Custos de manutenção de imóveis em Malta: guia completo para expatriados

Compradores estrangeiros são atraídos pela obtenção de residência em Malta, pelo recebimento de renda de aluguel e por desfrutar de uma alta qualidade de vida em um país desenvolvido com clima ameno e ensolarado.

1. Investimento em ativos geradores de renda

O mercado imobiliário em Malta tem crescido de forma constante. Nos últimos anos, os preços dos imóveis residenciais aumentaram cerca de 5 a 7% ao ano, impulsionados pela forte demanda e por incentivos governamentais. Por exemplo, no 3º trimestre de 2025, o índice nacional de preços de imóveis cresceu 6,88% em relação ao ano anterior^{[1]Fonte: O índice de preços de imóveis é baseado em preços anunciados e calculado pelo Banco Central de Malta.}.

O retorno bruto médio do aluguel costuma ser de cerca de 4 a 6% ao ano, com retornos mais altos possíveis em locais selecionados. O retorno bruto médio do aluguel é de 3,92% no 1º trimestre de 2026^{[2]Fonte: Os retornos brutos de aluguel são calculados e pesquisados pelo Global Property Guide.}.

Os preços de aluguel também têm aumentado, com dados recentes mostrando um crescimento anual de cerca de 5 a 7%, refletindo uma demanda estável no mercado de locação^{[3]Fonte: Em Malta, os aluguéis aumentaram 6,8% em relação ao ano anterior no primeiro semestre de 2024, que são os dados mais recentes fornecidos pela Autoridade de Habitação de Malta.}.

2. Baixos impostos

Malta oferece um regime tributário imobiliário favorável. Ao comprar um imóvel, os compradores geralmente pagam um imposto de selo único de cerca de 5% do valor do imóvel, com certas reduções ou isenções disponíveis.

Diferente de muitos países, Malta não cobra imposto predial anual, o que reduz significativamente os custos de manutenção de longo prazo.

No entanto, impostos podem ser aplicados ao vender o imóvel ou ao gerar renda de aluguel.

3. Oportunidade de se tornar residente em Malta

O proprietário do imóvel pode se tornar elegível para o Programa de Residência Permanente de Malta.

Para se qualificar para o MPRP, o valor do imóvel deve ser superior a € 375.000. Outra opção está disponível se o imóvel for alugado por € 14.000+ por ano. Além do limite mínimo de investimento imobiliário, os investidores também devem:

• pagar uma taxa administrativa de € 60.000 para o investidor e € 7.500 por familiar adulto incluído na solicitação de residência permanente;
• pagar uma taxa de contribuição de € 37.000;
• doar pelo menos € 2.000 para uma organização não governamental maltesa;
• comprovar a posse de patrimônio de pelo menos € 500.000, dos quais € 150.000 devem ser ativos financeiros líquidos — ou € 650.000+ com € 75.000+ em ativos financeiros.

Com a residência permanente, que é um status vitalício, o investidor ganha o direito de se mudar para Malta — embora não seja uma obrigação. Malta tem uma economia desenvolvida, sistemas educacional, médico e bancário de alta qualidade, clima mediterrâneo ameno e muitos complexos residenciais de luxo.

Os residentes malteses também podem viajar pelo Espaço Schengen sem visto, permanecendo em outros países da região por até 90 dias a cada período de 180 dias.

As seguintes limitações podem ser aplicadas a estrangeiros que decidem comprar imóveis em Malta:

1. Cidadãos de outros países, incluindo os da União Europeia, geralmente só têm permissão para comprar um único imóvel. As únicas exceções são cidadãos da UE que tenham morado em Malta por pelo menos 5 anos antes da data da compra do imóvel.
2. O estrangeiro precisa obter uma autorização, conhecida como permissão AIP, para comprar imóveis. O Ministério das Finanças a emite, e o processo geralmente leva de 6 a 8 semanas.
3. Imóveis adquiridos sob essas regras não podem ser alugados.

No entanto, essas restrições não se aplicam a imóveis localizados em Áreas Especiais Designadas (SDAs), que contêm complexos de luxo com infraestrutura própria. Os edifícios nas SDAs incluem pátio fechado, piscina, academia, segurança e, às vezes, jardim.

Investidores estrangeiros frequentemente preferem comprar imóveis em SDAs, pois o processo é mais simples, rápido e rentável:

• não há restrições quanto ao número de imóveis comprados ou alugados;
• a permissão AIP não é necessária;
• o imóvel pode ser registrado em nome de pessoa física ou de pessoa jurídica, o que é difícil de fazer com imóveis fora das SDAs.

