2025'te Atina emlak piyasasında yatırım eğilimleri

Atina, 2025 yılında ortalama €2.580/m² mülk fiyatları ile yatırımcılar için bir cazibe merkezi haline geldi ve yıllık bazda %7,6 artış gösterdi. Anlaşmaların yaklaşık %40'ı, çoğu Golden Visa programı ile bağlantılı olan yabancı alıcıları içeriyor.

Fiyatlar semtlere göre değişiyor: Pangrati ortalama €2.900/m², Kolonaki €4.000, Riviera €5.000'e kadar ve Glyfada yaklaşık €4.250. Bu aralık, hem orta segment hem de premium yatırımcılara hitap ediyor.

Kira getirileri merkezi bölgelerde %6—9, bazı durumlarda %10'a kadar çıkıyor. Talep güçlü olup, evler yaklaşık 58 günde satılıyor. €8 milyar değerindeki Ellinikon ve €370 milyon değerindeki Faliro Koyu yeniden geliştirme projeleri, değerleri daha da artırmayı vadediyor.

Tahminler, istikrarlı talep ve yeni altyapı sayesinde 2026 yılına kadar %4—6 yıllık büyüme öngörüyor. Yunanistan'ın dijital sistemi uzaktan satın almayı kolaylaştırsa da, alıcılar yasal kontrolleri, vergileri ve yenileme maliyetlerini hesaba katmalıdır.

Atina’daki mülkler, diğer büyük Avrupa şehirlerinin çoğuna göre hala çok daha uygun fiyatlı, ancak fiyatlar istikrarlı bir şekilde yükseliyor. Yeni dijital sistemler sayesinde mülk anlaşmalarını daha hızlı ve şeffaf hale getiren satın alma süreci de kolaylaştı.

1. Golden Visa geçidi

Atina, yatırım yoluyla oturma izni arayanlar için cazip bir destinasyon olmaya devam ediyor. Yunanistan Golden Visa, zamanla gelişmekle birlikte, Avrupa’da yaşamak için hala basit bir yol sunuyor.

Program, yalnızca size ve ailenize — Şubat 2024'ten bu yana eşcinsel çiftler dahil — oturma izni sağlamakla kalmıyor, aynı zamanda Schengen Bölgesi’nde vizesiz seyahat imkanı da sunuyor. Yunanistan'ın kamu sağlık ve eğitim sistemlerine erişim sağlayarak, kapsamlı ve çekici bir seçenek haline geliyor.

€800.000 seçeneği daha yüksek getiri ve daha düşük riskle anahtar teslim bir yatırım sunuyor. Başkent bölgesindeki mülkler, güçlü sermaye artışı, mükemmel kira potansiyeli, üst düzey altyapı ve yaşam tarzı olanakları ile yüksek talep görüyor. Bu da onu uzun vadeli değer, kolay yeniden satış veya kişisel kullanım arayan yatırımcılar için ideal kılıyor.

€250.000 yolu, yenileme konusunda rahat olan maliyet bilincine sahip yatırımcılara uygun. Daha fazla çaba gerektirse de, katma değerli iyileştirmeler yoluyla sermaye kazancı potansiyeli sunuyor ve genç alıcılara, geliştiricilere veya yerel proje desteğiyle kentsel dönüşümde yer alanlara hitap ediyor.

Golden Visa aracılığıyla edinilen mülklerin uzun vadeli ikamet için olduğunu ve Airbnb gibi platformlarda kısa dönem kiralamalar için kullanılamayacağını belirtmek de önemlidir.

2. Kira getirisi merkezi

Atina sadece geçici bir turistik durak değil; rahat bir yaşam tarzı arayan emeklilerden yüksek öğrenim gören öğrencilere kadar uzun vadeli sakinleri çeken canlı bir şehir.

Son zamanlarda bazı düzenlemeler gören kısa dönemli turistik kiralamaların aksine, kiracılar mülk sahipleri için istikrarlı ve düzenli bir gelir akışı sağlıyor.

Şehrin zengin tarihi, hoş iklimi ve büyüyen ekonomisi, uzun süreli yerleşmeyi planlayan bireyler ve aileler için cazip bir seçenek haline getiriyor. Kiralık mülklere olan bu sürekli talep, Atina’da konut gayrimenkulüne yatırım yapmanın, özellikle üniversitelere, ulaşım merkezlerine ve yenilenmiş merkezi bölgelere yakın iyi konumlanmış daireler için cazip kira getirileri sunabileceği anlamına geliyor.

