Yabancı alıcılar için Yunanistan emlak vergisi temel bilgileri

Yunanistan'daki emlak vergileri dört kategoriye ayrılır: gayrimenkul satın alma, sahiplenme, satma ve kiralama vergileri. Vergiler ayrıca mülk miras kaldığında veya hediye olarak alındığında da uygulanır.

Mülk satın alma vergileri ve ek ücretleri içerir. Alıcılar, mülkiyet el değiştirdiğinde bir devir vergisi ve bunun üzerinden bir ek vergi ödemek zorundadır. Diğer maliyetler noter ücretleri, yeni mülkiyet için tescil ücretleri ve emlakçı komisyonlarını içerir.

Mülk sahiplenme yıllık emlak vergisi olan ENFIA ve belediye vergisi ödemeyi gerektirir. Her ikisi de mülkün resmi değerine dayanır ve yüzde olarak değil, sabit ücretler olarak tahsil edilir.

Mülk kiralama bireyler için vergilendirilebilir gelir ve tüzel kişiler için bir şirketin karının bir parçası olarak kabul edilir. Dijital işlem ücreti de uygulanır.

Mülk sahipleri, bakım, ipotek faizi ve mülk yönetim ücretleri gibi giderleri vergilendirilebilir gelirlerinden düşebilirler.

Mülk satışı normalde bir sermaye kazancı vergisi doğurur. Ancak, bu vergi 31 Aralık 2026 tarihine kadar askıya alınmıştır.

Yunanistan'daki mülk sahipleri, 5 yıl geçerli bir oturma izni olarak hizmet veren Yunanistan Golden Visa'sına hak kazanabilirler.

Gerekli asgari yatırım €250.000'dir. Bu eşik, yenileme veya konut kullanımına dönüştürme amacıyla satın alınan mülkler için geçerlidir. Diğer mülk türleri için aşağıdaki yatırım gereklilikleri geçerlidir:

• Atina, Selanik, Santorini ve 3.100'den fazla nüfusa sahip diğer adalar gibi yüksek talep gören bölgelerde bulunan gayrimenkuller için €800.000;

• Diğer tüm bölgelerdeki gayrimenkuller için €400.000.

Yıllık emlak vergisi Yunanistan'da ENFIA veya Birleşik Mülk Sahipliği Vergisi olarak adlandırılır. Hem binalar hem de araziler için geçerlidir ve 12 aylık taksitler halinde ödenir.

Sabit vergi oranları yoktur. Bunun yerine, Yunanistan metrekare başına bir ücret uygular:

• Binalar için m² başına €2 ila 16.20;

• Araziler için m² başına €0.0037 ila 9.25.

Kesin ücret, mülkün büyüklüğü, konumu, kullanımı ve diğer özellikleri gibi faktörlere bağlıdır. Oranlar Yunanistan Maliye Bakanlığı tarafından belirlenir.

Bir mülk sahibinin gayrimenkulünün toplam vergilendirilebilir değeri €500.000'i aşarsa, ana vergi %5 ila %20 oranında artırılır. Bu ek ücret, ana verginin tamamına uygulanır, sadece €500.000'i aşan kısma değil.

Belediye vergisi elektrik faturaları aracılığıyla ödenir ve genellikle mülkün objektif değerinin %0.025 ila %0.035'i arasındadır.

Temizlik ve aydınlatma hizmetleri vergisi ayrı olarak tahsil edilir. Mülk sahipleri, çöp toplama ve sokak aydınlatması için, mülkün alanının yerel belediye tarafından belirlenen oranla çarpılmasıyla hesaplanan bir ücret öderler.

Gayrimenkul satın alma. Yunanistan'daki alıcılar, satın alma fiyatına ek olarak çeşitli vergiler ve ücretler ödemek zorundadır:

1. Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen mülkün objektif değerinin %3'ü olarak belirlenen tapu devir vergisi.

2. Yerel belediyelere ve topluluklara fayda sağlayan, tapu devir vergisi üzerinden %0.09'luk ek vergi.

3. İşlemin karmaşıklığına bağlı olarak genellikle mülk fiyatının %1 ila %2'si arasında değişen noter ücretleri.

4. Yeni mülkiyetin tapu siciline veya kadastroya tescili için ücretler, bu da genellikle mülk değerinin yaklaşık %0.5'ine tekabül eder.

Toplamda, alıcılar satın alma fiyatına ek olarak mülk değerinin %5 ila %7'sini vergiler ve ilgili ücretler olarak ödemeyi beklemelidir.

