BAE’de gurbetçi olarak mülk nasıl satın alınır?

BAE vatandaşları, BAE’nin her yerinde tam mülkiyetle gayrimenkul satın alabilirler. Bu durum Suudi Arabistan, Umman, Bahreyn, Kuveyt ve Katar gibi bazı Orta Doğu ülkelerinin vatandaşları için de geçerlidir.

Diğer ülkelerden yabancılar, Birleşik Arap Emirlikleri'nde belirli koşullar altında mülk satın alabilirler. Serbest bölgeler adı verilen özel alanlarda, tam mülkiyetle mülk satın alınmasına izin verilir. BAE'nin diğer herhangi bir yerinde, bir gayrimenkul üzerinde yalnızca kiracılık hakkına sahip olunmasına izin verilir.

Kiracılık durumunda, bir kişi yalnızca 50—99 yıl boyunca fiziksel bir nesneye sahip olur, ancak üzerinde inşa edildiği araziye sahip olmaz.

Serbest bölgede bir mülkün tam mülkiyetine sahip olma durumunda, yabancılar BAE Altın Vizesi alabilirler. Abu Dabi'de 9 ve Dubai'de yaklaşık 50 serbest bölge bulunmaktadır.

1. Gayrimenkul fiyatlarındaki artış. BAE'de gayrimenkul talebi artmaktadır. 2022 yılı sonunda, mülk satış işlem sayısı 25.500'e ulaşarak geçen yılın aynı dönemine göre %60 artış göstermiştir.

Bu nedenle fiyatlar da artmaktadır. Örneğin, 2022 yılı sonunda ortalama bir proje aşamasındaki dairenin maliyeti 1,3 milyon AED olup, bu bir yıl öncesine göre %15 daha fazladır.

2. Mülkü kiraya verme fırsatı. Sahipler, mülklerini kiraya verme hakkına sahiptir. Kira getirisi yıllık yaklaşık %5—8'dir.

Konut kiralayan kişiler arasında turistler, iş insanları ve ülkede çalışmaya gelen yüksek nitelikli çalışanlar bulunmaktadır.

3. Gayrimenkulde vergi yok. Gayrimenkul sahiplerinin ödemesi gereken yıllık emlak vergisi yoktur. Sahipler, mülklerini kiraya vermekten elde ettikleri gelir üzerinden de vergi ödemezler.

Yalnızca bir gayrimenkul alırken veya satarken vergi ödenmesi gerekmektedir. Ancak oran oldukça düşüktür (%2—4) ve vergi miktarı genellikle alıcı ile satıcı arasında yarı yarıya bölünür.

4. Altın Vize alma. Serbest bölgelerde gayrimenkul satın alan kişiler BAE ikamet programına katılabilirler. Vize, gayrimenkul yatırım miktarına bağlı olarak 2 veya 10 yıl süreyle verilir.

Altın Vize ile yatırımcılar uluslararası işlemler için banka hesabı açabilirler. Aynı zamanda, ülkede daimi olarak yaşama zorunluluğu yoktur.

Dubai, BAE'de mülk satın almak için en popüler bölgedir. Yabancılar orada, ülkenin başkenti Abu Dabi'ye göre dört kat daha sık gayrimenkul satın almaktadır.

Dubai şehir merkezinde bir metrekare için ortalama fiyat Abu Dabi'den daha yüksektir: sırasıyla 3.755 $’a karşı 3.340 $. Ancak, şehir merkezi dışındaki daireler başkentte Dubai'den daha pahalıdır: Abu Dabi'de ortalama fiyat 2.947 $ ve Dubai'de 2.380 $.

Yatırımcıların en sık mülk satın aldığı Dubai bölgeleri arasında Business Bay ve Dubai Marina bulunmaktadır. En pahalı daireler Burç Halife ve Palm Cumeyra bölgelerinde yer almaktadır.

Ortalama olarak, Dubai'de bir daire satın almak için 300.000—600.000 $’a ihtiyacınız olacaktır. Bir villa satın almaya karar verirseniz, 500.000—1.000.000 $ ödemeye hazır olun.

Yabancıların satın alabileceği mülk türleri arasında daireler, şehir evleri, villalar ve ticari mülkler bulunmaktadır. BAE oturma vizesi için hak kazanmak amacıyla bir yabancı, bitmiş gayrimenkul veya yapım aşamasındaki bir mülkü seçebilir.

Daireler, villalardan neredeyse 5 kat daha sık satın alınmaktadır: 2023'ün 2. çeyreği için satın alınan daire sayısı 23.244'e ulaşırken, satın alınan villa sayısı 4.808'dir, Dubai Gayrimenkul Piyasası Raporu'na göre.

