la actualidad, los inmuebles hoteleros tributan a un 0.3% sobre el terreno y a un 0.02% sobre las edificaciones, mientras que los inmuebles residenciales tributan a un 0.2% sobre el terreno y a un 0.3% sobre las edificaciones.

Impuestos sobre la propiedad en caso de reventa

Los inversores del programa de ciudadanía por bienes raíces de Granada pueden vender sus propiedades en la isla 5 años después de obtener la ciudadanía. Durante este período, la vivienda suele revalorizarse: el incremento anual de los precios de los bienes raíces oscila entre el 2% y el 4%.

Al vender el inmueble, los ciudadanos granadinos pagan un impuesto sobre transmisiones patrimoniales del 5%. Para las propiedades cualificadas situadas en desarrollos turísticos autorizados, puede aplicarse un tipo reducido del 2.5% en las transmisiones posteriores^{[5]fuente: Parlamento de Granada — Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de Granada}. 

Granada no gravó las ganancias de capital, por lo que cualquier aumento del valor del inmueble no está sujeto a un impuesto independiente sobre las ganancias patrimoniales.

Los solicitantes deben preparar un conjunto de documentos personales, jurídicos y financieros. La mayoría de los documentos deben estar legalizados o cotejados y traducidos al inglés si se han expedido en otro idioma. El expediente principal incluye:

1. Pasaporte internacional en vigor. 
2. Documento de identidad nacional o pasaporte nacional. 
3. Permisos de residencia, si los hubiera.
4. Certificado de nacimiento. 
5. Certificados de matrimonio, divorcio o cambio de nombre, según corresponda.
6. Registro de servicio militar, según corresponda. 
7. Títulos académicos o certificados de estudios, según corresponda. 
8. Fotografías de tamaño carné.
9. Certificado de antecedentes penales. 
10. Factura reciente de servicios públicos u otra acreditación del domicilio de residencia.
11. Justificante del origen de los fondos: certificados de ingresos, declaraciones de impuestos, documentos societarios. 
12. Extractos bancarios de los últimos 12 meses. 
13. Carta de referencia bancaria. 
14. Referencia profesional. 
15. Licencias o acreditaciones de los traductores, notarios o letrados intervinientes.

Aunque la isla de Granada es compacta, el comportamiento de la demanda varía entre sus distintas zonas. Las áreas más atractivas y que mejor se alinean con los requisitos del programa de ciudadanía por inversión son Grand Anse y Morne Rouge, St George’s y Port Louis Marina, Lance aux Épines, Egmont y Westerhall, La Sagesse, y Carriacou.

La elección idónea depende de si el objetivo estriba en obtener ingresos regulares por alquiler, un uso recreativo personal o una revalorización del capital a largo plazo. 

Grand Anse y Morne Rouge

Grand Anse es la playa más emblemática de Granada y una ubicación primordial para complejos hoteleros y residencias de marca, idónea como inversión para la ciudadanía. Su gran notoriedad y el flujo constante de visitantes durante todo el año respaldan estrategias sólidas de alquiler a corto plazo. 

Junto a Grand Anse, Morne Rouge ofrece un entorno más apacible con un atractivo especial para familias. En conjunto, ambas bahías equilibran una alta demanda de alquiler con un destacado potencial de reventa.

St George’s y Port Louis Marina

Cerca de la capital, Port Louis Marina atrae a amantes de la náutica e inversores internacionales. 

Los proyectos autorizados en esta zona abarcan apartamentos con servicios e inmuebles en primera línea de costa, ideales para compradores que buscan una propiedad sin complicaciones de mantenimiento. Su sólida infraestructura turística y la proximidad al puerto de la ciudad potencian tanto la demanda de alquiler como la liquidez en la reventa.

Lance aux Épines

Esta península residencial de alto nivel combina la máxima privacidad con la comodidad de sus conexiones. 

Aunque abundan las villas de lujo, los desarrollos boutique de este sector ofrecen a los inversores valor de uso personal y flexibilidad de alquiler. Su cercanía a puertos deportivos y restaurantes la hace especialmente atrayente para compradores a largo plazo.

