Karadağ'da gayrimenkul nasıl satın alınır ve vatandaşlık nasıl elde edilir

Karadağ, büyüyen bir turizm sektörüne, istikrarlı bir ekonomik duruma ve elverişli bir vergi politikasına sahip bir ülkedir. Düşük vergi oranları nedeniyle giderek daha fazla yatırımcı Karadağ'da gayrimenkul satın almaktadır. Yıllık emlak vergileri, mülk değerinin %0,25 ila %1'i arasında değişirken, kira geliri ve sermaye kazançları %9 oranında vergilendirilir.

Covid-19 pandemisi Karadağ'ın gayrimenkul piyasası üzerinde olumsuz bir etki yaratmıştır: turist akışı ve gayrimenkul satın alma oranı azalmıştır. Ancak inşaat süreçleri devam etmiş ve bugün durum iyileşmiştir. Monstat'a göre, yeni bir binadaki dairelerin metrekare başına ortalama fiyatı yıllık %11,5 artışla €1.380'ye yükselmiştir.

2022'nin ilk çeyreğinde, Karadağ'daki gayrimenkule yabancı yatırım girişi €158,89 milyona ulaşmıştır. Bu, geçen yılın aynı dönemine kıyasla %140,78'lik bir büyümedir.

Karadağ'ın başkenti Podgorica'da yeni gayrimenkullerin ortalama maliyeti, bölgeye bağlı olarak 2021'de metrekare başına €1.225 ila €1.683'e ulaşmıştır. Bu fiyatlar 2020'ye göre neredeyse %7 daha yüksektir. İkinci el piyasasında ise ortalama maliyet metrekare başına €870 ila €1.150'dir.

Karadağ İstatistik Ofisi'ne göre, 2022'nin ikinci çeyreğinde Karadağ'daki yeni konut binalarının ortalama maliyeti metrekare başına €1.375'e ulaşmıştır. Ancak fiyatlar ülke genelinde homojen değildir: başkentte metrekare başına €1.393; kıyı bölgesinde €1.473, orta bölgede €611 ve kuzeyde €915'tir.

Karadağ'da gayrimenkul satın almak için en popüler bölgeler kıyı şehirleri, başkent ve dağ kasabalarıdır. Yatırım programına katılmak ve vatandaşlık almak için €250.000 veya daha değerli bir mülk seçmelisiniz.

Ancak, başkentte veya deniz kenarında bulunan bir gayrimenkul satın almak isterseniz, mülkün asgari maliyeti €450.000'dir.

Kıyı şehirleri. Bar, Budva, Tivat veya Kotor gibi popüler turistik şehirlerde gayrimenkul satın almak, kira geliri açısından büyük bir potansiyele sahiptir. Bu şehirler Adriyatik kıyısına erişime ve birçok satış seçeneğine sahiptir.

Başkent . Diğer iyi bir seçenek ise Karadağ'ın başkenti ve aynı zamanda iş ve idari merkezi olan Podgorica'da bir mülk satın almaktır.

Podgorica'da birçok mahalle bulunmaktadır: Podgorica I ve Podgorica II, başkentteki en pahalı gayrimenkullere sahip belediyelerdir ve Preko Morace, Gorica ve 6. blok bölgelerini içerir.

Dağ kasabaları. Kolaşin, Karadağ'ın en büyük kayak merkezidir. Karadağ'ın kuzeydoğusundaki bu küçük kasaba, harika bir dağ manzarasına sahiptir. Satılık birçok iyi mülk bulunmaktadır.

Daireler. Karadağ'ın başkenti Podgorica'da çok katlı binalar bulacaksınız. Kıyı boyunca ise yüzme havuzlu ve plaja erişimli kompleksler bulunmaktadır.

Sıra evler. Bunlar nispeten yakın zamanda inşa edilmiş, yaklaşık 2.000 metrekare alana sahip evlerdir. Genellikle şehir merkezinin dışında yer alırlar.

Villalar . Karadağ'da villa satın almak için birçok seçenek mevcuttur. Genellikle sıra evlerden daha büyüktürler ve duvarlı bir bahçeleri olabilir. Yeni veya eski bir villa satın alıp zevkinize göre restore edebilirsiniz. Villalar turistler arasında popülerdir ve kârlı bir şekilde kiralanabilir.

Yabancı yatırımcıların Karadağ'da gayrimenkul satın almalarına izin verilir ancak arazi satın almalarına izin verilmez. Bu, daireleri kolayca satın alabileceğiniz anlamına gelir. Ancak özel bir ev satın alamazsınız çünkü bu, araziyle birlikte gelir.