BAE'de, bir geliştiriciden yeni inşa edilmiş bir mülk veya hala yapım aşamasında olan bir mülk satın alabilirsiniz. Diğer bir seçenek ise daha önce bir sahibi olan bir mülkü satın almaktır. Her türün artıları ve eksileri vardır, bu nedenle seçim hedeflerinize ve tercihlerinize bağlıdır.

Yeni bir mülk genellikle modern trendlere uygun olarak inşa edilir. Daha alan optimize edilmiş ve enerji verimli olabilir. Yeni mülk, farklı inşaat aşamalarında da satın alınabilir ve daha fazla seçenek sunar.

Proje aşamasındaki mülkler genellikle en düşük fiyata sahiptir. Başlangıç maliyeti olarak %10—20 ödeme gerektirirler. Kalan miktar, bina tamamlandıktan sonra ödenir. Ancak, inşaat beklenenden daha uzun sürebilir veya proje tamamen terk edilebilir.

İkinci el mülkler yenileme ve onarımlar için çok para gerektirebilir. Ancak, mülkiyeti almak ve taşınmak için çok uzun süre beklemeniz gerekmez.

İkinci el gayrimenkul daha somuttur. Konum, çevre, olanaklar ve hatta komşular dahil olmak üzere tam olarak ne satın aldığınızı görebilirsiniz.

2 yıllık oturma vizesi için başvuracaksanız, yapım aşamasındaki mülklere yatırım yapamazsınız — gayrimenkul bitmiş olmalıdır. Bu kural, 2.000.000 AED yatırım gerektiren 10 yıllık Altın Vize için geçerli değildir.

Oturma veya Altın vize için satın alınan mülk, bu faktör önemsiz olduğundan, yeni veya ikinci el olabilir.

Belgeler listesi, emirliğe ve mülk satın alma koşullarına göre değişebilir. İşte bir yatırımcının Dubai'de mülk satın almak için genellikle hazırlaması gereken belgeler:

1. Pasaport.

2. Mevcut oturma vizesi veya BAE'de ikamet izni.

3. Satış ve satın alma sözleşmesi, aynı zamanda Mutabakat Zaptı veya Sözleşme F olarak da bilinir. Bu belge, mülk satın alma hüküm ve koşullarını belirler.

4. Mülk ikinci el piyasadan satın alınmışsa, geliştiriciden veya önceki sahibinden İtirazsızlık Belgesi. Bu belge, ödenmemiş herhangi bir ücret olmadığını ve mülkiyet devrinin mümkün olduğunu onaylar.

5. Yatırımcının işlemi yürütmek için bir acente veya temsilci kullanması durumunda Vekaletname.

Yatırımcı bir ipotekle mülk satın alırsa, satış sözleşmesini imzalamadan önce ön onay alması gerekir. Dubai Arazi Departmanı, İtirazsızlık Belgesi'ne başvurmadan önce ipotek onayını talep eder.

Tüm yasal prosedürler tamamlandıktan sonra, mülk tapusu yatırımcının adına düzenlenecektir. O zamandan itibaren, BAE'de resmi olarak bir mülk sahibi olacaktır.

Gayrimenkul satın alırken aşağıdaki vergiler ve ücretler ödenir:

1. Devir vergisi: Dubai'de %4 ve Abu Dabi'de %2. Vergi miktarı genellikle yarı yarıya bölünür ve hem satıcı hem de alıcı tarafından ödenir.

2. Kayıt ücreti: Anlaşma 137.000 $'dan az ise 545 $ ve 137.000 $'dan fazla ise 1.090 $;

3. Vergi ödemesi için idari ücret — 147 $.

4. Mülkiyet belgesi düzenleme idari ücreti — 68 $.

Ticari mülk satın alırken, alıcılar ek %5 KDV öderler.

Mülk sahibi olurken, yıllık vergi alınmaz.

Mülkü kiraya verirken, kira geliri vergilendirmeye tabi değildir.

Bir mülkü satarken, satıcı devir vergisinin yarısını öder—örneğin, Dubai'de mülk değerinin %2'si veya Abu Dabi'de %1'i.

Fatura giderleri. 85 m²'lik bir daire için temel fatura giderlerinin ortalama maliyeti aylık 163 $'dır. İnternet aylık yaklaşık 95—100 $ tutarındadır.

Tam mülkiyetle gayrimenkul satın almış bir yabancı, BAE Altın Vizesi alma hakkına sahiptir. Mülkün maliyetine bağlı olarak 2 veya 10 yıl süreyle verilir.

