Как купить недвижимость на Крите: выбор района, заключение сделки и получение ВНЖ

Иностранцы покупают недвижимость на Крите для отдыха, переезда или получения дополнительного дохода. Цены на острове растут, а подходящий объект можно сдавать в аренду и использовать как основание для получения ВНЖ в Греции за инвестиции.

1. Ликвидность объектов

В августе 2026 года недвижимость на Крите стоила в среднем 2592 € за м² — на 5,54% дороже, чем годом ранее^{[1]Источник: Греческий портал недвижимости Indomio}. Самые дорогие объекты предлагают в Ханье — в среднем 3150 € за м², самые дешевые в Ираклионе — 2135 € за м².

Динамика цен на объекты различается в зависимости от региона Крита. Так, в августе 2026 года недвижимость в Ретимно стоила на 9,3% дороже, чем годом ранее, в Ханье — на 7,3%, в Ираклионе — на 6,8%. В Лассити цены снизились на 4,3%. Поэтому при выборе объекта инвестор учитывает статистику конкретной локации.

2. Большой выбор объектов и локаций 

На Крите большой выбор недвижимости: от квартир в многоквартирных домах до вилл у моря. В Ираклионе и Ханье чаще выбирают жилье для постоянного проживания, в Херсониссосе или Элунде — дом для отдыха. При этом даже соседние районы различаются по близости к пляжам, инфраструктуре и стоимости недвижимости. 

На острове есть и менее привычные варианты: каменные дома в деревнях, усадьбы с оливковыми рощами, виллы на склонах холмов. Покупатель может выбрать между готовым жильем, домом под реконструкцию и строящимся объектом. Например, готовый мезонет площадью 70 м² в Пископьяно стоит от 170 000 €.

3. Дополнительный доход от сдачи в аренду 

Собственник вправе сдавать жилье на длительный срок или посуточно. В августе 2026 года в объявлениях об аренде на Крите просили в среднем 9,76 € за м² в месяц — на 8,2% больше, чем годом ранее^{[2]Источник: Греческий портал недвижимости недвижимости Indomio}. 

Для краткосрочной аренды объект регистрируют в налоговой службе Греции. Полученный номер указывают в объявлениях, а доход декларируют.

Если недвижимость куплена для получения ВНЖ за инвестиции, ее разрешено сдавать только в долгосрочную аренду^{[3]Источник: Государственное инвестиционное агентство Enterprise Greece}.

4. Оптимизация расходов на владение

Ежегодный налог на недвижимость ENFIA можно уменьшить, если застраховать жилье от землетрясения, пожара и наводнения с покрытием полной стоимости. Если стоимость жилья не превышает 500 000 €, страховка позволяет уменьшить налог на 20%, если превышает — на 10%^{[4]Источник: Министерство экономики и финансов Греции}.

Расходы зависят и от самого объекта. Квартира обычно не требует ухода за собственным участком и бассейном, для виллы такие работы нужно предусмотреть в бюджете. Специалисты Иммигрант Инвест рассчитывают затраты на содержание до покупки, чтобы сравнить объекты. Это позволяет выбрать жилье с меньшими затратами на обслуживание и сократить ежегодные расходы.

5. Удобная передача недвижимости наследникам

Недвижимость в Греции можно передавать по наследству. Для супруга и несовершеннолетних детей предусмотрено освобождение от налога на наследство в пределах 400 000 € на каждого наследника^{[5]Источник: Налоговая служба Греции AADE}.

Налоговые документы по наследству подают через электронный сервис myPROPERTY: нотариус заполняет форму, а наследники подтверждают ее онлайн. Для случаев, которые сервис не поддерживает, предусмотрена подача через налоговую инспекцию.

6. Дистанционное управление

Собственнику не обязательно жить на Крите, чтобы сдавать жилье и заботиться о нем. Управляющая компания может заниматься заселением арендаторов, уборкой и текущим обслуживанием — перечень работ зависит от договора.

Налоговые вопросы также можно решать удаленно. Греческая налоговая служба позволяет иностранному собственнику назначить налогового представителя и получить доступ к электронным сервисам^{[6]Источник: Налоговая служба Греции AADE}.

