Macaristan’da gayrimenkul: ne kadara mal olur ve nasıl satın alınır

1. Macaristan'ın emlak fiyatları AB'deki en düşük fiyatlardan bazılarıdır. Budapeşte'deki dairelerin satın alma fiyatları Ljubljana ve Madrid'den %20, Lizbon'dan ise %30 daha düşüktür.

2. Statista araştırmasına göre, yabancıların %40'a kadarı Budapeşte'de gayrimenkulü yatırım amacıyla satın almaktadır.

Yabancı alıcılar düşük fiyatlar, istikrarlı bir piyasa ve döviz kuru ayarlaması nedeniyle mülk fiyatlarını birkaç puan düşürme fırsatından etkilenmektedir.

AB'ye katıldıktan sonra Macaristan euroya geçmedi ve ulusal para birimi olan Macar forintinin euro ve dolar karşısındaki döviz kurunda dalgalanmalar yaşanmaktadır.

3. Oturma izni beklentileri. Bir yabancı Macaristan'da ikamet etmek isterse, Macaristan'da kayıtlı bir adrese sahip olmalıdır. Kiralanan veya satın alınan konaklama yeri bu şartı karşılayabilir.

Bu gereklilik, Altın Vize peşindeki yatırımcılar dahil olmak üzere çoğu oturma izni başvuru sahibi için geçerlidir.

4. Mülk kira fiyatları artıyor. Örneğin, Aralık 2024'te kira fiyatları ülke genelinde %9,3, Budapeşte'de ise bir önceki yıla göre %9,6 oranında arttı. Eurostat, 2010'un üçüncü çeyreği ile 2024'ün üçüncü çeyreğindeki kira fiyatlarını karşılaştırdığında %108'lik bir artış gözlemledi.

Budapeşte'de kira aylık 235.000—322.000 HUF olup, bu da yaklaşık 580—795 €'ya tekabül etmektedir. Yıllık kira getirisi %3,5 ila %8 arasındadır.

Ancak, bazı Macar toplulukları yatırım amaçlı mülk alımlarının artmasına ve kira fiyatlarının yükselmesine sıcak bakmamaktadır. Örneğin, Budapeşte'nin 6. bölgesi Terézváros, 1 Ocak 2026'dan itibaren Airbnb dahil kısa dönem kiralamaları yasakladı.

5. Macaristan emlak piyasası yükselişte. Eurostat'a göre, 2010'un 3. çeyreği ile 2024'ün 3. çeyreği karşılaştırıldığında, emlak fiyatları %230 oranında arttı. Böylece Macaristan, AB ülkeleri arasında mülk fiyat artışında ilk sırada yer almaktadır.

1,2 milyon HUF veya yaklaşık 2.900 € — yeni mülklerin metrekare fiyatı. Macaristan Merkezi İstatistik Ofisi, 2024'ün 1-3. çeyrekleri için bu verileri sağlamaktadır.

En pahalı gelişmeler Budapeşte'dedir: ortalama olarak, başkentin konutlarının metrekare fiyatı 1,5 milyon HUF veya yaklaşık 3.695 €'dur. Şehrin prestijli ve turistik bölgelerinde — I, II, V ve XII. bölgeler dahil — daire fiyatları metrekare başına 5.500 €'ya ulaşabilir.

Büyük Macar şehirlerinde metrekare başına ortalama fiyat önemli ölçüde değişmektedir. Nyíregyháza'da ortalama fiyat 700.000 HUF'un altında, bu da yaklaşık 1.725 €'dur. Siófok'ta bir metrekare yaklaşık 1,4 milyon HUF veya 3.450 € değerindedir.

Macaristan'da, modern konut komplekslerinde 60 m²'ye kadar olan dairelere olan talep artmaktadır, zira bu tür mülklerin fiyatları diğerlerinden daha hızlı artmaktadır. Ayrıca, yeni binalardaki mülk bakımı, yeni mülklerin daha yüksek enerji verimliliği sınıfı nedeniyle tarihi binalardakinden daha ucuzdur.