3. Akıllı değer

Atina’daki mülk fiyatlarını diğer büyük Avrupa başkentlerindeki fiyatlarla karşılaştırdığımızda, şehir özellikle akıllı bir yatırım olarak öne çıkıyor.

Son yıllardaki istikrarlı büyümeye rağmen, Atina’daki mülk değerleri Paris, Londra, Berlin veya Madrid gibi şehirlerden önemli ölçüde daha uygun fiyatlı olmaya devam ediyor. Bu durum, yatırımcılar için daha erişilebilir bir fiyata yüksek kaliteli varlıklar edinme konusunda değerli bir fırsat yaratıyor.

Örneğin, merkezi Atina’da metrekare başına ortalama maliyet, birçok Batı Avrupa şehrine göre belirgin şekilde daha düşük. Bu göreceli uygun fiyatlılık, şehrin iyileşen ekonomik görünümü ve artan uluslararası ilgiyle birleştiğinde, gelecekteki güçlü sermaye artışı potansiyeline işaret ediyor.

4. Büyük kentsel gelişim projeleri

Atina, şehri aktif olarak yeniden şekillendiren ve genel çekiciliğini artıran büyük ölçekli kentsel gelişim programları ile dikkat çekici bir dönüşüm geçiriyor.

Bu dönüşüme öncülük eden, Avrupa’nın en büyük kentsel dönüşüm projesi olan Ellinikon’dur. Bu iddialı geliştirme, eski Atina Uluslararası Havalimanı'nın alanını, son teknoloji konutlar, geniş yeşil alanlar, perakende bölgeleri, iş merkezleri ve eğlence tesisleri ile devasa bir akıllı şehre dönüştürüyor.

Bu milyarlarca avroluk girişim, sadece yeni binalar inşa etmekten çok daha fazlasını hedefliyor. Atina’nın tarihi karakteriyle sorunsuz bir şekilde bütünleşen modern, sürdürülebilir bir kentsel ortam yaratmayı amaçlıyor.

Planlar arasında Avrupa’nın en büyük kıyı parkı, yeni bir marina ve “Küçük Atina” gibi farklı konut alanları yer alıyor. Bu projeler, kentin altyapısını güçlendirme hedefini yansıtırken aynı zamanda yeni yatırımları ve sakinleri çekmeye yönelik güçlü bir iradeyi ortaya koyuyor.

5. Gayrimenkul alıcıları için vergi avantajları

Yunanistan’da gayrimenkul satın alımı çeşitli vergi ve ek masrafları beraberinde getirir. Alıcılar, KDV’nin yerine geçen %3,09 oranında taşınmaz devir vergisi ödemekle yükümlüdür.

Yeni inşa edilmiş gayrimenkullerde geçerli olan %24 KDV, 2025 sonuna kadar askıya alınmıştır[1]. Diğer masraflar arasında noter ücretleri, yeni mülkiyetin kaydı için tapu sicil harcı ve emlakçı komisyonları bulunur.

Gayrimenkul satışı ise genellikle sermaye kazancı vergisine tabidir. Ancak bu verginin uygulanması 31 Aralık 2026 tarihine kadar askıya alınmıştır[2].

Immigrant Invest olarak, Atina için doğrulanmış ve güncel piyasa verilerine dayalı ilçe düzeyinde puan kartları hazırladık. Her rakam, analiz için güvenilir bir temel sağlayan bağımsız emlak istatistiklerine dayanmaktadır.

Metodoloji

Satış fiyatları: her ilçede metrekare başına ortalama istenen değerler.
Kira seviyeleri: metrekare başına aylık ortalama istenen kiralar.
Brüt getiri: 12 × aylık kira ÷ satış fiyatı olarak hesaplanır.
Bileşik yatırımcı puanı (0–100): getiri (%50), fiyat erişilebilirliği (%30) ve kira gücü (%20) birleştirilir.
Kapsama oranı: her ilçe için veri setinin eksiksizliğini gösterir.

Temel bulgular

Giriş noktaları Peristeri gibi erişilebilir mahallelerden Vouliagmeni gibi premium kıyı bölgelerine kadar değişmektedir.