7. Возможность получить ВНЖ в Греции

Покупка подходящей недвижимости на Крите позволяет претендовать на ВНЖ за инвестиции в Греции. Для Крита как острова с населением более 3100 человек стандартный порог инвестиций в недвижимость — 800 000 €. Например, для получения вида на жительство подходят виллы в Малеме площадью от 132 м² и стоимостью от 830 000 €. 

Инвестор с ВНЖ получает право жить в Греции, ездить в другие страны Шенгенской зоны без отдельной визы и находиться там до 90 дней в течение 180. ВНЖ выдают на 5 лет, его можно продлевать, пока недвижимость остается в собственности.

На острове можно найти жилье для постоянного проживания, дома для сезонного отдыха и новостройки для покупателей, которые готовы ждать завершения строительства. Чтобы сравнивать объекты и выбрать подходящий под задачи, нужно учитывать особенности рынка.

На севере острова больше новостроек и инфраструктуры

Ханья, Ретимно и Ираклион расположены на северном побережье Крита. В Ханье и Ираклионе работают международные аэропорты. На севере острова сосредоточены городские услуги и крупные курорты. Покупатели выбирают эти места, когда хотят жить рядом с магазинами, медицинскими учреждениями и транспортом.

В 2025 году на Крите выдали разрешения на строительство 3319 домов и квартир: 1498 — в округе Ханья, 1088 — в Ираклионе, 470 — в Ретимно^{[7]Источник: Статистическое управление Греции}. 

Старые каменные дома продают под восстановление

На Крите можно купить традиционный дом с каменными стенами, деревянными балками, арочными проемами и внутренним двором. Такие дома встречаются в деревнях Апокоронаса, в окрестностях Ретимно и в Арханесе рядом с Ираклионом. Продавцы предлагают и готовое жилье после реставрации, и здания под восстановление.

Некоторые дома подходят для получения ВНЖ за инвестиции от 250 000 €. Но для этого здание должно иметь официальный охранный статус.

Цены на недвижимость на Крите ежегодно растут

Во втором квартале 2026 года средняя стоимость жилья на острове составляла 2250 € за м² — на 6,9% дороже, чем годом ранее. По сравнению со вторым кварталом 2021 года средняя цена объекта выросла на 50%. Среди крупных островных рынков Греции Крит показал самый высокий годовой прирост^{[8]Источник: Соцсети греческого портала недвижимости Spitogatos Insights}.

Недвижимость на Крите дешевле, чем на других островах Греции

Во втором квартале 2026 года средняя цена объектов на Крите составляла 2250 € за м², на Ионических островах — 2531 €, на островах Эгейского моря — 2941 €^{[9]Источник: Греческое издание Kοινή Γνώμη}.

Разница в ценах позволяет покупателям рассматривать Крит как альтернативу другим популярным островам Греции. При этом стоимость недвижимости зависит от расположения, близости к морю, состояния здания и развитости инфраструктуры. В курортных районах и прибрежных городах жилье может стоить значительно дороже среднего по острову.

Крит делится на четыре округа: Ханья, Ретимно, Ираклион и Лассити. 

Ханью выбирают для жизни у моря рядом с аэропортом или покупки дома для отдыха на западе Крита. Ретимно сочетает исторический город и пляж, Ираклион подходит тем, кому важна инфраструктура крупнейшего города острова. В Лассити выбор особенно зависит от бюджета: здесь находятся и дорогая курортная Элунда, и более доступная Сития.

Ханья

В округе Ханья иностранцы выбирают квартиры в городе, дома у пляжа или жилье в деревне. Город Ханья подходит для постоянного проживания — там находятся аэропорт, магазины и медицинские учреждения.

Дома для отдыха выбирают в районе Платаньяса к западу от города Ханья и прибрежных поселках Апокоронаса: Каливеса и Алмириды. В деревнях Апокоронаса, например в Вамосе, встречаются традиционные каменные дома.

Ханья — самый дорогой округ Крита, но цены внутри него различаются. В августе 2026 года средняя цена объектов по округу составляла 3150 € за м².