É mais vantajoso comprar imóveis em uma SDA do que em outras áreas. A demanda por moradia nas SDAs está em constante crescimento, seus preços aumentam mesmo na fase de construção e as transações de compra e venda são processadas mais rapidamente, em cerca de 2 meses em vez de 4 a 6 meses. Além disso, os investidores estrangeiros não ficam restritos a um único imóvel, podendo comprar qualquer propriedade.

Manter um imóvel em Malta envolve várias despesas regulares de serviços públicos que variam dependendo do tipo e tamanho do imóvel, bem como do número de residentes.

Os principais serviços públicos incluem eletricidade e água, serviços de internet e telecomunicações, gás de cozinha e taxas de manutenção do edifício, que cobrem áreas comuns como elevadores, limpeza e instalações compartilhadas. Além disso, os moradores são responsáveis por organizar a separação do lixo, embora a coleta em si seja custeada pelo Estado.

Contas de luz e água

Os custos de serviços públicos em Malta dependem da categoria da tarifa e dos níveis de consumo. Imóveis residenciais usados como residência principal se beneficiam de tarifas mais baixas, enquanto imóveis secundários ou não registrados pagam tarifas "domésticas" mais altas.

As tarifas são estruturadas em faixas progressivas: quanto mais eletricidade ou água for consumida, maior será o custo unitário. Por exemplo, as tarifas de eletricidade residencial começam em cerca de € 0,11 por kWh para consumo mais baixo e podem subir para aproximadamente € 0,6 por kWh em níveis de uso mais altos^{[4]Fonte: As tarifas aplicáveis de eletricidade estão indicadas no site oficial do Órgão Regulador dos Serviços de Energia e Água de Malta.}. As tarifas de água possuem dois níveis: quem consome menos de 33 m³ por pessoa por ano paga € 1,4 por m³, e quem excede esse valor paga € 5,1 por m³ ^{[5]Fonte: As tarifas aplicáveis de água estão indicadas no site oficial do Órgão Regulador dos Serviços de Energia e Água de Malta.}.

A taxa de serviço também se aplica: € 65 a € 195 por ano para eletricidade e € 59 por ano para consumo de água.

O número de residentes registrados em um endereço afeta o faturamento, pois residências com mais ocupantes se beneficiam de faixas de consumo de baixo custo maiores, reduzindo o custo médio por unidade.

As contas de serviços públicos são baseadas em leituras individuais de medidores. Os medidores geralmente ficam localizados fora dos apartamentos, muitas vezes em áreas compartilhadas no térreo, e as leituras são feitas pela concessionária.

Em média, os custos de eletricidade e água ficam em torno de € 80 a € 150 por mês para um apartamento e € 150 a € 250 ou mais para uma casa ou villa, dependendo amplamente do uso, especialmente do ar-condicionado no verão.

Aquecimento, água quente e gás

Não existe sistema central de aquecimento em Malta, portanto, as residências costumam ser aquecidas com ar-condicionado com função de aquecimento ou aquecedores elétricos.

A água quente é produzida individualmente em cada imóvel. A maioria das casas está equipada com boilers elétricos ou aquecedores solares. Muitos edifícios também possuem caixas-d'água no teto, que armazenam a água da rede pública antes de distribuí-la para o apartamento, onde é então aquecida.

Não há uma rede doméstica de gás disseminada. Em vez disso, o gás é fornecido em botijões e é comumente usado para cozinhar. Um botijão de gás de 12 a 15 kg custa cerca de € 18—22 e pode durar aproximadamente de 2 a 3 meses para uma família de duas pessoas, dependendo do uso.

São utilizados tanto fogões a gás quanto elétricos, embora os fogões elétricos e de indução sejam os mais comuns.

Manutenção do imóvel e da área comum do edifício

Os custos de manutenção de elevador, limpeza, reparos, segurança e piscina geralmente são pagos mensal ou trimestralmente. 

Em edifícios pequenos, o valor é determinado em assembleia geral de moradores (comitê de habitação), enquanto em grandes complexos residenciais, é fixado pela administradora. O valor específico depende da região, do tipo e tamanho do imóvel e da presença de piscina e jardim. Em média, fica em torno de € 150—800 por ano por imóvel e, para imóveis de alto padrão, de € 1.000—3.000 ou mais por ano.

Coleta de lixo

A coleta de lixo é gratuita, pois o Estado custeia o serviço. Todo o lixo deve ser separado por categorias, incluindo resíduos orgânicos, lixo comum e recicláveis, como papel, plástico e metal. Os itens a serem reciclados devem estar limpos, secos e sem resíduos de alimentos. A principal empresa de processamento de resíduos é a WasteServ Malta.