519.000 HUF veya yaklaşık 1.280 € — ikinci el mülklerin metrekare fiyatı. Budapeşte'de fiyat iki kat daha yüksektir: 955.000 HUF, bu da metrekare başına yaklaşık 2.355 €'dur.

Budapeşte'de, prefabrik evlerin fiyatları en büyük artışı göstererek 2023'e göre %10 yükseldi. Bu arada, prefabrik olmayan çok daireli binalardaki fiyatlar %7 arttı. Müstakil evlerde ise %4,1'lik bir fiyat artışı görüldü.

760.000 HUF veya yaklaşık 1.870 € — Balaton Gölü yakınında metrekare fiyatı. Bu bölgeler, yabancı gayrimenkul alıcıları arasında Budapeşte kadar popülerdir.

Macaristan'da mülk alıcıları, tapu devri için damga vergisi, idari ücretler ve anlaşmaya eşlik eden uzmanların hizmet bedellerini öderler.

Tapu devri damga vergisi anlaşma tamamlandığında ödenir. Oran, 1 milyar forint veya 2,5 milyon € altındaki mülkler için satın alma fiyatının %4'üdür. Daha pahalı mülkler için alıcı, aşan tutar için %2 öder.

Damga vergisi, satın alma işleminden sonraki 90 gün içinde ödenir.

KDV. Birincil gayrimenkul alıcıları %5 KDV öderler. Vergi genellikle mülk fiyatına dahildir.

İdari ücretler şunlardır:

• 170—200 € — mülk satın alma izni almak için;

• 60 € — mülk üzerindeki faaliyetlere veto koymak için;

• 30 € — tapu sicilinden bir özüt için;

• 22 € — mülkiyet belgesi için.

Hukuki, emlakçı ve noter hizmetleri de alıcı tarafından ödenir. Masraflar genellikle mülk fiyatının %5'ini geçmez.

Gayrimenkul satın alırken yapılan masraflar, mülk fiyatının yaklaşık %10'u kadardır. 175.000 €'ya daire satın alındığında, alıcı tüm vergiler ve harçlar dahil olmak üzere anlaşma için yaklaşık 192.500 € harcayacaktır.

Macaristan'da gayrimenkul satın aldıktan sonra, alıcı %4 genel oranında bir devir vergisi veya damga vergisi öder. Ancak, bazı durumlarda, yeni bir mülk sahibinin indirimli vergi ödemesine izin verilebilir:

1. Önceki mülkü sattıktan sonra 3 yıl içinde yeni bir mülk satın alınırsa, kişi vergiyi yalnızca yeni evin satın alma fiyatı daha yüksekse öder ve vergi yalnızca satış ve satın alma fiyatları arasındaki fark üzerinden alınır.

2. İlk mülkünü satın alan 35 yaş altı alıcılar %2 oranında emlak vergisi öderler. Ana koşul, 15 milyon HUF veya 36.960 €'dan daha düşük bir fiyata mülk satın almaktır.

3. Yeni inşa edilen mülkler indirimli oranda vergilendirilebilir: 15 milyon HUF veya 36.960 € altındaki miktar vergilendirilmez. Alıcı vergiyi yalnızca bu değerin üzerindeki miktar için öder. 15 milyon HUF'tan daha ucuz mülkler vergilendirilmez.

Budapeşte Macaristan'ın başkenti ve en büyük şehridir. Tarihi binaları, muhteşem Tuna manzaraları, kültürel mekanları ve yüksek yaşam standartları ile bilinir. Aynı zamanda, Budapeşte'deki yaşam maliyeti diğer birçok büyük AB şehrine göre daha düşüktür.

Budapeşte'de mülk satın almak, zarif mimarisi, yüksek tavanları ve benzersiz süslemeleri olan tarihi bir evde yaşamanın cazibesini deneyimleme fırsatı sunar.

Budapeşte, gayrimenkul yatırımcıları arasında en popüler şehirdir: 2022'de yabancılar tarafından satın alınan mülklerin yarısından fazlası Budapeşte'de bulunuyordu. Sonuç olarak, mülk fiyatları Macaristan'ın geri kalanına kıyasla en yüksektir.