Kira talebi metrekare başına kiraların en yüksek olduğu Kolonaki, Marousi ve Glyfada dahil olmak üzere merkezi ve kıyı bölgelerinde yoğunlaşmıştır.

Brüt getiriler orta fiyatlı ve istikrarlı talepli bölgelerde yaklaşık %5'e ulaşırken, lüks bölgelerde %3,8—4,2 aralığında daha düşük getiriler kaydedilmektedir.

Çıkarımlar

İlçe puan kartı tablosu, Atina mahallelerini ortalama istenen fiyatlar, kiralar, brüt getiriler, bileşik yatırımcı puanları ve kapsama oranları ortak bir ölçekte karşılaştırmaktadır.

Daha yüksek getiriler ve daha yüksek genel puanlar, daha güçlü gelir potansiyelini gösterirken, daha düşük giriş fiyatları uygun fiyatlılığı artırır ancak daha az yerleşik talebe işaret edebilir. Premium bölgeler, yüksek satın alma maliyetleri ve daha düşük getirilerle öne çıksa da, uzun vadeli değer ve prestijli konumlar olarak çekiciliklerini korumaktadır.

Tüm rakamlar, Indomio ve Spitogatos Mülk Endeksi 2025 2. Çeyrek[3] tarafından sağlanan bağımsız piyasa verilerinden elde edilmiştir.

Immigrant Invest olarak, Atina emlak piyasasını Golden Visa ile ilgili eşiklere odaklanarak analiz ettik. Yaklaşımımız, doğrulanmış veri kaynaklarını bütçe senaryoları ve risk değerlendirmesinin yapılandırılmış bir çerçevesiyle birleştirdi.

Yatırımcıların, her birinin farklı koşullar, fırsatlar ve sınırlamalar taşıdığı farklı giriş noktaları arasında net bir ayrım yapması gerektiğini düşünüyoruz.

Bütçe senaryoları

€250.000: özel projeler

Yalnızca listelenen tarihi mülklerin restorasyonu veya ticari birimlerin konut birimlerine dönüştürülmesi için geçerlidir. Atina içinde bu fırsatlar nadirdir ve genellikle tam tadilat gerektiren eski binalardaki küçük daireleri içerir. Getiriler projeye özeldir ve genelleştirilemez.

€400.000: Atina dışı

Bu seviye Atina için geçerli değildir ancak karşılaştırma amacıyla dahil edilmiştir. Selanik veya bölgesel şehirlerde, €400.000, tipik olarak %4—5 brüt getiri sağlayan en az 120 m²'lik modern dairelerin edinilmesine olanak tanır. Atina yatırımcıları için bu senaryo yalnızca karşılaştırmalı bir kıyaslama görevi görür.

€800.000: Atina piyasası

Bu, Atina’da Golden Visa uygunluğu için etkili minimumdur ve mülk başına en az 120 m² ek gereksinimi vardır. Premium bölgelere erişim sağlar:

1. Kolonaki: €6.000+/m² fiyatlarla merkezi premium daireler, getiriler %3,8—4,0 civarında.
2. Makrygianni: ~€3.800—4.000/m² fiyatlarla orta premium konumlar, getiriler ~%4,2.
3. Glyfada, Voula, Vouliagmeni: €5.000—7.300/m² arasında değişen kıyı lüksü, getiriler %3,8—4,0.

Yunanistan Merkez Bankası'na göre, Atina’daki konut fiyatları 2025'in ilk çeyreğinde yıllık %5,47 artarken, ülke genelindeki kentsel mülk fiyatları %6,19 arttı. 2024'te genel piyasa nominal olarak %8,6 ve reel olarak %5,44 büyüdü[4]

Tablo, giriş eşikleri arasındaki yapısal ayrımı vurgulamaktadır. Mevcut kurallar altında Atina piyasasını yalnızca €800.000 senaryosu açmaktadır. Uygun fiyatlı giriş noktaları özel projeler veya Atina dışı bölgelerle sınırlı kalmaktadır. Atina’daki premium bölgeler, bölgesel pazarlara kıyasla getiriler mütevazı olsa da istikrar ve prestij sunmaktadır.

Atina piyasası, ılımlı getirileri güçlü sermaye korumasıyla birleştiriyor. Temel riskler düzenleyici ve makroekonomik nitelikteyken, kira ve piyasa riskleri dikkatli ilçe seçimiyle azaltılabilir.