A coleta de lixo residencial ocorre várias vezes por semana, dependendo do tipo de resíduo, enquanto o vidro geralmente é descartado em contêineres públicos específicos, em vez de ser recolhido nas residências. Os sacos são deixados do lado de fora da casa nos dias agendados para coleta^{[6]Fonte: O cronograma de coleta de lixo residencial pode ser consultado no site da WasteServ Malta.}.

Internet, TV e telefone

Os principais provedores de Malta são Melita, GO e Epic. A Melita e a GO oferecem pacotes que incluem Internet, TV, chamadas ilimitadas e dados móveis, enquanto a Epic oferece principalmente serviços móveis. 

As tarifas mais baratas começam em cerca de € 20 por mês para planos básicos, e as ofertas de pacotes para toda a família costumam custar de € 60—100 ou mais, dependendo dos serviços incluídos.

Exemplos de cálculo de custos

Por exemplo, as contas de consumo de um apartamento de 85 a 150 m² em Sliema ou St. Julians variam de € 80—150; para apartamentos em SDAs, € 450+; e para villas ou casas, € 500—1.000. 

Os preços das contas dependem da área, do tamanho e do tipo do imóvel. A diferença no valor das contas de um apartamento pequeno em diferentes regiões de Malta pode chegar a dezenas de euros, e para uma casa, pode alcançar centenas de euros.

Por exemplo, as contas de consumo de um apartamento de 85 a 150 m² em Sliema ou St. Julian’s costumam ser de € 80—150 por mês; para apartamentos em SDAs, em torno de € 150—300 ou mais, dependendo do uso e dos serviços; e para villas ou casas, de € 200—500+, sendo possíveis custos mais elevados em imóveis grandes com uso intensivo de ar-condicionado.

A Automated Revenue Management Services, pertencente à Enemalta e à Water Services Corporation, realiza a gestão das contas de serviços públicos em Malta.

A maioria dos medidores de água e eletricidade é lida periodicamente, e as contas costumam ser emitidas a cada 2 meses. Os clientes podem solicitar uma fatura a qualquer momento, consultar o histórico de faturamento ou pagar uma fatura no site da ARMS. O consumo de água e eletricidade é cobrado em uma única fatura.

É possível pagar as contas com cartão de crédito, nos escritórios dos fornecedores ou em caixas eletrônicos. Os pagamentos geralmente vencem dentro de 15 a 20 dias a contar da data da fatura. Em caso de inadimplência, podem ser aplicados acréscimos ou taxas de desligamento do serviço.

Se você não planeja morar no imóvel adquirido, pode firmar um contrato com uma administradora para monitorá-lo, pagar as contas em seu nome ou alugá-lo.

Se você não planeja morar no imóvel adquirido, pode firmar um contrato com uma administradora para monitorá-lo, pagar as contas em seu nome ou alugá-lo. Se o imóvel residencial estiver vazio, os proprietários podem informar o provedor de serviços públicos. No entanto, as leituras dos medidores continuam sendo feitas regularmente e as contas ainda podem ser emitidas, embora os custos sejam mínimos devido ao baixo consumo.

Os serviços de Internet e telefonia móvel geralmente são pagos mensalmente. As taxas de manutenção das áreas comuns costumam ser cobradas mensal ou trimestralmente, dependendo do edifício ou da administradora.

A Enemalta Corporation fornece eletricidade, a Water Services Corporation fornece serviços de água e esgoto, e empresas como Liquigas e Multigas fornecem gás em botijões.

O proprietário deve pagar impostos ao comprar ou vender um imóvel. A renda de aluguel também é tributada. Malta não cobra imposto predial anual.

Impostos na compra

Impostos devidos ao comprar um imóvel:

• imposto de selo — 5% do valor do imóvel. Alíquotas reduzidas podem ser aplicadas em determinados casos, incluindo incentivos específicos para Gozo e compradores do primeiro imóvel;
• honorários de tabelião/notário — aproximadamente 1 a 3% do valor do imóvel, acrescidos de 18% de IVA;
• taxa de intermediação imobiliária — geralmente 1 a 5% do valor do imóvel, acrescida de 18% de IVA. Essa comissão costuma ser paga ao agente imobiliário envolvido na transação, mais frequentemente pelo vendedor, embora os acordos possam variar;
• taxa de autorização para Aquisição de Imóveis (AIP, na sigla em inglês), se necessária — € 233.