Debrecen Macaristan'ın ikinci büyük şehridir. Şehir uygun bir konuma ve bir havaalanına sahip olup, Avrupa'nın herhangi bir yerine seyahati kolaylaştırmaktadır. Şehirde birçok üniversite ve araştırma merkezi bulunmaktadır, bu nedenle iyi eğitim fırsatları arayanlar için bir seçenek olabilir.

Canlı yaşam tarzıyla Budapeşte'nin aksine, Debrecen sakinlerine huzurlu bir ortam sunar. Bu, zengin bir kültür, yüksek yaşam kalitesi ve daha düşük mülk fiyatları ile birleşmektedir.

Balaton Gölü çevresindeki Siófok veya Veszprém gibi kasabalar da gayrimenkul alıcıları arasında yüksek talep görmektedir. 2023'te yabancılar tarafından satın alınan mülklerin yaklaşık %10'u bu bölgede bulunuyordu.

Balaton Gölü kıyısında 70'ten fazla geliştirme projesi bulunmakta olup, yatırımcılar güzel manzaralı sıfır daireler satın alabilirler.

Bu bölgedeki yaşam maliyeti Budapeşte, Debrecen ve diğer büyük Macar şehirlerinden daha düşüktür. Macaristan'ın ana tatil bölgesi olan Balaton Gölü, yelken, rüzgar sörfü, kano, yürüyüş, bisiklet ve ata binme gibi çeşitli eğlence aktiviteleri sunmaktadır.

Macaristan mevzuatı, yabancıların tarım arazileri ve kültürel miras varlıkları hariç olmak üzere ülkedeki her türlü mülkü satın almasına izin vermektedir.

Yabancıların, mülkün bulunduğu bölgedeki Tapu Sicil Müdürlüğü'nden gayrimenkul satın alma izni almaları gerekmektedir. İzin, anlaşmaya eşlik eden avukat tarafından alınır. Prosedür 4 haftaya kadar sürebilir.

Aşağıdaki kategorilerin satın alma iznine ihtiyacı yoktur:

• Macaristan vatandaşları;

• AB ülkeleri vatandaşları ile Norveç, Lihtenştayn, İzlanda ve İsviçre vatandaşları;

• mülkü miras yoluyla edinen herhangi bir ülkenin vatandaşları.

Yabancılar, mülk satın alma, sahiplik ve bakım masraflarını tamamen karşılamalıdır. Alıcılar tapu devri damga vergisini öder, sahipler kamu hizmeti ücretlerini ve yıllık emlak vergisini öder ve satıcılar sermaye kazancı vergisini ödemek zorundadır.

Macaristan gayrimenkulüne yatırım yaparken, yabancıların karşılaşabilecekleri bazı zorlukların farkında olmaları gerekmektedir.

Karmaşık mülk satın alma prosedürü. Macaristan'da bir mülk satın alırken, bir yabancı şahsen kamu kurumlarına başvuru yapamaz. Alım satım işlemi, alıcı adına tüm belgeleri sunan ve alan bir avukat tarafından yürütülmelidir.

Çoğu yabancının ayrıca ev satın almak için özel izin alması gerekir, bu da zaman ve masrafları artırır.

Mülkiyet devri özellikleri. Macaristan'da mülk, alım satım sözleşmesi imzalandığında değil, tapu siciline ilgili kaydın yapılmasıyla alıcının mülkiyetine geçer. Bu işlem birkaç haftadan birkaç aya kadar sürebilir ve süreç tamamlanana kadar alıcı mülkün yasal sahibi değildir.

Yatırımcı için bu, tapu sicili kaydı yapılana kadar mülkle ilgili tadilat, kiralama veya taşınma gibi önemli kararlar alamayacağı anlamına gelir.

Tarihi miras binalarının korunması. Ülke, evler de dahil olmak üzere tarihi mirasını korumaktadır. Bazı binalar için mülkiyet ve tadilatla ilgili kısıtlamalar bulunmaktadır. Bu nedenle, bir alıcı evini yenilemek isterse, özel bir izin alması ve koruma yönergelerine uyması gerekebilir.