Yeni mülkler için genellikle %24 KDV uygulanır, ancak bu vergi 31 Aralık 2025 tarihine kadar askıya alınmıştır. Bunun yerine, toplamda %3.09 olan standart tapu devir vergisi ve ek vergi uygulanır.

Gayrimenkul satışı. Mülk satarken tetiklenen ana vergi sermaye kazancı vergisidir. Ancak, mülk satışlarından elde edilen sermaye kazançları 31 Aralık 2026 tarihine kadar vergilendirilmemektedir. Bu muafiyet sona erdiğinde, %15 sermaye kazancı vergisi uygulanacaktır.

Kira geliri. Hem yerleşik hem de yerleşik olmayan kişiler, Yunanistan'da bulunan mülklerden elde edilen kira gelirleri üzerinden vergiye tabidir. Oran yıllık gelire bağlıdır:

• %15 — €12.000'e kadar;

• %35 — €12.001 ila 35.000;

• %45 — €35.000 üzeri.

Bu oranlar, düşülebilir giderler düşüldükten sonraki net gelire uygulanır.

Mülk sahipleri, uzun vadeli konut kiralamalarından elde edilen gelir için 3 yıllık bir vergi muafiyetine hak kazanabilirler, ancak aşağıdaki tüm koşullar karşılanırsa:

1. Mülk 120 m²'yi aşmıyor.

2. Kira uzun vadelidir ve 8 Eylül 2024 ile 31 Aralık 2025 tarihleri arasında imzalanmıştır.

3. Mülk daha önce boştu veya kısa dönem kiralamalar için kullanılıyordu.

Kira sözleşmesi erken feshedilirse, o yıl için vergi muafiyeti iptal edilir. Mülk 3 yıllık süre içinde kısa dönem kiralanırsa, muafiyet geriye dönük olarak iptal edilir.

Dijital işlem ücreti. 1 Aralık 2024 tarihinde Yunanistan, gayrimenkul kiralamaları da dahil olmak üzere belirli anlaşmalar için önceki damga vergisinin yerine dijital işlem ücretini uygulamaya koydu. Bu ücret, mülk sahibi tarafından ödenir ve KDV'nin uygulanmadığı ticari mülk kiralamaları için geçerlidir. Oran, sözleşme değerinin %3.6'sıdır.

KDV'ye veya gayrimenkul devir vergisine tabi olan gayrimenkul işlemleri, dijital işlem ücretinden etkilenmez.

Miras vergisi, mirasçının Yunanistan'da veya yurt dışında ikamet etmesine bakılmaksızın, Yunanistan'da bulunan gayrimenkuller için uygulanır. Verginin ödenmesinden mirasçı sorumludur.

Hediye vergisi, mülk hediye olarak devredildiğinde, genellikle noter tasdikli bir senet aracılığıyla ortaya çıkar ve alıcı tarafından ödenir. Yunanistan'da bulunan varlıklar ve bazı durumlarda Yunanistan'a hediye edilen yabancı varlıklar için geçerlidir.

Hem miras hem de hediye vergileri için oran, önceki sahip ile alıcı arasındaki akrabalık derecesine bağlıdır. Genel bir kural olarak, daha yakın aile ilişkileri daha düşük vergi oranları ile sonuçlanır.

ENFIA. Yunanistan'daki şirketler, yüzey alanına göre yıllık bir emlak ücreti öderler:

• Binalar için m² başına €2 ila 16.20;

• Araziler için m² başına €0.0037 ila 9.25.

Bir mülk sahibinin toplam vergilendirilebilir gayrimenkulü €500.000'i aşarsa, ana verginin tamamına %5 ila %20 ek ücret eklenir.

Tüzel kişiler ayrıca mülkiyet haklarının toplam değeri üzerinden %0.55 oranında ek bir vergi öderler. Kendi kullandıkları gayrimenkuller %0.1'lik indirimli oranla vergilendirilir.

Belediye vergisi. Tüzel kişiler, mülkün objektif değerinin %0.025 ila %0.035'i arasında değişen bir belediye vergisine tabidir.

Özel emlak vergisi, SRET, Yunanistan'da mülk sahibi olan ancak gerçek sahiplerini açıkça belirtmeyen şirketlere %15 oranında uygulanır. Bu verginin amacı, anonim veya şeffaf olmayan gayrimenkul sahipliğini önlemektir.

