Como obter residência em Malta por meio da compra ou do aluguel de imóveis

A legislação maltesa permite que investidores estrangeiros obtenham um status oficial no país. Existem duas oportunidades para cidadãos não pertencentes à UE:

1. Obter uma autorização de residência no âmbito do Malta Global Residence Programme.
2. Obter residência permanente no âmbito do Programa de Residência Permanente de Malta.

Cada caminho exige a compra ou o aluguel de um imóvel residencial. O aluguel é mais popular por ser mais barato e rápido, mas a compra pode ser mais rentável ao longo do tempo.

O preço mínimo do imóvel depende do status solicitado e da região do imóvel.

Este artigo aborda a obtenção de residência permanente em Malta por meio da compra de um imóvel. O Programa de Residência Permanente de Malta permite que o investidor obtenha uma autorização de residência permanente em alguns meses, incluindo mais de 6 meses para o processamento da solicitação.

A residência permanente em Malta por investimento em imóveis pode ser adequada para o solicitante que deseja obter um status vitalício em Malta, permitindo-lhe morar no país e viajar para o Espaço Schengen sem visto. Não há obrigação de os titulares da autorização de residência permanente passarem tempo em Malta ou restringirem sua permanência em outros países.

Estrangeiros podem comprar imóveis em qualquer região de Malta. Geralmente, eles podem comprar imóveis residenciais para uso próprio e precisam de uma autorização especial, mas algumas áreas estão isentas de restrições. Além disso, algumas nuances na escolha do imóvel dependem da localização e dos objetivos do investidor.

Áreas Especiais Designadas, SDAs

SDAs são complexos onde cidadãos não malteses podem comprar imóveis sem quaisquer restrições. É permitido comprar múltiplos imóveis e alugá-los. Além disso, não há necessidade de obter autorização prévia para a compra.

Os complexos SDA situam-se em localizações atraentes e oferecem diferentes tipos de imóveis. Balneários populares como St. Julian’s e Sliema possuem suas próprias SDAs. Os investidores podem escolher imóveis nas ilhas de Malta ou Gozo, dependendo dos requisitos mínimos de investimento e dos benefícios de cada localização.

Regiões e cidades

As partes do norte de Malta são as mais desenvolvidas e, consequentemente, mais caras. Possuem infraestrutura de transporte desenvolvida e alta densidade populacional e predial. Pequenas cidades conectam-se umas às outras; todas possuem escolas, hospitais, lojas e restaurantes. 

Os investidores preferem as seguintes localizações litorâneas: Mellieha, St. Julian’s, Sliema e Pembroke. St. Julian’s, Sliema e Msida também são populares entre pessoas que se mudam para Malta a negócios ou a trabalho. 

O sul de Malta e a ilha de Gozo não são tão desenvolvidos e sua atratividade para investimentos é menor do que em outras áreas do país. No entanto, o investimento mínimo em imóvel para a obtenção de uma autorização de residência temporária em Malta também é menor nessas regiões.

Os solicitantes de uma autorização de residência podem escolher qualquer imóvel à venda em Malta: um apartamento, uma casa ou outra residência de sua preferência. O requisito principal é enquadrar-se no preço estipulado pelo programa.

O preço médio de um apartamento por metro quadrado em Malta é de cerca de € 2.900 fora do centro da cidade^{[2]Fonte: O preço médio dos imóveis em Malta foi retirado do banco de dados do Numbeo.}. Os preços mais altos estão nos centros de turismo e negócios, como Valletta ou St. Julian’s. Os preços mais baixos estão na ilha de Gozo, podendo ser até a metade da média nacional.

Malta não possui imposto predial anual, portanto você o paga apenas uma vez ao adquirir o imóvel. Há um imposto de selo de 5% sobre o valor do imóvel^{[3]Fonte: As alíquotas de impostos são apresentadas no guia de países da Deloitte.}.

Existem despesas adicionais para a realização da transação: 

• 1 a 2,5% de taxa de cartório/notário e 18% de IVA sobre esse valor;
• 1 a 2% de comissão de imobiliária e 18% de IVA sobre esse valor;
• € 233 — autorização para Aquisição de Imóveis (AIP), não necessária para imóveis em SDA. 

Se o terreno sob a casa for arrendado, os investidores pagam o imposto sobre o solo de € 40 a € 250 por ano. E o imposto sobre a renda de aluguel é de 15% ou até 35%^{[3]Fonte: As alíquotas de impostos são apresentadas no guia de países da Deloitte.}. 