ELSTAT'ın inşaat izinleri istatistikleri, yeni arzın kademeli olarak arttığını, ancak talebi hemen karşılayacak bir hızda olmadığını gösteriyor. Bu durum, belirli alt pazarlarda arz fazlası cepleri ortaya çıkabilse de, istikrarlı fiyat artışını destekliyor[5]

Immigrant Invest, Golden Visa çerçevesinde €800.000 senaryosunu Atina gayrimenkulüne gerçek bir geçit olarak görüyor. Özel €250k projeler veya Atina dışındaki €400k fırsatlar cazip görünse de, bunlar ya oldukça sınırlı ya da coğrafi olarak kısıtlıdır. Hem oturma izni hem de varlık kalitesine öncelik veren yatırımcılar için Atina'nın premium bölgeleri bir ölçüt olmaya devam ediyor.

Yunanistan'ın başkenti, turizm, istikrarlı kira talebi ve devam eden kentsel gelişim projeleri sayesinde hem yerli alıcıları hem de uluslararası yatırımcıları çekmeye devam ediyor. Bu faktörler, değerlerin ilçeler arasında keskin bir şekilde farklılaştığı dinamik bir piyasayı şekillendiriyor.

Tip ve alana göre ortalama mülk fiyatları

Ağustos 2025 itibarıyla, Atina’da ortalama konut satış fiyatı metrekare başına yaklaşık €2.580'dir. Bu rakam, şehrin konut piyasası için genel bir kıyaslama sağlar.

Ancak, fiyatlar mahalleye göre önemli ölçüde değişmektedir. Koukaki ve Pangrati gibi merkezi bölgeler, popülerliklerini ve erişilebilirliklerini yansıtan metrekare başına €2.900'ü sık sık aşmaktadır.

Kolonaki gibi prestijli bölgelerde fiyatlar daha da yüksektir. Bu rağbet gören mahallelerde, birinci sınıf mülkler metrekare başına €4.000 veya daha fazlasına ulaşabilir.

Atina Rivierası'nda ise fiyatlar metrekare başına €5.000'e kadar çıkabilir. Bu kıyı bölgesi, lüks geliştirmeleri ve deniz kenarı konumu nedeniyle özellikle çekicidir[6]

Atina’da mülk fiyatları yıldan yıla nasıl değişiyor?

Atina emlak piyasası, 2025'in ilk çeyreği itibarıyla yıllık %7,6'lık bir fiyat artışıyla güçlü bir büyüme kaydetti. Bu sağlam performans, kriz sonrası dönemden bu yana istikrarlı bir toparlanma eğilimini sürdürüyor.

Güçlü yabancı yatırımlar, iyileşen ekonomi ve sınırlı konut arzı gibi çeşitli faktörler bu yükselişi tetikliyor.

Devam eden büyüme, Atina’yı hem yerli hem de uluslararası alıcılar için giderek daha çekici hale getiriyor. Yıllık %7,6'lık artış sağlıklı olsa da, bazı ilçeler — özellikle büyük ölçekli projelerden faydalanan güney banliyöleri — daha da yüksek kazançlar kaydetti. Bu öne çıkan bölgeler, piyasanın dinamik yapısını, belirli sıcak noktaların genel ortalamadan daha iyi performans gösterdiğini vurguluyor.

Atina’daki mülk işlemlerinde yabancı yatırımcıların payı

Yabancı yatırımcılar, 2025'in ilk çeyreğinde işlemlerin yaklaşık %40'ını oluşturarak Atina’daki emlak patlamasında kilit rol oynuyor. Bu önemli pay, Atina’nın uluslararası bir yatırım destinasyonu olarak çekiciliğini vurguluyor.

Bu denizaşırı ilginin ana faktörlerinden biri, Yunanistan’da mülk yatırımı yapan AB dışı vatandaşlara oturma izni veren Yunanistan Golden Visa programıdır.

Yabancı alıcıların yüksek oranı, Yunanistan piyasasına duyulan önemli güveni yansıtmaktadır. Birçoğu Atina’ya sadece sermaye artışı potansiyeli için değil, aynı zamanda kira getirisi fırsatları için de çekilmektedir.

Yatırım amaçlı mülkler uzun vadeli olarak kiralanabilir ve yıllık %10'a kadar getiri sağlayabilir.