10 yıllık Altın Vize almak için yatırımcının en az 2.000.000 AED veya yaklaşık 545.000 $ değerinde gayrimenkul satın alması gerekir. Bu durumda, yatırım miktarı yatırımcının aile yapısına bağlı değildir.

2 yıllık oturma vizesi almak için yatırımcıların 750.000 AED veya yaklaşık 204.000 $ değerinde gayrimenkul satın almaları gerekir. Bu miktar, yatırımcının mülkü tek başına sahiplenmesi durumunda geçerlidir. Mülkiyet iki eş adına tescil edilmişse, gayrimenkulün maliyeti en az 1.000.000 AED veya yaklaşık 272.000 $ olmalıdır.

Yatırımcı gayrimenkul satın almak için kredi çekebilir ve peşinat en az %50 olmalıdır.

Altın Vize alma süreci 2 aydan başlar ve 5 adımdan oluşur.

1. Ön Durum Tespit Süreci. Immigrant Invest avukatları, yatırımcıyı ve aile üyelerini farklı uluslararası veri tabanlarına göre kontrol eder. Bu prosedür, ret risklerini ortaya çıkarmak ve vize alma şansını artırmak için gereklidir.

2. Belgelerin hazırlanması ve 6 aylık vize alınması. Avukatlar, yatırımcıya gerekli belgelerin bir listesini sunar. Daha sonra bunları tercüme edip noter onayından geçirir ve konsolosluk tasdikini yaparlar. Bundan sonra, yatırımcı 6 aylık bir giriş vizesi alır.

3. Gayrimenkul satın alma. Yatırımcının mülk satın almak için BAE'ye gelmesi gerekmez: bunu uzaktan yapmasına yardımcı olabiliriz.

4. Tıbbi kontrol. BAE Altın Vize programına katılan yatırımcı ve aile üyelerinin ciddi bir hastalığı olmaması gerektiğinden, tıbbi kontrolden geçmeleri gerekmektedir. Başvuru sahipleri tehlikeli bulaşıcı hastalıklar için test edilir ve florografi çektirirler.

5. Ana Durum Tespit Süreci. Başvuru sahipleri vize başvurusu yapmak ve biyometrik verilerini vermek için BAE'ye gelirler. Başvurunun değerlendirilmesi süreci 5—7 gün sürer. Onaylandığında, yatırımcı ve aile üyeleri vizelerini alırlar.

Uygun fiyatlılık. Dikkate alınması gereken ilk şey, gayrimenkulü karşılayıp karşılayamayacağınızdır. Sadece mülk fiyatını değil, satın alma fiyatının %7—8'ine ulaşabilen bakım maliyetlerini, idari ücretleri ve vergileri de göz önünde bulundurun.

Kira getirileri. BAE'de kira getirileri yıllık yaklaşık %5—8'dir. Gayrimenkulünüzü kiraya vermeyi planlıyorsanız, kira gelirinin ipotek ve bakım masraflarınızı karşıladığından emin olun.

Kalma süresi. BAE'de gayrimenkul yatırımı yapmadan önce, hayatınızı BAE ile uzun süre bağlamak isteyip istemediğinizi düşünmeye değer. Bazen bir mülkü kiralamak, kendinize ait bir mülk satın almaktan daha karlı olabilir.

Trendler ve piyasa koşulları. Mevcut trendleri keşfetmek ve emlak piyasasının nasıl değişeceğini öğrenmek iyi bir fikirdir. Belki yakında yeni mülkler inşa edilecek veya bazı bölgelerdeki fiyatlar düşecektir. Piyasa koşulları hakkında ne kadar çok bilgi sahibi olursanız, en iyi anlaşmayı yapma şansınız o kadar artar.

Konum. Ailenizin yaşam tarzını ve yakında hangi tesislere ihtiyacınız olduğunu göz önünde bulundurun. Belki anaokullarına veya okullara ihtiyacınız vardır ya da kafeler ve restoranlar sizin için önemlidir. İhtiyaçlarınız için en iyi seçeneği seçtiğinizden emin olun.

Kalite. Yatırım yaptığınız mülkün yaşını ve yenileme gerektirip gerektirmediğini kontrol edin. Ayrıca, gayrimenkulünüzü inşa eden geliştiricinin iyi bir itibara sahip olduğundan emin olun.

Oturma vizesi uygunluğu. Emirlikler'de oturma izni almayı planlıyorsanız, satın alacağınız mülkün gereksinimleri karşıladığından emin olun. Asgari yatırım tutarı 750.000 AED (204.000 $)dir.

Immigrant Invest Avrupa Birliği ve Karayipler'deki devlet programları için lisanslı bir acentedir.