В городе Ханья жилье предлагали за 3683 € за м², в районе Платаньяса — за 3094 €, в районе Колимвари — за 2215 €. Стоимость конкретного объекта зависит от его расположения относительно моря и состояния^{[10]Источник: Греческий портал недвижимости Indomio}.

Ираклион

Ираклион — округ в центральной части Крита с одноименным административным центром, крупнейшим городом острова. Город подходит для постоянного проживания и долгосрочной аренды. Там находятся международный аэропорт, магазины, медицинские и образовательные учреждения. 

При покупке дома для отдыха иностранцы рассматривают прибрежный район Херсониссоса. Традиционные дома вдали от побережья ищут в Арханесе, расположенном к югу от города Ираклион и известном своими виноградниками. 

В курортной части округа недвижимость стоит дороже, чем в самом городе. В августе 2026 года средняя цена объекта по округу составляла 2135 € за м². В районе Ираклиона показатель достигал 2330 € за м², в Херсониссосе — 2578 €, в Арханесе — 1571 €^{[11]Источник: Греческий портал недвижимости Indomio}.

Ретимно

Иностранцы рассматривают квартиры в этом округе для постоянного проживания и долгосрочной аренды. В Ретимно можно жить рядом с пляжем и историческим центром.

Дома для сезонного отдыха выбирают на южном побережье округа — Плакиас расположен у Ливийского моря, примерно в 40 км от города. У Ретимно нет собственного международного аэропорта — обычно приезжают через Ханью или Ираклион.

Квартира в городе может стоить дороже среднего по округу. В августе 2026 года жилье в округе Ретимно предлагали в среднем за 2410 € за м², в районе города Ретимно — за 3036 €. В Финикасе, к которому относится Плакиас, средняя цена составляла 2832 € за м²^{[12]Источник: Греческий портал недвижимости Indomio}.

Лассити

Округ Лассити занимает восточную часть Крита. Здесь находятся престижный курорт Элунда с дорогими виллами, прибрежный город Агиос-Николаос и более доступные по цене Сития и Иерапетра. Покупатели могут выбрать жилье как для отдыха, так и для постоянного проживания. 

Цена жилья в разных частях Лассити различается более чем вдвое. В августе 2026 года в районе Агиос-Николаос недвижимость предлагали в среднем за 3986 € за м², в Иерапетре — за 1820 €, в Ситии — за 1700 €. Средняя цена по округу составляла 2720 € за м²^{[13]Источник: Греческий портал недвижимости Indomio}. 

Кроме стоимости объекта, покупатель уплачивает налог на переход права собственности, платит за услуги нотариуса и регистрацию сделки. Расходы на юридическое сопровождение и услуги агентства зависят от условий договора.

Налог на переход права собственности

Покупатель платит 3,09% от налогооблагаемой стоимости объекта: 3% — налог на переход права, еще 0,09% — муниципальный сбор. Если для объекта установлена государственная оценочная стоимость, налог рассчитывают по ней или по цене в договоре — в зависимости от того, какая сумма выше^{[14]Источник: Налоговая служба Греции AADE}.

Для новостроек налог зависит от режима, который применяет застройщик. При первой продаже нового здания по общему правилу взимается НДС 24% вместо налога на переход права. 

До 31 декабря 2026 года застройщик может оформить приостановку НДС для своих непроданных объектов. Тогда покупатель платит налог на переход права — 3,09%, а НДС на покупку не начисляют^{[15]Источник: Министерство национальной экономики и финансов Греции}.

Расходы на оформление сделки

Договор купли-продажи оформляет греческий нотариус. Его вознаграждение рассчитывают по шкале: 0,8% от первых 120 000 € стоимости сделки и 0,7% от части стоимости от 120 000 до 380 000 €. К сумме добавляются НДС и плата за дополнительные страницы и копии договора^{[16]Источник: Союз нотариусов Греции}.

Если покупатель не приезжает на Крит и договор от его имени подписывает представитель, потребуется доверенность. Для сделки также могут понадобиться перевод и заверение документов. Эти расходы рассчитывают отдельно от вознаграждения нотариуса за договор купли-продажи.