Mülkler ne kadar hızlı satılıyor ve bunun alıcılar ve satıcılar için anlamı ne?

Atina’daki mülkler nispeten hızlı bir şekilde satılıyor ve piyasada kalma süresi ortalama 58 gün. Bu düşüş, daha rekabetçi ve hızlı hareket eden bir piyasaya işaret ediyor.

Piyasada kalma süresinin kısalması, genellikle güçlü talep ve sınırlı arzın bir işaretidir; aranan mülkler motive alıcılar tarafından hızla kapılır.

Elena Kozyreva’nın belirttiği gibi, satıcılar için bu hızlı geri dönüş, iyi fiyatlandırılmış, iyi sunulmuş evlerin ilgi çekme ve hızlı satılma olasılığının yüksek olduğunu gösteren cesaret verici bir işarettir. Alıcılar için ise, çekici mülklerin uzun süre piyasada kalmayabileceği göz önüne alındığında, hazırlıklı ve kararlı olmanın önemini vurgular.

Grafik, Yunanistan'ın 2007'den 2025'in ilk çeyreğine kadar olan konut fiyat endeksini (2007 = 100) göstermektedir. 2008'de 101,7 ile zirve yaptıktan sonra, endeks borç krizi sırasında 2017'de 59'a düştü. O zamandan beri istikrarlı bir şekilde toparlanarak, kriz öncesi zirvesini aşarak 2025 başlarında 105,1'e ulaştı[7]

Uluslararası alıcılardan gelen sürekli ilgi, kentsel dönüşüm programları ve Yunanistan’daki nispeten istikrarlı ekonomik iklimin bu yükseliş eğilimini desteklemesi bekleniyor.

Ellinikon projesi ve Atina Metrosu’nun genişletilmesi gibi büyük ölçekli altyapı projelerinin, çevre bölgelerdeki mülk değerlerini artırması muhtemeldir.

Atina, dönüm noktası niteliğindeki projelerin hem silüetini hem de yatırım profilini yeniden şekillendirdiği yeni bir gelişim döngüsüne giriyor. Büyük ölçekli kıyı dönüşümlerinden butik kentsel yeniden geliştirmelere kadar bu girişimler, şehrin kendisini sakinler, işletmeler ve küresel yatırımcılar için nasıl yeniden tanımladığını vurguluyor.

Ellinikon: Avrupa’nın en iddialı dönüşüm projesi

Ellinikon, şehrin dönüşümünün merkezinde yer alıyor[8]. Eski Atina havalimanının arazisi üzerine inşa edilen bu proje, 8 milyar dolarlık bir yatırımla Avrupa’nın en büyük kentsel dönüşüm programlarından biri.

Temel özellikler şunları içerir:

1. Dünyanın en büyük kıyı parklarından biri, bir kilometre uzunluğunda halk plajı ekleyerek şehrin yeşil alanını neredeyse iki katına çıkarıyor.
2. Yunanistan'ın ilk çevre dostu konut gökdeleni olan ve şimdiden 12. kata ulaşan Riviera Kulesi dahil 9.000 konut birimi.
3. Yunanistan'ın en büyük alışveriş merkezi olan Riviera Galleria, lüks oteller ve son teknoloji ofis alanları dahil perakende, eğlence ve iş bölgeleri.
4. Elektrikli araç şarj istasyonları, yağmur suyu sistemleri ve 20 kilometreden fazla bisiklet ve yürüyüş yolu içeren yeşil altyapı.

Emlak üzerindeki etkisi abartılamaz: Glyfada gibi yakın bölgeler, Ellinikon’un dalgalanma etkisi sonucunda fiyatların iki hatta üç katına çıktığını görebilir.

Faliro Koyu: Rivieranın yükselen yıldızı

Ellinikon’un ötesinde, Faliro Koyu yeniden geliştirme projesi, Atina’nın kıyı şeridini yeniden şekillendiren bir başka amiral gemisi projesidir. €370 milyonluk bir yatırımla, yeni marinalar, spor tesisleri, açık hava sinemaları ve 2028'de açılması planlanan Aenaon Metropoliten Parkı'nı tanıtacak[9].