Yine de bir çıkış yolu vardır: bir şirket aracılığıyla satın alabilirler. Bu, bir yabancının arazi satın almak istemesi durumunda Karadağ'da bir şirket kaydettirmesi ve işlemeyi bu şirket üzerinden yapması gerektiği anlamına gelir.

Bir istisna da vardır. Eğer arazinin alanı 5.000 metrekareden az ise ve bina elden çıkarma sözleşmesine, örneğin bağış veya takasa tabi ise, bir yabancı kendi adına satın alma işlemi yapabilir.

Bir yabancının Karadağ'da mülk satın almak için atması gereken birkaç adım vardır.

Satın alınacak bir mülk seçin. Karadağ'da bir mülk bulmak sorun değildir; birçok çekici seçenek mevcuttur. Ancak güvenilir bir şey seçmek için bir acente kiralamak daha iyidir. Avukat, mülkün satışa ve varsa vatandaşlık programına katılım için uygun olup olmadığını kontrol etmelidir.

Teklif yapın. Mülk seçildiğinde, satıcıya bir teklif yapmanız gerekir. Bazen fiyat müzakere edilebilir, ancak önce bir avukatla görüşün. Fiyat üzerinde anlaştığınızda, yazılı bir teklif yapmak daha iyidir.

Depozito ödeyin. Mülkün satıştan çekilmesi için satın alma fiyatının %10'unu ödemeniz gerekir.

Satış ve Satın Alma Sözleşmesi hazırlayın. Her iki taraf da bu sözleşmeyi imzalar, ancak alıcı olarak siz, Karadağlı bir noter tarafından noter tasdiki için ödeme yaparsınız.

Sözleşme genellikle aşağıdaki bilgileri içerir:

• alıcının adı;

• satıcının adı;

• mülkün satıldığı toplam tutar;

• sözleşmenin imzalandığı belirli şartlar;

• her iki tarafın tarihi ve imzası.

Mülk için ödeme yapın. Ana sözleşme imzalandığında, satın alma, vergiler ve harçlar için ödeme yapmanız gerekir.

Yabancılar, gayrimenkul alımları için Karadağ bankasından kredi çekebilirler. Bir ipotek sözleşmesi imzaladığınızda, işlem tamamlandıktan sonra para otomatik olarak satıcının hesabına aktarılır. Daha önce bir Karadağ bankasında hesap açtıysanız işlem daha hızlı olacaktır.

Kredi tutarları bankalara göre değişir; bazıları €400.000'e kadar ipotek sunarken, diğerleri sadece €200.000 sunar. Kredi vadeleri genellikle sırasıyla 20 veya 25 yıla eşit olan 240 veya 300 aydır. Banka kredilerinin faiz oranı yaklaşık %5'tir.

Yatırım programına katılarak bir mülk satın alıyorsanız, işlem yapmak için ipotek çekemezsiniz.

Mülk satın alırken vergiler ve harçlar. Alıcı, satın alma işleminden sonraki 15 gün içinde %3'lük bir devir vergisi ödemelidir. Aksi takdirde, belirtilen süre boyunca her gün için %0,03 oranında bir ceza uygulanır. Yeni inşa edilen gayrimenkulün devri için %19'luk Katma Değer Vergisi (KDV) ödenmesi gerekir ve bu, fiyatına dahildir.

Noter tasdiki satış ve satın alma sözleşmeleri için zorunludur. Noter ücretleri gayrimenkul değerinin %0,01'ine ulaşır. Avukat ücretleri genellikle işlem başına €100 ila €1.000 arasında değişir.

Genel vergiler ve satın alma ücretleri, eski bir mülkün maliyetine %3,1 ve yeni bir evin maliyetine %19,1 ekleyebilir.

Yıllık emlak vergileri. Vergi oranları değerinin %0,25 ila %1,0'ı arasında değişebilir. Bunlar, vergilendirilebilir gayrimenkulün belirlenen piyasa değeri ile doğrudan orantılı olarak belirlenir. Vergi oranı, gayrimenkulün türüne ve sınıfına, kullanım amacına ve diğer faktörlere bağlıdır.

Kira gelirinden alınan vergi. Gayrimenkul kiralamasından elde edilen gelir, toplam vergilendirilebilir gelire dahil edilir ve %9'luk sabit bir oranla vergilendirilir. Bunun vergi matrahı, mülkün bakım maliyetleri veya brüt gelirin %40'ı düşülerek hesaplanır.