Услуги юриста

Юрист проверяет, кому принадлежит объект и нет ли обременений, изучает документы на недвижимость и условия договора купли-продажи. Такая проверка особенно важна при покупке старого дома — сведения о здании и участке должны соответствовать документам, по которым его продают.

Юридическое сопровождение стоит около 1,24—2,5% от суммы сделки с учетом НДС. Вознаграждение за проверку права собственности стороны определяют письменным соглашением^{[17]Источник: Кодекс адвокатов Греции}. 

Регистрация права собственности

После подписания договора купли-продажи недвижимости нотариус направляет его на регистрацию в греческий кадастр. Покупатель оплачивает сбор: 0,5% от стоимости объекта, а при внесении записи в кадастровую книгу — 0,6%. К этой сумме добавляют фиксированные сборы — 3 и 20 € за сделку^{[18]Источник: Нотариальная палата Греции}.

После регистрации покупатель получает документ, подтверждающий запись о новом собственнике в кадастре. При электронной подаче кадастр проверяет документы в течение 1 рабочего дня после оплаты сбора^{[19]Источник: Государственный портал Греции}.

Расходы на содержание зависят от типа жилья и того, как часто им пользуются. Собственник квартиры уплачивает налог, коммунальные услуги и содержание общих зон. Для отдельного дома добавляются расходы на участок и оборудование. При сдаче в аренду — управление и налог с дохода.

Налоги

Собственники ежегодно платят налог на недвижимость — Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, или ENFIA. Его рассчитывают по данным об объекте на 1 января — учитывают расположение, площадь, возраст и другие характеристики здания. Для жилых зданий базовая ставка ENFIA составляет от 2 до 16,20 € за м² в год в зависимости от налоговой зоны^{[20]Источник: Министерство национальной экономики и финансов Греции}.

Если жилье застраховано от землетрясения, пожара и наводнения, ENFIA можно уменьшить. При налогооблагаемой стоимости объекта до 500 000 € — на 20%, свыше 500 000 € — на 10%. Для полной льготы страховка должна действовать весь год. При сроке от 3 месяцев снижение рассчитывают пропорционально^{[21]Источник: Налоговая служба Греции}.

При сдаче недвижимости в аренду собственник платит налог с полученного дохода. С 2026 года действуют четыре ставки: 

• 15% — на доход до 12 000 € в год;
• 25% — на часть дохода от 12 000 до 24 000 €;
• 35% — от 24 000 до 36 000 €;
• 45% — свыше 36 000 €.

При сдаче недвижимости возникает отдельный налог с арендного дохода^{[22]Источник: Министерство национальной экономики и финансов Греции}. 

Коммунальные услуги

Владелец недвижимости оплачивает электричество, воду и вывоз отходов. Счет за электричество зависит от потребления и договора с поставщиком. Например, по одному из фиксированных тарифов энергетической компании PPC электричество стоит 0,145 € за кВт/ч, а абонентская плата — 9 € в месяц. При расходе 200 кВт/ч стоимость поставки составит 38 € до других начислений в счете ^{[23]Источник: Энергетическая компания PPC}.

Плата за воду зависит от муниципалитета. В Ираклионе с 2026 года для жилых объектов установлены фиксированный платеж 7 € в месяц и сбор за водомер 1 € в месяц. Расход воды оплачивается дополнительно по показаниям счетчика^{[24]Источник: Муниципалитет Ираклиона}.

Содержание общих зон

В многоквартирном доме собственники оплачивают уборку и освещение подъезда, обслуживание лифта и другого общего оборудования. В жилом комплексе к расходам может добавиться уход за садом, бассейном и охрана. Размер платежа зависит от оснащения здания и доли расходов, приходящейся на квартиру.

Платежи за общие зоны сохраняются, даже если владелец приезжает на Крит только летом. Поэтому при сравнении квартир полезно учитывать регулярный взнос и запланированные работы в здании: ремонт фасада или замена лифта могут потребовать отдельной оплаты.

Управление объектом и ремонт

Если владелец живет за границей, управляющий может следить за состоянием жилья, организовывать уборку и ремонт, принимать арендаторов и контролировать платежи.