Bir şirket, gerçek sahiplerini Yunan vergi makamlarına tam olarak açıklarsa veya özel bir muafiyet kategorisine girerse SRET ödemekten kaçınabilir. Bu kategoriler şunları içerir:

• gerçek kişilere kadar kayıtlı hisselere sahip şirketler;

• borsada işlem gören şirketler;

• mülkü ofis, depo veya personel için kullanan denizcilik şirketleri;

• mülkten ziyade ticaretten daha fazla kazanç elde eden aktif işletmeler;

• mülkü misyonları için kullanan hayır kurumları, okullar ve dini gruplar;

• işbirliği yapan ülkelerde denetim altında olan bankalar ve fonlar;

• sosyal güvenlik fonları ve düzenlenmiş gayrimenkul fonları;

• mülkü kar amacı gütmeyen amaçlarla kullanan hayır kurumlarına ait şirketler.

Tapu devir vergisi gayrimenkul satın alırken vergilendirilebilir mülk değeri üzerinden %3 oranında alınır ve toplam oranı %3.09'a çıkaran ek bir belediye ek ücreti vardır.

KDV. Genel olarak, gayrimenkul işlemleri KDV'den muaftır. Ancak, bir şirket otel benzeri hizmetlerle kısa dönem kiralamalar sunuyorsa, %13 veya %24 KDV tahsil etmesi ve buna göre kayıt yaptırması gerekebilir.

Kira geliri ve sermaye kazancı vergileri. Kira geliri ve sermaye kazançları, bir şirketin vergilendirilebilir karının bir parçası olarak kabul edilir ve %22 kurumlar vergisi oranına tabidir.

Yabancı uyruklular da dahil olmak üzere tüm mülk sahipleri, Yunanistan'da bulunan gayrimenkuller için ENFIA ödemek zorundadır. Vergiyi ödemek için mülk sahibinin aşağıdaki adımları izlemesi gerekir:

1. AFM alın. Yerel vergi dairesini ziyaret edin veya bir vergi kimlik numarası almak için yerel bir temsilci atayın.

2. E9 Formunu gönderin. myAADE'ye giriş yapın ve vergi hesaplaması için gerekli tüm mülk detaylarını içeren E9 Formunu doldurun.

3. Vergi sertifikanıza erişin. Vergi hesaplandıktan sonra, ENFIA bildirimi myAADE hesabınızda mevcut olacaktır.

4. Ödemeyi yapın. Ödemeyi çevrimiçi olarak kredi veya banka kartıyla veya internet bankacılığı aracılığıyla, ENFIA bildiriminizdeki ödeme kodlarını veya barkodu kullanarak yapabilirsiniz.

ENFIA genellikle 12 aylık taksitler halinde ödenir. Ancak, taksit planı her yıl değişebilir, bu nedenle mülk sahipleri vergi dairesinin yıllık duyurularını kontrol etmelidir.

Ödeme çevrimiçi olarak veya ENFIA bildiriminde basılı ödeme kodları kullanılarak herhangi bir Yunan bankası aracılığıyla yapılabilir. Alternatif olarak, myAADE'de bir e-ödeme oluşturulabilir ve kredi veya banka kartıyla veya portalda sağlanan barkod kullanılarak internet bankacılığı aracılığıyla ödenebilir.

1. Vergi optimizasyonu. Yatırımcılar, Yerleşik Olmayan Vergi rejimine erişebilirler. Bu rejim, faydalanıcıların miktarına bakılmaksızın küresel gelir üzerinden €100.000 sabit vergi ödemesine olanak tanır.

2. Schengen Bölgesi içinde vizesiz seyahat. Yunanistan, Schengen Bölgesi'nin bir parçasıdır ve sakinleri diğer 28 Schengen devletine serbestçe girebilirler. İzin verilen kalış süresi, herhangi bir 180 günlük dönemde 90 gündür.

3. Tüm aile için oturma izni. Yunanistan Golden Visa'sına başvuran yatırımcılar, yakın aile üyelerini dahil edebilirler. Bu, eşleri veya partnerleri, 21 yaşın altındaki çocukları ve her yaştan ebeveynleri kapsar. Yatırım eşiği, aile yapısına bakılmaksızın aynı kalır.

4. Yatırım getirisi. Yunanistan Golden Visa kapsamında edinilen mülkler kiralanabilir ve yatırımcılara yıllık %10'a kadar getiri sağlayabilir.

Yunanistan gayrimenkul değerleri, mülkün türüne ve konumuna bağlı olarak yıllık %5 ila %12 oranında artmaktadır.