Mülk satarken vergiler. Gayrimenkul satışından elde ettiğiniz sermaye kazançları %9'luk sabit bir oranla vergilendirilir. Bu vergi, ilgili giderlere, edinme ve iyileştirme maliyetlerine bağlıdır.

Karadağ'da mülk satın almak, farklı açılardan iyi bir yatırımdır.

Karadağ vatandaşlığı alma fırsatı. Karadağ'da mülk satın almak sadece maliyet etkin bir yatırım olmakla kalmaz, aynı zamanda tüm aile için Avrupa ülkelerinden birinin pasaportunu alma imkanı da sunar.

Karadağ hükümeti, Temmuz 2018'de yatırım yoluyla vatandaşlık programını başlattı. Ülkede yaşama veya dil yeterlilik sınavına girme zorunluluğu yoktur.

Karadağ'ın ikinci pasaportu, yabancıların ve ailelerinin istedikleri zaman ülkede tatil yapmalarına veya kalıcı olarak oraya taşınmalarına olanak tanır.

Geniş seyahat fırsatları. Yatırım programı kapsamında Karadağ pasaportu alan yabancılar, Schengen Bölgesi ülkeleri de dahil olmak üzere 124 ülkeye vizesiz erişim elde ederler.

Yatırımcılar ayrıca Amerika Birleşik Devletleri'nde E-2 Vizesi'ne erişim sağlarlar. Vize sahipleri ülkeye serbestçe giriş çıkış yapabilir ve ayrıca bir iş yürütmek için ABD'ye taşınma fırsatına sahip olurlar.

Kiralamadan kâr. Karadağ'da bir mülk satın alarak, onu kiralayabilir ve yatırımın bir kısmını geri alabilirsiniz. Karadağ, turizm sektörü de dahil olmak üzere aktif olarak gelişen bir altyapıya sahip bir ülkedir. Turistler Karadağ'ı iyi hizmeti, düşük fiyatları, güzel manzaraları ve yüksek ekoloji seviyesi nedeniyle tercih ederler. Bu nedenle, bir daireyi kârlı bir şekilde kiralamak için mükemmel bir fırsatınız olacaktır. Ülkedeki kira getirisi yıllık %4 ila %6 arasında değişmektedir.

Ilıman iklim ve güzel manzaralar. Karadağ, yılın her mevsimi hoş bir iklime sahiptir. Yatırımcılar ve aileleri, ılıman havanın ve çarpıcı manzaraların tadını çıkararak tatillerini geçirebilirler.

Yaz aylarında, dağlık bölgelerde ortalama sıcaklık +19 ila +25 °C, kıyı bölgelerinde ise +23 ila +25 °C arasındadır. Kışın sıcaklık +3 ila +7 °C arasında değişir.

Karadağ muhteşem manzaralara sahiptir: ılık deniz, ormanlar, kanyonlar, dağlar, şelaleler, nehirler ve sayısız göl.

Bir yatırımcı, Karadağ vatandaşlık programına tek başına veya eşi ve 18 yaşın altındaki çocukları ile birlikte, eğer başvuru sahibine mali açıdan bağımlı iseler, başvurabilir.

Karadağ, yatırım yoluyla vatandaşlık programının koşullarını yerine getiren yatırımcılara vatandaşlık verir: Karadağ devlet fonuna €200.000 tutarında iade edilemez katkı yapmak ve hükümet tarafından önceden onaylanmış, otel veya tatil komplekslerinde €250.000 değerinde gayrimenkul satın almak. Eğer mülk başkentte veya deniz kenarında bulunuyorsa, asgari maliyet €450.000'dir.

• €200.000

Devlet fonuna katkı

• €250.000

Orta veya kuzey bölgesinde gayrimenkul satın alırken asgari mülk maliyeti

• €450.000

Başkentte veya kıyı bölgesinde gayrimenkul satın alırken asgari mülk maliyeti

Pasaport alma süreci genellikle belgelerin sunulmasından itibaren 6 ay sürer. Bu programa katılım, başka bir ülkenin vatandaşlığına bakılmaksızın vatandaşlık hakkı tanır, bu da ana ülkeniz çifte vatandaşlığa izin veriyorsa iki pasaporta sahip olabileceğiniz anlamına gelir.

Devlet fonuna yapılan katkı iade edilemez. Mülk gelecekte satılabilir.