Determinadas isenções ou reduções no imposto de selo podem ser aplicadas em casos como herança ou transferências entre familiares próximos, sujeitas a condições específicas.

Alíquotas reduzidas temporárias de imposto de selo introduzidas durante a pandemia de COVID‑19 não estão mais em vigor.

Impostos sobre imóveis doados ou herdados: não há imposto sobre herança, mas o imposto de selo ainda pode ser aplicado dependendo das circunstâncias.

Impostos sobre a propriedade

Imposto predial anual: não é cobrado em Malta.

Foro / Aluguel do solo. Em alguns casos, um imóvel pode estar sujeito ao pagamento de foro se o terreno não for de propriedade plena. Nessas situações, o proprietário paga um valor anual, que geralmente varia de € 40 a € 250. Em muitos casos, esse foro pode ser remido mediante o pagamento de uma quantia única, após a qual o terreno passa a ser de propriedade plena.

Imposto sobre renda de aluguel. A renda de aluguel em Malta pode ser tributada de duas formas. Os proprietários podem optar por uma alíquota fixa de imposto de 15% sobre a renda bruta de aluguel, o que significa o valor total do aluguel recebido sem dedução de despesas. Essa opção é simples e comumente usada, especialmente para locações residenciais.

Como alternativa, a renda de aluguel pode ser tributada sob as alíquotas progressivas padrão do imposto de renda, que variam de 0 a 35%, dependendo da renda total do contribuinte. Nesse caso, certas despesas relacionadas ao imóvel podem ser deduzidas antes do cálculo do imposto.

Impostos na venda

O vendedor geralmente paga um imposto definitivo retido na fonte de 8% do valor da transferência. Em determinados casos, alíquotas reduzidas podem ser aplicadas dependendo do tipo de imóvel e das condições de propriedade.

Não há incidência de imposto nos casos listados abaixo e em algumas outras situações específicas:

• transferência do imóvel para seu cônjuge, filhos ou netos;
• doação para uma organização beneficente;
• revenda do imóvel para sua própria empresa.

Acordos para evitar a dupla tributação

O Governo de Malta firmou acordos para evitar a dupla tributação (DTTs) com mais de 80 países^{[7]Fonte: A lista completa de países com DTTs em vigor está publicada no site oficial da Administração Tributária e Aduaneira de Malta.}. Um DTT é criado entre dois países para definir as regras tributárias relativas aos residentes fiscais de ambos os países.

As disposições dos DTTs entre Malta e outros países afetam os seguintes investidores:

• investidores que são residentes fiscais em Malta e recebem dividendos ou juros de empresas estrangeiras;
• investidores que são residentes fiscais em outro país que assinou um DTT com Malta e possuem uma empresa maltesa.

Os custos do seguro dependem do tipo e do tamanho do imóvel e do nível de cobertura. Em média, custa de € 100—250 por ano para um apartamento com vários quartos e de € 250—600 ou mais para uma casa, dependendo da apólice.

Um imóvel pode ser segurado contra roubo e diversos riscos, como incêndio, inundação, terremotos e danos causados por rompimento de canos de água.

O seguro pode cobrir tanto a estrutura do imóvel quanto o seu conteúdo. O valor segurado deve refletir o valor de reconstrução do imóvel e o custo de substituição de todos os bens móveis, em vez do preço de mercado. Em outras palavras, o seguro pode cobrir o custo de reconstrução do imóvel, bem como a substituição de móveis, eletrodomésticos, portas, janelas, aquecedores solares, aparelhos de ar-condicionado, alarmes e outros pertences.

Calculamos o custo de manutenção de um apartamento em Valletta e de uma villa na costa. Este cálculo pressupõe que o proprietário reside no imóvel.

Embora não seja uma despesa recorrente de manutenção, o proprietário de um imóvel pode precisar obter um Certificado de Desempenho Energético (EPC) ao alugar ou vender um imóvel em Malta.

O EPC avalia o desempenho energético da residência e inclui recomendações de melhorias. O certificado deve ser emitido por um avaliador credenciado, registrado junto à Autoridade de Construção e Edificação, e é válido por 10 anos, a menos que ocorra uma grande reforma ou nova construção.

A maioria dos malteses mora em apartamentos ou casas próprias. Os imóveis são alugados principalmente por estrangeiros, embora alguns casais jovens e moradores com mobilidade também optem por alugar. 