Mülk enerji performans sertifikaları. Macaristan'da gayrimenkul satarken mal sahibinin güncel bir enerji performans sertifikasına sahip olması gerekmektedir. Sertifika, binanın enerji verimliliği sınıfı hakkında bilgi içerir ve bu, mülkün değerini ve yeni sahibin masraflarını etkileyebilir.

Satıcı güncel olmayan bir sertifika sunarsa veya hiç sunmazsa, anlaşma yasal olarak itiraz edilebilir veya geçersiz kılınabilir.

Yıllık emlak vergisi oranı mülkün bulunduğu belediyeye bağlıdır. Maksimum oran, mülkün kadastro değerinin yaklaşık %3'ü veya yılda metrekare başına yaklaşık 1 €'dur.

Aylık kamu hizmeti maliyetleri mülkün alanına, binanın enerji verimliliği sınıfına ve su ile elektrik tüketimine bağlıdır. Ortalama olarak, 85 m²'lik daire sahipleri 85—210 € öderler.

Macaristan'da mülk sigortası isteğe bağlıdır. Sadece ipotekle satın alınan mülkler zorunlu sigortaya tabidir.

Macaristan'da gayrimenkul satarken, mal sahibi bir sermaye kazancı vergisi ödemek zorundadır. Vergi oranı, satış fiyatı ile mülk satın alma masrafları arasındaki farkın %15'idir.

Mülk sahibi mülkü ne kadar uzun süre elinde tutarsa, satışta vergi oranı o kadar düşük olur. Sermaye kazancı, mülkiyet süresine bağlı olarak vergilendirilir:

• iki yıldan az mülkiyet — sermaye kazancının %100'ü vergilendirilir;

• iki ila üç yıl — %90;

• üç ila dört yıl — %60;

• dört ila beş yıl — %30;

• beş yıldan fazla — %0.

2024 yılında Macaristan, yabancıların ülke ekonomisine yatırım karşılığında oturma izni almalarına olanak tanıyan Altın Vize programını başlattı.

Mevcut yatırım seçenekleri şunlardır:

• yerel gayrimenkul fonlarına yatırım — €250.000+;
• bir yükseköğretim kurumuna bağış — €1.000.000+.

Ek olarak, yatırımcının Macaristan'da kayıtlı bir adresi olması gerekmektedir, bu da ülkede konut gayrimenkulü kiralaması veya satın alması anlamına gelir ancak fiyat konusunda bir sınırlama yoktur.

Yatırımcı ilk olarak 6 aylık bir Misafir Yatırımcı Vizesi alır, bu vize Macaristan'a giriş yapmasına olanak tanır. Bu vizeyle Macaristan'a giriş yaptıktan sonraki 93 gün içinde yatırım şartını yerine getirmesi gerekir — gayrimenkul fonu birimleri satın almak veya bağış yapmak. Bundan sonra, yatırımcı oturma izni için başvurur.

Yatırımcı ile birlikte eş, 25 yaş altı çocuklar ve ebeveynler başvuruya dahil edilebilir.

Oturma izni sahibi yatırımcılar, Macaristan'a taşınma, Schengen Bölgesi ülkelerine vizesiz seyahat etme ve AB'de iş yapma hakkı elde ederler.

1. Budapeşte gayrimenkulü alıcılarının %40'a kadarı bunu bir yatırım varlığı olarak görmektedir. Emlak piyasası büyürken, Macaristan'ın mülk fiyatları AB'deki en düşük fiyatlardan bazıları olmaya devam etmektedir.

2. Avukatlar bir mülk alım satım işlemine eşlik etmelidir. Yalnızca onlar bir alım satım sözleşmesi yapma, satın alma izni alma ve mülkiyet belgesi alma hakkına sahiptir.

3. Mülk satın alma vergileri ve harçları, mülk fiyatının %10'una kadarını oluşturur.

4. Yatırım açısından en cazip gayrimenkuller, modern konut komplekslerinde 60 m²'ye kadar olan dairelerdir.

5. Yabancı gayrimenkul yatırımcıları Macaristan'da oturma izni alabilirler. Bir yabancının kayıtlı bir adrese sahip olmak ve gerekli yatırım koşullarını yerine getirmek için bir mülk kiralaması veya satın alması gerekmektedir.