Ao vender um imóvel em Malta, você paga um imposto sobre a transferência de propriedade de 5 a 12%, dependendo do tempo de posse.

O processo de compra de um imóvel em Malta pode ser dividido em quatro etapas:

1. Seleção do imóvel, 1 a 2 semanas. Esta etapa inclui a busca por imóveis adequados e negociação de preço e condições. A contratação de um advogado é necessária porque o processo é por escrito; não se pode comunicar diretamente com o proprietário, apenas com o advogado dele.   
2. Assinatura do contrato de reserva, 1 semana. Você assina um contrato de reserva com as condições do negócio e paga de 10 a 15% do preço do imóvel como sinal. Se comprar um imóvel com financiamento hipotecário, não poderá participar do MPRP. 
3. Obtenção da autorização AIP, 6 a 12 semanas. Período para verificação jurídica da transação. O Ministério das Finanças deve aprová-la. Esta regra não se aplica a imóveis em complexos SDA, que não exigem aprovação do Ministério. 
4. Assinatura do contrato de compra e venda, 1 semana. Você assina o contrato e paga o valor restante. O dinheiro é depositado na conta do notário, e o investidor recebe uma cópia autenticada do contrato.

Como mencionado anteriormente, existem duas formas de participação no MPRP: alugando e comprando um imóvel. A primeira opção pode parecer mais atraente, mas a decisão exige análise criteriosa. Existem diversos benefícios na compra de imóveis a considerar.

Compra de um ativo líquido

Os imóveis em Malta valorizaram mais rapidamente do que em outros países da UE. Tiveram um crescimento de 25% em 5 anos, de 2015 a 2020. Em 2020, apesar da pandemia, os preços subiram de 5 a 9%. O índice de preços de habitação em Malta subiu para 149 pontos no primeiro trimestre de 2023. Isso significa que, em média, os preços crescem 5% ao ano.

No geral, os preços dos imóveis em Malta subiram 65% desde 2015, superando a média da UE^{[4]Fonte: Os dados sobre o crescimento imobiliário em Malta foram publicados pelo Newsbook Malta.}.

Obtenção de renda passiva

O aluguel de imóveis pode gerar um rendimento de cerca de 3 a 5% ao ano, e o lucro pode ser maior se você comprar um imóvel em uma localização popular entre turistas. Em comparação, as taxas de juros nos bancos da UE não ultrapassam 1,5%.

O público-alvo para locação são estrangeiros ou famílias jovens que não possuem imóvel próprio. Vilas e casas não são tão populares para aluguel quanto apartamentos. A maior demanda é por apartamentos de 75 a 120 m², acomodando famílias de três ou quatro pessoas. O contrato com depósito caução é uma prática padrão.

Os investidores podem alugar seus imóveis em Malta por temporadas curtas se participarem do MPRP. Não é permitido alugar seus imóveis se obtiverem a autorização de residência temporária em Malta pelo GRP.

O Programa de Residência Permanente de Malta oferece um caminho estruturado para a residência por investimento, com limites financeiros claros e critérios de elegibilidade. Confira uma visão geral dos principais requisitos e custos envolvidos.

Requisitos para solicitantes

O Programa de Residência Permanente de Malta permite a obtenção de residência permanente por estrangeiros sem antecedentes criminais ou infrações à legislação migratória. Não há possibilidade de participação para cidadãos da UE, EEE, Suíça e países sob sanções.

Além disso, os solicitantes devem possuir recursos financeiros regulares e estáveis. O valor deve ser suficiente para manter a si mesmos e a seus dependentes. Deve-se possuir também um patrimônio não inferior a:

• € 500.000, dos quais no mínimo € 150.000 devem ser ativos financeiros;
• ou € 650.000, onde pelo menos € 75.000 sejam ativos financeiros.

O programa permite a inclusão da família na solicitação:

• cônjuge ou parceiro (a); 
• filhos com menos de 29 anos; 
• pais;
• avós. 

Filhos e pais devem ser principalmente dependentes do investidor. A composição familiar impacta o valor do investimento e as taxas adicionais.

Requisitos financeiros

Os investidores possuem duas opções para participar do MPRP: alugar ou comprar um imóvel. O período mínimo de aluguel ou propriedade é de 5 anos após a obtenção da autorização de residência. 

O valor mínimo do imóvel para aluguel é de € 14.000 por ano. Para compra, o limite mínimo de investimento é de € 375.000.