Daha küçük ölçekli ama yüksek etkili projeler

Atina’da kentsel yaşamın manzarasını değiştiren projeler de var. Bunlar arasında:

• Omonia Meydanı yakınındaki UrbanCity 44, şık daireleri, mağazaları, kafeleri, ortak çalışma alanlarını ve spor salonlarını bir araya getiriyor;
• Loutraki'deki Blue Lagoon, denize yakın butik daireler sunuyor ve çatı havuzları gibi lüks ekstralara sahip.

Şirketimizde, yatırımcıların gerçek fırsatların nerede olduğunu anlamalarına yardımcı olmak için Atina emlak piyasasını dikkatlice analiz ettik. Atina herkese uyan tek bir şehir değil; farklı mahalleler, hedeflerinize bağlı olarak farklı faydalar sunar.

Güney banliyöleri ve Atina Rivierası: lüks ve uzun vadeli büyüme için

Glyfada, Vouliagmeni, Elliniko ve Voula gibi güney kıyı bölgelerini üst düzey yatırım için başlıca konumlar olarak görüyoruz. Bunlar Atina’nın en prestijli mahallelerinden bazılarıdır ve Ellinikon mega projesi ile turistler ve Golden Visa başvuru sahipleri için çekicilikleri nedeniyle ilgi artmıştır.

Glyfada’da ortalama fiyat: metrekare başına €4.250.

Neden önemli: Bu bölgeler deniz kenarı yaşamını üst düzey altyapıyla birleştiriyor ve talep güçlü kalmaya devam ediyor. Lükse veya uzun vadeli sermaye büyümesine odaklanan alıcılar için burası odak noktasıdır.

Merkezi Atina: güçlü getiriler ve hızlı ciro için

Koukaki, Pangrati, Neos Kosmos ve Exarchia gibi merkezi mahallelerde sürekli güçlü yatırımcı talebi gördük. Bu bölgeler, özellikle kısa dönem kiralama fırsatları arayan uluslararası alıcılar arasında popülerdir.

Koukaki, yürünebilirliği ve Akropolis’e yakınlığı ile bilinir, yüksek kira talebi ve likiditeye sahiptir. Pangrati harika bir denge sunar — Koukaki’den daha uygun fiyatlıdır, ancak genç profesyoneller ve yabancı yatırımcılar arasında artan bir çekiciliğe sahiptir.

Neos Kosmos, son yükseltmeler sayesinde hızla gelişirken, Exarchia fiyat büyümesinde başı çekmiştir. Koukaki’de ortalama fiyat: metrekare başına €2.950. Merkezi Atina’da ortalama kira getirisi: %6—9.

Kuzey banliyöleri: aileler ve profesyoneller için

Atina’nın kuzey bölgeleri — özellikle Agia Paraskevi, Chalandri, Vrilissia, Marousi, Kifisia, Filothei, Ekali ve Pendeli — farklı bir alıcı tipine hitap etmektedir. Bunlar daha fazla alana, yeşilliğe ve uluslararası okullara ve özel tıp merkezlerine erişime sahip bölgelerdir. Özellikle Marousi, aynı zamanda bir iş merkezi olarak da hizmet vermektedir.

Marousi’de ortalama fiyat: metrekare başına €2.800. Ortalama kira getirisi: %4,5—6.

Gelişmekte olan bölgeler: değer ve gelecek potansiyeli için

İleriye bakmaya istekli yatırımcılar için, Amerikis Meydanı, Korydallos, Egaleo, Peristeri, Agios Dimitrios ve Pire gibi birkaç yükselen mahallede heyecan verici bir büyüme görüyoruz.

Bu bölgeler, altyapı yükseltmelerinden ve değişen demografiden faydalanmaktadır. Öne çıkanlardan biri Peristeri’dir; 2021 metro uzantısından bu yana fiyatlar %42,3 artmıştır — bu, toplu taşıma iyileştirmelerinin sermaye değerlenmesini doğrudan nasıl artırabileceğinin açık bir örneğidir.

Pire’de kira getirisi %6,9'a kadar çıkıyor.

Şirketimizde, Elena Kozyreva’nın belirttiği gibi, birçok uluslararası müşterimize Atina emlak piyasasında yol göstermede yardımcı olduk — ve fırsatlar bol olsa da, dikkat edilmesi gereken bazı yaygın tuzaklar var.

1. Yasal karmaşıklık

Gördüğümüz en büyük hatalardan biri, alıcıların uygun yasal kontroller yapmadan aceleyle satın alma işlemine girişmesidir. Yunanistan’da, mülkleri gezmeye başlamadan önce bile bağımsız bir avukat atamak esastır.