Egmont y Westerhall

Estos barrios costeros ofrecen amplitud, privacidad y vistas al mar. 

Los desarrollos autorizados por el gobierno en Egmont, en particular, han despertado gran interés como comunidades residenciales gestionadas que disponen de excelentes accesos al aeropuerto y a Grand Anse. Los inversores en esta zona suelen buscar villas familiares con un crecimiento de valor a medio y largo plazo.

La Sagesse, St David

La Sagesse se ha convertido en un punto neurálgico para las inversiones inmobiliarias gracias a complejos de marca de primer nivel, como Six Senses La Sagesse y el próximo InterContinental. Las residencias adscritas a estos complejos cuentan con la aprobación del gobierno y combinan el atractivo de su estilo de vida con la promoción comercial internacional, lo que asegura sólidas perspectivas de salida transcurridos 5 años.

Carriacou

Carriacou brinda opciones de lujo ecológico a los compradores que priorizan la privacidad. Pese a estar menos desarrollada, determinados proyectos boutique alrededor de Hillsborough ofrecen una posición singular para estrategias de alquiler orientadas al ecoturismo, resultando muy interesantes para inversores que buscan diferenciación.

Antes de iniciar la solicitud, resulta fundamental comprender los matices legales, procedimentales y prácticos del programa de ciudadanía por inversión de Granada. Aunque las ventajas son notables, existen diversos factores clave que pueden condicionar la elegibilidad, la resolución de la solicitud y los privilegios adquiridos.

La rentabilidad inmobiliaria y la reventa no están garantizadas

La ciudadanía por inversión no garantiza que la propiedad seleccionada depare una rentabilidad concreta por alquiler, aumente de valor o se reavenda con facilidad. Los rendimientos de los bienes raíces en la isla de Granada dependen del proyecto, la ocupación, los costes de gestión, la demanda turística y las condiciones generales del mercado local.

Los bienes raíces del programa CBI deben conservarse durante un período mínimo de 5 años antes de su reventa. Incluso tras expirar el plazo obligatorio de mantenimiento, encontrar un comprador puede llevar tiempo, dado que las propiedades autorizadas para el programa CBI representan un segmento relativamente especializado del mercado. Por tanto, es conveniente que los inversores evalúen el historial del promotor, las rentas estimadas del alquiler, los gastos de gestión, las condiciones de reventa y la demanda prevista antes de comprometerse con un proyecto.

Solo cualifican los proyectos autorizados por el gobierno

La compra de cualquier propiedad en Granada no otorga el derecho a la ciudadanía. La inversión debe ejecutarse en un proyecto autorizado por el Gobierno, que en la mayoría de los casos corresponde a hoteles, complejos turísticos, villas y otros desarrollos ligados al turismo. Además, la lista de proyectos autorizados puede sufrir modificaciones, habiéndose retirado la certificación a algunos proyectos en el pasado.

Por este motivo, la Diligencia debida del proyecto cobra especial relevancia: los inversores deben verificar el estado actualizado de la autorización del proyecto antes de realizar un pago.

La normativa del programa está sujeta a cambios 

Las modificaciones legales pueden elevar los umbrales de inversión, alterar las tasas o ajustar los procedimientos. Las actualizaciones introducidas en julio de 2024 incrementaron los importes mínimos de inversión, lo que demuestra la rapidez con la que pueden cambiar las condiciones. Asimismo, propuestas recientes contemplan fijar un requisito de estancia de 30 días para los nuevos solicitantes, si bien la medida aún no ha entrado en vigor.

La buena noticia es que la mayoría de los cambios no tienen carácter retroactivo: el inversor que ya haya obtenido su ciudadanía no tendrá que cumplir nuevos requisitos posteriores. 

Solo es posible tramitar la solicitud a través de un agente licenciado 

La legislación exige que los inversores presenten sus solicitudes mediante agentes autorizados en Granada. Los intermediarios no licenciados no pueden interactuar con la Unidad de Ciudadanía por Inversión, lo que expone a los solicitantes a pérdidas de tiempo, dinero y a una eventual denegación.

Immigrant Invest es un agente licenciado. Ayudamos a los clientes a preparar una solicitud conforme a la normativa, evitar errores de procedimiento y gestionar cada etapa del trámite de ciudadanía.

