Grecia se prepara para incrementar el impuesto sobre la compra de inmuebles residenciales para los residentes fiscales de países no pertenecientes a la Unión Europea ni al Espacio Económico Europeo. El nuevo tipo podría afectar a los inversores que adquieren propiedades para la Golden Visa de Grecia.
Elena Kozyreva, directora de Proyectos Inmobiliarios de Immigrant Invest, explicó cómo aumentarán los gastos.
Qué cambiará para los compradores de inmuebles en Grecia
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales de bienes inmuebles aumentará del 3 al 15% para las personas físicas que sean residentes fiscales en países no pertenecientes a la Unión Europea ni al Espacio Económico Europeo. Así lo anunció el primer ministro griego, Kyriakos Mitsotakis, en la 90.ª Feria Internacional de Tesalónica el 6 de septiembre de 2026[1]Fuente: discurso de Kyriakos Mitsotakis en el sitio web del primer ministro de Grecia.
El 18 de octubre de 2026, el Ministerio de Economía Nacional y Finanzas de Grecia publicó el anteproyecto de ley correspondiente, que debe someterse a votación en el Parlamento griego[2]Fuente: artículos 16 y 48 del anteproyecto de ley del Ministerio de Finanzas de Grecia de 18 de octubre de 2026, en el portal oficial de consulta pública.
El aumento del impuesto depende del país de residencia fiscal del comprador, no de su ciudadanía. Si el comprador es residente fiscal de un país de la UE, Noruega, Islandia o Liechtenstein, no se aplicará el tipo más elevado. Por ejemplo, un ciudadano de EE. UU. o del Reino Unido que también sea residente fiscal de un país de la UE o del EEE no estará sujeto al tipo incrementado.
El nuevo impuesto se aplicará a las compras de inmuebles residenciales. El incremento no se aplica a locales comerciales, parcelas de terreno u otros tipos de propiedades.
Está previsto que a partir del 1 de julio de 2027 se aplique el tipo del 15% a los contratos definitivos de compraventa de inmuebles que se celebren a partir de esa fecha. El borrador publicado no contempla exenciones para categorías específicas de compradores. Si se aprueba la ley, la compra de propiedades también resultará más cara para los solicitantes que busquen la residencia en Grecia por inversión.
El tipo impositivo más elevado no se aplicará cuando una entidad jurídica adquiera un inmueble residencial. La tributación de estas operaciones se determina por separado.
Elena Kozyreva,
Directora General de Proyectos Inmobiliarios
Según el Banco de Grecia, la inversión extranjera en bienes inmuebles griegos ascendió a €1.200 millones en 2025. De esta cifra, alrededor de €800 millones procedieron de inmuebles residenciales[3]Fuente: estadísticas oficiales de transacciones inmobiliarias en el sitio web del Banco de Grecia.
La elevada demanda de inmuebles griegos por parte de inversores de China, Turquía e Israel ha provocado un aumento de los precios y ha dificultado la compra de viviendas a los ciudadanos griegos. Al incrementar el tipo impositivo, el Gobierno griego limitará la demanda de inmuebles por parte de compradores extranjeros y estabilizará los precios de las propiedades.
Cómo se calcula el impuesto actualmente
En 2026, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales de inmuebles en Grecia es del 3% del valor imponible de la propiedad. Lo paga el comprador. Se añade una tasa municipal del 3% sobre el importe del impuesto al impuesto principal, por lo que el tipo final actual es del 3.09%.
El impuesto se calcula sobre la base del valor imponible de la propiedad. En Grecia, se determina mediante el sistema de Determinación Objetiva de Valores Inmobiliarios, teniendo en cuenta la zona, las características del inmueble y determinados coeficientes[4]Fuente: normas para calcular el valor objetivo del inmueble según el sistema APAA en el sitio web de la Autoridad Independiente de Ingresos Públicos, AADE.
Si el precio que consta en el contrato es superior al valor imponible objetivo, el impuesto se aplica sobre el importe más elevado. Si el precio del contrato es inferior al valor objetivo, la base imponible no se reduce: el cálculo se realiza sobre la base del valor objetivo de la propiedad. Esta norma está establecida en el artículo 25 de la Ley n.º 5219/2025 del Código de Tributación Inmobiliaria[5]Fuente: artículo 25 de la Ley n.º 5219/2025 del Código de Tributación Inmobiliaria en la base de datos de TaxHeaven.
Cómo obtener la Golden Visa de Grecia y tipos impositivos aplicables
Los extranjeros pueden obtener una Golden Visa de Grecia mediante la compra de bienes inmuebles. La cantidad mínima de inversión depende del tipo de propiedad y de la región:
- €800,000: compra de inmuebles en Ática, Tesalónica, Míconos, Santorini e islas con una población superior a 3.100 habitantes;
- €400,000: compra de inmuebles en otras regiones de Grecia;
- €250,000: compra de determinadas categorías de inmuebles, como propiedades convertidas para uso residencial o inmuebles sujetos a restauración.
A continuación se presentan los cálculos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales de inmuebles basados en los umbrales de la Golden Visa. Los cálculos no incluyen gastos de notaría, registro, asesoramiento legal ni otras tasas. Incluyendo la tasa municipal, la carga fiscal total ascenderá al 15.45%.
Cálculo del impuesto al comprar una propiedad en Grecia
El comprador paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales antes de firmar el contrato de compraventa. En el procedimiento habitual, las partes presentan la declaración del impuesto sobre transmisiones patrimoniales de inmuebles y, a continuación, el impuesto debe abonarse en un plazo de 3 días laborables.
Los abogados de Immigrant Invest ayudan a los inversores a elegir la propiedad adecuada, calcular los gastos, evaluar los riesgos legales y preparar la documentación para obtener la Golden Visa de Grecia.