Nitelikli bir yerel avukat, mülkün yasal olarak kime ait olduğunu teyit edecek, ödenmemiş borçları veya ipotekleri kontrol edecek ve inşaat ve sismik güvenlik düzenlemelerine uygunluğunu sağlayacaktır.

2. Gizli maliyetler

Birçok müşteri başlangıçta gerçek satın alma maliyetini hafife alır. Listelenen fiyatın ötesinde, başka ücretler ve vergiler de uygulanır:

• emlak devir vergisi: %3,09;
• yasal ve noter ücretleri: her biri %1—2 (artı KDV);
• tapu kaydı: %0,2—0,6;
• yıllık emlak vergisi veya ENFIA ve belediye vergileri;
• devam eden bakım ve ortak giderler.

İpucumuz: bir tamponla bütçe yapın ve taahhütte bulunmadan önce beklenen tüm maliyetlerin tam bir dökümünü alın.

3. Mülk kalitesi

Merkezi Atina’da, birçok eski mülk kağıt üzerinde çekici görünse de, pahalı sorunlarla gelebilir — eski tesisat, kötü yalıtım veya hatta yapısal sorunlar.

Tavsiyemiz: satın almadan önce her zaman profesyonel bir mülk denetimi yaptırın. Eğer yeni bir yapıysa, geliştiricinin geçmişini kontrol edin ve aşamalı ödemeleri korumak için bir banka garantisi alın.

1. Atina emlak piyasası istikrarlı bir şekilde büyüyor; 2025'in ilk çeyreği itibarıyla ortalama fiyatlar 1 m² başına €2.580 ve yıllık %7,6 artış gösteriyor.
2. Yabancı alıcılar, büyük ölçüde Yunanistan Golden Visa sayesinde anlaşmaların yaklaşık %40'ını oluşturuyor.
3. Avantajlar arasında Golden Visa’ya erişim, sağlam uzun vadeli kira getirileri, diğer başkentlere kıyasla rekabetçi fiyatlar ve The Ellinikon gibi büyük gelişmeler yer alıyor.
4. Atina, Avrupa’nın en büyük kentsel dönüşüm projesi olan The Ellinikon ve Faliro Koyu yükseltmesi gibi büyük ölçekli gelişmelerle dönüşüyor; her ikisi de altyapı ve mülk değerlerini artırıyor.
5. Yatırım için başlıca bölgeler Glyfada, Vouliagmeni, Koukaki, Pangrati, Marousi ve Kifisia’dır.
6. Bu içerik sadece genel bilgi amaçlı paylaşılmıştır. Yatırım, hukuki veya vergi tavsiyesi olarak alınmamalıdır. Mülk satın alma veya oturma izni başvurusu hakkındaki kararlar en iyi nitelikli profesyonellerin yardımıyla alınır.

1. Kaynak: Katma Değer Vergisi düzenlemelerinin dökümü Yunanistan Ekonomi ve Maliye Bakanlığı'ndan
2. Kaynak: 5162/2024 Sayılı Kanun kapsamındaki vergilendirme kurallarının açıklaması PwC tarafından sağlanmıştır
3. Kaynak: Atina'daki kira, satış fiyatları ve getiri rakamları, Indomio, Temmuz 2025; Spitogatos Mülk Endeksi, 2025 2. Çeyrek
4. Kaynak: Konut Mülk Fiyat Endeksleri: 2025 1. Çeyrek, Yunanistan Merkez Bankası
5. Kaynak: Yunanistan İstatistik Kurumu, ELSTAT, inşaat izinlerinin arttığını gösteriyor, ancak talebi karşılayacak kadar hızlı değil
6. Kaynak: Yunanistan'da yıllık konut mülk fiyatları 2024—2025'te yaklaşık %6—7 arttı, ELSTAT’a göre
7. Kaynak: Uluslararası Ödemeler Bankası, Yunanistan için Reel Konut Mülk Fiyatları [QGRR628BIS], FRED, St. Louis Federal Rezerv Bankası'ndan alınmıştır, 27 Ağustos 2025
8. Kaynak: Detaylar ve mevcut gelişim aşaması resmi proje web sitesinde temsil edilmektedir.
9. Kaynak: Başbakan Kyriakos Mitsotakis, Faliro Koyu’nu