Taxas administrativas e estatais obrigatórias e uma doação a organizações maltesas aplicam-se independentemente de comprar ou alugar um imóvel: 

• € 60.000 — taxa administrativa para o investidor, com € 7.500 adicionais por dependente com 18 anos ou mais, exceto o cônjuge;
• € 37.000 — taxa de contribuição;
• € 2.000 — doação beneficente.

Há também despesas relacionadas a seguro-saúde, tradução de documentos, apostilamento e notário.

A residência permanente em Malta por investimento oferece mais do que o direito de morar em uma ilha mediterrânea — vem acompanhada de um conjunto prático de benefícios abrangendo viagens, negócios e estilo de vida.

1. Direito de morar em Malta

Os investidores e seus familiares podem morar em Malta com uma autorização de residência permanente pelo tempo que desejarem. No entanto, não são obrigados a fazê-lo: manterão seu status mesmo que não visitem o país.

Outro benefício da residência maltesa é o que podemos chamar de 'segunda opção'. Os investidores não precisam morar permanentemente nas ilhas, mas devem possuir ou alugar um imóvel. Assim, em caso de emergência, os investidores podem se mudar prontamente para Malta.

2. Viagens sem visto para o Espaço Schengen

A autorização de residência maltesa permite visitar os países do Espaço Schengen sem visto e permanecer neles por até 90 dias a cada 180.

3. Acesso à medicina e educação de alta qualidade

Malta oferece aos residentes acesso à saúde pública e privada, com instalações modernas que seguem os padrões europeus. O sistema público está disponível para todos os residentes, enquanto o setor privado oferece menores tempos de espera e uma escolha mais ampla de especialistas.

As escolas de Malta seguem um currículo de estilo britânico ministrado inteiramente em inglês, tornando a transição tranquila para famílias internacionais. No ensino superior, filiais de instituições britânicas e americanas permitem que os estudantes obtenham diplomas reconhecidos internacionalmente sem sair da ilha.

4. Oportunidade de obter residência fiscal em Malta

Malta atrai investidores e empresários por meio de seu sistema tributário.

A residência permanente não concede benefícios fiscais automaticamente, mas se você se mudar para Malta ou permanecer no país por pelo menos 183 dias durante o ano, torna-se residente fiscal e paga impostos de acordo com a legislação maltesa. Em alguns casos, isso pode ajudar a reduzir a carga tributária.

Se você transferir sua empresa para Malta, poderá desfrutar de algumas das vantagens do sistema: por exemplo, os acionistas de empresas maltesas podem reaver até 100% do imposto de renda corporativo pago pela empresa.

Malta possui Acordos para Evitar a Dupla Tributação com mais de 80 países^{[6]Fonte: A lista completa dos Acordos de Dupla Tributação em vigor em Malta está publicada no site oficial da Administração Tributária e Aduaneira de Malta.}. EUA, Reino Unido, Índia, França, Canadá e China constam dessa lista.

5. Porta de entrada para oportunidades de negócios na Europa

Os residentes permanentes de Malta ganham acesso ao mercado único da UE — mais de 440 milhões de consumidores em 27 países — tornando Malta uma base prática para estruturação de negócios, gestão de patrimônio e conexão com parceiros europeus.

A infraestrutura jurídica e financeira de Malta está totalmente alinhada com os padrões da UE, com o registro de empresas e a gestão de ativos sendo conduzidos em inglês. Um setor de serviços financeiros desenvolvido, cobrindo bancos, seguros e fundos de investimento, opera sob a regulamentação da UE, oferecendo aos investidores um ambiente estável e reconhecido internacionalmente para suas operações.

1. A residência está disponível por meio de investimento imobiliário no âmbito de programas oficiais, com opções de compra e aluguel. O aluguel é mais acessível e flexível, enquanto a compra oferece potencial de valorização do capital a longo prazo e rendimento com aluguel.
2. Para residência temporária no âmbito do Malta Global Residence Programme, o preço mínimo do imóvel depende da localização, com valores de entrada mais baixos no sul de Malta e em Gozo.
3. No âmbito do Programa de Residência Permanente de Malta, o limite mínimo de aluguel é de € 14.000 por ano. A compra de um imóvel exige pelo menos € 375.000. O imóvel deve ser mantido ou alugado por pelo menos 5 anos para manter a residência.
4. Os imóveis em Malta são ativos relativamente estáveis, com crescimento médio anual de preços em torno de 3—6% e rendimentos de aluguel de 3—5%. Além disso, não há imposto imobiliário anual, mas os compradores pagam o imposto de selo único e os custos relacionados à transação.
5. A residência permanente não exige morar em Malta, mas a manutenção de um endereço registrado é obrigatória.