Стоимость услуг управляющего зависит от договора. Комиссия составляет 8—10% от арендного дохода при долгосрочной аренде и 20—25% при краткосрочной.

Ремонт обычно оплачивают отдельно от услуг управляющей компании. Владельцу дома также нужно учитывать обслуживание крыши, кондиционеров, сада и бассейна. Расходы зависят от состояния жилья и перечня работ, предусмотренных договором управления.

На Крите недвижимость сдают в долгосрочную аренду местным жителям или в краткосрочную аренду туристам. При выборе объекта инвестор учитывает стоимость аренды, расходы на управление и ограничения программы ВНЖ за инвестиции.

Долгосрочная аренда

Стоимость долгосрочной аренды различается по районам Крита. В августе 2026 года собственники предлагали жилье в среднем за 9,76 € за м² в месяц. В округе Ханья средняя стоимость составляла 10,29 €, в Лассити — 8,18 €^{[25]Источник: Греческий портал недвижимости Indomio}. 

Недвижимость для ВНЖ за инвестиции можно сдавать только в долгосрочную аренду. Доходность достигает 5% годовых. 

Краткосрочная аренда

Доход от краткосрочной аренды зависит от цены ночи и числа бронирований. В 2025 году на Крите через цифровые платформы сдавали около 21 200 объектов. Средняя цена ночи в объектах Airbnb составляла 100 € в Ханье, 98 € в Ретимно и 74 € в Ираклионе^{[26]Источник: Аналитическая платформа Аirbtics}. 

Для краткосрочной аренды собственник регистрирует объект в налоговой службе. Регистрационный номер указывают в объявлениях, а после каждой сдачи подают декларацию.

Иностранцы могут получить ипотеку в греческом банке. Максимальный срок кредита — 25 лет. Покупатель оплачивает первоначальный взнос, налоги и расходы на сделку из собственных сбережений.

Греческие банки финансируют до 80% оценочной стоимости недвижимости, если покупатель постоянно живет в стране Евросоюзе, и до 70%, если он живет за его пределами^{[27]Источник: Греческий банк Alpha Bank}.

Предварительное одобрение ипотеки получают до выбора объекта. Банк оценивает доход и долги покупателя. После выбора недвижимости — проверяет документы на объект, определяет его стоимость и принимает окончательное решение. Если покупатель находится за границей, он может получить кредит через представителя по доверенности. 

Условия кредита зависят от банка и стоимости объекта по его оценке. Например, Eurobank финансирует до 65% оценочной стоимости для покупателей без гражданства Греции или Кипра^{[28]Источник: Греческий банк Eurobank}. 

Если оценка окажется ниже цены в договоре, покупателю понадобится больше собственных денег. К первоначальному взносу также добавятся расходы на оформление кредита, регистрацию залога и страхование недвижимости.

Ипотечную покупку для ВНЖ за инвестиции рассматривают отдельно. Стандартная минимальная стоимость подходящего объекта на Крите — 800 000 €. Предварительное одобрение кредита само по себе не дает права на ВНЖ. Для подачи заявления недвижимость должна быть полностью оплачена^{[29]Источник: Министерство миграции Греции}.

Возможность использования ипотечных средств для выполнения инвестиционного требования необходимо проверять отдельно.

В Греции можно получить ВНЖ за инвестиции в недвижимость — так называемую золотую визу. Минимальная стоимость объекта зависит от его расположения и типа: предусмотрены пороги 250 000, 400 000 и 800 000 €.

Для большинства объектов на Крите минимальная сумма покупки составляет 800 000 €. Недвижимость должна быть одним объектом, а площадь жилых помещений — не менее 120 м².

Порог от 250 000 € действует в отдельных случаях. Например, при покупке охраняемого исторического здания под восстановление или объекта, который переводят в жилой фонд.

Инвестор выбирает подходящий объект и оформляет покупку. Подбор недвижимости занимает от 1 недели.

Юристы Иммигрант Инвест помогают получить греческий налоговый номер, проверяют соответствие объекта условиям программы ВНЖ и готовят документы для сделки. После подписания договора регистрируют право собственности. Весь этап покупки занимает от 1 месяца. 