5. Vatandaşlık olasılığı. Golden Visa sahipleri, oturma izinlerini aldıktan 7 yıl sonra Yunanistan vatandaşlığına başvurabilirler. Uygunluk, Yunanistan'da sürekli ikamet etmeyi ve vatandaşlık ve Yunanca dil sınavlarını başarıyla tamamlamayı gerektirir.

Mülkü sigortalayın. Konutunuzu doğal afetlere karşı sigortalarsanız, ENFIA düşürülecektir:

• Mülkün değeri €500.000'e kadar ise %20;
• Değer €500.000'i aşarsa %10.

Uygun olmak için, mülkün önceki yıl en az 3 ay sigortalı olması gerekir. Tam yıldan daha az sigortalı ise, indirim orantılı olarak uygulanır. Örneğin, 6 aylık bir sigorta süresi sırasıyla %10 veya %5 indirim sağlar.

Düşülebilir giderleri beyan edin. Yunanistan vergi sistemi, mülk sahiplerinin belirli maliyetleri kira gelirinden düşmelerine izin vererek net vergilendirilebilir tabanı düşürür.

Bireysel sahipler şunları düşebilir:

• Bakım için brüt kiranın otomatik olarak %5'i;
• Üç yıl içinde €16.000'e kadar yenileme ve enerji yükseltme maliyetlerinin %60'ı;
• Belediye emlak vergileri.

Legal entities can deduct all actual business expenses, such as repairs, insurance, property management, and depreciation.

Mülkiyeti bölün. ENFIA mükellef başına hesaplanır, bu nedenle mülkiyetin aile üyeleri arasında bölünmesi yükümlülüğü azaltabilir.

Örneğin, evli bir çiftin ortaklaşa €1 milyon değerinde bir mülkü vardır ve her eşin %50 hissesi bulunur. Bu, her eşin hissesinin €500.000 olduğu ve ek ücret eşiğinin altında kaldığı anlamına gelir. Bir eş tüm €1 milyona sahipse, €500.000'i aşan kısım ek ücrete tabi olacaktır.

Mülkü akıllıca seçin. Mülkün özellikleri vergi yükünüzü etkiler. Mülkü seçerken şunları göz önünde bulundurun:

1. Bölge değeri. Yüksek bölge değerine sahip mülklerin ENFIA'sı daha yüksektir. Orta kademe bir konumdaki bir ev, daha düşük vergi ile daha iyi getiri sunabilir.
2. Objektif değer €500.000'in altında. Bu eşiğin altında kalmak, ENFIA ek ücretinden kaçınmayı sağlar.
3. Enerji verimli binalar. Yenileme sübvansiyonlarına hak kazanabilir ve kullanım maliyetlerini azaltabilirler.
4. Mülk yaşı. Daha eski mülkler, daha yüksek amortisman ve ENFIA için daha düşük değerlendirilmiş değer sağlayabilir.

Çifte vergilendirme anlaşmalarını göz önünde bulundurun. Yunanistan'daki mülklerden gelir elde eden yerleşik olmayanlar, kendi ülkelerinde de vergilendirme ile karşılaşabilirler. Yunanistan, genellikle yabancı vergi kredisi talep etmenize izin veren 50'den fazla çifte vergilendirme anlaşması imzalamıştır. Bu, aynı kira geliri, sermaye kazancı veya miras üzerinden iki kez vergi ödememenizi sağlar.

1. Yunanistan'daki mülk sahipleri, binalar için m² başına €2—16.20 ve araziler için m² başına €0.0037—9.25 arasında değişen yıllık ENFIA vergisi ve ayrıca yerel belediye vergisi öderler.

2. Mülk alıcıları %3 tapu devir vergisi, %0.09 ek vergi, %1—2 noter ücreti ve %0.5 tescil ücretine tabidir.

3. Yabancı mülk alıcıları Golden Visa'ya hak kazanabilirler.

4. Kira geliri %15—45 oranında vergilendirilir.

5. Miras ve hediye vergileri, akrabalık derecesine bağlı olarak %0 ila %40 arasında değişir.

6. Tüzel kişiler ENFIA, ek emlak vergisi, belediye harçları, tapu devir vergileri öderler ve kira geliri ile sermaye kazançları üzerinden %22 kurumlar vergisi oranında vergilendirilirler.

7. Vergi yükümlülüklerini azaltmak için sahipler mülklerini sigortalayabilir, tüm düşülebilir giderleri beyan edebilir ve mülkiyeti aile üyeleri arasında bölebilirler.