La ciudadanía puede ser revocada en casos excepcionales 

Los pasaportes obtenidos mediante fraude, declaraciones falsas o incumplimiento de obligaciones han sido revocados en el pasado. Toda la información aportada debe ser exacta y el cumplimiento de las condiciones debe mantenerse durante todo el proceso.

La elegibilidad para el visado E‑2 a EE. UU. no es automática. 

La ciudadanía granadina permite a los inversores optar al visado E‑2, pero la concesión no está garantizada. Se requiere una inversión sustancial en una empresa real en Estados Unidos y la acreditación de su gestión activa, quedando la aprobación a discreción de las autoridades consulares estadounidenses. 

Los nacionales de Granada que hayan obtenido la ciudadanía por inversión deben demostrar también que han residido de forma continua en el país durante al menos 3 años antes de solicitar el visado E‑2^{[6]Fuente: Ley de Inmigración y Nacionalidad (8 U.S.C. 1101(a)(15)(E))}.

La condición fiscal y el estatus legal se rigen por separado 

La ciudadanía de Granada por sí sola no otorga la residencia fiscal ni concede automáticamente ventajas tributarias. Los inversores que deseen beneficiarse de todas las prerrogativas del sistema fiscal de Granada deben obtener la residencia fiscal, lo que implica fundamentalmente trasladar su residencia al país a largo plazo. 

Granada está expuesta a riesgos naturales

Granada es vulnerable a huracanes, tormentas tropicales, inundaciones y otros riesgos climáticos. El huracán Beryl, que azotó la región en julio de 2024, causó severos daños en diversas partes de Granada y puso de manifiesto el impacto potencial de los fenómenos meteorológicos extremos sobre las infraestructuras y los bienes raíces de la isla.

Immigrant Invest trabaja en el sector de la migración de inversiones desde 2006 y ha asesorado a más de 10,000 clientes en todo el mundo. En calidad de agente licenciado del Programa de Ciudadanía por Inversión de Granada, representamos a solicitantes en el marco de este programa desde 2019.

Para los inversores que optan por la vía inmobiliaria, Immigrant Invest presta asistencia integral durante todo el proceso, desde la selección de la propiedad hasta la recepción de los pasaportes. El equipo puede:

• realizar una Diligencia debida preliminar y evaluar la elegibilidad;
• calcular los costes totales del programa y de la adquisición inmobiliaria;
• seleccionar bienes raíces autorizados por el gobierno ajustados al presupuesto y objetivos del inversor;
• verificar la propiedad, las condiciones del contrato, los rendimientos previstos y las condiciones de reventa antes de realizar el pago;
• elaborar y presentar la solicitud de ciudadanía mediante el canal de agente licenciado;
• coordinar la compra de la propiedad, las cuentas de custodia (escrow) y la documentación justificativa;
• mantener la interlocución con las autoridades de Granada y con el promotor a lo largo del proceso;
• gestionar la entrega de los certificados de naturalización y los pasaportes tras la aprobación.

El acompañamiento no concluye tras la concesión de la ciudadanía. Continuamos prestando asistencia en la renovación o sustitución de pasaportes, gestiones inmobiliarias, operativas bancarias, logística de reubicación y en la posterior reventa del inmueble de inversión una vez transcurrido el plazo de conservación obligatorio.

1. La ciudadanía de Granada por inversión se puede obtener mediante la compra de inmuebles por un importe mínimo de $270,000 para participaciones hoteleras o de $350,000 para villas y viviendas.
2. Todos los bienes raíces deben contar con la autorización del gobierno para computar en el programa.
3. El inmueble se puede revender transcurridos 5 años desde la concesión de la ciudadanía. Los inversores conservan su pasaporte de Granada y pueden recuperar parte del capital invertido. 
4. La opción de inversión alternativa es una aportación al fondo a partir de $235,000; resulta más accesible económicamente, pero no permite el retorno del capital.
5. El pasaporte de Granada ofrece viajes sin visado a 161 países, potenciales ventajas fiscales y un segundo pasaporte para los familiares directos.