Os apartamentos representam 77% dos contratos de aluguel^{[8]Fonte: Os dados sobre contratos de aluguel ativos no 2º semestre de 2025 são fornecidos pela Autoridade de Habitação de Malta.}. Villas e casas são compradas com mais frequência do que alugadas, e o mercado de locação para elas está concentrado no segmento de alto padrão. Alugar uma villa com vários quartos pode custar de cerca de € 2.000 a € 5.000 por mês, enquanto imóveis de luxo podem chegar a € 8.000—14.000 por mês. A compra de uma villa normalmente custa bem acima de € 1 milhão, dependendo da localização, do tamanho e do padrão do imóvel.

Preços de aluguel e rendimentos por região

Malta é dividida em 5 regiões administrativas: Gozo, Norte de Malta, Central de Malta, Sudeste e Sul de Malta, e a capital Valeta.

Northern Harbour é a região mais popular: no segundo semestre de 2025, concentrava 41,35% de todos os contratos de locação ativos registrados em Malta^{[9]Fonte: Dados sobre contratos de locação ativos são fornecidos pela Autoridade de Habitação de Malta.}. Cidades como Sliema e St. Julian’s e a maioria dos complexos SDA também estão localizadas lá.

No entanto, os preços dos imóveis em Northern Harbour também são os mais altos de Malta: alugar um apartamento custa de € 950 a € 1.500 por mês. Em áreas mais baratas, como St. Paul’s Bay, Bugibba, Marsaskala e Birżebbuġa, é possível encontrar apartamentos por € 700 a € 900^{[10]Fonte: Os preços médios de aluguel por localidade são calculados pela Autoridade de Habitação de Malta.}.

Um apartamento de três quartos à beira-mar em Sliema pode gerar renda de aluguel, mas tanto os preços de compra quanto os aluguéis nessa área são altos, por isso os rendimentos nem sempre são os mais fortes em Malta. 

Apartamentos em Gzira ou St Paul’s Bay podem oferecer rendimentos brutos em torno de 5%, dependendo do imóvel e da demanda de locação. Rendimentos semelhantes também podem ser alcançados em San Ġwann. Em Marsaskala, os apartamentos podem oferecer rendimentos em torno de 4%, embora isso dependa da localização, do estado de conservação e do preço de compra.

Características do contrato e do processo de locação

Contratos de aluguel por escrito e registrados na Autoridade de Habitação são obrigatórios em Malta. 

O inquilino normalmente paga um depósito caução, geralmente equivalente a um mês de aluguel, para cobrir custos imprevistos e eventuais danos causados ao imóvel por negligência. Em alguns casos, o proprietário também pode solicitar um depósito separado para cobrir contas de consumo não pagas. Os depósitos são normalmente devolvidos após o término do contrato de locação, deduzidas as contas pendentes ou os custos de reparo atribuíveis ao inquilino, de acordo com os termos do contrato.

Custos relacionados ao aluguel de um imóvel

Geralmente não há grandes custos adicionais, além do aluguel, relacionados à locação de um imóvel, a menos que previsto no contrato. 

No entanto, você deve pagar pelos serviços da imobiliária se alugar por meio de uma agência. Normalmente, o valor corresponde à metade de um mês de aluguel acrescido de 18% de IVA. 

O proprietário ou o inquilino pode pagar as contas de consumo em Malta, dependendo do acordo. Na maioria das vezes, para locações de curta temporada, o proprietário as paga e seu custo está incluído no aluguel. Para contratos de locação de longo prazo, as contas de consumo costumam ser pagas pelo inquilino. 

Também recomendamos ter cobertura de seguro para situações imprevistas, embora o imóvel em si seja normalmente segurado pelo proprietário, enquanto o inquilino pode segurar seus próprios pertences separadamente.

1. Malta combina valorização patrimonial, demanda de aluguel e uso pessoal em uma única classe de ativos. Os preços residenciais sobem cerca de 5 a 7% ao ano, com rendimentos brutos de aluguel normalmente entre 4 e 6%.
2. Os imóveis em Malta não são apenas um investimento, mas também um caminho para um status legal. A compra ou o aluguel de um imóvel qualificado pode apoiar a elegibilidade para o Malta Permanent Residence Programme.
3. O regime tributário de Malta continua sendo um dos argumentos mais fortes para a aquisição de imóveis. Não há imposto predial anual, enquanto o principal custo de compra é o imposto de selo de cerca de 5%, e a renda de aluguel pode ser tributada a uma alíquota fixa de 15% sobre a renda bruta.
4. Os custos de propriedade são comparativamente previsíveis e gerenciáveis. As contas de luz e água variam de € 80 a € 150 por mês para um apartamento e de € 150 a € 250+ para uma casa ou villa, com seguro a partir de € 100 a € 250 por ano para um apartamento e de € 250 a € 600+ para uma casa.