Заявление на ВНЖ подают после покупки объекта. Юристы направляют документы через сайт миграционной службы Греции и записывает заявителей на сдачу биометрии.

Для сдачи отпечатков пальцев и фотографирования инвестор приезжает в Грецию лично. По опыту Иммигрант Инвест, процесс занимает 4 месяца. 

ВНЖ выдают на 5 лет с возможностью продления. Вместе с инвестором карты могут получить супруга или супруг, дети младше 21 года и родители. Жить в Греции постоянно для сохранения статуса не требуется, но для продления ВНЖ нужно сохранять объект в собственности.

Цена объявления может не отражать состояние дома и расходы после покупки. Для старого здания важны сведения о пристройках, перепланировках и разрешениях на строительство. Если фактическая площадь или назначение помещений не совпадают с документами, оформление сделки может затянуться, а устранение расхождений потребует дополнительных расходов.

Объект за 250 000 € подходит для ВНЖ только при выполнении специальных условий. Например, историческое здание должно иметь охранный статус и подлежать восстановлению. Полную реставрацию нужно завершить до первого продления ВНЖ, а до окончания работ продать такой объект нельзя. Для недвижимости, которую переводят в жилой фонд, смену назначения завершают до подачи заявления на ВНЖ.

Недвижимость для ВНЖ нельзя сдавать в краткосрочную аренду. Закон также запрещает передавать такой объект в субаренду. За нарушение предусмотрены отзыв ВНЖ и штраф 50 000 €. 

Рост цен на острове не гарантирует прибыль от продажи объекта. В августе 2026 года цены предложений за год выросли в Ретимно, Ханье и Ираклионе, но снизились в Лассити. На цену перепродажи также влияют состояние дома, расположение и расходы на сделку.

У Иммигрант Инвест есть собственный офис и команда специалистов в Греции. Мы представляем интересы инвесторов и действуем исключительно в рамках европейского законодательства. Юристы компании проверяют документы, оформляют покупку и помогают получить вид на жительство.

Подбираем недвижимость под цель покупки. Специалисты предлагают объекты с учетом бюджета, планируемого использования и срока владения. Если покупателю нужен ВНЖ, юристы определяют, подходит ли объект под условия для инвесторов, прежде чем он внесет деньги.

Проверяем объект и сопровождаем сделку. Юристы изучают документы и историю собственности, уточняют условия покупки и перепродажи. Специалисты помогают получить налоговый номер, готовят договор с нотариусом и организуют регистрацию права собственности. Покупатель может подписать договор лично или через юриста по доверенности.

Готовим заявление на ВНЖ для инвестора и семьи. Сначала юристы проводят предварительную проверку заявителя. После покупки помогают подготовить документы, подают заявление через миграционную службу и записывают членов семьи на сдачу биометрии. По опыту компании, получение ВНЖ в Греции занимает от 4 месяцев.

1. Во втором квартале 2026 года недвижимость на Крите предлагали в среднем за 2550 € за м². За год цена объектов выросла на 5,54%, но динамика различалась по округам: в Ретимно цены росли, в Лассити — снижались.
2. Ханья — самый дорогой округ Крита, Ираклион — самый доступный по стоимости недвижимости. Но цены сильно различаются внутри округов: они зависят от города, близости к морю и состояния объекта.
3. Покупка недвижимости в Греции занимает от 2 месяцев. Кроме стоимости объекта, покупатель уплачивает налог на переход права собственности — обычно 3,09%, услуги нотариуса и юриста, а также регистрацию объекта.
4. После покупки собственник платит ежегодный налог ENFIA и расходы на содержание жилья. Недвижимость можно сдавать в аренду, но объект, приобретенный для ВНЖ за инвестиции, нельзя сдавать краткосрочно.
5. Для получения ВНЖ за инвестиции в Греции покупают недвижимость на Крите стоимостью от 800 000 €. Порог от 250 000 € действует для отдельных объектов, в том числе охраняемых зданий под восстановление. ВНЖ выдают на 5 лет и продлевают, пока инвестор сохраняет объект в собственности.